某房產公司地產基礎知識培訓 PPT課件

1、,房地產基礎知識培訓,金地置業(yè)營銷中心,金地置業(yè)營銷中心編于2007年07月,培訓的結構主線,做為一個房地產從業(yè)人員，我們需要具備哪些方面的基本知識？ 一、房地產價格和估價知識 二、城市和城市規(guī)劃知識 三、房地產建筑知識 四、房地產測繪知識 五、房地產統(tǒng)計指標,第一章 房地產價格及估價,房地產價格概述 房地產價值和價格的種類 房地產價格的影響因素 房地產估價的基本方法,樓面價,樓面地價又稱為單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。 樓面地價=土地總價/總建筑面積,金地以4.5888億拿下，樓面地價5338元/平米。 如果去除15%的返還面積，樓面地價高達6281元/平米 。,第一章

2、 房地產價格及估價,房地產估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法 比較法適用于在同一供求范圍內存在著較多的類似的房地產交易。 比較法估價一般可分為七個步驟：1）收集交易信息、2）選取可比實例；3）建立價格可比基礎4）進行交易情況修正5）進行交易日期影響修正 6）進行房地產狀況影響修正；7）求取比準價格,第一章 房地產價格及估價,房地產估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法 成本法適用于哪些即無收益又很少發(fā)生交易的房地產估價。 房地產的成本構成：1）土地取得成本、2）開發(fā)成本；3）管理費用4）投資利息；5）銷售費用6）銷售稅費；7）開發(fā)利潤,第一章 房地產價格及估價,房地產估價的三種基本

3、方法：比較法、成本法、收益法 收益法是預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法適用的對象是有收益或潛在收益的房地產，如商鋪、寫字樓等； 收益法的基本計算公式： 房地產的價格=房地產凈收益/房地產的資本化率或折現(xiàn)率,第二章 城市和城市規(guī)劃知識,用地紅線 經城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線 。 容積率 一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 建筑密度 一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。 建筑紅線 城市道路兩側控制沿街建筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的

4、界線。又稱建筑控制線。 城市綠線 是指城市各類綠地范圍的控制線。,1、用地性質2、用地面積3、用地紅線4、容積率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路紅線8、建筑紅線后退距離9、建筑線10、綠地率11、交通出入口方位12、停車泊位13、建筑間距14、日照標準15、日照間距系數(shù)16、城市綠線,城市規(guī)劃常用術語及指標,基本資料：總用地面積：5288.33平米 總建筑面積：41780平米其中： 計容積率建筑面積：36330平米 不計容積率建筑面積：7480平米（地下車庫及設備用房） 建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面積：12550平米容積率：6.87 覆蓋率：41%,第

5、二章 城市和城市規(guī)劃知識,容積率的計算？,第二章 城市和城市規(guī)劃知識,深圳容積率的計算規(guī)定？,建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設用地面積 當半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，在建筑容積率計算時，半地下室建筑面積不計入容積率。即：建筑容積率=地面以上建筑面積/建設用地面積,附件：深圳容積率計算的詳細規(guī)定,地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室。 半地下室:房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室。,地下室,地面,地面,地下室,地面,地面,1/2線,1/2線,1/3線,在室外地面以上部分的高度大

6、于1.50米的半地下層，其層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中,第三章 房地產建筑知識,建筑物的概念和分類 建筑識圖 建筑工程造價,第三章 房地產建筑知識,按建筑物使用性質分類： 居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。,建筑物的分類,按建筑結構分類 磚木結構建筑 磚混結構建筑 鋼筋混凝土結構建筑：框架結

7、構、框架剪力墻結構，剪力墻結構、簡體結構、框架簡體結構和筒中筒等。,第三章 房地產建筑知識,建筑物的分類,剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產生一種水平剪切力，剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置，方便使用。 剪力墻結構有較好的抗震性能，其不足之處是結構自重大，預應力剪力墻結構?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式,第三章 房地產建筑知識,建筑物的分類,框架-剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用

8、空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。,第三章 房地產建筑知識,建筑物的分類,框架結構,框剪結構,核心筒,筒體結構 tube structure由豎向箱形截面懸臂筒體組成的結構。筒體有剪力墻圍成豎向箱形截面的薄壁筒和密柱框架組成豎向箱形截面的框筒。筒體由一個或多個組成；分筒中筒、單框筒、框架薄壁筒和成束筒等四類。,絕對標高：相對海平面的高度，海平面的標高規(guī)定為0，在以上的為正值，以下的為負值，相平的為

9、0，也叫海拔高度，高程相對標高：對于一個地區(qū)，通常市政國土部門會測量出某個特定的、固定的點的絕對標高，其他的測點相對于絕對標高的高度，其上為正，下為負；建筑標高：建筑標高和結構標高差別在于裝修，通常情況下，施工放線會在結構高度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經常忽略掉建筑標高和結構標高的差別。以上的量單位只能是米(m)高度,第三章 房地產建筑知識,建筑識圖,現(xiàn)有標高,躍式,復式,屋內形態(tài)分類,錯層,躍復式,玄關，也被稱作門廳。玄關可以是一個封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 玄關的概念，源于中國，但最早用的可能是風水先生們。玄關，玄妙、關鍵的意思。,板樓：就是指“東西長、南北短”的

10、樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。 塔樓：一般是一梯四戶到一梯12戶。,建筑單體分類,什么是房地產圖？房地產圖是地籍圖和房產圖的總稱。,第四章 房地產測繪知識,地籍圖分為基本地籍圖和宗地圖?；镜丶畧D：是全面反映土地及其上附著物的位置和權屬等狀況的基本圖。 宗地圖：是指土地所有者或土地使用者的土地權屬界址線所封閉包圍的一塊土地。,房產圖主要包括3類圖形：分幅圖、分丘圖和分層分戶圖。是辦理房產證的必要圖件資料。,地籍圖是全面反映土地及其上附著物的位置和

11、權屬等狀況的基本圖。,宗地圖是指土地所有者或土地使用者的土地權屬界址線所封閉包圍的一塊土地。,地形圖是表示地形、地物的平面圖件，是用測量儀器把實際測量出來，并用特定的方法按一定比例縮繪而成的。它是地面上地形和地物位置實際情況的反映。,房產圖：是房產產權、產籍管理的重要資料房產分幅圖：比例尺一般為1：500。房產分丘圖：比例尺在1：1001：1000之間。 房產分戶圖：比例尺一般為1：200。,第四章 房地產測繪知識,房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪房產分丘圖和房產分戶圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料，比例尺一般為1 ：500。 房地產分

12、幅圖表示的內容有：控制點、行政邊界、丘界、房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物、房產要素和房產編號，以及與房產管理有關的地形要素和注記,房產分丘圖為單位繪制，是房產分幅圖的局部圖，是繪制房屋產權附圖的基本圖，比例尺在1 ：1001 ：1000之間,房產分戶圖以產權登記戶為單位繪制，是在房產分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部圖，以明確異產毗連房屋的權利界線，供核發(fā)房屋所有權證的附圖使用，比例尺一般為1 ：200,第四章 房地產測繪知識,房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？,房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面

13、積，預售面積，竣工面積，產權面積。,套內面積和套內建筑面積？,第四章 房地產測繪知識,什么是房屋建筑面積？,房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。,第四章 房地產測繪知識,什么是房屋的使用面積？,房屋使用面積是指房屋內全部可供使用的空間面積，房屋的內墻面水平投影計算 。,什么是房屋的實用面積？,它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。,使用率和實用率的差別？,第四章 房地產測繪知識,什么是房屋的套內建筑面積？,房屋套內建筑面積是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積

14、、套內陽臺建筑面積三部分組成的面積 。,套內墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內建筑面積之和,第四章 房地產測繪知識,什么是房屋的共用建筑面積？,房屋共有建筑面積是指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定方式在各產權人之間進行分攤 。,第四章 房地產測繪知識,分攤的共有建筑面積：是指某個產權人在房屋共有建筑面積中所分攤的面積。 預售面積：俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。 房屋產權面積：是指產權人依法擁有房屋所有權的房屋面積。

15、它由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。,商品房有哪些公共面積需要分攤？,第四章 房地產測繪知識,1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。 2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。,第四章 房地產測繪知識,不應分攤的共有建筑面積包括那些？ 1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。,第四章 房地產測繪知識,層高 層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求

16、，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,第四章 房地產測繪知識,房屋建筑面積的計算 計算建筑面積的一般規(guī)定如下 計算建筑面積的的房屋應是永久性結構的房屋計算建筑面積的房屋，層高應在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。同一房屋如果結構、層數(shù)不相同時，應分別計算建筑面積。,第四章 房地產測繪知識,房屋建筑面積的計算組成：套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積 計算：套內使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁

17、所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。內墻面裝飾厚度計入使用面積。,計算全部建筑面積的范圍：單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2

18、m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。,第四章 房地產測繪知識,備注：具體請參照GB/T503532005 建筑工程建筑面積計算規(guī)范,挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗，按其

19、柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。,第四章 房地產測繪知識,計算全部建筑面積的范圍：,玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，如果其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。,第四章 房地產測繪知識,計算全部建筑面積的范圍：,與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平

20、投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算,第四章 房地產測繪知識,計算一半建筑面積的范圍：,層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒臃课荨⑴R時房屋、簡易房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。,第四章 房地產測繪知識,不計算建筑面積的范圍：,共有建筑面積分攤計算公式各套應分攤的共有建筑面積（）=應分攤的共有建筑面積/參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積之和*參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積分攤的方法：住宅樓：以套為單位，按各套內建筑