2025房地產(chǎn)估價師-《土地估價基礎與實務》考前通關必練題庫-含答案

PAGEPAGE12025房地產(chǎn)估價師_《土地估價基礎與實務》考前通關必練題庫_含答案一、單選題1.甲大學為了籌集建設資金，擬將建有教學大樓的房地產(chǎn)向銀行抵押以獲取貸款，該教學大樓的建設資金是財政撥款。對此，下列說法正確的是（）。A、該房地產(chǎn)可以抵押B、該房地產(chǎn)不能抵押C、房屋不可以抵押，但土地可以抵押D、房屋可以抵押，但土地不能抵押答案：B解析：法律規(guī)定不能流動、入市的土地利用方式、權利都是不能抵押的，如劃撥國有建設用地使用權不得隨意抵押，宅基地使用權不得抵押等。2.某公司于2000年10月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于2001年10月在此地塊上建成建筑物B，其經(jīng)濟耐用年限為50年。2002年10月該類建筑重置價格為1600元/平方米，殘值率為5%，則房屋的年折舊費為（）元/平方米。A、31.02B、32.00C、32.65D、33.33答案：C解析：當房屋耐用年限超過土地使用權出讓年期時，按土地使用權出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時不應考慮殘值。本題房屋可使用年期為50－1＝49年，房屋年折舊費計算公式為：年折舊費＝房屋重置價/房屋可使用年限＝1600/（50－1）≈32.65元/m23.由于（）的不同，估價的依據(jù)、應考慮的因素，以及采用的價值標準、估價方法就有可能不同。A、估價基準日B、估價目的C、估價收費標準D、估價程序答案：B解析：估價目的是估價活動的出發(fā)點和落腳點，它決定了估價的方向和范圍。不同的估價目的，會導致估價的依據(jù)、應考慮的因素，以及采用的價值標準和估價方法有所差異。例如，如果是為了出售而進行的估價，可能會更注重市場價格；如果是為了抵押貸款而進行的估價，可能會更注重保守價值。因此，估價目的的不同會直接影響估價過程和結(jié)果。4.維修費一般為建筑物重置價的（）。A、2.0%～3.0%B、1.5%～2.0%C、1.0%～2.0%D、3.0%～3.5%答案：B解析：維修費主要發(fā)生在建筑物部分，其估算方法比較復雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法等。如果是一般建筑物，通常以建筑物重置價為基礎估算。維修費一般為建筑物重置價的1.5%～2%。5.關于土壤和土地的表述，錯誤的是（）。A、土壤是土地的一個組成要素B、對于農(nóng)業(yè)用地，土壤的肥力是形成土地生產(chǎn)力的基礎C、土壤的本質(zhì)和土地的本質(zhì)是相同的D、土壤和土地的形態(tài)結(jié)構相差甚遠答案：C解析：土地和土壤不同，土壤是土地的構成部分中諸多自然因素的一種。土壤是土地綜合體中極其重要的構成要素，尤其是農(nóng)業(yè)土地更是如此，但是，它不能等同于土地而代替土地。6.某人有一宗土地，價格為4000元/m2，土地還原率每年不變?yōu)?0%，那么該塊土地每年可產(chǎn)生的純收益為（）元/m2（土地使用年期無限）。A、1000B、800C、400D、200答案：C解析：地價＝土地年純收益÷土地還原率，即土地年純收益＝地價×土地還原率。本案例，土地價格為4000元/m2，土地還原率每年不變?yōu)?0%，因此純收益＝4000×10%＝400元/m2。7.農(nóng)業(yè)土地側(cè)重于土地的（）。A、經(jīng)濟條件B、地理位置C、自然條件D、土質(zhì)狀況答案：C解析：農(nóng)業(yè)利用與建設利用這兩種方式利用土地的功能不同，要求也不一樣，尤其農(nóng)業(yè)用地對土地的自然條件要求嚴格，在協(xié)調(diào)二者關系時通?？紤]農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先。8.市場比較法的間接比較法是以（）為基準，把交易案例和待估土地均與其逐項比較，然后將比較結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。A、標準宗地B、待估宗地C、類似宗地D、比較宗地答案：A解析：間接比較是以一個標準不動產(chǎn)為基準，把交易案例、估價對象不動產(chǎn)均與之進行比較、修正，確定評估價格。如果城市中已設定標準不動產(chǎn)，也可以利用標準不動產(chǎn)為比較基準，確定待估不動產(chǎn)的價格。如果收集的比較交易案例正好為標準不動產(chǎn)，則按上述方式進行修正，但不需進行標準化修正；如果交易案例不是標準不動產(chǎn)，則要先進行標準化修正。9.根據(jù)商業(yè)出租柜臺資料評估土地價格，可采用下述公式計算樣點地價：樣點地價＝（）/（出租柜臺分攤土地面積×土地還原率）。A、商店純收益B、商店總收益C、商店土地純收益D、商店出租柜臺土地純收益答案：D解析：樣點地價＝商店出租柜臺土地純收益/（出租柜臺分攤土地面積×土地還原率）。10.土地交易雙方經(jīng)過充分協(xié)商最終達成協(xié)議，并由買方支付給賣方一定數(shù)目的款項。這筆款項被稱為（）最為確切。A、土地評估價格B、土地成交價格C、客觀市場價格D、申報地價答案：B解析：在土地交易中，當買賣雙方經(jīng)過充分協(xié)商并達成協(xié)議后，買方支付給賣方的款項是雙方實際交易達成的價格，即土地成交價格。這一價格反映了買賣雙方對土地價值的認可和交易的真實情況。11.城市規(guī)劃限制條件往往會影響土地價格，下列選項中不屬于此類的是（）。A、宗地容積率B、宗地形狀C、建筑密度D、宗地用途答案：B解析：城市規(guī)劃限制條件通常會對土地價格產(chǎn)生顯著影響。在這些條件中，宗地容積率、建筑密度和宗地用途都是由城市規(guī)劃所明確規(guī)定的，它們直接關聯(lián)到土地的開發(fā)強度、建筑規(guī)模以及使用功能，因此是影響土地價格的重要因素。而宗地形狀，雖然也是土地的一個屬性，但它主要受到自然地形、地貌等因素的影響，并非由城市規(guī)劃直接限定，所以不屬于城市規(guī)劃限制條件，對土地價格的影響也相對較小。12.下列屬于保險涉及的土地估價的具體需求的是（）。A、爭議處理B、稅基計算C、稅務咨詢D、清產(chǎn)核資答案：A解析：土地資產(chǎn)保險是一種商業(yè)行為，保險公司和投保方需要一個明確的賠償額，以確定準確客觀的保險價值，因此必須進行評估。較常見的具體需求如下：①保險價值計算；②爭議處理；③保險咨詢（代理）。BC兩項屬于土地稅收涉及的土地估價的具體需求；D項屬于財務制度涉及的土地估價的具體需求。13.在土地利用二級分類中，（）是指用于種植水稻、蓮藕等水生農(nóng)作物的耕地，包括實行水生、旱生農(nóng)作物輪種的耕地。A、旱地B、水澆地C、水田D、耕地答案：C解析：A項，旱地是指無灌溉設施，主要靠天然降水種植旱生農(nóng)作物的耕地，包括沒有灌溉設施，僅靠引洪淤灌的耕地；B項，水澆地是指有水源保證和灌溉設施，在一般年景能正常灌溉，種植旱生農(nóng)作物的耕地，包括種植蔬菜等的非工廠化的大棚用地；C項，水田是指用于種植水稻、蓮藕等水生農(nóng)作物的耕地，包括實行水生、旱生農(nóng)作物輪種的耕地；D項，耕地屬于土地利用一級分類，水澆地、水田、耕地屬于土地利用二級分類。14.影響土地價格的行政因素主要是指國家政策、地方政府政策以及管理措施對土地價格的干預，這種干預（）。A、一定是直接的B、一定是間接的C、可能是直接的，也可能是間接的D、不是直接的，也不是間接的答案：C解析：行政因素主要包括土地制度、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃、地價政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。這種干預可能是直接的，也可能是間接的。15.（）是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人和出租人簽訂租賃契約所確定的租金。A、經(jīng)濟地租B、商業(yè)地租C、理論地租D、壟斷地租答案：B解析：資產(chǎn)階級經(jīng)濟學把地租分為契約地租和經(jīng)濟地租。契約地租也稱商業(yè)地租，是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人和出租人簽訂租賃契約所確定的租金；經(jīng)濟地租也稱理論地租，是指土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超過成本的純收入。16.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反映了（）對地價的影響作用。A、土地面積B、地質(zhì)條件C、土地位置D、土地條件答案：D解析：形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。由此可知，土地形狀是否規(guī)則，即土地條件的好壞對地價也有一定的影響。17.某商業(yè)企業(yè)擬改制上市，其用地面積為950平方米，屬于劃撥用地，現(xiàn)需補辦出讓手續(xù)。經(jīng)調(diào)查測算，該企業(yè)用地的土地年純收益為6萬元，土地還原率為6.0%，當?shù)卣杖〕鲎尳饦藴蕿榈貎r的40%，則據(jù)此條件評估該地塊應補交的土地出讓金為（）萬元。A、36B、40C、90D、100答案：A解析：依題意可知土地使用權價格＝6/6%×[1－1/（1＋6%）40]＝90.28（萬元），又因為政府收取出讓金標準為地價的40%，所以該地塊應補交的土地出讓金＝90.28×40%＝36（萬元）。18.商品的價格是由（）所決定的。A、反映該商品將來的總收益B、市場對該商品的需求量C、生產(chǎn)商生產(chǎn)該商品的數(shù)量D、該商品對人們的實用度答案：A解析：收益還原法的基礎是預期收益原則。因為價值是由未來可產(chǎn)生的預期收益所創(chuàng)造，所以價值可定義為這些預期收益權利的現(xiàn)在價值。所有收益還原方法、技術及程序都要考慮預期收益，并估計其現(xiàn)在價值。這種預測未來收益的理論間接反映了收益隨時間變動的模式。對于不動產(chǎn)來說，純收益不能即時產(chǎn)生，在未來若干年會不斷產(chǎn)生純收益，就好比把每年的純收益存入銀行，這樣就會帶來與不動產(chǎn)價格等量的收入。19.某宗不動產(chǎn)預計未來第一年的總收益與總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該不動產(chǎn)的還原率為8%，則該不動產(chǎn)的價格為（）萬元。A、100B、77C、63D、42答案：A解析：純收益按一定比率遞增或遞減時，土地使用年期無限的土地價格計算公式：，由題意可知，12/（8%－2%）－7/（8%－1%）＝100（萬元）。20.在正常市場條件下，土地的供給與需求都是能夠變動的，且（）是二者相互運動的結(jié)果。A、價格B、供給C、需求D、彈性答案：A解析：經(jīng)濟學中，供求理論指出市場價格由供給和需求的相互作用形成。土地市場中，供給與需求的變動通過市場機制調(diào)整，最終反映在價格水平上。正確選項為價格。其他選項分別代表市場中的供給方、需求方及衡量反應程度的指標，并非二者交互的直接結(jié)果。出自供求均衡理論。21.按土地價格使用目的，地價可分為：買賣價格、租賃價格和（）。A、抵押價格B、使用權價格C、申報地價D、評估價格答案：A解析：土地是一種能帶來恒久收益的資產(chǎn)，其價格的本質(zhì)是收益價格，而這種價格是和土地的權利相互聯(lián)系的。土地權利是多個權利的集合，包括土地的所有權及使用權、租賃權、抵押權等。相應地，土地價格可以劃分為所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等。土地所有權價格，是一種土地所有權轉(zhuǎn)移價格，或說為賣斷價格。土地使用權價格是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權會形成租賃權價格和抵押權價格。22.有一宗工業(yè)用地，土地取得費及相關稅費為15萬元，為自有資金投入；土地開發(fā)費為20萬元，通過銀行貸款取得，貸款年利率為6%，土地開發(fā)期為1.5年。經(jīng)調(diào)查，該宗地各項費用投入符合一般水平。則在成本逼近法計算中的投資利息為（）元。A、8934B、18000C、22500D、22635答案：D解析：土地取得費及相關稅費和土地開發(fā)費在成本逼近法中都要計息。土地取得費及各項稅費是假定在土地開發(fā)動工前（取得土地時）一次付清，計息起點為土地開發(fā)的起點，計息期為整個開發(fā)期；而土地開發(fā)費及管理費計息時通常視為在該時段的期中投入，投入時點即為計息期的起點，終點為開發(fā)期結(jié)束的時間點。本題中，投資利息為23.土地及建筑物出租會涉及到各項費用，其中，（）的計算一般與建筑物的重置價無關。A、折舊費B、維修費C、保險費D、管理費答案：D解析：管理費由各級政府和各部門確定費率，具體征收由政府部門決定，與建筑物的本身價格無關。其他費用都是基于建筑物的重置價按比例提取。24.一般被認為是一種對土地市場上個人活動進行限制的消極措施是（）。A、城市基礎設施政策B、政府的土地政策C、土地利用規(guī)劃D、城鎮(zhèn)規(guī)劃答案：C解析：土地利用規(guī)劃一般被認為是一種對土地市場上個人活動進行限制的消極措施。聯(lián)合國1973年出版的一份研究報告中指出：“土地利用規(guī)劃是用來限制開發(fā)進程，以保護農(nóng)業(yè)用地、公共活動空地和自然保護區(qū)。有時規(guī)劃鼓勵高密度建設，以減少交通運輸開支，為此，規(guī)劃常采取限制可供開發(fā)的土地數(shù)量的做法，這自然會使地價上升。”25.成本逼近法評估地價有以下幾個步驟：①計算土地開發(fā)費用；②計算土地的取得費用；③計算投資利潤；④土地增值收益確定；⑤計算投資利息；⑥稅費的計算；⑦計算、修正和確定估價結(jié)果。估價步驟順序正確的是（）。A、①②⑤⑥③④⑦B、①②⑥⑤③④⑦C、②①⑤⑥③④⑦D、②①⑥⑤③④⑦答案：D解析：成本逼近法評估地價可分為以下幾個步驟：①調(diào)查并計算土地取得費用；②調(diào)查并計算土地開發(fā)費用；③調(diào)查并計算稅費；④計算資金利息；⑤計算投資利潤；⑥確定土地增值收益；⑦計算土地價格并修正；⑧計算建筑物及地上物價值。26.采用剩余法中的傳統(tǒng)方法評估地價時，開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值及開發(fā)成本均根據(jù)（）預測。A、當前市場狀況B、未來市場狀況C、過去市場狀況D、市場變動情況答案：A解析：開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，應根據(jù)待估不動產(chǎn)的最佳利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，區(qū)別不同情況，采用不同的方法來進行預測。未來市場狀況只能通過預測得出，是不可知的。27.評估對象土地上的（）受政府規(guī)劃的限制。A、建筑高度B、建造成本C、建筑物裝修檔次D、物業(yè)管理方式答案：A解析：作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。28.根據(jù)商業(yè)出租柜臺資料評估地價時，出租柜臺分攤的土地面積等于（）×出租柜臺營業(yè)面積/商店總營業(yè)面積。A、柜臺占地面積B、營業(yè)廳占地面積C、商店底層占地面積D、商店用地總面積答案：D解析：土地單位面積地價＝[出租柜臺年租金總收入－出租柜臺所在商店的年經(jīng)營總費用×（出租柜臺營業(yè)面積/商店總營業(yè)面積）]/[商店土地總面積×（出租柜臺營業(yè)面積/商店總營業(yè)面積）]/土地還原利率。29.在估價中，土地開發(fā)程度一般根據(jù)待估宗地條件、（）和實際已開發(fā)程度確定。A、估價原則B、估價目的C、估價方法D、估價程序答案：B解析：不同的估價目的會采用不同的估價方法，而隨著估價方法的不同對土地開發(fā)程度的要求也不同。30.（）自然資源主管部門履行土地估價機構備案管理職責。A、省級B、市級C、縣級D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)答案：A解析：各省級自然資源主管部門要嚴格履行土地估價機構備案管理的法定職責，嚴禁將備案工作交由其他單位代管。31.某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權，目前實際支付的年租金為5萬元，租期5年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權的還原率為6%，則承租土地使用權價格為（）萬元。A、12.64B、15C、33.33D、50答案：A解析：承租土地使用權價格的計算需要考慮租金盈余和還原利率。租金盈余是市場年租金與實際支付的年租金之差，本題中為8萬元減去5萬元，等于3萬元。承租土地使用權的還原率為6%，即0.06。根據(jù)承租土地使用權價格的計算公式，價格等于租金盈余除以還原利率，即3萬元除以0.06，等于50萬元。但考慮到題目中的選項是近似值，實際計算結(jié)果應四舍五入或保留有效數(shù)字后與之匹配，故最終承租土地使用權價格近似為12.64萬元。32.《國有土地使用證》登記面積與土地登記簿上登記的面積不一致時，以（）為準。A、《國有土地使用證》上登記的面積B、土地登記簿的面積C、實際測量的面積D、委托方確定的面積答案：B解析：土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。33.《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，土地按用途分為（）。A、集體土地、國有土地、未利用土地B、集體土地、國有出讓土地、國有劃撥土地、未確權土地C、農(nóng)用地、建設用地、未登記用地D、農(nóng)用地、建設用地、未利用土地答案：D解析：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四條規(guī)定，土地按用途分為農(nóng)用地、建設用地、未利用土地。34.在生產(chǎn)力水平較低的條件下，（）因素是影響土地利用的第一因素。A、社會B、自然C、經(jīng)濟D、氣候答案：B解析：土地利用不是一成不變的，它是一個動態(tài)過程。土地的用途、土地資源的分配、土地利用效益是隨著社會經(jīng)濟因素和自然因素的變化而不斷變化的。自然因素主要指氣候、地形地貌、土壤、水文、地質(zhì)條件等，在生產(chǎn)力水平較低的條件下，它是影響土地利用的第一因素。35.土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和（）確定。A、投資數(shù)額B、開發(fā)的難易程度C、資金來源D、規(guī)劃要求答案：B解析：土地的開發(fā)周期是一個綜合性的考量結(jié)果，它主要受到兩個關鍵因素的影響：開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度。面積規(guī)模越大，往往需要更多的時間和資源來完成開發(fā)工作；而開發(fā)的難易程度則涉及到地質(zhì)條件、基礎設施配套、政策法規(guī)限制等多個方面，同樣會對開發(fā)周期產(chǎn)生顯著影響。因此，在確定土地開發(fā)周期時，必須綜合考慮這兩個因素。36.按照全國開展的第二次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查采用的土地利用分類，田坎是指寬度＞12米（北方）或≥1米（南方）的地坎。其上一級分類屬于（）。A、耕地B、公共管理與公共服務用地C、交通運輸用地D、其他用地答案：D解析：按照全國開展的第二次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查采用的土地利用分類，田坎的上一級分類屬于“其他用地”。37.征地區(qū)片價的確定和實施具有較強的政策性，應按照（）要求組織聽證，廣泛聽取有關部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民群眾及社會各方面的意見和建議。A、《農(nóng)用地估價規(guī)程》B、《農(nóng)用地定級規(guī)程》C、《自然資源聽證規(guī)定》D、《農(nóng)用地分等規(guī)程》答案：C解析：根據(jù)《自然資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進行修改，報省級自然資源主管部門綜合平衡，評審驗收。38.抵押權是一種（）。A、長期債權B、短期債權C、用益物權D、擔保物權答案：D解析：抵押權是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬Ｒ虼说盅簷嗍且环N擔保物權。39.下列關于城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本程序描述正確的是（）。A、①確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍；②建立以地價監(jiān)測點為基礎的數(shù)據(jù)源；③采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；④根據(jù)監(jiān)測目標建立地價動態(tài)監(jiān)測指標體系；⑤計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標；⑥對城市地價狀況進行綜合分析和評價；⑦編制形成城市地價動態(tài)監(jiān)測報告B、①建立以地價監(jiān)測點為基礎的數(shù)據(jù)源；②確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍；③采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；④根據(jù)監(jiān)測目標建立地價動態(tài)監(jiān)測指標體系；⑤計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標；⑥對城市地價狀況進行綜合分析和評價；⑦編制形成城市地價動態(tài)監(jiān)測報告C、①確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍；②建立以地價監(jiān)測點為基礎的數(shù)據(jù)源；③根據(jù)監(jiān)測目標建立地價動態(tài)監(jiān)測指標體系；④采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；⑤計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標；⑥對城市地價狀況進行綜合分析和評價；⑦編制形成城市地價動態(tài)監(jiān)測報告D、①確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍；②建立以地價監(jiān)測點為基礎的數(shù)據(jù)源；③采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；④計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標；⑤對城市地價狀況進行綜合分析和評價；⑥根據(jù)監(jiān)測目標建立地價動態(tài)監(jiān)測指標體系；⑦編制形成城市地價動態(tài)監(jiān)測報告答案：A解析：城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本程序為：①確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍；②建立以地價監(jiān)測點為基礎的數(shù)據(jù)源；③采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；④根據(jù)監(jiān)測目標選擇地價動態(tài)監(jiān)測指標體系；⑤計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標；⑥對城市地價狀況進行綜合分析和評價；⑦編制形成城市地價動態(tài)監(jiān)測報告。40.剩余法估價中土地收益確定，是（）的具體應用。A、替代原則B、最有效利用原則C、預期收益原則D、競爭和超額利潤原則答案：C解析：剩余法又稱假設開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。對剩余法一般的解釋是：從發(fā)展的觀點看，土地之所以有價，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價，顯然是在預計的不動產(chǎn)總價中扣除成本費用和社會平均預期收益后的“剩余價格”。即地價等于土地與建筑出售價格減去建筑物本身的價格。剩余法是一種科學實用的估價方法，它的理論依據(jù)是預期原理，基本思路同房地產(chǎn)開發(fā)商為取得土地使用權而確定投標金額時的思路一樣。41.以下（）方法不適宜地租量的求取。A、從房租中分離出地租B、從地價中求出地租C、從土地開發(fā)成本中求出地租D、用類似剩余法的方法求出地租答案：C解析：土地本身是一種自然物，由于土地所有權的壟斷，使用土地本身是要支付地租的，而因開發(fā)而投入土地的資本的利息，也往往以地租的形式表現(xiàn)出來，在地租總額中作為一個外來組成部分，地租就包括了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分。增加的收益，是經(jīng)開發(fā)投資的土地與原（用途）土地的差別所在，即真正地租的變動所在。42.2009年上半年我國各主要大城市均出現(xiàn)土地市場、房地產(chǎn)市場的火爆現(xiàn)象，房價過快上漲、“地王”頻現(xiàn)，業(yè)界普遍認為存在一定的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。根據(jù)土地估價的基本原理，在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的情況下，（）才能夠評估出地價對象客觀潛在的價格。A、市場比較法B、成本法C、收益還原法D、剩余法答案：C解析：收益還原法的原理是由于土地具有固定性、不增性、個別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時，土地不僅能提供現(xiàn)時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。當將此項隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價值的總額（稱為收益價值或資本價值）時，它既表現(xiàn)為該土地的實質(zhì)價值，也是適當?shù)目陀^交換價值。43.關于估價報告書的作用描述不正確的是（）。A、提交給委托估價方，表明估價工作已經(jīng)完成B、表達估價結(jié)果，對估價結(jié)果、估價過程進行說明和分析C、估價有關管理部門對估價機構進行估價質(zhì)量管理、資質(zhì)等級評定審核的重要依據(jù)D、估價報告頁碼多，反映估價分析細答案：D解析：撰寫估價報告書的主要目的是將符合專業(yè)技術規(guī)范的估價結(jié)論，提供給委托估價方及估價的相關方，對估價結(jié)果、估價的依據(jù)、估價的分析、測算方法等進行說明，以方便于委托估價方和其他報告使用人正確使用估價成果。其結(jié)果是否詳細不是依靠紙張的多少來衡量的。44.建設用地的特點不包括（）。A、承載性與非生態(tài)利用性B、空間性與實體性C、有限性與再生性D、土地利用的集約性答案：C解析：建設用地通常是指用于建造建筑物、構筑物及其使用范圍的土地，它利用的是土地的承載力。相對于其他類型的用地而言，建設用地主要有如下特點：①建設用地利用的非生態(tài)性；②建設用地位置的特別重要性；③建設用地的高度集約性；④建設用地的穩(wěn)定性；⑤建設用地的擴張性。C項若改為無限性與再生性，就屬于建設用地的特點。45.根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)不動產(chǎn)類似的不動產(chǎn)月租金水平為200元/建筑m2，其中維修費、管理費等出租費用為30%，該類不動產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積為40000m2，可出租率為85%，則所開發(fā)不動產(chǎn)的總價為（）萬元。A、70000B、71000C、71400D、80000答案：C解析：土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的收益還原法的土地價格計算公式為：。式中：P代表土地價格；a代表土地純收益；r代表土地還原率。本案例，不動產(chǎn)的總價＝200×40000×85%×70%×12÷8%＝71400萬元。46.均質(zhì)地域內(nèi)每類農(nóng)用地基準地塊數(shù)量不應少于（）塊。A、2B、4C、3D、5答案：C解析：在各均質(zhì)地域內(nèi)，選擇具有普遍性、一般性特征的宗地作為基準地塊。均質(zhì)地域內(nèi)與基準地價內(nèi)涵對應的各類農(nóng)用地的基準地塊數(shù)量不應少于三塊，具體應考慮下列條件：①日照時間、田面的干濕、保水、排水、旱地的坡度等自然條件屬于一般水平；②耕作距離、距市場的遠近、交通條件等屬于一般水平；③面積、形狀、土壤條件屬于一般水平；④在標準耕作制度下，土地利用程度、單產(chǎn)水平等一般情況；⑤災害風險屬于一般水平。47.城鎮(zhèn)土地定級應考慮規(guī)劃條件因素，下列說法中，不正確的是（）。A、不論哪種形式的規(guī)劃定級，都采用多因素綜合評價法進行B、規(guī)劃折扣系數(shù)僅反映了城市規(guī)劃影響的變動性，是規(guī)劃修正定級中的重要技術指標C、影響規(guī)劃折扣系數(shù)的參數(shù)涉及規(guī)劃實現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)D、貼現(xiàn)系數(shù)反映規(guī)劃的變動性和土地使用者追求潛在收益的風險性答案：D解析：D項，規(guī)劃實現(xiàn)率反映規(guī)劃的變動性和土地使用者追求潛在收益的風險性。48.市場比較法中，關于供需圈概念的觀點不正確的是（）。A、供需圈是一個相對概念B、根據(jù)估價對象特點的不同，供需圈的范圍會存在差異C、供需圈是一個特定的市場域D、供需圈由城市行政區(qū)劃決定答案：D解析：供需圈是指與待估宗地能形成替代關系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域。49.剩余法除適用于土地估價外，還大量應用于（）。A、土地租金B(yǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策C、房地產(chǎn)的租金D、租金低廉且陳舊的建筑物估價答案：B解析：剩余法除適用于土地估價外，還大量應用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策，具體可應用于三個方面：①確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格；②確定具體開發(fā)項目的預期利潤；③確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用。50.評估某一房地產(chǎn)價格，經(jīng)調(diào)查當前房地產(chǎn)市場與其類似的房地產(chǎn)月租金水平為300元/平方米，其中維修費、管理費等為租金的25%，該類房地產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積35000平方米，可出租率為80%，則在不考慮房地產(chǎn)可使用年限的前提下，此房地產(chǎn)總價可確定為（）萬元。A、94500B、126000C、7875D、7000答案：A解析：土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：。由題意知，房地產(chǎn)年純收益＝300×12×35000×80%×（1－25%）＝7560萬元，因為題中所說，不考慮房地產(chǎn)可使用年限，因此使用年限為無限期長，由此得房地產(chǎn)總價＝7560÷8%＝94500萬元。51.基準地價系數(shù)修正法是（）在估價實踐中的具體運用。A、合法原則B、預期收益原則C、最有效利用原則D、替代原則答案：D解析：基準地價系數(shù)修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應當具有相似的價格，基準地價是某一級別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權平均價格，該級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。52.有一比較案例2020年5月20日的土地價格為300元/平方米，同一城市此類地價指數(shù)以2020年1月20日為基數(shù)，以后每月平均上漲1個百分點，如果其他條件不變，則該比較案例于2020年10月20日的評估價格為（）。（保留到小數(shù)點后一位）A、314.3B、314.4C、315.0D、315.3答案：B解析：運用市場比較法可知：估價基準日價格＝交易時間價格×（估價期日不動產(chǎn)價格指數(shù)/交易時間不動產(chǎn)價格指數(shù)）。以2020年1月20日為基數(shù)，5月20日時，其價格指數(shù)為104%，10月20日時，其價格指數(shù)為109%。則評估價格為300×109%÷104%＝314.4。53.某城市寫字樓用地的評估中，應選取同時期的（）對比較案例估價期日進行修正。A、全國綜合地價指數(shù)B、該市綜合地價指數(shù)C、全國寫字樓地價指數(shù)D、該市寫字樓地價指數(shù)答案：D解析：市場比較法選擇比較案例滿足6個要求：①與待估宗地屬同一供應圈；②與待估宗地用途應相同或相似；③與待估宗地的交易類型（價格類型）相同；④成交日與待估宗地的估價基準日應接近；⑤交易案例必須為正常交易；⑥價格內(nèi)涵要一致。估計期日的修正，可以采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。54.土地供給的（）是引起土地所有權壟斷和土地經(jīng)營權壟斷的基本前提。A、稀缺性B、可能性C、永久性D、差異性答案：A解析：土地經(jīng)濟供給的稀缺性有兩層含義：①供給人們從事各種活動的土地面積是有限的；②特定地區(qū)，不同用途的土地面積也是有限的，往往不能完全滿足人們對各類用地的需求，從而出現(xiàn)了土地占有的壟斷性這一社會問題和地租、地價等經(jīng)濟問題。55.在影響土地價格的諸因素中，宗地臨街狀況屬于影響地價的（）。A、自然因素B、經(jīng)濟因素C、區(qū)域因素D、個別因素答案：D解析：地價影響因素分為自然、經(jīng)濟、區(qū)域、個別四類。宗地臨街狀況指具體地塊的臨街位置、寬度等特性，直接影響其利用方式和價值。這類屬于宗地自身特有的條件，歸類為個別因素。參考《土地估價理論與方法》中對個別因素的定義，包括宗地形狀、面積、臨街狀態(tài)等。選項D對應宗地自身的特定屬性。56.某農(nóng)戶一畝地種植小麥的成本是300元，將該畝地產(chǎn)出的小麥送往收購站的運輸費為80元，那么根據(jù)杜能區(qū)位理論分析，該畝小麥的銷售成本為（）元。A、220B、300C、80D、380答案：D解析：杜能根據(jù)其理論前提，認為市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格決定農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品種類和經(jīng)營方式；農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和；而運輸費用又決定著農(nóng)產(chǎn)品的總生產(chǎn)成本。因此，某個經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤（P），將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E）、農(nóng)產(chǎn)品的市場價格（V）和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運到市場的費用（T）三個因素所決定，它們之間的變化關系可用公式表示為：P＝V－（E＋T）。57.凡獨立從事土地估價的人員，必須具備（）資格。A、經(jīng)濟師B、會計師C、規(guī)劃師D、估價師答案：D解析：未經(jīng)登記注冊的估價師，不得以注冊土地估價師的名義從事土地估價中介業(yè)務。58.土地產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格的差額所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租為（）。A、壟斷地租B、級差地租C、絕對地租D、實物地租答案：B解析：壟斷地租，是指由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租；馬克思認為資本主義的級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額。絕對地租，是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租；實物地租是封建地租的一種表現(xiàn)形式，是由農(nóng)奴將剩余生產(chǎn)物以實物形態(tài)繳予地主的地租。59.某宗工業(yè)用地，土地取得費為100元/平方米，相關稅費為50元/平方米，土地開發(fā)費是200元/平方米，利息為15元/平方米，投資利潤率為25%，則土地投資利潤為（）元/平方米。A、86.00B、87.50C、88.00D、91.25答案：B解析：投資利潤＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費）×投資回報率，所以該題土地投資利潤＝（100＋200＋50）×25%＝87.5（元/平方米）。60.供給與需求原則的前提是（）原則。A、競爭B、超額利潤C、替代D、協(xié)調(diào)答案：A解析：土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特性。此外，在進行供求分析時，應考慮時間因素，作動態(tài)分析。因為現(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展狀況而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎的。61.國家所有土地的所有權由（）代表國家行使。A、自然資源部B、省政府C、縣（市）政府D、國務院答案：D解析：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。62.某城市在一估價中經(jīng)調(diào)查分析，確定需進行情況修正的主要原因是交易形式修正。該城市利用市場價格調(diào)查結(jié)果，確定修正系數(shù)：協(xié)議方式交易修正系數(shù)為0.5，招標方式交易修正系數(shù)為0.75，拍賣方式修正系數(shù)為1。若選擇的某交易案例為協(xié)議交易方式，成交價為500元/m2，而待估土地則要求評估拍賣成交價格，那么修正后的交易案例價格為（）元/m2。A、500B、1000C、2000D、3000答案：B解析：根據(jù)市場比較法公式，交易案例價格＝比較案例價格×交易案例價格修正系數(shù)÷比較案例價格修正系數(shù)。本案例，修正后的交易案例價格＝500×1÷0.5＝1000元/m2。63.（）是土地估價法律責任的主要承擔者。A、土地評估行業(yè)行政主管部門B、評估行業(yè)協(xié)會C、評估機構D、估價師答案：D解析：估價師實質(zhì)上是具有特殊法律地位的專業(yè)人員，是土地估價法律責任的主要承擔者。64.在中心地理論中，所謂“中心地”指的是（）。A、區(qū)域的幾何中心B、泛指的城鎮(zhèn)或居民點C、區(qū)域內(nèi)向周圍地域提供貨物和服務的中心城市或居民點D、具備一定規(guī)模商業(yè)、服務業(yè)、制造業(yè)等職能的中心城市答案：C解析：中心地是指區(qū)域內(nèi)向周圍地域提供貨物和服務的中心城市或居民點。65.采用市場比較法評估求得的土地價格，稱為（）。A、積算價格B、比準價格C、交易價格D、參考價格答案：B解析：市場比較法以替代關系為途徑，所求得的價格稱“比準價格”。市場比較法是通過已發(fā)生的交易案例的價格，利用其與待估土地之間的替代關系，比較求算待估土地的價格，所以也稱比準價格。66.根據(jù)當前房地產(chǎn)市場租金水平，與估價對象類似的房地產(chǎn)月租金為400元/平方米，其中維修費、管理費等為35%，房地產(chǎn)綜合還原率為8%，總建筑面積30000平方米，空置率為10%，可以租率為85%。估價對象收益年期為38年，則該估價對象房地產(chǎn)總價可確定為（）萬元。A、84699B、89505C、94110D、99450答案：A解析：房地產(chǎn)總價格＝年收益/綜合還原率×[1－1/（1＋8%）38]，年收益＝年租金－管理費用＝（400×12×30000×85%）×（1－35%）×（1－10%）＝71604000元＝7160.4萬元；房地產(chǎn)總價格＝7160.4/8%×[1－1/（1＋8%）38]≈84699萬元。67.土地的自然特性中，（）決定了人們只能就地利用土地。A、位置固定性B、質(zhì)量差異性C、面積有限性D、功能永久性答案：A解析：土地的自然特性包括：①位置固定性；②面積有限性；③空間差異性；④功能永久性。土地位置的固定性，要求人們就地利用各種土地。68.衡量地租、地價的主要標尺是（）。A、商業(yè)聚集規(guī)模B、交通方便度C、相對位置D、區(qū)位答案：D解析：區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)，是決定城市土地利用價值的重要因素，也是衡量地租、地價的主要標尺。土地區(qū)位理論也是城鎮(zhèn)土地分等定級、基準地價評估的理論基礎。主要的區(qū)位理論包括杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論、韋伯的工業(yè)區(qū)位論、克里斯塔勒的中心地理論和廖什的市場區(qū)位論。69.剩余法是根據(jù)（）來估算土地價格的一種估價方法。A、房地產(chǎn)開發(fā)的總收益B、房地產(chǎn)的年租收入C、房地產(chǎn)的建造總成本與總利潤D、房地產(chǎn)開發(fā)預期總價格與總支出的差額答案：D解析：剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。70.有一宗土地，第一年的純收益為1100元/m2，土地的還原率為10%，第二年的純收益為1320元/m2，土地的還原率為20%，則用收益還原法計算該塊地的價格為（）元/m2。A、2000B、4000C、1000D、5000答案：A解析：純收益、還原率有變化的收益還原法土地價格計算公式為式中：a1，a2，…，an代表分別為未來各年的純收益；r1，r2，…，rn代表分別為未來各年的還原利率。本案例，該塊地的價格＝1100÷（1＋10%）＋1320÷[（1＋10%）（1＋20%）]＝2000元/m2。71.一般來講，隨著社會的發(fā)展，地價總體上呈不斷上升的趨勢，地價上升的速度（）一般商品價格的上升速度。A、高于B、等于C、低于D、無法判斷答案：A解析：這是土地自身的一個特性，首先，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人口不斷增加，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小，對土地的需求總是持續(xù)增加的，致使地價不斷上漲；其次，由于整個社會的資本有機構成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。所以隨著社會的發(fā)展，地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。72.某城市工業(yè)用地基準地價設定土地開發(fā)程度為“五通一平”，其修正值如表4-6-1所示。現(xiàn)有一宗工業(yè)用地坐落在四級地內(nèi)，達到“三通（通路、通上水、通電）一平”，則其土地開發(fā)程度修正值為（）元/平方米。表4-6-1A、0B、－5C、－6D、－11答案：D解析：根據(jù)題目，四級地內(nèi)的工業(yè)用地達到'三通（通路、通上水、通電）一平'，其開發(fā)程度修正值需要計算與'五通一平'的差異。'五通一平'的總開發(fā)費用為50+10+5+30+6+15=116元/平方米，而'三通一平'的總開發(fā)費用為50+10+30=90元/平方米。差異為116-90=26元/平方米。由于是四級地，通常會有修正值的折扣或調(diào)整，但題目未給出具體折扣信息，假設直接計算差異為修正值，則修正值為-26元/平方米。根據(jù)選項，最接近的答案是D.-11。73.如果把申報地價、公告（示）地價歸為一類，這種分類是按照（）劃分的。A、土地交易方式B、土地價格形成方式C、政府管理手段D、土地價格使用目的答案：C解析：土地價格按使用目的分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等；按形成方式分為：交易價格、理論價格、評估價格等；按土地交易的方式分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格；按政府管理手段分為：申報地價、公告地價等。74.運用市場比較法的直接比較法是以（）為基準，將交易案例與其逐項比較，經(jīng)過修正計算得到比準價格。A、待估宗地B、某交易案例C、類似宗地D、標準宗地答案：A解析：市場比較法根據(jù)實際中比較基準的不同，可以分為直接比較分析和間接比較分析。直接比較是以待估土地的狀況為基準，把各交易案例與其逐項比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。75.在我國目前的土地估價工作中，基準地價評估是先評定土地（）。A、價格B、使用價值C、價值D、用途答案：B解析：土地的使用價值決定人們對某一類型或地塊的需要程度，市場供求關系和經(jīng)濟政策等決定地價水平的高低。在正常和完善的市場條件下，相同使用價值的土地，在同一市場供需圈內(nèi)，應具有同樣的地價標準。當前在我國土地市場不太成熟，土地使用權轉(zhuǎn)移不很規(guī)范的情況下，宗地地價多是采用收益法求算的收益價格，土地使用權直接轉(zhuǎn)移形成的地價并不多見。因此，通過土地使用價值相同類型區(qū)域中收益價格的比較分析，可排除其他因素對地價的非正常影響，較好地評估出基準地價。76.基準地價修正系數(shù)表是基準地價在（）條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。A、相同因素B、不同區(qū)域C、相同區(qū)域D、不同因素答案：D解析：基準地價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎上，按對應的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價。77.某旅社占地面積150平方米，建筑物面積200平方米，月正常經(jīng)營性收入為45000元，月經(jīng)營總費用、建筑物純收益均為15000，若土地還原率取10.0%，則該旅社所使用土地的單價為（）元/平方米。A、10000B、12000C、20000D、25000答案：B解析：土地單位價格＝[（45000－15000×2）/10.0%]×12/150＝12000（元/平方米）。78.某一房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1500元/平方米，成新率為80%。據(jù)調(diào)查同類房地產(chǎn)年凈收益為每平方米180元，土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/平方米。A、2200B、2500C、2600D、2900答案：C解析：建筑物價格＝建筑物重置價格×成新率＝1500×80%＝1200，房地產(chǎn)凈收益＝（土地還原率×土地價格）＋（建筑物還原率×建筑物價格），求得土地價格＝（房地產(chǎn)凈收益－建筑物價格×建筑物還原率）/土地還原率＝（180－1200×8%）/6%＝1400，房地產(chǎn)價格＝土地價格＋建筑物價格＝1400＋1200＝2600。79.影響地價高低的重要因素為（）。A、土地純收益B、土地還原率C、房屋折舊費D、建筑物折舊率答案：B解析：還原率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原率。80.成本逼近法中，農(nóng)地取得費的計息期為（）。A、整個開發(fā)期B、1/2開發(fā)期C、1/4開發(fā)期D、3/4開發(fā)期答案：A解析：采用成本逼近法評估地價時，土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。81.使用（）有一個基本前提，就是估價對象土地的取得方式、開發(fā)方式和利用方式必須與周邊情況具有相似性，并能夠找到相關資料。A、路線價法B、收益還原法C、市場比較法D、成本逼近法答案：D解析：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。使用成本逼近法有一個基本前提，就是估價對象土地的取得方式、開發(fā)方式和利用方式必須與周邊情況具有相似性，并能夠找到相關資料。82.下列說法正確的是（）。A、路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價B、路線價是通過對面臨特定街道、使用價值不等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價C、路線價的特點是臨街的宗地地價隨其距道路的距離（即深度）增加而增加，而不同特定街道的路線價不同D、路線價的特點是臨街的宗地地價隨其距道路的距離（即深度）增加而遞減，而不同特定街道的路線價相同答案：A解析：路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。路線價的特點是臨街的宗地地價隨其距道路的距離（即深度）增加而遞減，而不同特定街道的路線價不同。83.城市用地中居住用地的使用權為（）年。A、50B、60C、65D、70答案：D解析：我國法律規(guī)定，一般情況下，商業(yè)用途土地最高使用年期是40年，居住用途土地最高使用年期是70年，工業(yè)用途土地最高使用年期是50年。84.成果平衡是在（）范圍內(nèi)對不同市（縣）的征地區(qū)片綜合地價進行總體平衡。A、市B、省C、中央D、自治區(qū)答案：B解析：根據(jù)《自然資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進行修改，報省級自然資源主管部門綜合平衡，評審驗收。其中，成果聽證過程由市級自然資源主管部門組織有關專家對成果進行論證聽證，提交論證報告。成果平衡則是在省級范圍內(nèi)對不同市（縣）的征地區(qū)片綜合地價進行總體平衡，特別是對相鄰市（縣）征地區(qū)片綜合地價進行平衡和調(diào)整。85.在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是（）。A、物價變動B、交通條件C、公用設施條件D、環(huán)境質(zhì)量答案：A解析：在影響土地價格的因素中，可以劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，如物價變動、經(jīng)濟發(fā)展、政策變化等。這些因素對土地價格的影響是全局性的，不局限于某一特定區(qū)域或地塊。交通條件、公用設施條件和環(huán)境質(zhì)量則更多地屬于區(qū)域因素或個別因素，它們對土地價格的影響具有局部性，與特定地塊或區(qū)域的特征緊密相關。因此，物價變動作為影響土地價格的一般因素，是本題的正確答案。86.根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標準，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本稱為（）。A、重置成本B、重建成本C、房屋建筑成本D、建筑物殘值答案：B解析：根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標準，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。根據(jù)目前的人工、材料價格及正常管理水平，并利用目前的材料、標準與設計，建造一幢各項設備相同或相當（即同等效用）的建筑物所需的成本，叫重置成本。87.土地產(chǎn)權關系是（）中最核心的內(nèi)容。A、經(jīng)濟關系B、土地關系C、人與地的關系D、人與人的關系答案：D解析：人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產(chǎn)關系，包括占有、使用、支配和收益的關系。土地的占有、使用關系在任何時候都是構成社會土地關系的基礎，進而反映社會經(jīng)濟性質(zhì)。土地的這種社會屬性，既反映了進行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進行土地產(chǎn)權管理、調(diào)整土地關系的基本出發(fā)點。88.在收益還原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式為（）。A、B、C、D、答案：B解析：在收益還原法中，當土地使用年期有限時，土地價格的計算需要考慮土地使用年期的限制。公式B表示的是在使用年期有限的情況下，土地價格等于未來各年收益現(xiàn)值之和，這符合收益還原法的基本原理。其中，P代表土地價格，a代表年收益，r代表還原利率，n代表土地使用年期。這一公式準確地反映了土地使用年期有限時土地價格的計算方式。89.在進行城鎮(zhèn)土地定級時，某城鎮(zhèn)商服中心分為三級，市級中心1個，年營業(yè)額2000萬元；區(qū)級中心2個，年平均營業(yè)額800萬元；小區(qū)級中心3個，年平均營業(yè)額200萬元。則市級、區(qū)級和小區(qū)級中心的規(guī)模指數(shù)為（）。A、66.7、26.7、6.7B、100、40、10C、100、80、30D、60、30、10答案：B解析：對每一城鎮(zhèn)的各商業(yè)服務中心都可按其相對規(guī)模、作用、水平劃分為市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級等中心。級別層次的數(shù)目一般為：特大城市、大城市2～4個層次；中等城市2～3個層次；小城市以下1～2個層次。對劃分出的各級中心計算相對規(guī)模指數(shù)，城市最高級中心為最高值（等于100），其余按如下相對規(guī)模指數(shù)公式計算：90.我國房屋的保險費率是（）。A、1‰～1.5‰B、1.5‰～2‰C、2‰～3‰D、3‰～3.5‰答案：B解析：保險費一般根據(jù)當?shù)乇ｋU公司確定的房屋（實際上為建筑物）保險率確定，一般按照房屋重置價（或現(xiàn)值）乘以保險費率估算。我國的房屋保險費率一般為房屋重置價（或現(xiàn)值）的1.5‰～2‰。91.（）制定統(tǒng)一的行業(yè)質(zhì)量標準，并對估價師的行為進行監(jiān)管。A、土地估價行業(yè)協(xié)會B、土地估價機構C、政府相關部門D、行政管理部門答案：A解析：土地估價行業(yè)協(xié)會制定統(tǒng)一的標準，對估價師和估價機構的執(zhí)業(yè)行為進行管理。92.已知甲、乙兩塊土地，面積和肥沃程度相同，生產(chǎn)投入均為300元，產(chǎn)量相同，但距離市場遠近不同，運費分別是30元和45元，按平均利潤率為20%計，甲地的個別生產(chǎn)價格是（）元。A、396B、450C、330D、390答案：A解析：個別生產(chǎn)價格＝生產(chǎn)投入＋運輸費用＋生產(chǎn)利潤。本案例，甲地的個別生產(chǎn)價格＝（300＋30）×（1＋20%）＝396（元）。93.里地線將街區(qū)土地劃分為（）。A、里地與袋地B、表地與里地C、臨街地與表地D、里地與騎樓地答案：B解析：標準深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為路線價區(qū)段。94.地租是一種經(jīng)濟剩余，即（）之后余下的那部分。A、總利潤減去稅金B(yǎng)、總收入減去總要素成本C、稅后總利潤減去社會平均利潤D、總收益減去生產(chǎn)成本答案：B解析：地租是一種經(jīng)濟剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價格水平和成本之間的關系，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。95.對城鎮(zhèn)的經(jīng)濟效益和社會效益能產(chǎn)生間接影響的是（）。A、人口密度B、土地制度C、交通狀況D、基礎設施和公用設施的完備程度答案：D解析：城市的基礎設施包括交通、能源、給水、排水、通訊、環(huán)境保護、抗災防災等設施，它是城鎮(zhèn)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎，其配套程度和質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等城鎮(zhèn)功能的正常運轉(zhuǎn)。公用設施與城鎮(zhèn)居民正常生活和工作有密切關系，它包括醫(yī)療、教育、銀行、儲蓄、郵政、商業(yè)服務業(yè)、行政管理機構等設施，對城鎮(zhèn)的經(jīng)濟效益和社會效益也能產(chǎn)生間接影響。96.采用市場比較法進行地價評估時，（）就是以待估土地的狀況為基準，把各交易案例與待估宗地逐項比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。A、綜合比較分析B、案例比較分析C、直接比較分析D、間接比較分析答案：C解析：市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。97.收益法評估商標權主要是分析確定三項指標，不包括（）項。A、收益額B、折現(xiàn)率C、貼現(xiàn)率D、收益期答案：C解析：收益法是在估算對象在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。涉及收益額、收益期和折現(xiàn)率。98.標定地價修正體系與基準地價修正體系大致相同，只是少了（）。A、期日修正B、容積率修正C、一般因素修正D、區(qū)域因素修正答案：C解析：標定地價修正體系與基準地價修正體系大致相同，只是少了一般因素和一些區(qū)域因素的影響。標定地價修正體系包括以下內(nèi)容：①宗地面積、形狀深度、寬度等個別因素及區(qū)域因素的修正；②期日修正；③年期修正；④開發(fā)程度修正；⑤容積率修正。99.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為每平方米800元，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A、10.2B、11.0C、11.3D、11.5答案：C解析：直線法假定不動產(chǎn)在其耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，由此計算年折舊額，即用待估不動產(chǎn)的折舊總額除以單一的耐用年數(shù)，以求得每年的折舊額的方法。由此該建筑物現(xiàn)值＝200×800×（1－2%）×（40－12）/40＋200×800×2%＝112960元≈11.3萬元。100.土地利用系數(shù)的計算方法分指定作物計算中，外業(yè)調(diào)查前，應對收集到的制定作物產(chǎn)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行整理，以（）為單位，根據(jù)指定作物的實際單產(chǎn)，初步劃分指定作物的土地利用系數(shù)等值區(qū)。A、省B、縣C、村D、鄉(xiāng)答案：C解析：外業(yè)調(diào)查前，應對收集到的指定作物產(chǎn)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行整理，以村為單位，根據(jù)指定作物的實際單產(chǎn)，初步劃分指定作物的土地利用系數(shù)等值區(qū)。101.已知等量資本300元分別投資于劣等地、優(yōu)等地生產(chǎn)某農(nóng)產(chǎn)品，資本平均利潤率為20%，劣等地產(chǎn)量400千克，優(yōu)等地產(chǎn)量600千克，則由劣等地的個別生產(chǎn)價格決定的社會生產(chǎn)價格是每千克（）元。A、0.9B、0.75C、0.5D、0.6答案：A解析：由劣等地的個別生產(chǎn)價格決定的社會生產(chǎn)價格是：[（600－400）×（1＋20%）＋300]/600＝0.9（元/千克）。102.如果估價對象土地上沒有建筑物，而且是通過出租獲取收益，如出租的是農(nóng)業(yè)用地和專門用于倉儲的土地，可以以（）為基礎進行估價。A、土地經(jīng)營收入B、土地租金C、綜合還原率D、土地還原率答案：B解析：地租是土地所有者憑土地所有權而得到的收益，是土地所有權借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式，即土地所有者從土地上獲取收益的權利。因此，土地收益與地租二者在量上具有一致性，只不過由于土地所有權和使用權的分離，使來自土地的收益，相對于土地使用者而言，稱為土地收益；而相對于土地所有者而言，稱之為地租。103.下列土地價格中，不屬于評估價格的是（）。A、基準地價B、申報地價C、標定地價D、交易底價答案：D解析：交易價格是指土地交易雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準地價、標定地價不同，它是已經(jīng)實現(xiàn)了的土地價格。104.某城市四級工業(yè)用地基準地價為300元/m2，設定的土地開發(fā)狀況為“四通一平”（通上水、通下水、通電、通信和場地平整），若增加供氣、供熱將使地價分別增加40元/m2、30元/m2。若該四級地上某工業(yè)區(qū)達到通上水、通下水、通電、通信、通熱和場地平整的狀況，其基準地價將達到（）元/m2。A、300B、340C、370D、330答案：D解析：運用基準地價估計宗地價格時要針對宗地的個別因素進行修正。本案例，達到通上水、通下水、通電、通信、通熱和場地平整的狀況后其基準地價因為300＋30＝330元/m2。105.建筑地段地租的一個顯著特點是（）占有顯著的優(yōu)勢。A、壟斷地租B、級差地租C、絕對地租D、相對地租答案：A解析：建筑地段地租是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。建筑地段地租的一個顯著特點，就是壟斷地租占有顯著的優(yōu)勢。106.建設用地的（）是指建設用地能夠從現(xiàn)有的建設用地即存量建設用地中經(jīng)過再開發(fā)重新獲得。A、無限性B、承載性C、再生性D、空間性答案：C解析：建設用地的再生性是指建設用地能夠從現(xiàn)有的建設用地即存量建設用地中經(jīng)過再開發(fā)重新獲得。充分發(fā)揮和利用建設用地的再生性，能使人們在不斷開發(fā)存量建設用地的過程中，獲得越來越多的操作場所和建筑空間，提高土地利用效率。107.某房屋建筑面積30平方米，耐用年限50年，重置單價2000元/平方米，殘值為3000元，已使用20年，用定率法計算折舊，則該房屋現(xiàn)值為（）元。A、18103B、22800C、23788D、37200答案：A解析：折舊率d＝1－（s/c）1/N＝1－（3000/60000）1/50＝0.058155079，則該房屋現(xiàn)值v＝c×（1－d）n＝60000×（1－0.058155079）20＝18102.529＝18103（元）。108.下列關于標定區(qū)域的劃分的說法中，正確的是（）。A、對于建設用地而言，個別因素對宗地價格影響顯著，不應忽略B、每個商業(yè)商務區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)應劃分為一個獨立的標定區(qū)域C、對農(nóng)用地而言，應關注的土地條件主要包括≥15℃有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災害性氣候狀況等D、標定區(qū)域界線一般能跨越宗地界線答案：A解析：B項，每個商業(yè)商務區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)原則上應劃分為獨立的標定區(qū)域，如果區(qū)域內(nèi)土地利用條件和地價水平差異較大，可劃分為兩個或多個標定區(qū)域。C項，對農(nóng)用地而言，應關注的土地條件主要包括≥10℃有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、有效土層厚度、土壤障礙層深度、土壤有機質(zhì)含量、土壤鹽漬化程度、地下水埋深、田塊大小、地塊形狀等；D項，標定區(qū)域界線一般不能突破行政區(qū)劃、產(chǎn)業(yè)區(qū)劃、商業(yè)商務區(qū)、成片保障性住房區(qū)等規(guī)劃范圍邊界，也不能跨越宗地界線。109.對于有樣點地價的定級單元，如果樣點單元內(nèi)樣點數(shù)量有（）個（含）以上且樣點條件能代表定級單元的一般條件，可采用平均法計算定級單元的平均地價。A、2B、4C、3D、5答案：C解析：對于有樣點地價的定級單元，如果單元內(nèi)樣點數(shù)量達到三個（含）以上且樣點條件的代表性較好，可采用平均法計算該定級單元的平均地價；如果樣點數(shù)量不足三個，或樣點代表性較差，則參照市場比較法的要求，通過比較法修正并計算定級單元地價。110.裸地指表層為土質(zhì)，基本無植被覆蓋的土地；或表層為巖石、石礫，且其覆蓋面積大于或等于（）的土地。A、40%B、50%C、60%D、70%答案：D解析：未利用地中的裸巖石礫地，是指表層為巖石或石礫，其覆蓋面積≥70%的土地。111.遵循（），是指土地估價應以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)。A、替代原則B、預期收益原則C、最有效利用原則D、貢獻原則答案：B解析：A項，遵循替代原則是指土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價格。C項，遵循最有效利用原則，是指土地估價應以待估宗地的最有效利用為前提。判斷土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等為依據(jù)。D項，遵循貢獻原則是指不動產(chǎn)總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地價格可根據(jù)土地對不動產(chǎn)收益的貢獻大小確定。112.土地利用的基本類型中，批發(fā)零售用地屬于（）。A、工礦倉儲用地B、公共管理與公共服務用地C、住宅用地D、商服用地答案：D解析：商服用地，即商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務業(yè)建筑及其相應附屬設施用地。其中，商業(yè)用地包括商店、商場、各類批發(fā)、零售市場及其相應附屬設施用地。113.基準地價系數(shù)修正法評估的宗地價格是（）。A、收益價格B、比準價格C、成本累加價格D、剩余價格答案：B解析：比準價格是指通過對所選擇的市場交易案例分別進行情況修正、期日修正、區(qū)域因素和個別因素修正、使用權年期修正、容積率修正等因素調(diào)整后，得到的待評估土地的試算價格?；鶞实貎r系數(shù)修正法通過對基準地價的因素修正后得到宗地價格，因而基準地價系數(shù)修正法評估的宗地價格是比準價格。114.基準地價系數(shù)修正法屬于土地估價方法中的（）。A、基本估價法B、應用估價法C、市場比較法D、剩余法答案：B解析：土地估價方法可以分為基本估價法和應用估價法。①基本估價方法又分為收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。②應用估價法又稱為大量估價法，即在應用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎上，對整個城市或城市內(nèi)一定區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關關系，作為該范圍內(nèi)宗地價格的評估標準，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地價格。基準地價系數(shù)修正法屬于土地估價方法中的應用估價法。115.在全國范圍內(nèi)，按照標準耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出的農(nóng)用地等別是（）。A、農(nóng)用地等別B、農(nóng)用地利用等別C、農(nóng)用地自然等別D、農(nóng)用地經(jīng)濟等別答案：C解析：農(nóng)用地自然等別指在全國范圍內(nèi)，按照標準耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出農(nóng)用地等別。A項，農(nóng)用地等別是指在全國范圍內(nèi)按照標準耕作制度，在自然質(zhì)量條件、平均土地利用條件、平均土地經(jīng)濟條件下，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出的農(nóng)用地等別。B項，農(nóng)用地利用等是在自然等基礎上，對土地利用水平進行修正得到。D項，農(nóng)用地經(jīng)濟等是在利用等基礎上，對土地經(jīng)濟水平進行修正得到。116.在土地估價過程中，以下不屬于確定最佳開發(fā)利用方式內(nèi)容的是（）。A、最佳用途B、最佳收益C、最佳集約度D、最佳規(guī)模答案：B解析：選擇最佳的開發(fā)利用方式和開發(fā)方案，要根據(jù)最有效利用和最合理開發(fā)的原則，在政府規(guī)劃及管理等限制所允許的范圍內(nèi)，設計出待估土地的最佳利用方式，它包括確定建筑物用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑式樣、建筑高度、建筑裝修檔次和外觀等。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的土地用途。117.某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米，年總費用為72元/平方米，房地產(chǎn)總價為3000元/平方米，土地還原利率為4%，該小區(qū)土地樓面價格為900元/平方米，則建筑物還原利率為（）。A、5.23%B、6.43%C、6.86%D、7.21%答案：C解析：根據(jù)綜合還原率的計算公式：綜合還原率＝（土地還原率×地價＋建筑物還原率×建筑物價格）/（地價＋建筑物價格），得到建筑物還原率＝（綜合還原率×房地產(chǎn)總價－土地還原利率×地價）/建筑物價格。根據(jù)題中已知條件得到：①房產(chǎn)年租金＝21×12＝252（元/平方米），房產(chǎn)年純收益＝年租金－年總費用＝252－72＝180（元/平方米），綜合還原率r＝180/3000＝6%；②建筑物價格＝房地產(chǎn)價格－地價＝3000－900＝2100（元/平方米）。因此，建筑物還原率＝（3000×6%－900×4%）/2100≈6.86%。118.特爾菲法的主要工作是通過專家對定級因素因子權重做出概率估計，要求有適當?shù)膶＜胰藬?shù)，一般以（）人為宜。A、5～20B、10～20C、5～40D、10～40答案：D解析：特爾菲法的主要工作是通過專家對定級因素因子權重做出概率估計，因此，專家選擇是測定成敗的關鍵。一般以10～40人為宜。119.下列不屬于土地估價行業(yè)協(xié)會的管理基本職能的是（）。A、估價師和估價機構的執(zhí)業(yè)資格管理B、估價師和估價機構的執(zhí)業(yè)行為管理C、估價師和估價機構的估價結(jié)果管理D、估價師和估價機構的執(zhí)業(yè)技術服務答案：C解析：一般而言，估價行業(yè)協(xié)會具有以下管理基本職能：①估價師和估價機構的執(zhí)業(yè)資格管理。②估價師和估價機構的執(zhí)業(yè)行為管理。③估價師和估價機構的執(zhí)業(yè)技術服務。120.當某地塊（）時，該地塊的平均報酬曲線達到最大值。A、邊際報酬曲線達到最大值B、邊際報酬曲線與平均報酬曲線相交C、邊際報酬曲線與橫軸相交D、邊際報酬曲線的切線斜率最大答案：B解析：在經(jīng)濟學中，邊際報酬曲線與平均報酬曲線的關系反映了生產(chǎn)要素投入與產(chǎn)出之間的關系。當邊際報酬大于平均報酬時，說明增加一單位生產(chǎn)要素投入所帶來的額外產(chǎn)出超過了當前的平均產(chǎn)出，因此平均報酬會呈上升趨勢。相反，當邊際報酬小于平均報酬時，增加一單位生產(chǎn)要素投入所帶來的額外產(chǎn)出低于當前的平均產(chǎn)出，平均報酬開始下降。因此，當邊際報酬曲線與平均報酬曲線相交時，平均報酬達到最大值，此后再增加生產(chǎn)要素投入，平均報酬將開始下降。121.土地的經(jīng)濟社會特性不包括（）。A、土地利用的多方向性B、具有特殊的社會地位C、供給的稀缺性D、土地利用后果的社會性答案：B解析：土地資源的自然特性決定了土地具有以下的經(jīng)濟特性：①土地供給的稀缺性；②土地利用的多方向性；③土地利用方向變更的困難性；④土地報酬遞減的可能性；⑤土地利用后果的社會性。122.商業(yè)的集聚經(jīng)濟效益主要來源于它的（）。A、互補性B、互通性C、比較性D、代表性答案：A解析：商業(yè)集聚經(jīng)濟效益和繁華度。商業(yè)的集聚經(jīng)濟效益主要來源于它的互補性。在一個中心商業(yè)區(qū)里，通常集中數(shù)百家不同類型的商店及相應的服務設施。由于商品繁多，服務項目齊全，社會需求的物品幾乎應有盡有，可供選擇余地大，因而具有很大的吸引力。123.以基準地價評估宗地價格，需要考慮的問題不包含（）。A、稅金修正B、年期修正C、開發(fā)程度修正D、容積率修正答案：A解析：以基準地價評估宗地價格，需要考慮的問題包括：①年期修正；②容積率修正；③開發(fā)程度修正；④交易時間修正。124.人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式為土地（）。A、所有權B、所有制C、使用制度D、使用權答案：B解析：土地所有制度是指人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式。它是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎。土地所有權是土地所有制度的法律體現(xiàn)形式。土地所有權是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護的排他性專有權利。125.剩余法評估中，（）項目應計算利息。A、地價B、銷售稅費C、工商登記費D、投資利潤答案：A解析：剩余法評估中，地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。126.個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素，以下屬于宗地因素中城市規(guī)劃限制因素的是（）。A、宗地用途B、宗地是否臨街C、宗地基礎設施條件D、宗地形狀答案：A解析：作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。127.生地價格、熟地價格、毛地價格是按（）進行分類的。A、權利類型B、價格形成方式C、價格表示方法D、土地的存在形態(tài)答案：D解析：土地價格按土地的存在形態(tài)分為：①生地價格，是指已完成土地使用權批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格；②熟地價格，是指完成了土地開發(fā)等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格；③毛地價格，是指已經(jīng)完成基礎設施配套開發(fā)，而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格；④凈地價格，是指已經(jīng)完成基礎設施配套開發(fā)，場地內(nèi)達到開工條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。128.某類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)為2，當價格為3000元/平方米時，某地房地產(chǎn)市場需求量為100平方米，若價格下降10%，需求量為（）平方米。A、100B、110C、120D、200答案：C解析：需求價格彈性Ed＝（?Q/Q）/（?P/P）。則有?Q＝Ed×（?P/P）×Q＝2×100×10%＝20，故當價格下降10%，需求會增加20平方米，即需求量變?yōu)?20平方米。129.有一宗土地，具有30年使用年期的地價是50元/平方米，土地還原利率取6%，假設該宗土地的使用年期是50年時，其地價是（）元/平方米，土地還原利率取6%。A、57.3B、43.7C、83.3D、30.0答案：A解析：根據(jù)題意，可知本題默認該宗土地收益不變。設土地使用年期是50年時，其地價為X。因此50/[1－1/（1＋6%）30]＝X/[1－1/（1＋6%）50]。解得X＝57.3元/平方米。130.若土地年純收益A按比率s遞增，土地還原率r不變且大于零，則無限年期土地使用權的價格P計算公式為（）。A、P＝A/（r＋s）B、P＝A/（r×s）C、P＝A/（r－s）D、P＝A/r＋A/s答案：C解析：純收益按一定比率遞增或遞減的公式，無限年期的情況為，當純收益逐年遞增時，公式中的符號取“－”號；遞減時，符號取“＋”號。131.在路線價表示方式方面，采用“貨幣”表示的優(yōu)點是（）。A、不受幣值變動的影響B(tài)、易求取地價上漲率C、易直接估算估價前后的價值差D、交易參考便利答案：D解析：在路線價表示方式方面，采用“點數(shù)”表示的優(yōu)點是：①點數(shù)易換算成金額；②點數(shù)不受幣值變動的影響；③點數(shù)易直接估算估價前后的價值差；④點數(shù)易求取地價上漲率。采用“貨幣”表示的優(yōu)點是：①貨幣易理解；②交易參考便利。132.在一些城市中，距離重點中、小學近的區(qū)域內(nèi)的居住地價通常較高，其原因主要在于（）。A、繁華程度高B、集聚規(guī)模大