2012年10月石家莊弘石灣項目整合推廣策略提報

1、天津睿墨機(jī)構(gòu) 2012年10月,石家莊弘石灣項目 整合推廣策略提報,市場分析及開發(fā)建議,PART,1,城市概況,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市房地產(chǎn)市場,第一篇 石家莊城市認(rèn)知,城市政策環(huán)境,城市發(fā)展規(guī)劃,城市概況,城市區(qū)位 行政區(qū)劃 城市人口 城市交通,PART1城市概況,城市區(qū)位：省會二級城市，是華北連接中原、華南地區(qū)的交通樞紐，以醫(yī)藥、紡織業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，華北南部的商貿(mào)物流中心和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市群，受北京、天津的輻射，城市綜合競爭力快速提升。,石家莊市轄6區(qū)17縣(市)：新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)、辛集市、晉州市、藁城市、新樂市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、

2、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣和1個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。,注：圖中人口數(shù)為第六次人口普查數(shù)據(jù)，為常住人口,行政區(qū)劃：石家莊下轄6個區(qū)、12個縣、5個縣級市和1個國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積15848平方公里，城區(qū)面積456平方公里。下轄縣市小而散，城區(qū)面積明顯偏小，城區(qū)規(guī)模有待提升。,PART1城市概況,遠(yuǎn)景目標(biāo)： 城市“一城三區(qū)”遠(yuǎn)期人口規(guī)模為500萬，“三組團(tuán)”人口遠(yuǎn)期規(guī)模為100萬人。,石家莊市全市人口密度偏小，主要人群集中在市區(qū)的橋西區(qū)和橋東區(qū)兩個相對成熟的區(qū)域，其中橋西區(qū)人口密度高達(dá)10907人/平方公里。石市是全國面積最小，人口密度較大的省

3、會城市。,數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局,城市人口：截止2010年，石家莊市常住人口達(dá)1016.4萬人（第六次人口普查數(shù)據(jù)），其中，市區(qū)人口270萬人。市區(qū)面積456平方公里。石家莊是全國面積最小、人口密度較大的省會城市。,2006-2010年石家莊市城市人口增長,石家莊市各區(qū)人口密度,PART1城市概況,公路現(xiàn)狀：京深、石太、石黃、青銀、石濟(jì)、張石高速公路和107、307、308等國家級公路在市域內(nèi)縱橫交錯，形成了以國省干線公路為骨架，地方道路為支脈的公路交通網(wǎng)絡(luò)。 公路規(guī)劃：加強(qiáng)省會與天津、太原等周邊省市聯(lián)系，建設(shè)石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，實現(xiàn)高速公路縣縣通，打造市域1小時交

4、通圈。,鐵路現(xiàn)狀：石家莊是全國鐵路運(yùn)輸?shù)闹饕獦屑~，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此，其中京廣線是連接中外交流的大動脈，石太線是晉煤外運(yùn)的主要通道。 鐵路規(guī)劃：強(qiáng)化京廣、青太客運(yùn)專線及京石、石鄭、石太、石濟(jì)城際鐵路雙十字復(fù)合交通走廊建設(shè)，打造京津、晉冀魯豫省會城市1小時交通圈。,航空現(xiàn)狀：石家莊民航機(jī)場現(xiàn)已開通44條國內(nèi)、國際航線，并引進(jìn)國航、東航、南航等12家航空公司加盟石家莊機(jī)場的航線運(yùn)營。 航空規(guī)劃：按照年旅客吞吐量400萬人次改擴(kuò)建機(jī)場設(shè)施，提高服務(wù)水平。,石家莊 火車站,城市交通：石家莊是華北地區(qū)重要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃打造成省會城

5、市和市域間1小時交通圈。,PART1城市概況,小結(jié):,京津冀經(jīng)濟(jì)圈重要城市 城市發(fā)展后勁十足,PART1城市概況,城市經(jīng)濟(jì),GDP走勢 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人均收入,GDP走勢：2006至2010年間石家莊市國民生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢，2010年GDP總量達(dá)到4083億元，人均GDP33474元，房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展期。,石家莊2007-2011年國民生產(chǎn)總值及增長率走勢,自2007年以來，石家莊市國民生產(chǎn)總值持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，2006-2007年石家莊GDP增長率保持在13%左右，在2009年石市GDP總量突破3000億元，2011年GDP總量達(dá)到4083億元，同比增長12%。 全年市區(qū)居民消費(fèi)價格

6、指數(shù)比上年上漲5.7%，其中食品價格上漲10.0%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)比上年上漲7.7%，對住房需求超越同期的100，達(dá)到108.4，對住房需求明顯增長。,石家莊市2007-2011年消費(fèi)漲跌,PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,市民消費(fèi)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：仍以第二產(chǎn)業(yè)為主要支撐產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)占比達(dá)50%左右；第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比發(fā)展不足，城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大。,石家莊2006-2011年三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例,2011年石家莊市三產(chǎn)比例分別為10.2%、49.8%和40.0%，第二產(chǎn)業(yè)仍為支撐產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年穩(wěn)步上漲，建筑業(yè)的調(diào)整增長對經(jīng)濟(jì)的增長起

7、到了較大的拉動作用。 2006-2011年，第三產(chǎn)業(yè)保持13%左右的速率增長，其中金融和交通業(yè)增長較快。但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，石家莊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)的比重仍較大，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間。,數(shù)據(jù)來源：石家莊統(tǒng)計局,PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,人均可支配收入：石家莊市人均可支配收入20534元，同比增長12.3%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到7822元，增長18.9%。與城市人口收入相比還有一定差距。,2007-2011年石家莊城市人均可支配收入增長走勢,數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局,數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局,2011年，全年城市居民人均可支配收入20534元，比上年增長12.3%，農(nóng)民人均純收入7822元

8、，增長18.9%；城市居民人均消費(fèi)性支出12519元,增長18.5%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出5457元，增長37.9%。 城市居民人均建筑面積為29.3平方米；農(nóng)民人均住房居住面積39.9平方米。 2006年-2008年，人均可支配收入的增長率在14%左右浮動，近兩年有所下降。總體看來，從2007年至2011年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。,PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,小結(jié):,城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步合理 城市購買力日趨旺盛 房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)步上升,PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市政策環(huán)境,全國政策環(huán)境 地方政策環(huán)境,樓市調(diào)控措施：與其他城市相比，石家莊限購政策較為寬松，同時主要針對的還是投

9、機(jī)客戶。,PART3城市政策環(huán)境,石家莊房地產(chǎn)市場走勢分析：與其他城市房地產(chǎn)市場相比，石家莊地產(chǎn)市場的限購政策主要是針對投資投機(jī)性群體，以及對住房公積金貸款條例的規(guī)范。,客戶,開發(fā)商,專家,關(guān)鍵詞：基本持平 整體來看，限購政策對石家莊市首次置業(yè)客群影響較少；二次置業(yè)客群由于涉及到首付增加，利率調(diào)整，延長了下定時間，但整體來看，石市4、5月份不斷有新項目上市及部分高端項目后續(xù)，使得整體成交量回落并不明顯。,關(guān)鍵詞：穩(wěn)中發(fā)展 本地企業(yè)多以前期開發(fā)項目繼續(xù)運(yùn)作為主，進(jìn)駐企業(yè)全力打造自身項目，以樹立企業(yè)自身品牌形象，站穩(wěn)“腳跟”搶占市場為主，并不急于大力盲目擴(kuò)張發(fā)展。,關(guān)鍵詞：調(diào)整房市，遏制投機(jī) 本次

10、政策的出臺主要針對的是投資投機(jī)群體，對剛性需求影響較小，信貸政策的限制可能一段時間內(nèi)收緊房地產(chǎn)市場的交易，但是總體影響并不十分明顯。,PART3城市政策環(huán)境,小結(jié):,國家調(diào)控政策一路向嚴(yán) 石市執(zhí)行力度尚顯溫柔,PART3城市政策環(huán)境,城市發(fā)展規(guī)劃,城市定位 城市功能 空間布局 交通規(guī)劃,鹿泉新城：都市區(qū)西部具有特色的旅游、生態(tài)城市，重點發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和旅游業(yè)，并承擔(dān)部分市級旅游組織服務(wù)職能。,藁城新城：都市區(qū)東部副中心城市，重點推進(jìn)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，形成都市區(qū)對市域東部縣市的輻射帶動的產(chǎn)業(yè)服務(wù)節(jié)點。,欒城新城：都市區(qū)南部商貿(mào)物流中心，裝備制造業(yè)基地，重點推動商貿(mào)物流業(yè)、裝備制造業(yè)和

11、醫(yī)藥食品工業(yè)發(fā)展,中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省會功能、區(qū)域服務(wù)職能，突出生態(tài)、文化建設(shè)，打造繁華舒適、現(xiàn)代一流省會。,正定新區(qū)：國家級歷史文化名城，在京珠高速公里以東區(qū)域，以生態(tài)、低碳、智慧的全新理念，建設(shè)30平方公里濱河新區(qū)起步區(qū)，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。,空港新城：都市區(qū)空港物流樞紐，重點推動航空物流、臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展,城市發(fā)展規(guī)劃：石家莊市將形成“2+4”的組團(tuán)式城市功能空間，其中“2”為正定新區(qū)和老城區(qū)，“4”為鹿泉新城、欒城新城、藁城新城和空港新區(qū)。城市重點向北發(fā)展。,PART4城市發(fā)展規(guī)劃,市域：構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)；都市區(qū)公路網(wǎng)形成“兩環(huán)、十四射”的格

12、局。利用高速公路網(wǎng)絡(luò)及重要國省道，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間的1小時交通圈。,中心城區(qū)：中心城建立由快速路、交通性道路構(gòu)成的“四橫六縱”道路系統(tǒng)。由中山路、裕華路等構(gòu)建七條東西向生活主干路。由友誼大街、勝利大街、平安大街等構(gòu)成十三條南北向主干路。 都市區(qū)：實現(xiàn)中心城區(qū)至藁城、欒城、鹿泉有兩條以上快速路與一條國省道；重點加強(qiáng)中心城區(qū)與正定交通聯(lián)系，形成6條跨河通道，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。,城 市 交 通 規(guī) 劃,城市交通規(guī)劃：中心城區(qū)構(gòu)成“四橫六縱”道路系統(tǒng)，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。市區(qū)周邊構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間1小時交通圈。,PART4城市發(fā)展規(guī)劃,

13、資料來源：石家莊市政府,正定,欒城,藁城,鹿泉,城市軌道交通進(jìn)展：軌道交通開工建設(shè)，將快速提升城市版圖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。建成后會極大改善對四大組團(tuán)連接市區(qū)的交通狀況，將使大量的人口居住外溢，助推城郊地區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。,石家莊遠(yuǎn)景軌道交通線網(wǎng)采用由6條線組成的“大放射，小方格”遠(yuǎn)景線網(wǎng)方案，其中骨干線3條，輔助線3條，線網(wǎng)總長244.7公里。 1號線中心城內(nèi)東西向骨干線、連接主城與正定新區(qū)的干線，線路在主城區(qū)內(nèi)沿中山路敷設(shè)，向東穿過京珠高速后，在新城區(qū)向北轉(zhuǎn)入昆侖大街，向北穿越滹沱河后進(jìn)入正定； 2號線都市區(qū)南北向骨干線，北起正定新區(qū)，南至欒城； 3號線都市區(qū)東西向骨干線，西延鹿泉

14、，東連藁城； 4號線中心城區(qū)南北走向，并連接裕華、南部片區(qū)的L型輔助線，與5號線在中心區(qū)外圍形成環(huán)線； 5號線在中心城區(qū)內(nèi)先南北、后東西走向的L型輔助填充線，串聯(lián)了橋西區(qū)、新華區(qū)南部、橋東區(qū)以及長安區(qū)，與4號線相扣成環(huán)。； 6號線內(nèi)部填充線，西起西石環(huán)，向南至南石環(huán),PART4城市發(fā)展規(guī)劃,商品住宅市場,土地市場,客戶表現(xiàn)研究,第二篇 石家莊房地產(chǎn)市場分析,土地市場,市場供應(yīng) 市場成交 成交價格,土地市場供應(yīng)分析：2011年土地供應(yīng)211.7萬平方米，其中住宅為144.4萬平方米。2010年，石家莊土地占地面積供應(yīng)量達(dá)到223.02萬平米，其中住宅為188.84萬平方米?？傮w供應(yīng)量以及住宅供應(yīng)

15、量比往年略有下降。,2011年，出讓地塊61宗，成交地塊48宗，流拍9宗，暫停出讓4宗（包括宣布“擇日出讓”的052號地塊），總出讓面積2117354.113平方米，約3176畝，出讓金額總83.917億元，與2010年石家莊土地出讓成交面積215萬平方米，約3225畝，成交金額約94億元相比，面積下降約3.3萬多平米，出讓金額下降10.1億。,20062011年6月石家莊土地供應(yīng)走勢,PART1土地市場,數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng),數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng),土地成交價格分析：從整體上看，石家莊住宅用地土地成交價格呈波動式上漲趨勢。商服用地價格起伏較大。2010年，石家莊市地王土地單價達(dá)到735

16、萬元/畝。,20032011年石家莊“地王”一覽表,從整體上看，石家莊土地“招牌掛”出讓價格不斷上漲。2007年住宅用地土地成交價格為211.44萬元/畝，而2011年上半年上漲至260.90萬元/畝，漲幅達(dá)23.4%； 商服用地價格波動較大，2009年價格最低，2010年有所上漲，土地單價達(dá)到231.02萬元/畝。 石家莊2011年地王價格達(dá)到445萬元/畝。,PART1土地市場,小結(jié):,2011年土地市場成交以住宅類用地為主，土地供應(yīng)略有下降，土地價格平穩(wěn)回落。,PART1土地市場,開發(fā)水平：石家莊房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，以高層普通住宅、剛性需求購買為主，品牌開發(fā)商進(jìn)駐較少。隨著品牌開

17、發(fā)商的進(jìn)駐，城市標(biāo)桿型項目的不斷涌現(xiàn)，都將推動石家莊房地產(chǎn)的整體水平和形象的提高。,起步發(fā)展階段,緩慢發(fā)展階段,快速發(fā)展階段,市場成熟階段,PART2商品住宅市場分析,石家莊住宅市場各區(qū)域總體分布圖,板塊劃分：從石家莊區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來看，可將區(qū)域劃分為新華板塊、橋東板塊、橋西板塊、長安板塊、裕華板塊和高新區(qū)板塊。,PART2商品住宅市場分析,板塊對比分析：裕華、橋東、橋西為老城區(qū)，生活配套較為齊全，新華區(qū)與長安區(qū)為城市改造區(qū)域，高新區(qū)與城市發(fā)展新區(qū)，配套設(shè)施均有待完善；從整體來看，各區(qū)域的購買客群均以地緣性客戶為主，投資客群所占比例較小。,PART2商品住宅市場分析,石家莊整體市場產(chǎn)品形式較為

18、單一，市場上有80%以上的項目是高層，城市低密度住宅產(chǎn)品較少。,目前市場上高層單價主要集中在6000-8000元/平米，部分高端項目單價已突破萬元；市場上高層產(chǎn)品總價主要在70-120萬之間。,目前石家莊住宅平均銷售速度在40-65套/月之間，各項目依據(jù)自身推廣和產(chǎn)品力不同銷售速度也有較大差別。,整體市場小結(jié),PART2商品住宅市場分析,石家莊客戶各類型需求量評估,需求類型：石家莊市購房客群購房目的以自住為主，剛性需求及改善型置業(yè)占比最大，達(dá)80%左右；其次受到拆遷政策影響，有部分客戶分流到商品房市場；投資需求較少。,PART3客戶研究以及市場表現(xiàn),客戶職業(yè)特征比重,客戶特征：石家莊購房客戶主

19、要以私營業(yè)主、企事業(yè)單位、公務(wù)員為主；高端客群主要以企業(yè)高管、政府機(jī)關(guān)、高知分子為主,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研,市調(diào)發(fā)現(xiàn)，石家莊購房客戶私營業(yè)主、公務(wù)員占比較高，占比在20-25%左右；其次是以石藥、冀能源等企事業(yè)在內(nèi)的客群，占比在15%左右；石市各高校的教師、職工客戶占比也在15%左右；部分因為城中村改造、拆遷的客戶，也有部分客戶將剩余拆遷款進(jìn)行商品房置業(yè)。,PART3客戶研究以及市場表現(xiàn),客戶購房動機(jī)比重,置業(yè)目的：購房客群中結(jié)婚置業(yè)和居住升級占比最大，兩者占比高達(dá)60%左右。,根據(jù)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，石家莊購房客戶中，居住升級和結(jié)婚置業(yè)需求占比較大，兩者占比高達(dá)60%左右； 其次為拆遷和為父母養(yǎng)老新購住

20、房，占比在10%左右； 隨著石家莊房價不斷上漲，同時吸引了部分周邊區(qū)縣置業(yè)者來石市投資購房，除此以外，個別購房客戶看重了新興區(qū)域的發(fā)展，也出現(xiàn)了少量的投資客群。,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研,PART3客戶研究以及市場表現(xiàn),購房客戶關(guān)注因素,購房因素：石家莊客戶購房因素主要集中在10大類，其中戶型設(shè)計、價格兩項是購房客戶最為敏感的方面。,根據(jù)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，石家莊客戶購房因素中主要集中在10大類，其中戶型設(shè)計、價格購房客戶最為敏感； 其次是區(qū)位和開發(fā)商品牌知名度，隨著近兩年恒大、萬達(dá)等全國性的知名企業(yè)進(jìn)駐，購房客戶對產(chǎn)品的需求越來高，同時隨著項目的陸續(xù)交房，小區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境同樣將成為購房客戶關(guān)注的焦點

21、。,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研,PART3客戶研究以及市場表現(xiàn),購買需求以自住為主 剛性及改善型需求占比較大 本地客群購買為主 地緣性現(xiàn)象較為嚴(yán)重,小結(jié):,PART3客戶研究以及市場表現(xiàn),第三篇 項目區(qū)域市場分析,項目區(qū)域認(rèn)知,項目類同產(chǎn)品分析,項目區(qū)域競品分析,PART1新華區(qū)概況,新華區(qū)位于石家莊市西北部，區(qū)轄11個街道、2個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)：革新街道、新華路街道、寧安街道、東焦街道、西苑街道、合作路街道、聯(lián)盟街道、石崗街道、五七街道、天苑街道、北苑街道、大郭鎮(zhèn)、趙陵鋪鎮(zhèn)、西三莊鄉(xiāng)、杜北鄉(xiāng)。區(qū)政府駐泰華街93號。,新華區(qū)總面積92.11平方公里，總?cè)丝?8.8萬人。新華區(qū)是全市第三產(chǎn)業(yè)大區(qū)，2008年，

22、第三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)國民生產(chǎn)總值比重達(dá)到53.9%，稅收占全部財政收入的70%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市平均水平。,本案項目位于石家莊西北部，即石家莊住宅市場中的新華區(qū)板塊內(nèi)。主要競爭項目為同區(qū)域板塊內(nèi)在售項目。,PART2區(qū)域競品分析,紅色區(qū)域為一級競品區(qū)域，項目水上麗景、萬信緣溪豪庭。 藍(lán)色區(qū)域為二級競品區(qū)域，項目為上城上林苑、上城爾灣、香格里、星河御城、尚水苑、天闊一品。,萬信緣溪豪庭,一級競品,戶型圖,乙戶型 2室2廳面積:133.27m2,丙戶型 4室2廳面積:212.3m2,甲戶型 3室2廳面積:176.28m2,甲1戶型 3室2廳面積:173.43m2,一級競品,周邊配套圖,一級競品,價格走勢

23、圖,一級競品,水上麗景,一級競品,戶型圖,水上麗景D戶型 3室2面積:141.12m2,水上麗景A戶型 2室2面積:89.92m2,水上麗景C戶型 2室2面積:98.01m2,水上麗景B戶型 2室2面積:90.19m2,一級競品,周邊配套圖,一級競品,價格走勢圖,水上麗景 一號樓準(zhǔn)現(xiàn)房，年底交房，均價4900元/平，A戶型房源頂層房源全款優(yōu)惠500元/平米，其他戶型優(yōu)惠300元/平,一級競品,上城上林苑,二級競品,上城上林苑戶型圖,上城上林苑L戶型 3室面積:131.39m2,上城上林苑A1戶型 2面積:110.71m2,上城上林苑A2戶型 2面積:111.94m2,二級競品,上城上林苑戶型圖

24、,上城上林苑B1戶型 2面積:115.02m2,上城上林苑B2戶型 2面積:99.54m2,上城上林苑C1戶型 4面積:139.02m2,二級競品,上城上林苑戶型圖,上城上林苑C2戶型 4面積:142.06m2,上城上林苑D1戶型 3面積:143.73m2,上城上林苑E1戶型 3面積:138.86m2,上城上林苑D2戶型 3面積:140.69m2,二級競品,上城上林苑戶型圖,上城上林苑E2戶型 3面積:137.83m2,上城上林苑H戶型 2室面積:99.55m2,上城上林苑K戶型 3室面積:140.77m2,二級競品,星河御城,二級競品,星河御城戶型圖,星河御城G戶型 2室2面積:100.97

25、m2,星河御城A1-2戶型 3面積:134.05m2,星河御城A1戶型 2室面積:124.15m2,星河御城A2戶型 2室面積:121.61m2,二級競品,星河御城戶型圖,星河御城D1戶型 3室面積:138.58m2,星河御城D3 戶型 3室面積:134.66m2,星河御城D-1 戶型 3面積:133.75m2,星河御城D-2 戶型 3面積:135.97m2,二級競品,星河御城戶型圖,星河御城D 戶型 3室面積:140.85m2,星河御城F 戶型 3室面積:125.99m2,星河御城A1-1戶型 4面積:189.69m2,星河御城A2戶型 3室面積:155.32m2,二級競品,星河御城戶型圖,

26、星河御城A戶型 3室2面積:123.00m2,星河御城I1戶型 4室面積:171.95m2,星河御城K戶型 5室3面積:249.84m2,星河御城K1戶型 4室面積:218.74m2,二級競品,周邊配套圖,二級競品,價格走勢圖,二級競品,星河御城，均價5900元/平，戶型面積60-240平。,上城爾灣,二級競品,上城爾灣戶型圖,上城爾灣102.7,上城爾灣（3#在售）面積:101.33m2,上城爾灣（3#在售）面積:109.90m2,二級競品,上城爾灣戶型圖,燕都紫庭E戶型 2室2面積:93.72m2,上城爾灣（3#在售）面積:116.51m2,上城爾灣B戶型 2室2面積:102.70m2,上

27、城爾灣A戶型 3室2面積:132.32m2,二級競品,上城爾灣戶型圖,燕都紫庭E戶型 2室2面積:93.72m2,上城爾灣C戶型 3室2面積:129.35m2,上城爾灣D 戶型 3室面積:141.74m2,上城爾灣E戶型 2室2面積:116.50m2,二級競品,價格走勢圖,二級競品,上城爾灣， 地鐵三號沿線， 均價6200元/平，首付30%，支持公積金貸款、商業(yè)貸款。,香格里,二級競品,戶型圖,D戶型 3室2面積:139.61m2,F戶型 4室2廳面積:141.74m2,二級競品,戶型圖,M1戶型 3室2面積:144.57m2,M2戶型 3室2廳面積:139.49m2,二級競品,A戶型 3室2

28、廳面積:139.51m2,戶型圖,N戶型 3室2面積:103.13m2,H2H4戶型 2室2廳面積:90.37m2,二級競品,G1G2戶型 3室2廳面積:83.09m2,戶型圖,E戶型 1室2廳面積:70.65m2,H1H3戶型 2室2廳面積:88.19m2,二級競品,B戶型 1室2廳面積:73.14m2,戶型圖,J1戶型 2室2廳面積:91.92m2,二級競品,J2戶型 2室2廳面積:91.04m2,價格走勢圖,二級競品,香格里 均價6600元/平，全款優(yōu)惠100元/平米，貸款無優(yōu)惠，最低首付4成，目前準(zhǔn)現(xiàn)房，剩余房源不足50套，主推戶型：一室、三室。,天闊一品,二級競品,戶型圖,戶型 2室

29、2廳面積:110.94m2,戶型 3室2廳面積:143.36m2,二級競品,戶型 3室2廳面積:119.95m2,戶型圖,戶型 1室2廳面積:59.67m2,戶型 5室3廳面積:220m2,二級競品,周邊配套圖,二級競品,價格走勢圖,二級競品,天闊一品 五證齊全現(xiàn)房發(fā)售，均價6300元/平米，全款購房優(yōu)惠100元/。先推出限量優(yōu)惠，購買150平以下房源的，全款貸款均優(yōu)惠200元/平,尚水苑,二級競品,尚水苑A2躍戶型 4室 面積:204.00m2,尚水苑B5戶型 6室4廳 面積:260.00m2,尚水苑B5戶型 3室2廳 面積:128.00m2,戶型圖,二級競品,尚水苑B1戶型 3室2廳 面積

30、:156.00m2,尚水苑B6戶型 3室2廳 面積:130.00m2,尚水苑B4戶型 3室2廳 面積:145.00m2,戶型圖,二級競品,尚水苑B4躍戶型 6室 面積:290.00m2,尚水苑A2戶型 面積:98.00m2,尚水苑A3戶型 面積:89.00m2,戶型圖,二級競品,價格走勢圖,二級競品,尚水苑，均價6700元/平米，全款97折，南區(qū)在售準(zhǔn)現(xiàn)房,PART2區(qū)域競品分析,小結(jié):,1、周邊區(qū)域競品整體價格走勢呈相對平穩(wěn)，大部分樓盤價格成上漲之勢。 2、區(qū)域競品樓盤價格整體價格區(qū)間在5000-6500元，區(qū)間跨越幅度較大。 3、多項目戶型偏大，部分項目傾向于改善型客戶。整體競品區(qū)域項目為

31、改善型為主，剛需型項目為輔。 4、優(yōu)惠政策頻出不凡，每個項目樓盤均進(jìn)行優(yōu)惠。,PART3項目類同產(chǎn)品分析,瀚唐項目介紹,瀚唐位于體育大街與北二環(huán)交匯處，立踞市區(qū)與古城正定之間的必經(jīng)之路，交通便利。未來將是石家莊最具代表性、最有文化底蘊(yùn)的城市核心區(qū)域?？傉嫉孛娣e570畝，總建筑面積130萬平方米，是以大型文化生態(tài)住區(qū)為基礎(chǔ)的城市綜合建筑群，社區(qū)規(guī)劃建筑有高層、花園洋房以及城市別墅等多種住宅形態(tài)。項目在保護(hù)古城遺址的基礎(chǔ)上進(jìn)行適度開發(fā)，通過保護(hù)、開發(fā)、利用，將有助于改善城市形象。,PART3項目類同產(chǎn)品分析,選擇瀚唐的緣由,1、項目體量瀚唐 與本案項目體量近似，均為住宅大盤。 2、產(chǎn)品規(guī)劃兩個項目

32、產(chǎn)品規(guī)劃相似，為高層、洋房產(chǎn)品，而瀚唐項目規(guī)劃了別墅組團(tuán)。 3、景觀特色本案以水上公園為依托，打造景觀社區(qū)。瀚唐同樣依托自然景觀，二者相近。,PART3項目類同產(chǎn)品分析,瀚唐規(guī)劃特色,1、項目置身于北方最大的古森林公園里，被省會最大主題公園環(huán)繞，并緊鄰最大自然生態(tài)水系，優(yōu)美環(huán)境無可比擬。 2、東垣古文化公園規(guī)劃設(shè)計為3.96平方公里城市最大主題公園、有30多個歷史文化景觀節(jié)點。 3、設(shè)有運(yùn)動主題園、休閑游憩園、婚慶主題園、歷史展示園、兒童主題園等多個主題區(qū)。,瀚唐,區(qū)位圖,瀚唐位于體育大街與北二環(huán)交匯處，立踞市區(qū)與古城正定之間的必經(jīng)之路，交通便利。,沙盤實景圖,園林景觀規(guī)劃圖,總體規(guī)劃圖,別墅

33、組團(tuán),高層組團(tuán),瀚唐A2戶型 3室2廳2面積:137.56m2,瀚唐B2戶型 2室2廳1面積:91.63m2,瀚唐B1戶型 2室2廳1面積:89.39m2,瀚唐A1戶型 3室2廳1面積:108.09m2,瀚唐G1戶型 3室2廳2面積:129.50m2,瀚唐C戶型 3室2廳2衛(wèi)面積:124.20m2,瀚唐G2戶型 2室2廳1面積:94.00m2,瀚唐G3戶型 3室2廳1面積:118.90m2,第四篇 項目定位,項目開發(fā)目標(biāo)分解,項目總體定位,項目開發(fā)建議,項目開發(fā)目標(biāo)解析,客群目標(biāo)化,配套完善化,形象品質(zhì)化,1,2,3,4,5,利潤最大化,產(chǎn)品極致化,資源最大化,項目開發(fā)目標(biāo)剖析：樹立城市景觀住

34、宅項目標(biāo)桿形象，提升企業(yè)開發(fā)形象，實現(xiàn)利潤與聲譽(yù)雙贏。,PART1項目開發(fā)目標(biāo)解析,項目總體定位,整體定位 產(chǎn)品定位 客戶定位,項目定位三大步：以何種規(guī)劃方案、何咱物業(yè)打造項目形象，實現(xiàn)價值最大化,定位研究以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點，以市場為導(dǎo)向,PART2項目整體定位,市場風(fēng)向標(biāo)：住宅產(chǎn)品目前以本地市場競爭為主，主要競爭項目集中在新華區(qū)及石家莊環(huán)內(nèi)。,PART2項目整體定位,項目具備打造城市中高端景觀項目的必要條件,地段稀缺、資源獨(dú)享、遠(yuǎn)離喧囂、身份體現(xiàn) 領(lǐng)跑市場、樹立口碑、利潤實現(xiàn) 舒適型第一居所,PART2項目整體定位,省會首席高端景觀生態(tài)公園綜合體,低調(diào)的奢華，景觀的享受， 純粹的體現(xiàn)，理想

35、的滿足,項目整體定位,項目總體定位,形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位,項目定位以何種規(guī)劃方案、何種物業(yè)打造項目形象，實現(xiàn)價值最大化,定位研究以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點，以市場為導(dǎo)向,PART3項目產(chǎn)品定位,景觀效果,尺度空間,建筑文化,通過景觀訴求打造產(chǎn)品， 可以增強(qiáng)觀景效果， 也是重要投資價值， 擴(kuò)大觀景面，使產(chǎn)品得 到溢價空間。,適當(dāng)?shù)某叨瓤臻g可以保證 產(chǎn)品有效組合，利用市場 接受度和投資需求，把控 產(chǎn)品空間尺度。,建筑風(fēng)格的選擇上要偏于 沉穩(wěn)，即體現(xiàn)居住者的身 份，又不張揚(yáng)，沉穩(wěn)之中 盡顯尊貴,產(chǎn)品定位三要素,PART3項目產(chǎn)品定位,規(guī)劃布局原則：資源利用，物盡所值,充分利用景觀資源優(yōu)勢，塑造生態(tài)

36、宜居產(chǎn)品，景觀資源為項目的亮點之一，產(chǎn)品排布、戶型設(shè)計均圍繞景觀開展，提升產(chǎn)品的溢價空間。,根據(jù)各地塊不同的規(guī)劃限制條件，選擇不同的產(chǎn)品建筑，從規(guī)劃、形象、戶型、資源利用等方面進(jìn)行歸位，真正實現(xiàn)物盡所值，產(chǎn)品層次分明，組團(tuán)分區(qū)明晰。,資源利用,物盡所值,PART3項目產(chǎn)品定位,項目定位以何種規(guī)劃方案、何種物業(yè)打造項目形象，實現(xiàn)價值最大化,定位研究以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點，以市場為導(dǎo)向,PART3項目產(chǎn)品定位,首先考慮是否做精裝修產(chǎn)品？,中高端住宅產(chǎn)品精裝修已經(jīng)逐步成為趨勢 中高端產(chǎn)品通過精裝修可實現(xiàn)高溢價 石家莊中高端客群對于精裝修產(chǎn)品逐漸接受 精裝修產(chǎn)品減輕剛需型客戶首次置業(yè)壓力,PART3項目

37、產(chǎn)品定位,項目總體定位,形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位,根據(jù)石家莊商品房購買客群結(jié)構(gòu)分析，我們把目標(biāo)客群鎖定為石家莊本土購買群體，同時發(fā)展主力客群，吸引投資客群，吸納邊緣客群。,邊緣客戶,改善性需求群體,投資需求群體,本土客群： 地緣型客群：政府職員、區(qū)域改善型客戶 經(jīng)營型客群：企業(yè)公司高管 投資型：區(qū)域發(fā)展看好客戶,石家莊本土及周邊客群： 手里有閑置資金、看好項目未來市場發(fā)展的本土及石家莊等周邊客群,PART4項目客群定位,核心客戶,中性客戶,剛性需求群體,他們究竟是怎樣一群人？,區(qū)域未來的發(fā)展前景以及良好升值潛力； 看重項目的綜合性優(yōu)勢； 周邊區(qū)縣有一定經(jīng)濟(jì)實力的家庭；,社會中堅力量和精英人

38、群； 年齡集中在35-50歲； 提升生活品質(zhì)意愿； 堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 消費(fèi)理念嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實，重視產(chǎn)品價值性及區(qū)域升值發(fā)展空間； 重視產(chǎn)品的奢華性，突顯購買者自身價值；,潛在客戶,核心客戶,PART4項目客群定位,中性客戶,急需解決剛需性住房需求； 對項目價格非常看重； 對周邊配套設(shè)施、交通看重；,他們有什么樣的消費(fèi)心態(tài)？,核心客戶 消費(fèi)心態(tài),PART4項目客群定位,自用，提升家庭生活品質(zhì)傳遞對家人的觀愛,享受生活的感覺，享受美麗新人生體現(xiàn)人生價值,希望購買的不動產(chǎn)能保值、升值,解決家庭自用性居住,希望居住在景觀生態(tài)的健康環(huán)境，實現(xiàn)人生理想,關(guān)于本案的定位價值,PART,2,項目定位,扔掉套路，直面

39、本案的優(yōu)于劣，精準(zhǔn)定位推廣核心,在此之前，談幾個本案定位的邊際條件,在前期推廣中，已經(jīng)很明確的對產(chǎn)品價值進(jìn)行了剖析，在此我們僅抓幾個直接影響本案推廣定位的關(guān)鍵點進(jìn)行陳述,首先，睿墨對本案價值體系再次梳理,S-優(yōu)勢,1未來利好，地鐵、水岸公園、生態(tài)宜居,2三大生態(tài)資源動脈，三水環(huán)繞、富氧之地,3區(qū)域大盤空白，本案大盤規(guī)模，產(chǎn)品線豐富 集居住、教育、購物、休閑為一體的大型水岸成熟社區(qū)。,W-劣勢,1區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)、僅限地域樓盤，短期內(nèi)很難納入全市競爭,2城市居住圈擴(kuò)大緩慢，居民通勤依賴性大，時間成本影響外來客源,3產(chǎn)品線長，容易納入省會資源住宅及大盤競爭交集，優(yōu)勢不明顯,4地鐵雖有利好，但兌現(xiàn)期過

40、長,O-機(jī)會,1 水上公園板塊綠肺價值尚缺代表性名盤、大盤,2 2012年市場價格難抑，造成擠壓，剛需及改善型客戶仍存在市場需求,3 地鐵投資概念新鮮起步，市場關(guān)注率高,T-威脅,1 地緣客資消化殆盡，購買力分化,2 市內(nèi)大盤集中放量，大盤、大牌、大資源利好大區(qū)域利好截斷分化城市方向客流,3 政策不確定性,利好：公園資源、大盤規(guī)模,與貴司判斷一致，但稍有補(bǔ)充的結(jié)論,利空：區(qū)位認(rèn)知、大格局競爭、兌現(xiàn)問題,區(qū)域認(rèn)知與大盤造成的不對等,大盤產(chǎn)品線與客源造成的不對等,因此，廣告推廣必須高屋建瓴，建立基于整個城市客源的一線推廣格局,正所謂，廣告需要解決的本案問題是： 資源用的好、大盤吃的飽、定位一線跑,

41、基于以上結(jié)論，本案的推廣定位,城市級、基于公園獨(dú)有資源價值之上的、具有獨(dú)特產(chǎn)品價值體系的、一線復(fù)合大盤,其次，睿墨對省會現(xiàn)有商業(yè)模式進(jìn)行回顧,當(dāng)代商業(yè)模式至今為止已經(jīng)演化為四個價值階段,傳統(tǒng)商業(yè)-高端商業(yè)（奢侈消費(fèi)）-MALL-主題商業(yè),進(jìn)化 - 升級 - 衍生,省會商業(yè)進(jìn)入第三階段鏖戰(zhàn)，主題商業(yè)現(xiàn)已初現(xiàn)衍生趨勢,一站式商業(yè)消費(fèi)模式MALL聚集省會，省會商業(yè)進(jìn)入越級階段 2011年伴隨著萬達(dá)的鳴鑼開業(yè)，石家莊的商業(yè)市場已經(jīng)進(jìn)入了MALL時代，這件大事件，標(biāo)志著石家莊已經(jīng)由傳統(tǒng)商業(yè)、奢侈品商業(yè)這種兩種基礎(chǔ)模式過渡到了一個新的平臺，省會人民也初嘗一站式商業(yè)生活的樂果。,現(xiàn)階段省會商業(yè)模式已發(fā)展至M

42、ALL主打階段,睿墨認(rèn)為 一站式消費(fèi)模式因其具有的商業(yè)體量特征與豐富業(yè)態(tài)價值，將在未來一段時間內(nèi)主導(dǎo)石家莊的商業(yè)消費(fèi)市場,目前石家莊商業(yè)消費(fèi)市場已呈現(xiàn)兩頭沉的現(xiàn)象 高端商業(yè)市場 - MALL綜合體消費(fèi) （先天下、北國） （萬達(dá)、勒泰、樂匯城、蘇寧MALL）,而傳統(tǒng)的商業(yè)模式將明顯面臨含氧不足問題， 多元化商業(yè)格局正在形成，MALL時代競爭激烈， 主題商業(yè)綜合體現(xiàn)已初見雛形，升級省會， 未來第五級商業(yè)模式的出現(xiàn)，必將成為省會發(fā)展的必然趨勢。,縱觀弘石灣 我們說：,弘石灣項目是繼傳統(tǒng)商業(yè)、高端商業(yè)、MALL商業(yè)、主題商業(yè)之后的商業(yè)模式的城市第五極,省會新興綜合體的新典范價值代表,這個第五極價值為何

43、？我們先提出由本案賣點提煉的核心價值即可明了。,2：這是一張能夠代表城市地位和身份的新名片。,1：這是一個建于城市中心稀缺地段、具有不可復(fù)制性的公園地產(chǎn)。,4：這是一個具有高端服務(wù)含量，同步國際標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)宜居品質(zhì)建筑。,3：這是一個能夠全面提升省會生活標(biāo)準(zhǔn)、建于省會之上的項目。,弘石灣價值綜述,5：這是一個集居住、教育、休閑、購物一站式生活模式的綜合體。,公園綠肺 復(fù)合大盤,1基于獨(dú)有資源，三園擁抱、三水環(huán)繞,2基于區(qū)域發(fā)展，最宜居、最具升值潛力,3基于推廣需要，基于先機(jī)需要，基于產(chǎn)品附加值及獨(dú)特賣點需要,價值關(guān)鍵詞提煉,公園，既以個體作為載體，也以城市發(fā)展作為底蘊(yùn) 在過去、現(xiàn)在、未來中，越來

44、越重要的成為城市稀缺資源核心區(qū) 其不可復(fù)制與再生的價值將被城市精英階層所擁有,【弘石灣】 公園綠肺 + 復(fù)合大盤,水上公園、民心河公園、柏林公園稀缺的城市景觀資源。,高品質(zhì)生活的體現(xiàn)，一站式城市生活模式的。,公園綜合體,城市第五級,【弘石灣】,知名小學(xué),雙語幼兒園,高端私家會所,省會進(jìn)入公園綜合體時代 城市發(fā)展進(jìn)程邁向第五級,80萬方公園綜合體,大型商業(yè)中心,高端住宅,三大公園,省會首席公園綜合體,【項目定位】,我們要造一座城，這座城是中國當(dāng)代趨勢，是健康宜居的居住需求，是一站式城市生活的量級提升，是石家莊缺位，是本案獨(dú)特賣點主張，是本案跳出競爭、打響推廣之必要,“石家莊不缺好房子而是缺少能夠

45、養(yǎng)一生健康的好房子”， 一直是石市綜合體市場中的短板。,城市面孔、政府面孔、公園生態(tài)環(huán)境面孔、利于健康生活面孔、一站式綜合體升級面孔、契合區(qū)位優(yōu)勢面孔、區(qū)隔競爭面孔、吸引無地域阻隔面孔、讓本案站在城市第一品牌序列的產(chǎn)品面孔,給整個城市一個自由呼吸、健康生活的理由 -是當(dāng)代成功階層財富汲取之后的另外一種人生居住思考,不是每一個項目，都可以叫公園綜合體,不是每一個社區(qū)，都展示著城市前進(jìn)的方向 公園綜合體 敢為人先 領(lǐng)袖未來,一園復(fù)始 重新發(fā)明綜合體,【SLOGAN】,價值體系,中國當(dāng)代生活價值的第三次進(jìn)化,資源占有-財富炫耀-健康品質(zhì)生活回歸,【溯源】,人們已經(jīng)由心理需求的滿足轉(zhuǎn)為精神需求的價值回

46、歸,如何建造一座對健康有益、對生命有益的地產(chǎn)形態(tài)，是當(dāng)今富人乃至整個居住領(lǐng)域最新的價值探討,此類地產(chǎn)分為山居、水居、人造生態(tài)以及林態(tài)住宅,而本案的居住價值點中占據(jù)了重要的兩點 第五級商業(yè)模式對本案的全新生活品質(zhì)進(jìn)行質(zhì)變的提升,對于本案的價值構(gòu)架，我們分解為兩大重要部分,我們的公園生態(tài)城價值營造 = 獨(dú)有資源價值放大+軟性價值附加,第一部分，首次提出公園綜合體概念體系 在推廣中，我們將大量闡述自然新鮮的公園全新生活模式及對比強(qiáng)調(diào)綠肺生態(tài)給生活帶來的健康價值,關(guān)于本案公園生態(tài)城體系的建立,詞根一：公園地產(chǎn)與城市的關(guān)系,公園綠地，城市人的不舍情懷,城市資源、自然資源、人文資源的多重和諧配置 創(chuàng)造城市

47、生態(tài)人居模式的主要方式 享受城市的繁華便利之時，又可感受健康新鮮的自然環(huán)境 調(diào)節(jié)氣候、改善環(huán)境、減少污染、提升城市價值 提升城市宜居生活品質(zhì),追溯公園地產(chǎn)的身影，無論是： 紐約中央公園、倫敦海德公園、巴黎的凡爾賽花園，還是東京的新宿御苑， 無一例外都是所在城市極具代表性的城市公園，它們都融合著稀缺的城市與景觀資源。同時，它們所在的地方又都是商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)，更是高檔住宅的聚集區(qū)。,紐約中央公園,中央公園名副其實地坐落在紐約曼哈頓島的中央，是一塊完全人造的自然景觀，里面設(shè)施淺綠色畝草地、樹木郁郁的小森林、可以泛舟水面的湖、網(wǎng)球場、運(yùn)動場、美術(shù)館等等。,紐約中央公園,造園家西蒙茲高度評價中央公園。他說：

48、“凡是看到、感覺到和利用到中央公園的人，都會感到這塊不動產(chǎn)的價值，它對城市的貢獻(xiàn)是無法估計的。”他還鄭重地提醒城市規(guī)劃的人，絕不能忘掉中央公園對我們提供的教訓(xùn)，這樣早有預(yù)見的城市公園是很好的學(xué)習(xí)榜樣，現(xiàn)在紐約人能在市中心享用到如此優(yōu)美的大公園，世界上也為數(shù)不多。,紐約中央公園的第五大道和帕克大道豪宅區(qū),紐約中央公園旁邊，只有最有身份和地位的人才能住在第五大道和帕克大道 處處可見價值千萬美元的豪宅，出入來往者，皆是頂級富豪 這片擁有數(shù)十公頃遮天蔽日茂盛林木的城市公園，與自由女神、帝國大廈等共同成為紐約乃至美國的象征 其周邊云集的頂級豪宅更成為世界都市精英的理想棲居地。,海德公園（Hyde Par

49、k）位于英國倫敦中心的西敏寺地區(qū)，是倫敦最大的皇家公園，占地160萬平方米，十八世紀(jì)前這里是英王的狩鹿場。 “海德公園一號”，預(yù)計2010年正式發(fā)售，該樓盤每平方米售價將高達(dá)66萬元人民幣，最便宜的93平方米單位也要約6100萬人民幣。,倫敦海德公園,現(xiàn)存面積為100公頃，以海神噴泉為中心，主樓北部有拉冬娜噴泉，主樓南部有桔園和溫室。花園內(nèi)有1400個噴泉，以及一條長1.6公里的十字形人工大運(yùn)河。路易十四時期曾在運(yùn)河上安排帆船進(jìn)行海戰(zhàn)表演，或布置貢多拉和船夫，模仿威尼斯運(yùn)河風(fēng)光?；▓@內(nèi)還有森林、花徑、溫室、柱廊、神廟、村莊、動物園和眾多散布的大理石雕像。,巴黎凡爾賽花園,如同國外一樣，由于這種

50、極具代表性的“公園”出現(xiàn)，也使得城市中的人們在生活中發(fā)現(xiàn)了一種新的居住模式選擇公園旁的高檔社區(qū)。居住者在享受城市的繁華與便利之時，同樣又可感受到健康新鮮的自然環(huán)境。公園里的綠化布局、造型、景點一系列的功能效用悄然滲透在人居環(huán)境的各個細(xì)節(jié)之中，創(chuàng)造并維護(hù)著良好的都市棲居空間，并產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)價值。,當(dāng)中國的城市化發(fā)展到今天，越來越多的人們面對鋼筋水泥的高樓叢林，產(chǎn)生了更多的不安和厭倦，人們對自然和綠色山水的追憶更為強(qiáng)烈。自然與城市，似乎成了人們難以選擇和割舍的兩個向往。 當(dāng)綠化、園林、生態(tài)這些概念大肆充斥著地產(chǎn)市場時，城市中的人們對幾棵樹、一塊草坪或一潭水所組成的單調(diào)社區(qū)景觀已經(jīng)習(xí)以為常，而

51、更為生態(tài)、真實的自然景觀還是停留在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)。,于是一個順應(yīng)市場需求而存在的新型地產(chǎn)模式公園地產(chǎn)突然矗立在省會人們的眼前。,公園地產(chǎn)結(jié)合地產(chǎn)與公園的天然優(yōu)勢，把公園引進(jìn)生活，讓城市與大自然緊密擁抱，讓生活與健康融合，實現(xiàn)人們親近自然的夢想。同時，又為人們創(chuàng)造了一個溫馨的家居生活平臺，最大程度上放松人們的心情，保持身心的愉悅和健康。,詞根二：綠肺與城市的關(guān)系,森林、河流、湖泊、濕地等資源綠肺在城市建設(shè)規(guī)劃中的先決價值,人類城市化居住的先決條件、宜居城市的根本 創(chuàng)造城市理想人居環(huán)境的主要方式 調(diào)節(jié)氣候、改善環(huán)境、提升城市價值 形成城市的主要人文景觀帶, 沙漠里是沒有城市的 ,生態(tài)對人體健康的意

52、義,人體的新陳代謝除了受氣候的制約外，生存環(huán)境對壽命也有重要的影響。環(huán)境的污染，空氣中過氧化物的增加產(chǎn)生的過量氧自由基破壞人體細(xì)胞的遺傳物質(zhì)，是導(dǎo)致衰老的重要原因。 北歐有著堪稱世界一流的自然環(huán)境，空氣清新，水源純凈，森林覆蓋率在全世界居于首位，茂密的森林像“綠肺”一樣凈化著空氣。,挪威峽灣,依山傍水，天然綠肺,丹麥哥本哈根,城市綠植，天人合一,本案擁有的水上公園、民心河、石津灌區(qū)恰 天然形成造就綠肺生態(tài)的重要指標(biāo),詞根三 綠色生活方式,綠色生活方式的含義,指以通過倡導(dǎo)居民使用綠色產(chǎn)品，倡導(dǎo)民眾參與綠色志愿服務(wù)，引導(dǎo)民眾樹立綠色增長、共建共享的理念，使綠色消費(fèi)、綠色出行、綠色居住成為人們的自覺

53、行動。 讓人們在充分享受綠色發(fā)展所帶來的便利和舒適的同時，履行好應(yīng)盡的可持續(xù)發(fā)展責(zé)任的方法，實現(xiàn)廣大人民按自然、環(huán)保、節(jié)儉、健康的方式生活。,綠色生活 5R概念,減少污染 Reduce,環(huán)保選購 Reevaluate,多次利用 Reuse,萬物共存 Rescue,循環(huán)再生 Recycle,人類需要選擇一種有利于環(huán)境保護(hù)的生活方式，這就是綠色生活方式。綠色生活方式是綠色文明最堅實的根基。,5R綠色生活,盡量搭乘公交車，多走路、騎腳踏車有益人體健康，每輛車少開1公里，可避免0.61公斤的廢氣產(chǎn)生。 著穿輕便出門，上班服裝以輕便、節(jié)能為主，預(yù)估每年可達(dá)到3千公噸以上減碳效益。 使用替代能源，少石油盡

54、量使用替代能源，例如太陽能、風(fēng)能與天然氣等，幫助地球增加永續(xù)能源。 使用省電燈泡，多能源換上省電燈泡，每年可減少146公斤的二氧化碳產(chǎn)生。 節(jié)約用水，多省錢請改用省水蓮蓬頭，每年可減少340公斤的二氧化碳。 28以下不開冷氣，多省電冬天時，請自動將恒溫器向下設(shè)2度，夏天時請往上調(diào)2度，每年可避免約1,944公斤的二氧化碳產(chǎn)生。 種一棵樹，一棵樹一生可吸收約1噸的二氧化碳。 ,例舉綠色生活行為,第二部分，建立公園生態(tài)城價值的附加體系 通過建筑景觀細(xì)節(jié)的構(gòu)筑及附加手段的增加來更加貼近綠色生態(tài)健康主題，為產(chǎn)品提供高附加值的氧態(tài)品質(zhì)生活,關(guān)于本案公園生態(tài)城體系的建立,睿墨建議 本案產(chǎn)品力塑造,1,建筑

55、風(fēng)格建議,如果說古典歐式風(fēng)格線條復(fù)雜、色彩低沉，而簡歐風(fēng)格則在古典歐式風(fēng)格的基礎(chǔ)上，以簡約的線條代替復(fù)雜的花紋，采用更為明快清新的顏色，既保留了古典歐式的典雅與豪華，又更適應(yīng)現(xiàn)代生活的休閑與舒適。其設(shè)計哲學(xué)就是追求深沉里顯露尊貴、典雅中浸透豪華的設(shè)計表現(xiàn)，并期望這種表現(xiàn)能夠完整地體現(xiàn)出居住人對品質(zhì)、典雅生活的追求，視生活為藝術(shù)的人生態(tài)度。,現(xiàn)代簡歐建筑風(fēng)格,風(fēng)格的最顯著特征就在于大量的紅磚外露，以原始的狀態(tài)展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)。,褐石街區(qū)的褐石,屬于新古典與南加州風(fēng)格的融合，于美國街頭較為常見，由于建筑大量運(yùn)用褐色轉(zhuǎn)石，睿墨將其定義為褐石街區(qū)。 在美國，褐石街區(qū)大部分居住中產(chǎn)階級的學(xué)者、知識分子，屬于

56、中產(chǎn)階級中境界較高人群，號稱雅痞人群,用材的選擇導(dǎo)致建筑立面的色調(diào)以暖色為主,褐石街區(qū)的褐石,大量紅褐色面磚的運(yùn)用導(dǎo)致整體建筑色調(diào)以深色為主，輔以少量暖灰色涂料中和，整體建筑感覺走暖色調(diào)為主。 建筑整體色調(diào)的確定也使得園林綠化不以花卉為主導(dǎo)，色調(diào)以統(tǒng)一綠色作為輔襯，使得整體畫面感覺較為和諧。,暖灰真石漆,暖紅,暖紅,暖灰真石漆,褐石元素的運(yùn)用不僅體現(xiàn)在立面，地面硬質(zhì)鋪裝也以此為主基調(diào)。,褐石街區(qū)的褐石,褐石顏色較傳統(tǒng)經(jīng)過深度處理，深淺排布。,褐石街區(qū)的褐石,并非單一褐色，采用深淺交替的方式排布，以3-5種色差表現(xiàn)層次感,墻面鋪貼方式主要采用橫貼錯縫，地面鋪貼方式較為豐富,褐石街區(qū)的褐石,過渡處

57、的鋪貼方式以體現(xiàn)層次感為主導(dǎo),褐石街區(qū)的褐石,放大公共大堂空間,褐石街區(qū)的其它元素,圓弧形設(shè)計增加項目尊貴感，但是作為日常不常使用的公共空間，如此設(shè)計必然降低得房率。,放大公共大堂空間,褐石街區(qū)的其它元素,超高挑高大堂設(shè)計，表面鋪設(shè)大理石，整體大堂感覺較為氣派。,放大公共大堂空間,褐石街區(qū)的其它元素,樓梯拐角處理,弧形包邊,紅木扶手,經(jīng)典歐式鐵藝,底部鐵藝處理,建議本案將樓梯作為主要亮點進(jìn)行放大，細(xì)節(jié)處理亦較為考究。,放大公共大堂空間,褐石街區(qū)的其它元素,外露臺階,褐石街區(qū)的其它元素,外露式臺階是美國褐石街區(qū)特征之一，頂部并未通過吊頂處理，臺階衍生至外部環(huán)境，形成過渡的一部分,巖角經(jīng)過特殊處理

58、，減少碰傷可能,外部大量裝飾性燈飾,褐石街區(qū)的其它元素,基座上的鐵藝完全只是裝飾作用,欄桿也是一道風(fēng)景,展示性的座椅用盡硬質(zhì)元素,鐵藝統(tǒng)一采用黑色色調(diào),裝飾性鐵藝欄桿,褐石街區(qū)的其它元素,坡頂處理，橫向線條的放大,褐石街區(qū)的其它元素,睿墨建議 本案產(chǎn)品力塑造,2,景觀園林建議,景觀園林關(guān)鍵詞： 歐式景觀主題 + 圖畫般平面構(gòu)圖,成樹園林，全冠移植,歐式景觀主題,五重垂直綠化,高覆蓋立體綠化,圖畫般的平面構(gòu)圖,色香味形聲全感官接觸,烘托氣氛的主題園,曲徑通幽的景觀小徑,情景化小品,建筑內(nèi)部景觀,嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)節(jié)處理,細(xì)心的園林維護(hù),在環(huán)境設(shè)計上，講究“植物是建筑的外立面”，項目未動，園林先行。 為保證“成熟園林”的呈現(xiàn)，且讓業(yè)主入住時即可成熟、豐富、精致的園林景觀，無需長年等待，建議本案采用全冠移植的技術(shù)手法，在全國同緯度地區(qū)選購成樹遷至社區(qū)，在小區(qū)的入口處、主要景觀軸線內(nèi)的視線焦點、組團(tuán)綠化的中心，移植幾株有標(biāo)志性的冠幅8米以上的大樹，并保證所有的植物都保持原汁原味的生長形態(tài)。,成熟園林，全冠移植,歐式景觀主題,從平面構(gòu)圖、植物的色彩、小品的設(shè)置、小游園的主題等，建議偏歐式的景觀主題，文案包裝富有故事情節(jié)般的浪漫色彩，極力烘托景觀主題。,層次豐富