未取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的認(rèn)定與處理

未取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的認(rèn)定與處理湖北謙順律師事務(wù)所馬家強(qiáng)律師近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速崛起，以專業(yè)的物業(yè)公司作為商品住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的模式已經(jīng)越來(lái)越普遍，此外，物業(yè)管理領(lǐng)域也早已突破傳統(tǒng)的住宅，拓展到商業(yè)寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校等多種領(lǐng)域。所以，對(duì)于執(zhí)業(yè)律師而言，深入研究物業(yè)服務(wù)合同糾紛有著突出的意義和價(jià)值。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條的規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。然而在實(shí)踐中，存在大量的物業(yè)公司沒(méi)有物業(yè)管理資質(zhì)卻在提供物業(yè)服務(wù)，這種普遍存在的不正常的社會(huì)現(xiàn)象導(dǎo)致大量業(yè)主以此為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，并最終釀成訴訟。然而，在審理該類案件時(shí)，各地法院的做法也并不一致。筆者在本文中，以法院裁判文書為分析對(duì)象，試圖整理出人民法院在審理未取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案的裁判思路，以期能夠給大家?guī)?lái)一定的啟發(fā)。一、上海地區(qū)法院認(rèn)為，物業(yè)公司是否取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，系行政管理范疇，并不影響雙方所訂立的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)公司在未取得資質(zhì)證書而為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的情況下，應(yīng)由行政主管部門進(jìn)行處罰，并不必然導(dǎo)致其喪失收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利。具體表現(xiàn)如下：1、上海市松江區(qū)人民法院（2013）松民三（民）初字第132號(hào)民事判決書關(guān)于被告辯稱原告某公司不具物業(yè)管理資質(zhì)的意見(jiàn)，本院認(rèn)為，原告某公司不具物業(yè)管理資質(zhì)并不影響其收取物業(yè)管理費(fèi)。2、上海市靜安區(qū)人民法院（2016）滬0106民初3413號(hào)民事判決書至于原告或相關(guān)物業(yè)公司有無(wú)相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，應(yīng)由行政主管部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理，因此被告關(guān)于物業(yè)公司未取得相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)故相關(guān)物業(yè)管理合同無(wú)效的辯稱，本院不予采信。3、上海市第一中級(jí)人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第3376號(hào)民事判決書本院認(rèn)為，首先，就周彩英關(guān)于榮柏公司及其工作人員不具備物業(yè)管理資質(zhì)而屬于違法經(jīng)營(yíng)的上訴主張，因在榮柏公司實(shí)際為涉案物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的情況下，此并不能作為周彩英不予支付物業(yè)管理費(fèi)的理由，故對(duì)周彩英該主張，本院不予采信。二、廣東地區(qū)法院認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)具備與其服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的資質(zhì)，若物業(yè)公司違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條第二款的規(guī)定，未取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書，則屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條所規(guī)定的違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，案涉合同作無(wú)效處理。具體表現(xiàn)如下：1、深圳市中級(jí)人民法院（2016）粵03民終15019、15021、15035-15038、15043號(hào)民事判決書原審法院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條的規(guī)定，從事本院予以維持。5、江門市蓬江區(qū)人民法院（2014）江蓬法民三初字第199號(hào)民事判決書根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！眹?guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理的制度，原告新達(dá)城雖然原具有二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，但其資質(zhì)證書有效期至2012年12月4日止。在本案中，原告新達(dá)城公司在本案起訴前也未能提供確切的證據(jù)證明其物業(yè)管理資質(zhì)仍處于有效期內(nèi)，應(yīng)視為其未取得相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。結(jié)合我省審判實(shí)踐的通常做法，原告與涉案小區(qū)業(yè)委會(huì)在簽訂《物業(yè)管理委托合同》時(shí)，未取得物業(yè)管理資質(zhì)，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)歸于無(wú)效。在簽訂上述《物業(yè)管理委托合同》時(shí)，原告對(duì)自身的資質(zhì)證書失效的情況是明知的，涉案小區(qū)業(yè)委會(huì)也未對(duì)原告資質(zhì)問(wèn)題履行必要的審查義務(wù)，故導(dǎo)致合同無(wú)效，原告與涉案小區(qū)業(yè)委會(huì)均負(fù)有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三、北京地區(qū)法院認(rèn)為，物業(yè)公司是否具有物業(yè)管理資質(zhì)系行政主管部門行政管理范疇，并不影響物業(yè)服務(wù)合同的效力，相關(guān)當(dāng)事人不能據(jù)此拒絕交納物業(yè)費(fèi)。但作為物業(yè)公司，在自身沒(méi)有資質(zhì)的情況下，提供物業(yè)服務(wù)，違反了相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，法院將酌情扣減一定的物業(yè)費(fèi)。具體表現(xiàn)如下：1、北京市第一中級(jí)人民法院（2017）京01民終2604號(hào)民事判決書本院認(rèn)為，第一、姜凌上訴稱物業(yè)公司的資質(zhì)不符合規(guī)定，但物業(yè)服務(wù)資質(zhì)本身并不影響物業(yè)服務(wù)合同的效力。如姜凌認(rèn)為物業(yè)公司資質(zhì)存在問(wèn)題，可通過(guò)合法途徑向相關(guān)行政主管部門反映，不能據(jù)此拒絕交納物業(yè)費(fèi)。第二、姜凌與物業(yè)公司簽署的《前期物業(yè)服務(wù)合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律拘束力。在該合同簽訂后，物業(yè)公司為姜凌提供了物業(yè)服務(wù)，姜凌理應(yīng)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。2、北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2016）京0105民初25131號(hào)民事判決書本院認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原告為被告實(shí)際提供了物業(yè)服務(wù)，被告享受了物業(yè)服務(wù)，雙方已構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系?，F(xiàn)原告要求被告支付欠付的物業(yè)費(fèi)有事實(shí)依據(jù)。但根據(jù)本院查明，原告未能提交相關(guān)的物業(yè)管理資質(zhì)證明。原告在無(wú)物業(yè)管理資質(zhì)的情況下，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，違反了相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬不當(dāng)。本院綜合考慮原告提供物業(yè)服務(wù)的情況以及原告不具有物業(yè)管理資質(zhì)等情節(jié)，酌情對(duì)原告要求的數(shù)額扣減一定的比例。3、北京市第三中級(jí)人民法院（2016）京03民終132號(hào)民事判決書于康立成主張的陽(yáng)光助業(yè)公司系沒(méi)有資質(zhì)且未在住建委備案的物業(yè)公司，不能進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的上訴理由。本院認(rèn)為，對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)管理屬行政管理范疇，且《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十一條并未強(qiáng)制規(guī)定必須由具備物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，故物業(yè)公司是否具備物業(yè)管理資質(zhì)，以及是否在住建委備案并不能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效，康立成的上述上訴理由，本院不予采信?？傮w而言，筆者認(rèn)為，目前大多數(shù)地區(qū)的法院都傾向性將對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)管理屬行政管理范疇，一般都不會(huì)僅以未取得資質(zhì)證書的問(wèn)題直接認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。此外，應(yīng)當(dāng)指出的是，無(wú)論法院對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的效力作何認(rèn)定，都不應(yīng)否認(rèn)雙方所建立的事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，更不應(yīng)忽視物業(yè)公司的實(shí)際付出。物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間本身就是互相依存的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)不斷地提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，完