寫(xiě)字樓招商工作思路-打印

新高度新跨越

——群眾傳媒大廈招商營(yíng)銷工作思路制定戰(zhàn)略思想確定招商目標(biāo)三個(gè)大廈聯(lián)動(dòng)，錯(cuò)位招商整合資源，內(nèi)外兼顧〔強(qiáng)勢(shì)推廣，挖掘利用集團(tuán)內(nèi)＼外的資源優(yōu)勢(shì)〕協(xié)同作戰(zhàn)，成立專業(yè)團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)調(diào)研以及分析三大廈差異化定位招商執(zhí)行步驟執(zhí)行策略步驟

本報(bào)告結(jié)構(gòu)思路1、以傳媒大廈招租為引擎，整合集團(tuán)樓宇資源2、打造樓宇經(jīng)濟(jì)，塑造集團(tuán)又一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)3、實(shí)現(xiàn)傳媒大廈招租高價(jià)值，降低空置率4、深挖群眾報(bào)業(yè)品牌內(nèi)涵，提升集團(tuán)文化形象定招商目標(biāo)確我們的招商目標(biāo)是什么？目標(biāo)一：以傳媒大廈招租為引擎，整合集團(tuán)樓宇資源；目標(biāo)二：打造樓宇經(jīng)濟(jì)，塑造集團(tuán)又一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)；目標(biāo)三：實(shí)現(xiàn)傳媒大廈招租高價(jià)值，降低空置率;目標(biāo)四：深挖群眾報(bào)業(yè)品牌內(nèi)涵，提升集團(tuán)文化形象。我們的目標(biāo)是什么？關(guān)鍵點(diǎn)〔政治角度〕：向全國(guó)一流傳媒集團(tuán)邁進(jìn)；擴(kuò)大輿論傳播力；提升山東傳媒文化產(chǎn)業(yè)在全國(guó)影響力。關(guān)鍵點(diǎn)〔市場(chǎng)角度〕：品牌，比肩“央視總部〞；產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)打造山東樓宇經(jīng)濟(jì)第一品牌，使之成為集團(tuán)一大產(chǎn)業(yè)支柱；利潤(rùn)，在以銀座中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等為代表的樓宇板塊中突圍，成為現(xiàn)代樓宇的標(biāo)志，利潤(rùn)價(jià)值最大化。定戰(zhàn)略思想制三廈聯(lián)動(dòng)，錯(cuò)位招商

專業(yè)團(tuán)隊(duì)，協(xié)同作戰(zhàn)整合資源，內(nèi)外兼顧

制定戰(zhàn)略思想強(qiáng)勢(shì)推廣，品牌深耕

客戶資源，統(tǒng)籌配置

三大指導(dǎo)思想功能互補(bǔ)，應(yīng)勢(shì)利導(dǎo)

開(kāi)創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)板塊以傳媒大廈為新起點(diǎn)，全面開(kāi)啟集團(tuán)樓宇經(jīng)濟(jì)新的產(chǎn)業(yè)板塊；帶動(dòng)盤活山東新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈等資源，面積共達(dá)15萬(wàn)平方米；探索研究樓宇經(jīng)濟(jì)管理新模式，給今后的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供樣板，成為濟(jì)南、山東乃至北方樓宇經(jīng)濟(jì)“新坐標(biāo)〞；力爭(zhēng)三年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)純收入過(guò)億元。基于以上認(rèn)識(shí)，在對(duì)傳媒大廈招商招租上，應(yīng)該統(tǒng)籌兼顧新聞大廈和報(bào)業(yè)大廈，資源共享，合理配置，合力共贏！制定戰(zhàn)略思想行策略步驟執(zhí)第一局部：市場(chǎng)調(diào)研及分析濟(jì)南寫(xiě)字樓開(kāi)展歷程板塊分布及演變重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析板塊分布及演變奧體片區(qū)濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展歷程萌芽時(shí)期發(fā)育時(shí)期發(fā)展時(shí)期新興趨勢(shì)年代1995年前1996-2000年2001-2009年2010年至今特征政府或大型國(guó)企閑置辦公樓酒店類辦公商住類項(xiàng)目純寫(xiě)字樓大量建設(shè)，產(chǎn)品多元化優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)背景國(guó)企為主導(dǎo)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)萌芽私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展酒店辦公租金較高私營(yíng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)力增長(zhǎng)，IT、高科等三產(chǎn)迅速發(fā)展外資企業(yè)逐漸增多，壟斷性國(guó)企迅速發(fā)展代表項(xiàng)目火車站市政府周邊銀座索菲特、三慶匯文軒銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、金龍大廈、東環(huán)國(guó)際、舜泰廣場(chǎng)奧體片區(qū)各新項(xiàng)目濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展是與私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展壯大密切相關(guān)。隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，外資企業(yè)的增大，將為濟(jì)南寫(xiě)字樓開(kāi)展注入新的動(dòng)力。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊——濼源大街項(xiàng)目位置寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)／平米）主力戶型面積（平米）租金（元／天／平米）入住率中信廣場(chǎng)濼源大街150號(hào)2.67170—2003.5100%中銀大廈濼源大街22號(hào)1.4340-50，170，200一般600平米半層出租4.595%金龍大廈濼源大街229號(hào)8.8主樓大開(kāi)間200，東樓單元式寫(xiě)字間以40-90為主，20、110為輔2.2887％郵政大廈歷下黑虎泉路181號(hào)1.7837、65、70、902.7100%勝利大廈黑虎泉西路139號(hào)1.443002.750%齊魯國(guó)際大廈歷下區(qū)泉城路180號(hào)3.52002.580%豐利大廈泉城路318號(hào)2.070—90（50%），100—200（50%）3.2100%永安大廈泉城路268號(hào)2.11802.8150%圣凱摩登城濼源大街29號(hào)3.35150375%良友富臨濼源大街5號(hào)1.240-1002.2895%三箭銀苑民生大街22號(hào)6240-2601.570%自由城如意街13號(hào)1.8350－601.540%租金水平項(xiàng)目樓體類型外立面空調(diào)和電梯商務(wù)配套停車位中信廣場(chǎng)12層石材中央空調(diào)、6部奧迪斯電梯餐廳、銀行、洗衣房、美容美發(fā)、郵局、航空票務(wù)、會(huì)議室、咖啡廳地上60個(gè)，地下40個(gè)，200元/月中銀大廈36層鋁塑板中央空調(diào)、5部奧迪斯電梯銀行、會(huì)議室地上50個(gè)，地下100個(gè)，300元/月金龍大廈主樓31層?xùn)|西樓23層石材智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、LG電梯6部、立達(dá)1部銀行、咖啡地上30個(gè)，地下400個(gè)，300元/月郵政大廈12層石材三菱電梯4部，三菱扶梯2部多功能廳地上100個(gè)，地下65個(gè)勝利大廈10層石材3部蒙哥馬利電梯高檔會(huì)議室，票務(wù)中心、商務(wù)中心、銀行等地上40個(gè)免費(fèi)，地下50個(gè)200元/月齊魯國(guó)際6-10層瓷磚西子奧的斯電梯4客2貨商務(wù)中心、銀行、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳地下100個(gè)，500元/月豐利大廈6-10層寫(xiě)字樓瓷磚特靈中央空調(diào)，4部奧的斯電梯地下100個(gè)永安大廈7-17層寫(xiě)字樓幕墻、石材約克中央空調(diào)，大連星瑪電梯3客1貨多功能廳、休閑吧、球類棋牌區(qū)、書(shū)吧、健身房等地上30個(gè)，地下27個(gè)，480元/月圣凱摩登城3-6層寫(xiě)字樓幕墻6部三菱電梯購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等地上80個(gè)，地下220個(gè)，300元/月良友富臨19-26層寫(xiě)字間鋁塑板5部奧的斯電梯購(gòu)物中心、旅行社、商務(wù)中心、酒店、會(huì)議室、餐廳等地上60個(gè)，地下30個(gè)自由城13層玻璃4部通力電梯地下82個(gè)，14-16萬(wàn)/個(gè)商務(wù)配套典型項(xiàng)目主要行業(yè)代表企業(yè)中信廣場(chǎng)IT、通訊電子、房地產(chǎn)咨詢、機(jī)械IBM、INTEL、中原、康橋律師事務(wù)所、通用電氣公司、中興通訊、舍弗勒、合富輝煌中銀大廈證券、房地產(chǎn)、機(jī)械、醫(yī)療設(shè)備華夏證券、中信建投、山東大地房地產(chǎn)、搜房、國(guó)科、韋萊（willis)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、銀座股份金龍大廈保險(xiǎn)、金融、裝飾、傳媒、太平洋保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、城市人家裝飾公司、龍發(fā)、業(yè)之峰、民生銀行齊魯國(guó)際大廈旅游、貿(mào)易、科技、美容、通訊山東旅游公司、上海樹(shù)誠(chéng)智能科技公司、濟(jì)南東潤(rùn)商貿(mào)有限公司、柔婷、周大生、山木培訓(xùn)機(jī)構(gòu)玉泉森信咨詢、科技、貿(mào)易、裝飾、IT中企動(dòng)力、百度、諾基亞、華夏人壽、福斯特裝飾設(shè)計(jì)有限公司、韓國(guó)（株）商事濟(jì)南辦事處郵政大廈保險(xiǎn)、電信、石油天安保險(xiǎn)、中國(guó)電信、海康保險(xiǎn)、安華農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、民生人壽、中石油勝利大廈金融、媒體、房地產(chǎn)TOM、中國(guó)證券報(bào)記者站、上海證券報(bào)記者站、焦點(diǎn)房地產(chǎn)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)山東監(jiān)督局、山東上市公司協(xié)會(huì)永安大廈金融、廣告合眾人壽、首創(chuàng)期貨、天際國(guó)際傳媒良友富臨資詢、科技、律師事務(wù)所等北京同有飛驥科技駐濟(jì)辦事處、山東常春藤律師事務(wù)所、濟(jì)南安泰投資咨詢新聞大廈金融、電子等LG移動(dòng)通信濟(jì)南分公司、雅思入住行業(yè)1、板塊租金較高：濼源大街板塊，做為濟(jì)南傳統(tǒng)CBD。〔注：各寫(xiě)字樓租金、物業(yè)費(fèi)的收取方式各不相同，強(qiáng)制性的額外效勞及其他附加收費(fèi)也不同，可參閱前表?！?、入住率較高：局部高檔寫(xiě)字樓如中信廣場(chǎng)只租不售，入住率多在95%以上，像中信廣場(chǎng)、新聞大廈、中銀大廈等寫(xiě)字樓常年保持90%的高入住率。3、區(qū)域配套完善：周邊金融機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)較多，配套齊全，樓宇硬件配置和商務(wù)配套也較高，一般配有商務(wù)中心和會(huì)議室。小結(jié)〔一〕：小結(jié)〔二〕：?jiǎn)⑹九c機(jī)遇啟示一：在市中心核心區(qū)域，具備形象標(biāo)桿、視覺(jué)焦點(diǎn)，利于形成商務(wù)集群效應(yīng)；啟示二：從硬件來(lái)看，區(qū)域內(nèi)唯一5A甲級(jí)商務(wù)綜合體，塑造了傳媒大廈強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；啟示三：從軟件來(lái)看，全省文化地標(biāo)性建筑、純粹的文化商務(wù)綜合體，兼具群眾報(bào)業(yè)品牌影

響力，對(duì)大品牌、大企業(yè)能夠形成強(qiáng)大的吸附能力；啟示四：周邊樓宇功能配套完善，確定了“新聞大廈〞為傳媒大廈的配套必要性。啟示機(jī)遇機(jī)遇一：高租金、高入駐率，說(shuō)明了市場(chǎng)的潛力空間大，大大提升了招租信心；機(jī)遇二：周邊樓宇逐漸沒(méi)落，區(qū)域內(nèi)唯一5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，會(huì)成為品牌大企業(yè)入住本區(qū)域的首選；機(jī)遇三：通訊、電子、金融等國(guó)際化大品牌占了該區(qū)域承租客戶的半壁江山，這些行業(yè)客戶會(huì)成

為傳媒大廈重點(diǎn)招租對(duì)象。第二局部：三大廈差異化定位傳媒大廈單體分析3大廈聯(lián)動(dòng)組合方式3棟大廈——價(jià)格策略品質(zhì)：濼源大街片區(qū)，5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，檔次較高。規(guī)劃：現(xiàn)已規(guī)劃成型，需根據(jù)整體格局選定招商行業(yè)，對(duì)行業(yè)的“適應(yīng)性〞有所限定。租金：根據(jù)行業(yè)及我們與各企業(yè)的“匹配度〞，實(shí)現(xiàn)租金的“靈活跨度〞，將空置率降到最低的前提下，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的高價(jià)格。附加值：除傳統(tǒng)意義上的樓宇內(nèi)部配套外，可將大廈底商轉(zhuǎn)化為“外部配套〞優(yōu)勢(shì)。以商業(yè)局部的便利配套，提供諸如購(gòu)物、餐飲等，滿足“寫(xiě)字樓文化〞的補(bǔ)缺。傳媒大廈9-21層出租局部簡(jiǎn)析群眾傳媒大廈定位功能從外在屬性來(lái)講：5A甲級(jí)

寫(xiě)字樓；全省文化標(biāo)志性建筑和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地；濟(jì)南城市核心區(qū)文化商務(wù)綜合體；從內(nèi)部承載的功能意義來(lái)講：群眾傳媒大廈——集團(tuán)“樓宇經(jīng)濟(jì)〞開(kāi)展“新引擎〞！群眾日?qǐng)?bào)社·商務(wù)中心區(qū)·寫(xiě)字樓集群以傳媒大廈為引擎形象統(tǒng)一物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一新聞大廈角色：補(bǔ)缺者吸納傳媒大廈的“淘汰客群〞入駐。傳媒大廈角色：領(lǐng)導(dǎo)者以整帶零，以高品質(zhì)吸引實(shí)力雄厚的大型企業(yè)入駐。報(bào)業(yè)大廈角色：創(chuàng)新型補(bǔ)缺者方式一：整棟出租方式二：外立面改造后，以低價(jià)吸引小型企業(yè)三個(gè)大廈聯(lián)動(dòng)策略1——雙子效應(yīng)傳媒大廈和新聞大廈聯(lián)袂出手，“雙子效應(yīng)〞打造純粹的商務(wù)綜合體形象?！吧虡I(yè)+商務(wù)+酒店〞=商務(wù)綜合體：高檔次的寫(xiě)字樓、豪華星級(jí)酒店和再引入金融商業(yè)效勞。外部因素：城市核心區(qū)位，配套交通優(yōu)勢(shì)絕佳；緊鄰城市交通主干道，人流、車流根底性強(qiáng)；高水準(zhǔn)的外部形象：高水平高品質(zhì)的建筑形象；工程整體成為城市形象標(biāo)桿和視覺(jué)焦點(diǎn)；復(fù)合、互補(bǔ)的多功能關(guān)系：對(duì)外，多功能復(fù)合形成競(jìng)爭(zhēng)合力；對(duì)內(nèi)，各局部之間形成互惠優(yōu)勢(shì)。商務(wù)綜合體價(jià)值報(bào)業(yè)大廈：三大廈聯(lián)動(dòng)中創(chuàng)新補(bǔ)缺；面向中高端客戶；表達(dá)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，應(yīng)整棟承租。優(yōu)點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，停車方便；缺乏：設(shè)備老化，功能結(jié)構(gòu)不合理，利用率較低；出租對(duì)象：國(guó)際性、國(guó)內(nèi)知名品牌的商務(wù)連鎖酒店。三個(gè)大廈聯(lián)動(dòng)策略2——?jiǎng)?chuàng)新補(bǔ)缺聯(lián)動(dòng)組合方式關(guān)鍵詞：功能型轉(zhuǎn)換、租金均衡補(bǔ)缺傳媒大廈新聞大廈報(bào)業(yè)大廈備注客群品質(zhì)高中低大客戶基準(zhǔn)租金價(jià)格高中低市場(chǎng)價(jià)值基準(zhǔn)招商節(jié)奏快中慢營(yíng)銷推出時(shí)間推廣力度前期力度大中期力度大末期力度大營(yíng)銷時(shí)間把控營(yíng)銷成本中低高宣傳推廣成本租金評(píng)測(cè)關(guān)鍵詞：租金差異化項(xiàng)目傳媒大廈新聞大廈報(bào)業(yè)大廈備注整層租金3-3.52.5-32-2.5(含物業(yè)費(fèi))半層租金3-42.5-3.52-3.5散戶租金4-53-42.5-4其他費(fèi)用水、電、空調(diào)、車位及其他附加費(fèi)另收。以上租金價(jià)格依據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀初步制定，實(shí)際租金需根據(jù)市場(chǎng)變化、客戶“需求水平〞、客戶“品質(zhì)〞等因素另行確定。價(jià)格策略把這棟5A甲級(jí)寫(xiě)字樓租出去，有如下四種方式。您選擇哪一種？?jī)r(jià)格策略1：低租金，短租期。解析：以相對(duì)低價(jià)吸引新租客戶，但只簽一年，第二年利用客戶替換本錢的存在，提高續(xù)租價(jià)格。優(yōu)勢(shì)：1、短期合約防止在租金上漲階段的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有助于獲得更高的租金收益。2、短期合約的簽署可以憑借客戶替換本錢的存在，而獲得更高的續(xù)租價(jià)格。風(fēng)險(xiǎn)：1、由于短期，無(wú)法防止一年內(nèi)的淡季，在淡季相對(duì)需求較少，供給較多。業(yè)主方的討價(jià)還價(jià)能力降低，且容易受比價(jià)和瞬間供給量的沖擊。2、短期合約降低了客戶違約的風(fēng)險(xiǎn)，提高了客戶的流動(dòng)比率。高流動(dòng)比例，帶來(lái)高空置率，潛在收益期望值將存在差距。3、合約期限的縮短將增加招商部門的工作量，高傭金支出不可防止。價(jià)格策略2：相對(duì)高價(jià)，簽訂3年以上長(zhǎng)約。優(yōu)勢(shì)：1、客戶鎖定本錢，業(yè)主鎖定利潤(rùn)，雙方同時(shí)降低不確定性。2、降低空置率和傭金支出，減少業(yè)主運(yùn)營(yíng)本錢。3、降低租賃部門“權(quán)力尋租〞行為的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)：1、長(zhǎng)期約的簽署，業(yè)主方喪失了租金遞增的權(quán)利。2、招商難度較大，前期空置率較高，存在X因素。價(jià)格策略3：定時(shí)免租〔低租〕期。解析：需明確免租期限、合約總期限。以便制定續(xù)租價(jià)格，到達(dá)最終的租金收益平衡。優(yōu)勢(shì)：1、免租〔低租〕期雖然降低了實(shí)際租金，但抬高了續(xù)租的談判基準(zhǔn)價(jià)。2、鉗制客戶的“轉(zhuǎn)換本錢〞，當(dāng)租賃期到期后，續(xù)租已是高價(jià)要約。這就是所謂的“免租期陷阱〞。風(fēng)險(xiǎn)：1、假設(shè)客戶到期，因經(jīng)營(yíng)策略或辦公面積預(yù)算變化要遷租時(shí)，再高的原價(jià)均于事無(wú)補(bǔ)，即損失了客源。2、假設(shè)行業(yè)相同的客源〞扎堆“，那么租期滿后，被低價(jià)〞挖墻腳“的風(fēng)險(xiǎn)較大。價(jià)格策略4：高租金，高優(yōu)惠。解析：向客戶提供一些〞邊際本錢“，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)邊際價(jià)值高的額外優(yōu)惠效勞，如免費(fèi)車位、〞自營(yíng)企業(yè)“的會(huì)員卡等。優(yōu)勢(shì)：1、以較小的本錢抬高了續(xù)租的談判基準(zhǔn)價(jià)。2、所提供的優(yōu)惠，通常轉(zhuǎn)換成客戶公司員工的福利，提高了使用者對(duì)寫(xiě)字樓的滿意度。即附加價(jià)值導(dǎo)向的向好輿論。風(fēng)險(xiǎn)：1、入市價(jià)格高，招商難度較大，存在X因素。第三局部：執(zhí)行策略步驟3棟大廈——價(jià)格策略及客群定位KPI體系——推廣執(zhí)行策略工作方案倒排表寫(xiě)字樓招商的籌備工作如何展開(kāi)？傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓招商需涉及五大流程：1、確定招商目標(biāo)客戶2、確定目標(biāo)客戶意向3、意向客戶聯(lián)絡(luò)洽談4、客戶合作條件洽談5、審批及簽訂意向書(shū)正式合同KPI體系·線上線下的“組合拳〞KPI體系：構(gòu)建核心價(jià)值鏈，細(xì)化各項(xiàng)指標(biāo)，完整、有效的開(kāi)展各項(xiàng)工作。KPI體系線上推廣5A級(jí)寫(xiě)字樓，“傳媒大廈+新聞大廈〞雙子星概念導(dǎo)入。泉城CBD·濼源大街的絕對(duì)地緣優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷過(guò)程中的信息點(diǎn)切入+品牌價(jià)值循環(huán)塑造并提升。群眾日?qǐng)?bào)社的歷史足跡，齊魯大地的影響力。線下執(zhí)行產(chǎn)品自身剖析，整合提煉產(chǎn)品價(jià)值體系。寫(xiě)字樓、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研，精準(zhǔn)客戶定位及價(jià)格策略。物業(yè)、工程部門協(xié)同作戰(zhàn)，“軍需部〞保障營(yíng)銷推進(jìn)。人文市場(chǎng)調(diào)研，厘清品牌推廣的要點(diǎn)塑造。寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)銷〔招租〕團(tuán)隊(duì)組建。營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)制訂，營(yíng)銷工作執(zhí)行方案，過(guò)程中把控。宣傳推廣，制作社會(huì)輿論，塑造“百年品牌〞；傳媒大廈“文化商務(wù)綜合體〞的高端定位；實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)、政治等角度的形象提升。營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)組建，大廈核心價(jià)值鏈構(gòu)建；“傳媒大廈+新聞大廈+報(bào)業(yè)大廈〞3盤聯(lián)動(dòng)，客戶需求組合共享，價(jià)值體系梳理；后勤行政總協(xié)調(diào)，“工程+物業(yè)+營(yíng)銷〞3方協(xié)同作戰(zhàn)，完成集團(tuán)目標(biāo)。招商的準(zhǔn)備統(tǒng)籌工作原那么：招商工作涉及面較廣，系統(tǒng)、周期較長(zhǎng)的工程，需要相關(guān)部門與各個(gè)環(huán)節(jié)做足功課，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，共同作戰(zhàn)。前期準(zhǔn)備工作尤為重要：1、市場(chǎng)調(diào)研以及相應(yīng)的營(yíng)銷報(bào)告〔心中有數(shù)，隨行就市〕2、物業(yè)公司盡快介入確定，給工程、招商指導(dǎo)性合理化的建議3、招商資料準(zhǔn)備，招商百問(wèn)整理4、一線招商隊(duì)伍的培訓(xùn)，設(shè)立一固定形象較好的招商辦公場(chǎng)所5、建立行管、工程、物業(yè)、營(yíng)銷等部門參與的定期會(huì)議聯(lián)系制度，便于統(tǒng)籌安排相關(guān)環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行。時(shí)間方案表〔總表〕20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20214月20213月20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20213月根底工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建籌劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷執(zhí)行梳理物業(yè)線上推廣備注第一次客戶摸底工程入市期工程第一批次預(yù)約承租2021-2021年度租約期滿2021-2021年度租約期滿元旦大廈交付使用工程強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷期工程強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+工程形象總協(xié)調(diào)四部門會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工工程招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)工程賣點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)根底接待、停車引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作方案現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及效勞持續(xù)簽約工程入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2021年元旦交付使用方案。假設(shè)否，那么順延。后勤行政營(yíng)銷期間，線上與線下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶調(diào)劑互補(bǔ)策略。催促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷工作催促物業(yè)完善各項(xiàng)工作催促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘工程價(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20214月20213月20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20213月根底工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建籌劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷執(zhí)行梳理物業(yè)線上推廣備注第一次客戶摸底工程入市期工程第一批次預(yù)約承租2021-2021年度租約期滿2021-2021年度租約期滿元旦大廈交付使用工程強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷期工程強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+工程形象總協(xié)調(diào)四部門會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工工程招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)工程賣點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)根底接待、停車引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作方案現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及效勞持續(xù)簽約工程入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2021年元旦交付使用方案。假設(shè)否，那么順延。后勤行政營(yíng)銷期間，線上與線下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶調(diào)劑互補(bǔ)策略。催促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷工作催促物業(yè)完善各項(xiàng)工作催促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘工程價(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合第一批次的預(yù)約承租？多數(shù)企業(yè)的承租期為3年以上，且均為年底/年初確定后階段的辦公地點(diǎn)選址；提前搶奪市場(chǎng)客群，降低大廈在選擇企業(yè)中的空置率；大廈形象的前期塑造；蓄客，為新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈積累客群。強(qiáng)勢(shì)推廣期分“強(qiáng)銷〞和“持銷〞？強(qiáng)勢(shì)推廣期可奠定大廈的高端形象，并帶來(lái)大量意向企業(yè)；強(qiáng)銷期以水平價(jià)格吸引客群，增大“整租〞簽約率；持銷期在水平價(jià)格根底上略有漲幅，增大收益；強(qiáng)勢(shì)推廣期間，加強(qiáng)“散租〞的積累，在滿足傳媒大廈的根底上，將客戶等次及需求區(qū)分后，納入新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈。時(shí)間方案表〔重點(diǎn)工作〕20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20214月20213月20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20213月根底工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建籌劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷執(zhí)行梳理物業(yè)線上推廣備注第一次客戶摸底工程入市期工程第一批次預(yù)約承租2021-2021年度租約期滿2021-2021年度租約期滿元旦大廈交付使用工程強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷期工程強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+工程形象總協(xié)調(diào)四部門會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工工程招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)工程賣點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)根底接待、停車引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作方案現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及效勞持續(xù)簽約工程入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2021年元旦交付使用方案。假設(shè)否，那么順延。后勤行政營(yíng)銷期間，線上與線下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶調(diào)劑互補(bǔ)策略。催促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷工作催促物業(yè)完善各項(xiàng)工作催促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘工程價(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合7月前無(wú)宣傳推廣？工程核心價(jià)值是否清晰、健全？招租百問(wèn)是否出具？租金價(jià)格是否已制定？招租行業(yè)是否已限定？此時(shí)推廣，必有意向客群來(lái)訪，當(dāng)我們不能對(duì)以上問(wèn)題給出答案時(shí)，客群就流失了。現(xiàn)場(chǎng)辦公條件？大氣、精致的現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)所，配合營(yíng)銷人員+物業(yè)的“5A甲級(jí)效勞〞，是大廈形象的一個(gè)有力展示。假設(shè)具備良好的現(xiàn)場(chǎng)辦公條件，可吸引客戶到訪，最大限度的促進(jìn)成交。具備現(xiàn)場(chǎng)辦公條件，可有效的積累客源，為新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈奠定根底。時(shí)間方案表〔重點(diǎn)工作〕20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20214月20213月20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20213月根底工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建籌劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷執(zhí)行梳理物業(yè)線上推廣備注第一次客戶摸底工程入市期工程第一批次預(yù)約承租2021-2021年度租約期滿2021-2021年度租約期滿元旦大廈交付使用工程強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷期工程強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+工程形象總協(xié)調(diào)四部門會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工工程招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)工程賣點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)根底接待、停車引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作方案現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及效勞持續(xù)簽約工程入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2021年元旦交付使用方案。假設(shè)否，那么順延。后勤行政營(yíng)銷期間，線上與線下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶調(diào)劑互補(bǔ)策略。催促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷工作催促物業(yè)完善各項(xiàng)工作催促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘工程價(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合外圍形象展示+看房通道？2103年度突擊工作，即招租企業(yè)入駐前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。良好的外圍形象和看房通道，能讓意向客戶產(chǎn)生更直觀的訴求。時(shí)間方案表〔重點(diǎn)工作〕20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20214月20213月20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20213月根底工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建籌劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷執(zhí)行梳理物業(yè)線上推廣備注第一次客戶摸底工程入市期工程第一批次預(yù)約承租2021-2021年度租約期滿2021-2021年度租約期滿元旦大廈交付使用工程強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷期工程強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+工程形象總協(xié)調(diào)四部門會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工工程招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)工程賣點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)根底接待、停車引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作方案現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及效勞持續(xù)簽約工程入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2021年元旦交付使用方案。假設(shè)否，那么順延。后勤行政營(yíng)銷期間，線上與線下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶調(diào)劑互補(bǔ)策略。催促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷工作催促物業(yè)完善各項(xiàng)工作催促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘工程價(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合中小型意向推介會(huì)？利用集團(tuán)以及各子報(bào)在行業(yè)的影響力，將政府、金融企業(yè)、百?gòu)?qiáng)企業(yè)辦事處等關(guān)系單位進(jìn)行聯(lián)誼整合，組成合作意向客群，進(jìn)行系統(tǒng)的推介說(shuō)明。旨在擴(kuò)大行業(yè)輿論，制造影響力。大客戶拜訪+大客戶推介會(huì)？為第一批次預(yù)約承租奠定根底整理3大廈的核心價(jià)值，進(jìn)行一對(duì)一推介。時(shí)間方案表〔重點(diǎn)工作〕20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20214月20213月20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20213月根底工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建籌劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷執(zhí)行梳理物業(yè)線上推廣備注第一次客戶摸底工程入市期工程第一批次預(yù)約承租2021-2021年度租約期滿2021-2021年度租約期滿元旦大廈交付使用工程強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷期工程強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+工程形象總協(xié)調(diào)四部門會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工工程招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)工程賣點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)根底接待、停車引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作方案現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及效勞持續(xù)簽約工程入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2021年元旦交付使用方案。假設(shè)否，那么順延。后勤行政營(yíng)銷期間，線上與線下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶調(diào)劑互補(bǔ)策略。催促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷工作催促物業(yè)完善各項(xiàng)工作催促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘工程價(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合招聘信息發(fā)布以大規(guī)模的招聘信息為契點(diǎn)，奪人眼球，并以此塑造高品質(zhì)的市場(chǎng)第一印象；形象推廣主打傳媒大廈形象、品質(zhì)、核心價(jià)值點(diǎn)提煉；預(yù)約承租信息為第一批次預(yù)約承租續(xù)客，并擴(kuò)大其影響力；賀歲信息發(fā)布為新年后的推廣續(xù)力；工程核心價(jià)值宣傳進(jìn)行單一行業(yè)的推廣宣傳，強(qiáng)勢(shì)的宣傳推廣吸引客群；紙媒、電臺(tái)、戶外組合應(yīng)用，不濫用，追求最大效果下的節(jié)約使用；此時(shí)介入新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈的信息整合。入駐信息發(fā)布主打各大企業(yè)入駐信息，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛；新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈持續(xù)宣傳；時(shí)間方案表〔重點(diǎn)工作〕20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20214月20213月20215月20217月20216月20218月202110月20219月202111月20211月202112月20212月20213月根底工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建籌劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷執(zhí)行梳理物業(yè)線上推廣備注第一次客戶摸底工程入市期工程第一批次預(yù)約承租2021-2021年度租約期滿2021-2021年度租約期滿元旦大廈交付使用工程強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷期工程強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+工程形象總協(xié)調(diào)四部門會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工工程招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)工程賣點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)根底接待、停車引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)