蕭山區(qū)建筑工程建筑面積和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)定

蕭山區(qū)建筑工程建筑面積和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)定?一、總則1.目的為了加強(qiáng)蕭山區(qū)建筑工程規(guī)劃管理，規(guī)范建筑面積和容積率指標(biāo)的計(jì)算，合理利用土地資源，保障城市規(guī)劃的實(shí)施，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況，制定本規(guī)定。2.適用范圍本規(guī)定適用于蕭山區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的各類建筑工程建筑面積和容積率指標(biāo)的計(jì)算。3.依據(jù)本規(guī)定依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353）等相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定。

二、建筑面積計(jì)算規(guī)定

（一）計(jì)算建筑面積的范圍1.建筑物的主體結(jié)構(gòu)建筑物內(nèi)的大廳、門廳、回廊、室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。2.圍護(hù)結(jié)構(gòu)建筑物的外墻（包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）、勒腳、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺(tái)、挑廊等不計(jì)算建筑面積。3.屋頂及附屬設(shè)施建筑物的屋頂水箱、花架、涼棚、露臺(tái)、露天游泳池等不計(jì)算建筑面積；有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算；建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。4.地下室和半地下室地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉(cāng)庫等），包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外邊線所圍水平面積計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

（二）不計(jì)算建筑面積的范圍1.與建筑物內(nèi)不相連通的建筑部件如裝飾性陽臺(tái)、挑廊、室外專用消防鋼樓梯、無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯等不計(jì)算建筑面積。2.騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通道騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通道不計(jì)算建筑面積。3.舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布和布景的天橋、挑臺(tái)等舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布和布景的天橋、挑臺(tái)等不計(jì)算建筑面積。4.露臺(tái)、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件露臺(tái)、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件不計(jì)算建筑面積。5.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)不計(jì)算建筑面積。6.勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺(tái)、挑廊勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺(tái)、挑廊不計(jì)算建筑面積。

（三）特殊情況建筑面積計(jì)算1.建筑物內(nèi)的變形縫建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。2.高低聯(lián)跨的建筑物高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi)。3.建筑物外的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊建筑物外的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。4.建筑物間的架空走廊建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。5.立體書庫、立體倉(cāng)庫、立體車庫立體書庫、立體倉(cāng)庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

三、容積率計(jì)算規(guī)定

（一）容積率的定義容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。計(jì)算公式為：容積率=總建筑面積÷建筑用地面積。

（二）計(jì)算規(guī)則1.總建筑面積的計(jì)算總建筑面積應(yīng)按本規(guī)定中建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算各棟建筑物的建筑面積之和。2.建筑用地面積的確定建筑用地面積應(yīng)根據(jù)土地出讓合同或相關(guān)規(guī)劃文件確定的用地范圍計(jì)算。3.特殊情況容積率計(jì)算建筑物地下部分建筑物地下部分建筑面積不計(jì)入容積率，但當(dāng)建筑物地下部分有經(jīng)營(yíng)性用房（如商業(yè)、辦公等），且該部分建筑面積超過地下總建筑面積的50%時(shí)，其超出部分的建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率計(jì)算。建筑物架空層建筑物架空層，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高在2.20m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積。其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率計(jì)算。建筑物屋頂層建筑物屋頂層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率計(jì)算。配套設(shè)施建筑物配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施，如物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、垃圾收集點(diǎn)等，其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率計(jì)算。

（三）容積率的調(diào)整1.規(guī)劃條件變更因城市規(guī)劃調(diào)整等原因，需要變更容積率的，應(yīng)按照法定程序進(jìn)行審批。2.獎(jiǎng)勵(lì)與補(bǔ)償為鼓勵(lì)建設(shè)單位在符合規(guī)劃要求的前提下，提高土地利用效率，對(duì)于滿足一定條件的項(xiàng)目，可給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法按照蕭山區(qū)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、計(jì)算方法及示例

（一）計(jì)算方法1.建筑面積計(jì)算步驟首先確定建筑物各部分是否符合計(jì)算建筑面積的范圍，按照規(guī)定判斷哪些部分應(yīng)計(jì)算、哪些部分不計(jì)算建筑面積。對(duì)于應(yīng)計(jì)算建筑面積的部分，根據(jù)其結(jié)構(gòu)形式、層高、圍護(hù)情況等，按照相應(yīng)的計(jì)算規(guī)則計(jì)算其建筑面積。將各部分計(jì)算得到的建筑面積相加，得到總建筑面積。2.容積率計(jì)算步驟根據(jù)上述建筑面積計(jì)算方法確定總建筑面積。明確建筑用地面積。將總建筑面積除以建筑用地面積，得到容積率。

（二）示例1.某住宅項(xiàng)目該項(xiàng)目建筑用地面積為10000平方米。1號(hào)樓為多層住宅，地上6層，地下1層。地上每層建筑面積為1200平方米，地下建筑面積為2000平方米，其中地下經(jīng)營(yíng)性用房面積為800平方米。2號(hào)樓為高層住宅，地上20層，地下1層。地上每層建筑面積為1500平方米，地下建筑面積為3000平方米，地下無經(jīng)營(yíng)性用房。配套建設(shè)物業(yè)管理用房建筑面積為200平方米。計(jì)算過程如下：1號(hào)樓總建筑面積：地上建筑面積=1200×6=7200平方米，地下建筑面積不計(jì)入容積率部分為2000800=1200平方米，計(jì)入容積率部分為800平方米，1號(hào)樓總建筑面積=7200+800=8000平方米。2號(hào)樓總建筑面積：地上建筑面積=1500×20=30000平方米，地下建筑面積不計(jì)入容積率部分為3000平方米，2號(hào)樓總建筑面積=30000平方米?？偨ㄖ娣e=8000+30000+200=38200平方米。容積率=38200÷10000=3.82。2.某商業(yè)綜合體項(xiàng)目建筑用地面積為15000平方米。主體商業(yè)建筑地上5層，地下2層。地上每層建筑面積為8000平方米，地下一層建筑面積為6000平方米，地下二層建筑面積為5000平方米，地下部分均為經(jīng)營(yíng)性用房。屋頂有一個(gè)層高為2.5米的設(shè)備機(jī)房，建筑面積為300平方米。建筑物外有一落地櫥窗，層高3米，圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積為200平方米。計(jì)算過程如下：主體商業(yè)建筑地上建筑面積=8000×5=40000平方米。地下部分建筑面積=6000+5000=11000平方米，均計(jì)入容積率。屋頂設(shè)備機(jī)房建筑面積300平方米，層高2.5米，計(jì)入容積率。落地櫥窗建筑面積200平方米，層高3米，計(jì)入容積率?？偨ㄖ娣e=40000+11000+300+200=51500平方米。容積率=51500÷15000≈3.43。

五、監(jiān)督與管理1.規(guī)劃核實(shí)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)本規(guī)定對(duì)建筑面積和容積率指標(biāo)進(jìn)行核實(shí)。如發(fā)現(xiàn)實(shí)際建設(shè)情況與規(guī)劃許可不符，建設(shè)單位應(yīng)按照要求進(jìn)行整改。2.處罰措施對(duì)于違反本規(guī)定，擅自改變建筑面積和容積率指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將依法責(zé)令其改正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予相應(yīng)的行政處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.誠(chéng)信管理建設(shè)單位在建筑面積和容積率指標(biāo)計(jì)算及規(guī)劃建設(shè)過程中的誠(chéng)信情況將納入信用管理體系。對(duì)存在違規(guī)行為的建設(shè)單位，在后續(xù)項(xiàng)目審批等方