文案-鹽城市阜寧東溝項(xiàng)目可行性報(bào)告

1東溝工程可行性報(bào)告上海智旭&聯(lián)旭2目錄PART-1---------認(rèn)識(shí)城市PART-2---------城市經(jīng)濟(jì)PART-3---------市場(chǎng)分析PART-4---------客戶分析PART-5---------地塊分析PART-6---------產(chǎn)品建議3PART1:城市篇4認(rèn)識(shí)城市－東溝東溝鎮(zhèn)位于江蘇省鹽城市阜寧縣西南，西依黃河故道，境內(nèi)地勢(shì)平坦，氣候溫和，四季清楚。建鎮(zhèn)于清康熙年間，距今已有近300年歷史，曾是原阜寧縣民主政府所在地。離東溝僅3公里就是解放時(shí)期著名的益林戰(zhàn)役的所在地益林鎮(zhèn)。東溝特色農(nóng)業(yè)資源豐富，多種農(nóng)副產(chǎn)品銷往全國(guó)。近年?yáng)|溝與益林聯(lián)合建設(shè)東益經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，使得城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)有了飛躍性的開展。東溝5認(rèn)識(shí)城市－城鎮(zhèn)交通

東益經(jīng)濟(jì)區(qū)水、陸、鐵路齊全區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

1、公路：234省道(鹽淮公路)橫貫東西，距京滬、寧靖鹽、沿海、鹽淮高速約15分鐘的車程。

2、

航空：距鹽城機(jī)場(chǎng)65公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)320公里，距南京祿口機(jī)場(chǎng)280公里。

3、港口：上海港(距離350公里)、南通港(距離200公里)、連云港(距離127公里)、大豐港(距離90公里)

4、鐵路：新長(zhǎng)鐵路阜寧站位于東益經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，為客貨二級(jí)站點(diǎn)。東溝益林東益經(jīng)濟(jì)區(qū)6認(rèn)識(shí)城市－城鎮(zhèn)簡(jiǎn)況東溝鎮(zhèn)7認(rèn)識(shí)城市遠(yuǎn)景規(guī)劃在阜寧縣的規(guī)劃中東溝及益林兩鎮(zhèn)組成新的副城市中心，設(shè)計(jì)東益二鎮(zhèn)城區(qū)總面積15平方公里，人口總數(shù)到達(dá)10萬(wàn)人。其中東溝鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積到達(dá)6平方公里，人口3萬(wàn)。8PART2:城市經(jīng)濟(jì)9城市經(jīng)濟(jì)－GDP2007年?yáng)|溝全鎮(zhèn)GDP較上年增長(zhǎng)21.05％，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幅度明顯，顯示出城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)處于快速開展的上升通道之中，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步開展奠定了良好經(jīng)濟(jì)的根底。10城市經(jīng)濟(jì)07年?yáng)|溝的三次產(chǎn)業(yè)較06年都有了不同程度的增長(zhǎng)，其中二次產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度最高到達(dá)29％，三次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)18％，一次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)7％，顯示城市經(jīng)濟(jì)中二次產(chǎn)業(yè)的支柱性作用。11城市經(jīng)濟(jì)07年固定資產(chǎn)投資26435萬(wàn)元2127萬(wàn)元07年財(cái)政收入超過(guò)1600萬(wàn)元07年基礎(chǔ)建設(shè)投資12城市經(jīng)濟(jì)－東益經(jīng)濟(jì)區(qū)13城市經(jīng)濟(jì)—東益經(jīng)濟(jì)區(qū)東益經(jīng)濟(jì)區(qū)的啟動(dòng),為房地產(chǎn)的開展提供了堅(jiān)實(shí)的根底和輝煌的前景14PART3:市場(chǎng)分析15市場(chǎng)分析市場(chǎng)整體東溝的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，目前全鎮(zhèn)上商品房開發(fā)只有3個(gè)工程，都是07年才開始開工建設(shè)的。07年初07年4月07年11月幸?；ㄔ废Ｍ飞虡I(yè)街城中花苑08年本工程16市場(chǎng)分析城中花苑：工程地址：中心北路以西，振興東路以南，西城路以北。開發(fā)商：鹽城福澤置業(yè)總占地：5.34萬(wàn)平方米總建筑面積：5.62萬(wàn)平方米容積率：1.05綠化率：33.12％總戶數(shù)：456戶車位數(shù)：220個(gè)住宅層數(shù)：4層工程進(jìn)度：08年6月初2幢住宅樓開工建設(shè)價(jià)格：2樓住宅1320元/平方米，底樓商鋪3500元/平方米工程介紹：該工程底樓商鋪?zhàn)≌?5棟276戶，住宅6棟180戶，設(shè)計(jì)分四期開發(fā)，一期為振興東路中心路口靠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，共6幢，08年6月先期開工2幢，預(yù)計(jì)08年底完工。目前屬于前期推廣階段。17市場(chǎng)分析希望路商業(yè)街工程地址：希望路近海陵河，規(guī)劃中希望路橋西兩側(cè)占地面積：約10畝建筑面積：約1萬(wàn)平方米建筑類型：4層底商住宅價(jià)格：底樓商鋪約3300-3500元/平方米住宅3樓1280元/平方米，4樓1080元/平方米銷售情況：目前商鋪還剩余約40％左右，住宅只售出約20％工程進(jìn)度：一幢已封頂工程介紹：該工程位于希望路兩側(cè)，以底樓商鋪為主，2樓供給給原地拆遷的住戶，3、4樓為對(duì)外出售的商品房，18市場(chǎng)分析幸?；ㄔ饭こ痰刂罚焊芬媛芬詵|，中心南路以西占地面積：23.9萬(wàn)平方米：總建筑面積：13.67萬(wàn)平方米容積率：0.7綠化率：38.11％總戶數(shù)：608戶〔保存原住宅88棟〕車位數(shù)：565個(gè)建筑類型：聯(lián)排住宅174戶，獨(dú)立住宅70戶，底商住宅240戶價(jià)格：住宅1200～1300元/平方米連排住宅1140元/平方米工程進(jìn)度：一期完工約1/3多〔含原保存住宅〕銷售情況：07年中開始銷售，目前售出局部沿街商鋪，和底商住宅以及局部聯(lián)排住宅

工程介紹：設(shè)計(jì)按四期開發(fā)，小區(qū)內(nèi)利用西城河以及由西向東的道路有機(jī)的形成三個(gè)居住組團(tuán)，西城河?xùn)|側(cè)以獨(dú)立住宅為主，西側(cè)以聯(lián)排住宅和底商住宅為主；一期完工局部19市場(chǎng)分析20市場(chǎng)總結(jié):1、推盤量大：盡管目前東溝只有三個(gè)正在開發(fā)工程，但開發(fā)總量達(dá)20萬(wàn)平米，開發(fā)難度大，市場(chǎng)容量有限，但又缺乏真正有品質(zhì)的樓盤。-------給本案介入市場(chǎng)留下了時(shí)機(jī)2、開發(fā)水平低：目前正在運(yùn)作的樓盤依舊停在較低的開發(fā)水平上，缺乏創(chuàng)新的開發(fā)理念和獨(dú)特的產(chǎn)品主題，給人一種低價(jià)低質(zhì)化的感覺---------給本案產(chǎn)品創(chuàng)新提供了時(shí)機(jī)。3、戶型設(shè)計(jì)有缺陷：三個(gè)樓盤在戶型設(shè)計(jì)存在缺陷：或面寬小進(jìn)深長(zhǎng)，有黑廳；或客廳為橫廳采光缺乏、或房型太大，浪費(fèi)空間多，不實(shí)用-----給本案戶型創(chuàng)新留下了空間。4、營(yíng)銷手段落后：東溝沒有一個(gè)樓盤引進(jìn)營(yíng)銷公司介入，自產(chǎn)自銷，營(yíng)銷推廣動(dòng)作手法落后，現(xiàn)場(chǎng)包裝意識(shí)差，無(wú)法吸引客戶，現(xiàn)場(chǎng)成交率低----給本案引入營(yíng)銷推廣提供了時(shí)機(jī)。5、銷售中沒有銀行按揭支持，所有購(gòu)房要客戶一次性付款，購(gòu)置門檻高客戶面狹窄，銷售異常緩慢，這是阻礙東溝樓盤銷售一年重要原因------給本案提供銀行按揭留下了時(shí)機(jī)。21PART4:客戶分析22客戶分析客戶來(lái)源分析：本次客戶信息來(lái)源主要采用直接問(wèn)訊法，直接與其他工程銷售人員的溝通和在走訪當(dāng)?shù)氐木用?；從?shí)際來(lái)看，與其他工程銷售人員溝通所獲得的客戶來(lái)源信息反映了目前東溝真實(shí)購(gòu)房需求的消費(fèi)群的根本情況；通過(guò)其他樓盤的銷售經(jīng)驗(yàn)來(lái)幫助本案更加準(zhǔn)確的定位。23客戶分析對(duì)于東溝購(gòu)房客戶的判斷中等收入者自住、婚房等剛性需求這局部群體,一般來(lái)說(shuō)在當(dāng)?shù)鼗蛲獬鰟?wù)工有5年以上，處于成家立業(yè)階段且有了一定的經(jīng)濟(jì)積累，由于結(jié)婚或者其他生活需要會(huì)考慮買房。政府公務(wù)及相關(guān)行業(yè)人員東溝的政府部門的行政工作人員，他們普遍已有住房和較好的經(jīng)濟(jì)積累多為二次置業(yè)的改善住房需求。東溝重點(diǎn)中學(xué)的教職工人員目前東溝中學(xué)有教職工200余人，隨著校區(qū)的擴(kuò)建，未來(lái)還將有100余名教職工到東溝來(lái)工作，這局部也將帶來(lái)一定的置業(yè)需求。東溝中學(xué)目前有學(xué)生近4000余名，多是從周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)聚集而來(lái)，有相當(dāng)局部的學(xué)生家長(zhǎng)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)于在東益置業(yè)也有著需求。24客戶分析目標(biāo)客戶群體中等收入者自住、婚房等剛性需求；隨著城鎮(zhèn)人口的增加，新婚人數(shù)的增多，大局部家庭的現(xiàn)有住房不能滿足需求，而國(guó)家對(duì)于自建住房的控制，使得這局部需求必然被釋放到房地產(chǎn)市場(chǎng)上；目前東溝全鎮(zhèn)有5000余人在外從事建筑行業(yè)，其他在外務(wù)工人員的數(shù)量也接近3000人，這局部人員絕大多數(shù)是處于青壯年，都有著不同程度的住房剛性需求，隨著在外務(wù)工積蓄的增加，東益經(jīng)濟(jì)區(qū)的副城建設(shè)的完善，對(duì)于他們而言，在城鎮(zhèn)中置業(yè)會(huì)是大局部年青人的首選；25客戶分析目標(biāo)客戶群體東溝重點(diǎn)中學(xué)目前為高中部，在校的教職工有近200人，隨著年內(nèi)校區(qū)的擴(kuò)建，初中部也將回遷，屆時(shí)教職工的人數(shù)會(huì)增加至300人以上；這局部人群的收入多在2200元/月左右。26主要目標(biāo)群體教師置業(yè)者40%周邊鄉(xiāng)村及東益經(jīng)濟(jì)區(qū)30%東溝鎮(zhèn)中心居民30%本項(xiàng)目主要目標(biāo)群：二次置業(yè)者〔東溝中學(xué)、東溝鎮(zhèn)中心居民、周邊鄉(xiāng)村及東益經(jīng)濟(jì)區(qū)〕27客戶分析客戶群描述

1、地域分析：東溝本地居民，周邊鄉(xiāng)下的局部外地客群；

2、階層和職業(yè)分析：教師、政府公務(wù)員、東益開發(fā)區(qū)老板和高級(jí)管理者、老街做生意老板、在外從事建筑高收入者、17行政村干部和當(dāng)?shù)赜绣X人、鄉(xiāng)村為子女教育的購(gòu)房者.

4、年齡分析：25-55歲；

5．家庭結(jié)構(gòu)：三、四口之家為主

6、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款10萬(wàn)元以上

7、個(gè)人分析：月收入2000元以上，有不菲積蓄；

8、購(gòu)房要求分析：關(guān)注生活享受的內(nèi)涵和質(zhì)地的同時(shí)，也關(guān)注房?jī)r(jià)其中東溝本地購(gòu)房者有70%屬二次置業(yè)者、私企老板及政府公務(wù)員其購(gòu)置動(dòng)機(jī)多為改善居住環(huán)境，購(gòu)置區(qū)域一般選擇市區(qū)，有較重的區(qū)域偏好；

28客戶分析29客戶分析通過(guò)對(duì)手周邊樓盤的訪談：

1、目標(biāo)客群的心理接受價(jià)位

從本案目標(biāo)可群對(duì)本工程的心理接受價(jià)位了解情況中，

70％的的目標(biāo)可群接受1200---1300元/平方米的住宅單價(jià)。

2、目標(biāo)客群的置業(yè)類別

本案潛在目標(biāo)可群中65％的是二次置業(yè)，35％是一次置業(yè)。

3、目標(biāo)客群的意向戶型

案潛在客戶群中，需求兩房約占28％、需要三房約占58％?？梢娙繛橹髁π枨髴粜?。

4、目標(biāo)客群購(gòu)房的主要影響因素：

客群購(gòu)房的主要影響因素依次為：地段、價(jià)格、戶型、教育、配套景觀。30PART5:地塊分析31地塊分析地塊區(qū)域分析工程所在地塊位于東溝鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)東北角位置；距離鎮(zhèn)區(qū)老商業(yè)街步行5分鐘左右對(duì)面是阜寧縣東溝重點(diǎn)中學(xué)，門口是即將與希望路聯(lián)通的建東路；希望路是未來(lái)的鎮(zhèn)區(qū)新商業(yè)街；規(guī)劃中東側(cè)將有一條連通工業(yè)區(qū)與老鎮(zhèn)的道路。地塊區(qū)域特點(diǎn)主要如下：1：整體的開展和規(guī)劃看好，工程所處地是將來(lái)全鎮(zhèn)的教育中心；2：將來(lái)的東溝中學(xué)的擴(kuò)建，希望路東西的貫穿以及開發(fā)區(qū)的形成和開展為以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展提供了可能：3：東溝鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前尚處于剛剛起步階段，市民對(duì)于商品房的認(rèn)識(shí)和需求處于待開發(fā)的空白階段。

32地塊分析：位置位置：地塊位于建東路以南，海陵河以北；整個(gè)地塊占地面積約31497.92平方米；現(xiàn)在為恒河油脂用地。地塊以北為阜寧東溝重點(diǎn)中學(xué)，以南為海陵河，以東為東溝飼料廠，以西為居民自建住宅。33地塊分析：建東路希望路國(guó)順路東溝重點(diǎn)中學(xué)海陵河本地塊北規(guī)劃中道路34地塊分析：SWOT優(yōu)勢(shì)SO時(shí)機(jī)W劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)T位于縣重點(diǎn)教育中心緊鄰鎮(zhèn)新商業(yè)圈未來(lái)的東益開發(fā)區(qū)是阜寧副中心市場(chǎng)空白經(jīng)濟(jì)區(qū)的開展帶來(lái)一定消費(fèi)群體產(chǎn)品有突破空間正確的營(yíng)銷方向當(dāng)?shù)刈》肯M(fèi)觀念不強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)于純住宅小區(qū)認(rèn)識(shí)不夠直接面對(duì)現(xiàn)有樓盤的競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)城鎮(zhèn)建設(shè)產(chǎn)生更多放量35地塊分析：SWOTS優(yōu)勢(shì)：處于全鎮(zhèn)的教育中心，緊靠全縣星級(jí)重點(diǎn)學(xué)校阜寧東溝中學(xué)，距離縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)5分鐘路程，教育中心使得本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者聚集在這個(gè)區(qū)域，來(lái)自各區(qū)域的人流使得本案知名度能獲得良好的傳播；隨著希望路和建東路的貫穿，使得本案離東溝鎮(zhèn)新的商業(yè)圈近在咫尺，使得本案的業(yè)主貼近繁華卻不失寧?kù)o的生活。

36地塊分析：SWOTW劣勢(shì)：由于鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步開展的階段，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)于住房的認(rèn)識(shí)目前仍處于自建的階段，對(duì)于直接購(gòu)置商品房的消費(fèi)概念不強(qiáng)；目前的東溝的居民住宅多為沿街底商形式的住宅，居民習(xí)慣沿街而居，而對(duì)于封閉式純住宅小區(qū)了解不夠，容易產(chǎn)生一定的抗性。37地塊分析：SWOTO時(shí)機(jī)東益經(jīng)濟(jì)區(qū)是阜寧縣重點(diǎn)開展的副城市中心，目前的規(guī)劃開展方向是城區(qū)面積擴(kuò)大到15平方公里，城區(qū)人口增加到10萬(wàn)，隨著人口的逐年增加，為市場(chǎng)的開展提供足夠的根底。目前的市場(chǎng)處于起步階段，消費(fèi)者的選擇性不大。隨著目前東益開發(fā)區(qū)的入住工程逐漸增多，為市場(chǎng)帶來(lái)新的消費(fèi)群，而這局部消費(fèi)群體對(duì)于住宅消費(fèi)的觀念要高于本地消費(fèi)者的。面對(duì)目前市場(chǎng)上低品質(zhì)的樓盤，本案樓盤的品質(zhì)及產(chǎn)品都有突破空間，配合正確的營(yíng)銷方略能在市場(chǎng)上獲得良好的表現(xiàn)。38地塊分析：SWOTT競(jìng)爭(zhēng)：

東溝目前直接產(chǎn)生威脅的競(jìng)爭(zhēng)樓盤的總的體量在1000余套左右在整個(gè)市場(chǎng)剛剛起步的階段，使得本案的銷售壓力會(huì)較大。隨著城市的擴(kuò)容，未來(lái)會(huì)有更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)。39地塊分析小結(jié)40地塊特性分析：1、地塊方正平整，易于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：屬油脂廠房，拆遷本錢少，前期投入費(fèi)用不高，可加快開發(fā)速度。2、北面正對(duì)東溝中學(xué)大門，為北街底層銷售提供了堅(jiān)實(shí)的客戶資源，為定位學(xué)生用品和飲食一條街提供了市場(chǎng)依據(jù)。3、南面緊鄰海陵河，可規(guī)劃水景住宅和河岸景觀帶，增加產(chǎn)品的附加值4、本案占地約50畝，基地面積大，為“東溝第一個(gè)教育·人文·花園社區(qū)〞具備了主題概念的支撐理由。5、待海陵河橋建成，本案與東益經(jīng)濟(jì)區(qū)的距離將拉近，成為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高端階層的理想居住家園。41地塊風(fēng)險(xiǎn)分析：42市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1、在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的小鎮(zhèn)開發(fā)一個(gè)近5０畝的樓盤，市場(chǎng)容量的大小是運(yùn)作工程研究的重要課題，能否準(zhǔn)確對(duì)本案的目標(biāo)客戶的界定，將對(duì)本案快速銷售的決定性作用。2、如何快速扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ康牧?xí)慣思維，從而追求一種集約化的居住生活方式，是啟動(dòng)本工程的關(guān)健點(diǎn)。43本案銷售價(jià)格預(yù)測(cè):

參考周邊三個(gè)樓盤的銷售價(jià)格(城中花園:1320元/平米,幸?；▓@均價(jià)1200—1300元/平米,幸福路商業(yè)街住宅1280元/平米)

本案一期預(yù)售價(jià)格約在1350--1400元/平米左右二期預(yù)售價(jià)格將上升為1400—1500元/平米44土地價(jià)格預(yù)測(cè)(方案以容積率1.0計(jì)算,如按1.5容積率,本案要規(guī)劃多層和局部小高層,一那么本錢高,二那么市場(chǎng)能否接受,因?yàn)闁|溝目前還沒有這種產(chǎn)品)費(fèi)用(元/平米)1、建安成本：（多層，以容積率1計(jì)算）750元2、前期費(fèi)用：（包含設(shè)計(jì)、監(jiān)理、測(cè)繪）30元3、配套費(fèi)用：水電費(fèi)：80元/平米；其它：50元/平米（景觀、智能等）130元4、不可預(yù)見費(fèi)用：（1-3的10%）935、銷售推廣費(fèi)用(含廣告費(fèi))3%306、單位直接成本1033元預(yù)計(jì)可售價(jià)格1400元土地上限價(jià)格（推算出）220元14.7萬(wàn)/畝45以14.7萬(wàn)/畝的價(jià)格獲得土地：工程土地總價(jià)格：735萬(wàn)；工程合計(jì)單位本錢：1253元/平方米 其中：土地樓盤價(jià)：220元/平方米〔多層容積率，以容積率1計(jì)算〕 建安本錢：750元/平方米 營(yíng)銷及其他本錢：283元/平方米工程總本錢：4134.9萬(wàn)工程營(yíng)銷總額：1400元／平米*3.3萬(wàn)平米=4620萬(wàn)工程稅前利潤(rùn)：485.1萬(wàn)工程稅后利潤(rùn)：363.82萬(wàn)〔25%所得稅〕自有資金以735萬(wàn)〔土地本錢〕計(jì)算，本案的利潤(rùn)率約50%，建議地價(jià)上限為14.7萬(wàn)/畝；地價(jià)到達(dá)17.5萬(wàn)時(shí)，利潤(rùn)約為30%，稅后利潤(rùn)約260萬(wàn)。 土地價(jià)格預(yù)測(cè)46PART6:產(chǎn)品建議47產(chǎn)品建議由于本地塊北面紅線的不規(guī)那么性和不確定性，在工程整體的規(guī)劃中將采取兩種規(guī)劃方案：第一種方案：北面全部拆遷，以全新理念規(guī)劃本工程，底層設(shè)計(jì)商鋪將北面商業(yè)價(jià)值發(fā)揮最大化，上面設(shè)計(jì)四層小戶型住宅與其它住宅形成南低北高韻律之感〔鑒于拆遷本錢高，本方案不可取〕。48產(chǎn)品建議第二種方案保存北面東邊四層住宅〔對(duì)外立面改裝成與新小區(qū)統(tǒng)一的建筑風(fēng)格〕，對(duì)中間和西邊老建筑拆遷，規(guī)劃設(shè)計(jì)兩層商鋪〔擴(kuò)大商鋪面積就是擴(kuò)大工程利潤(rùn)〕，商鋪上面設(shè)計(jì)四層小戶型住宅與其它住宅形成南低北高韻律之感49產(chǎn)品建議整體規(guī)劃建議規(guī)劃布局以標(biāo)準(zhǔn)層高四層住宅為主，局部帶閣樓三層或四層的多層住宅。半地下層非機(jī)動(dòng)車庫(kù)，對(duì)于欠興旺地區(qū)，此類設(shè)計(jì)尤為重要，同樣可以減少小區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車停放不整齊的現(xiàn)象；

50產(chǎn)品建議住宅戶型產(chǎn)品建議緊湊實(shí)用型2房2廳1衛(wèi)房型戶型面積配比占開發(fā)總量比例約30%面積控制：88㎡——95㎡〔建筑面積〕

3房2廳1衛(wèi)房型占開發(fā)總量比例約40%面積控制：108㎡——115㎡〔建筑面積〕戶型功能結(jié)構(gòu)特征實(shí)用方正，簡(jiǎn)潔通透，以小進(jìn)深，大開間，全明采光實(shí)行功能保障功能緊湊，無(wú)浪費(fèi)空間，以凸窗或外飄窗增大使用空間51產(chǎn)品建議3房2廳2衛(wèi)房型戶型面積配比：占開發(fā)總量比例約25%面積控制：118㎡——135㎡〔建筑面積〕4房2廳2衛(wèi)房型戶型面積配比：占開發(fā)總量比例約5%面積控制：140㎡——150㎡〔建筑面積〕戶型功能結(jié)構(gòu)特征舒適豪華，增強(qiáng)功能面積滿足該戶型功能特征，以躍式進(jìn)戶花園，超寬客廳表達(dá)主人身份；以寬域飄窗，觀景陽(yáng)臺(tái)提升生活品質(zhì)；以干濕分區(qū)，動(dòng)靜別離滿足人性化需求；增大通風(fēng)采光。以書房、工人房，儲(chǔ)物空間配置滿足家庭功能需求，主仆分區(qū)明確功能特色，形成該類客戶需求特征。舒適實(shí)用型