2025商品房預(yù)售合同無(wú)效案例分析：合同條款引發(fā)的爭(zhēng)議探究

2025商品房預(yù)售合同無(wú)效案例分析：合同條款引發(fā)的爭(zhēng)議探究正文商品房屋預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“出賣(mài)人”）在取得預(yù)售許可證之前，與買(mǎi)受人就商品房買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的協(xié)議。作為商品房交易的重要法律文件，預(yù)售合同的內(nèi)容直接影響著買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在實(shí)踐中，由于合同條款設(shè)計(jì)不完善、雙方理解偏差或者法律法規(guī)適用不當(dāng)?shù)仍?，部分預(yù)售合同可能被認(rèn)定為無(wú)效，從而引發(fā)爭(zhēng)議。本文以2025年商品房預(yù)售合同無(wú)效典型案例為背景，對(duì)合同條款引發(fā)的爭(zhēng)議進(jìn)行分析。一、合同訂立背景合同編號(hào)本合同編號(hào)為：。合同當(dāng)事人信息（1）出賣(mài)人：，法定代表人：，注冊(cè)地址：，聯(lián)系電話(huà)：。（2）買(mǎi)受人：，身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：，通訊地址：，聯(lián)系電話(huà)：。項(xiàng)目基本情況本合同涉及的商品房預(yù)售項(xiàng)目名稱(chēng)為，位于（詳細(xì)地址）。項(xiàng)目規(guī)劃用途為，總建筑面積為平方米。出賣(mài)人已取得該項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用證》（證號(hào)：）、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證號(hào)：）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（證號(hào)：）、《建設(shè)工程施工許可證》（證號(hào)：），預(yù)售許可證編號(hào)為。二、預(yù)售合同的主要條款預(yù)售依據(jù)（1）出賣(mài)人承諾已取得（填寫(xiě)具體預(yù)售依據(jù)的文件名稱(chēng)），并已具備預(yù)售資格。（2）買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為（填寫(xiě)商品房的具體信息，如樓號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)）。（3）違反預(yù)售依據(jù)的約定可能導(dǎo)致合同無(wú)效，雙方應(yīng)共同遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。商品房?jī)r(jià)款（1）該商品房的預(yù)測(cè)面積為平方米，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)款為元（大寫(xiě)：）。（2）面積差異處理：以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，超過(guò)3%的部分由出賣(mài)人承擔(dān)。（3）價(jià)格調(diào)整：雙方約定房?jī)r(jià)款不得因市場(chǎng)波動(dòng)而調(diào)整，除非經(jīng)雙方協(xié)商一致并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。付款方式及期限（1）買(mǎi)受人應(yīng)于年月日前支付首期房款元（大寫(xiě)：），剩余房款通過(guò)銀行按揭貸款支付。（2）買(mǎi)受人未能按期支付房款的，應(yīng)向出賣(mài)人支付違約金元/日；出賣(mài)人未能按期交付房屋的，應(yīng)向買(mǎi)受人支付違約金元/日。（3）爭(zhēng)議點(diǎn)：付款時(shí)間與合同履行期限不一致，可能導(dǎo)致買(mǎi)受人承擔(dān)過(guò)高的違約責(zé)任。交付條件及期限（1）出賣(mài)人應(yīng)于年月日前將符合下列條件的商品房交付買(mǎi)受人使用：（a）取得建設(shè)行政主管部門(mén)竣工驗(yàn)收備案證明；（b）供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全；（c）（其他交付條件）。（2）延期交付的處理：出賣(mài)人逾期交付超過(guò)日的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人應(yīng)退還已付房款并支付%的違約金。（3）爭(zhēng)議點(diǎn)：交付條件模糊，可能導(dǎo)致實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)與約定不符。規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定（1）出賣(mài)人不得擅自變更商品房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)在變更前書(shū)面通知買(mǎi)受人。（2）買(mǎi)受人有權(quán)在收到通知后日內(nèi)做出是否繼續(xù)履行合同的書(shū)面答復(fù)。（3）違約責(zé)任：未經(jīng)買(mǎi)受人同意擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，出賣(mài)人應(yīng)賠償買(mǎi)受人損失。（4）爭(zhēng)議點(diǎn)：變更通知的時(shí)限和形式未明確，可能引發(fā)爭(zhēng)議。面積差異的處理（1）實(shí)測(cè)面積與合同約定面積差異不超過(guò)3%的，房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算。（2）面積差異超過(guò)3%的，買(mǎi)受人有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同。解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)退還已付房款并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付利息。（3）爭(zhēng)議點(diǎn)：面積差異的計(jì)算方式未明確，可能導(dǎo)致雙方理解不一致。房屋交付與驗(yàn)收（1）交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件。（2）買(mǎi)受人應(yīng)在交付之日起日內(nèi)完成房屋驗(yàn)收，如有質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)在驗(yàn)收之日起日內(nèi)書(shū)面通知出賣(mài)人。（3）爭(zhēng)議點(diǎn)：驗(yàn)收期限過(guò)短，可能導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題難以發(fā)現(xiàn)。權(quán)利瑕疵擔(dān)保出賣(mài)人承諾所售商品房不存在權(quán)利瑕疵，如抵押、查封等情況。如有隱瞞，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同并要求賠償。爭(zhēng)議點(diǎn)：權(quán)利瑕疵的范圍未明確，可能引發(fā)爭(zhēng)議。稅費(fèi)的承擔(dān)（1）買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，其中契稅由買(mǎi)受人承擔(dān)，維修基金由買(mǎi)受人繳納。（2）出賣(mài)人應(yīng)在交房后日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，辦證費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。（3）爭(zhēng)議點(diǎn)：辦證時(shí)間未明確，可能引發(fā)爭(zhēng)議。違約責(zé)任（1）任何一方違約，應(yīng)向守約方支付違約金元。（2）違約金不足以彌補(bǔ)損失的，違約方應(yīng)賠償實(shí)際損失。（3）爭(zhēng)議點(diǎn)：違約金數(shù)額未明確，可能引發(fā)爭(zhēng)議。爭(zhēng)議解決（1）本合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均可向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。（2）爭(zhēng)議點(diǎn)：仲裁機(jī)構(gòu)的選擇可能不符合地域規(guī)定。三、合同無(wú)效的情形分析預(yù)售許可證未取得而簽訂預(yù)售合同未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售商品房的，預(yù)售合同無(wú)效。出賣(mài)人未取得預(yù)售許可證而與買(mǎi)受人簽訂預(yù)售合同的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同并要求返還已付房款及利息。合同內(nèi)容違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定（1）價(jià)格條款：如商品房售價(jià)低于成本價(jià)，可能被認(rèn)定為惡意串通損害國(guó)家利益。（2）交付條件：如約定交付條件低于法定標(biāo)準(zhǔn)，合同可能被認(rèn)定為無(wú)效。欺詐行為導(dǎo)致合同無(wú)效（1）出賣(mài)人隱瞞商品房已被抵押或查封的事實(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)主張合同無(wú)效。（2）虛假宣傳：出賣(mài)人通過(guò)虛假宣傳誘導(dǎo)買(mǎi)受人簽訂合同，可能構(gòu)成欺詐，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。四、合同條款的爭(zhēng)議解決格式條款的有效性（1）格式條款應(yīng)公平合理，不得加重買(mǎi)受人責(zé)任或限制其權(quán)利。（2）爭(zhēng)議點(diǎn)：格式條款未盡提示義務(wù)，可能導(dǎo)致無(wú)效。合同履行中的爭(zhēng)議（1）付款時(shí)間與合同履行期限不符，可能導(dǎo)致買(mǎi)受人承擔(dān)過(guò)高違約責(zé)任。（2）交付條件模糊，可能引發(fā)實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)與約定不符的爭(zhēng)議。面積差異的計(jì)算與處理（1）面積差異的計(jì)算方式未明確，可能導(dǎo)致雙方理解不一致。（2）爭(zhēng)議點(diǎn)：面積差異的處理未約定，可能引發(fā)爭(zhēng)議。五、案例啟示規(guī)范合同條款（1）明確預(yù)售許可證的取得情況。（2）明確面積差異的計(jì)算方式及處理辦法。（3）明確交付條件及違約責(zé)任。（4）明確權(quán)利瑕疵的擔(dān)保范圍。（5）明確爭(zhēng)議解決方式及違約金數(shù)額。加強(qiáng)合同審查（1）買(mǎi)受人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，理解自身權(quán)利義務(wù)。（2）出賣(mài)人應(yīng)確保合同內(nèi)容符合法律法規(guī)規(guī)定，避免因條款不規(guī)范導(dǎo)致合同無(wú)效。完善爭(zhēng)議處理機(jī)制（1）建立多元化爭(zhēng)議解決機(jī)制，如調(diào)解、仲裁、訴訟等。（2）加強(qiáng)合同履行過(guò)程中的溝通與協(xié)調(diào)，及時(shí)化解矛盾。六、結(jié)論商品房預(yù)售合同是商品房交易的重要法律文件，其內(nèi)容的規(guī)范性直接影響著買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在實(shí)踐中，由于合同條款設(shè)計(jì)不完善、雙方理解偏差或者法律法規(guī)適用不當(dāng)?shù)仍?，部分預(yù)售合同可能被認(rèn)定為無(wú)效，從而引發(fā)爭(zhēng)議。本文通過(guò)對(duì)2025年商品房預(yù)售合同無(wú)效典型案例的分析，探討了合同條款引發(fā)爭(zhēng)議的主要原因，并提出了規(guī)范合同條款、加強(qiáng)合同審查和完善爭(zhēng)議處理機(jī)制等建議。希望本文對(duì)商品房預(yù)售合同的規(guī)范制定和爭(zhēng)議解決提供有益參考。本合同一式份，雙方各執(zhí)份，具有同等法律效力。出賣(mài)人（蓋章）：