文案-天津中原利海小站全程營銷策略報(bào)告

小站工程全程報(bào)告利海天津中原物業(yè)參謀開展商要求:■基于市場(chǎng)因素提出工程定位系統(tǒng)■產(chǎn)品建議及營銷策略〔別墅〕和開展商品牌導(dǎo)入■二期地塊產(chǎn)品規(guī)劃建議4321認(rèn)識(shí)工程起步別墅產(chǎn)品建議二期產(chǎn)品建議營銷核心問題的歸納和解決1我們要研究的是一個(gè)什么樣的工程？工程解析從本體出發(fā)工程解析從本體出發(fā)我們要研究的是一個(gè)什么樣的工程？工程解析從本體出發(fā)區(qū)位分析項(xiàng)目解析□東接小站新區(qū)□西接小站練兵園□北至天山工程□南承老城區(qū)工程位于小站新城區(qū)西側(cè)，毗鄰小站練兵園；北側(cè)與天山工程相接，東側(cè)與新城區(qū)連為一體。本案地處新城區(qū)，依托練兵園，商業(yè)配套尚不完善，區(qū)域教育資源豐富。地塊規(guī)劃指標(biāo)地塊總建筑面積(㎡)酒店33760小高層177960別墅36663總計(jì)248383類型戶型面積（㎡）套數(shù)大獨(dú)棟E8301獨(dú)棟CN\CS517、5237雙拼D5062舒適型聯(lián)排BS\BN38058經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排AS\AN180-20538指標(biāo)分析項(xiàng)目解析本案依托練兵園，物業(yè)涵蓋酒店、別墅、小高層；其中別墅局部聯(lián)排為主產(chǎn)品分析項(xiàng)目解析產(chǎn)品面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）瑜伽室酒吧露臺(tái)、游泳池家庭廳連廊、小院大獨(dú)棟830747◎◎◎◎◎獨(dú)棟517、523340◎◎◎雙拼506355◎◎◎◎舒適型聯(lián)排380215-225◎舒適型聯(lián)排180-205100-120◎◎經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排◎◎超過銷售面積60%的額外贈(zèng)送面積產(chǎn)品性價(jià)比高所有產(chǎn)品設(shè)置小院及連廊；增加了家庭廳的功能設(shè)計(jì)大戶型產(chǎn)品均有獨(dú)立的露臺(tái)及游泳池豪華樓王更集酒吧、瑜伽休閑功能于一體以聯(lián)排產(chǎn)品為主體，附贈(zèng)空間很大；工程性價(jià)比高；內(nèi)部功能齊全。產(chǎn)品分析項(xiàng)目解析沿中軸水系錯(cuò)落有致/布局合理/產(chǎn)品豐富/封閉獨(dú)立院落沿中央水系錯(cuò)落布局獨(dú)棟產(chǎn)品，為工程別墅區(qū)的核心，景觀利用最大化以及產(chǎn)品價(jià)值最優(yōu)防止普通聯(lián)排產(chǎn)品行列式布局給人以單調(diào)、粗糙的整體感覺獨(dú)棟別墅與水景融為一體，成為社區(qū)核心景觀區(qū)，產(chǎn)品與景觀完美結(jié)合，進(jìn)而集中展現(xiàn)中式園林錯(cuò)落有致、異步換景、曲徑通幽的精髓環(huán)抱核心區(qū)，布局雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品，通過社區(qū)道路與景觀將二者合理區(qū)隔開，弱化相互干擾別墅區(qū)西北角、東南角布置小戶型聯(lián)排產(chǎn)品，產(chǎn)品組合更加豐富產(chǎn)品分析項(xiàng)目解析濃郁的徽派建筑風(fēng)格/細(xì)節(jié)雕刻中式院落別墅粉墻黛瓦、馬頭墻勾勒出徽派建筑的神韻有別于歐式外向式庭院設(shè)計(jì)，由粉墻黛瓦圍合出的前庭、中庭以及后庭，私密性更強(qiáng)，別有一番閑適、幽深的意境圍墻、臺(tái)階、門坊等完全從民居中提取元素漏窗：窗內(nèi)、窗外景觀互為借用前庭：圍墻與外界區(qū)分開，由鬧入靜，形成過渡中庭：通天接地，天地人合一的人居夢(mèng)想徽派建筑中崇尚的“肥水不流外人田〞風(fēng)水理念。通風(fēng)采光好：天井、下沉式小院保障地下室通風(fēng)采光功能多元、布局合理：地下室樓梯南北兩側(cè)設(shè)置工人房、洗衣房、設(shè)備間；主人多功能室占據(jù)干擾較小的東側(cè)奢華主臥占據(jù)景觀效果最正確的北側(cè)主臥南北通透，豪華衛(wèi)浴+超大衣帽間配置南向次臥、工作室的貼心設(shè)計(jì)與享受各功能區(qū)合理分布圍天井而建禮儀區(qū)：入戶門廳；大開間、二層挑高、南北通透、雙觀景的起居廳餐廚區(qū)：餐廳、廚房、工作陽臺(tái)自成一體，南北通透次臥：陽光次臥+獨(dú)立衛(wèi)浴，家庭成員、客人專屬空間，人性化舒適空間設(shè)計(jì)主傭別離/功能多元/戶室通透/獨(dú)棟品質(zhì)、市場(chǎng)稀缺的超舒適聯(lián)排產(chǎn)品交通+傭人工作、休息區(qū)主人多功能區(qū)小院小院天井餐廚區(qū)禮儀區(qū)次臥次臥主臥BS戶型：380平米天井天井天井次臥次臥工作室次臥產(chǎn)品分析項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析戶型解析一層舒適度與空間價(jià)值：天井、下沉式小院環(huán)抱，通風(fēng)、采光良好布局合理：傭人房、設(shè)備間設(shè)置在兩端，多功能區(qū)集中布局，靈活分割、互不干擾奢華主臥占據(jù)二層一半以上空間：主臥南北通透，豪華衛(wèi)浴+衣帽間配置，配備超大書房連通露臺(tái)；“移步換景〞〔多角度+多重庭院景觀〕次臥：陽光次臥+獨(dú)立衛(wèi)浴各功能區(qū)合理分布圍天井而建禮儀區(qū)：會(huì)客廳+起居廳+衣帽處設(shè)計(jì)，雙廳設(shè)計(jì)同時(shí)滿足家庭成員對(duì)外、對(duì)內(nèi)交流的不同需求餐廚區(qū)：餐廳、廚房、工作陽臺(tái)自成一體，南北通透次臥：陽光次臥+獨(dú)立衛(wèi)浴家庭成員、客人專屬空間，人性化設(shè)計(jì)餐廚區(qū)禮儀區(qū)次臥次臥二層價(jià)格、三層享受/戶室通透/中式建筑布局+人性化設(shè)計(jì)、大氣、奢華的獨(dú)棟產(chǎn)品傭人套房設(shè)備間主臥CS戶型：523平米次臥次臥□1992年涉足地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)華海大廈□2000年世紀(jì)綠洲，營造出自身的獨(dú)特品牌—“綠色地產(chǎn)〞□君林天下、托斯卡納都表達(dá)了綠色地產(chǎn)的開發(fā)理念□2006年從化地王工程奠基2004年度中國廣州最具競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)第四屆〔2005年度〕廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)廣東省首批房地產(chǎn)誠信企業(yè)2004年度中國廣州最具誠信度房地產(chǎn)企業(yè)30強(qiáng)2003年度中國廣州最具競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)企業(yè)30強(qiáng)2004年度中國廣州質(zhì)量誠信品牌領(lǐng)先企業(yè)10強(qiáng)10大最吸引眼球品牌地產(chǎn)中國最具影響力企業(yè)100強(qiáng)企業(yè)宗旨：營造中國綠色地產(chǎn)發(fā)展商背景項(xiàng)目解析□產(chǎn)品重庭院設(shè)計(jì)；聯(lián)排別墅為主，工程別墅整體附贈(zèng)面積均很大；獨(dú)棟產(chǎn)品沿水系而建且功能齊全?！跣≌拘鲁菂^(qū)傳統(tǒng)氣氛濃厚。工程徽派中式傳統(tǒng)風(fēng)格與區(qū)域整體環(huán)境契合?！踔苓吷虡I(yè)配套暫時(shí)缺乏，但新城區(qū)規(guī)劃較好，教育配套優(yōu)勢(shì)明顯?！蹰_發(fā)商實(shí)力雄厚，專業(yè)性高；其綠色地產(chǎn)理念與工程資源及精神內(nèi)核能完好契合；開展商在天津缺乏影響力?！豕こ?期、2期地塊和小站練兵園成犄角之勢(shì)，本案的開展和練兵園的關(guān)系極度緊密。練兵園提領(lǐng)作用文化提煉和闡發(fā)高附加值優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品區(qū)域成長(zhǎng)性好開展商理念的融合在原有設(shè)計(jì)根底之上，如何打造更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。。。。中式別墅生存之道把脈市場(chǎng)：做更符合市場(chǎng)需求的主流別墅產(chǎn)品剖析工程：打造更具生命力的中式別墅——規(guī)劃、交通組織、景觀、建筑………序號(hào)項(xiàng)目名稱戶型總價(jià)水景別墅團(tuán)泊湖庭院獨(dú)棟160-400平米268-888萬萬科東麗湖雙拼、聯(lián)排170-220平米200-280萬夏陽·溪韻風(fēng)景灣雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟170-300平米200-380萬天嘉湖180—240（聯(lián)排）280-390（獨(dú)棟）150-200萬（聯(lián)排）370-530萬（獨(dú)棟）生態(tài)園林別墅泰達(dá)·嶺上林里別墅森林獨(dú)棟200-330平米主力戶型300-500萬社會(huì)山別墅雙拼、院墅、聯(lián)排170-350平米220-500萬荷蘭墅聯(lián)排、類獨(dú)棟200-260平米480-600萬高爾夫別墅京津新城三期獨(dú)棟290-540平米150-600萬領(lǐng)世郡聯(lián)排171-221雙拼354-419獨(dú)體220-580平米400-1100萬現(xiàn)代城市文化休閑別墅TOWN中堂聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品主力戶型在300平米以下，基本上占到總產(chǎn)品量的85%已售馨檀府聯(lián)排和獨(dú)棟產(chǎn)品主力戶型300平米左右，部分接近600平米500-1600萬唐郡以聯(lián)排別墅為主240-480平米280-580萬現(xiàn)代高科技休閑別墅弘澤制造獨(dú)棟、聯(lián)排330-620平米720-1400萬華韻歐風(fēng)·博雅苑聯(lián)排277-295平米370-400萬天津別墅市場(chǎng)聯(lián)排別墅戶型區(qū)間分布于170-240平米/套；獨(dú)棟別墅戶型區(qū)間分布于240-500平米/套；總價(jià)從200-1600萬；主要集中于200-600萬之間。區(qū)位建筑風(fēng)格現(xiàn)狀TOWN中堂老城廂現(xiàn)代中式已售罄檀府老城廂現(xiàn)代中式銷售狀況良好唐郡楊柳青鎮(zhèn)傳統(tǒng)中式自開盤銷售狀況不佳市中心核心區(qū)位傳統(tǒng)中式，銷售狀況不佳目前天津市場(chǎng)中式別墅主要為三個(gè)工程，區(qū)位、建筑風(fēng)格與本案類比工程缺乏；深度解析中式別墅需站在全國的角度進(jìn)行一個(gè)了解。它山之石——解析形態(tài)上：主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院豁然開敞景觀：〔靜態(tài)〕“泛景觀帶〞的居住氣氛，多層次景觀節(jié)點(diǎn)；〔動(dòng)態(tài)〕交通流線串聯(lián)各景觀點(diǎn)，配合穿插的不同戶型構(gòu)建的豐富沿街立面?zhèn)鹘y(tǒng)制式建筑局部：筒瓦、灰磚、山墻、紅柱、木門窗等現(xiàn)代建筑語言：豐富肌理變化灰色的拉毛涂料；多處轉(zhuǎn)角窗，輕巧而富于流動(dòng)性傳統(tǒng)與現(xiàn)代，新中式建筑的中國別墅建筑規(guī)劃、景觀它山之石——解析獨(dú)特的樹種，如柿子樹、銀杏及法桐等。通過移植大樹、配置花卉景觀以及設(shè)置街頭小品、座椅等設(shè)施，營造出生活化的街巷空間街巷空間它山之石——解析對(duì)傳統(tǒng)中式四合院式布局進(jìn)行改進(jìn)，通過創(chuàng)新式風(fēng)車式布局，使南向的房間數(shù)量增多，面寬增大，保證了良好的采光通風(fēng)二期產(chǎn)品是在一期產(chǎn)品的升級(jí)：戶型更加緊湊，功能組織上更是吸納了東、西方別墅產(chǎn)品的精髓現(xiàn)代功能主義與傳統(tǒng)思維方式的結(jié)合戶型它山之石——解析規(guī)劃、產(chǎn)品布局340平米行列式布局+中央水系規(guī)劃、南北縱軸布置和封閉獨(dú)立院落，與本工程規(guī)劃理念相近臨近水系端戶布置戶型面積相對(duì)較大的產(chǎn)品，適當(dāng)放大端戶庭院面積，使其具有雙拼產(chǎn)品的功能以及舒適度景觀利用最大化、產(chǎn)品升級(jí)它山之石——解析建筑它山之石——啟示規(guī)劃：主街寬，胡同窄，重庭院設(shè)計(jì)園林景觀富于變化，遵循中式園林設(shè)計(jì)原那么，由水系、街巷串聯(lián)而成景觀軸，打造立體式園林建筑：沒有創(chuàng)新的傳統(tǒng)建筑是沒有競(jìng)爭(zhēng)力的，中式與現(xiàn)代的結(jié)合是中式別墅不可逆轉(zhuǎn)的開展趨勢(shì)，不管是現(xiàn)代建筑元素以及現(xiàn)代建筑材料的應(yīng)用，都是對(duì)傳統(tǒng)的繼承與開展，兼具深厚的文化底蘊(yùn)以及現(xiàn)代感和舒適感的現(xiàn)代中式別墅才是有生命力與競(jìng)爭(zhēng)力的主流產(chǎn)品，本工程應(yīng)順勢(shì)而為，打造傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的新中式別墅戶型：以天津在售別墅、典型工程主力戶型分析為依據(jù)，戶型面積控制在雙拼〔帶中庭〕產(chǎn)品控制在350-380之間；雙拼〔無中庭〕控制在200-280之間，更為適宜。為有效控制別墅面積，建議只在景觀優(yōu)勢(shì)明顯的大戶型產(chǎn)品中采用中庭設(shè)計(jì)，而在外圍那么建議選用緊湊的小戶型產(chǎn)品〔可根據(jù)實(shí)際情況保存天井設(shè)計(jì)〕它山之石——啟示區(qū)域文化底蘊(yùn)項(xiàng)目資源屬性傳統(tǒng)中式別墅的現(xiàn)狀傳統(tǒng)文化的復(fù)興中式產(chǎn)品和現(xiàn)代生活的結(jié)合西學(xué)為體，中學(xué)為用新中式別墅徽派元素應(yīng)用產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度它山之石——應(yīng)用規(guī)劃建議+產(chǎn)品組合產(chǎn)品升級(jí)：以獨(dú)棟、雙拼為主景觀資源優(yōu)勢(shì)得到更好的表達(dá)沿中央水系錯(cuò)落布置中庭大戶型獨(dú)棟產(chǎn)品，形成工程獨(dú)棟泛景觀區(qū)外圍區(qū)域布置小戶型雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品〔無中庭、局部產(chǎn)品可保存天井，減少建筑占地，擴(kuò)大庭院面積〕充分利用獨(dú)棟區(qū)景觀資源優(yōu)勢(shì)，布置中庭大戶型雙拼產(chǎn)品或類獨(dú)棟它山之石——應(yīng)用交通組織建議第一層級(jí)：社區(qū)環(huán)道車行道：由主入口——社區(qū)環(huán)道——主街車道——私家車庫第二層級(jí)：主街車道入戶方式：南北向入戶減少交通占地組團(tuán)內(nèi)部空間更加私密、幽靜第三層級(jí)：人行道〔胡同〕人行道：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排由胡同形成有效區(qū)隔，表達(dá)工程人車分流的人性化設(shè)計(jì)由胡同將各組團(tuán)串聯(lián)在一起，提升組團(tuán)間的交互性，與內(nèi)部景觀融為一體將交通對(duì)環(huán)境影響減至最低設(shè)計(jì)要點(diǎn)：主街寬、胡同窄〔3米〕、內(nèi)庭院豁然開敞的設(shè)計(jì)理念主街寬：預(yù)留室外停車位胡同窄：減少交通占地，根據(jù)實(shí)際情況有效放大庭院面積，提升產(chǎn)品附加值它山之石——應(yīng)用景觀設(shè)計(jì)建議獨(dú)棟泛景觀區(qū)：木橋、八角亭、親水棧道由水系串聯(lián)而成，與錯(cuò)落獨(dú)棟自然過渡、銜接，共同構(gòu)成獨(dú)棟泛景觀區(qū)主街景區(qū)：東西向車行道，在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地，種植花灌木、竹、攀爬植物等宅間景區(qū)：南北向3米寬胡同，整體綠化中散石小路折線穿過它山之石——應(yīng)用景觀設(shè)計(jì)建議獨(dú)棟泛景觀區(qū)：主街景區(qū)：東西向車行道，在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地，種植花灌木、竹、攀爬植物等宅間景區(qū)：南北向3米寬胡同，整體綠化中散石小路折線穿過它山之石——應(yīng)用景觀設(shè)計(jì)建議獨(dú)棟泛景觀區(qū)：主街景區(qū)：東西向車行道，在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地，種植花灌木、竹、攀爬植物等宅間景區(qū)：南北向3米寬胡同，整體綠化中散石小路折線穿過坡屋頂造型更加活潑石材裝飾墻體，提升產(chǎn)品品質(zhì)感漏窗+石墻等，外檐元素更加豐富、富于變化建筑細(xì)節(jié)建議項(xiàng)目解析露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積，更符合現(xiàn)代人生活方式2梳理區(qū)域現(xiàn)狀與開展趨勢(shì)，為確定定位著力點(diǎn)找到依據(jù)區(qū)域及市場(chǎng)認(rèn)知尋找市場(chǎng)佐證津南發(fā)展城市規(guī)劃●中心城市以內(nèi)的四個(gè)新城之一●濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)的承接地●中心城區(qū)工業(yè)東移的承接地津南發(fā)展城市規(guī)劃先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)海港物流區(qū)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)泰達(dá)（西青）微電子工業(yè)區(qū)泰達(dá)（津南）微電子工業(yè)區(qū)八里臺(tái)工業(yè)區(qū)開展戰(zhàn)略主動(dòng)承接濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)建立以葛沽為基點(diǎn)的濱海新區(qū)津南產(chǎn)業(yè)分區(qū)形成微電子產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)走廊開展成為濱海新區(qū)第九大功能區(qū)擴(kuò)大空間關(guān)聯(lián)泛葛沽加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)微電子構(gòu)建以三條開展帶：城市提升帶產(chǎn)業(yè)開展帶生態(tài)修養(yǎng)帶為根底的城市總體布局區(qū)域開展結(jié)構(gòu)鴨淀水庫旅游度假區(qū)八里臺(tái)生態(tài)濕地小站練兵園旅游區(qū)官港森林公園天嘉湖休閑旅游度假區(qū)利用周邊自然環(huán)境，積極搭建自然生態(tài)走廊，大力開展旅游業(yè)，構(gòu)筑綠色第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)高地。旅游產(chǎn)業(yè)津南發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)5大旅游區(qū)，形成津南旅游產(chǎn)業(yè)帶；提升區(qū)域認(rèn)可度，帶來周邊人流。津南發(fā)展城市規(guī)劃咸水沽雙港八里臺(tái)小站葛沽北石林景區(qū)天嘉湖休閑旅游度假區(qū)小站練兵園景區(qū)近期目標(biāo)——9431“9〞是實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)九個(gè)主要工業(yè)載體的加速開展，促進(jìn)津南社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面進(jìn)步；“3〞是建成三個(gè)各具特色的旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)，創(chuàng)立經(jīng)濟(jì)開展與環(huán)境生態(tài)交相輝映、人與自然和諧共處的魅力津南?！?〞是建成四個(gè)新型城鎮(zhèn)；“1〞根本建成津南新城。小站規(guī)劃城市規(guī)劃以小站練兵園為核心深入挖掘小站的歷史文化資源；形成以小站兵營為核心的小站新城鎮(zhèn)。建筑風(fēng)格統(tǒng)一為徽派風(fēng)格。鳥瞰圖講武堂城墻小站業(yè)已成為“近代中國看天津核心品牌〞。小站規(guī)劃城市規(guī)劃紅旗路沿線小站傳統(tǒng)居住區(qū)小站新城區(qū)政府規(guī)劃下，小站整體城市重心由中山路區(qū)域，向東北形成以小站練兵園為核心的新城鎮(zhèn)。新城區(qū)起步區(qū)初具規(guī)模，中小學(xué)等配套設(shè)施已投入使用；區(qū)域整體配套逐步落實(shí)?！残≌拘鲁且?guī)劃藍(lán)圖〕工程坐落小站鎮(zhèn)未來核心區(qū)域，且介于兩大居住區(qū)之間；地域價(jià)值很高。一定數(shù)量外資企業(yè)，加工電子為主。產(chǎn)業(yè)支撐必然為區(qū)域外客戶小站工業(yè)園市場(chǎng)解析小站工業(yè)園環(huán)宇橡塑制造公司小站專業(yè)化市場(chǎng)市場(chǎng)解析小站果品批發(fā)市場(chǎng)鋼材經(jīng)營部白鐵經(jīng)營部聯(lián)想鋼材彩光板批發(fā)管業(yè)批發(fā)小站鎮(zhèn)以南，沿津岐公路，沿線2-3公里分布各種專業(yè)化批發(fā)市場(chǎng)；檔次不高，私營業(yè)主收入普遍不低。工程整體的四大機(jī)遇：大勢(shì)□

宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好宏觀經(jīng)濟(jì)利好，天津和濱海受到全國乃至世界關(guān)注。人均收入消費(fèi)能力均大幅提高?！?/p>

津南區(qū)與周邊區(qū)域交流加強(qiáng)。位于津?yàn)I之間的特殊位置，與塘沽、大港、市區(qū)交流日益密切。給津南區(qū)帶來外來的人流與物流。宏觀經(jīng)濟(jì)的利好與外界交流的增進(jìn)均給予工程一個(gè)良好的外部環(huán)境；小站為“近代中國看天津核心旅游品牌〞，也是津南區(qū)著力打造的特色旅游產(chǎn)業(yè)之一，旅游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)十清楚顯?！踅蚰弦?guī)劃“9431〞中重要一環(huán)，旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯□

近代中國看天津核心品牌。別墅市場(chǎng)定位

天津別墅資源屬性分析類別項(xiàng)目名稱項(xiàng)目資源資源特征水景別墅1團(tuán)泊湖庭院團(tuán)泊湖河景、湖景資源2萬科東麗湖東麗湖3夏陽·溪韻風(fēng)景灣4近水樓臺(tái)北辰區(qū)域月牙河5天嘉湖小站天嘉湖生態(tài)園林別墅6泰達(dá)·嶺上林里別墅原始生態(tài)林腹地臨近公園、生態(tài)林木區(qū)的別墅7社會(huì)山別墅百年棗林8荷蘭墅水上及堆山公園高爾夫別墅9京津新城高爾夫球場(chǎng)，大型果園；除高爾夫球場(chǎng)外，無其他強(qiáng)勢(shì)自然資源10荷蘭墅11夏陽·溪韻風(fēng)景灣12領(lǐng)世郡·普霖別墅C區(qū)現(xiàn)代城市文化休閑別墅13檀府以區(qū)域文化結(jié)合別墅項(xiàng)目本身精心打造的文化品質(zhì)別墅14唐郡城市別墅15西康路36號(hào)優(yōu)越的地理位置，高端奢華的頂級(jí)別墅16招商鉆石山17霞光道5號(hào)現(xiàn)代高科技休閑別墅18弘澤制造以現(xiàn)代科技產(chǎn)品、高檔建材、現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)技術(shù)應(yīng)用為主題的別墅19華韻歐風(fēng)·博雅苑62本案天津郊區(qū)別墅工程普遍擁有強(qiáng)勢(shì)自然資源，更為依賴水景、綠化等自然景觀；工程歸類于環(huán)外別墅市場(chǎng)，自然資源優(yōu)勢(shì)不顯著，文化資源與建筑風(fēng)格獨(dú)立于市場(chǎng)之上。13457891213141516171819競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取市場(chǎng)解析競(jìng)爭(zhēng)選取原那么：1、工程所處區(qū)域2、銷售周期重疊3、主要客戶分流4、產(chǎn)品構(gòu)成類似等四大方面，選取工程競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)工程1234本案京津新城團(tuán)泊湖庭院天嘉湖5星耀五洲競(jìng)爭(zhēng)工程：京津新城天嘉湖星耀五洲團(tuán)泊庭院天山水榭花都競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域選?。和猸h(huán)周邊津南區(qū)團(tuán)泊湖區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)解析項(xiàng)目主力戶型套數(shù)價(jià)格存量天山項(xiàng)目178-2091606300-6500140套左右天嘉湖180—240（聯(lián)排）280-390（獨(dú)棟）310余套8000-8300元/套聯(lián)排12000-13000元/套獨(dú)棟220套左右星耀五洲170-180（疊加）90-260（組院）190（前期）8000-10000元/平米疊加9000-12000元/平米組園暫未售團(tuán)泊庭院206-3936701.1-1.2萬/平米已售70%京津新城200-5005000元/平米聯(lián)排11000元/平米獨(dú)棟08.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.1…..本案□本案產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)比較明顯，天山、星耀等工程均會(huì)對(duì)本案早晨比較大的客戶分流。□區(qū)域外市場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)自然度假型資源工程與本案競(jìng)爭(zhēng)明顯。天嘉湖星耀五洲天山項(xiàng)目團(tuán)泊庭院京津新城核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)解析位置津南區(qū)天嘉湖旁開發(fā)商云南星耀集團(tuán)建筑形式別墅、高層建筑風(fēng)格各國風(fēng)情占地面積18.9萬建筑面積300萬平米一期建筑面積100萬平米公建30萬一期開發(fā)時(shí)間2-2.5年總戶數(shù)在售190套價(jià)格(元/m2)8000-12000元/平米物業(yè)費(fèi)2.5元/平米*月開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2008.10開發(fā)周期全盤5-6年戶型面積前期90-260平米別墅產(chǎn)品產(chǎn)品特點(diǎn)大型公建支撐項(xiàng)目主題語世界是你的目標(biāo)客戶目前積累客戶，涵蓋全國各地；天津客戶70%左右項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)性價(jià)比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ?。星耀五洲核心?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)解析星耀五洲坐落于天嘉湖旁，整體建筑面積300萬平米；工程整體具有幾大特色：一個(gè)世界：星耀五洲將世界幅員微縮于7.3平方公里水域上，填筑五大洲板塊。盛攬全球風(fēng)情。三大奇跡：50萬平方米世界超級(jí)休閑娛樂建筑綜合體；七星級(jí)360°全水景風(fēng)情酒店；全球首創(chuàng)湖心別墅，星耀五洲三大奇跡震撼中國，領(lǐng)航世界！五大博覽園：星耀五洲秉承“世界大觀〞理念，盛造世界建筑博覽園、世界橋梁博覽園，盡享世界風(fēng)情大觀。十大國際建筑泰斗：理查德.邁耶、邁克爾.索金、黃雄溪、潘泰……星耀五洲誠邀十位享譽(yù)全球的建筑泰斗聚首中國，共創(chuàng)世紀(jì)奇跡。星耀五洲工程核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)解析星耀一期規(guī)劃圖中式組院局部；共計(jì)24套；產(chǎn)品從240-260平米之間；預(yù)計(jì)售價(jià)9000-12000元/平米。疊加別墅：170-180平米疊加產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià)8000-10000元/平米。西班牙、英式組團(tuán)別墅；94-240平米不等；其中，最小的西班牙別墅產(chǎn)品僅84平米/套；售價(jià)9000-12000元/平米。星耀五洲工程一期總共100萬平米，30萬公建，70萬住宅；預(yù)計(jì)開發(fā)周期2-2.5年；產(chǎn)品涵蓋高層、企業(yè)獨(dú)棟、別墅、公寓等眾多產(chǎn)品。目前，首期開售190套別墅?，F(xiàn)售產(chǎn)品：產(chǎn)品類型豐富，影響力與供給量均巨大；一期100萬平米與本案銷售周期幾乎相同，整體工程競(jìng)爭(zhēng)劇烈。核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)解析位置靜海區(qū)團(tuán)泊湖開發(fā)商天津市仁愛房地產(chǎn)開發(fā)建筑形式獨(dú)棟、雙拼建筑風(fēng)格地中海式占地面積18.9萬建筑面積6.6萬平米容積率0.35綠化率45%分期二期已開盤總戶數(shù)一期643戶停車位：戶數(shù)1：1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯價(jià)格(元/m2)13000元/平米物業(yè)費(fèi)2.5元/平米*月開盤時(shí)間2006.10.28入住時(shí)間2008年戶型面積160-260平米月銷售速度開盤即售，速度較快項(xiàng)目主題語我的湖畔庭院生活目標(biāo)客戶市內(nèi)客戶占90%，其中以大中企業(yè)主和公務(wù)員為主項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)性價(jià)比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ?。團(tuán)泊庭院核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)解析規(guī)劃設(shè)計(jì)：團(tuán)泊湖庭院是純別墅工程，是一軸兩帶中薊縣新城的城市西部開展帶，和南部水庫環(huán)境保護(hù)地的交匯處。規(guī)劃面積210平方公里，水面面積51平方公里。地理位置及其優(yōu)越。在未來幾年內(nèi)，團(tuán)泊新城將開展成為以生態(tài)效勞業(yè)和旅游業(yè)為主的工程，與自然融合，生態(tài)宜居的生態(tài)休閑之城。建筑風(fēng)格：純粹地中海風(fēng)格的簡(jiǎn)約建筑，大尺度設(shè)計(jì)表現(xiàn)著優(yōu)雅、內(nèi)斂的大家風(fēng)范。配套設(shè)施：仁愛醫(yī)院，天津大學(xué)分校，松江高爾夫球場(chǎng)。3文化闡發(fā)和開展商品牌的融合定位系統(tǒng)及策略歸納優(yōu)勢(shì)提煉和客戶來源SWOT策略定位系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)（S）1、小站和徽派的文化積淀2、依托新城鎮(zhèn)規(guī)劃3、產(chǎn)品合理，附贈(zèng)面積均較大，產(chǎn)品附加值高4、小站的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)5、交通便捷，津南-大港中樞區(qū)域劣勢(shì)（W）1、區(qū)域認(rèn)知度較低、2、地緣性客戶不足機(jī)會(huì)（O）1.符合政府規(guī)劃方向2.小站練兵園的發(fā)展3、星耀五洲等項(xiàng)目提升整體津南的地域價(jià)值及市場(chǎng)關(guān)注度?！局惺?、高端形象】1、以高端高品質(zhì)的商品房引領(lǐng)小站市場(chǎng)。2、突出中式產(chǎn)品，吸引特定人群【綁定練兵園】1、與練兵園的綜合體優(yōu)勢(shì)，挖掘和闡發(fā)中式產(chǎn)品和文化的魅力2、發(fā)揮交通和文化優(yōu)勢(shì)，吸引外部需求威脅（T）1、天山等商品房的客戶分流2、天嘉湖、星耀五洲別墅供應(yīng)量較大【整體營銷】1、練兵園-別墅的關(guān)聯(lián)，發(fā)揮緊鄰練兵應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，做好文化和綜合優(yōu)勢(shì)的文章2、文化標(biāo)簽挖掘練兵園和區(qū)域文化特色，以中式建筑引領(lǐng)市場(chǎng)【產(chǎn)品綜合素質(zhì)】1、適度的產(chǎn)品領(lǐng)先2、吸引津南-大港的改善性需求SWOT策略SWOT策略定位系統(tǒng)核心價(jià)值□

新中式徽派風(fēng)格特征明顯□

坐擁小站文化資源?！?/p>

利海品牌與產(chǎn)品品質(zhì)。別墅營銷策略定位營銷策略別墅營銷定位：天津新時(shí)代中式宅院中國人對(duì)本體文化的認(rèn)同和追溯，結(jié)合了對(duì)生活方式的選擇，新中式別墅既可以包含了“復(fù)古〞，更是在更高層面上求新。別墅營銷策略定位營銷策略□徽派建筑只是表象，新時(shí)代中國精神才是靈魂□

重庭院回歸中式本意。□建筑勾勒于文化之上。區(qū)域徽派中式表情與工程在風(fēng)格上成為一體；也塑造了天津首個(gè)大規(guī)?；帐浇ㄖ^(qū)域。但精神和文化上的意向那么是新時(shí)代中國式居住精神的追溯和全新詮釋。中式建筑所傳承的精神和文化因子不是泛泛的中國，而是與小站歷史特別是百年洋務(wù)維新的文化傳承一脈；是全新建筑與全新文化的綜合體。內(nèi)秀而中庸的中國文化并不表達(dá)在建筑的實(shí)體界面，更多的蘊(yùn)涵于由界面所界定的虛空間內(nèi)。通過“深幾許〞的庭院和“當(dāng)其無〞的空間，再現(xiàn)中國意的神髓，是對(duì)中式生活的至臻境界。□品牌開發(fā)商，傾心鑄造?！跣轮惺缴钫軐W(xué)。廟堂之高與江湖之遠(yuǎn)，只在片刻之間。小站的自然生態(tài)與文化修養(yǎng)中棲居，1小時(shí)，可通達(dá)市區(qū)、津南、塘沽、大港；連接城市各個(gè)地點(diǎn)。別墅營銷策略定位營銷策略自然風(fēng)水大宅，突出其御用、專屬之意。縱觀小站波瀾壯闊的近代歷史，以及練兵園總統(tǒng)、總理輩出的貴胄之氣，突出氣度和領(lǐng)域感。堂是對(duì)中式別墅的理念升華，同時(shí)亦含有“中堂〞之意。引伸出“TOWN〞的概念那么可以把工程的開展和小站新城的開展整合在一起。【御瀾堂】別墅營銷策略定位營銷策略106席新中式庭院，600年脈絡(luò)傳承，天津城市的淮軍印記，小站百年北洋傳統(tǒng)，無不印證著文化融合和求新的特征。傳承，融合，符合新時(shí)代中國人更自信，更開明的精神狀態(tài)。練兵園的歷史可以升華為“修身、齊家、治國、平天下〞的儒家傳統(tǒng)思想，北洋的內(nèi)涵也是在中西之間的取舍中探索求新，因此，“文化浸潤(rùn)，自由求新〞的人文特征，可以實(shí)現(xiàn)練兵園特殊的歷史背景與目標(biāo)客群的精神特征最好的銜接。客戶借鑒市場(chǎng)解析天嘉湖主力戶型套數(shù)價(jià)格聯(lián)排、雙拼180-240125套左右8000-8300元/平米獨(dú)棟280-390（獨(dú)棟）280-310（比較集中）180余套12000-13000元/套獨(dú)棟自然資源支撐---工程毗鄰天嘉湖，7.05平方公里水域；工程生態(tài)環(huán)境、自然景觀優(yōu)越?！跻黄诳蛻艚M本錢地客戶比重大于區(qū)域外客戶；隨著星耀的進(jìn)入，區(qū)域外客戶比例大幅增加?！跚捌诳蛻艏杏诮蚰媳镜仨敿鈱樱熬植看蟾蹍^(qū)域客戶。注：鑒于參考工程缺乏；星耀五洲未開盤，天山工程與本案產(chǎn)品差異較大；故把研究重點(diǎn)放在天嘉湖工程。借鑒點(diǎn)：客戶范圍逐步擴(kuò)大；津南本地客戶為工程前期重點(diǎn)成交客戶；區(qū)域整體的認(rèn)知水平需要大型開發(fā)商或大型事件才能形成有效拉動(dòng)。天嘉湖客戶定位定位系統(tǒng)地緣關(guān)系客戶交通關(guān)系客戶產(chǎn)業(yè)關(guān)系客戶特定圈層客戶小站鎮(zhèn)居民津南區(qū)客戶大港區(qū)客戶市區(qū)客戶濱?？蛻艄I(yè)園客戶臨港工業(yè)區(qū)客戶外籍、海歸文化人士升級(jí)改善需求遷入追慕客戶定位定位系統(tǒng)別墅客戶泛地緣型客戶大港區(qū)，距離較近，交通便捷關(guān)鍵詞：文化產(chǎn)業(yè)交通地緣特性：對(duì)于中式別墅的認(rèn)同與向往津南大港市區(qū)濱海交通牽引、文化追慕天津市區(qū)為代表的全市范疇。1小時(shí)生活圈，遠(yuǎn)郊第二居所產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型客戶開發(fā)區(qū)、塘沽、臨港工業(yè)區(qū)、葛沽、小站工業(yè)園等。生活配套需求地緣型客戶〔小站、咸水沽、八里臺(tái)鎮(zhèn)、大港、葛沽鎮(zhèn)〕客戶定位定位系統(tǒng)別墅客戶成交客戶分類客戶特征與心理狀態(tài)私營業(yè)主由于工作原因與當(dāng)?shù)赜兄Ыz萬縷的聯(lián)系；追慕中式產(chǎn)品，同時(shí)方便工作與生活。設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個(gè)性，對(duì)特立獨(dú)行的新鮮事物會(huì)強(qiáng)烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很好的的融合。公司老板或大型公司的高級(jí)管理人員客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對(duì)中式文化與住宅有一定的情結(jié)。歸國華僑客戶長(zhǎng)年在國外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)中國的傳統(tǒng)文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。外籍企業(yè)的高級(jí)管理人員（外籍人士）這部分客戶收入很高，中國文化對(duì)他們吸引力很強(qiáng)，他們喜愛中國傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅時(shí)，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租住形式為主。投資客戶專業(yè)投資客戶，市場(chǎng)洞察力較強(qiáng)，手中有較多的流動(dòng)資金，看好中式住宅的租賃市場(chǎng)。策略目標(biāo)營銷策略目標(biāo)1、小站區(qū)域在天津認(rèn)知度不高。2、工程周邊無強(qiáng)勢(shì)自然資源。3、與星耀工程直接競(jìng)爭(zhēng)。4、利海品牌在天津市場(chǎng)空白。工程穩(wěn)健銷售；開發(fā)商品牌建立營銷關(guān)鍵點(diǎn)：策略分解營銷策略核心策略1、小站區(qū)域在天津認(rèn)知度不高。2、工程周邊無強(qiáng)勢(shì)自然資源。借助政府外力，協(xié)力炒作片區(qū)，提升區(qū)域價(jià)值。借助小站文化與中式建筑，彌補(bǔ)自然資源缺乏的劣勢(shì)，著力打造文化資源。依托小站練兵園，區(qū)域?yàn)橄龋煌怀鲋惺教赜薪ㄖ?。引進(jìn)利海會(huì)，同時(shí)通過產(chǎn)品影響力的提升；提升品牌價(jià)值。3、與星耀工程直接競(jìng)爭(zhēng)。4、利海品牌在天津空白。策略分解營銷策略1、借勢(shì)策略

沒有比政府的宣傳更有效政府的宣傳，無論是報(bào)紙的還是電視的或者是活動(dòng)的，它的覆蓋面它的有效性它的引導(dǎo)性，我們?yōu)楹尾焕谜倪@個(gè)低額的宣傳手段去為我們而效勞呢？津南打造小站文化，建立小站文化旅游景點(diǎn)；工程應(yīng)順應(yīng)政府大勢(shì)，與政府節(jié)奏同步。策略分解營銷策略單純依靠政府過于被動(dòng)，我們應(yīng)該如何主動(dòng)出擊？2、公關(guān)策略先公關(guān)后廣告；制造新聞話題，突出區(qū)域文化及中式風(fēng)格。策略分解營銷策略別墅產(chǎn)品核心價(jià)值：■中式徽派建筑■小站文化內(nèi)涵■品牌品質(zhì)價(jià)值第一階段08年8-11月第二階段08年12月-09年3月小站文化炒作中式風(fēng)格炒作品牌炒作攝制中國小站文化短片小站文化軟文持續(xù)的新聞話題參與公共活動(dòng)、利海會(huì)的建立；商業(yè)冠名活動(dòng)；客戶通訊引導(dǎo)公眾視野區(qū)域風(fēng)格工程體驗(yàn)式居住自駕游活動(dòng)拓展名人效應(yīng)第三階段09年3月-09年6月突出產(chǎn)品、帶動(dòng)區(qū)域人氣會(huì)展策略分解營銷策略通過軟文形式，指出08年中式元素?zé)o處不在，提出中式建筑在網(wǎng)站展開對(duì)于中式建筑的探討策略分解營銷策略配合市場(chǎng)現(xiàn)有中式建筑工程，通過標(biāo)題“當(dāng)歐式遭遇中式〞為話題；形成熱點(diǎn)PK名人效應(yīng)營銷策略中國文化名人，深刻探討傳統(tǒng)文化，引起對(duì)中式文化共鳴。策略分解營銷策略為小站兵營剪彩利海高層網(wǎng)上談小站文化，中式建筑渠道配合軟文新聞短信中原資源新聞公關(guān)策略分解營銷策略利海會(huì)個(gè)人會(huì)員招募企業(yè)會(huì)員招募商家招募積分優(yōu)惠方案客戶通訊軟文新聞短信中原資源利海會(huì)作為品牌宣傳和工程儲(chǔ)客的重要平臺(tái)，從工程預(yù)熱即開始啟動(dòng)作用渠道引進(jìn)利海會(huì)車友會(huì)、拓展?fàn)I銷策略配合小站練兵園具有的特色，建立拓展培訓(xùn)基地；其活動(dòng)內(nèi)容與小站練兵園能夠完好的契合；同時(shí)，增加區(qū)域的認(rèn)知程度。與車友會(huì)聯(lián)手，以津南幾大旅游產(chǎn)業(yè)地為旅游路線，增加區(qū)域外客戶的體驗(yàn)性，更好的提升區(qū)域的知名度。同時(shí)，車友會(huì)客戶也是潛在客戶之一。新聞發(fā)布會(huì)營銷策略新聞發(fā)布會(huì)：開盤前新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)各路媒體參加，推廣本案產(chǎn)品特征，造成市場(chǎng)影響力，為開盤做好推廣鋪墊；目的：圈內(nèi)傳播更具影響力，以權(quán)威的認(rèn)可度引導(dǎo)市場(chǎng)受眾的口碑傳播；會(huì)展功能營銷策略練兵園功能豐富，結(jié)合小站中式的傳統(tǒng)文化，組織國畫書畫展、中國傳統(tǒng)工藝品展覽等；帶動(dòng)區(qū)域認(rèn)知程度。體驗(yàn)式居住營銷策略裝修局部產(chǎn)品邀請(qǐng)意向客戶；體驗(yàn)庭院高附加值設(shè)計(jì)及雙車庫；引導(dǎo)客戶切身感受。策略分解營銷策略3、特色渠道策略分解營銷策略中原客戶資源天津中原豐富的客戶資源：天津中原已成功地操作了：朗鉅、白樓世嘉、俊城淺水灣、汐岸國際、米蘭世紀(jì)、富頓廣場(chǎng)等各種類型的高檔物業(yè)，積累了豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)；其中朗鉅、白樓世嘉、汐岸國際等工程客戶均為高端客戶，可為工程提供強(qiáng)大的潛在客戶。利用中原強(qiáng)大的平臺(tái)，將發(fā)揮更大的客戶資源的價(jià)值。策略分解營銷策略一、二手聯(lián)動(dòng)注：合作金地工程，中原客戶成交穩(wěn)定在20-30套/月

雙外展場(chǎng)啟用策略分解營銷策略 1、市內(nèi)外展場(chǎng)〔時(shí)代奧城〕 啟用時(shí)間：09年5月 理由：外籍人士聚集地、周邊檔次較高目的：鎖定市內(nèi)客戶，積累客戶 使用期：長(zhǎng)期2、大港金街外展場(chǎng)啟用時(shí)間：09年3月目的：挖掘交通拉動(dòng)型客戶客戶覆蓋：大港客戶使用期：長(zhǎng)期，到工程未盤

策略分解營銷策略4、展示策略“戶外圍擋樓處看房動(dòng)線示范區(qū)〞和推廣主線“五點(diǎn)一線〞全面闡釋中式居住文化和精神理念策略分解營銷策略地界包裝：現(xiàn)場(chǎng)圍檔樣板間C-N；B-N；B-S1234城市界面：導(dǎo)視系統(tǒng)主入口/精神堡壘主題示范區(qū)銷售中心示范區(qū)景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)售樓處B-NC-NB-S地界包裝示范區(qū)精神堡壘展示/導(dǎo)視系統(tǒng)策略分解營銷策略主干道圍擋、大牌：目的：截流市區(qū)、大港客戶工程展示通道：與兵營互動(dòng)，利用兵營吸引來的到訪客戶，最大限度展示工程，增強(qiáng)工程關(guān)注度市區(qū)方向大港方向工程展示通道通過街區(qū)包裝、導(dǎo)視系統(tǒng)等運(yùn)用，形成良好展示作用，最大限度提升工程關(guān)注度城市界面/導(dǎo)視系統(tǒng)策略分解營銷策略入口/精神堡壘徽派建筑的典型元素-馬頭墻來闡釋策略分解營銷策略工地圍擋策略分解營銷策略開發(fā)商品牌、工程規(guī)劃、徽派建筑風(fēng)格、園林、建筑細(xì)節(jié)、庭院式生活等等展示通道策略分解營銷策略徽派建筑外檐與極具現(xiàn)代感的大面積玻璃結(jié)合銷售中心策略分解營銷策略洽談區(qū)古典風(fēng)格與現(xiàn)代設(shè)計(jì)的結(jié)合。玻璃、藤椅……..展示墻輕紗、古瓷、墻上古典風(fēng)格的工程宣傳畫休息區(qū)中國大紅元素的運(yùn)用洽談區(qū)簡(jiǎn)潔的室內(nèi)設(shè)計(jì)，通過玻璃，室內(nèi)與室外空間融為一體銷售中心內(nèi)部設(shè)計(jì)策略分解營銷策略銷售中心樣板間樣板間樣板間停車場(chǎng)停車場(chǎng)原規(guī)劃中央水系選擇依據(jù)：工程主力戶型集中布局，便于展示銷售動(dòng)線組織選擇C-N、B-N、B-S三種戶型做實(shí)樓樣板間示范區(qū)/樣板間策略分解營銷策略示范區(qū)/引導(dǎo)系統(tǒng)策略分解營銷策略示范園林：中國古典園林：亭、廊、門等元素的充分展現(xiàn)極具徽派特色的樓閣、牌匾、燈飾、木雕等元素在示范區(qū)的展現(xiàn)，為工程徽派文化提供具象支撐。主題示范區(qū)策略分解營銷策略中式低調(diào)奢華樣板間裝修策略分解營銷策略結(jié)構(gòu)剖示實(shí)物展示高科技系統(tǒng)實(shí)物展示工程樣板間策略分解營銷策略中國卷軸的運(yùn)用在奧運(yùn)開幕式之后，卷軸成為具有中國特色的一個(gè)典型代表。更有歷史內(nèi)涵又迎合現(xiàn)代昭示。水墨寫意山水畫技法在物料設(shè)計(jì)中的運(yùn)用，將文化和中式淋漓盡致。物料風(fēng)格策略分解營銷策略沙盤制作中運(yùn)用實(shí)木材質(zhì)，盡顯中式別墅高貴品質(zhì)。沙盤內(nèi)小品等細(xì)部的精雕細(xì)琢表達(dá)工程對(duì)細(xì)節(jié)的注重。主體建筑與背景綠色的協(xié)調(diào)特色沙盤策略分解營銷策略5、活動(dòng)、開盤開盤活動(dòng)營銷策略開盤活動(dòng)以突出中國文化特色的廟會(huì)開場(chǎng)作為吸引點(diǎn)，到達(dá)熱鬧的開盤場(chǎng)景，渲染熱銷的現(xiàn)場(chǎng)氣氛；開盤期間每天以不同的主題活動(dòng)吸引客戶參與；活動(dòng)對(duì)象：認(rèn)購客戶、意向客戶開盤認(rèn)購營銷策略活動(dòng)形式：

不以大活動(dòng)為主，認(rèn)購當(dāng)天為到訪客戶準(zhǔn)備茶點(diǎn)、飲料，提供輕松的賣場(chǎng)氣氛，有助于認(rèn)購；活動(dòng)說明：

售樓處賣場(chǎng)氣氛的營造，造成認(rèn)購輕松、愉悅的氣氛；農(nóng)業(yè)示范園營銷策略活動(dòng)目的： 結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)示范區(qū)特點(diǎn)，組織準(zhǔn)客戶、意向客戶、業(yè)主生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗(yàn)活動(dòng)，；感受區(qū)域的良好生態(tài)環(huán)境?；顒?dòng)說明： 種植柿子樹、蘋果樹、組織采摘；形成良好的氣氛，從而加強(qiáng)對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度。策略分解營銷策略推廣費(fèi)總銷售額2%計(jì)，約700萬費(fèi)用包括類別具體內(nèi)容涉及預(yù)算(萬元)比例媒體推廣費(fèi)用（203萬）29%

報(bào)紙?zhí)旖蛉請(qǐng)?bào)、今晚報(bào)7010%網(wǎng)絡(luò)搜房/焦點(diǎn)房網(wǎng)/網(wǎng)站制作以及廣告發(fā)布新聞宣傳213%戶外廣告小站通往大港、津南路牌8412%小眾媒體/短信短信、直投/高檔酒店等284%活動(dòng)推廣費(fèi)用（231萬）33%

項(xiàng)目區(qū)域炒作活動(dòng)借勢(shì)小站練兵園，進(jìn)行宣傳推廣355%項(xiàng)目徽派風(fēng)格炒作借勢(shì)小站整體徽式風(fēng)格，進(jìn)行炒作426%品牌推廣活動(dòng)樹立公司品牌及項(xiàng)目品牌355%客戶互動(dòng)活動(dòng)項(xiàng)目分階段鑒賞會(huì)、體驗(yàn)活動(dòng)/利海會(huì)客戶維系213%外展場(chǎng)使用拓展客戶資源/項(xiàng)目展示9814%銷售物料費(fèi)用（21萬）3%樓書/折頁/海報(bào)樓書/折頁/戶型單張/手提袋等（少而精）213%現(xiàn)場(chǎng)包裝（175）25%銷售中心模型/洽談桌椅/吧臺(tái)/展板等14721%銷售通路及樣板示范區(qū)導(dǎo)示牌/現(xiàn)場(chǎng)圍墻/綠化/景觀284%廣告公司費(fèi)用（70萬）10%設(shè)計(jì)制作費(fèi)用4萬/月7010%市場(chǎng)比較法說明：第一步：選取參照系，選取市場(chǎng)中可比工程為參照系。第二步：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析，基于地段、周邊景觀、人文資源、產(chǎn)品創(chuàng)新、工程規(guī)模、品牌等原那么選取以下已售樓盤打分并確定權(quán)重第三步：計(jì)算靜態(tài)價(jià)格，建立比準(zhǔn)價(jià)格體系后得到市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格第四步：計(jì)算動(dòng)態(tài)價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)，計(jì)算工程動(dòng)態(tài)價(jià)格工程定價(jià)基于本案的特殊性，在本案的定價(jià)中，主要采用市場(chǎng)比較法來進(jìn)行工程定價(jià)?；诠こ坍a(chǎn)品類型、所處區(qū)域、推售節(jié)點(diǎn)等因素，選擇天山水榭花都、天嘉湖、星耀五洲、京津新城、團(tuán)泊庭院三個(gè)工程為本案定價(jià)主要參照系。第一步：選取參照系工程定價(jià)第二步：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析第三步：靜態(tài)價(jià)格計(jì)算本工程住宅靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格為：8624元/m2

地段（15）景觀資源（20）人文資源（15）產(chǎn)品創(chuàng)新性（20）項(xiàng)目規(guī)模（10）配套（10）項(xiàng)目品牌（10）總分比準(zhǔn)系數(shù)天山水榭花都10131012855630.95天嘉湖1215612866650.98星耀五洲121871510107771.17團(tuán)泊庭院1216514966671.02京津新城8158151068701.06本項(xiàng)目10131218535661樓盤名稱參考價(jià)格(元/M2)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價(jià)(元/M2)權(quán)重值天山水榭花都64000.95670525%天嘉湖83000.98846920%星耀五洲105001.17897435%團(tuán)泊庭院110001.021078410%京津新城110001.061037710%本項(xiàng)目8624

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100%本工程住宅動(dòng)態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格為：9486元/m2考慮到：天津房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體成上漲趨勢(shì)，目前市場(chǎng)處于低潮，觀望情緒比較強(qiáng)烈，短期內(nèi)價(jià)格平穩(wěn)；長(zhǎng)期價(jià)格看漲。工程呈現(xiàn)后價(jià)值會(huì)逐步提高工程所在的小站鎮(zhèn)練兵園的文化價(jià)值會(huì)得到更大的認(rèn)可天津房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年均增幅為9%-15%；別墅漲幅比例10%以上天津商品住宅歷年供給及成交情況〔2003-2007〕數(shù)據(jù)來源：天津市房管局工程定價(jià)第四步：動(dòng)態(tài)價(jià)格計(jì)算因此，綜合考慮，采用動(dòng)態(tài)價(jià)格作為工程入市均價(jià)，即9000元/㎡。工程別墅局部全盤均價(jià)：10000元/㎡。工程定價(jià)總結(jié)策略分解營銷策略推售節(jié)奏第一階段：推出南向50棟別墅〔價(jià)值最好的樓王和14#留到第三階段開售〕第二階段：推出工程北邊其余產(chǎn)品以及工程景觀核心2套樓王產(chǎn)品。分三個(gè)階段推售第一階段推售原那么：1、順應(yīng)工程工程節(jié)點(diǎn)，從南向北推售2、產(chǎn)品價(jià)值最高的別墅適當(dāng)留到工程整體呈現(xiàn)、整個(gè)小站區(qū)域得到廣泛認(rèn)可時(shí)予以推出3、產(chǎn)品推售粗略分為兩個(gè)階段第二階段策略分解營銷策略推售分期依據(jù)其開發(fā)，由南向北；前期推南向50余套，09年03月09年06月預(yù)熱期階段第一階段開盤第一階段持銷第二階段時(shí)間段09.0609.07——09.1009.11——09.12時(shí)間1個(gè)月4個(gè)月2個(gè)月銷售目標(biāo)（套）355021全盤預(yù)計(jì)銷售周期：7個(gè)月第一階段開盤第一階段持銷第二階段09年07月09年10月09年11月09年12月工程導(dǎo)入08年11月營銷組織總控圖營銷節(jié)點(diǎn)08年11月12月09.012月3月4月5月6月

7月8月9月10月

11月12月整體形象鋪墊期起勢(shì)蓄客期第一階段強(qiáng)銷期示范區(qū)+樣板間開放第二階段宣傳推廣銷售目標(biāo)關(guān)鍵工作1、銷售人員培訓(xùn)到位2、全盤工作統(tǒng)籌安排3、區(qū)域、徽派炒作1、示范區(qū)開放籌備2、價(jià)格摸查和價(jià)格表制作3、開盤選房方案確定籌備1、開盤活動(dòng)的落實(shí)跟進(jìn)2、價(jià)格及策略調(diào)整工程節(jié)點(diǎn)銷售階段樓處開工5月樓處投入使用預(yù)計(jì)09年6月開盤，開盤銷售20%，10年2月銷售50%，10年9月清盤，銷售期7個(gè)月外圍擋售樓處進(jìn)場(chǎng)圍墻/戶外/導(dǎo)視/活動(dòng)外展/報(bào)媒/活動(dòng)/直郵/網(wǎng)絡(luò)/電臺(tái)/戶外活動(dòng)/外展/戶外/報(bào)紙活動(dòng)組織08.11炒作小站09.2炒作工程徽派特色09.6開盤活動(dòng)09.3進(jìn)入大港金街設(shè)常駐外展場(chǎng)09.5年市區(qū)時(shí)代奧城外展設(shè)置09.4炒作品牌09.7產(chǎn)品品鑒會(huì)持續(xù)的客戶活動(dòng)銷售人員培訓(xùn)高效培訓(xùn)提高員工素質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員標(biāo)準(zhǔn)化管理：銷售標(biāo)準(zhǔn)根本站姿：身體站正、背要挺直，臉向前方，下顎微向內(nèi)收；胸部挺直，不可駝背，左右兩肩要平，放松肩部?jī)墒肿匀毁N身，指尖放松，五指自然合攏；收縮小腹，重心放在肚臍附近，膝蓋放松，兩肩并攏腳跟合攏，腳尖呈V字型，45度角張開，全身重心放在腳拇指附近；面帶親切、優(yōu)雅的笑容儀容儀表:女性銷售員：著制服，儀容整潔，頭發(fā)梳理整齊。胸牌要掛正，化淡妝，用清淡氣味的香水，不留長(zhǎng)指甲、不涂有色的指甲油，不佩戴首飾〔搭配著裝的首飾除外〕，穿中跟以下深色皮鞋，并保持鞋面一塵不染。不穿松糕鞋。保持口腔無異味〔可使用液體香口噴劑〕男性銷售員：著制服，儀容整潔，頭發(fā)梳理整齊、不留長(zhǎng)發(fā)、不蓄胡子。胸牌要掛正，穿深色皮鞋，并保持鞋面一塵不染。不許著白色襪子或運(yùn)動(dòng)襪。保持口腔無異味〔可使用液體香口噴劑〕。現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)接待，提高成交率人員標(biāo)準(zhǔn)化管理：

接待客戶的五個(gè)步驟及其應(yīng)對(duì)服務(wù)的過程完成，一直要等到顧客完全離去，千萬不可顧客成交后就冷漠，或顧客不成交就流露出不禮貌的態(tài)度。顧客離去，距離自己三步后，禮儀鞠躬，并視情況使用禮貌語言。謝謝！歡迎您常來看看。請(qǐng)慢走這是您的物品，請(qǐng)注意拿好歡迎帶您的朋友來看看誠心服務(wù)交易完成，顧客離去認(rèn)真傾聽，不時(shí)點(diǎn)頭，滿足顧客的表現(xiàn)欲。引導(dǎo)顧客完成付款手續(xù)。您閱歷豐富，見解獨(dú)到，使我學(xué)到了很多知識(shí),您說得很好，對(duì)我的工作很有啟發(fā)，謝謝您的指點(diǎn)。委婉地稱贊顧客顧客決定購買或發(fā)表見解時(shí)介紹產(chǎn)品或提供咨詢，要求熱情有禮，口齒清晰，語氣委婉，不論顧客提什么樣的問題和要求，都不允許表情冷漠、答非所問。帶領(lǐng)顧客參觀樣板房時(shí)，應(yīng)主動(dòng)配合，開門、開燈、操作電梯等事需要配合使用禮儀動(dòng)作。使用親切、簡(jiǎn)潔的語言向顧客介紹所關(guān)注的戶型。使用語言應(yīng)準(zhǔn)確簡(jiǎn)短，通俗易懂，切忌使用似是而非和言過其實(shí)的語言，更不能使用強(qiáng)加于人的語言。介紹周邊配套戶型價(jià)格付款方式會(huì)所等顧客對(duì)項(xiàng)目關(guān)注時(shí)或主動(dòng)咨詢時(shí)分析和注意顧客表情，適當(dāng)使用禮貌語言，并配以輕柔的禮儀手勢(shì)予以引導(dǎo)。在顧客注意的目光中靠近顧客，千萬不可從后面突然說話，說話時(shí)必須在顧客已經(jīng)注意到自己的時(shí)候。您好！需要幫您解釋一下嗎？您需要哪種戶型？那里有模型，我?guī)ァＲ龑?dǎo)接近顧客進(jìn)場(chǎng)后參觀模型，看展板面向顧客微笑，身體呈15度鞠躬示禮。如銷售人員正在工作，則面向顧客微笑示禮（招呼）后，再繼續(xù)工作，同時(shí)用余光關(guān)注顧客。您好！歡迎光臨！XX（節(jié)日）快樂！微笑示禮顧客進(jìn)入營銷中心配合動(dòng)作使用語言步驟時(shí)機(jī)現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)接待，提高成交率人員標(biāo)準(zhǔn)化管理：銷售標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備按時(shí)開放營銷中心及示范單位時(shí)時(shí)留心營銷中心的整齊及整潔等待在固定的位置上〔門口，模型邊，接待臺(tái)〕等待客戶不可因疲憊而忽略客人的訊號(hào)賣場(chǎng)內(nèi)無人的時(shí)候，不要出現(xiàn)所有人都坐在接待臺(tái)前的現(xiàn)象。接待以開朗的語音問候應(yīng)酬，以微笑接近顧客在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)招呼不同的顧客?，F(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)管理，到達(dá)執(zhí)行力管理流程制度現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)管理，到達(dá)執(zhí)行力行政管理制度現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)管理，到達(dá)執(zhí)行力4二期高層產(chǎn)品定位和商業(yè)定位、業(yè)態(tài)選擇二期產(chǎn)品定位津南區(qū)市場(chǎng)解析2007年市場(chǎng)整體活潑的大勢(shì)下，津南區(qū)土地市場(chǎng)交易也到達(dá)頂峰，大宗土地紛紛成功出讓。隨著2021年市場(chǎng)的急轉(zhuǎn)直下，土地市場(chǎng)也漸歸于平靜。近兩年，天津市土地出讓已經(jīng)逐步過渡到城區(qū)外圍，尤其是居住用地多集中于環(huán)城四區(qū)，相應(yīng)帶動(dòng)了居住人口的外遷，同時(shí)也帶動(dòng)了環(huán)城區(qū)域的產(chǎn)業(yè)開展。津南區(qū)市場(chǎng)解析津南區(qū)成交土地中根本以居住用地為主，同時(shí)由于人口的不斷遷入，更多居住用地在出讓時(shí)規(guī)劃了一定比例的商業(yè)配套。津南區(qū)土地出讓的樓面價(jià)格在2007至2021兩年間的差異到達(dá)了驚人的地步，土地市場(chǎng)已經(jīng)快速回歸理性。津南區(qū)市場(chǎng)解析小站鎮(zhèn)的土地價(jià)格也同樣受到近期房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，2021年土地價(jià)格快速回落，這也將影響到未來住宅產(chǎn)品上市的價(jià)格，進(jìn)而影響到購房者對(duì)后市的心理預(yù)期。2021年小站鎮(zhèn)土地交易活潑，截至到8月份津南區(qū)成交的土地幾乎全部坐落于小站鎮(zhèn)，且這些土地全部為包含居住性質(zhì)的用地。再來的兩到三年內(nèi)，小站鎮(zhèn)的住宅供給將大幅增加。津南區(qū)市場(chǎng)解析08上半年市場(chǎng)放量明顯，供給量充足■05、06年供給量和新增供給量根本穩(wěn)定■07年新增供給量有所增加，供給量有所下降■08年上半年放量明顯，供給量充足津南區(qū)市場(chǎng)解析成交量、成交價(jià)格僅次于西青區(qū)■津南區(qū)成交量略高于北辰、東麗兩區(qū)，與西青區(qū)還有一定差距■津南區(qū)成交價(jià)格明顯高于北辰、東麗兩區(qū)，略低于西青區(qū)津南區(qū)市場(chǎng)解析05、06年商品房成交量根本穩(wěn)定，07年有小幅下降，但別墅成交量有所增加，08年上半年成交量萎縮明顯。商品房成交均價(jià)根本保持持續(xù)穩(wěn)步上漲，08年上半年漲幅較明顯，但別墅均價(jià)卻略有微降。成交萎縮，普通住宅均價(jià)漲幅明顯15%25%津南區(qū)市場(chǎng)解析多層向高層過渡，多層仍受青睞多層產(chǎn)品的新增供給量逐漸減少，高層產(chǎn)品07年開始出現(xiàn)，但08年上半年已成為新增供給的主角。多層產(chǎn)品始終是成交的主力，逐漸供不應(yīng)求，高層產(chǎn)品那么呈現(xiàn)供大于求的局面。津南區(qū)市場(chǎng)解析從面積區(qū)間看，新增供給從原來的60-180平米均有涉及，逐漸兩極分化，60-100平米產(chǎn)品成為主力，而120-180平米產(chǎn)品成為次主力。從成交來看，60-100平米一度是成交的主力，隨后逐漸轉(zhuǎn)向偏大戶型，而目前60-100平米和120-180平米成為需求的的主力。供需的主力均兩極分化，集中60-100和120-180平米津南區(qū)市場(chǎng)解析3.62萬平米102.76萬平米137.22萬平米122.61萬平米626萬平米根據(jù)最近土地出讓相關(guān)指標(biāo)可知，區(qū)域未來幾年內(nèi)供給量到達(dá)了992.21萬平米，接近天津一年的銷售面積周邊區(qū)域供應(yīng)特點(diǎn)普通住宅區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商總建面產(chǎn)品形態(tài)容積率在售均價(jià)雙港天津富力桃園鴻富房地產(chǎn)41.6萬㎡高層（24-28層）2.537200元/㎡領(lǐng)世深白紅磊房地產(chǎn)22萬㎡高層（18、24層）27100元/㎡金地格林世界金地集團(tuán)53萬㎡洋房、小高層1.46000-7000元/㎡咸水沽米蘭陽光三期米蘭集團(tuán)52萬

8棟9-11層小高層1.776200-6500元/㎡景明花園景明房地產(chǎn)11層、12層5600元/㎡八里臺(tái)星耀五洲星耀集團(tuán)260萬別墅、洋房、小高層、高層0.35高層6000-9000元/㎡北閘口御和新苑迪源、河北地產(chǎn)12棟6層洋房3400-3900元/㎡大港泰達(dá)港灣泰達(dá)6.2萬2棟洋房、11棟小高1.55300元/㎡周邊區(qū)域供應(yīng)特點(diǎn)普通住宅津南、大港主要商品房?jī)r(jià)格集中于5500-6000元；小站、北閘口銷售價(jià)格為整體區(qū)域低點(diǎn)；區(qū)域性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。雙港靠近市區(qū)，區(qū)域內(nèi)供給量很大，市場(chǎng)認(rèn)可度高。對(duì)本案的市區(qū)客戶形成截流。價(jià)格在5500-7000之間八里臺(tái)鎮(zhèn)區(qū)目前無商品房供給，政府示范鎮(zhèn)工程建設(shè)有大量小產(chǎn)權(quán)房。星耀五洲體量大，未來將形本錢案的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)。咸水沽目前在售工程主要有米蘭陽光三期等。新房市場(chǎng)供給量不大。新房均價(jià)在5600-6500之間。二手房?jī)r(jià)格區(qū)間在3000-6000之間大港北閘口工業(yè)區(qū)旁有新房供給。均價(jià)在3700左右大港緊鄰小站。目前新房市場(chǎng)供給充足，產(chǎn)品價(jià)格在5300左右。區(qū)域內(nèi)小高產(chǎn)品還在市場(chǎng)導(dǎo)入期。小站新城市場(chǎng)解析新城區(qū)工業(yè)園區(qū)域界定：由于小站整體體量較小，輻射范圍有限，研究界定工程范圍周邊3-5公里?！鯑|至月牙河□西至雙橋河□北至塘津高速□南至葛萬公路老城區(qū)小站整體以練兵園為分界；兵營西南為老舊城區(qū)，兵營東北為新城區(qū)；以兵營周圍為核心高端區(qū)域?；剡w區(qū)高檔住區(qū)小站練兵園小站新城市場(chǎng)解析概況代表項(xiàng)目沿中山路兩側(cè)，為傳統(tǒng)居住區(qū)發(fā)源地村民自建平房，及少量多層建筑。依縱向橫穿小站區(qū)域公路而建；現(xiàn)其區(qū)域商業(yè)等配套成熟、齊全但檔次均偏低。福馨公寓多層建筑，房齡10年以上?！鰝鹘y(tǒng)居住區(qū)以平房及老舊樓房為主，區(qū)域內(nèi)配套齊全但檔次均不高；■傳統(tǒng)居住區(qū)無再售及潛在工程。老城區(qū)新城區(qū)區(qū)域由回遷區(qū)及商品房?jī)删植拷M成。回遷區(qū)物業(yè)雖均為新房，但建筑品質(zhì)不高；區(qū)域內(nèi)僅天山產(chǎn)品品質(zhì)較高；成為區(qū)域住宅最高品質(zhì)區(qū)域。回遷區(qū)：客戶-主要為周邊生產(chǎn)大隊(duì)的拆遷戶；對(duì)于區(qū)域敏感度不高，無濃厚的故土情結(jié)。物業(yè)產(chǎn)品-區(qū)域內(nèi)均為新建徽派風(fēng)格的低于4層多層產(chǎn)品，建筑品質(zhì)不高；白墻、灰瓦，區(qū)域建筑風(fēng)格整體性相當(dāng)一致，中式氣息濃厚。商品房〔售價(jià)4500元/平米洋房6300元/平米別墅〕目前區(qū)域僅天山與本案兩工程；天山工程涵蓋較廣，包容疊拼、洋房、高層產(chǎn)品；產(chǎn)品風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主體?，F(xiàn)有客戶以區(qū)域外客戶為主體；市內(nèi)客戶稀少。小站鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅檔次不高，商品房供給缺乏，僅天山與本案。小站新城市場(chǎng)解析二手房房屋中介〔中山路中介〕：項(xiàng)目距離舊城區(qū)距離面積（平米）總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/平米）房屋性質(zhì)福馨公寓傳統(tǒng)居住區(qū)110444000小產(chǎn)權(quán)幸福公寓傳統(tǒng)居住區(qū)邊緣7627.53600小產(chǎn)權(quán)幸福公寓傳統(tǒng)居住區(qū)邊緣86303480小產(chǎn)權(quán)龍居園小站鎮(zhèn)邊緣85303280商品房金水園、金溪園新城區(qū)8823.52680小產(chǎn)權(quán)與舊城區(qū)距離物業(yè)單價(jià)距離舊城區(qū)距離越遠(yuǎn)，物業(yè)單價(jià)越低；目前小站市場(chǎng)〔針對(duì)于當(dāng)?shù)乜蛻簟?，以舊城區(qū)為核心價(jià)值區(qū)域，地域價(jià)值向外逐步遞減。區(qū)域內(nèi)原有客戶對(duì)故土情結(jié)嚴(yán)重；對(duì)規(guī)劃新區(qū)域購置熱度不高。本地客戶對(duì)新區(qū)域具有認(rèn)可度，但仍難以完全拋開傳統(tǒng)“一畝三分地〞的觀念；對(duì)新區(qū)域購置熱情不高。中山路中介趙女士：小站二手房市場(chǎng)，舊城區(qū)房子比較老、產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后；但售價(jià)卻高于周邊其他所有區(qū)域。本地客戶具有濃厚的故土情結(jié)，置業(yè)均在舊城區(qū)內(nèi)部；新城區(qū)絕大多數(shù)均為區(qū)域外客戶購置。同時(shí)，從價(jià)格上，越靠近舊城區(qū)的物業(yè)單價(jià)越高。同時(shí)，趙女士還表示，區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)于練兵園地段具有一定的認(rèn)可度，但覺得天山工程產(chǎn)品性價(jià)比不夠?？蛻舳ㄎ欢ㄎ幌到y(tǒng)高層客戶泛地緣型客戶大港區(qū)，距離較近，交通便捷關(guān)鍵詞：拆遷改善產(chǎn)業(yè)交通特性：改善性需求對(duì)產(chǎn)品的要求較高，同時(shí)苛求性價(jià)比津南大港市區(qū)濱海交通牽引、性價(jià)比市區(qū)和小站的價(jià)格勢(shì)能差驅(qū)動(dòng)，同時(shí)小站的環(huán)境和開展勢(shì)頭利好地緣型客戶〔小站、咸水沽、八里臺(tái)鎮(zhèn)、大港、葛沽鎮(zhèn)〕產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型客戶開發(fā)區(qū)、塘沽、臨港工業(yè)區(qū)、葛沽、小站工業(yè)園、小站專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)生活配套需求客戶定位定位系統(tǒng)高層客戶成交客戶分類客戶特征與心理狀態(tài)主力成交客戶小站改善客戶本地公務(wù)員、教師、醫(yī)生