青島商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)建議書(shū)

海爾?陽(yáng)光城海爾?春城

關(guān)于籌建商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的思考二零零九年十一月二十五日

通過(guò)我們的創(chuàng)造提供給他人以幸福和快樂(lè)

――張瑞敏

Part1

工程建設(shè)的重大意義中國(guó)人口老齡化的現(xiàn)狀

□我國(guó)現(xiàn)階段的人口結(jié)構(gòu)★我國(guó)的人口現(xiàn)狀60歲以上的人口1.6272億，老齡化比例12.79%★我國(guó)人口老齡化的特點(diǎn)◆非漸進(jìn)過(guò)程，自2021年起將年均增800－900萬(wàn)人◆一種陡變式的結(jié)構(gòu)斷裂現(xiàn)象〔鏈接〕◆未富先老型社會(huì)，養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)支型□我國(guó)未來(lái)人口開(kāi)展預(yù)測(cè)◆到2021年老年人口將到達(dá)2.4872億，老齡化比例將達(dá)到17%◆到2050年進(jìn)入重度老齡化階段，老齡人口4.3772億，老齡化比例將到達(dá)30%以上◆人口結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，4：2：1的家庭結(jié)構(gòu)模式世所罕見(jiàn)□人口老齡化對(duì)我國(guó)的影響

◆人口老齡化帶來(lái)沉重的社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)

◆人口老齡化對(duì)我國(guó)勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)的負(fù)面影響

◆人口老齡化將促使社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變□從事老齡化產(chǎn)業(yè)的重大社會(huì)意義未來(lái)10年后，人口老齡化將會(huì)成為最為突出的社會(huì)問(wèn)題，將對(duì)中國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊和震蕩，觸發(fā)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整，國(guó)家、社會(huì)、企業(yè)和個(gè)人都將為此付出相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)和本錢。但同時(shí)對(duì)老齡產(chǎn)業(yè)而言又蘊(yùn)含著巨大商機(jī)。為此，作為企業(yè)公民的海爾集團(tuán)應(yīng)勇于擔(dān)負(fù)起這一歷史及社會(huì)付于我們的責(zé)任，盡早介入老年產(chǎn)業(yè)并推動(dòng)老齡相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。人口老齡化作為社會(huì)開(kāi)展的問(wèn)題無(wú)法回避。由于我國(guó)人口老齡化的成因帶有濃重的行政色彩和歷史人為痕跡，因此我國(guó)人口老齡化將不會(huì)是自然的漸進(jìn)過(guò)程，而是一種陡變式的結(jié)構(gòu)斷裂現(xiàn)象。它極有可能對(duì)中國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊和震蕩，觸發(fā)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整，國(guó)家、社會(huì)、企業(yè)和個(gè)人都將為此付出相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)和本錢。正因?yàn)槿绱耍芯咳丝诶淆g化、應(yīng)對(duì)人口老齡化是21世紀(jì)中國(guó)極為重要的課題之一。住房需求一般與人口因素中的人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)和人口職業(yè)等的聯(lián)系最為密切和直接?，F(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論認(rèn)為,人口環(huán)境因素是直接影響消費(fèi)者市場(chǎng)需求變化的重要因素,它包括人口規(guī)模、人口性別、年齡結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、人口的流動(dòng)、人口的職業(yè)等。作為“不可控制的因素〞,企業(yè)應(yīng)注意其變化,并作出相應(yīng)的反響。對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,也應(yīng)關(guān)注人口環(huán)境的變化,并研究其變化趨勢(shì)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響,從而制訂積極的營(yíng)銷方案。Part2

中外商業(yè)養(yǎng)老住宅的現(xiàn)狀□錦海健康城□燕達(dá)國(guó)際□北京東方太陽(yáng)城美國(guó)太陽(yáng)城案例研究美國(guó)成人社區(qū)市場(chǎng)細(xì)分深度展開(kāi)3.1美國(guó)太陽(yáng)城傳統(tǒng)品牌成占據(jù)重要市場(chǎng)地位3.1.1太陽(yáng)城3.1.1.1地理位置太陽(yáng)城是美國(guó)著名的退休社區(qū)。它位于鳳凰城西北12英里，那里全年312天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活潑的生活方式而聞名。太陽(yáng)城擁有1200畝的高爾夫球場(chǎng)，所以又被稱為“高爾夫愛(ài)好者的天堂〞，在它周邊有LakePleasant地區(qū)公園，WhiteTanks地區(qū)公園以及亞利桑那原始人生活歷史博物館

太陽(yáng)城位于Maricopa郡，北緯33.597°，西經(jīng)112.271°，海拔1142英尺。它處于Phoenix-Mesa-Scottsdale區(qū)域，占地37.8km2(14.6mi2)，其中陸地37.6km2(14.5mi2)，水域0.2km2(0.1mi2)。3.1.1.2開(kāi)展歷史太陽(yáng)城由DelWebb公司與1960年開(kāi)始建設(shè)。DelWebb公司是一個(gè)在SunBelt專門建設(shè)退休社區(qū)的公司。原本太陽(yáng)城有一個(gè)方案好的街道網(wǎng)絡(luò)，后來(lái)被菲尼克斯的第二次街道規(guī)劃打破，所以在過(guò)去40年中社區(qū)變化很少。同時(shí)，由于越來(lái)越多的退休人員居住到這個(gè)區(qū)域，在80年代后期，DelWebb開(kāi)始建造SunCityWest，在90年代后期開(kāi)始建造SunCityGrand，在20世紀(jì)后半葉開(kāi)始建造SunCityFestival。1959年，DelWebb公司開(kāi)始建造社區(qū)，首先建起來(lái)的是一個(gè)商業(yè)中心，然后是個(gè)高爾夫球場(chǎng)以及一個(gè)娛樂(lè)中心。這個(gè)模式——建造一個(gè)小社區(qū)緊鄰商業(yè)及娛樂(lè)設(shè)施——也成為了所有退休社區(qū)規(guī)劃的學(xué)習(xí)的對(duì)象。在開(kāi)盤之前，DelWebb要求5件事情必須準(zhǔn)備好，價(jià)格適當(dāng)?shù)臉影宸浚瑠蕵?lè)、工藝設(shè)施，擁有好餐廳的賓館，一個(gè)郵局，以及一個(gè)商業(yè)中心。DelWebb公司將娛樂(lè)設(shè)施、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施作為太陽(yáng)城開(kāi)展的關(guān)鍵。1960年，太陽(yáng)城開(kāi)始銷售，第一個(gè)周末銷售237套，至第一個(gè)月底，銷售了第一年預(yù)訂建造的400套，二期675套很快就推出了。公司原本方案前三年銷售1700套住宅，但到了1960年底，2000套房子銷售一空。截至1968年，公司在太陽(yáng)城開(kāi)發(fā)了三個(gè)娛樂(lè)中心：Oakmont,Fairway以及NewMountainViewCenter。60年代，Webb公司開(kāi)始在Grand大道以北進(jìn)行開(kāi)發(fā)。1970年“Lakeview娛樂(lè)中心〞建造完成，其后，又相繼開(kāi)發(fā)完成了SundialandBell娛樂(lè)中心，以及1979年開(kāi)張的也是最后一個(gè)娛樂(lè)中心——“Marinette娛樂(lè)中心〞3.1.1.3產(chǎn)品情況在太陽(yáng)城中有許多種住宅類型，包括：獨(dú)棟住宅，雙拼住宅，多層公寓，獨(dú)立居住中心，生活救助中心，生活照料社區(qū)，復(fù)合公寓住宅等。3.1.1.4客戶情況從2000年第二次普查結(jié)果來(lái)看，太陽(yáng)城中有38,309人，23490個(gè)戶主，其中有12520戶家庭。太陽(yáng)城的人口密度是1,019.4/km2，它里面有27731套住宅，平均密度737.9/km2。社區(qū)內(nèi)由98.44%的白人、0.51%的黑人及非洲裔美國(guó)人、0.13%的美洲土著人、0.3%的亞洲人、0.03%的大洋洲人、0.16%的其他人種，其中0.44%源自兩個(gè)或更多種族。在太陽(yáng)城中23490個(gè)戶主中，0.3%的有18歲以下的子女和他們一起住，49.5%的那么是夫妻倆住在社區(qū)內(nèi)，3%的戶主沒(méi)有丈夫，還有46.7%的戶主沒(méi)有家庭。社區(qū)內(nèi)每戶的平均年收入為32508美元，而每個(gè)家庭的平均年收入為40464美元。燕達(dá)國(guó)際燕達(dá)國(guó)際健康城利用現(xiàn)代科技，設(shè)置了遠(yuǎn)程可視系統(tǒng)。世界各地的人們想要了解燕達(dá)國(guó)際健康城的全景和各功能及每座豪華的建筑，通過(guò)電腦清晰可見(jiàn)。遠(yuǎn)程會(huì)診通過(guò)寬大的屏幕，醫(yī)生與患者雖遠(yuǎn)隔萬(wàn)里，如近在咫尺。燕達(dá)金色年華養(yǎng)護(hù)中心入住者的家人想探望親人，不需漂洋過(guò)海來(lái)養(yǎng)護(hù)中心，可通過(guò)養(yǎng)護(hù)中心探親室的屏幕，在家里利用電腦或電視屏幕，就可與親人面對(duì)面親切的交談，使親情的傳遞沒(méi)有距離的阻隔。

燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院的效勞理念：以"醫(yī)患零距離"、"溝通零障礙"、"質(zhì)量零缺陷"、"效勞零投訴"為宗旨，把"以患者為中心"表達(dá)在醫(yī)療流程的每個(gè)環(huán)節(jié)：

――實(shí)現(xiàn)信息自動(dòng)化管理，患者就醫(yī)實(shí)現(xiàn)一卡通"效勞，形成最優(yōu)化的就醫(yī)流程；

――患者疾病診療，實(shí)行主管醫(yī)生、主診專家、科主任"三級(jí)檢診制"。門診均安排經(jīng)驗(yàn)豐富的中、外臨床醫(yī)療專家坐診，實(shí)行"專家零距離效勞"；

――為滿足高端客戶的需求，專門設(shè)置了國(guó)際特需區(qū)，由42平米豪華單人間、85平米豪華兩套間和136平米超豪華三套間組成，并分別設(shè)置了醫(yī)療區(qū)和體檢療養(yǎng)區(qū)，還設(shè)立了康復(fù)、保健、食療、藥膳、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所及空中花園、會(huì)客室及會(huì)議室等。燕達(dá)國(guó)際健康養(yǎng)護(hù)中心當(dāng)今世界人口老齡化問(wèn)題，日益成為世界性的難題。目前，有60多個(gè)國(guó)家的老年人口，到達(dá)或超過(guò)人口總數(shù)的10%。

如何應(yīng)對(duì)全球性的老年問(wèn)題？

順應(yīng)這樣的時(shí)代背景，燕達(dá)國(guó)際健康養(yǎng)護(hù)中心應(yīng)運(yùn)而生。

養(yǎng)護(hù)中心的定位和效勞理念：養(yǎng)護(hù)中心設(shè)置床位約12000張，由三個(gè)組團(tuán)圍合而成。根據(jù)入住者身體狀態(tài)，分別按自理、半自理和非自理設(shè)置區(qū)域，并按需要分別設(shè)置了護(hù)理站。居所按家居式和賓館式建造，根據(jù)不同國(guó)籍入住者的居住習(xí)慣，營(yíng)造了國(guó)際特需區(qū)和貴賓養(yǎng)護(hù)區(qū)，形成具有個(gè)性化的中式、日式、歐式、美式等不同風(fēng)格。

自理護(hù)理站位于家居式花園洋房旁邊，半自理和非自理護(hù)理站均設(shè)置在賓館式樓房一層。護(hù)理站內(nèi)設(shè)有中西餐廳、醫(yī)務(wù)室、輸液室、藥房、會(huì)客廳、娛樂(lè)室、康復(fù)室、公共活動(dòng)區(qū)等。家居式花園洋房按一室一廳、兩室一廳和三室一廳建造，各種生活設(shè)施配置齊全。半自理和非自理的居所位于賓館式樓房二層以上，有豪華單人間、兩套間和三套間；室內(nèi)設(shè)施均按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)配置，并有溫泉、氧氣入室。

在養(yǎng)護(hù)中心內(nèi)，根據(jù)自理、半自理、非自理入住者的比例，對(duì)應(yīng)的配備了高素質(zhì)的醫(yī)生、護(hù)士、護(hù)理員，為入住者提供優(yōu)質(zhì)醫(yī)療養(yǎng)護(hù)效勞。

養(yǎng)護(hù)中心特別從國(guó)外引進(jìn)康復(fù)治療和生活輔助設(shè)備，在醫(yī)護(hù)人員的協(xié)助下，可幫助半自理和非自理入住者站立、行走、洗浴、進(jìn)行康復(fù)訓(xùn)練，還可以到室外適當(dāng)活動(dòng)、沐浴陽(yáng)光，使入住者身體狀況和生活質(zhì)量得到明顯康復(fù)和提高。養(yǎng)護(hù)中心還專門從國(guó)外引進(jìn)了遙感監(jiān)測(cè)設(shè)備。它時(shí)刻監(jiān)測(cè)高?；颊叩男呐K、呼吸、血壓等各項(xiàng)指標(biāo)的變化。當(dāng)身體出現(xiàn)異常時(shí)，設(shè)在總監(jiān)控室的遙感監(jiān)測(cè)設(shè)備會(huì)自動(dòng)報(bào)警，使患者能夠得到及時(shí)的救護(hù)。

在養(yǎng)護(hù)中心，對(duì)入住者定期進(jìn)行全面健康體檢和健康評(píng)估，分別建立個(gè)人健康檔案，制定醫(yī)療、護(hù)理方案，并指導(dǎo)入住者糾正不良的生活習(xí)慣，標(biāo)準(zhǔn)飲食、起居、運(yùn)動(dòng)健身方式。日常保健和慢性病治療由專職醫(yī)生和護(hù)士在居所內(nèi)進(jìn)行。燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院：下設(shè)"老年病醫(yī)學(xué)研究所"、"腫瘤醫(yī)學(xué)研究所"、"微創(chuàng)醫(yī)學(xué)研究所"、"中心實(shí)驗(yàn)室"。以"抗衰老生命科學(xué)研究"、"心腦血管病治療與康復(fù)"、"腫瘤綜合治療"和"基因診斷與治療"為主題開(kāi)展相關(guān)臨床醫(yī)學(xué)研究。醫(yī)學(xué)研究院擁有一批國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀專家，利用尖端研究設(shè)備，圍繞"抗衰老"和"延長(zhǎng)壽命"這一核心，探索人類健康和延年益壽的方法及規(guī)律。燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院：可容納1500名醫(yī)生、護(hù)士和護(hù)工進(jìn)行培訓(xùn)，使醫(yī)護(hù)人員受到由初級(jí)到高級(jí)的系統(tǒng)培訓(xùn)。利用這個(gè)平臺(tái)，一方面為燕達(dá)國(guó)際健康城培養(yǎng)高素質(zhì)的醫(yī)護(hù)人才，另一方面向國(guó)際輸出醫(yī)療、護(hù)理人才。醫(yī)護(hù)學(xué)院與南丁格爾組織合作，建立南丁格爾國(guó)際護(hù)理培訓(xùn)中心。燕達(dá)會(huì)議中心優(yōu)越的地理位置、完善的整體構(gòu)思、現(xiàn)代化的管理模式、強(qiáng)大的中外專家團(tuán)隊(duì)、尖端的醫(yī)療設(shè)備、高品質(zhì)的效勞、大型綜合醫(yī)院與超大規(guī)模的金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心完美結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式，必將為解決醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)和老齡化這一世界性難題，摸索出一套珍貴的經(jīng)驗(yàn)。

"中國(guó)燕達(dá)國(guó)際健康城"的建成和運(yùn)營(yíng)，對(duì)中國(guó)和世界醫(yī)療養(yǎng)老事業(yè)的健康開(kāi)展，必將產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響！北京太陽(yáng)城?地處京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn),是國(guó)內(nèi)最大、設(shè)施最完善、住宅類型最齊全的老年人居住社區(qū)。毗鄰溫榆河綠色生態(tài)走廊，百里長(zhǎng)河、萬(wàn)畝草坪、景色優(yōu)美宜人，空氣清新舒適，交通便利。住區(qū)內(nèi)開(kāi)挖面積達(dá)2萬(wàn)平方米的湖面。綠化率達(dá)60%。建筑密度低，容積率為0.5。?太陽(yáng)城屬于“一貫安養(yǎng)住區(qū)〞，因此住宅類型多樣，適應(yīng)各種不同年齡和健康條件的老人需要。?太陽(yáng)城的老年配套建筑與設(shè)施分為6個(gè)老年效勞中心，分別是：醫(yī)療康復(fù)、健身娛樂(lè)、文化教育、老年購(gòu)物、國(guó)際交流和家政效勞。?采取了類似“反按揭〞的方法，即在征得老人同意后，由其將老人原有住房出租，以租金收入入住太陽(yáng)城；或采取置換的方式，將老人的原有住房與“太陽(yáng)城〞的老年公寓進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人。中國(guó)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是問(wèn)題――居家養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變?nèi)绾谓鉀Q

老有所養(yǎng)

老有所為

老有所樂(lè)

老有所醫(yī)

老有所學(xué)

老有所教居家養(yǎng)老的三條效勞主線

醫(yī)療介護(hù)

家政效勞

精神關(guān)心轉(zhuǎn)變根深蒂固的傳統(tǒng)思想

打造新型孝文化產(chǎn)品

傳統(tǒng)的家居養(yǎng)老觀念受到現(xiàn)代社會(huì)觀念的沖擊

子女具備支付能力，為其老人購(gòu)置孝文化產(chǎn)品

隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，老人們手中的錢越來(lái)越多，老年公寓的消費(fèi)成為一種時(shí)尚Part3

商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的贏利模式房地產(chǎn)銷售運(yùn)營(yíng)效勞收入

醫(yī)療介護(hù)

家政效勞

精神關(guān)心

老年用品〔鏈接〕養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，低齡老年人為高齡老年人計(jì)時(shí)效勞，作為自己養(yǎng)老的一項(xiàng)時(shí)間儲(chǔ)蓄金融效勞養(yǎng)老社區(qū)新模式――CCRC概念Part4