鹽城開放大道項目初步定位方案

鹽城-開放大道項目

初步定位方案

2009.11shanghai上海盛勵機構謹呈傳說如果你的家周圍開滿了紫薇花，紫薇仙子將會眷顧你，給你一生一世的幸福。。。。。。結語市場分析目錄區(qū)域分析工程開展核心策略工程總體定位及規(guī)劃建議產品設計建議市場分析Chapter1·宏觀局部·經濟與產業(yè)·房地產市場綜述·板塊市場研究分析了解鹽城才能找到優(yōu)勢1、歷史：自漢武帝元狩4年〔公元前119年〕建縣以來，共有2100多年歷史，是施耐庵、陳琳的家鄉(xiāng)2、人口：全市總人口806萬，其中市區(qū)人口68.6萬，全市人口年均增長速度為0.6%，城市人口年均增加6,84萬人，戶均人口數量為3.12人3、地理：濱海襟湖，具有典型的濕地景觀，是丹頂鶴的故土，氣候年年均溫度在13度左右4、居?。蝴}城市政府出臺?市區(qū)2021-2021年住房建設規(guī)劃?,確定規(guī)劃期內市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米。城市背景:宏觀局部1、08年全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值1537億元，按可比價計算比上年增長12%，近三年GDP一直保持較高的增長。2.從03年開始地區(qū)生產總值開始進入一個相對高速增長的時期,近幾年來根本增長速度根本維持在15%左右,增長速度驚人。鹽城GDP年增長情況1.隨著工業(yè)生產的加速開展和第三產業(yè)的興起，鹽城落后的產業(yè)結構格局逐步改變，標志著該市經濟進入工業(yè)化初級階段，2.私營企業(yè)開始崛起，成為就業(yè)的主力和推動社會經濟開展的新動力3.同時，房地產業(yè)開展步伐也不斷的加快。1、08年全年增長11%，人均GDP較上年有明顯增加，到達了20050元；2、總體走勢，穩(wěn)中有漲，03年以后增長速度加快。人均GDP分析1、08年全年增長14.5%，人均可支配收入為15826元，2002年以來，人均可支配是收入一直保持穩(wěn)定的增長，該城市經濟開展較為穩(wěn)定；人均可支配收入分析經濟與產業(yè)鹽城經濟開展階段1、紡織服裝：共有各類棉花加工企業(yè)100多家，是鹽城市未來較長時期的主要產業(yè)；2、汽車制造：主要是悅達汽車、中威客車等汽車產業(yè)園；3、農副業(yè)：年產糧食500萬噸、油料30萬噸、肉類60萬噸、禽蛋70萬噸、水產品60萬噸左右；4、旅游及物流：目前所占比重不大，屬于未來大力開展的產業(yè)；5、房地產業(yè)：到2021年，規(guī)劃中增加值年均增長到達20%，開竣工總量到達480萬平方米；鹽城房地產市場的剛性需求主要來自于城市拆遷、農民進城以及局部新增人口，工程應密切關注政府在推進城市化工作的速度。鹽城目前主要產業(yè)情況小結：鹽城是一個擁有悠久歷史的地方，在千年時間的長河里孕育了豐富的文化，所以我們應該在設計本工程時，表達出這樣的特點。從近10年來看，鹽城經濟保持著雙位數的迅速開展。普通居民的生活水平提升很快。隨著今年世界經濟的復蘇，中國對外出口的恢復，鹽城的經濟開展必定將再次保持高增長率，這將會極大地刺激樓市的開展。鹽城地產起步自2003年起，在近6年中，鹽城市區(qū)商品房年均供給量約在180萬平方米左右。2006年，鹽城市區(qū)住宅的去化量在120-130萬㎡，之前每年去化量也都在約100萬㎡左右。2007年上市量230萬㎡,去化量180萬㎡左右,整體供給量較大。08年經濟危機，市區(qū)的供給量有所減少，供給體量在150萬左右，目前土地的存量較大。進入2021年，截止10月份市區(qū)商品房供給量為168萬㎡，去化量到達193萬㎡，呈現(xiàn)略供小于求局面。政府目前重點大力推進南城新區(qū)的建設，潛在土地供給量充分，從09年初開始城市土地市場供給量已經于城南片區(qū)及周邊開始爆發(fā)。城市土地市場供給量已經于城南片區(qū)及周邊開始爆發(fā)。供給分析：房地產市場綜述價格分析物業(yè)類型：鹽城普通住宅多以多層為主，從近年開始市場上陸續(xù)有小高層、高層產品亮相，但由于市民普遍對于小高層物業(yè)不認可，所以從07年鹽城市場還處于從多層往小高層過渡的階段〔但目前多數鹽城市民還對多層產品比較渴望〕。規(guī)劃：產品由兵營式布局向半圍合、圍合空間、錯落式布局開展。戶型面積：消費者熱衷約85兩房戶型，100㎡的兩房半戶型以及120-125㎡的三室兩廳一衛(wèi)的戶型。戶型特點：兩房半偏好兩房向南，三房偏好兩個臥室及客廳向南。車庫、地下室：每戶均需要有一個一樓車庫或是半地下室的儲藏室。集中車庫：通常采用半地下室結構，車庫的頂部做成綠化的園林增加了工程綠化以及休閑活動的空間。園林綠化：各工程園林規(guī)劃水平不一、但是總體均會營造水系，園林內部采用上下錯落的常青植物來進行點綴。鹽城地產隨著近年來的開展，其產品已經由單一化、低開發(fā)水準開展為多元化產品，且更加注重品牌效應以及產品的檔次。產品分析鹽城房地產市場依照區(qū)域的市場特性和開展規(guī)律大致可以分為5大板塊：

以新洋港、通榆河、西環(huán)路、鹽馬路、大慶路、世紀大道等主要河流、干道為界；劃分為城中，城東，城西，城北以及城南板塊。城市的方展軸向是由北向南轉移…………板塊市場研究鹽城市區(qū)房地產板塊格局城北城中城南城東城西本案大慶路以北，新洋港河以南，通榆河以西，鹽馬路以東；板塊分析：配套完善，需求量大房源緊缺，價格飆升板塊特征：該板塊處在鹽城市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，商業(yè)氣氛濃厚，在該區(qū)域置業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。市行政中心的南移使城市開展的重心偏南，但是由于企事業(yè)單位、學校及商貿中心多在老城區(qū)，周邊配套最完善，購房需求居高不下。市場放量較小，老城區(qū)總的開發(fā)量在鹽城五大板塊中總量最低。錦江冠城悅達花園柳岸花城城北·板塊區(qū)域劃分錦江冠城悅達花園柳岸花城工程位置：新洋港南潮聲路北小洋河東鹽城大橋西開發(fā)商：上海榮慶房產、上海衡泰房產總建面積：10萬㎡容積率：1.5開盤時間：2007-11物業(yè)形態(tài)：多層，小高層戶型：100-130㎡價格：3500-4000元/㎡簡介：錦江·冠城一期業(yè)主已經入住，二期也將建成,最后一批精品小高層住宅已建到八九層。錦江冠城悅達花園工程位置：鹽城市人民路80號開發(fā)商：悅達地產物業(yè)形態(tài)：小高層住宅，價格：4200-4500工程位置：城北順陽巷開發(fā)商：鹽城市金天地房地產物業(yè)形態(tài)：多層公寓價格：3700-4000柳岸花城通榆河以東地塊板塊特征：板塊內土地資源豐富、開發(fā)較晚。受政府規(guī)劃和板塊自身特點等因素的影響，該區(qū)域相對于其他板塊，開發(fā)得較晚，但是其地理位置、經濟和人文在整個鹽城市都占有很關鍵的地位，大洋灣天然濕地風光帶、串場河風光帶、工業(yè)集團產業(yè)支撐、教育產業(yè)搬遷至此，還有政府的大力扶持。城東板塊開展?jié)摿妱?，開展空間巨大。板塊分析：配套日趨完善，物業(yè)類型齊全區(qū)域環(huán)境特色，樓市開展?jié)摿蓨W林匹克花園東方綠苑迎賓花園城東·板塊區(qū)域劃分工程位置：鹽城市迎賓大道10號開發(fā)商：鹽城中意房地產開發(fā)總建面積：18萬㎡容積率：1.5價格：3000-3200簡介：迎賓花苑是由鹽城中意房地產開發(fā)有限公司鼎力打造的鹽城首席健康節(jié)能型社區(qū)，規(guī)劃中的經二路貫穿其中，將地塊分為東西兩側，共分兩期建成，其中一期55畝將分三批推出以多層為主、含少量小高層的綜合性住宅產品。迎賓花苑奧林匹克花園工程位置：鹽城機場西面〔鹽城大洋灣風景區(qū)〕開發(fā)商：奧林地產總建面積：8萬㎡容積率：0.6開盤時間：2021年年中物業(yè)形態(tài)：聯(lián)體，雙拼；獨立價格：聯(lián)體5500元/㎡；雙拼7000元/㎡簡介：純別墅社區(qū)，總占地面積200畝，規(guī)劃有聯(lián)體別墅〔4-6聯(lián)〕，雙拼，以及獨立別墅社區(qū)。聯(lián)體別墅。戶型160-220㎡，雙拼為260㎡左右，獨立別墅還未向外推出，預計將會明年開始進行銷售。東方綠苑工程位置：亭湖區(qū)鹽城迎賓大道〔工學院東校區(qū)南面〕總建面積：12萬㎡容積率：1.1開盤時間：2007年中旬物業(yè)形態(tài)：多層，小高層，別墅價格：3400-3600簡介：東方綠苑地處鹽城城東，緊鄰城市景觀大道迎賓大道，北靠1000畝的鹽城工學院東校區(qū)，南鄰800畝的師范學院新校區(qū)，距市中心4公里，工程以歐洲風情為主,包括歐洲風情商業(yè)街，多層公寓區(qū)，中心景觀小高層，歐式別墅區(qū)等4種高尚建筑形態(tài)。北至青年路，南至世紀大道，東至串場河，西至解放南路板塊特征：把守新城、老城連通的核心位置，臨近鹽中、一小，區(qū)域位置優(yōu)越。物業(yè)類型以小高層、高層為主。地段一定程度上決定了價格，城中板塊的房價將成為鹽城樓市的高地。本案錢江方洲國飛尚城板塊分析：大盤云集，名校環(huán)繞公園景觀，閃耀全城城中·板塊區(qū)域劃分工程位置：迎賓南路〔大慶路與青年路之間〕開發(fā)商：鹽城國飛綠色置業(yè)總建面積：30萬㎡容積率：1.8開盤時間：2007物業(yè)形態(tài)：住宅，商業(yè)，辦公價格：4500元/㎡簡介：位于鹽城市迎賓南路兩側，全長960米，征地面積257畝；北連大慶路金融一條街,南接青年路,直通市政府行政中心，東臨黃海公園、串場河景觀帶，西接T地帶主干道解放南路，是鹽城未來城市的中心。建設工程包括特色餐飲美食街、購物中心、花園住宅、寫字樓、產權式酒店，是集商業(yè)、住宅、休閑、娛樂于一體的時尚商業(yè)街區(qū)。

國飛尚都

錢江方洲工程位置：鹽城市解放南路開發(fā)商：鹽城市蘇嘉房地產總建面積：60萬㎡容積率：2左右開盤時間：2007-9物業(yè)形態(tài)：多層，小高層，高層住宅以及寫字樓酒店式公寓組成價格：5400-5500元/㎡簡介：錢江方洲中部以貫穿東西的商業(yè)街為界，將樓盤分為南北兩區(qū)。全盤以多層、小高層、高層住宅開發(fā)為主，同時有商業(yè)街、寫字樓、酒店式公寓、賓館等產品形式。北至世紀大道，南至鹽瀆路，東至串場河，西至西至解放南路西側板塊特征：臨近城中的新行政中心，靠近鹽瀆公園，依據城市開展“重點向南，推進河東，完善城中，改造城北，逐步向西〞的開展方向，南城區(qū)開展?jié)摿Σ豢上蘖俊?7年南城區(qū)建設處于起步階段，房價有一定的優(yōu)勢，升值潛力巨大。08年市場放量較大，接近80萬平方的市場放量，市場壓力較大，走勢緩慢。瑞爾國際公館華廈綠城板塊分析：

城南新行政中心，品牌開發(fā)公司打造樓盤品質極高，升值潛力巨大城南·板塊區(qū)域劃分公園道1號公園道一號工程位置：公園道1號位于鹽瀆公園南側開發(fā)商：鹽城市聯(lián)鑫置業(yè)總建面積：60萬㎡容積率：2.5開盤時間：2007物業(yè)形態(tài)：高層住宅價格：4800-5000元/㎡簡介：位于解放南路與青年路交界處的時代超級購物中心是鹽城僅有的幾個大型綜合超市之一；集娛樂、餐飲、購物于一體的大型綜合性商業(yè)工程。瑞爾國際公館華廈綠城工程位置：新市政府南600米〔躍馬路東、聚亨路南，東臨戴莊路〕開發(fā)商：鹽城華廈融創(chuàng)置地總建面積：30萬容積率：1.44開盤時間：2006-物業(yè)形態(tài)：小高層公寓價格：4200-4500元/㎡簡介：工程前期占地200多畝，建筑面積近30萬㎡，內有多層、小高層和高層共計1600多戶，居住人數將到達5000人左右，戶型有從60㎡到230㎡多種不同理想戶型，小區(qū)建筑密度低于20％，綠地率為45％。鹽馬路以西，以西環(huán)路為軸線板塊特征：03年八大房產商鹿戰(zhàn)西環(huán)路時代的開始就宣告了城西板塊市場活潑性，隨著開發(fā)的深化，區(qū)域房地產開展被拉動，片區(qū)的開展也得到帶動。樓盤主要集中于青年路與西環(huán)路交匯處，整體體量不少，由于區(qū)域位置的特殊性〔緊鄰老城，青年路為城市的軸心位置〕，再加上價格有一定的優(yōu)勢，城西板塊認同率較高。金大洋花園西城逸品金大洋花園板塊分析：市場活潑，新盤集中,體量不少，性價比高城西·板塊區(qū)域劃分金大洋花園西城逸品工程位置：西環(huán)路與青年路交界處開發(fā)商：豐富房地產開發(fā)總建面積：40萬㎡容積率：2開盤時間：2007物業(yè)形態(tài)：小高層公寓價格：4300-4500元/㎡簡介：位于西環(huán)路與青年路交界處，是新老城交界處核心地段。東面為前進河，南面為北港河，周圍配套及開展前景良好，交通便利，區(qū)域位置極佳，是鹽城首善之區(qū)，有著巨大的升值潛力。工程總建筑面積約40萬平方米，占地面積約20萬平方米，綠化率高達46%，由33幢風格簡約的景觀建筑組成，約2000戶，可入住數千人，是一座大型水岸園林生活社區(qū)。一期建筑面積5萬多平方米，為6棟純小高層臨水住宅。各板塊近年的開展以及結合媒體的炒作，其板塊特征已較為明顯；新建樓盤雖不多，但在售個案體量較大，多集中在30萬平方米以上，例如公園道1號已到達60萬平方米體量。整個市場的商品房供需關系處于一個較為供小于求的階段。樓市銷售情況屬于比較樂觀的狀態(tài)。不同層次的客戶的購置行為，對于不同板塊的需求特征已逐漸形成。隨著整個鹽城市區(qū)開展變化，城市中心由北向南轉移，城中、城南區(qū)域的配套以及景觀資源逐漸豐富，板塊內，樓盤內部優(yōu)勢以及產品品質得到充分表達，同時各家開發(fā)商，共同打造產生的優(yōu)勢效果也不斷加強。目前整個鹽城市場，處于一個開展階段，城中以及城南是未來鹽城樓市的開展重點。鹽城現(xiàn)階段還是處于賣房型、賣價格、賣地段的階段。雖然有高檔樓盤的概念提出，但什么樣是真正高端、有品質的樓盤沒有具體的認識。隨著鹽城今年土地量供給加大，未來的供給量勢必增加。雖然現(xiàn)階段市場供小于求，但是可預見的將來競爭勢必非常劇烈。市場產品組合較為單一，即使大體量工程的產品線也不豐富。對于本工程而言，處于城中、城南交匯地帶，鄰近的鹽瀆公園，政府重金打造古典水街，新市政府落戶于此，已給本案奠定良好的開展空間。小結：區(qū)域分析Chapter2·區(qū)內文脈·城市規(guī)劃·規(guī)劃指標分析·SWOT分析千年的鹽城復興的鹽城在鹽阜大地上，哺育過文雄海內的“建安七子〞之一陳琳，水滸作者施耐庵；南北朝產生過名醫(yī)徐道度，清代有治水專家馮道立；明清出現(xiàn)過詩人吳嘉紀陳玉澍、書法家宋曹、畫家萬嵐以及評書的開創(chuàng)者柳敬亭等。建湖的“百戲〞在唐代即享有盛譽，慶豐十八團是我國雜技三個半發(fā)源地之一。明代中葉還出現(xiàn)過東臺安豐人王艮為代表的具有全國影響的泰州學派。近、現(xiàn)代鹽城出現(xiàn)的學者名流甚多。區(qū)域文脈鹽城歷史的見證“鹽瀆公園〞鹽瀆公園文化風貌區(qū)中的重要景點“水街〞鹽城產海鹽，自漢代以來就有著極為重要的作用，輝煌時期曾經占到全國財政總收入的三分之一。舊時的鹽城，可以說是百河交錯，水系密集，百米之內，三步兩橋。古時鹽城就有水街，水街上富商云集，店鋪林立。為了順應民意，鹽城市政府在廣納賢言的根底上，籌資億元，重建水街，光復舊景。水街，與其說是街更不如說是一個小鎮(zhèn)。全部是青磚灰瓦的仿古建筑。水街城市規(guī)劃加快開展現(xiàn)代效勞業(yè)、努力形成以效勞業(yè)為主的產業(yè)結構列為首要目標。大市區(qū)的率先突破來帶動全市效勞業(yè)加快開展。將鹽城塑造為一個暢達之城、綠色之城、人本之城。

以大市區(qū)的率先突破來帶動全市效勞業(yè)加快開展。重點要抓集聚區(qū)建設，突出打造先鋒島中心商業(yè)區(qū)、城南科教集聚區(qū)、內港湖中心商務商貿區(qū)、鹽瀆公園文化旅游休閑區(qū)、城北物流園區(qū)、汽車城生產效勞業(yè)集中區(qū)、鳳凰信息軟件園、亭湖新區(qū)效勞集中區(qū)、鹽都新區(qū)效勞集中區(qū)、城南新區(qū)創(chuàng)意產業(yè)園等十大效勞業(yè)集聚區(qū)。其中，鹽瀆公園文化旅游休閑區(qū)以區(qū)內串場河景觀帶、鹽瀆公園和海鹽博物館等文化生態(tài)景觀，以及水街、水城、娛樂街、美食街等為載體，把這里建成綜合反映鹽城歷史文化、生態(tài)景觀和城市品位的特色區(qū)域。一、工程所在地塊分析1、區(qū)位分析工程位于鹽城市開發(fā)大道、東進路與悅達企業(yè)總部為鄰。工程處于鹽城十大效勞業(yè)集聚區(qū)，鹽瀆公園文化旅游休閑區(qū)范圍內。與鹽城歷史文化風貌主景區(qū)水街隔路相望。工程屬于鹽城中心城區(qū)范圍內。本工程工程經濟指標地塊位置：開放大道悅達總部辦公區(qū)北側容積率：≤1.9

用地面積：360畝約240000平方米建筑密度：≤25%從城市開展的規(guī)律和鹽城的歷史和未來來看，本工程的地段都是較為優(yōu)越的，能夠成為僅次于核心區(qū)的最具潛力的區(qū)域。SWOT分析Strengths優(yōu)勢5：現(xiàn)階段市場供小于求在2007年底到2021年初長達一年多的時間里，市場上的新樓盤屈指可數，樓市現(xiàn)在呈現(xiàn)出供不應求的局面。6：當地樓市剛性需求量大從當地樓市銷售情況看，當地購房者剛性需求大。大量樓盤都出現(xiàn)脫銷的態(tài)勢。7：交通便利，多條公交本工程位于開放大道，開放大道是鹽城主要道路之一，且多條公交就在門前，極大方便以后的購房者，為本工程提供了交通支持。8：體量大，適宜容積率，利于整體打造46萬方的體量在本區(qū)域屬于大盤級的樓盤，容積率在同區(qū)域樓盤里不高，所以在產品規(guī)劃方面，比其他樓盤有更多可以選擇的方案，從樓盤品質上，也更容易打造高端產品。9：政府重點工程水街，為本工程帶來價值提升就在本工程開放大道對面，就是鹽城市長親力督導的，重點復古休閑街區(qū)“水街〞。這對于本工程是絕對地帶來整體價值上的提升，可以預計，鹽城市政府還將在本區(qū)域上投入大量資金，把環(huán)境打造得更好。Weaknesses劣勢1：周邊住宅供給量大區(qū)域處于大開發(fā)階段，大量樓盤不斷上市，必定會稀釋本工程的客戶群，特別是可以預期的1年后，勢必競爭更加劇烈。2：地塊不規(guī)那么，不利于整體布局本工程地塊形狀不規(guī)那么，在產品布局方面勢必會有一些限制，且臨開放大道處邊長最窄。對于以后入口的設置，以及車行、人行動線安排產生一定難度。3：區(qū)域入住率不高，人氣缺乏從整個區(qū)域上看，雖然購置量大，由于是新開發(fā)區(qū)域。入住率還是低，整個區(qū)域的人氣現(xiàn)階段缺乏。1：目前是鹽城樓市處于供小于求的狀態(tài)鹽城2021年供給量不大，造成很大一局部剛性需求無房可買。從現(xiàn)階段的態(tài)勢上分析，在短期內這樣的局面還將持續(xù)。

2：區(qū)域環(huán)境日漸成熟隨著時間的推移，包括本區(qū)域的人氣、綠化、商業(yè)氣氛等硬件條件越來越好。本區(qū)域的居住環(huán)境越來越成熟，未來必將成為鹽城居住區(qū)的典范。Opportunities時機Threats威脅工程開展核心策略Chapter3·市場策略·競爭策略·產品策略拿什么獻給你我的鹽城市場策略——打造以“文化〞為主題特色的高檔社區(qū)文化內涵“紫薇花”文化符號化引領市場的燈塔項目紫薇花作為鹽城城市的文化象征，具有深厚的歷史人文底蘊和唯一性，因此以“紫薇花〞為主題進行切入，充分挖掘內涵，將“文化〞進行符號化，打造工程的獨特個性和氣質是工程開發(fā)的市場策略。立足于自身特色的景觀、環(huán)境的優(yōu)勢的打造是工程市場競爭的核心策略。以鹽城市花—“紫薇花〞為文化代表符號文化，是虛化的產物，必須用一種具象的物件來形象化關于“紫薇〞

紫薇又名滿堂紅，是一種被廣泛種植的觀花樹種，千屈菜科植物,落葉灌木或小喬木。耐寒耐修剪，抗旱力強，壽命長；花瓣皺曲，艷麗多彩，花期長。高達7米，樹冠不整齊，樹皮光滑，淡褐色，嫩枝四棱；葉對生，橢圓形至柜圓形，長3—7厘米；圓錐花序頂生，花有紅色、紫色，也名紫薇，莖3—5厘米?；ㄆ陂L，從6月到9月；蒴果近球型，莖約1.2厘米，果熟期10—11月。藍紫薇紫薇在中國古代天文學里，把天上的星辰與人間的人事相對應。人間最尊貴的就是帝王，而天上的帝王就是紫薇星，也就是北極星，它在紫薇垣統(tǒng)領天上的星辰。所以紫薇他代表著一種尊貴和王者之氣！“紫薇〞是尊貴的象征關于紫薇花來歷的傳說。說在遠古時代，有一種兇惡的野獸名叫年，它傷害人畜無數，于是紫微星下凡，將它鎖進深山，一年只準它出山一次。為了監(jiān)管年，紫微星便化作紫薇花留在人間，給人間帶來平安和幸福！傳說如果你的家周圍開滿了紫薇花，紫薇仙子將會眷顧你，給你一生一世的幸福?！白限报暿墙巯樾腋５南笳髯限被?/p>

杜牧

曉迎秋露一枝新，不占園中最上春。桃李無言又何在，向風偏笑艷陽人。

見紫薇花憶微之白居易

一叢暗淡將何比？淺碧籠裙襯紫巾。除卻微之見應愛，人間少有別花人。

紫薇

陸游

鐘鼓樓前官樣花，誰令流落到天涯？少年妄想今除盡，但愛清樽浸晚霞。紫薇

楊萬里似癡如醉麗還佳，露壓風欺分外斜。誰道花無紅百日，紫薇長放半年花關于“紫薇〞的詩詞關于“紫薇〞的畫明陳栝芭蕉紫薇圖釣魚臺國賓館收藏王個簃葡萄紫薇“紫薇之城〞的絢爛有“紫薇之城〞美譽的比勒陀利亞位于南非東北部高原馬加利山麓，氣候宜人居住，冬天不冷夏天不熱。全市共有8萬株紫薇樹，每到初夏來臨時，紫花盛開。人行道栽種的高大紫薇樹冠上無數的圓錐花絮布滿枝頭，向進入比勒陀利亞城的遠方游客涌來，并恣意地鋪灑在城市的每一條街道，天地間籠罩在紫色氤氳中，讓人心頭產生了強烈震撼。競爭策略——搶占市場制高點，打造鹽城“城市名片〞提前進入概念和品牌營銷通過市場調研，我們認為目前鹽城市場尚沒有真正的高檔次的明星工程，而本案工程所具備地段優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、完全具備打造引領市場的“燈塔工程〞、塑造市場“領跑者〞形象的實力和條件。因此我們建議：跳出常規(guī)，以領導市場的思路和膽魄，樹立工程的絕對高度，將本工程打造成為鹽城的“名片〞。隨著一批國內知名開發(fā)商未來將進入鹽城市場，未來市場必將面臨領先的開發(fā)理念、產品、營銷模式和品牌的沖擊，鹽城現(xiàn)階段雖然供小于求，但是隨著未來地產市場新一輪的市場“洗牌〞即將展開，競爭無可防止。建議本工程提前進入概念和品牌營銷，在市場尚未全面展開前，搶占市場制高點，樹立本案的市場地位。產品差異化，打造出明星產品產品多元化，符合大盤需求大量購置人群1：周邊有大體量的競爭對手，以后的競爭會越來越劇烈，所以，我們在規(guī)劃初期就應該貫穿和其他樓盤不一樣的理念。2：除了我們在做整體規(guī)劃時，在概念上打造出非同一般的核心內涵，更需要在產品面上實際打造出具有代表樓盤檔次的產品。3：鹽城大量開發(fā)的產品多只是普通公寓或者別墅，產品線單一。復合型的高端產品現(xiàn)在還未出現(xiàn)，所以留給我們一個巨大的時機。產品面積控制，與鹽城整體消費水平相符合鹽城位處蘇北，在經濟上和蘇南地區(qū)有一定差距，在購置力上也就存在差距。所以在產品設計上，在考慮整體舒適度，提高實際使用比例外，總價上應該有一定的控制，在單價不變的情況下，面積控制是最適宜的方式。無論是立足今天還是從長遠角度看，市級商業(yè)中心的概念是經年逐步開展形成的，大市口的核心商業(yè)地位是不可被取代的。作為本工程而言，周邊已經規(guī)劃了眾多商業(yè)設施，而本區(qū)域的人氣又缺乏，有限的消費力也缺乏以支撐眾多大型商業(yè)。因此在體量上盡可能做到適宜的尺度，以精致取勝。商業(yè)定位思考——適度體量工程總體定位及規(guī)劃建議Chapter4·定位價值要點·工程總體定位·總體規(guī)劃建議多元的城市，多元的生活定位價值要點價值表達之二:主題性引領鹽城鹽城是一個擁有悠久歷史的古城，本工程的區(qū)域又是規(guī)劃中的文化旅游休閑區(qū)。所以在整個工程的定位規(guī)劃里，應該與之相照應。且一個高尚樓盤的成功與否，就要看它賦予給整個樓盤什么樣的文化內涵。價值表達之一:符合整個區(qū)域的規(guī)劃價值表達之三:表達多元性、擴大受眾面本地樓盤產品比較多的是強調房型、功能、地段等方面的優(yōu)勢，但是從上海、或者北京等地樓盤分析來看，一個好的中高端樓盤，是不是有一個好的主題吸引到購房者，是產品在工程前期樹立形象時最大的賣點，也是未來決定產品價值的重要依據之一。工程總體定位總體定位——特色社區(qū)商業(yè)+酒店公寓+別墅+花園洋房+小高層類型層數建筑面積（約）比例（約）產品占地（約）商業(yè)22萬平米5%1.1萬平米酒店公寓18--204.6萬平米10%別墅3-52.3萬平米5%0.8萬平米花園洋房89.2萬平米20%1.6萬平米小高層12--1627.3萬平米60%2.5萬平米合計45.6萬平米100%6萬平米產品規(guī)劃方案地塊初步規(guī)劃分為4個區(qū)域，酒店公寓及商業(yè)區(qū)塊、公寓區(qū)塊、別墅區(qū)塊、花園洋房區(qū)塊。初步規(guī)劃布局方案開放大道中心廣場小高層公寓花園洋房別墅酒店公寓及商業(yè)酒店及商業(yè)投影占地面積約：10000㎡小高層公寓投影占地面積約：25000㎡別墅投影占地面積約：8000㎡花園洋房投影占地面積約：17000㎡東進路水街文港南路紫薇花大道樣板段產品設計建議Chapter5·產品定位·產品亮點設計建議我的家，就在紫薇花開的地方產品定位掩映在紫薇花里的復合型高尚主題社區(qū)所有的記憶都是紫薇花開時，燦爛的陽光；這是我一直在找尋的地方，我要把夢種在這里，等待明年紫薇再綻放的時候，我就娶回我的新娘。。。。。。產品面積段劃分方案類型面積戶數（約）酒店公寓50-80平方米760別墅160-220平方米115花園洋房130-150平方米650小高層85-140平方米2700產品面積的設計，充分考慮到不同產品特點及未來存在的需求情況，以及產品線的完整。具體劃分原那么如下：1：酒店公寓：小戶型總價低3：花園洋房：