物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)

1、物業(yè)管理實(shí)務(wù) 主講人： 劉團(tuán)輝,2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu),新課導(dǎo)入： 1、物業(yè)服務(wù)公司有哪些組織機(jī)構(gòu)，分別負(fù)責(zé)什么工作？,一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置,（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置 1機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)遵循的原則 為了把企業(yè)的各種生產(chǎn)要素更充分地、更高效地結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo)，在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置時，應(yīng)遵循以下幾個主要原則。,（1）目標(biāo)原則 公司有自己的經(jīng)營管理目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置時必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)該根據(jù)公司的目標(biāo)而定，要因事設(shè)崗，因崗設(shè)人，絕不能因人設(shè)崗，以保證組織機(jī)構(gòu)的合理、有效，經(jīng)營管理的高效運(yùn)作。 （2）分工協(xié)作原則 分工是現(xiàn)代化大生產(chǎn)的需要，協(xié)作則是現(xiàn)代化大生

2、產(chǎn)的要求。分工能提高勞動生產(chǎn)率，而協(xié)作則可以發(fā)揮整體的效能。,（3）權(quán)責(zé)對應(yīng)原則 權(quán)力是完成任務(wù)的必要條件。由于整個公司的權(quán)力和責(zé)任是對等的，因此，在進(jìn)行專業(yè)分工時，委以責(zé)任必須同時委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力，委以重任者，必須授予重權(quán)，不負(fù)責(zé)任者應(yīng)削其權(quán)利。 （4）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理原則 物業(yè)服務(wù)公司的大政方針，重大決策應(yīng)該集中在高層領(lǐng)導(dǎo)中，而日常經(jīng)營管理權(quán)力應(yīng)逐級授權(quán)。,（5）統(tǒng)一指揮原則 任何一個人同時接受兩個以上領(lǐng)導(dǎo)人的命令，必然會造成混亂和無所適從，因此，任何一個下級只能接受一個上級的直接領(lǐng)導(dǎo) （6）有效管理幅度原則 一個人的時間、精力和經(jīng)驗(yàn)都是有限的，能夠有效地領(lǐng)導(dǎo)下級的人數(shù)也是有

3、限的，因此，管理中幅度不應(yīng)過大。有效的管理幅度必須考慮到職務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、管理人員的能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素。,2機(jī)構(gòu)設(shè)置的程序 機(jī)構(gòu)設(shè)置得合適與否，直接關(guān)系到今后的經(jīng)營管理效果。為了把機(jī)構(gòu)設(shè)計好，必須按照一定的程序來做。 （1）部門劃分 以目標(biāo)為基礎(chǔ)的劃分實(shí)際上是以服務(wù)為中心的劃分。 以活動為基礎(chǔ)的劃分,（2）職責(zé)權(quán)限的界定 職責(zé)權(quán)限的界定要遵循以下三個原則。 職責(zé)與權(quán)力對等原則。 明確性原則，各部門的職責(zé)范圍，權(quán)力大小及其界限都應(yīng)該予以明確。 制度化原則，明確權(quán)限責(zé)任之后，應(yīng)該形成制度，并以文件形式規(guī)定下來。最好人手一冊，以便每個員工遵照執(zhí)行。,（3）關(guān)系協(xié)調(diào) 每個部門界定職責(zé)權(quán)限

4、之后，要協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系。因?yàn)楦鞑块T的活動并不是彼此孤立的，再者，公司的整體活動需要各部門來協(xié)同努力。 在協(xié)調(diào)各種關(guān)系時，必須建立命令與信息的傳遞系統(tǒng)，使命令與信息在公司內(nèi)部順暢通達(dá)，及時傳遞,（4）組織管理文件的建設(shè) 組織管理文件的建設(shè)包括：編制組織結(jié)構(gòu)（包括組織結(jié)構(gòu)圖）、名稱、業(yè)務(wù)范圍、職責(zé)權(quán)限、部門劃分及組織運(yùn)行等一系列活動相應(yīng)的規(guī)定、規(guī)章和制度，是公司職員進(jìn)行各項(xiàng)活動的依據(jù)。該項(xiàng)程序在實(shí)際工作中往往被倒置了，即公司已開始運(yùn)作起來一段時間后才來做，這實(shí)際是十分錯誤的。 （5）崗位設(shè)定 （6）人員配備 根據(jù)人員編制及職位要求配備人員。,二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的類型,（一）直線式 直線

5、制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。 采用這種類型的物業(yè)服務(wù)公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司，以作業(yè)性工作為主，這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。 直線制的特點(diǎn)是企業(yè)的各級組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級主管人員對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。 直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動效率高；缺點(diǎn)是對領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要通曉多種專門知識，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。,(二)直線職能制 直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負(fù)責(zé)人外，還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專業(yè)管理活動。,（三）事業(yè)部制

6、。 事業(yè)部制是在總公司下面按產(chǎn)品、地區(qū)。業(yè)務(wù)范圍劃分事業(yè)部或分公司。事業(yè)部或分公司自主經(jīng)營，獨(dú)立核算。 其特點(diǎn)是：決策權(quán)并不完全集中于公司最高管理層，而是分權(quán)給事業(yè)部，有利于它們統(tǒng)一管理，獨(dú)立核算；公司最高管理層擺脫了日常事務(wù)，集中精力進(jìn)行重大決策的研究；公司的適應(yīng)性強(qiáng)；適于規(guī)模大。產(chǎn)品種類多、經(jīng)營范圍廣、分地區(qū)經(jīng)營、技術(shù)上和生產(chǎn)上可以相互獨(dú)立進(jìn)行的企業(yè)；管理層次多，管理費(fèi)用高，各事業(yè)部協(xié)調(diào)比較困難，易產(chǎn)生各自為政，本位主義的傾向。,（四）矩陣管理制 矩陣管理制形態(tài)由縱橫兩套管理系統(tǒng)組成。一是縱向職能系統(tǒng)，另一套是橫向目標(biāo)系統(tǒng)。橫向目標(biāo)系統(tǒng)一般按產(chǎn)品工程項(xiàng)目組成專案規(guī)劃部，設(shè)專案規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)入，全

7、面負(fù)責(zé)專案的綜合工作。各專案規(guī)劃部的成員是各職能部的有關(guān)人員?？v向系統(tǒng)按銷售、生產(chǎn)、技術(shù)等專門領(lǐng)域設(shè)職能部，在各專案規(guī)劃部中發(fā)揮職能作用。 其特點(diǎn)是：工作人員屬于兩個領(lǐng)導(dǎo)部門，其從屬具有多重性。矩陣結(jié)構(gòu)是固定的，但各專案規(guī)劃的項(xiàng)目是多變的，項(xiàng)目完成，有關(guān)人員撤回，另上新的項(xiàng)目，再聚集與該項(xiàng)目有關(guān)人員。具有較大的適應(yīng)性，靈活性。這種形態(tài)適應(yīng)于生產(chǎn)經(jīng)營復(fù)雜多變的企業(yè)。,三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門得工作職責(zé),（一）公司總部各部門之間的職責(zé) 1、總經(jīng)理室 決策機(jī)構(gòu)，重大問題的決策，布置和協(xié)調(diào)各部門的關(guān)系 2、辦公室 公司內(nèi)部日常行政事務(wù)，包括，接待、文秘、檔案、后勤，有時候還負(fù)責(zé)人事,3、財務(wù)部 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的日常工作，管理費(fèi)的收繳、財會帳冊 報表 4、工程部 房屋設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 5、經(jīng)營部 公司規(guī)章制度制定和修改，負(fù)責(zé)市場開拓，新項(xiàng)目的洽談 （二）管理處的職責(zé),四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù),（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利 1、制定物業(yè)管理制度 2、收取物業(yè)管理費(fèi)和實(shí)施物業(yè)管理服務(wù) 3、制止違反物業(yè)管理制度的行為 4、有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理 5、選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù) 6、有權(quán)接受供水、供電、供氣等有關(guān)單位委托收取相關(guān)費(fèi)用 7、有權(quán)實(shí)行多種經(jīng)營 8、法律規(guī)定的