海德休閑商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

一、商業(yè)規(guī)劃：寶山◎西城區(qū)

寶山區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃示意圖從南向北為“三橫”：外環(huán)線南部中心城區(qū)功能帶；外環(huán)線以北、郊環(huán)線以南，以寶楊路（寶安公路）為軸線的新城功能帶；郊環(huán)線北部城鎮(zhèn)發(fā)展功能帶。從西向東，“三縱”：滬太路城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展軸；共和新路—蕰川路（軌道交通1號(hào)線）新城商業(yè)發(fā)展軸；逸仙路—同濟(jì)路（軌道交通3號(hào)線）城市商業(yè)發(fā)展軸。寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“三橫三縱”的空間框架寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“2442”加“3”的空間布局在“三橫三縱”走向區(qū)域內(nèi)將形成“2442”加“3”的商業(yè)空間布局，即：形成淞寶、大華2個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心；廟行通河、高境、西城區(qū)、顧村4個(gè)大型社區(qū)商業(yè)中心；形成若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，重點(diǎn)是祁連上大、淞南、海濱吳淞、月浦4個(gè)社區(qū)商業(yè)中心；形成羅店中心鎮(zhèn)、寶山三林2個(gè)特色商業(yè)區(qū)域。“3”是指羅店新市鎮(zhèn)商業(yè)，長(zhǎng)興島依托港口產(chǎn)業(yè)的新興海島商業(yè)，橫沙島生態(tài)、休閑、旅游的海島特色商業(yè)。寶山區(qū)總體商業(yè)規(guī)劃一覽本案位處共和新路·蕰川路（軌道交通1號(hào)線）新城商業(yè)發(fā)展軸。本案所屬商圈為上述規(guī)劃中寶山區(qū)四個(gè)大型社區(qū)商業(yè)中心之一的西城社區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位屬性西城區(qū)區(qū)位規(guī)劃示意圖上海市將寶山西城區(qū)規(guī)劃為舒適型都市居住社區(qū)，營(yíng)造優(yōu)美、安全、方便的現(xiàn)代化生活環(huán)境，形成集現(xiàn)代商務(wù)、居住、服務(wù)、公共功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)。寶山西城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將達(dá)到800萬(wàn)平方米，在2015年左右將形成可容納20萬(wàn)人以上的現(xiàn)代化生態(tài)新城。整個(gè)西城區(qū)劃分為南塊、北塊、東塊三個(gè)區(qū)域。本案所處的南塊定位于以“人文生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)，住宅面積將達(dá)到220萬(wàn)平方米，人口數(shù)量8萬(wàn)人以上。西城區(qū)功能定位：中高檔舒適型居住社區(qū)該大型社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域由兩部分組成：一是在蕰川路、楊鑫路口，以北上海商業(yè)廣場(chǎng)為主體的社區(qū)商業(yè)中心，主要標(biāo)志性業(yè)態(tài)為大型綜合超市、家居賣場(chǎng)、休閑餐飲娛樂(lè)中心、專賣店鋪等，商業(yè)面積7萬(wàn)平方米左右；二是在水產(chǎn)路（竹韻路以東至楊泰路以西）沿線北側(cè)建設(shè)以餐飲、休閑、娛樂(lè)、賓館為特色的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)面積為5萬(wàn)平方米左右，形成與北上海商業(yè)廣場(chǎng)的互補(bǔ)。

西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃定位：大型社區(qū)商業(yè)中心該社區(qū)商業(yè)中心主要是滿足西城區(qū)南部居民日常生活綜合需求。該社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域的建設(shè)，要結(jié)合軌道交通節(jié)點(diǎn)，形成其周邊的樞紐型組團(tuán)式商業(yè)。

西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃特征：社區(qū)+軌道二、項(xiàng)目本體：城市別墅社區(qū)商業(yè)住宅形態(tài)：獨(dú)棟、雙拼、疊加別墅項(xiàng)目總建面:18,3586㎡商業(yè)面積：1,0221㎡首批交房時(shí)間:2009年年初房源總套數(shù)：約800套社區(qū)規(guī)劃人口：4000人左右已推出房源:418套已銷售套數(shù)：268套預(yù)計(jì)近期入住：占規(guī)劃人口的33%商業(yè)功能：軌道別墅社區(qū)配套商業(yè)首先，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心與項(xiàng)目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動(dòng)的效應(yīng)，即商業(yè)的運(yùn)作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價(jià)值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問(wèn)題在于怎樣開(kāi)啟這一良性循環(huán)的起頭。任何一大社區(qū)商業(yè)都必須經(jīng)歷過(guò)初始階段，成長(zhǎng)階段，成熟階段三個(gè)重要的階段，其中對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)起決定性作用的就是初始階段和成長(zhǎng)階段。本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作思路闡述其次，準(zhǔn)確的設(shè)定何種業(yè)態(tài)的商業(yè)配套進(jìn)入本項(xiàng)目，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費(fèi)需求，是商業(yè)中心運(yùn)作之初就能成功的必要條件，在這個(gè)前期的工作中重點(diǎn)需要解決的問(wèn)題就是兩個(gè)，一個(gè)是什么業(yè)態(tài)和品牌的引入，另一個(gè)就是要如何提高入駐率和人氣的提升。本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作思路闡述然后，考慮到本項(xiàng)目自身目前處于商業(yè)的初期定位的階段，因此引入的商業(yè)組成也必須考慮到項(xiàng)目?jī)?nèi)部住宅人口增長(zhǎng)，應(yīng)具有一定的成長(zhǎng)性，在滿足目前周邊商業(yè)需求和配套同時(shí)我們需要事先預(yù)判未來(lái)商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)運(yùn)作中就做好預(yù)留。本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作思路闡述三、項(xiàng)目商業(yè)特征分析：社區(qū)/地鐵？項(xiàng)目商業(yè)特征分析之一：社區(qū)商業(yè)屬性項(xiàng)目所依托的蕰川路從市區(qū)方向過(guò)來(lái)的轉(zhuǎn)向路程過(guò)長(zhǎng)，基本只能提供從寶山往市區(qū)的單邊商業(yè)消費(fèi)。周邊其它住宅項(xiàng)目的社區(qū)人群與本項(xiàng)目存在較大的商業(yè)隔離，其消費(fèi)能量對(duì)本項(xiàng)目的影響有限。因此本項(xiàng)目在社區(qū)商業(yè)屬性上屬于半封閉孤島式社區(qū)商業(yè)，在未來(lái)兩三年內(nèi)，其主要商業(yè)需求將依賴于項(xiàng)目自身所吸納居民的就地日常生活消費(fèi)。項(xiàng)目商業(yè)特征分析之二：地鐵商業(yè)屬性地鐵商業(yè)模式對(duì)我們的影響？富錦路VS莘莊：區(qū)域共性區(qū)位屬性交通條件人群構(gòu)成莘莊都在外環(huán)線邊上，都是中心城區(qū)向郊區(qū)過(guò)渡地區(qū)。共和新路和滬閔路是其和市區(qū)連通的快速車行道。都是軌道交通一號(hào)線的終點(diǎn)站。難存在換乘和大量流動(dòng)客。人員組成也大都以市區(qū)搬、拆遷和外來(lái)購(gòu)房為主。富錦路富錦路VS莘莊：區(qū)域差異

發(fā)展時(shí)間交通條件地鐵周邊的住宅莘莊1993年1月10日：南段（錦江樂(lè)園至徐家匯）上行線建成；1994年12月12日：全線（錦江樂(lè)園至上?；疖囌荆┩ㄜ囌{(diào)試上海軌道交通俱樂(lè)部;1995年4月10日：全線（錦江樂(lè)園至上海火車站）試運(yùn)營(yíng)；1995年7月1日：全線（錦江樂(lè)園至上?；疖囌荆┱竭\(yùn)營(yíng)；1997年7月1日：南延伸（錦江樂(lè)園至莘莊）通車；2004年12月28日：北延伸（上海火車站至共富新村）通車。目前整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃較為完整、科學(xué)。

除地鐵外的其它交通條件也較為便利。地鐵未開(kāi)通前居民出入市區(qū)主要靠“徐閔線”“滬莘線”等幾路老公交。而隨著5號(hào)線的開(kāi)通，莘莊站成為交匯換乘站。地鐵邊上最大的純住宅“眾眾家園”

開(kāi)盤于2000年9月富錦路最近才開(kāi)始發(fā)展，由于一號(hào)線之前就只到火車站，延伸到共富新村，再延長(zhǎng)到富錦路站，板塊發(fā)展的潛力不像莘莊一次釋放。自駕：從市區(qū)方向來(lái)來(lái)掉頭路程過(guò)長(zhǎng)。公交：因?yàn)榈缆吠ㄟ_(dá)行的問(wèn)題而相當(dāng)不方便。地鐵：短期內(nèi)沒(méi)有成為交匯換乘站的可能。最近兩年才開(kāi)始以較大規(guī)模發(fā)展莘莊地鐵商業(yè)的發(fā)展歷程

時(shí)間發(fā)展階段發(fā)展?fàn)顩r1997初級(jí)商業(yè)房產(chǎn)中介及零售為主，租金1-2元/平米左右，空置率70%以上2000初級(jí)商業(yè)增加了零售及便利店小餐飲等輔助商業(yè)租金2-3.5元/平米左右，空置率仍超過(guò)50%2003發(fā)展中商業(yè)借助周邊小區(qū)的高入駐率，迅速增加了餐飲及社區(qū)配套商業(yè)，租金3-4元/平米左右控制率突破70%2006年發(fā)展中商業(yè)調(diào)整了80%的業(yè)態(tài)，餐飲逐漸呈現(xiàn)了品牌化的發(fā)展路線，并大量引入了藥房干洗等成熟的社區(qū)配套，租金3-4元，商鋪開(kāi)始供不應(yīng)求。2008年底逐漸成熟商業(yè)隨著南廣場(chǎng)的仲盛購(gòu)物中心的開(kāi)張，商業(yè)開(kāi)始呈現(xiàn)中心態(tài)勢(shì)，街鋪也更為專一，有為居民提供的社區(qū)配套，有為流動(dòng)人口提供的快餐，有為商務(wù)宴請(qǐng)?zhí)峁┑膴蕵?lè)場(chǎng)所，租金普遍達(dá)到2-7元/平米。富錦路的未來(lái)？在正確的商業(yè)養(yǎng)成及發(fā)展運(yùn)作下，3-5年后，

它將成就自身的輝煌！短期內(nèi)地鐵商業(yè)模式對(duì)于本項(xiàng)目的影響很有限，絕大部分乘坐地鐵在富錦路站出入的人群均為過(guò)路客或終點(diǎn)客，很難停留下來(lái)進(jìn)行目的性消費(fèi)，而項(xiàng)目周邊社區(qū)密集度和通達(dá)性在短期內(nèi)都不會(huì)有很大改觀，因此我司認(rèn)為：至少在未來(lái)3年內(nèi)，地鐵人流最多只能為本項(xiàng)目提供20%左右的消費(fèi)能量。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，隨著項(xiàng)目后期別墅業(yè)主的入住完畢，以及周邊更多住宅項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，還有交通條件的改善，富錦路將很有可能部分復(fù)制莘莊的發(fā)展軌跡，在經(jīng)過(guò)5年左右的發(fā)展后至少成為一個(gè)“小莘莊”。觀點(diǎn)小結(jié)：四、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（strengths）：WTO項(xiàng)目依托海德花園這一大型城市別墅社區(qū)，自身?yè)碛兄挟a(chǎn)階級(jí)消費(fèi)人群數(shù)千人。項(xiàng)目與高架路等交通要道的交通連接條件均較好。項(xiàng)目緊臨軌道交通1號(hào)線延長(zhǎng)線的富錦路站，能夠帶來(lái)一定流動(dòng)客群。劣勢(shì)（weaknesses）：WTO項(xiàng)目周邊其它住宅項(xiàng)目的社區(qū)人群與本項(xiàng)目存在較大的商業(yè)隔離。項(xiàng)目的實(shí)際交通條件基本只能提供單邊商業(yè)消費(fèi)客群，整體為半封閉孤島式商業(yè)屬性。富錦路地鐵站為終點(diǎn)站，所帶來(lái)的客群基本為過(guò)路人群，很難提供持續(xù)性消費(fèi)支持。機(jī)會(huì)（opportunities

）：WTO隨著整個(gè)別墅社區(qū)的進(jìn)一步成熟和發(fā)展，作為社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)前景將越來(lái)越好，且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有持續(xù)提升的空間。目前北上海商業(yè)廣場(chǎng)定位的是區(qū)域性商業(yè)中心，但目前其實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r卻偏重于民生類社區(qū)消費(fèi)，零售類業(yè)態(tài)過(guò)于低端，而隨著其發(fā)展逐步回到原定“軌道”，目前的民生類消費(fèi)功能必然會(huì)向真正的社區(qū)配套商業(yè)轉(zhuǎn)移。威脅（threats

）：TO五、項(xiàng)目整體商業(yè)發(fā)展與業(yè)態(tài)定位建議項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展階段劃分

發(fā)展階段發(fā)展時(shí)間社區(qū)發(fā)展程度商業(yè)養(yǎng)成階段1-3年項(xiàng)目入駐30%——50%商業(yè)成長(zhǎng)階段3-5項(xiàng)目入駐50%——100%商業(yè)成熟階段5-8周邊有1-3個(gè)其它新的大型社區(qū)建成并入住，并調(diào)整之前的商業(yè)。項(xiàng)目各個(gè)發(fā)展階段的業(yè)態(tài)定位與租金水平

發(fā)展階段目標(biāo)人群業(yè)態(tài)定位租金水平商業(yè)養(yǎng)成階段80％的社區(qū)居民，20％的地鐵交通流動(dòng)人群。社區(qū)服務(wù)50%餐飲30%零售10%1-2元商業(yè)成長(zhǎng)階段70%的周邊居民20％的地鐵交通流動(dòng)人群。10%定向型消費(fèi)人群。特色餐飲70％生活配套20％休閑娛樂(lè)10％2-5元商業(yè)成熟階段50%的周邊居民20%流動(dòng)人群20%的定向型人群10%的商務(wù)宴請(qǐng)?zhí)厣惋?0社區(qū)配套10%大型娛樂(lè)20%定向消費(fèi)20%3-7元項(xiàng)目近期推廣主題建議：城鐵旁◎別墅社區(qū)商業(yè)◎品質(zhì)生活休閑街六、項(xiàng)目服務(wù)執(zhí)行工作相關(guān)項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)定位研究細(xì)分業(yè)態(tài)定位研究招商渠道客戶拓展渠道策劃及媒體推廣計(jì)劃案場(chǎng)執(zhí)行合同商務(wù)條件項(xiàng)目整體工作推進(jìn)步驟統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理定期的市場(chǎng)推廣吸引消費(fèi)群體清晰的設(shè)立導(dǎo)視系統(tǒng)吸引人流的業(yè)態(tài)定位及鋪位的選擇人流線路的設(shè)置燈箱廣告位的合理設(shè)置基礎(chǔ)工作的執(zhí)行力度（保安，保潔，服務(wù)人員）經(jīng)營(yíng)管理模式建議華燕的服務(wù)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目策劃師銷售主管總負(fù)責(zé)人銷售（招商）計(jì)劃銷售招商人員架構(gòu)銷售招商進(jìn)程安排表銷售（招商）進(jìn)程細(xì)則銷售（招商）策劃銷售負(fù)責(zé)人銷售專員銷售專員銷售專員銷售專員招商主管招商專員招商專員招商專員招商負(fù)責(zé)人華燕項(xiàng)目組工作與人員總體架構(gòu)華燕品牌介紹上海華燕置業(yè)策劃（集團(tuán)）有限公司簡(jiǎn)介SHANGHAIHUAYANREALESTATEBROKER(GROUP)CO.,LTD.房地產(chǎn)流通綜合服務(wù)商&金融服務(wù)商中國(guó)房地產(chǎn)代理企業(yè)二十強(qiáng)上海房地產(chǎn)代理企業(yè)十強(qiáng)連續(xù)六年榮獲上海樓市營(yíng)銷最高獎(jiǎng)“金橋獎(jiǎng)”

連續(xù)三年榮獲上海文明單位稱號(hào)滬上首個(gè)通過(guò)ISO9001:2000認(rèn)證的房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)“華燕”已經(jīng)成為兩大類15個(gè)項(xiàng)目的國(guó)家注冊(cè)商標(biāo)2