土地進(jìn)入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵——獲得土地使用權(quán)(拿地).ppt

1、土地進(jìn)入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵 獲得土地使用權(quán)(拿地),第二模塊 房地產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程 第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程圖示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程圖示,第一步 取得土地使用權(quán),一、獲得土地使用權(quán)的方式,中華人民共和國(guó)土地管理法第二條:國(guó)家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 1、特點(diǎn): 強(qiáng)制性、安置性、改制性,(一)農(nóng)地征用,2、原則: 珍惜并合理利用土地 土地管理法第三條“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地” 第四條“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度”、“嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,控制建設(shè)用地總量,對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)” 第三十一條“國(guó)家保護(hù)耕地,嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地、國(guó)家實(shí)行

2、占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的,占多少,墾多少; 第三十七條”禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地,一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的,應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種,也可以由用地單位組織耕種;一年以上未動(dòng)工建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi);連續(xù)二年未使用的,經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán);該幅土地原為農(nóng)民集體所有的,應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。” 保證國(guó)家建設(shè)用地 第四十三條“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地 ” 妥善安置補(bǔ)償 第四十七條“征收土

3、地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償” 。 依法征地 第三條“制止非法占用土地的行為”,(一)農(nóng)地征用,3、農(nóng)地征用程序,(一)農(nóng)地征用,4、農(nóng)地征用費(fèi): (1)內(nèi)容:三項(xiàng)之和 土地補(bǔ)償費(fèi)地租利息率 土地投資補(bǔ)償費(fèi)土地投資收益利息率 安置補(bǔ)償費(fèi)資金裝備水平游離勞力人數(shù) 農(nóng)地征用費(fèi)=A + B + C =(地租+土地投資收益) 利息率 + C =該地塊純收入 利息率 + C =(該地塊年產(chǎn)值年生產(chǎn)成本)利息率 + 安置補(bǔ)償費(fèi),(一)農(nóng)地征用,(一)農(nóng)地征用,4、農(nóng)地征用費(fèi): (2)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn): 土地補(bǔ)償: 耕地為三年平均值的3-6倍、有收益非耕地、無(wú)收益非耕地不補(bǔ) 投資補(bǔ)償 附著物 青苗(區(qū)分幼苗

4、1/3產(chǎn)值、壯苗1季產(chǎn)值、成熟收獲值) 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 (連續(xù)3年種菜或養(yǎng)殖,每畝3000-10000元) 安置補(bǔ)償 (征地面積征地前人均耕地面積)N倍前三年平均產(chǎn)值 N一般4-6倍,最高不超過(guò)15倍 臨時(shí)用地補(bǔ)償:一般不超過(guò)(A+C),(二)行政劃撥,縣級(jí)以上人民政府依法審核批準(zhǔn)無(wú)償取得國(guó)有土地使用權(quán)的行為 1、行政性特征 土地配置繞過(guò)市場(chǎng) 不是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的買賣,不經(jīng)國(guó)家同意不得轉(zhuǎn)讓出租抵押 可能支付費(fèi)用,但不是土地出讓金 使用權(quán)小于出讓轉(zhuǎn)讓方式,有條件地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 無(wú)限期,但可隨時(shí)收回(因遷移破產(chǎn)停用、規(guī)劃需要、司法沒(méi)收、主動(dòng)放棄、連續(xù)兩年未使用、不按照用途使用、核準(zhǔn)報(bào)廢),2、范

5、圍: 土地管理法第五十四條“建設(shè)單位使用國(guó)有土地,應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得;但是,下列建設(shè)用地,經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),可以以劃撥方式取得” (具體參看劃撥用地目錄 ) 國(guó)家機(jī)關(guān)用地 軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 公益事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 3、方式: 城市存量土地劃撥:承擔(dān)拆遷安置費(fèi) 農(nóng)地劃撥:與征地合一,用的單位承擔(dān)補(bǔ)償 國(guó)有荒地劃撥:無(wú)償獲得,(二)行政劃撥,4、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定: 經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 5、收回的規(guī)定: 無(wú)償取得劃

6、撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 對(duì)劃撥土地使用權(quán),市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,可以無(wú)償收回,并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí),對(duì)其地上建筑物、其他附著物,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。,(二)行政劃撥,(三)國(guó)有土地使用權(quán)出讓,1、土地使用權(quán)出讓含義 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第八條: 國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓

7、金的行為。 (1)主體:土地所有者國(guó)家 負(fù)責(zé):市、縣人民政府 共同擬定方案:會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門, 實(shí)施:土地管理部門。 (2)客體:土地使用權(quán),1、土地使用權(quán)出讓含義,(3)最高期限(按用途確定) 居住用地七十年; 工業(yè)用地五十年; 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年; 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年; 綜合或者其他用地五十年。 (4)土地出讓金 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的,出讓方有權(quán)解除合同,并可請(qǐng)求違約賠償。 土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記,領(lǐng)取土地使用證,才能取得土地使用

8、權(quán)。,1、土地使用權(quán)出讓含義,(5)土地使用權(quán)終止:因出讓合同屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 使用權(quán)消滅的,出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回使用權(quán)證書。 一般,國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,國(guó)家可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。,2、土地使用權(quán)出讓方式

9、,協(xié)議出讓的變遷 11號(hào)令:中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 (2002、7、1起) 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式:協(xié)議;招標(biāo);拍賣。 凡商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以及其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的,都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣或者掛牌競(jìng)價(jià)方式提供?！?11號(hào)令公布的那一天,潘石屹興奮地說(shuō),“革命,這絕對(duì)是一次前所未有的土地革命！”,2002年下半年至2003年,潘石屹一直在等待市場(chǎng)公開(kāi)出讓土地,而未敢去尋求協(xié)議土地,“因?yàn)槟鞘欠欠ǖ摹?。但潘石?/p>

10、和他的SOHO中國(guó)一起失望了。 2002年下半年以來(lái),“土地革命”遭到利益集團(tuán)堅(jiān)決而有效的抵抗。2003年,全國(guó)查處了16.8萬(wàn)起土地違法案例,北京98%以上的土地仍是通過(guò)協(xié)議方式出讓。,831土地大限來(lái)臨,71號(hào)令: 國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知即71號(hào)令,要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢,從2004年8月31日起,所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地一律公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓,各地不得再以歷史遺留問(wèn)題為由進(jìn)行協(xié)議出讓。,物權(quán)法(2007、10、1起): “設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),可以采取出讓或者劃撥等方式?！?“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)

11、和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓?！?“嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定( 2007年11月1日起施行) “工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。” “國(guó)有土地使用權(quán)”改為“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”,招 拍 掛,招標(biāo)出讓,招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告,邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其?/p>

12、組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo),根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為,案例:杭州2005年首場(chǎng)土地招標(biāo)會(huì),2005年3月30日下午2時(shí)30分至3時(shí), 杭州市國(guó)土資源局, 在杭州市國(guó)土資源局十七樓會(huì)議室, 公開(kāi)招標(biāo)出讓杭政(2005)10、11、12號(hào)三宗政府儲(chǔ)備土地的使用權(quán),共195畝住宅用地, 共有37家單位參與招標(biāo)競(jìng)買,14:18 招標(biāo)會(huì)即將開(kāi)始,現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)暴滿 除了37家競(jìng)標(biāo)單位, 大量房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及專業(yè)人士也前來(lái)觀摩 遲來(lái)的開(kāi)發(fā)商們,堅(jiān)持站在后面參會(huì),14:20 主持人開(kāi)始講話,提醒大家冷靜投標(biāo)。14:23 主持人宣讀注意事項(xiàng)。14:23 主持人正式介紹三宗地塊情況。14:24 公證

13、員查看標(biāo)箱。,14:30 投標(biāo)正式開(kāi)始14:31 1分鐘內(nèi)就有5個(gè)開(kāi)發(fā)商代表投標(biāo)書進(jìn)箱14:36 已有17人投標(biāo),14:43 最近五分內(nèi)無(wú)人響應(yīng),氣氛緊張14:52 主持人提醒截止時(shí)間。已有23人投標(biāo),離37家尚有距離,14:58:投標(biāo)結(jié)束。緊張等待,氣氛熱烈,14:59 公證員開(kāi)啟標(biāo)箱,檢查標(biāo)書,15:00 國(guó)土資源局工作人員拆封標(biāo)書,15:02 工作人員整理標(biāo)書15:06 分類完畢,統(tǒng)計(jì)投標(biāo)金額,15:07 主持人宣讀標(biāo)書15:32 報(bào)價(jià)完華,開(kāi)始評(píng)標(biāo),15:20 10號(hào)地起價(jià)15994萬(wàn)元,有17家企業(yè)參加競(jìng)標(biāo) 中標(biāo)單位:參標(biāo)金額最高的浙江富越控股集團(tuán)有限公司 中標(biāo)金額:29233萬(wàn)元,

14、比第二名多出800萬(wàn)左右,幾乎高出起價(jià)一倍 樓面均價(jià):8200元每平方米,15:24 11號(hào)地起價(jià)24264萬(wàn)元,14家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo) 中標(biāo)單位:華立地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。 中標(biāo)金額:38088.9999萬(wàn)元 樓面均價(jià):4200元每平方米。,15:31 12號(hào)地塊起價(jià)48046萬(wàn)元,15家競(jìng)標(biāo)企業(yè) 中標(biāo)企業(yè):四家公司聯(lián)合(浙江天陽(yáng)、浙江綠地、杭州房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司、杭州市房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司) 中標(biāo)金額:78190萬(wàn)元 樓面均價(jià):4200元每平方米,15:50 公證員致公證詞。 15:53 招標(biāo)會(huì)結(jié)束。,招標(biāo)程序(沈陽(yáng)市),1、在招標(biāo)開(kāi)始日前20日在媒體和中心網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。 2、制作招標(biāo)文件,

15、內(nèi)容包括:招標(biāo)公告、投標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)須知、投標(biāo)申請(qǐng)書、投標(biāo)書、中標(biāo)確認(rèn)書、土地交付條件、出讓合同文本、宗地圖、遷拆范圍圖等事項(xiàng)。 3、對(duì)申請(qǐng)者進(jìn)行資格審查,即審查投標(biāo)申請(qǐng)、法人身份證明、法定代表人(授權(quán)委托人)證明、身份證、上級(jí)主管部門意見(jiàn)、董事會(huì)(股東會(huì))決議、繳納履約保證金及監(jiān)管資金到帳等情況是否符合競(jìng)買文件的要求。 4、審查合格者確定為投標(biāo)人,填寫投標(biāo)書,并在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。 5、沈陽(yáng)市土地招標(biāo)拍賣掛牌價(jià)格評(píng)審委員會(huì)(簡(jiǎn)稱“價(jià)審委”)評(píng)審招標(biāo)標(biāo)底,并投入標(biāo)箱。 6、按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)。 7、投標(biāo)人退場(chǎng),評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo),根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人。 8、投標(biāo)人復(fù)會(huì),

16、宣布中標(biāo)人。 9、簽署中標(biāo)確認(rèn)書。 10、在宗地成交后,對(duì)宗地的規(guī)劃條件等任何方面的修改,以中心出具的補(bǔ)充說(shuō)明為準(zhǔn)。,招標(biāo)公告,遼寧莊河市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓公告 2006 年9 月1 日 莊河市國(guó)土資源局定于2006年9月19日下午2時(shí)30分,在莊河市國(guó)土資源局六樓會(huì)議室對(duì)莊河市體育場(chǎng)及其周圍地塊開(kāi)發(fā)改造用地土地使用權(quán)出讓進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。 莊河市體育場(chǎng)及其周圍地塊開(kāi)發(fā)改造用地占地面積為98140平方米,規(guī)定最大建筑面積為167000平方米,用地性質(zhì)為商住綜合用地,土地出讓年限:商業(yè)40年、住宅70年。招標(biāo)起始價(jià)3500萬(wàn)元,投標(biāo)保證金為3500萬(wàn)元。 參加投標(biāo)的單位必須具有三級(jí)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

17、企業(yè)資質(zhì),有意投標(biāo)者請(qǐng)于2006年9月18日下午5時(shí)前到莊河市監(jiān)察局報(bào)名。詳情請(qǐng)看招標(biāo)文件。聯(lián)系人:潘先生聯(lián)系電話:041189845261,拍賣出讓,拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),是指出讓人發(fā)布拍賣公告,由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià),根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。,拍賣程序(沈陽(yáng)市),1、沈陽(yáng)市土地招標(biāo)拍賣掛牌價(jià)格評(píng)審委員會(huì)(簡(jiǎn)稱“價(jià)審委”)評(píng)審確定拍賣起叫價(jià)。 2、在拍賣開(kāi)始日前20日在媒體和中心網(wǎng)站上發(fā)布拍賣公告。 3、制作拍賣文件,內(nèi)容包括:拍賣公告、拍賣時(shí)間、拍賣須知、競(jìng)買申請(qǐng)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地交付條件、出讓合同文本、宗地圖、拆遷范圍圖等事項(xiàng)。 4、對(duì)申請(qǐng)者

18、進(jìn)行資格審查,即審查競(jìng)買申請(qǐng)、法人身份證明、法定代表人(授權(quán)委托人)證明、身份證、上級(jí)主管部門意見(jiàn)、董事會(huì)(股東會(huì))決議、繳納履約保證金等情況是否符合競(jìng)買文件的要求 5、審查合格者確定為競(jìng)買人,發(fā)給競(jìng)買標(biāo)志牌。 6、價(jià)審委評(píng)審拍賣底價(jià)。,7、進(jìn)行公開(kāi)拍賣。拍賣按下列程序進(jìn)行。一是主持人點(diǎn)算競(jìng)買人;二是主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng);三是主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的,應(yīng)當(dāng)明確提示;四是主持人報(bào)出起叫價(jià);五是競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià);六是主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià);七是主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的,主持人落槌表示拍賣成交;八是主

19、持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 8、簽署拍賣確認(rèn)書,并按其規(guī)定交納購(gòu)地款。 9、在宗地成交后,對(duì)宗地的規(guī)劃條件等任何方面的修改,以中心出具的補(bǔ)充說(shuō)明為準(zhǔn)。,案例:馬官橋地塊拍賣,連接馬官橋案例,掛牌出讓,掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),是指出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。,掛牌交易程序(沈陽(yáng)市),1、在招標(biāo)拍賣掛牌開(kāi)始日前20日在媒體和中心網(wǎng)站上發(fā)布交易公告。 2、沈陽(yáng)市土地招標(biāo)拍賣掛牌價(jià)格評(píng)審委員會(huì)(簡(jiǎn)稱“價(jià)審委”)評(píng)審掛牌交易底價(jià)

20、和起始價(jià)。 3、制作并發(fā)布掛牌公告,掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日。 4、制作掛牌交易競(jìng)買文件,內(nèi)容包括:公告、表格、須知、申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)承諾書、成交確認(rèn)書、土地交付條件、出讓合同文本、宗地圖、拆遷范圍圖:等事項(xiàng)。 5、對(duì)申請(qǐng)者進(jìn)行資格審查,即審查競(jìng)買申請(qǐng)、法人身份證明、法定代表人(授權(quán)委托人)證明、身份證、上級(jí)主管部門意見(jiàn)、董事會(huì)(股東會(huì))決議、繳納履約保證金及監(jiān)管資金到帳等情況是否符合競(jìng)買文件的要求。 6、審查合格者確定為競(jìng)買人,填寫報(bào)價(jià)承諾書,領(lǐng)取回執(zhí)單,在土地交易市場(chǎng)大屏幕上更新顯示掛牌價(jià)格。,7、掛牌交易期限截止時(shí)按四個(gè)原則確定是否成交:一是在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià),且報(bào)價(jià)高于底價(jià),

21、并符和其他條件的,掛牌成交;二是在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的,出價(jià)最高者為競(jìng)得人;報(bào)價(jià)相同的,先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人,但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外;三是在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件者,掛牌不成交。四是在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的,出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 8、組織摘牌儀式或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),簽署成交確認(rèn)書。 9、成交當(dāng)日按成交確認(rèn)書規(guī)定的付款期限和額度支付成交價(jià)款,到帳后領(lǐng)取掛牌交易成交確認(rèn)書。 10、在宗地成交后,對(duì)宗地的規(guī)劃條件等任何方面的修改,以中心出具的補(bǔ)充說(shuō)明為準(zhǔn)。,案例:蒲河地塊掛牌,(6)土地

22、使用權(quán)出讓合同,連接出讓合同,(四)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與租賃,1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 (1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念 指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。 (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 出售 交換(置換) 贈(zèng)與 繼承,(3)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定 年限:土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 登記:土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。 合同:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。,(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程,2、土地使用權(quán)租賃,(1)含義 指土地行政主管部門與土地使用者簽訂國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同,將國(guó)有土地出租給土地使用者使用,并收取租金的行為。 (2)方式: 國(guó)有土地使用權(quán)租賃,應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式進(jìn)行。 (3)期限: 短期租賃:期限一般不超過(guò)5年; 長(zhǎng)期租賃:期限最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定同類用途土地出讓的最高年期。,(4)國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同,(一)當(dāng)事人名稱; (二)土地的位置和面積; (三)土地用途和其他使用條件; (四)租賃期限; (五)租金標(biāo)準(zhǔn)及其調(diào)整辦法; (