商業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容

1、精選文庫(kù)富春東方商業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容第一部分商業(yè)地產(chǎn)概念及其特征1第二部分商圈的確定與研究2第三部分商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)3第四部分商業(yè)物業(yè)類(lèi)型4第五部分商業(yè)價(jià)值的評(píng)估與分析5第六部分商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)分析8第七部分銷(xiāo)售模式及付款方式8第八部分商業(yè)物業(yè)管理9第九部分國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式10第十部分國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成功案例14第十一部分廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)17第十二部分廈門(mén)主要板塊商業(yè)狀況分析19第十三部分東方時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)環(huán)境分析21第一部分商業(yè)地產(chǎn)概念及其特征1、概念“商業(yè)地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，即把“商業(yè)”主力店的大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的長(zhǎng)期物業(yè)收租和“地產(chǎn)”主力店周邊的中小店面開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的短期銷(xiāo)售相結(jié)合起

2、來(lái)。2、特征這種模式的核心盈利點(diǎn)在于世界知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐后給項(xiàng)目地塊價(jià)值所帶來(lái)的巨大提升空間，同時(shí)把已有的作為短線投資的中小店面開(kāi)發(fā)和大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的長(zhǎng)期物業(yè)收租結(jié)合起來(lái)，保證了企業(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。3、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類(lèi)：一類(lèi)是大型的SHOPPING MALL，還有就是裙樓商場(chǎng)。前者是對(duì)城市區(qū)域形態(tài)產(chǎn)生重要影響的客流集散地，后者則大部分與住宅區(qū)、寫(xiě)字樓等相配套。4、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)別住宅項(xiàng)目主要滿足的是消費(fèi)者的功能需要，但商業(yè)地產(chǎn)不同，尤其是大型的綜合商業(yè)，它的銷(xiāo)售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者，而是商家，特別是主力店。作為發(fā)展上來(lái)說(shuō)，首先

3、要滿足商家贏利的需要。贏利與否取決于很多因素，包括市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域人口分析、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、行業(yè)特征等。相比之下，住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)象容易受到發(fā)展上的引導(dǎo)，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)象通常更富于主見(jiàn)。形象的比喻，住宅項(xiàng)目是直銷(xiāo)，而商業(yè)地產(chǎn)是傳銷(xiāo)。5、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件1）雄厚的資金儲(chǔ)備。2）適宜的土地狀態(tài)。就是地段，最好選擇在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，或靠近交通要道，還要有足夠的面積建設(shè)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。3）重視客流規(guī)律和區(qū)域消費(fèi)能力。周邊地區(qū)有足夠的消費(fèi)群體及流動(dòng)人口以保證商業(yè)所需的購(gòu)買(mǎi)能力，同時(shí)要考慮到周邊的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)建筑區(qū)域或商圈的形成受很多歷史、人文因素的影響。4）充分考慮現(xiàn)有和未來(lái)的交通狀態(tài)。近期

4、及未來(lái)的交通一定要流暢、方便，應(yīng)有盡可能多的交通工具。中國(guó)目前大型商業(yè)中心設(shè)計(jì)的交通人流組織與國(guó)外同類(lèi)項(xiàng)目有相當(dāng)大的差別。在中國(guó)，由于人口密度高，步行、公交客流占主體，因而導(dǎo)致了大型商業(yè)中心不可能出現(xiàn)在郊區(qū)。5）深入的前期研究。從長(zhǎng)期發(fā)展的角度來(lái)看，分析市場(chǎng)容量以決定項(xiàng)目的定位。首先應(yīng)滿足城市規(guī)劃條件，其次要做好項(xiàng)目可行性研究，根據(jù)完整的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、業(yè)態(tài)分析研究，以確定商業(yè)業(yè)態(tài)定位。6）富有經(jīng)驗(yàn)的操作團(tuán)隊(duì)。第二部分商圈的確定和研究1、商圈的概念及分析目的 商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周?chē)欢ň嚯x為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)

5、分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。如計(jì)劃開(kāi)超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等指標(biāo)，就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營(yíng)業(yè)額。 2、商圈的構(gòu)成及顧客來(lái)源 商圈由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈（又稱(chēng)輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 次級(jí)商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對(duì)一般的日用消費(fèi)品來(lái)講，很少能輻射到該商

6、圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店具備這樣的輻射能力。如圖： 真正的商圈不是絕對(duì)的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開(kāi)始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。如圖： 3、商圈的設(shè)定 商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營(yíng)什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)

7、特征。因?yàn)?，一方面只有?jīng)營(yíng)的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購(gòu)物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面，撇開(kāi)顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購(gòu)買(mǎi)頻率成反比。如顧客購(gòu)買(mǎi)生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購(gòu)物距離短；而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購(gòu)物距離長(zhǎng)，但是其購(gòu)買(mǎi)頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來(lái)確定基本的商圈范圍。 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對(duì)商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對(duì)擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)要達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷(xiāo)售額。 4、確定商圈的方法 商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱(chēng)里利法則）、商業(yè)飽和理論、

8、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。 零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。 商業(yè)飽和理論是通過(guò)計(jì)算零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)，測(cè)定特定商圈內(nèi)某類(lèi)商品銷(xiāo)售的飽和系數(shù)程度，通過(guò)其計(jì)算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過(guò)多還是不足。 康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個(gè)城市中間地帶兩個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，后者表示在相互間有明確競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的比率關(guān)系。 哈夫的“概率模型”完全從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富

9、性的營(yíng)業(yè)面積，以及為購(gòu)物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。 以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場(chǎng)變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過(guò)程中還是要結(jié)合具體實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用。由于我國(guó)目前實(shí)際情況，市場(chǎng)變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問(wèn)題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運(yùn)用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對(duì)具體的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車(chē)流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場(chǎng)調(diào)查是為市場(chǎng)定位服務(wù)或者驗(yàn)證市場(chǎng)定位，市場(chǎng)調(diào)查只是手段，不是最終的目的。 第三部分商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)和特點(diǎn)根據(jù)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)

10、業(yè)態(tài)分類(lèi)指導(dǎo)意見(jiàn)。商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下。 1、百貨店 百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 （1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 （2）商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。 （3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類(lèi)齊全、少批量、高毛利。 （4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。 （5）采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式。 （6）采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨。

11、（7）服務(wù)功能齊全。 2、超級(jí)市場(chǎng) 超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 （1）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 （2）以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。 （3）商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。 （4）商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主。 （5）采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。 （6）營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。 （7）有一定面積的停車(chē)場(chǎng)地。 3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。 （1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要

12、道。 （2）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。 （3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。 （4）采取自選銷(xiāo)售方式。 （5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。 4、便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 （1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。 （2）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。 （3）居民徒步購(gòu)物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)。 （4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。 （5）營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年

13、無(wú)休日。 （6）以開(kāi)架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。 5、購(gòu)物中心 購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 （1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。 （2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 （3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、快餐店等組合構(gòu)成。 （4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。 （5）核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的80%。 （6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。 （7）根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。 6、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、

14、低價(jià)銷(xiāo)售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。 （1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。 （2）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。 （3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和有交通工具的消費(fèi)者為主。 （4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車(chē)用品、室內(nèi)用品等為主。 （5）店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用。 （6）采取倉(cāng)儲(chǔ)式陳列。 （7）開(kāi)展自選式的銷(xiāo)售。 （8）設(shè)有較大規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。第四部分商業(yè)物業(yè)類(lèi)型（按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)）1、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)

15、樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車(chē)配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類(lèi)商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類(lèi)商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類(lèi)商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴(lài)于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?hù)、商鋪經(jīng)營(yíng)者都面臨損失。2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪在這里，我們所說(shuō)的市場(chǎng)是指各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)

16、、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類(lèi)市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類(lèi)商鋪。市場(chǎng)類(lèi)商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書(shū)交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。 3、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。 4、住宅底層商鋪 住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資

17、者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣(mài)的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶(hù)流，住宅底層未來(lái)的客戶(hù)基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類(lèi)型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類(lèi)型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類(lèi)正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。 6、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪 商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪

18、指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類(lèi)商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。 7、交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩?cè)各類(lèi)中小型商鋪。 以上是按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類(lèi)方式便于投資者對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目的類(lèi)型從開(kāi)發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開(kāi)發(fā)形式的商鋪建立基于開(kāi)發(fā)觀念的理解。第五部分商業(yè)價(jià)值的評(píng)估與分析（商鋪投資原理）商鋪投資收益（Pr）包括租金收益（R）和價(jià)值升值收益（V），租金收益（R）的水平取決于商鋪所在位置的商業(yè)氛圍（商情因子E）、客流量（Po）、可視性（Vi

19、）、樓層（F）、交通條件（T）、停車(chē)設(shè)施（P）、商鋪硬件條件（C）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性（D）、經(jīng)營(yíng)商品的類(lèi)型（G）、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)（M）等因素；價(jià)值升值收益的水平取決于商鋪所在地區(qū)的商業(yè)氛圍（E）、原始買(mǎi)入價(jià)格（Pc）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性（D）、樓層（F）、經(jīng)營(yíng)商品的類(lèi)型（G）、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)（M）及未來(lái)周邊居住、辦公類(lèi)、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢(shì)（Re）等：即：Pr=R+VR=F（E，Po，Vi，F(xiàn)，T，P，C，D，G，M）V=F（E，Pc，D，F(xiàn)，G，M，Re）如果投資者持有商鋪的時(shí)間為N年，那么靜態(tài)投資回報(bào)率為：Ri=Pr/（N*Pc）針對(duì)不同的商鋪類(lèi)型，當(dāng)Ri達(dá)到某種水

20、準(zhǔn)時(shí)，商鋪投資者才可以做出投資選擇。最終決策必須適合其自身資金特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)度等。一、商鋪投資收益、租金收益、價(jià)值升值收益商鋪投資收益指，商鋪給投資者創(chuàng)造的收益的總和。但一般的投資者對(duì)商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，屬于普通意義的收益內(nèi)容，而商鋪價(jià)值升值收益對(duì)于成熟、專(zhuān)業(yè)的商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑成為他們創(chuàng)造財(cái)富的重要手段。租金收益對(duì)于熟悉房地產(chǎn)的人士來(lái)講，是很簡(jiǎn)單的概念。出租方式回收投資是房地產(chǎn)業(yè)資金流轉(zhuǎn)的基本方式之一，當(dāng)然對(duì)于商鋪來(lái)講也不例外。價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣(mài)價(jià)和初始買(mǎi)價(jià)的差額。需要指出的是，租金收益和價(jià)值升值收益

21、共存，但同時(shí)有矛盾的地方：對(duì)于一個(gè)租金收益水平很高的商鋪來(lái)講，其價(jià)值升值收益空間就會(huì)相對(duì)比較??；相反，價(jià)值升值收益空間大的商鋪，其租金水平最開(kāi)始往往比較低，呈現(xiàn)逐漸提升的態(tài)勢(shì)。對(duì)于商鋪投資者而言，創(chuàng)造最大商鋪投資收益的方案是最大化租金收益和價(jià)值升值收益之和，這顯然是一個(gè)數(shù)學(xué)求最大值的問(wèn)題，但是鑒于多種因素對(duì)商鋪價(jià)值的影響，目前尚沒(méi)有統(tǒng)一表達(dá)商鋪收益的函數(shù)，所以在投資判斷過(guò)程中，我們只能暫時(shí)從最大化價(jià)值升值收益的角度來(lái)看待一個(gè)新興商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商鋪投資問(wèn)題，這種投資策略符合市場(chǎng)初始發(fā)展階段的投資趨勢(shì)。二、租金收益的幾個(gè)方面1、商情因子商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客

22、戶(hù)群的規(guī)模及覆蓋范圍等。在判斷商鋪價(jià)值的過(guò)程中，必須對(duì)商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價(jià)值、租金水平，以及價(jià)值升值空間。在進(jìn)行商鋪投資的過(guò)程中，要同時(shí)對(duì)商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀商情和未來(lái)預(yù)期商情進(jìn)行分析，看商情因子變化的空間，從中可以發(fā)掘商鋪價(jià)值升值收益的趨勢(shì)和潛力。對(duì)商情的準(zhǔn)確把握需要深入的分析，賽睿顧問(wèn)將商情因子分為A，B，C，D，E 5級(jí)：A級(jí)：現(xiàn)代改造型、知名大型繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍極為濃厚，競(jìng)爭(zhēng)激烈但呈現(xiàn)共存共榮的狀態(tài)，商鋪價(jià)值極高，針對(duì)的客戶(hù)群體覆蓋本城市人口及外地人口，如北京王府井大街，北京西單商業(yè)街，上海南京路等；B級(jí)：城市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚

23、，大、中城市里同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，小城市里同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較低，針對(duì)的客戶(hù)群體覆蓋本城市某個(gè)消費(fèi)階層，如北京國(guó)貿(mào)商城，北京東方廣場(chǎng)，上海東方新天地，上海恒隆廣場(chǎng)等；C級(jí)：地區(qū)性商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍較濃厚，同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，針對(duì)的客戶(hù)群體指其周邊消費(fèi)群，如北京十里河建材街、北京大鐘寺家具城等；D級(jí)：交通設(shè)施、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商業(yè)設(shè)施區(qū)域，針對(duì)的客戶(hù)群主要是其服務(wù)客戶(hù)、周邊客戶(hù)群； E級(jí)： 社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，針對(duì)的客戶(hù)群體以社區(qū)內(nèi)居民為主，消費(fèi)主體的內(nèi)容比較復(fù)雜。以上A，B，C，D，E 5個(gè)級(jí)別商業(yè)氛圍依次降低，整體來(lái)看，租金水平按照以上水平依次降低，耐人尋味的是：商

24、鋪價(jià)值升值的空間按照以上級(jí)別呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這正是我們要說(shuō)明的核心內(nèi)容。租金收益和價(jià)值升值收益的矛盾性是任何商鋪投資者都必須面對(duì)的問(wèn)題，既想有很高的租金收益，又要保證價(jià)值升值收益良好的空間，對(duì)于普通的投資者來(lái)講，是很困難的事情。2、客流量客流量對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。也許有些讀者會(huì)認(rèn)為客流量和商情屬于同樣的內(nèi)容，但事實(shí)上其區(qū)別很大：商情所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的宏觀商業(yè)狀況，但客流量是針對(duì)商鋪個(gè)案進(jìn)行的商鋪價(jià)值的微觀量化。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪門(mén)前客流量極為關(guān)注，也許兩個(gè)距離50米的商鋪的客流量因?yàn)槠渌?，客流量?huì)差距很大，所以客流量是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者取得運(yùn)營(yíng)成功的重要客觀條件之一。3、可視性可視性概念對(duì)于

25、商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。在賽睿顧問(wèn)叢書(shū)中國(guó)超級(jí)購(gòu)物中心SHOPPING MALL投資開(kāi)發(fā)指南中，就設(shè)計(jì)布局提出了可視性原則：商鋪的可視性指經(jīng)過(guò)建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，最大限度使得商鋪在平面范圍內(nèi)極容易被看到，換言之，購(gòu)物者在外部、步行街或中庭廣場(chǎng)等各種位置能夠看到商鋪。對(duì)于零售商來(lái)講，這必然是他們租店鋪時(shí)要特別關(guān)注的問(wèn)題，商鋪的可視性越好，零售商越容易接受，租金越高?？梢曅栽瓌t在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中也普遍得到強(qiáng)調(diào)，可視性的體現(xiàn)實(shí)際上是零售商、消費(fèi)者對(duì)商鋪接受程度的體現(xiàn)，也是各項(xiàng)設(shè)計(jì)原則中唯一與市場(chǎng)相關(guān)的原則。 如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部可視性和內(nèi)部可視性都得到了充分實(shí)現(xiàn)，只要項(xiàng)目周邊市場(chǎng)條件可

26、行，商鋪投資者將極容易找到進(jìn)駐零售商。4、樓層眾所周知，商鋪所在的樓層對(duì)商鋪價(jià)值的影響力，一層的商鋪無(wú)論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出很多。關(guān)于樓層的價(jià)值，從可視性的角度也可以理解，一層商鋪的可視性普遍比二層、三層商鋪的可視性要好。5、交通條件交通條件對(duì)于商鋪價(jià)值的重要性無(wú)庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個(gè)商鋪所處的位置，很少公交巴士，那么其價(jià)值會(huì)顯著折扣。交通條件的重要性對(duì)于商鋪投資者并不難理解，關(guān)鍵是如何在具體商鋪投資過(guò)程中應(yīng)用。在后面的章節(jié)賽睿顧問(wèn)將分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行各類(lèi)商鋪投資的分析，并就諸如交通條件等因素對(duì)投資的影響方式、影響程度做解釋說(shuō)明。6、停車(chē)條件停車(chē)

27、條件具體講就是轎車(chē)停車(chē)場(chǎng)。在過(guò)去，商鋪投資者可能不太注意停車(chē)條件的問(wèn)題，但現(xiàn)在賽睿顧問(wèn)建議他們謹(jǐn)慎判斷停車(chē)問(wèn)題。過(guò)去，私家車(chē)數(shù)量有限，自行車(chē)是中國(guó)人的主要交通形式，所以商業(yè)設(shè)施都對(duì)自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)做了充分的考慮，但現(xiàn)在的情況是：私家車(chē)在國(guó)內(nèi)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)、零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)影響頗大，如果商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能有效解決停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題，那么項(xiàng)目最終面臨經(jīng)營(yíng)困局幾乎是不可避免的；另外私家車(chē)消費(fèi)者的消費(fèi)勢(shì)力強(qiáng)勁，盡管人數(shù)僅占消費(fèi)者總體人數(shù)的30%左右，但其帶來(lái)的營(yíng)業(yè)額卻可能在總營(yíng)業(yè)額的70%左右從上述分析可以得出結(jié)論：如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能為有車(chē)族提供足夠的便利保證，那么等于說(shuō)這樣的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就一定程度上放棄

28、了一個(gè)極富消費(fèi)潛力的客戶(hù)群-當(dāng)然，對(duì)于目標(biāo)客戶(hù)不是中高端客戶(hù)的項(xiàng)目來(lái)講，停車(chē)條件可以放在次要位置。7、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性眾所周知，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要性。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往只是從建筑美學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，很少?gòu)墓δ艿慕嵌冗M(jìn)行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級(jí)客戶(hù)的需求，功能性比其它房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，而且會(huì)直接影響項(xiàng)目的成敗。問(wèn)題是，目前國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位很少，更少有成功商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位可以選擇。通常，開(kāi)發(fā)商需要在此階段引入市場(chǎng)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整。以上工作做的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性程度。項(xiàng)目的

29、規(guī)劃設(shè)計(jì)越多體現(xiàn)零售商、消費(fèi)者的需求，項(xiàng)目成功的概率越高。8、硬件條件商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高，及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性?xún)?nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大。從商鋪功能多方面適應(yīng)性的角度，商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)狀況必須有廣泛的適應(yīng)性，如果能夠適合多種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)需要，那么商鋪投資者在商鋪出租過(guò)程中將有較多的選擇。如果租戶(hù)數(shù)量多，正所謂水漲船高，投資者得到高租金是自然的事情。目前，國(guó)內(nèi)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位數(shù)量很少，嚴(yán)格講，中國(guó)幾乎沒(méi)有真正有大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。不少開(kāi)發(fā)商采用委托國(guó)外設(shè)計(jì)單位進(jìn)

30、行設(shè)計(jì)的方式，但我們認(rèn)為無(wú)論是國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位，還是國(guó)外設(shè)計(jì)單位，作為建筑師，他們更多表達(dá)的是建筑美學(xué)概念等，普遍缺乏對(duì)市場(chǎng)的了解，一個(gè)成功的商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，需要商業(yè)策劃公司的參與，從市場(chǎng)的角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修正。9、經(jīng)營(yíng)商品的類(lèi)型經(jīng)營(yíng)商品的類(lèi)型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤(rùn)空間顯著不同，拿經(jīng)營(yíng)計(jì)算機(jī)的商鋪和經(jīng)營(yíng)低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比后者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大。如果商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資時(shí)能夠清楚判斷未來(lái)商鋪適合經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型，那么該商鋪投資者一定勝人一籌。10、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)不少商鋪隸屬于某個(gè)項(xiàng)目，在此種情況下，所隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方式、運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、管理水平等

31、對(duì)該商鋪?zhàn)饨?、價(jià)值的影響是無(wú)法避免的。以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開(kāi)發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品定義為某一類(lèi)，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實(shí)現(xiàn)，價(jià)值可以得到提升；反之，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品無(wú)任何指導(dǎo)性方向，那么這樣的綜合項(xiàng)目取得成功的幾率相對(duì)較低，里面的商鋪也許有一天會(huì)關(guān)門(mén)。三、價(jià)值升值收益的幾個(gè)方面1、商情因子2、商鋪初始售價(jià)商鋪初始售價(jià)的高低將影響商鋪投資的收益。正如Ri=Pr/（N*Pc）中所表達(dá)的，商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越高。同樣一個(gè)商鋪樓盤(pán)，項(xiàng)目不同階段其售價(jià)可能會(huì)不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越高。對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，售價(jià)高就意味著需要支付

32、更多的資金，更多的首付款，前期資金壓力變大不說(shuō)，完全有可能以高價(jià)買(mǎi)入，最終被高位套老。商鋪投資者到底如何判斷商鋪的售價(jià)是否合理，是否值得在某個(gè)價(jià)位買(mǎi)入呢？賽睿顧問(wèn)在后面章節(jié)會(huì)就每一種商鋪投資過(guò)程中的售價(jià)體系進(jìn)行分析，希望商鋪投資者從中能夠得到啟示。3、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性4、樓層5、經(jīng)營(yíng)商品的類(lèi)型6、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)7、商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，任何一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過(guò)程，租金從低到高，商鋪的價(jià)值從低到高的過(guò)程。在商鋪價(jià)值提升的過(guò)程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨

33、勢(shì)將對(duì)商鋪的價(jià)值起到核心作用。我們所談的的周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目包括諸如住宅項(xiàng)目、寫(xiě)字樓項(xiàng)目、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目、綜合配套設(shè)施、政府規(guī)劃性景觀項(xiàng)目等各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都通過(guò)其不同的方式吸引所在地區(qū)的人氣，增加所在地區(qū)的客流量。如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目其周邊的人氣持續(xù)提升，客流量大幅增加，那么該項(xiàng)目的增值將是必然的。商鋪投資者如何判斷擬投資商鋪未來(lái)周邊房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)呢？不同的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所面臨的周邊規(guī)劃差別很大，投資者必須結(jié)合具體項(xiàng)目具體進(jìn)行個(gè)案判斷。以上對(duì)商鋪投資原理中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行了簡(jiǎn)要介紹?？赡苡绊懮啼?zhàn)饨鹗找婧蛢r(jià)值升值收益的因素還有其它因素，但以上因素為主要的影響因素，如果商鋪投資者在商

34、鋪投資過(guò)程中能夠?qū)⑸鲜龈饕蛩囟几闱宄?，相信其投資是不會(huì)失敗的。第六部分商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)分析方法一：租金回報(bào)率分析法 公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）12購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià) 優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。弊?。簺](méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。 方法二：租金回收期分析法 公式：（稅后月租金按揭月供款）12（首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款） 優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。弊?。何纯紤]前

35、期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 方法三：內(nèi)部收益率分析法（IRR法） 公式：IRR累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。） 優(yōu)點(diǎn)：考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。弊?。和ㄟ^(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)，有升值的可能，也有貶值的可能。第七部分銷(xiāo)

36、售模式及付款方式一、銷(xiāo)售模式1、純出售便于開(kāi)發(fā)商回籠資金。但商城經(jīng)營(yíng)管理非常困難，對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)影響更大。分為自然出售、整體出售、附送出售（如買(mǎi)一層送一層、挑高設(shè)計(jì)）等。2、只租不售（散鋪分租、整體出租、大面積分租）分幾種情況：散鋪分租將商鋪分割成大小獨(dú)立的單位，實(shí)現(xiàn)招租方式。優(yōu)劣勢(shì)：較容易控制招租成本。但前期準(zhǔn)備工作多，招租工作量大，效果難以預(yù)測(cè)，商鋪經(jīng)營(yíng)自主性低，物業(yè)管理繁復(fù)。整體出租此種方式的客戶(hù)一般只有面向大型的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。這樣有利于商城的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，但整體出租對(duì)開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn)性較大。大面積分租和整體出租類(lèi)似。3、返租銷(xiāo)售返租是指投資者以按揭形式將商鋪買(mǎi)下，然后再返還回開(kāi)發(fā)商，

37、而開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租出去，再將租金返還給投資者。返租回報(bào)必須由實(shí)力雄厚、口碑好的開(kāi)發(fā)商操作，而且商鋪的地理位置與周?chē)纳虡I(yè)分為濃厚，可以保證投資者的利益，最大限度的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。4、拍賣(mài)銷(xiāo)售一般都是采用在銷(xiāo)售不好的項(xiàng)目上，但在正常的情況下，商鋪拍賣(mài)應(yīng)該是極佳的銷(xiāo)售方式，商鋪的拍賣(mài)可以抬高地塊的價(jià)值；也可以聚集旺盛的人氣，還可以通過(guò)在拍賣(mài)叫價(jià)過(guò)程中提升商鋪的價(jià)格。5、復(fù)合形式指商場(chǎng)的所有商鋪按照規(guī)劃，部分自然出售，部分招租或者返租或拍賣(mài)。二、付款方式1、一次性付款這種付款方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)資金周轉(zhuǎn)較快，但投資者的資金承受能力要求較高，投資者較少選擇這種付款方式。2、分期付款分期付款有兩種情況：一種是

38、購(gòu)房人自己將房款分期付給房地產(chǎn)商；另一種情況是首期購(gòu)房人直接付給房地產(chǎn)商，余款通過(guò)貸款由銀行付給房地產(chǎn)商，購(gòu)房人分期向銀行還貸，在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講，付款是分兩期，但購(gòu)房人辦下貸款，實(shí)際等于向房地產(chǎn)商已付清全款。3、按揭付款（優(yōu)惠按揭、零首付按揭）按揭貸款是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。商鋪?zhàn)罡呤俏宄墒?。零售付按揭就是投資者的首期付款為零，在一定期限內(nèi)投資者按照合約的

39、規(guī)定繳納款項(xiàng)。但它的付款期限也相對(duì)于其他付款方式短，月供或期供就會(huì)偏多。返租銷(xiāo)售還可能形成零首付。4、公積金貸款公積金貸款由于是政策性貸款，相對(duì)來(lái)講利息最低，由于它的資金來(lái)源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購(gòu)房人才能申請(qǐng)，貸款額度也受到嚴(yán)格限制。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時(shí)，辦理的時(shí)間會(huì)減慢甚至?xí)和?，?duì)于急著靠購(gòu)房人繳納的房款蓋房的房地產(chǎn)商，有可能會(huì)不同意購(gòu)房人采用公積金貸款的方式進(jìn)行付款。第八部分 商業(yè)物業(yè)管理表商業(yè)物業(yè)管理的基本內(nèi)容商場(chǎng)物業(yè)特點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶(hù)群體特點(diǎn)、委托人要求、物業(yè)硬件、法律關(guān)系管理工作宗旨專(zhuān)業(yè)管理、至誠(chéng)服務(wù)、品牌經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)物業(yè)

40、管理目標(biāo)業(yè)主1、經(jīng)濟(jì)效益2、社會(huì)效益3、可持續(xù)發(fā)展客戶(hù)營(yíng)造專(zhuān)業(yè)空間社會(huì)財(cái)富超前管理設(shè)計(jì)階段、設(shè)備訂貨階段、隱蔽工程、營(yíng)銷(xiāo)與管理、保修與備品、物業(yè)管理籌備接管驗(yàn)收工程接管驗(yàn)收1、文檔資料2、設(shè)備和設(shè)備圖檔物業(yè)接管驗(yàn)收3、財(cái)務(wù)4、物資5、人事商業(yè)日常管理內(nèi)容安保管理治安防范、消防控制（演習(xí)組織）、交通管制、技按管理、涉外管理工程管理職崗設(shè)計(jì)、二次裝修、系統(tǒng)運(yùn)行、日常巡檢、計(jì)劃維修保養(yǎng)、技改技措、節(jié)能降耗（空調(diào)案例）、工程服務(wù)設(shè)計(jì)客務(wù)管理營(yíng)銷(xiāo)管理（租務(wù)組合）財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)職崗設(shè)置、管理制度、物業(yè)管理費(fèi)及其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)預(yù)算、決算、分析、管理（維修）基金、采供管理、物業(yè)保險(xiǎn)、監(jiān)督、控制、審計(jì)人力資源管

41、理人事政策、招聘、勞資管理、員工培訓(xùn)行政管理重要事務(wù)管理公共關(guān)系、CIS管理、第二時(shí)間管理、法律風(fēng)險(xiǎn)防范、參評(píng)指導(dǎo)管理規(guī)范、合同契約、管理信息化、緊急事件處理第十部分國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)模式1、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展1）現(xiàn)狀2003年被專(zhuān)業(yè)人士稱(chēng)為商業(yè)地產(chǎn)年，與以往相比，這一年商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最明顯的特點(diǎn)：一是開(kāi)發(fā)規(guī)模之“大”，二是市場(chǎng)形勢(shì)之“火”，這兩點(diǎn)都是前所未有的。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模之“大”，少則十幾萬(wàn)平米，多則幾十上百萬(wàn)平米，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)有200多個(gè)面積在10萬(wàn)平米以上、投入資金動(dòng)輒數(shù)十億的Shopping Mall項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的建設(shè)之中。無(wú)論從數(shù)量還是從規(guī)模上，中國(guó)的Sh

42、opping Mall都堪稱(chēng)世界第一。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)之“火”，讓人感覺(jué)到地產(chǎn)界的繁榮景象。2003年在SARS的肆意橫行的情況下，商業(yè)地產(chǎn)逆市而上一線飄紅，部分城市商鋪價(jià)格一漲再漲、銷(xiāo)售形勢(shì)看好，形成了一股搶購(gòu)熱潮。如北京珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊底商鋪位遭到搶購(gòu)，單價(jià)從1.9萬(wàn)元飆升到3萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商日進(jìn)2億元；上海圣德娜購(gòu)物中心，底層商鋪年租金每平方米已超過(guò)1.8萬(wàn)元，其售價(jià)則達(dá)每平方米7.8萬(wàn)元。 商業(yè)地產(chǎn)如此火爆的市場(chǎng)形勢(shì)和豐厚的利潤(rùn)引起眾多的發(fā)展商掀起新一輪的“制造摩爾”運(yùn)動(dòng)。這種大造“摩爾”之風(fēng)愈演愈烈，以至于引起越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人士的警覺(jué)，有關(guān)部門(mén)正在考慮頒布類(lèi)似國(guó)外的大店法，將通

43、過(guò)立法形式建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聽(tīng)證制度，以減少商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的盲目性。 2）國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的起源零售業(yè)成“發(fā)動(dòng)機(jī)” 2003年商業(yè)地產(chǎn)的火爆絕非空穴來(lái)風(fēng)，這與最近幾年媒體宣傳的跨國(guó)零售企業(yè)在中國(guó)大肆擴(kuò)張、到處跑馬圈地的現(xiàn)象有關(guān)。 按照中國(guó)政府關(guān)于加入WTO的有關(guān)承諾，從2004年起零售業(yè)將全部對(duì)外開(kāi)放，也就是無(wú)論內(nèi)資外資，都將享有一視同仁的政策待遇。而在此之前，誰(shuí)能搶得先機(jī)，占據(jù)有利的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這是由于地理資源的稀缺性和唯一性所決定的。跨國(guó)零售企業(yè)普遍看好未來(lái)中國(guó)的發(fā)展前景，因此都制定了相關(guān)的中國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略，而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局成為重中之重。Wal-Mart計(jì)劃2005年以前

44、在中國(guó)開(kāi)店50家，來(lái)自英國(guó)的著名建材超市BQ就計(jì)劃2008年前在中國(guó)的30多個(gè)城市開(kāi)設(shè)80家分店。國(guó)內(nèi)零售企業(yè)也不甘示弱，如華潤(rùn)萬(wàn)佳、天虹、新一佳、北京華聯(lián)、上海聯(lián)華也紛紛與外資零售企業(yè)搶占資源，希望與其一決高下。 在這種情況下，掌握土地資源的發(fā)展商看到了在激烈的地址資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)中蘊(yùn)藏的商機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)因此成為發(fā)展商手中的“香餑餑”，另一方面，小業(yè)主抱著與大型零售企業(yè)一起賺錢(qián)的期望而購(gòu)買(mǎi)商鋪，從而造成商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的火爆局面。 零售企業(yè)對(duì)于小業(yè)主來(lái)說(shuō)，是一種信心保證，對(duì)于發(fā)展商而言，是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與零售業(yè)息息相關(guān)。零售業(yè)決定了商業(yè)地產(chǎn)的成敗，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一旦招商成

45、功，其商鋪必定旺銷(xiāo)，招商不成則很有可能滯銷(xiāo)甚至積壓多年。 從零售業(yè)的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，近幾年表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，今后幾年仍將會(huì)有較大的發(fā)展空間，只要零售企業(yè)不停止擴(kuò)張的步伐，商業(yè)地產(chǎn)就不會(huì)放慢向前發(fā)展的腳步，零售業(yè)給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。 3）非理性繁榮歸根結(jié)底，2003年商業(yè)地產(chǎn)之火爆形勢(shì)實(shí)質(zhì)上是一種非理性的繁榮，按現(xiàn)時(shí)我國(guó)人均收入1000美元、美國(guó)人均收入3萬(wàn)美元、香港2.4萬(wàn)美元比較，我們的消費(fèi)水平與其相比還有較大的差距，而建立在有效消費(fèi)支撐之上的零售業(yè)現(xiàn)在還無(wú)法與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)相提并論。據(jù)2002年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)前五百家最大零售企業(yè)銷(xiāo)售額的總和不及美國(guó)Wal-Mart一家

46、的銷(xiāo)售額的十分之一，而美國(guó)最大的購(gòu)物中心Mall of American的規(guī)模為39萬(wàn)平米，我國(guó)超過(guò)此規(guī)模的恐怕不在少數(shù)。因此可以想象的是未來(lái)幾年內(nèi)商鋪的嚴(yán)重積壓與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商之間你死我活的激烈競(jìng)爭(zhēng)。3、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式1）國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功案例，可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)源于零售企業(yè)即物業(yè)的租金收益，所以大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是長(zhǎng)期擁有物業(yè)獲得租金回報(bào)。而小業(yè)主通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)信托基金（REITs）分享利潤(rùn)，零售企業(yè)、發(fā)展商、投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其投資行為比較理性。2）傳統(tǒng)模式商業(yè)地產(chǎn)是由商業(yè)和地產(chǎn)這兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的個(gè)體組成的，需要具有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和具備房地

47、產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)共同開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。結(jié)合當(dāng)年開(kāi)發(fā)上海新天地的成功經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要包括三個(gè)步驟：一、商業(yè)評(píng)估和布局。確定消費(fèi)群，按照消費(fèi)群整個(gè)行為分析選擇商業(yè)內(nèi)容，選擇正確的業(yè)態(tài)組合。二、招商。商業(yè)地產(chǎn)的租金事實(shí)上是由市場(chǎng)來(lái)決定的，商家并不愿意給高租金，營(yíng)業(yè)額的多少?zèng)Q定租價(jià)的高低。三、后期經(jīng)營(yíng)。大部分的商業(yè)項(xiàng)目采取的是這種流程的開(kāi)發(fā)模式，這種模式存在的問(wèn)題是：開(kāi)發(fā)與商業(yè)的脫節(jié)，管理與招商的矛盾，業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)的短視。3）大連萬(wàn)達(dá)創(chuàng)造的訂單地產(chǎn)模式所謂訂單地產(chǎn)，就是萬(wàn)達(dá)與眾多世界強(qiáng)企業(yè)和跨國(guó)企業(yè)建立廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系。萬(wàn)達(dá)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)連鎖商業(yè)廣場(chǎng)在項(xiàng)目確定前，都與合作伙伴共同進(jìn)

48、行市場(chǎng)調(diào)研，以不同的身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同角度來(lái)進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致結(jié)論后，由萬(wàn)達(dá)進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。4）純商業(yè)模式這種是由實(shí)力強(qiáng)大的商業(yè)集團(tuán)自行開(kāi)發(fā)并自主經(jīng)營(yíng)的一種模式，從商業(yè)地產(chǎn)的定義來(lái)講，這種開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不屬于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一般這種模式開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目也具有一定的規(guī)模，通常也以綜合性購(gòu)物中心形式出現(xiàn)。4、商業(yè)地產(chǎn)的招商傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)商雖然并不重視策劃（即市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作?？梢?jiàn)招商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要地位。 招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。因而，對(duì)于

49、商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。 與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，商業(yè)地產(chǎn)招商具有如下五大特點(diǎn)： 1）目標(biāo)客戶(hù)主次分明 首先是確定主力店群，其作用主要有四個(gè)：其一是有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積，其影響之大可想而之。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；其二是知名的主力店群的入住能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷(xiāo)售，以及對(duì)中小店群的招商；其三是主力店群各自擁有一定忠誠(chéng)度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項(xiàng)目在日后的運(yùn)營(yíng)中能在保持一定量的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；其四是主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店鋪的租金水平

50、，提高項(xiàng)目整體租金收入。 其次是在確定了主力店鋪之后，再確定中小店群。其作用主要有兩個(gè)：其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店鋪，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購(gòu)物或消費(fèi)需求；其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的410倍，有的甚至更多，其租金總和是項(xiàng)目的主要來(lái)源。 2）租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一 主力店群投資大，投資回收期長(zhǎng)，其租期要求一般需八年、十年，有的長(zhǎng)達(dá)十五年、二十年。其租金相對(duì)便宜得多，一般從第四年起，租金開(kāi)始遞增，遞增在3%10%。由于發(fā)展商考慮了多種因素，成功經(jīng)營(yíng)的主力店最終是有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。而中小店的租期一般為3年左右，租金較高。以深圳市某近80000平方米的購(gòu)

51、物中心為例，先行入住的主力店某百貨店，其租金為80元/月，租期為十五年，而同一層樓名店廊的鋪位租金高達(dá)300800元/月雙，租期為三年，租金差距懸殊的確令人吃驚。 3）招商時(shí)間長(zhǎng) 地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合確定開(kāi)始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個(gè)招商階段。主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后，規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品及商業(yè)設(shè)施，而中小店群則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各

52、類(lèi)中小店的招商咨詢(xún)登記工作。 4）招商難度大 招商難度大的主要原因在于如下四個(gè)方面：其一是項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)化趨勢(shì)把握不住，不容易與開(kāi)發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟；其二，裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。雖然有項(xiàng)目裝修效果圖，但中小店主的擔(dān)憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場(chǎng)地發(fā)展新的分店；其三是功能分區(qū)的招商進(jìn)度影響了各類(lèi)店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計(jì)劃，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類(lèi)店的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)起來(lái)，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營(yíng)有很大的幫助，而一旦某一類(lèi)商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來(lái)，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人的各類(lèi)主力店或同類(lèi)店中知名店（特色店）沒(méi)法進(jìn)來(lái)時(shí)，更是影響了整

53、體的經(jīng)營(yíng)。在進(jìn)駐決策過(guò)程中，各類(lèi)店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮的重點(diǎn)；其四是營(yíng)運(yùn)尚較低的知名度和缺乏經(jīng)驗(yàn)，使招商難度進(jìn)一步提高。商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)興起的時(shí)間不長(zhǎng)，像廣州天河城購(gòu)物中心成功經(jīng)營(yíng)的案例更是瘳若晨星，因而絕大多數(shù)的發(fā)展商或營(yíng)運(yùn)商并不具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。 5）招商技術(shù)要求招商技術(shù)要求高主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：其一是招商人員需具備豐富的零售服務(wù)知識(shí)，招商人員必須熟悉商品或服務(wù)的類(lèi)別及特點(diǎn)、商品或服務(wù)組合原理、價(jià)格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識(shí)，掌握市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)中的一些基本原理，了解租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售等相關(guān)法律法規(guī)；其二是招商人員需具備較強(qiáng)的招商技巧和談

54、判能力。由于招商難度大，這就要求招商過(guò)程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入住的搶手局勢(shì)等，在招商前期，主力店招商工作異常艱難，知名度較高的主力店一般會(huì)大受商業(yè)物業(yè)的歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址的機(jī)會(huì)也較多，因而要在了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之后制訂出吸引人的條件和談判策略，并爭(zhēng)取同時(shí)分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件；其三是需要具備較強(qiáng)的評(píng)估能力。在租戶(hù)表達(dá)了入駐的意向之后，招商小組應(yīng)派有關(guān)人員考察租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)情況，特別是主力店的調(diào)查和評(píng)估，其評(píng)估的內(nèi)容包括資金勢(shì)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)地、經(jīng)營(yíng)特色、注冊(cè)資本金、管理層的管理能力、營(yíng)業(yè)額及其增長(zhǎng)率、財(cái)務(wù)狀況、合作意愿程度等項(xiàng)目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評(píng)估，為選擇租戶(hù)決

55、策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報(bào)告；其四是需要合理的招商推廣策略。招商推廣的好壞將影響到資金的預(yù)算和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以保證招商工作投資少、效率高。5、Shopping Mall1)概念“摩爾”發(fā)端于20世紀(jì)50年代的美國(guó)，是MALL的音譯，全稱(chēng)SHOPPINGMALL，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。指在一個(gè)建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)，集合百貨店、超市、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、大型專(zhuān)業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂(lè)、健身、電影院、酒店等各種休閑娛樂(lè)設(shè)施，提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各

56、種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。Mall發(fā)源于20世紀(jì)50年代的美國(guó)，現(xiàn)已成為歐美國(guó)家的主流零售業(yè)態(tài)。西方國(guó)家也稱(chēng)為Shopping Center，即“購(gòu)物中心”，但和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱(chēng)呼）含義不盡一致。 “摩爾”特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體的“一站式”消費(fèi)中心，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心?！澳枴币话憔哂兴膫€(gè)特征。一是大：占地面積大于10萬(wàn)平方米、綠地大、停車(chē)場(chǎng)大、建筑規(guī)模大；二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多；三是高：購(gòu)物環(huán)境要求高；四是經(jīng)營(yíng)主題明確：按照所處地理位置、自身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場(chǎng)，并引入相應(yīng)零售商配合其市場(chǎng)定位。 2）內(nèi)地摩爾的萌芽90年代中期，一批香港房地產(chǎn)巨頭（和記黃浦、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉(cāng)、太古、恒隆集團(tuán)等）在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫(xiě)字樓，這些寫(xiě)字樓大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，隨即形成了有香港特色的購(gòu)物中心SHOPPING CENTRE或購(gòu)物廣場(chǎng)SHOPPING PLAZA。 其中主要的代表有：上海的嘉里不夜城、時(shí)代廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、美羅城、浦東華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)， 北京的賽特購(gòu)物中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商城、恒基商城、中糧廣場(chǎng)、新東安廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)， 重慶的大都會(huì)廣場(chǎng)等。由于這些