小區(qū)誰管理制度

小區(qū)誰管理制度?一、總則（一）目的為了營造安全、整潔、舒適、文明的小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范小區(qū)管理行為，維護(hù)小區(qū)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于[小區(qū)名稱]內(nèi)的全體業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)管理公司工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對(duì)全體業(yè)主和使用人一視同仁，公平對(duì)待各項(xiàng)管理事務(wù)，確保管理行為公正合理。4.公開透明原則：管理規(guī)定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等信息向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。二、小區(qū)業(yè)主及使用人管理（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有對(duì)專有部分的所有權(quán)，以及對(duì)共有部分的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）物業(yè)使用人權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍內(nèi)使用物業(yè)。接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)。2.義務(wù)遵守本小區(qū)的各項(xiàng)管理制度。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作。按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?；I集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。會(huì)議形式與召集：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。2.業(yè)主委員會(huì)組成與任期：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。三、小區(qū)物業(yè)管理制度（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備管理對(duì)房屋建筑主體及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查、養(yǎng)護(hù)和維修，確保其正常使用。制定房屋維修計(jì)劃，及時(shí)處理業(yè)主報(bào)修的房屋問題。對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路、路燈、景觀等公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和管理。2.環(huán)境衛(wèi)生管理定期清掃小區(qū)公共區(qū)域，包括樓道、電梯、停車場(chǎng)、綠化區(qū)域等，保持環(huán)境整潔。及時(shí)清運(yùn)小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清。做好小區(qū)內(nèi)的垃圾分類收集和處理工作。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化景觀良好。根據(jù)季節(jié)和小區(qū)特色，適時(shí)調(diào)整綠化布局，營造優(yōu)美的居住環(huán)境。4.安全保衛(wèi)管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)小區(qū)出入口進(jìn)行嚴(yán)格管控，禁止無關(guān)人員和車輛隨意進(jìn)入。加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏，預(yù)防和制止各類違法犯罪行為，維護(hù)小區(qū)治安秩序。安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保安全。5.車輛管理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，包括地上和地下停車位，實(shí)行停車登記制度。引導(dǎo)車輛有序停放，確保小區(qū)內(nèi)道路暢通。收取停車費(fèi)用，用于小區(qū)停車設(shè)施的維護(hù)和管理。6.社區(qū)文化建設(shè)組織開展各類社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，增強(qiáng)業(yè)主之間的交流和凝聚力。建立小區(qū)業(yè)主溝通平臺(tái)，及時(shí)收集業(yè)主的意見和建議，促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展。（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)態(tài)度：物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)禮貌待人，熱情服務(wù)，及時(shí)響應(yīng)業(yè)主需求，做到微笑服務(wù)、耐心解答。2.服務(wù)效率：對(duì)業(yè)主的報(bào)修、投訴等問題，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行處理，一般維修不超過[X]小時(shí)，緊急維修不超過[X]分鐘。3.服務(wù)質(zhì)量：房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到[X]%以上，環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率達(dá)到[X]%以上，綠化養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)率達(dá)到[X]%以上，安全保衛(wèi)事故發(fā)生率控制在[X]%以內(nèi)，車輛停放有序率達(dá)到[X]%以上。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、成本支出等因素制定，并報(bào)物價(jià)部門備案。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。2.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取按月、季、半年或年度收取的方式，業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額交納。3.費(fèi)用用途：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于支付物業(yè)服務(wù)人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)用等。（四）專項(xiàng)維修資金管理1.繳存規(guī)定：專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的[X]%至[X]%。2.使用程序：專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。使用專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過后實(shí)施。3.監(jiān)督管理：專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門代管；業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金的管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。四、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理制度（一）公共區(qū)域清掃保潔1.每日定時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)的樓道、電梯、樓梯扶手、走廊、大廳等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持地面干凈、無雜物，樓梯扶手、欄桿等無灰塵。2.每周對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等進(jìn)行全面清掃，清除地面的污垢、積水和垃圾。3.定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾桶、果皮箱進(jìn)行清理和消毒，保持其外觀整潔，無異味。（二）垃圾清運(yùn)1.按照規(guī)定的時(shí)間和路線，及時(shí)清運(yùn)小區(qū)內(nèi)的生活垃圾，確保垃圾日產(chǎn)日清。2.垃圾清運(yùn)過程中要做到密閉運(yùn)輸，防止垃圾散落和異味擴(kuò)散。3.定期對(duì)垃圾堆放點(diǎn)進(jìn)行清理和消毒，保持周邊環(huán)境整潔。（三）垃圾分類管理1.在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，包括可回收物、有害垃圾、廚余垃圾和其他垃圾四類。2.向業(yè)主宣傳垃圾分類知識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。3.定期組織垃圾分類收集和運(yùn)輸工作，確保各類垃圾得到妥善處理。（四）環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核1.物業(yè)管理公司定期對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。2.設(shè)立環(huán)境衛(wèi)生考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)保潔人員的工作質(zhì)量進(jìn)行考核，與績(jī)效掛鉤。3.接受業(yè)主對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督和投訴，及時(shí)處理并反饋處理結(jié)果。五、小區(qū)綠化管理制度（一）綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃1.根據(jù)小區(qū)內(nèi)綠化植物的品種、生長(zhǎng)習(xí)性和季節(jié)變化，制定年度綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。2.綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治、補(bǔ)植等內(nèi)容。（二）綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.澆水：根據(jù)植物的需求，適時(shí)適量澆水，保持土壤濕潤(rùn)，但避免積水。2.施肥：按照植物生長(zhǎng)階段和土壤肥力狀況，合理施肥，確保植物生長(zhǎng)健壯。3.修剪：定期對(duì)綠化植物進(jìn)行修剪，保持樹形美觀，促進(jìn)植物生長(zhǎng)。4.病蟲害防治：采取綜合防治措施，預(yù)防和控制病蟲害的發(fā)生，確保綠化植物健康生長(zhǎng)。5.補(bǔ)植：及時(shí)補(bǔ)植死亡或缺失的綠化植物，保持綠化景觀的完整性。（三）綠化設(shè)施維護(hù)1.定期檢查小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如圍欄、花架、噴泉等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。2.對(duì)綠化設(shè)施進(jìn)行清潔和保養(yǎng)，保持其外觀整潔。（四）綠化區(qū)域管理1.禁止在綠化區(qū)域內(nèi)踐踏草坪、攀折花木、亂停亂放車輛等行為。2.加強(qiáng)對(duì)綠化區(qū)域的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止破壞綠化的行為。六、小區(qū)安全保衛(wèi)管理制度（一）人員出入管理1.小區(qū)出入口設(shè)置崗?fù)ぃ瑢?shí)行24小時(shí)值班制度。2.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行詢問、登記，核實(shí)身份后放行。3.對(duì)攜帶大件物品或可疑物品離開小區(qū)的人員進(jìn)行檢查，防止物品丟失或被盜。（二）車輛出入管理1.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，核實(shí)業(yè)主身份或訪客信息后放行。2.引導(dǎo)車輛有序停放，按照規(guī)定收取停車費(fèi)用。3.禁止外來車輛在小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期停放。（三）巡邏制度1.制定巡邏路線和巡邏時(shí)間，安排專人進(jìn)行巡邏。2.巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識(shí)，攜帶必要的巡邏工具，如對(duì)講機(jī)、手電筒等。3.巡邏過程中要注意觀察小區(qū)內(nèi)的治安情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告并處理。（四）監(jiān)控系統(tǒng)管理1.確保小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行，24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控。2.定期對(duì)監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，保證圖像清晰、存儲(chǔ)完整。3.嚴(yán)格控制監(jiān)控資料的查閱權(quán)限，防止資料泄露。（五）安全防范教育1.定期組織小區(qū)業(yè)主開展安全防范知識(shí)培訓(xùn)和宣傳活動(dòng)，提高業(yè)主的安全意識(shí)。2.向業(yè)主發(fā)放安全提示資料，提醒業(yè)主注意防火、防盜、防詐騙等安全事項(xiàng)。七、小區(qū)車輛管理制度（一）停車位規(guī)劃1.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理規(guī)劃地上和地下停車位，明確停車位的數(shù)量、位置和使用方式。2.在停車位上設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)，便于車輛停放。（二）停車登記1.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，記錄車輛型號(hào)、車牌號(hào)碼、業(yè)主信息或訪客信息等。2.為業(yè)主辦理停車證，方便業(yè)主車輛出入小區(qū)。（三）車輛停放管理1.引導(dǎo)車輛按照規(guī)定的車位停放，保持小區(qū)內(nèi)道路暢通。2.對(duì)違規(guī)停放的車輛進(jìn)行勸阻和糾正，如多次勸阻無效，可采取鎖車等措施。（四）停車費(fèi)用管理1.按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用。2.停車費(fèi)用的收取方式可以采取現(xiàn)金、刷卡、微信支付等多種方式。3.定期公布停車費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。八、小區(qū)消防管理制度（一）消防設(shè)施設(shè)備管理1.定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其完好有效。2.消防設(shè)施設(shè)備包括消防栓、滅火器、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。3.在消防設(shè)施設(shè)備上設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)，禁止任何單位和個(gè)人擅自挪用、損壞或停用消防設(shè)施設(shè)備。（二）消防安全檢查1.建立消防安全檢查制度，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防通道、安全出口、樓梯間等進(jìn)行檢查，確保暢通無阻。2.檢查小區(qū)內(nèi)的電氣設(shè)備、燃?xì)夤艿赖仁欠翊嬖诎踩[患，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。3.對(duì)小區(qū)內(nèi)的商戶、租戶等進(jìn)行消防安全檢查，督促其落實(shí)消防安全責(zé)任。（三）消防宣傳教育1.定期組織小區(qū)業(yè)主開展消防安全知識(shí)培訓(xùn)和宣傳活動(dòng)，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)。2.在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安全宣傳欄，張貼消防安全知識(shí)海報(bào)。3.向業(yè)主發(fā)放消防安全提示資料，提醒業(yè)主注意用火、用電、用氣安全。（四）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案1.制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，明確火災(zāi)發(fā)生時(shí)的應(yīng)急處置流程和各部門、人員的職責(zé)。2.定期組織消防演練，提高小區(qū)居民和物業(yè)工作人員的應(yīng)急處置能力。3.確保在火災(zāi)發(fā)生時(shí)能夠迅速報(bào)警、組織疏散和撲救火災(zāi)，最大限度地減少人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。九、小區(qū)裝修管理制度（一）裝修申請(qǐng)與審批1.業(yè)主在進(jìn)行裝修前，需向物業(yè)管理公司提交裝修申請(qǐng)表，填寫裝修內(nèi)容、施工期限、施工人員等信息。2.物業(yè)管理公司對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括裝修方案是否符合小區(qū)規(guī)劃和安全要求、是否影響其他業(yè)主正常生活等。3.審核通過后，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，繳納裝修押金和垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用。（二）裝修施工管理1.施工單位應(yīng)按照裝修審批方案進(jìn)行施工，不得擅自改變裝修內(nèi)容和施工范圍。2.施工人員應(yīng)佩戴施工證件，遵守小區(qū)的各項(xiàng)管理制度。3.物業(yè)管理公司安排專人對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求施工單位整改。（三）裝修安全管理1.裝修施工應(yīng)遵守消防安全規(guī)定，配備必要的滅火器材，確保施工安全。2.禁止在裝修過程中破壞房屋結(jié)構(gòu)和承重墻體，如需改動(dòng)，需經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。3.控制裝修施工時(shí)間，避免在居民休息時(shí)間進(jìn)行高噪音作業(yè)。（四）裝修垃圾管理1.裝修垃圾應(yīng)袋裝化，并按照物業(yè)管理