沈陽(yáng)小韓屯項(xiàng)目發(fā)展建議書(shū)-70

瀋陽(yáng)小韓屯項(xiàng)目

發(fā)展建議

一、

沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)二、

工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況三、

工程綜合分析四、

工程定位五、

工程規(guī)劃六、

合作方案七、

利潤(rùn)測(cè)算八、

開(kāi)發(fā)方案九、

銷(xiāo)售方案十、

資金方案十一、結(jié)論及建議一、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

1．自然概況沈陽(yáng)市位于中國(guó)東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，東西長(zhǎng)115公里，南北長(zhǎng)205公里，國(guó)土總面積12980平方公里，其中城區(qū)面積3495平方公里,地勢(shì)平坦，平均海拔50米左右。沈陽(yáng)的周?chē)酗L(fēng)景秀麗的輝山、天柱山和碧波蕩漾的渾河、遼河、北沙河、新開(kāi)河、南運(yùn)河等。沈陽(yáng)市轄和平、沈河、大東、皇姑、鐵西、于洪、蘇家屯、東陵、新城子等9個(gè)市區(qū)以及新民、遼中、法庫(kù)、康平4個(gè)縣〔市〕。沈陽(yáng)北倚長(zhǎng)白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。在以沈陽(yáng)為中心的150公里半徑內(nèi)，有著名的鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵城本溪、煤電城阜新、石油城盤(pán)錦、輕紡城丹東、化纖城遼陽(yáng)和糧食煤碳基地鐵嶺，這些資源豐富、實(shí)力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕見(jiàn)的城市群和經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。沈陽(yáng)作為東北的中心城市，是遼寧省的貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)信息和科技文化的中心，也是東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。根據(jù)中國(guó)城市開(kāi)展報(bào)告,衡量一個(gè)城市綜合開(kāi)展能力的主要指標(biāo)是城市競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)展?jié)摿驼鎸?shí)能力,2002年到2003年,在綜合這3項(xiàng)指數(shù)的排名中,沈陽(yáng)排在第十位。的限制等戶(hù)口遷移的限制進(jìn)一步打破，加快人員在城市間的流動(dòng)，極大的促進(jìn)外埠人員在沈置業(yè)積極性，保證沈陽(yáng)的商品房、二手房市場(chǎng)的共同繁榮。2.5市場(chǎng)需求和政府規(guī)劃將刺激2004年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。市政府正在實(shí)施的棚戶(hù)區(qū)拆遷工程、金廊工程〔區(qū)域CBD〕、道路改造工程和城市綠化工程將促使今明兩年內(nèi)有近10萬(wàn)戶(hù)居民動(dòng)遷，每戶(hù)按80㎡計(jì)，將有800萬(wàn)㎡的需求。假設(shè)按市政府方案在2021年全市人均居住建筑面積到達(dá)30㎡的指標(biāo)計(jì)算，每年至少也需新增500萬(wàn)㎡。2.6房地產(chǎn)金融支持力度加大2003年1—9月份，房地產(chǎn)抵押貸款面積867.1萬(wàn)平方米，抵押貸款額132.42億元，同比增長(zhǎng)60%和50%；其中，個(gè)人住房消費(fèi)抵押貸款面積398.7萬(wàn)平方米，抵押貸款金額58.4億元，同比增加74%和46%，這對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。2.7群眾住房消費(fèi)時(shí)代業(yè)已顯現(xiàn)。2003年沈陽(yáng)市人均可支配收入8000元，人均消費(fèi)性支出6674元，同比增長(zhǎng)分別為13.4%和9.8%，這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的繁榮與穩(wěn)定，預(yù)示著沈陽(yáng)市民可支配收入的增加對(duì)群眾住房消費(fèi)市場(chǎng)的促進(jìn)作用。工程位置沈陽(yáng)北站市府廣場(chǎng)中街太原街荷蘭村小韓屯巴黎世家靚馬新村2.2周邊住宅市場(chǎng)調(diào)查分析隨著沈陽(yáng)市中心地區(qū)的住宅用地供給逐步減少,沈陽(yáng)市住宅開(kāi)發(fā)逐步向城鄉(xiāng)結(jié)合部擴(kuò)展,從2003年開(kāi)始沈陽(yáng)郊區(qū)住宅東、西、南、北四大板塊開(kāi)始形成，其中北部板塊由于有沈陽(yáng)萬(wàn)科地產(chǎn)、格林豪森和沈陽(yáng)開(kāi)展等沈陽(yáng)知名品牌開(kāi)發(fā)商紛紛介入，使該區(qū)域成為2003年最適合居住，區(qū)域整體開(kāi)發(fā)素質(zhì)最高的板塊。目前城北板塊在售或預(yù)售的樓盤(pán)共有16個(gè)。2.1區(qū)域房地產(chǎn)供給量與消化量2003年區(qū)域總供給量71.5萬(wàn)㎡,總消化量50.43萬(wàn)㎡,見(jiàn)下表。2.2.1按位置劃分2.2.2按價(jià)格劃分

2.2.3按面積劃分(不包括別墅工程)2.3區(qū)域典型住宅列表分析

項(xiàng)目名萬(wàn)科四季花城格林夢(mèng)夏五彩園亞都名苑水榭花都所屬區(qū)域于洪區(qū)于洪區(qū)于洪區(qū)于洪區(qū)皇姑區(qū)地理位置西江街99號(hào)怒江北街15號(hào)白山路14號(hào)白山路46號(hào)淮河街36號(hào)占地面積39.8萬(wàn)M218萬(wàn)M214.6萬(wàn)M217萬(wàn)M263330M2建筑面積54.7萬(wàn)M223.5萬(wàn)M220萬(wàn)M220萬(wàn)M292000M2容積率1.41.191.361.171.45產(chǎn)品類(lèi)型住宅、商業(yè)街住宅、商業(yè)街住宅住宅住宅、商業(yè)街土地使用年限50年30年50年50年50年面積范圍78－213M246－148M2108－365M289－140㎡44－184M2銷(xiāo)售均價(jià)32002950300025003000園區(qū)樓宇分布組團(tuán)式分布組團(tuán)式分布組團(tuán)式分布組團(tuán)式分布常規(guī)分布物業(yè)管理公司沈陽(yáng)萬(wàn)科物業(yè)管理公司格林豪森物業(yè)管理公司廣信物業(yè)上海亞都物業(yè)管理有限公司沈陽(yáng)鴻基物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)用1.0/月·M21.0元/月·M20.8元/月·M20.8/月·M20.8/月·M2項(xiàng)目名萬(wàn)科四季花城格林夢(mèng)夏五彩園亞都名苑水榭花都園區(qū)配套商業(yè)街業(yè)主會(huì)所、商業(yè)街業(yè)主會(huì)所業(yè)主會(huì)所，超市商業(yè)街發(fā)展商沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沈陽(yáng)格林豪森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沈陽(yáng)廣信集團(tuán)遼寧海特房屋開(kāi)發(fā)有限公司沈陽(yáng)發(fā)展房屋開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)展商實(shí)力全國(guó)知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,資金實(shí)力強(qiáng)成功開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)豪宅格林豪森成功開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)五彩新村項(xiàng)目投資商為上海銘源，資金有保障香港上市公司，資金實(shí)力雄厚訴求重點(diǎn)品牌、白領(lǐng)生活態(tài)度、園區(qū)規(guī)模、園區(qū)配套景觀、園區(qū)配套綠色生態(tài)環(huán)境，園區(qū)景觀，園區(qū)配套園區(qū)風(fēng)情，配套教育、園區(qū)景觀銷(xiāo)售人員素質(zhì)良好的售前、售中/售后服務(wù)前沈陽(yáng)著名樓盤(pán)代理-精華名仕的銷(xiāo)售流程自組銷(xiāo)售隊(duì)伍前沈陽(yáng)著名樓盤(pán)代理-精華名仕的銷(xiāo)售流程中原獨(dú)家銷(xiāo)售顧問(wèn)香港銷(xiāo)售流程，銷(xiāo)售情況一期600戶(hù)于去年初已入住,二期1000套去年初開(kāi)始認(rèn)購(gòu),經(jīng)歷“5.1”、“10.1”兩個(gè)銷(xiāo)售高峰，全年完成875套銷(xiāo)售任務(wù)。一期共800套，去年四月份房展會(huì)亮相，同時(shí)開(kāi)始積累客戶(hù)，7月13日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)70%，至年底共銷(xiāo)售731套達(dá)90%以上。該項(xiàng)目2001年6月開(kāi)盤(pán)，一期已銷(xiāo)售完畢，二期去年4月份上市，共400套，至年底銷(xiāo)售60%。一期于去年9月份開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，10月份開(kāi)始銷(xiāo)售，截止目前銷(xiāo)售40%左右約110套。二期于去年3月份開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，5月份達(dá)到高峰，至年底共銷(xiāo)售513套，銷(xiāo)售率達(dá)70%以上。2.4區(qū)域內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析2.4.1周邊在建〔售〕工程情況統(tǒng)計(jì)〔單位：萬(wàn)m2)項(xiàng)目名稱(chēng)已開(kāi)發(fā)面積已銷(xiāo)售面積剩余面積2004年擬開(kāi)發(fā)面積2004年可供上市量國(guó)奧現(xiàn)代城127.34.71216.7明華欣居園1210.31.701.7五彩園2014606花好悅圓6.52.5404藝術(shù)名家4.53.60.900.9格林夢(mèng)夏109.20.81617.4萬(wàn)科四季花城222021012水榭花都8.96.12.802.8亞都茗苑62.42.673.3心海陽(yáng)光8.908.908.9北苑明珠53202紅田翠園86.31.788.7總計(jì)123.884.738.15391.1從上表可以看出，未來(lái)該區(qū)域的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在一些大盤(pán)的剩余開(kāi)發(fā)盤(pán)量上，其中以國(guó)奧現(xiàn)代城、萬(wàn)科四季花城、亞都茗苑和格林夢(mèng)夏四個(gè)大盤(pán)最為突出，這四個(gè)盤(pán)量占到未來(lái)開(kāi)發(fā)盤(pán)量的90%以上，其余一些樓盤(pán)的剩余面積對(duì)本工程未來(lái)的啟動(dòng)不會(huì)造成直接的影響。2.4.2區(qū)域內(nèi)供需情況分析2003年該區(qū)域供給量71萬(wàn)㎡,消化量50萬(wàn)㎡,消化率70%.按于洪區(qū)60%消化增長(zhǎng)率測(cè)算,2004年消化量應(yīng)為80萬(wàn)㎡,而靜態(tài)供給量91萬(wàn)㎡,再考慮區(qū)域內(nèi)不可預(yù)見(jiàn)的新盤(pán)2-3個(gè)開(kāi)發(fā)量30萬(wàn)㎡,2004年區(qū)域總供給量為120萬(wàn)㎡左右,消化量80萬(wàn)㎡,消化率67%,符合區(qū)域內(nèi)的開(kāi)展規(guī)律。2.4.3周邊土地掛牌情況統(tǒng)計(jì)序號(hào)地塊名稱(chēng)項(xiàng)目四至項(xiàng)目位置土地面積掛牌方式1黑山路東：北陵小學(xué)于洪區(qū)黑山路185000毛地掛牌西：沈陽(yáng)家具廠南：黑山路北：東光小學(xué)2北塔新村東：柳條湖街于洪區(qū)柳條湖街西側(cè)72635.6凈地掛牌西：法輪寺南：綠化帶北：規(guī)劃路3田義村地塊東：梅江街于洪區(qū)12042.6毛地掛牌西：市天明美術(shù)印刷廠南：規(guī)劃路北：六層住宅4英守村東：市英守有色金屬治煉廠于洪區(qū)24861.5凈地掛牌西：規(guī)劃路南：18米規(guī)劃路北：22米規(guī)劃路針對(duì)目前的土地供給主要集中在鐵西、渾南和北部板塊的東側(cè)，因此對(duì)于工程的未來(lái)啟動(dòng)影響不大，但是應(yīng)該注意到本工程區(qū)域的土地供給也比較充足，密切監(jiān)控該區(qū)域的土地供給情況，以便及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。三、工程綜合分析

1．根本情況工程地塊位于沈陽(yáng)市于洪區(qū)白山路，原沈陽(yáng)燃料集團(tuán)公司廠址，占地面積20萬(wàn)平方米，工程西臨苗圃，北臨荷蘭村溫室及練車(chē)場(chǎng)，東臨靚馬花園的門(mén)市樓，南臨二環(huán)路。地塊形狀規(guī)整，根本為長(zhǎng)方形，地勢(shì)平坦，方便產(chǎn)品規(guī)劃。2．自然條件2.1綠化：工程西側(cè)為大面積的苗圃，種植各種樹(shù)苗，北側(cè)為溫室，自然環(huán)境優(yōu)美。2.2水系:地塊西側(cè)臨近沈陽(yáng)近年來(lái)整治的北運(yùn)河.2.3企業(yè):地塊對(duì)面為海爾物流公司,小韓屯是沈陽(yáng)八大物流中心之一,物流產(chǎn)業(yè)興旺.2.4污染:該地塊周?chē)鷽](méi)有大型工廠及礦區(qū),沒(méi)有大量的廢氣及廢水排放。但因其臨白山路，即沈陽(yáng)市的大二環(huán)路，來(lái)往車(chē)輛較多，且車(chē)輛種類(lèi)不一，噪聲及尾氣排放現(xiàn)象嚴(yán)重。因此在空氣及噪音方面有輕度的污染現(xiàn)象。據(jù)沈陽(yáng)環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，該區(qū)常年平均空氣污染指數(shù)為80左右，空氣質(zhì)量等級(jí)為Ⅱ級(jí)。2.5氣候：沈陽(yáng)市地處北緯42。線(xiàn)附近〔歐亞大陸東岸，中緯度地帶〕，屬北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫為8.1℃，年降水量平均為724.3毫米，冬冷夏暖，寒冷期長(zhǎng)；春秋短促多風(fēng)；南濕北干，雨量集中;日照充足,四季清楚。線(xiàn)路較少，離地塊較近的有4327路小公汽，260路、268路公交車(chē)，車(chē)站距離工程地距離約為800米，故工程規(guī)劃中擬要引入公交線(xiàn)路，以滿(mǎn)足交通方面的需求。4.2商業(yè)：工程周邊商業(yè)環(huán)境不好，幾乎沒(méi)有商業(yè)氣氛，工程?hào)|側(cè)是靚馬集團(tuán)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，但都沒(méi)有開(kāi)業(yè)。附近有一個(gè)靚馬新村市場(chǎng)，但內(nèi)部功能不完善，無(wú)法滿(mǎn)足居民的日常生活所需。

4.3醫(yī)療:工程附近缺少醫(yī)療設(shè)施,最近的醫(yī)療單位為白山路和黃河大街立交橋西南角的遼寧省中醫(yī)研究院，武警部隊(duì)醫(yī)院，和北部的沈飛醫(yī)院。4.4教育：附近的教育單位很少且缺少重點(diǎn)院校，靚馬花園有靚馬小學(xué)和一個(gè)幼兒園，但初中要到三臺(tái)子就讀。4.5金融：附近沒(méi)有銀行。4.6給排水設(shè)施：市政給水管網(wǎng)已經(jīng)鋪設(shè)，排水管網(wǎng)位于黑山路。4.7煤氣：沈陽(yáng)市燃?xì)夤芫W(wǎng)已通達(dá)本工程區(qū)域，中壓管道位于白山路旁地下，管徑為直徑325；低壓管道位于黑山路旁地下，管徑為直徑175.5.1strength工程優(yōu)勢(shì)分析S1周邊自然環(huán)境好工程緊臨大面積的苗圃,且附近建筑密度低，無(wú)大型污染環(huán)境好。S2地塊形狀規(guī)整地塊形狀為規(guī)整的長(zhǎng)方形，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)。S3北部區(qū)域的傳統(tǒng)影響力沈陽(yáng)一直以來(lái)有“南富北貴〞的說(shuō)法，萬(wàn)科四季花城、格林夢(mèng)夏、水榭花都等樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)更提高了這一區(qū)域的居住品質(zhì)。S4工程規(guī)模大工程占地20萬(wàn)平方米，大型的園區(qū)建設(shè)及良好的園區(qū)配套將成為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。

S5路網(wǎng)四通八達(dá)工程臨沈陽(yáng)市的二環(huán)路，旁邊的西江街是連接二環(huán)和一環(huán)的主要通道，且工程距黃河大街及一環(huán)路都較近。5.2weakness工程劣勢(shì)分析W1地理位置偏僻工程距離市中心較遠(yuǎn)，位置較為偏僻。W2周邊原住居民少周邊原住居民較少，那么對(duì)工程的消化力就有限，必須進(jìn)行跨區(qū)域的銷(xiāo)售。四、工程定位

1．產(chǎn)品定位概述產(chǎn)品定位是勾畫(huà)企業(yè)形象和所提供產(chǎn)品價(jià)值的行為。它依據(jù)產(chǎn)品的消費(fèi)對(duì)象、消費(fèi)對(duì)象對(duì)產(chǎn)品的需求特征及其競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品、替代產(chǎn)品的狀況而為產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)、塑造的區(qū)別于其它產(chǎn)品的個(gè)性和形象，它最終要向潛在的消費(fèi)者說(shuō)明本產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的區(qū)別。2．工程定位分析2.1產(chǎn)品的消費(fèi)對(duì)象商品房的出現(xiàn)最初只有一局部高收入階層的群體才能夠買(mǎi)得起，所以，任何一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)最初提供的產(chǎn)品多位于中心地段，而且面積大、標(biāo)準(zhǔn)高、價(jià)位高，普通百姓是沒(méi)有能力購(gòu)置的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟開(kāi)展，人民的生活水平逐步提高，購(gòu)置力逐漸增強(qiáng)，住房消費(fèi)也逐步趨于群眾化，群眾住房消費(fèi)成為市場(chǎng)主流已是不爭(zhēng)的事實(shí)。沈陽(yáng)也不例外，2003年的銷(xiāo)售情況已經(jīng)證實(shí)了這一點(diǎn)。2.2群眾化產(chǎn)品的特征根據(jù)沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局提供的資料顯示，截至2003年年底，沈陽(yáng)全市商品房空置總量為204萬(wàn)㎡。其中，100㎡以下的空置房占2.52%，可供預(yù)售的占11.22%；100～120㎡的空置房占9.87%，可供預(yù)售的占21.97%；121～150㎡的空置房占29.53%，可供預(yù)售的占30.99%；151㎡以上的空置房占58.09%，可供預(yù)售的占35.82%。120㎡以上的大戶(hù)型空置率已占到87.62%，可供預(yù)售的占66.81%。從價(jià)位上看，3000元/㎡以下的住房空置率為28.63%，可供預(yù)售的占56.32%；3000元/㎡以上的住房空置率為71.37%，可供預(yù)售的占43.68%。由此看出3000元/㎡以下的商品房供給量明顯缺乏，而3000元/㎡以上的商品房供給遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求，說(shuō)明供給量相對(duì)偏大。100㎡以下的空置房?jī)H占2.52%，空置明顯缺乏，說(shuō)明社會(huì)需求量大而供給量過(guò)小。綜上所述，市場(chǎng)需求的中小戶(hù)型、中低價(jià)位的住房供不應(yīng)求，而大戶(hù)型和中高檔次的住房積壓嚴(yán)重。2.3天安產(chǎn)品的特征天安公司秉承“以客為尊，提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與效勞〞的宗旨，一直以來(lái),位在35萬(wàn)元左右的工程，消費(fèi)的主要目的是為了解決這一階段的居住需求，因此比較關(guān)注產(chǎn)品的位置、交通及價(jià)格、戶(hù)型。B、IT、金融及新聞等行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，使信息、金融、新聞等行業(yè)的運(yùn)作與世界經(jīng)濟(jì)接軌，這局部專(zhuān)業(yè)人士在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的作用日益凸現(xiàn)，他們的收入亦足以支撐其成為普通住宅的中堅(jiān)購(gòu)置群，他們對(duì)商品房?jī)r(jià)位有相當(dāng)?shù)某惺苣芰Γ珜?duì)地段、房屋結(jié)構(gòu)、使用功能劃分、工程產(chǎn)品品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境等方面的要求比較高。C、拆遷戶(hù)由于城市經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，沈陽(yáng)原有區(qū)域進(jìn)行改造，特別是大東、鐵西兩區(qū)的舊城改造以及金廊工程的建設(shè)更形成了一定量的拆遷戶(hù)。同時(shí)，因?yàn)椴扇⌒碌呢泿虐仓梅椒?，使一局部拆遷戶(hù)急需解決住房問(wèn)題，這一局部客群成為住宅市場(chǎng)一股較為有力的補(bǔ)充力量。拆遷戶(hù)在這一地區(qū)選擇住宅時(shí)，主要的考慮因素是地理位置、交通狀況、較低的價(jià)格和偏小面積的戶(hù)型等。D、國(guó)有企事業(yè)單位的中、高層管理人員工程總體規(guī)劃在于創(chuàng)立一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿(mǎn)文化情趣的休閑社區(qū)。2.2建筑風(fēng)格本工程方案采用新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式，在立面造型上采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)來(lái)豐富室內(nèi)外空間，色調(diào)以輕松、舒適、明快為主題，來(lái)緩和人們勞累了一天的緊張節(jié)奏，盡享回到家中的舒適愜意。2.3景觀設(shè)計(jì)小區(qū)將充分考慮建筑與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，同時(shí)充分表達(dá)人文關(guān)心和健康休閑概念。突出入口形象，小區(qū)內(nèi)主次搭配，層次豐富，軟景硬景結(jié)合，欣賞與實(shí)用結(jié)合，冬季夏季結(jié)合，老人兒童兼顧，水景、半島、健康步道、階梯草地、木橋、雕塑等前后照應(yīng)、渾然一體。2.4戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型平面遵循方正合理、明廚明衛(wèi)、功能齊全、污潔別離、動(dòng)靜分開(kāi)的設(shè)計(jì)原那么，并保證每戶(hù)都有良好的采光、通風(fēng)和觀景。戶(hù)型面積以90㎡〔二室二廳〕和120㎡〔三室二廳〕為主力，頂層復(fù)式大戶(hù)型和70㎡小戶(hù)型作配合。1．用地面積約20萬(wàn)㎡，土地總本錢(qián)為￥17700萬(wàn)元。其中：1.1地上物拆遷及補(bǔ)償費(fèi)為￥650元/㎡，合計(jì)￥13000萬(wàn)元。1.2土地出讓金￥235元/㎡〔六級(jí)一類(lèi)地塊〕，合計(jì)￥4700萬(wàn)元。

2．開(kāi)發(fā)本錢(qián)工程占地20萬(wàn)㎡，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積30萬(wàn)㎡。序號(hào)項(xiàng)目單位成本（元/㎡）總投資（萬(wàn)元）備注1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)59017700

2城市配套費(fèi)1805400

3前期費(fèi)用401500

4建安工程費(fèi)120033000

5小區(qū)配套費(fèi)2308400

6銷(xiāo)售費(fèi)用803000

7財(cái)務(wù)費(fèi)用803000

8管理費(fèi)501500

9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)501500

合計(jì)250075000

3．利潤(rùn)分析可銷(xiāo)售面積30萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)本錢(qián)￥2500元/㎡，平均售價(jià)￥3500元/㎡

銷(xiāo)售總收入項(xiàng)目總投資稅前利潤(rùn)營(yíng)業(yè)稅土地增值稅所得稅稅后利潤(rùn)天安所得利潤(rùn)ABC=A-BD=A×5.5%E=A×1%F=C×33%G=C-D-E-FH=G×80%10500075000300005775105099001327510620單位：萬(wàn)元八、開(kāi)發(fā)方案整個(gè)工程規(guī)劃建筑面積30萬(wàn)㎡,方案分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā),具體如下：1．2004年工作方案3月:與遼寧太平洋集團(tuán)簽訂正式合作協(xié)議，與沈陽(yáng)燃料集團(tuán)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并支付轉(zhuǎn)讓訂金。4月:注冊(cè)合營(yíng)公司，辦理土地使用證，開(kāi)發(fā)立項(xiàng)，規(guī)劃報(bào)批。5月:場(chǎng)地拆遷、地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)6月:一期8萬(wàn)㎡開(kāi)工9月:一期工程主體封頂，工程開(kāi)盤(pán)10月:一期工程主體封閉11月:二期規(guī)劃報(bào)批、施工圖設(shè)計(jì)

2.2005年工作方案3月:一期復(fù)工，二期10萬(wàn)㎡開(kāi)工8月:一期竣工交樓入住，二期主體封頂，三期規(guī)劃報(bào)批