戴德梁行商業(yè)物業(yè)全程策劃方案

1、戴德梁行全程策劃內(nèi)容要點 -Mall和物業(yè)管理咨詢服務(wù)內(nèi)容劃分 方法: 我們會就以下4方面與當?shù)毓芾韴F隊協(xié)作收集市場資訊、 策劃所須的開業(yè)前與咨詢服務(wù),并擬出所須工作計劃、進度報告或講解： Part 1-業(yè)態(tài)規(guī)劃Trade mix planning/店鋪劃分Shop lots sizing 1.1調(diào)查市場現(xiàn)狀進行市場分析 1.2市場優(yōu)劣勢市場戰(zhàn)略分析 1.3競爭對手分析 1.4 商場定位 1.5 商場總面積建意 1.6 業(yè)態(tài)規(guī)劃 1.7 租戶選配 1.8 店鋪劃分 為了達致最高和最好的概念，需要全面的研究調(diào)查： 1. 市場類層資料 主要住宅密集區(qū)，辦公室/酒店職員的數(shù)量/類型，旅客與暫時寄住的

2、訪客，外地訪客的數(shù)量，住宅/外勞密集區(qū)和其它尚未開發(fā)的零售與服務(wù)類層 2. 競爭數(shù)據(jù) 當前市面上所供應(yīng)的，包括所提供的服務(wù)和商場與零售業(yè)的建筑特色 - 租戶清空存貨 - 當前零售、飲食、娛樂和休閑中心的表現(xiàn) - 計劃和擬議中的直接和非直接競爭的擴建和新建筑 3. 當前建筑表現(xiàn)的數(shù)字 - 租金，服務(wù)費，租用率 - 物業(yè)管理和服務(wù)的標準 4 目標場地分析 - 舒適設(shè)施包括出口 - 交通方便 - 人潮流通 - 周邊用戶 - 環(huán)境問題 - 停車 (立即改進是可能的) 5. 業(yè)主的行銷團隊/代理 (本地及國際) - 招聘員工的水平 - 行銷陳述/員工專門技術(shù)的質(zhì)量 - 行銷代理所承接的項目 - 利益沖突

3、 - 已執(zhí)行的市場研究資料可供參考 (如果當前的數(shù)據(jù)資料不足，超群可能會建議作補充研究) 目標物業(yè)的競爭對比 - 零售 - 辦公室 - 其它支援設(shè)備 SWOT 分析 (弱點、優(yōu)點、機遇、威脅) 加入顧問在中國或亞洲類似項目方面的專門知識，判斷以及經(jīng)驗 - 物業(yè)(零售和辦公室和設(shè)施) 物理屬性和業(yè)主規(guī)定 - 價格戰(zhàn)略(不同的選擇，業(yè)主的財務(wù)目標) - 行銷戰(zhàn)略 (代理，示范單位，直銷，戰(zhàn)略聯(lián)盟) - 促銷 (媒體，雜志社與報館的關(guān)系，廣告計劃) 增值 - 硬件 (建筑和舒適設(shè)施) - 軟件 (新服務(wù)以吸引顧客，制造不容易采用的競爭優(yōu)勢) 定位和租戶刮析和顧客 建議與實行 這報館將成為項目質(zhì)量的依

4、據(jù)在硬件、軟件方面以增強項目的競爭能力。將發(fā)出設(shè)計概述以提供開發(fā)的設(shè)計意向。 Part 2-平面和空間設(shè)計及 設(shè)計評審工作內(nèi)容 1、建筑設(shè)施顧問： 1.1建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計 1.1.1柱距設(shè)置建議 1.1.2層高建議 1.1.3樓層單元分隔及編號 1.1.4門窗高度、寬度建議 1.3廣告牌預(yù)留位置的建議 1.4人流、車流的外部導(dǎo)向 1.5物業(yè)用房的設(shè)置 1.6員工通道設(shè)置 1.7 員工食堂的設(shè)置建議，是否設(shè)置，如設(shè)置，位置及大小的建議 1.8 員工區(qū)設(shè)置的建議，具備哪些功能，位置和大小的建議 1.9公共區(qū)域裝飾裝修的建議，要便于日后使用中的維修和清潔 1.10衛(wèi)生間的設(shè)置建議，數(shù)量、位置、大小

5、的建議 1.11商場卸貨區(qū)以及倉庫的設(shè)置的建議，位置、大小以及交通的組織等的建議 1.12車庫、出入口的設(shè)置建議，包括位置、項目內(nèi)部的車流、人流的交通組織等 1.13指示牌的設(shè)置 1.14垃圾房的設(shè)置 1.15機房、管道井的設(shè)置建議 1.16緊急疏散通道的設(shè)置建議 1.17實際過程中提出的其他問題 2、工程其他方面的設(shè)置建議 2.1商場照明設(shè)置以及布線建議，考慮各個位置的照明所需要的照度、需要的電量、布線方式是否利于日后維修、保養(yǎng)等； 2.2空調(diào)系統(tǒng)的建議：綜合考慮項目出售主力百貨店等的空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置，以及高層部分預(yù)留空調(diào)室外機位及空調(diào)走線的考慮 2.3背景音樂系統(tǒng)的設(shè)置建議，考慮緊急情況的廣

6、播問題 2.4綜合布線部分的建議，包括需要增設(shè)的綜合布線機房的設(shè)置建議 2.5智能化管理系統(tǒng)，包括監(jiān)視系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)收銀系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等的設(shè)置建議 2.6消防系統(tǒng)的設(shè)置建議 2.7煤氣報警系統(tǒng)的設(shè)置建議 2.8空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置建議 2.9信號放大器的設(shè)置建議 2.10給、排水系統(tǒng)的設(shè)置建議 2.11中水系統(tǒng)的設(shè)置建議 2.12熱力供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)置建議 2.13電梯、貨梯、扶梯以及消防電梯的設(shè)置建議 2.14程控交換機系統(tǒng)的設(shè)置建議 2.15供配電系統(tǒng)的建議，考慮供電量的估算、后備供電系統(tǒng)、供電線路等 2.16應(yīng)急照明系統(tǒng)的設(shè)置 2.17可視對講系統(tǒng) 2.18

7、電話系統(tǒng)的設(shè)置建議 2.19項目景觀設(shè)計建議 2.20實際過程中提出的其他問題 上部分的建議報告，要求結(jié)合文字說明以及圖紙介紹兩部分。 3.1平面和空間設(shè)計 3.1.1有效設(shè)置人行通道、扶梯、升降梯等商業(yè)設(shè)施，將客流引到商業(yè)的每一個角落 3.1.2商場出入口設(shè)計如何與周邊公共交通工具 3.1.3相鄰店面的搭配 3.2停車場 4.Landlords provision to tenanted premises 承租店面的業(yè)主規(guī)定 旗艦店，小旗艦店，餐廳，快餐 -準店鋪 -列出機電、水管以及衛(wèi)生規(guī)定 -列出所有承租店面的建筑終飾、高度，地板承重量 5. Common areas signages

8、-external and internal 共用區(qū)指示牌 內(nèi)部與外部 -Major tenant signs on external walls 外墻的主要租戶標示牌 -Mall signs and logo 商場的標志和商標 -Facilities signs such as toilets, car park telephones etc 設(shè)備指示牌比如衛(wèi)生間，停車場，電話，等等 -Car park signages and operational signages 停車場指示牌和日常運作指示牌 -Work with the designer on brief on signages a

9、nd graphics needs 與設(shè)計師合作擬定指示牌和圖象需要的設(shè)計概要 -Review work done by designer 審核設(shè)計師的所有工作 6.Carpark 停車場 -Recommend equipment and systems for car park 推薦停車場裝置與系統(tǒng) -Suggest list of safety mirrors, humps, protection/guard rails system to prevent vehicular damages 建議并列出防止車輛損壞的安全鏡，路丘，防護/圍桿系統(tǒng) 7. Advertising and Pro

10、motional requirements 廣告與促銷需求 -Information or service counter 咨詢或服務(wù)臺 -Stage for performances 表演臺 -Exhibitions and events area 展覽和節(jié)目區(qū) -Advertising box-lighted and non lighted 廣告版 有燈和無燈 -Postal panels 廣告招貼版 -LED/plasma screens 液晶屏/plasma屏 -Pushcarts and kiosks 花車和售賣亭 -Provide brief, location of signs/

11、advertising boxes for designer to produce design 提供指示牌/廣告版的設(shè)計摘要與位置予設(shè)計師以完成設(shè)計 -Review 審核 8.IT infrastructure IT基礎(chǔ)架構(gòu) -Provide brief for broadband (wired and wireless) 提供寬頻 (有線和無線)設(shè)計概要 -Work with designer on current and future needs 就當前與將來的需求與設(shè)計師合作 結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)、交通動線與項目的設(shè)計圖紙等，對體內(nèi)停車場的設(shè)置提出符合商業(yè)規(guī)律的方案 Incorporating

12、 Commercial Presence, Traffic Movement Axis & Project Design Plans, propose a Setup for Internal car park in accordance with commercial norms. PART 3-、市場及租賃計劃 Marketing and Leasing Plans 1市場調(diào)查 Market Research 1.1調(diào)查市場現(xiàn)狀進行市場分析 Research on current market conditions/conduct market analysis 1.2市場優(yōu)劣勢市場戰(zhàn)略分

13、析 Competitiveness Analysis/Marketing Strategy Analysis 1.3競爭對手分析 Competitive Analysis 2細分市場及目標 Market Segmentation and Objective 2.1市場的細分 Market Segmentation 2.2市場目標的確立 Establishing Marketing Objectives 3市場戰(zhàn)略 Marketing Strategy 3.1預(yù)算 Budget 3.2產(chǎn)品策略（租金表、服務(wù)費、價格折扣優(yōu)惠） Product Strategy (Lease Schedule, S

14、ervice Charges, Disounts) 4招商策劃 Marketing & Leasing Planning 提出適合的租賃條件，確定商鋪出租、銷售的價格 Propose suitable leasing conditions; establish leasing/sale pricing for shop space 5租賃策略 Leasing Strategy 5.1建立潛在租戶名單 Establish Name List for Prospective Tenants with landlords Leasing team 5.2確認競爭對手在物業(yè)及服務(wù)方面的優(yōu)缺點 Iden

15、tify Competitors Strengths & Weaknesses in Property and Service Part 4-開業(yè)前運營顧問咨詢及培訓(xùn)計劃 Pre-opening Operation Consulting and Training Plan 1、物業(yè)驗收、交接計劃 Property Inspection & Handover Plan 1.1提供成品保護措施方案 1.2檢查交接資料，確保日后物業(yè)管理的正常進行 Check Handover information; ensure property management in future to be normal

16、 2、二次裝修的管理 Management of Second Renovation Property manager and chief Engineer recruited 2.1制定二次裝修的審批驗收程序 Establish checking & takeover procedure for 2nd Renovation 2.2制定二次裝修的管理制度，包括裝修的材料運輸、垃圾堆放等要求 Establish the Management System for 2nd Renovation, including the requirements for transporting of ren

17、ovation materials, piling of waste, etc. 3. 物業(yè)管理員工崗位職責 Property Management Job Descriptions 4、管理處的建立 Establishment of Management Office 4.1辦公室位置的選擇以及面積 Location selection and surface area of office 4.2基本辦公設(shè)備的采購 Purchasing of basic office facilities 5、財務(wù)及管理收費標準 Financial and Fee Collection Standard 5.1開業(yè)前物業(yè)管理預(yù)算 Pre-opening Property Management Budget 5.2第一年度營運預(yù)算 1st Year Operational