dcjianghu_1251167505_城市綜合體詳細(xì)案例分析.ppt

1、,都市綜合體 案例分析與借鑒,紐約洛克菲勒中心,“紐約心臟”曼哈頓,北京國(guó)貿(mào)中心,日本福岡博多運(yùn)河城,日本福岡博多運(yùn)河城,購(gòu)物中心,劇場(chǎng),最大程度借景,五星級(jí)酒店,東京六本木新城,保利文化廣場(chǎng),北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),倫敦金絲雀碼頭,都市綜合體簡(jiǎn)介,都市綜合體案例借鑒與分析,二,對(duì)尊地地產(chǎn)的啟示,三,目 錄,一,一,都市綜合體簡(jiǎn)介,1,都市綜合體定義,2,都市綜合體特征,3,城市化進(jìn)程與都市綜合體,寫字樓,都市綜合體是什么？,公寓,酒店,商業(yè),展覽,都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市功能之間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形

2、成一個(gè)多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落。,都市綜合體的定義,HOPSCA,都市綜合體的九大特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可達(dá)性,高密度、集約性,整體統(tǒng)一性,功能復(fù)合性,土地使用均衡性,空間的連續(xù)性,內(nèi)外部關(guān)系完整性,強(qiáng)大的對(duì)外輻射型,升值價(jià)值,城市化進(jìn)程與都市綜合體,城市化發(fā)展,“ 一個(gè)城市只有一個(gè)中心 ”,廣州-北京路,重慶-解放碑,北京-西單,上海-南京路,“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？,上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展,上海-淮海路,上海-人民廣場(chǎng),上海-陸家嘴,上海

3、-徐家匯,上海-虹橋,上海南京路,上海城市化發(fā)展,北京西單的核心地位正逐步被國(guó)貿(mào)CBD取代,城市化發(fā)展,北京城市化發(fā)展,深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地形特性，采用國(guó)際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃的,城市化發(fā)展,深圳城市化發(fā)展,深圳都市綜合體的發(fā)展,周邊環(huán)境問題 道路系統(tǒng)問題 功能搭配問題 停車系統(tǒng)問題,都市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來越清晰,國(guó)貿(mào),地王,中信城市廣場(chǎng),中航城,萬(wàn)象城,保利文化廣場(chǎng),周邊環(huán)境問題 功能搭配問題,周邊環(huán)境問題 道路系統(tǒng)問題 功能搭配問題,二,都市綜合體案例借鑒與分析,1,國(guó)內(nèi)外失敗案例分析,2,成功案例借鑒,都市綜合

4、體失敗的案例分析蒙特利爾地下城 Montreals underground city,每年4到5個(gè)月的漫長(zhǎng)冬季。 40年建成全世界最大、最具特色的地下交通網(wǎng)絡(luò)。 地下步行街網(wǎng)絡(luò)與大量的復(fù)雜建筑物、商店相連，繁雜的系統(tǒng)變得簡(jiǎn)單而又清晰。,道路系統(tǒng)長(zhǎng)度約為40公里。 每天通行人數(shù)超過50萬(wàn)。 共有11700個(gè)商場(chǎng)、百貨商店、餐館、40個(gè)劇院、電影院及其他休閑場(chǎng)所。,蒙特利爾簡(jiǎn)介,地下城主要數(shù)據(jù)指標(biāo),蒙特利爾地下城發(fā)展歷程,20世紀(jì)70年代，地下城的概念出現(xiàn)，但中心區(qū)依然缺乏公共設(shè)施。,蒙特利爾開設(shè)了4條地下商業(yè)走廊，大都位于同一條地鐵交通干線的下面。,90年代 至今,20世紀(jì) 70年代,萌芽，地下

5、城的建筑面積大約在50萬(wàn)平方米左右，主要由地鐵、廣場(chǎng)、旅館組成，市中心的地鐵站出現(xiàn)了少量的地下人行通道。,建設(shè)了更多的地下通道形成了一個(gè)由步行通道聯(lián)系起來的龐大的系統(tǒng),人們主要生活都轉(zhuǎn)入地下,地面的物業(yè)持續(xù)貶值，造成地面上人氣急劇下降，商業(yè)氛圍一蹶不振，自1964年來，地面上再?zèng)]有建一所零售商業(yè)建筑，而地下從1960年幾乎找不到一處要轉(zhuǎn)讓的二手物業(yè)。 行人在地下極易迷失方向，無法辨別自己的所處位置，尤其是一些外地或外國(guó)的游客。幾乎完全喪失了方向感！是地下商城給在地下活動(dòng)的人們帶來的無法解決的問題。,蒙特利爾地下城的失敗,商城地下地上各兩層，上面是商業(yè)街，下面是綜合城。 建城過程中，注重新舊文化

6、的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)新舊兩種文化和建筑方式,項(xiàng)目亮點(diǎn),項(xiàng)目不足,蒙特利爾地下商城失敗原因與借鑒,地下商城在建設(shè)初期，完全沒有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計(jì)。,規(guī)劃初期沒有充分考慮人與自然的和諧及人類的基本生活習(xí)慣。,失敗 原因,規(guī)劃和定位是綜合體開發(fā)中最重要環(huán)節(jié)，決定了了項(xiàng)目的發(fā)展方向、開發(fā)節(jié)奏、營(yíng)銷策略、效益水平等，因此都市綜合體項(xiàng)目應(yīng)該以城市規(guī)劃的角度去思考，較普通項(xiàng)目有更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。,蒙特利爾地上地下功能脫節(jié)，成功的都市綜合體各子項(xiàng)要求互為配套、互為支持，最大限度的形成資源共享，從而使得各項(xiàng)功能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上對(duì)自身價(jià)值全面超越。,經(jīng)驗(yàn) 積累,占地面積：51萬(wàn)m2 總建筑面積：116萬(wàn)m2 物

7、業(yè)形態(tài)： 40萬(wàn)平米的商業(yè) 20萬(wàn)平米住宅 尼羅河大酒店 香格里拉酒店 酒店式公寓 水上游樂場(chǎng)、兒童樂園 各地風(fēng)格的美食街 總投資額：25億元 建筑密度：38.55%,都市綜合體失敗的案例分析東莞華南MALL,曾被福布斯網(wǎng)站評(píng)為全球最大購(gòu)物中心、被美國(guó)新聞周刊評(píng)為“世界新七大奇觀”的華南MALL 2007年9月19日，正式更名為“新華南MALL生活城”,華南MALL這幾年名聲在外，在造勢(shì)方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了營(yíng)銷的大忌，為什么要更名呢？,商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場(chǎng)的需求情況產(chǎn)生偏差，更名是對(duì)目前現(xiàn)狀的反思和調(diào)整!,東莞華南MALL現(xiàn)狀及根源,華南MALL的餐飲娛樂板塊加上購(gòu)物僅

8、實(shí)現(xiàn)之前業(yè)態(tài)設(shè)置的55。 文化展示、健康休閑類的商家則完全沒有實(shí)施。 各類主力店也比預(yù)期的少了50，同類商業(yè)替換率也超過30。,華南MALL照搬了歐美郊區(qū)MALL的模式。 購(gòu)物中心體量太大，住宅尚未開發(fā)致使人氣不足， 本身不在一線城市核心商圈，消費(fèi)力不強(qiáng)。,新華南MALL生活城不僅完成名稱、標(biāo)識(shí)等外在形象的更新，項(xiàng)目的理念創(chuàng)新、市場(chǎng)定位等方面也作出了重大調(diào)整，新華南MALL生活城已由原來的“主題購(gòu)物公園”升級(jí)為“新都市主義國(guó)際生活街區(qū)”。,購(gòu)物將只是“國(guó)際生活街區(qū)”里的一個(gè)功能而已，不再是唯一的核心功能，它與其他業(yè)態(tài)如娛樂、餐飲、酒店、寫字樓、住宅、休閑、旅游等功能組合成超級(jí)復(fù)合業(yè)態(tài)群，以滿足

9、人們“一站式”的“生活需求”，而非僅僅滿足“一站式”的“消費(fèi)需求”。,業(yè)態(tài)調(diào)整方面，增加更多娛樂、休閑、商務(wù)、臨江高檔住宅以及極具特色的歌劇院等等吸引人氣的項(xiàng)目比例，相應(yīng)減少一些購(gòu)物中心、百貨業(yè)態(tài)的比例。,華南MALL的調(diào)整方向,主 題,功 能,業(yè) 態(tài),東莞華南MALL的借鑒,都市綜合體各物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并非越大越好，核心物業(yè)如購(gòu)物中心、酒店體量的大小設(shè)計(jì)必須依靠科學(xué)的測(cè)算得出，同時(shí)還需要對(duì)城市乃至整個(gè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)有準(zhǔn)確的判斷，以免消費(fèi)能力難以滿足巨大的消費(fèi)規(guī)模。,對(duì)于都市綜合體的市場(chǎng)定位，我們要找到準(zhǔn)確市場(chǎng)空白點(diǎn)和訴求點(diǎn)。對(duì)于超大型的綜合體而言，購(gòu)物功能只是其多項(xiàng)功能中的一點(diǎn)，平衡休閑/娛樂/

10、購(gòu)物/度假功能最易實(shí)現(xiàn)成功。,都市綜合體策劃的模式尚不完善，各個(gè)國(guó)家之間因?yàn)槲幕?、?jīng)濟(jì)水平消費(fèi)者心理與行為的差異化而相差甚遠(yuǎn)，國(guó)內(nèi)綜合體策劃應(yīng)重點(diǎn)考慮本土化的特征。,定 位,體 量,文 化,都市綜合體成功案例分析深圳華潤(rùn)中心,項(xiàng)目位于深圳地王金融圈集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，品質(zhì)最高的綜合建筑群。物業(yè)形態(tài)：萬(wàn)象城5A甲級(jí)寫字樓華潤(rùn)大廈君悅酒店酒店式公寓室外娛樂休閑廣場(chǎng)總建筑面積：約55萬(wàn)m2總投資：40億港幣,華潤(rùn)中心,深圳唯一的 SUPER HOPSCA,18.8萬(wàn)平米深圳商業(yè)航母,不但推銷消費(fèi)商品，而且推銷時(shí)尚生活方式,四大領(lǐng)航國(guó)際品牌主力店,法國(guó)（Rel）體驗(yàn)

11、時(shí)尚生活百貨公司,嘉禾影院,華潤(rùn)萬(wàn)佳 City Value,奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng),華潤(rùn)大廈： 出租率接近100 40多家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)簽署合約，包括匯豐銀行、荷蘭銀行、雅培制藥、美國(guó)百思買等世界500強(qiáng)企業(yè)。,華潤(rùn)中心一期盤點(diǎn),萬(wàn)象城： 已接待顧客2000多萬(wàn)人次， 商場(chǎng)出租率達(dá)97，一年銷售總額達(dá)到10億元。 顧客美譽(yù)度不斷提升，成為人們眼中深圳最具魅力的購(gòu)物、休閑、娛樂場(chǎng)所之一,華潤(rùn)中心一期獲得巨大成功！,華潤(rùn)萬(wàn)象城都市綜合體成功運(yùn)營(yíng)的思考,一期,二期,華潤(rùn)萬(wàn)象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開發(fā)會(huì)會(huì)選擇商業(yè)和寫字樓？,公寓,周邊高檔公寓眾多,住宅,高檔住宅缺失

12、，中高檔住宅眾多,酒店,五星級(jí)酒店林立,辦公,地王大廈等甲級(jí)寫字樓匯聚,商務(wù),CBD帶來大量高等級(jí)商務(wù)人士,商業(yè),缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài),五星級(jí)酒店,商務(wù),辦公,商業(yè),公寓,住宅,資源平臺(tái),商務(wù)租客,提升品質(zhì),旅游租客,商務(wù)消費(fèi)人流,住家消費(fèi)人流,提升品質(zhì),資源平臺(tái),提升品質(zhì),城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈,高消費(fèi)人流,讓我們從華潤(rùn)中心的真實(shí)價(jià)值探究其成功因素,地王信興廣場(chǎng),書城深交所發(fā)展銀行,華潤(rùn)中心,國(guó)貿(mào)大廈,中信城市廣場(chǎng),中信城市廣場(chǎng)的開業(yè)，世界金融中心的落成，修正了地王商務(wù)圈財(cái)富指數(shù)。 華潤(rùn)中心的加盟則對(duì)城區(qū)予以重新定義，升級(jí)為全新的 華潤(rùn)地王財(cái)富圈！,世界金融中心,成功硬指

13、數(shù),一級(jí)商業(yè)中心,甲級(jí)寫字樓,星級(jí)酒店,華潤(rùn)寫字樓 地王大廈 深業(yè)中心 發(fā)展銀行大廈 中信大廈 萬(wàn)德大廈 世界金融中心,華潤(rùn)酒店 木棉花酒店 晶都酒店 萬(wàn)德酒店 世界金融中心,華潤(rùn)萬(wàn)象城 中信城市廣場(chǎng),成功軟指數(shù),銀行,金融證券,保險(xiǎn),聯(lián)合證券 大鵬證券 中信證券 華鑫證券 金元證券 南方證券 鵬華基金,友邦保險(xiǎn) 太平洋保險(xiǎn) 人保 中保 華泰保險(xiǎn),深圳發(fā)展銀行 中信城市銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 人民銀行 商業(yè)銀行,華潤(rùn)能量指數(shù),商業(yè)航母,5A級(jí)寫字樓,五星級(jí)酒店,華潤(rùn)品牌能量,成功硬指數(shù),成功軟指數(shù),華潤(rùn)能量指數(shù),華潤(rùn)中心,港人北上,東部人群西進(jìn),西部人群重返,市外人群南下,營(yíng)運(yùn)城市

14、空間 引航城市地產(chǎn),填補(bǔ)深圳國(guó)際都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失,全新的運(yùn)營(yíng)理念提升深圳整體城市營(yíng)運(yùn)檔次,傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新文化內(nèi)涵,華潤(rùn)中心,決定了本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)超越了常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)的范疇，而帶有濃厚的運(yùn)營(yíng)城市空間的色彩。,運(yùn)營(yíng)城市是復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展的最高境界！,華潤(rùn)中心的規(guī)模體量,項(xiàng)目所在城區(qū)的外在發(fā)展要求,華潤(rùn)中心運(yùn)營(yíng)城市,華潤(rùn)中心成功原因分析,科學(xué)安排開發(fā)節(jié)奏，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點(diǎn)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住宅提高單位土地面積的價(jià)值。,華潤(rùn)中心超越普通房地產(chǎn)開發(fā)模式，以購(gòu)物、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)等多重功能的互補(bǔ)共贏為主要經(jīng)營(yíng)模式，以城市運(yùn)營(yíng)的高度，實(shí)現(xiàn)了復(fù)合地產(chǎn)的最高境界。,開發(fā) 節(jié)奏,地理 位置,華潤(rùn)中心選址符合大型Shopping Mall的選址原則，形成了華潤(rùn)帝王財(cái)富圈，未來可持續(xù)發(fā)展。,運(yùn)營(yíng) 城市,三,對(duì)尊地地產(chǎn)的啟示,都市綜合體前景,未來中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主流模式就是區(qū)域開發(fā)模式，是大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，其核心點(diǎn)就是解決綜合配套的問題，商業(yè)、酒店、休閑娛樂等一系列的配套問題。,都市綜合體在中國(guó)將大有可為！,中國(guó)逐步邁向現(xiàn)代化，國(guó)外先進(jìn)的地產(chǎn)