4.可行性研究演示稿.ppt

1、大業(yè)信托-新街坊棚戶區(qū)改造貸款集合資金信托計(jì)劃 信托業(yè)務(wù)三部2012年4月,05,結(jié)論,保證措施,06,01信托計(jì)劃基本內(nèi)容(1/1),信托計(jì)劃名稱：大業(yè)信托-新街坊棚戶區(qū)改造貸款集合資金信托計(jì)劃 信托計(jì)劃規(guī)模：10,000萬元20,000萬元 信托計(jì)劃期限：1.5-2年，分別滿12個(gè)月、18個(gè)月后受托人可以提前終止。 預(yù)期年收益率和代理費(fèi)率：約為13%-15% 資金運(yùn)用方式：信托計(jì)劃資金以貸款方式貸放給內(nèi)蒙古金石蒙榮房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用于新街坊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè) 信托計(jì)劃發(fā)行形式：公司直銷以及代理銷售 信托計(jì)劃保障方式：抵押物為46,938.80萬元的在建工程和房產(chǎn)，抵押率在21.30%

2、-42.61%。,02借款人情況分析-基本情況(1/2),02借款人情況分析-財(cái)務(wù)情況(2/2),單位：萬元,03新街坊項(xiàng)目分析-地理位置(1/9),從左到右依次為新街坊項(xiàng)目和咱家項(xiàng)目、云鼎項(xiàng)目、青城雅居項(xiàng)目、青城世家二期項(xiàng)目。,從左到右依次為新街坊項(xiàng)目和咱家項(xiàng)目、云鼎項(xiàng)目、青城雅居項(xiàng)目、青城世家二期項(xiàng)目。 新街坊項(xiàng)目位于呼和浩特市西一環(huán)外，緊鄰新華西街回民區(qū)政府。地理位置優(yōu)越。,03新街坊項(xiàng)目分析-建設(shè)規(guī)模(2/9),“新街坊”項(xiàng)目是呼和浩特市棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目，得到了國(guó)家政策、呼和浩特市人民政府、呼和浩特市發(fā)展和改革委員會(huì)及呼和浩特市住房保障和房屋管理局的大力支持。 “新街坊”項(xiàng)目建設(shè)周期

3、為21個(gè)月，2011年3月項(xiàng)目開工， 預(yù)計(jì)2012年12月竣工。 占地面積95,858.36平方米（約合143.79畝），總建筑面積156,541平方米。容積率1.498，綠化率35.5%，建筑密度24.99%。 住宅共11種戶型，共建1268套。設(shè)地上住宅停車位150個(gè)，地上商業(yè)停車位60個(gè)，地下停車位383個(gè)。,03新街坊項(xiàng)目分析-五證齊全(3/9),“新街坊”項(xiàng)目已經(jīng)取得如下證件：,03新街坊項(xiàng)目分析-工程進(jìn)展(4/9),以上工程進(jìn)度截止到2012年3月13日。,03新街坊項(xiàng)目分析-實(shí)景照片(5/9),03新街坊項(xiàng)目分析-經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(6/9),項(xiàng)目總投資為50,384萬元，其中包括建設(shè)投資

4、45,584萬元，建設(shè)期利息4,800萬元。 預(yù)計(jì)新街坊項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入101,005萬元，預(yù)計(jì)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加5,757萬元，土地增值稅按照4%預(yù)征率需繳納4,040萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為36,065 萬元，稅后凈利潤(rùn)為27,048萬元。,單位：萬元,03新街坊項(xiàng)目分析-投資估算(7/9),土地取得費(fèi)用：項(xiàng)目用地總費(fèi)用10,218萬元（其中拆遷投入6,503萬元，現(xiàn)金繳款3,418萬元，繳納契稅297萬元），對(duì)應(yīng)的樓面地價(jià)為652.74元/平方米（按照總建筑面積計(jì)算）。 項(xiàng)目開發(fā)投資成本為50,384萬元。核算成本為3,218.58元/平方米。,03新街坊項(xiàng)目分析-銷售預(yù)計(jì)(8/9),（1）多

5、層住宅銷售價(jià)均價(jià)：6,200元/平方米。 （2）小高層住宅銷售價(jià)均價(jià)：6,200 元/平方米。 （3）商業(yè)用房銷售價(jià)均價(jià)：14,000 元/平方米。 （4）辦公用房銷售價(jià)均價(jià)：9,000 元/平方米。 （5）地下車位銷售均價(jià)：14萬元/車位。,03新街坊項(xiàng)目分析-盈虧平衡分析(9/9),注：地下產(chǎn)權(quán)車庫383個(gè)（單價(jià)14萬元，合計(jì)5,362萬元），不考慮車庫的影響。,銷售面積盈虧平衡點(diǎn)（總成本車庫銷售收入）+（總成本*營(yíng)銷稅金綜合稅率）平均銷售單價(jià)（503,840,000元53,620,000元）+503,840,000元10.9865%)6,661.19元/平方米77,899平方米 銷售價(jià)格

6、盈虧平衡點(diǎn)（總成本車庫銷售收入）+（總成本*營(yíng)銷稅金綜合稅率）可銷售面積（503,840,000元53,620,000元）+503,840,000元10.9865%)143,583平方米3,521.13元/平方米,盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到77,899平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,521.13元/平方米時(shí)，剛保本。,04其他項(xiàng)目分析-概況(1/6),金石蒙榮在建的其他項(xiàng)目為：“青城雅居”、“云鼎”項(xiàng)目、“青城世家”二期和“咱家”二期。前三個(gè)項(xiàng)目將于2012年竣工，金石蒙榮有豐富的現(xiàn)金流預(yù)期。,04其他項(xiàng)目分析-地理位置(2/6),從左到右依次為新街坊項(xiàng)目和咱家項(xiàng)目、云鼎項(xiàng)目、青城雅居項(xiàng)

7、目、青城世家二期項(xiàng)目。,04其他項(xiàng)目分析-青城雅居(3/6),“青城雅居”項(xiàng)目地處呼和浩特市新城區(qū)將軍衙署以北，財(cái)神廟與北垣西街的交匯處。,“青城雅居”項(xiàng)目已經(jīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)銷售許可證。,04其他項(xiàng)目分析-云鼎(4/6),“云鼎”項(xiàng)目地處呼和浩特市回民區(qū)通道北路與光明路交匯處。,“云鼎”項(xiàng)目已經(jīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)銷售許可證。,04其他項(xiàng)目分析-青城世家二期(5/6),“青城世家”二期位于青城世家一期項(xiàng)目東側(cè)，大學(xué)東路以北，地處賽罕區(qū)的中心地段，是區(qū)政府

8、的重點(diǎn)改造工程。項(xiàng)目定位中高檔純住宅項(xiàng)目。,“青城世家”二期項(xiàng)目已經(jīng)取得國(guó)有土地使用證。,04其他項(xiàng)目分析-咱家二期(6/6),“咱家”二期位于新街坊項(xiàng)目西北側(cè)，是呼市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。,占地面積173,994平方米，總建筑面積554,965平方米。安置回遷戶26,900平方米，320戶。,05保證措施-抵押擔(dān)保(1/7),“新街坊”項(xiàng)目在建工程抵押擔(dān)保,內(nèi)蒙古金石蒙榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其持有的評(píng)估價(jià)值為37,576萬元的“新街坊”項(xiàng)目在建工程進(jìn)行擔(dān)保。評(píng)估建筑面積為61,433.35 平方米。分別為住宅樓1#、2#、6#、16#、17#、22#、23#、辦公樓及車庫。,05保證措施-抵押擔(dān)保

9、(2/7),商業(yè)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保,內(nèi)蒙古商品交易中心有限責(zé)任公司以其持有的評(píng)估價(jià)值為9,362.62萬元的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保。評(píng)估建筑面積為10,563.26平方米。,05保證措施-連帶責(zé)任保證(3/7),石曉軍和哈斯蘇亞拉以其個(gè)人全部資產(chǎn)為本信托計(jì)劃信托利益的實(shí)現(xiàn)提供不可撤消的連帶責(zé)任保證。,05保證措施-附條件分期放款(4/7),信托計(jì)劃成立后，在監(jiān)管賬戶中凍結(jié)3,000萬元資金，作為保證金。根據(jù)借款人的施工進(jìn)度，給借款人分期放款。待1號(hào)樓封頂、外立面裝修完畢、玻璃安裝后，監(jiān)管賬戶中凍結(jié)的資金為2,000萬元；待2號(hào)樓封頂、外立面裝修完畢、玻璃安裝后，監(jiān)管賬戶中凍結(jié)的資金為1,000萬元；全

10、部抵押物外立面裝修完畢、玻璃安裝后，監(jiān)管賬戶中的資金可以全部使用。,05保證措施-委托管理(5/7),受托人擬委托東方資產(chǎn)管理公司石家莊辦事處（暫定）協(xié)助管理本信托計(jì)劃存續(xù)期間的相關(guān)事務(wù)，妥善解決信托計(jì)劃存續(xù)期間發(fā)生的未預(yù)期事項(xiàng)。具體以雙方商定的委托管理協(xié)議的內(nèi)容為準(zhǔn)。,05保證措施-資金歸集安排(6/7),1.5年期信托在信托計(jì)劃存續(xù)屆滿16個(gè)月、17個(gè)月時(shí)，借款人需向信托計(jì)劃專戶分別繳納1000萬元、1000萬元作為還款保證金。 2年期信托在信托計(jì)劃存續(xù)屆滿22個(gè)月、23個(gè)月時(shí)，借款人需向信托計(jì)劃專戶分別繳納1000萬元、1000萬元作為還款保證金。 還款保證金在未滿足還款條件時(shí)，不作為借款人還款。,05保證措施-資金監(jiān)管(7/7),受托人擬委托一家合格的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的資金監(jiān)管。,06結(jié)論,本信托計(jì)劃資金用于“新街坊”棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，手續(xù)齊全，屬于政府鼓勵(lì)實(shí)施項(xiàng)目。 借款人屬于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，其償債能力較強(qiáng)，信用記錄良好。其作為銀行重點(diǎn)客戶，具備較強(qiáng)的再融資能力。 本信托計(jì)劃設(shè)置多重保障措施，風(fēng)險(xiǎn)