《物權法教程》課件第三編 限制物權-用益物權-第三章 我國物權法中的用益物權

第三章我國物權法中的用益物權

第一節(jié)建設用地使用權

第二節(jié)土地承包經營權

第三節(jié)宅基地使用權

第四節(jié)地役權第一節(jié)建設用地使用權一、建設用地使用權概述（一）建設用地使用權的概念建設用地使用權是指民事主體在一定的土地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施而對該土地享有的占有、使用和收益的權利。根據主體范圍的不同，建設用地使用權可以分為：國有土地上的建設用地使用權和集體土地上的建設用地使用權。后者指除宅基地使用權之外的農村土地上的建設用地使用權。依《物權法》規(guī)定，集體土地上的建設用地使用權適用《土地管理法》等法律，國有土地上的建設用地使用權適用《物權法》的規(guī)定。（二）建設用地使用權的法律特征1權利內容具有限定性。2權利本身具有獨立性。二、建設用地使用權的取得（一）劃撥劃撥指國家無償地將一定面積的土地交由權利人占有使用的方式。因劃撥而取得土地使用權的人一般為全民所有制單位或集體所有制單位，使用的目的具有特殊性。以劃撥方式取得土地使用權受到法律的嚴格限制。（二）出讓出讓是取得國有土地使用權的主要方式。指國家以土地所有者的身份將土地的使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地出讓金的行為。土地使用權出讓采取書面形式并經登記。土地出讓有協(xié)議、招標和拍賣三種方式。（三）轉讓建設用地使用權的轉讓指土地使用者將土地使用權轉移給他人的行為。在使用期限內，當事人可以就建設用地使用權轉讓簽訂協(xié)議，并經登記后，實現轉讓目的。（四）繼承在土地使用權的有效期限內，作為權利主體的自然人死亡的，其繼承人可以依法取得土地使用權。該方式主要是針對城鎮(zhèn)私有房屋的宅基地使用權而規(guī)定的。三、建設用地使用權的內容（一）建設用地使用權人的權利1建造和保有建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。2建設用地使用權的轉讓權。3建設用地使用權的互換、出資和贈與權。4以建設用地使用權設置抵押的權利。（二）建設用地使用權的期限現階段，國有土地上的建設用地使用權分為有期限的和無期限的兩類。以劃撥方式取得的使用權一般為無期限的，以其他方式取得的使用權都是有

期限的。我國以用地用途為標準，將土地使用權的最高期限分為四種：居住地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游和娛樂用地40年；綜合和其他用地為50年。土地使用期限屆滿，經申請可以續(xù)期。對住宅建設用地使用權期間屆滿的，《物權法》規(guī)定為自動續(xù)期。期間屆滿土地使用權被收回的，原土地上的建筑物及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，視具體情況，按照相關的法律法規(guī)辦理。四、建設用地使用權的消滅（一）建設用地使用權消滅的原因1土地本身滅失。2使用期限屆滿。3土地被征用。4其他原因。（二）建設用地使用權消滅的法律后果建設用地使用權消滅后，使用權人應當返還土地。而對使用權人而言，不同的消滅原因，法律后果是不同的。在土地被征用時，對地上的建筑物，可以要求補償；在使用期限屆滿時，土地使用權消滅，而其上的建筑物歸屬則應按照約定

處理，沒有約定的，依《物權法》規(guī)定，依照法律法規(guī)的規(guī)定辦理。我國目前并沒有具體的規(guī)定，因建筑物是原土地使用權人的所有物，它與土地使用權是兩個獨立的權利類型，所以，期限屆滿后，只是土地使用權消滅，而非所有物滅失，土地所有人收回土地時，對建筑物能拆除的拆除，不能拆除的應對所有權人進行補償。返回第二節(jié)土地承包經營權一、土地承包經營權的概述（一）土地承包經營權的概念土地承包經營權指農業(yè)經營者依法律規(guī)定和合同約定對集體經濟組織所有的或者國家所有而由集體經濟組織使用的土地長期進行耕作、養(yǎng)殖或畜牧而為使用收益的權利。土地承包經營權是我國土地公有制下的一種特色物權，我國《憲法》、《土地承包法》和《物權法》對土地承包經營權都有規(guī)定，從中看出：“農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制”。我國土地承包主要指農村土地承包。土地承包經營權根據客體性質和取得方式的不同，可以分為：耕地承包經營權、自留地承包經營權和荒地承包經營權。（二）土地承包經營權的特征1主體具有特定性。農村土地承包合同的當事人是農村集體經濟組織和其成員。2客體具有廣泛性。農村土地承包經營權的客體只能是土地。此處土地包括：耕地、林地、草地以及其他依法用于農業(yè)的土地，如被稱為“四荒”的荒山、荒溝、荒灘和荒丘，甚至在廣義上養(yǎng)殖水面也屬于“依法用于農業(yè)的土地”。3內容具有農用性。農村土地承包經營權是承包人享有的一項以從事農業(yè)生產為內容的用益物權。依我國《農業(yè)法》的規(guī)定，農業(yè)是指種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)等產業(yè)。此與建設用地使用權和宅基地使用權的在土地上建造建筑物內容明顯不同。4性質具有物權性?！段餀喾ā穼Ａ械?1章規(guī)定土地承包經營權，其中明確規(guī)定：“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉”；對荒地承包的，還可以入股和抵押；承包期內發(fā)包人不得調整更不得收回承包地。從以上規(guī)定看，我國法律是將土地承包經營權作為物權而規(guī)定的。二、土地承包經營權的內容土地承包經營權的內容即承包人的權利和義務。（一）承包人的權利根據我國《農村土地承包法》和《物權法》的規(guī)定，承包人的權利主要包括：1使用承包地的權利。2生產經營自主權。3收益和產品處置權。4農村土地承包經營權的流轉權。（二）農村土地承包經營權人的義務農村土地承包經營權人在享受權利的同時，也應承擔相應的義務。針對土地承包的特點，承包人的義務主要包括：①維持土地的農業(yè)用途，不得將承包土地非法用于非農業(yè)建設。②保護和合理利用承包地，不得給土地造成永久性損害。該項義務要求承包人在生產經營過程中，應保護承包地的生態(tài)環(huán)境，防止水土流失和鹽堿化。三、土地承包經營權的取得和消滅（一）土地承包經營權的取得依據我國法律的規(guī)定，農村土地承包經營權的取得有兩種方式：家庭承包方式和家庭承包以外的方式。1以家庭承包方式進行的承包，是指本集體經濟組織成員以家庭為單位，通過與集體組織訂立承包合同而取得承包經營權的承包。承包人為集體組織成員，發(fā)包人為村集體經濟組織或村民小組。2以家庭承包之外的方式取得。土地承包經營權除通過家庭承包方式取得外，還可通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式的承包而取得。（二）土地承包經營權的消滅1承包期限屆滿。2承包人自愿交回承包土地。3因土地撂荒而被收回。返回第三節(jié)宅基地使用權一、宅基地使用權的概念和特征（一）宅基地使用權的概念宅基地使用權指城鄉(xiāng)居民依法對批劃給自己建造住宅的土地享有的建造住宅及其附屬設施并居住使用的權利。住宅是人們安身立命之場所，是最基本的生活資料，而宅基地使用權則是擁有住宅的基礎。（二）宅基地使用權的特征1宅基地使用權的主體是自然人。2宅基地使用權的內容為依法建造住宅及其附屬設施，并為占有、使用、收益和處分。3宅基地使用權的取得需經合法程序。4宅基地使用權沒有期限限制。（三）宅基地使用權的性質二、宅基地使用權的內容（一）宅基地使用權人的權利1占有并使用宅基地而建筑房屋及附屬設施的權利。2種植樹木、花草等的權利。3宅基地使用權的轉讓。（二）宅基地使用權人的義務宅基地使用權人的主要義務包括：按照批準的范圍和目的占有和使用宅基地，不得擅自變更土地用途，擴大使用范圍；不得單獨轉讓或出租宅基地；注意相鄰人的權益。三、宅基地使用權的取得、變更和消滅（一）宅基地使用權的取得1權利主體須為集體組織成員。2申請、審核、批準。（二）宅基地使用權的變更宅基地使用權是一種財產權，具有使用價值和交換價值，但是，由于其所具有的福利性質，以及所有權制度的限制，對宅基地使用權的轉讓、抵押等變更我國法律歷來保守。（三）宅基地使用權的消滅返回第四節(jié)地役權一、地役權的概念地役權是指不動產的所有人或使用權人為提高自己的不動產利用的效益，通過訂立合同而利用他人不動產的用益物權。因此，地役權涉及兩宗土地，其中為他人不動產提供便利或被他人利用的不動產稱為供役地，“自己的不動產”稱為需役地。1地役權的客體是他人的不動產。2地役權的主體包括不動產所有權人和使用權人。3地役權的目的在于提高權利人利用不動產的效益。4地役權的設立主要是通過簽訂地役權合同的方式。二、地役權的特征1地役權具有從屬性。2地役權具有不可分性。3地役權不具有排他性。三、地役權的取得1因法律行為而取得。這主要包括三種方式：①通過與供役地人簽訂地役權合同來實現。②通過遺囑為需役地設立地役權③通過受讓需役地所有權或利用權的方式，取得原本就存在的地役權。地役權雖不得單獨轉讓，但是可以隨同需役地的轉讓而轉讓。2因其他法律事實而取得。這主要指通過繼承和時效而取得地役權。四、地役權的內容1地役權人的權利義務。地役權人的權利主要是利用供役地和地役權的保護。地役權人有權根據設立的目的和范圍利用供役地。利用的具體內容則視設立合同約定的內容而有所不同。設立道路通行權的，即可以開辟道路而為通行；設立了眺望權的，即可以要求供役地人不得建筑一定高度的建筑物等。當地役權受到侵害（包括供役地人和第三人的侵害）時，權利人得要求停止侵害和排除妨礙。

地役權人的義務主要是損害避免和支付費用。地役權人在行使權利時，應采取不損害供役地或造成較小損害的方式。對于有償利用供役地的，地役權人應按約定的時間、方式，足額支付費用。對于地役權人為實現地役權而建造的設置物，應當允許供役地人使用。2供役地所有人或利用人的權利義務。供役地人的權利主要包括收取費用和請求改變利用方式。在有償利用供役地的情況下，供役地人有權請求費用支付自不待言。關于供役地人是否有權要求改變利用方式的問題，我國《物權法》并無規(guī)定，從