民法案例分析報(bào)告

1、.案例分析報(bào)告最高法指導(dǎo)民事案例案例分析報(bào)告一 案情簡介案例來源：指導(dǎo)案例1號(hào)：上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案關(guān)鍵詞：民事 居間合同 二手房買賣 違約 裁判要點(diǎn)：房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。 相關(guān)法條：中華人民共和國合同法第四百二十四條 基本案情：原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（

2、簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了房地產(chǎn)求購確認(rèn)書的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。 被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。 法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司

3、(簡稱某房地產(chǎn)顧問公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了房地產(chǎn)求購確認(rèn)書。該確認(rèn)書第2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報(bào)價(jià)145萬元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬元。后買賣

4、雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1.38萬元。 裁判結(jié)果：上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號(hào)民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。二對(duì)本案例的分析-參照法律關(guān)系分析方法 本案所涉及的法律關(guān)系的判定1本案的爭議焦點(diǎn)：，買方

5、通過中介公司的居間服務(wù)選定房源后，卻故意繞開該中介公司直接與房主達(dá)成交易或通過其他中介公司與房主達(dá)成交易的現(xiàn)象，民間俗稱“跳單”。 當(dāng)事人在房屋買賣居間合同中約定的禁止跳單條款法律效力如何，以及何種情況構(gòu)成跳單違約。2從上述案例來看，雙方主體產(chǎn)生了民事法律關(guān)系，即合同關(guān)系中的買賣居間合同關(guān)系。3本案中法律關(guān)系的各要素，主體：原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（簡稱中原公司）和被告陶德華。內(nèi)容：買賣居間合同主體的權(quán)利與義務(wù)（居間人的權(quán)利（）、居間合同成立后，居間人有向委托人收取報(bào)酬的權(quán)利，此為基本權(quán)利。（）、就業(yè)務(wù)范圍而言，居間人除法律規(guī)定不得為私人進(jìn)行居間者外，可以不受民事商事的限制，如介紹家庭教師

6、、介紹清潔工等。（）、居間人可以與主合同的雙方當(dāng)事人約定，分別收取報(bào)酬。（）、只要居間人在報(bào)告訂約信息時(shí)并無故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，即居間人無惡意時(shí)，不負(fù)擔(dān)合同責(zé)任，此為消極權(quán)利。居間人的義務(wù)（）、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介訂約的義務(wù)。在報(bào)告合同中，居間人應(yīng)忠實(shí)、盡力的完成此項(xiàng)義務(wù)。居間人就訂約事項(xiàng)應(yīng)就其所知，據(jù)實(shí)的報(bào)告給委托人。如，相對(duì)人的信用情況，相對(duì)人將用于交易的標(biāo)的物的存續(xù)狀態(tài)等。依照誠實(shí)信用原則，居間人就一般對(duì)于訂約有影響的事項(xiàng)不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)。居間人對(duì)于相對(duì)人而言，并無負(fù)有報(bào)告委托人有關(guān)情況的義務(wù)。在媒介合同中，居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項(xiàng)據(jù)實(shí)報(bào)告給各方當(dāng)事人，對(duì)明顯無支付能力或無

7、訂約能力的當(dāng)事人，居間人不得為其媒介。（）、忠實(shí)和盡力的義務(wù)。忠實(shí)義務(wù)是指居間合同不管是單務(wù)的好是雙務(wù)的，居間人就自己所為的居間活動(dòng)，都有遵守誠實(shí)信用原則的義務(wù)：其一，居間人應(yīng)將所知道的有關(guān)訂約的情況或商業(yè)信息如實(shí)告知給委托人。其二，不得對(duì)訂立合同實(shí)施不利影響，影響合同的訂立或者損害到委托人的利益，例如勸阻購買者訂約。其三，居間人對(duì)于所提供的信息，成交機(jī)會(huì)以及后來的訂約情況，負(fù)有向其他人保密的義務(wù)。盡力義務(wù)是指居間人應(yīng)盡力促進(jìn)將來可能訂約的當(dāng)事人雙方，排除雙方所持的不同意見，并依照約定準(zhǔn)備合同，對(duì)于相對(duì)人與委托人之間所存障礙，加以說合和克服，促進(jìn)當(dāng)事人達(dá)成合意。）客體：交付合同約定的傭金。本案

8、所涉及法律適用的判定1合同法第四百二十五條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?關(guān)于居間人如實(shí)報(bào)告義務(wù)問題。合同法第四百二十五條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。2合同法第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。關(guān)于居間費(fèi)用問題。合同法第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成

9、合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。 3 合同法第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。關(guān)于禁止跳單條款的可撤銷問題。實(shí)踐中有的禁止跳單條款存在顯失公平的情況。如有的條款約定，中介公司帶買方看房后，買方不得私下或通過其他中介公司與該房房主交易，否則需支付相當(dāng)于居間報(bào)酬的違約金。該約定意味著中介公司帶領(lǐng)買方看房后就能旱澇保收，不論該中介公司報(bào)價(jià)是否偏高。法院認(rèn)為，中介公司獲得售房信息往往是賣家的主動(dòng)委托，帶領(lǐng)買方看房也只是簡單勞動(dòng)，付出是有限的；在多家中介公

10、司掌握同一房源信息的情況下，各家中介公司的報(bào)價(jià)和服務(wù)可能存在較大差異，如果某中介公司以有限的付出來永久限制買方的選擇權(quán)，雙方的利益是明顯失衡的。在這種情況下，買方如果認(rèn)為顯失公平，可以根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定申請(qǐng)變更或撤銷該條款。4 合同法第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。結(jié)合上述分析所得結(jié)論根據(jù)中華人民共和國合同法第四百二十四條，四百二十七條的規(guī)定，本案中，中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請(qǐng)求，得不到支持。因?yàn)椋褐性九c陶德華簽訂的房地產(chǎn)求購確認(rèn)書屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲