工程經(jīng)濟(jì)學(xué)案例

工程經(jīng)濟(jì)學(xué)案例?一、案例背景某建筑公司計(jì)劃投資建設(shè)一座商業(yè)寫字樓，項(xiàng)目選址在城市繁華地段。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總建筑面積為50000平方米，地下3層，地上20層。建設(shè)周期預(yù)計(jì)為3年，建成后將用于出租辦公。公司需要對該項(xiàng)目進(jìn)行全面的工程經(jīng)濟(jì)分析，以評估項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。

二、項(xiàng)目投資估算1.土地成本通過競拍獲得該地塊，土地出讓金為20000萬元。2.前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、招標(biāo)等費(fèi)用，預(yù)計(jì)為1000萬元。3.建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及設(shè)計(jì)方案估算，建筑安裝工程費(fèi)約為18000萬元。4.設(shè)備及工器具購置費(fèi)購置電梯、空調(diào)、消防等設(shè)備及辦公家具等，預(yù)計(jì)費(fèi)用為3000萬元。5.工程建設(shè)其他費(fèi)用包含建設(shè)單位管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、可行性研究費(fèi)等，共計(jì)2000萬元。6.預(yù)備費(fèi)考慮項(xiàng)目建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的不可預(yù)見費(fèi)用，按工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的10%計(jì)算，預(yù)備費(fèi)為（18000+3000+2000+1000）×10%=2400萬元。

項(xiàng)目總投資估算為：20000+1000+18000+3000+2000+2400=46400萬元。

三、資金來源及融資方案1.自有資金公司自有資金投入10000萬元，占總投資的21.55%。2.銀行貸款向銀行申請貸款30000萬元，貸款年利率為6%，貸款期限為5年，按年等額本息還款。3.預(yù)售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目在建設(shè)過程中可實(shí)現(xiàn)部分預(yù)售，預(yù)售收入用于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金，預(yù)計(jì)預(yù)售收入為6400萬元。

四、項(xiàng)目收入預(yù)測1.租金收入根據(jù)市場調(diào)研，該地段類似寫字樓的租金水平為每月每平方米80100元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后出租率為90%，則年租金收入為：50000×90%×（80+100）÷2×12=48600萬元。2.其他收入包括停車場收入、廣告位收入等，預(yù)計(jì)每年其他收入為1000萬元。

項(xiàng)目建成后每年的總收入為：48600+1000=49600萬元。

五、項(xiàng)目成本預(yù)測1.經(jīng)營成本包括物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)等，預(yù)計(jì)每年經(jīng)營成本為12000萬元。2.財(cái)務(wù)成本銀行貸款利息每年為30000×6%=1800萬元。3.折舊與攤銷固定資產(chǎn)折舊采用直線法，折舊年限為20年，殘值率為5%。則每年折舊額為：（4640046400×5%）÷20=2156萬元。無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）攤銷年限為50年，每年攤銷額為：20000÷50=400萬元。

每年總成本為：12000+1800+2156+400=16356萬元。

六、項(xiàng)目利潤預(yù)測每年的利潤總額為：4960016356=33244萬元。繳納企業(yè)所得稅后（稅率為25%），每年凈利潤為：33244×（125%）=24933萬元。

七、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析1.建設(shè)期現(xiàn)金流量第1年：土地成本支出20000萬元前期工程費(fèi)支出1000萬元自有資金投入10000萬元現(xiàn)金流出合計(jì)：31000萬元

第2年：建筑安裝工程費(fèi)支出6000萬元設(shè)備及工器具購置費(fèi)支出1000萬元工程建設(shè)其他費(fèi)用支出600萬元銀行貸款10000萬元現(xiàn)金流出合計(jì)：18600萬元

第3年：建筑安裝工程費(fèi)支出12000萬元設(shè)備及工器具購置費(fèi)支出2000萬元工程建設(shè)其他費(fèi)用支出1400萬元銀行貸款10000萬元預(yù)備費(fèi)支出2400萬元現(xiàn)金流出合計(jì)：27800萬元

2.運(yùn)營期現(xiàn)金流量第45年：現(xiàn)金流入（租金收入+其他收入）：49600萬元現(xiàn)金流出（經(jīng)營成本+財(cái)務(wù)成本）：13800萬元所得稅支出：33244×25%=8311萬元固定資產(chǎn)折舊：2156萬元無形資產(chǎn)攤銷：400萬元償還銀行貸款本金：30000÷5=6000萬元現(xiàn)金凈流量=4960013800831121564006000=18933萬元

第620年：現(xiàn)金流入（租金收入+其他收入）：49600萬元現(xiàn)金流出（經(jīng)營成本+財(cái)務(wù)成本）：13800萬元所得稅支出：33244×25%=8311萬元固定資產(chǎn)折舊：2156萬元無形資產(chǎn)攤銷：400萬元現(xiàn)金凈流量=496001380083112156400=24933萬元

八、項(xiàng)目盈利能力分析1.投資利潤率投資利潤率=年利潤總額÷項(xiàng)目總投資×100%=33244÷46400×100%=71.65%

2.投資利稅率投資利稅率=（年利潤總額+年銷售稅金及附加）÷項(xiàng)目總投資×100%由于本案例未提及銷售稅金及附加相關(guān)內(nèi)容，假設(shè)為0，則投資利稅率=33244÷46400×100%=71.65%

3.資本金利潤率資本金利潤率=年凈利潤÷自有資金×100%=24933÷10000×100%=249.33%

4.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過計(jì)算得出該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，表明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

5.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按行業(yè)基準(zhǔn)收益率計(jì)算，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，進(jìn)一步證明項(xiàng)目具有盈利能力。

6.靜態(tài)投資回收期通過逐年累計(jì)現(xiàn)金流量計(jì)算，靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）約為3.5年。

7.動(dòng)態(tài)投資回收期考慮資金的時(shí)間價(jià)值，動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）約為4.2年。

九、項(xiàng)目償債能力分析1.利息備付率利息備付率=息稅前利潤÷當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用息稅前利潤=利潤總額+利息費(fèi)用=33244+1800=35044萬元利息備付率=35044÷1800≈19.47

利息備付率大于1，表明項(xiàng)目有足夠的息稅前利潤支付當(dāng)期利息，償債能力較強(qiáng)。

2.償債備付率償債備付率=（息稅折舊攤銷前利潤所得稅）÷當(dāng)期應(yīng)還本付息金額息稅折舊攤銷前利潤=利潤總額+利息費(fèi)用+折舊+攤銷=33244+1800+2156+400=37600萬元所得稅=33244×25%=8311萬元當(dāng)期應(yīng)還本付息金額=6000+1800=7800萬元償債備付率=（376008311）÷7800≈3.76

償債備付率大于1，說明項(xiàng)目可用于還本付息的資金充足，償債能力良好。

十、不確定性分析1.盈虧平衡分析設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)量為Q，固定成本為C_f，單位產(chǎn)品變動(dòng)成本為C_v，產(chǎn)品價(jià)格為P。固定成本=1000+2000+2400=5400萬元單位產(chǎn)品變動(dòng)成本=12000÷50000=0.24萬元/平方米產(chǎn)品價(jià)格=49600÷50000=0.992萬元/平方米

盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量Q*=C_f÷（PC_v）=5400÷（0.9920.24）≈7181平方米盈虧平衡點(diǎn)出租率=7181÷50000×100%=14.36%

即當(dāng)項(xiàng)目出租率達(dá)到14.36%時(shí)，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。說明項(xiàng)目在市場出租率較低的情況下仍有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2.敏感性分析選取項(xiàng)目投資、租金收入、經(jīng)營成本三個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析。當(dāng)投資增加10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下降約5個(gè)百分點(diǎn)，凈現(xiàn)值下降約20%。當(dāng)租金收入下降10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下降約12個(gè)百分點(diǎn)，凈現(xiàn)值下降約50%。當(dāng)經(jīng)營成本上升10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下降約8個(gè)百分點(diǎn)，凈現(xiàn)值下降約30%。

通過敏感性分析可知，租金收入對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響最為敏感，因此在項(xiàng)目運(yùn)營過程中應(yīng)密切關(guān)注市場租金變化情況，確保項(xiàng)目的盈利能力。

十一、結(jié)論通過對該商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的工程經(jīng)濟(jì)分析，項(xiàng)目具有較高的投資利潤率、資本金利潤率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)