山東章丘房地產(chǎn)市場調(diào)研報告-48頁

1、章丘房地產(chǎn)市場調(diào)查報告，章丘市場調(diào)查，2007年05月19日，麗豐市，濟南天泓置業(yè)有限公司，章丘市概況，章丘市位于齊魯腹地，南依泰山，北臨黃河，西距省轄濟南市40公里，濟南市托管縣級市，總面積1855平方公里，14鄉(xiāng)鎮(zhèn)章丘城市概況，章丘歷史悠久，文化燦爛，是著名龍山文化的發(fā)源地和命名地，距今有4600年歷史，是人類文明的起源。 有城子崖、齊長城等歷史文化歷史遺跡，文山彩色馬俑被列為全國十大考古發(fā)現(xiàn)之一。 章丘名人輩出的有戰(zhàn)國時代的哲學家鄒回、宋代的女性語人李清照、明代的戲曲家李開先、近代商業(yè)資本家孟洛川等。 章丘城市概況，章丘自然風景優(yōu)美，北繼平原、中部群山連綿，被稱為小泉城。 章丘境內(nèi)有泉眼

2、118眼，特別是百脈泉、墨泉、梅花泉等。 濟南七十二名泉中，章丘有六處。 歷史上百脈泉和赭突泉很有名，古書記載“東以百脈泉，西以赭突泉為基準”。 宏觀經(jīng)濟研究，2003年，章丘市GDP達到144億元，地方財政收入為7.06億元的2004年，全市GDP達到173.4千萬元，增加20.3%的2005年，全市GDP達到218億元，地方財政收入達到12.1千萬元，增加20.6% 國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)272億元，地方財政收入增長24.8 % 15.5億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售收入增長28 % 330億元，增長26.6%。 2002年章丘市排在中國最發(fā)達的100名縣第78位的2003年，章丘市排在全國經(jīng)濟百強縣第

3、56位，排在全國縣域經(jīng)濟基本競爭力第37位的2004年，章丘市“百強縣”排在第47位的2005年， 章丘市在全國百強縣排名第49位的第六屆全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強(市)評價排在第32位的2006年，排名全國中小城市綜合實力百強第43位，全國最有投資潛力的中小城市百強第10位的章丘市在今后510年成為百強縣的前10位宏觀經(jīng)濟研究、宏觀經(jīng)濟研究、2003年完成了整個社會固定資產(chǎn)投資65.48億元，其中更新了城市集團和以上基本建設投資20.35億元、改造投資5.23億元、房地產(chǎn)開發(fā)投資4.65億元。 2004年，全社會固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)106.1億元，增加61.15%中，城鎮(zhèn)集體和以上基本建設投資4

4、2.55億元，改造投資17.38億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資3.22億元。 2005年，全社會實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資160.86億元，比上年增加51.61%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資114.69億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資9.71億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資36.46億元。 三次產(chǎn)業(yè)投資比重為3.5:67.4:29.1，投資結(jié)構(gòu)從合理的2006年1月到11月，全市固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)160.1億元，增長18.67%。 其中，工業(yè)投資達到90億7000萬元，比上年增加5.64%的城鎮(zhèn)投資為126億5千萬元，增加22.59%的農(nóng)村投資為25.1億元，增加3.78%的房地產(chǎn)開發(fā)投資為8億6000萬元，比上年增加2.78%。 宏觀經(jīng)濟研

5、究，2004年章丘市全市在岡員工工資總額為7.97億元，在岡員工平均工資為14454元，增長11.18%。 其中，縣和縣以上崗位員工平均工資為14100元，增加了11.75%。 2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8481元，增長12.50%，人均消費支出5780元，增長6.17%。 2005年章丘市全市職工工資總額11.79億元，比上年增加47.99%，在職人員平均工資15916元，增加10.11%。 其中企業(yè)12666元，增加10.01%，業(yè)務21511元，增加18.90%，機構(gòu)24111元，增加27.31%。 2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9416元，增長11.02%，人均消費支出6621

6、元，增長14.56%。 2006年1月至11月，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入9457.49元，比上年增加10.87%。隨著人們能支配收入，購買能力不斷增強，直接帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 章丘市的發(fā)展正在飛躍地發(fā)展。 近年來，政府重視城市建設和經(jīng)濟的發(fā)展，已成為全國百強縣。 排名從第78名到第56名，連續(xù)三年名列全國綜合發(fā)展百強縣市前50名，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，大眾消費水平的不斷提高對城市發(fā)展產(chǎn)生了很大的推動作用。 近年來，從章丘各經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，章丘發(fā)展迅速，社會各事業(yè)蓬勃發(fā)展，人均收入增加，城市建設速度加快，章丘形成了新的面貌，其中生活方面反映的數(shù)據(jù)更加突出了章丘發(fā)展?jié)摿Α?通過經(jīng)濟增長提高生活需求，

7、一定有利于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。 宏觀市場研究結(jié)論、城市發(fā)展研究、濟南城市規(guī)劃章丘城市定位：濟南副城市城市、城市發(fā)展研究、濟南章丘交通障礙相繼啟動城市公共汽車，城市發(fā)展研究以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、工業(yè)型城市為基礎，優(yōu)秀旅游城市的新定位促進章丘快速發(fā)展。 未來章丘城市發(fā)展展望城市規(guī)劃構(gòu)想和定位：建設中等現(xiàn)代化山水園林城市到2010年，城市用地145平方公里，人口45萬人以上的現(xiàn)代化城市產(chǎn)業(yè)布局合理，功能完善，城市基礎設施體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息， 經(jīng)濟繁榮的山水園林城市-突出章丘的特色，塑造鮮明的城市品牌，“山”是胡山、雙山、唐王山、桃山、趴山等，“水”是以百脈泉群和眼明泉群為中心的獨特系統(tǒng)的泉系，“園林”是展示城市生態(tài)

8、環(huán)境的公園綠地系統(tǒng)。 城市發(fā)展研究、新城規(guī)劃定位：新城區(qū)規(guī)劃打破章丘本來封閉的建設模式，建議在濟南大城市框架下建設豐富美麗的新章丘。 基礎設施、城市產(chǎn)業(yè)、科技人才等各方面實現(xiàn)了與濟南全方位、零距離對接。 城市發(fā)展研究、城市發(fā)展戰(zhàn)略研究戰(zhàn)略目標是“依靠半島城市群，以新區(qū)為開發(fā)建設載體，在濟南大城市框架下建設富裕美麗的新章丘”戰(zhàn)略定位“濟南重要增長極、章丘發(fā)展隆起區(qū)”規(guī)劃結(jié)構(gòu)特征“包圍層推進、多核增長、群體配置、模塊空間、 城市發(fā)展研究，章丘新城區(qū)的整體規(guī)劃范圍從西到章丘歷城邊界，東到西外環(huán)，北到濟青路北1公里，南到濟王路南2公里，包括政務區(qū)和大學園區(qū)，共計145平方公里。 空間構(gòu)造：二帶三片，一

9、主三輔“二帶”:指文化紫色帶和山體綠色帶。 北部以濟青路為主形成文化旅游空間路線南部是依靠自然山體形成自然山水綠帶。 “三片”:北部以濟青路形成文化旅游為中心的空間路線，章丘迷人的歷史文化畫廊中部依靠中央街(唐王山路西延長線)，主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)和居住服務空間，沿途復蓋現(xiàn)代化住宅區(qū)和環(huán)境美麗的住宅區(qū)南部是濟王路南側(cè)，主要是低密度別墅區(qū)，景觀優(yōu)美城市發(fā)展研究，“一主三副”:主城市包括老城區(qū)、明水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學園區(qū)和政務區(qū)，“三輔”包括圣井高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、圣井傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)和棗園-龍山區(qū)。 城市發(fā)展研究、城市發(fā)展研究、章丘四大重點城市區(qū)域促進城市快速發(fā)展加快城中村改造，構(gòu)建親水、親綠的居住環(huán)境，重點推

10、進新城區(qū)政務區(qū)的建設， 形成現(xiàn)代化商務中心和居住中心的學校教育區(qū)-已經(jīng)引進13個省內(nèi)著名大學區(qū)域綜合配套完善的產(chǎn)業(yè)區(qū)-以明水經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為主導，發(fā)展定位為主導產(chǎn)業(yè)集散區(qū)，與濟南新城區(qū)對接。城市發(fā)展研究，道路交通“三橫四縱”總體形成四縱三橫的交通骨架。 四縱：章丘新城南北方向的交通以潘王路和09路和明端口路、西路為主，三橫：東西方向以計劃中的中央大街為景觀街，濟青路和濟王路為快速交通干線。 道路斷面選擇中，中央設置了寬9米的綠化帶，確保了軌道交通的位置。 濟南有軌交通完成后，章丘將成為有準備的城市。 通過城市發(fā)展研究的結(jié)論、章丘城市的發(fā)展和城市規(guī)劃的解釋，我們已經(jīng)清楚地看到了章丘近年來的城市化

11、成果，同時也清楚地看到了未來美麗的現(xiàn)代化城市章丘“二片三帶”、“一主三副”的城市空間結(jié)構(gòu)和“四縱三橫”的城市發(fā)展交通計劃，從章丘新城區(qū)作為城市規(guī)劃收益最大的房地產(chǎn)行業(yè)，今后將迎來更多的發(fā)展機會。 新城市規(guī)劃是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的直接原因。 但是同時，在新城市規(guī)劃中，我們解釋章丘未來的房地產(chǎn)供給量更大，市場競爭更激烈，在這個意義上房地產(chǎn)行業(yè)的市場風險更大。 我們應該考慮的問題是，2010年城市發(fā)展計劃能如期實現(xiàn)嗎？ 2、如何充分利用城市化進程的迅速推進給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的市場機會，避免供給激增帶來的市場風險？ 3、作為已經(jīng)進入章丘市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應該在承受現(xiàn)有市場競爭壓力的同時，充分考慮未來

12、市場的市場風險，如何提高自己的競爭優(yōu)勢？ 從房地產(chǎn)一級市場分析、上圖來看，張丘的土地供給量在2003年達到了小高峰，2003年下半年開始政府制定了“減少土地供給量”“831”等一系列政策，土地供給量在2004年銳減。 但是，2006年9月24日在北京人民大會堂召開了“2006中國章丘市土地招商(北京)推進會”，在相應土地供給量激增到2000畝的土地供給量增加的同時，土地價格也呈上升趨勢。 土地供給量的增加，土地成本的上升，加劇了未來的市場競爭和市場風險。 房地產(chǎn)投資開發(fā)分析，2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資為4.65億元。 住宅施工面積為82.62萬平方米，其中商品房屋竣工面積為18.5萬平方米，住

13、宅竣工面積為17.2萬平方米。 2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資為3億2004萬元。 商品房屋竣工面積25.4萬平方米，增加37.3%，竣工房屋價值2.86億元，增加86.93%。 其中，住宅竣工面積24.2萬平方米，竣工住宅價值2.61億元，分別增加40.70%和77.55%的2.02年，房地產(chǎn)開發(fā)投資9.71億元，比去年增加2.02倍，其中住宅投資達到5.63億元。 商品房屋竣工面積22.47萬平方米，竣工房屋價值3.0億元。 2006年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資8億2006萬元，增加了2.78%。 商品住宅市場分析，章丘房價近年來急速上升。 2006年章丘房價多達2400元以上，還有部分地區(qū)突

14、破3000元。 受各種因素的影響，原本被稱為“小泉城”的章丘商社的平均售價比5年前約翻了一倍。 調(diào)查顯示，影響章丘房價上漲的原因不僅在于住房制度改革和金融政策的支持，除了激活居民購房需求的農(nóng)村人口進入城市后住宅需求增加，居民收入水平提高和建設用地總量管理等諸因素外，還有城市新計劃出現(xiàn)，十東路、 經(jīng)過章丘街的建設，章丘和濟南實現(xiàn)了“零距離對接”，吸引濟南市等地方的購房者購買住房，成為進一步拉動章丘房價上漲的因素之一。地區(qū)房地產(chǎn)項目分析，章丘市場主要銷售項目：齊魯澗橋明泉花園呂信明珠商業(yè)廣場新世紀花園永大東山花園刺繡水如意國際商都義烏小商品市場即將銷售項目百脈豪庭，地區(qū)案例分析， 齊魯澗橋開發(fā)商：

15、齊魯置換業(yè)有限公司項目位置：雙山路以西新龍幼兒園對面的建筑類型：多層、小高層、 共同別墅占地面積： 33.4萬平方米的建筑面積： 40萬平方米的綠化率： 40%容積率：靠近1.19的時間： 2005-11-26主力戶型面積：三室兩廳： 163.79M2、157.78M2、156.82M2、150.54M2、149 127.05M2、123.05M2的兩室兩廳： 110.21M2、107.27M2、100.44M2、105.54M2、90.16M2的一室一廳： 43M2、60.07M2的銷售狀態(tài)：現(xiàn)在主要有1、2、3、4、5、9、10、12 商業(yè)平均5500元/平方米的推進主題：國際主流文化生活

16、特區(qū)、齊魯澗橋項目的評價：項目在產(chǎn)品設計方面追求創(chuàng)新，確立了章丘市場的高級市場形象，得到客戶集團的認可，但有些產(chǎn)品設計超過了現(xiàn)在的市場接受能力， 部分產(chǎn)品滯銷的項目憑借濟南長期形成的品牌優(yōu)勢，以良好的產(chǎn)品設計、高質(zhì)量的產(chǎn)品定位，吸引濟南客戶集團的一部分項目定位、產(chǎn)品設計、宣傳、現(xiàn)場包裝、客戶需要等特征，成為同級產(chǎn)品地區(qū)案例分析，齊魯澗橋特別是齊魯置換業(yè)有限公司-2004CIHAF中國房地產(chǎn)名企業(yè)項目定位：章丘市場中高級項目章丘市場創(chuàng)新點：章丘市場第一個純辦公室，第一個庭洋房住宅產(chǎn)品，第一個社區(qū)內(nèi)部沿路商業(yè)設計，小戶型公寓，完工推進活動的革新： 2006CIHAF中國名盤、濟南體驗之旅、熱唱電影

17、章丘上映式、客戶答謝會等，永大明珠東山花園開發(fā)商：永大明珠房地產(chǎn)位置：刺繡水街西、雙山北路南、東臨東山、南近胡山森林公園建筑面積： 50萬平方米建筑形式：多層， 小高層別墅區(qū)計劃：上海同濟大學計劃設計退化方向：一部分機關(guān)單位團足夠，一部分散裝售價：平均2300元/平方米，其中，1-3層2486元/平方米，4層2356元/平方米主力戶型：三室二廳二衛(wèi)120150平方米雙室二廳一衛(wèi)92平方米的普及主題： 50萬平方米尊貴的人文住宅，山景水岸大型社區(qū)地區(qū)案例分析， 百脈豪庭開發(fā)商：正大建設發(fā)展公司項目規(guī)模：占地面積43畝總建5.1萬平方米戶型面積：兩室兩廳85-95平方米三室兩廳134-145平方米四廳170平方米房地產(chǎn)類型：電梯洋室、小高層、沿路商店銷售平均價格： 3400元/平方米內(nèi)部成套煤氣泄漏報警系統(tǒng)，世界品牌(日本JBI公司)新泉活水凈化系統(tǒng)，會入戶大廳，咖啡館，咖啡館，健身房推進主題：層次的上層美學生活，地域案例分析，明泉花