法律資料深圳房地產(chǎn)律師精彩講義-房屋買賣合同糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范

北京市隆安(深圳)律師事務(wù)所深圳方俊律師目錄典型糾紛1、深圳購(gòu)房者惠州大亞灣購(gòu)房，簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交了定金，發(fā)現(xiàn)不能獲得銀行貸款要求退房，開(kāi)發(fā)商拒絕退定金。2、買方購(gòu)置一套二手房，成交價(jià)約定為業(yè)主實(shí)收100萬(wàn)，同時(shí)約定按原價(jià)〔評(píng)估價(jià)〕過(guò)戶。臨近過(guò)戶時(shí)，業(yè)主眼看房?jī)r(jià)上漲，要求以實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅都要買方承擔(dān)，逼買方放棄購(gòu)置。3、為躲避“限購(gòu)令〞，A借B之名購(gòu)房，房產(chǎn)證登記在B名下?，F(xiàn)B反悔，說(shuō)房子是他的。1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛2、認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)及有關(guān)問(wèn)題3、價(jià)款支付及貸款的有關(guān)問(wèn)題4、延期交房、延期辦證的問(wèn)題5、購(gòu)置商品房的本卷須知1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛2021年11月深圳寶安某樓盤業(yè)主“維權(quán)〞事件寶安某樓盤在其廣告中大力宣傳碧海灣高爾夫景觀，在業(yè)主提供的售房宣傳冊(cè)上記者看到，一、二、三棟樓戶型點(diǎn)評(píng)標(biāo)明，高爾夫美景一覽無(wú)余。但根據(jù)設(shè)計(jì)院的規(guī)劃方案顯示，該樓盤和碧海灣高爾夫之間的規(guī)劃用地將建32層的商品房，高爾夫景觀將不復(fù)存在。針對(duì)業(yè)主的維權(quán)，在該樓盤針對(duì)客戶聯(lián)合聲明的答復(fù)中，開(kāi)發(fā)商稱，對(duì)于工程西南方向的建筑規(guī)劃用地，開(kāi)發(fā)商表示無(wú)權(quán)對(duì)紅線外的規(guī)劃做出任何承諾，且不存在虛假宣傳?！皟r(jià)格欺詐〞？警惕售房廣告的誤導(dǎo)2、認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)及有關(guān)問(wèn)題購(gòu)房者簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后反悔的問(wèn)題

3、價(jià)款支付及貸款的有關(guān)問(wèn)題4、延期交房、延期辦證的問(wèn)題注意退房期限第十五條根據(jù)?合同法?第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在違約金標(biāo)準(zhǔn)？過(guò)高過(guò)低開(kāi)發(fā)商規(guī)定買方逾期付款需按日支付違約金〔無(wú)上限〕，開(kāi)發(fā)商遲延交房的最多只承擔(dān)房屋總價(jià)2%的違約金房管部門登記辦證時(shí)間是否應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任？收樓異議書(shū)5、購(gòu)置商品房的本卷須知法院認(rèn)為，本案涉訟物業(yè)既然已在審理過(guò)程中辦理過(guò)戶，并且本案當(dāng)事人就原告出賣其預(yù)期可取得的房產(chǎn)達(dá)成一致的意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，原告主張涉案合同無(wú)效的理由不成立，該合同為有效合同。羅湖法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)均清楚房屋的性質(zhì)屬安居房，并約定在取得紅本房產(chǎn)證后辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，只要雙方遵循老實(shí)信用的原那么履行協(xié)議，是完全可以到達(dá)合同目的的，因此合同是有效的。故判決羅小姐繼續(xù)履行合同。①登記在丈夫名下，丈夫簽合同賣房，妻子站出來(lái)說(shuō)不同意；②登記在夫妻雙方名下或配偶一方名下，另簽合同賣房，妻子〔丈夫〕站出來(lái)說(shuō)不同意；第一種情況，有證據(jù)證明已征得該方同意或默認(rèn)第二種情況，一方擅自出售第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。③親戚或姘居情侶賣房“賣方保證已取得產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，產(chǎn)權(quán)人須于本合同簽訂之日七日內(nèi)補(bǔ)簽本合同，因產(chǎn)權(quán)人不能簽署或不同意交易造成合同無(wú)法履行的，由賣方按照本合同第九條向買方承擔(dān)違約責(zé)任。〞4、區(qū)分一般違約和根本違約5、違約時(shí)訴訟請(qǐng)求的選擇“如賣方收取定金后違約，買方有權(quán)解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)百分之二十的違約金。〞假設(shè)定金5萬(wàn)，房?jī)r(jià)100萬(wàn)〔1〕請(qǐng)求被告雙倍返還定金10萬(wàn)元；〔2〕請(qǐng)求被告賠償違約金20萬(wàn)元；〔3〕請(qǐng)求被告返還定金5萬(wàn)元，賠償違約金20萬(wàn)元；〔4〕請(qǐng)求被告雙倍返還定金10萬(wàn)元，賠償違約金20萬(wàn)元；6、解約定金的問(wèn)題“如賣方在收取定金后不依合同條款將該物業(yè)售予買方，那么賣方須雙倍返還定金予以買方，唯買方不可要求進(jìn)一步賠償或者逼使賣方履行此合同〞7、陰陽(yáng)合同的問(wèn)題①什么是陰陽(yáng)合同？所謂“陰陽(yáng)合同〞，是指二手房交易雙方為逃避稅收，在按實(shí)際價(jià)格簽訂合同的同時(shí)，還簽訂一個(gè)低于實(shí)際價(jià)格的假合同，作為申報(bào)納稅的依據(jù)。②陰陽(yáng)合同是否導(dǎo)致合同無(wú)效③躲避的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)④謹(jǐn)防借口陰陽(yáng)合同毀約的風(fēng)險(xiǎn)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)ABC單炒房吃差價(jià)買方主體變更確認(rèn)書(shū)〔賣方、原買方、新買方三方簽署〕賣方警惕買家炒房吃差價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)公證委托書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛〔結(jié)合婚姻法解釋三〕1、借名買房的問(wèn)題2、涉及戀愛(ài)的權(quán)屬糾紛3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三〕1、借名買房的問(wèn)題?物權(quán)法?第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。能否通過(guò)簽署協(xié)議，并辦理公證或律師見(jiàn)證？當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)置房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人〔知名人〕辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。2、涉及戀愛(ài)的權(quán)屬糾紛登記在雙方名下，那么為共同財(cái)產(chǎn)登記在一方名下，那么為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方出資的，按債務(wù)關(guān)系處理〔注意舉證的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘J款合同、房款收據(jù)等均是他人名義〕3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三〕婚后父母出資購(gòu)房由雙方父母出資購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。按照國(guó)人的習(xí)慣，一般也不會(huì)與子女簽署書(shū)面協(xié)議，如果離婚時(shí)一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，勢(shì)