黃石磁湖北岸項目可行性研究報告.ppt

1、黃石磁湖北岸項目可行性報告,目 錄,黃石市宏觀經(jīng)濟概況 黃石市房地產(chǎn)市場分析 磁湖北岸周邊主要樓盤介紹 磁湖北岸項目投資分析 結(jié)論,一、黃石市宏觀經(jīng)濟概況,黃石市區(qū)位概況 黃石市人口 黃石市經(jīng)濟發(fā)展 黃石市人均經(jīng)濟 黃石市礦產(chǎn)資源 黃石市交通,1、黃石市區(qū)位概況,黃石市位于湖北省東南部，距武漢約70公里 黃石市現(xiàn)轄大冶市、陽新縣、黃石港區(qū)、西塞山區(qū)、下陸區(qū)、鐵山區(qū)、黃石經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 全市總面積4630平方公里，其中市區(qū)227平方公里*,*黃石市政府網(wǎng)站 :8080/publish/hsgk_1/dlqw_6/2007-04-1658968.html,2、黃石市人口,2005年年底全市總?cè)丝跒?/p>

2、252.8萬人，其中常住人口為239.9 萬人（指常住本市半年以上人口）* 黃石市區(qū)總?cè)丝?6.81萬人，常住人口70.74萬人*,*黃石市政府網(wǎng)站 :8080/publish/hsgk_1/dlqw_6/2007-04-1658968.html,3、黃石市經(jīng)濟發(fā)展,2006年全市完成生產(chǎn)總值（GDP）406.47億元，按可比價格計算，比上年增長14.2%，是1997年以來增幅最高的一年* 2006年實現(xiàn)財政收入41.33億元，比上年增長30.3%。全年完成各項稅收36.57億元，同比增長29.1%*,*2006年黃石市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 :8080/publish/hsgk_1/tj

3、zl_44/tjgb_46/2007-03-2803927.html,3、黃石市經(jīng)濟發(fā)展,黃石被譽為鋼鐵搖籃、水泥故鄉(xiāng)、服裝新城和能源基地，已發(fā)展成為我國重要的礦冶城市和原材料工業(yè)基地* 黃石擁有國有及年銷售收入500萬元以上的非國有企業(yè)293家，有9家企業(yè)進入全國520家重點企業(yè)行列* 大冶特鋼、華新水泥、大冶有色、東貝冷機、鍛壓機床、黃石紡機、美爾雅、中國勁酒、鍍鋁薄板、電纜幅照、萬達金卡等高新技術企業(yè)在黃石經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位*,*2006年黃石市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 :8080/publish/hsgk_1/tjzl_44/tjgb_46/2007-03-2803927.html

4、,4、黃石市人均經(jīng)濟,2006年，全市人均生產(chǎn)總值達到16044元，比上年增長11.7% * 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9472元，比上年增加969元，增長11.4% *,*2006年黃石市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 :8080/publish/hsgk_1/tjzl_44/tjgb_46/2007-03-2803927.html,5、黃石市礦產(chǎn)資源（一）,黃石市礦產(chǎn)資源豐富，素有“江南聚寶盆”之稱。已發(fā)現(xiàn)的有金屬、非金屬、能源和水氣礦產(chǎn)4大類計64種，其中硅灰石質(zhì)量居世界第二* 金、銅、鉬、鈷、鍶、硅灰石等14種礦產(chǎn)儲量居湖北全省首位* 已列入儲量表的礦產(chǎn)有42種*，全市礦產(chǎn)資源保有儲量潛在經(jīng)濟

5、價值（不含延伸加工）達4000余億元*,*黃石在線 *黃石市政府網(wǎng)站 :8080/publish/hsgk_1/zyzk_5/5695.html,5、黃石市礦產(chǎn)資源（二）,銅礦保有儲量占全省的91.8%，為大冶有色金屬公司重要的供礦基地* 金礦保有儲量占湖北全省的88 * 水泥用石灰?guī)r礦床規(guī)模大、質(zhì)量好、礦層厚度大，宜于露天開采* 鐵礦石保有儲量雖只占湖北全省儲量的23.7%，但產(chǎn)量居全省第一，是武漢鋼鐵公司鐵礦石原料重要產(chǎn)地*,*黃石在線 ,6、黃石市交通,黃石地處“兩線一江一路”（京廣線、京九線、長江、滬蓉高速公路）交匯的中心地帶* 黃石港是長江十大良港之一，為國家一類開放口岸* 黃石南翼

6、有大沙鐵路連接華東，北翼有京九鐵路連通北京、九龍。滬蓉高速公路經(jīng)黃石長江大橋穿城而過*,*黃石國際在線 ,二、黃石市房地產(chǎn)市場分析,黃石市政規(guī)劃 黃石與武漢城市圈經(jīng)濟發(fā)展 黃石市近三年主要經(jīng)濟指標 黃石與其他城市經(jīng)濟指標比較 黃石市土地供應情況 黃石房地產(chǎn)開發(fā)投資比較,黃石房屋施工面積比較 黃石房屋銷售面積比較 黃石商品房屋銷售額比較 2007年黃石市商品房銷售情況,1、黃石市市政規(guī)劃,黃石市區(qū)形狀呈“入”字形，三面環(huán)山，一面臨江，風光綺麗的磁湖鑲嵌市區(qū)中心* 磁湖面積8平方公里宛如嵌在市區(qū)中心一顆璀璨的明珠，是聞名遐邇的風景旅游勝地* 市區(qū)城市建設用地一般在海撥1850米之間* 黃石地震設防

7、烈度為6度*,*黃石市政府網(wǎng)站 :8080/publish/hsgk_1/dlqw_6/2005-11-0178005.html,項目位置,2、黃石與武漢城市圈經(jīng)濟發(fā)展,武漢城市圈是以武漢為中心，包括黃石、黃岡、鄂州、咸寧、孝感、仙桃、天門、潛江等9個城市（俗稱“8+1”城市）* 2007年一季度，武漢城市圈共實現(xiàn)生產(chǎn)總值1084.33億元，比上年同期增長13.3%，高于全省平均水平1.3個百分點，占全省經(jīng)濟總量的比重為62.8%* 黃石屬于武漢城市圈 “次中心城市” ，在武漢城市圈占有舉足輕重的地位，主要經(jīng)濟指標僅列武漢之后，均排第2位*,*湖北省統(tǒng)計局 www.stats- *湖北省統(tǒng)計局

8、www.stats-,3、黃石市近三年主要經(jīng)濟指標,數(shù)據(jù)來源：2004、2005、2006年 黃石市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,4、黃石與其他城市經(jīng)濟指標比較,武漢數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局2006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（其中人均GDP為推算值）,5、黃石市土地供應情況,說明：1、本數(shù)據(jù)自2007年1月1日起計算，截止至7月底 2、數(shù)據(jù)來源：黃石市國土資源局,6、黃石房地產(chǎn)開發(fā)投資比較,48.3%,49.7%,數(shù)據(jù)來源： 2004、2005、2006年 黃石市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,7、黃石房屋施工面積比較,48.2%,27.3%,數(shù)據(jù)來源： 2004、2005、2006年 黃石市國民經(jīng)

9、濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,8、黃石商品房屋銷售面積比較,24.3%,數(shù)據(jù)來源：2005、2006年 黃石市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,9、黃石商品房屋銷售額比較,28.2%,數(shù)據(jù)來源：2005、2006年 黃石市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,10、2007年黃石市商品房銷售情況,說明：1、本數(shù)據(jù)自2007年5月16日起計算，截止至9月8日 2、本數(shù)據(jù)包含住宅、商業(yè)用房和辦公樓 3、數(shù)據(jù)來源：黃石房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺 ,2007年黃石市住宅銷售情況,說明：1、本數(shù)據(jù)自2007年5月16日起計算 2、數(shù)據(jù)來源：黃石房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺 ,2007年黃石市商業(yè)用房銷售情況,說明：1、本數(shù)據(jù)自2007年

10、5月16日起計算 2、數(shù)據(jù)來源：黃石房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺 ,三、磁湖北岸周邊樓盤介紹,項目名稱：佳木.景湖麗園 項目位置：磁湖北岸 建筑類別:塔樓 裝修狀況：毛坯 銷售價格:均價2800元/平米 戶型：137至190平米 占地面積：13050.26平米 總建筑面積：49262平米 開發(fā)商:黃石市佳木房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司,本案位置,佳木.景湖麗園,四、磁湖北岸項目投資分析,項目概況 項目四至范圍 項目地塊現(xiàn)狀 項目成本分析 項目投資分析 項目資金測算,1、項目概況,本項目位于黃石市磁湖北岸 拿地方式：掛牌出讓 規(guī)劃凈用地面積：862畝（57.47萬平米） 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地 容積率：1.

11、8（未最終確定） 總建筑面積：103.44萬平米 開發(fā)周期：5年,本案位置,佳木.景湖麗園,2、項目四至范圍,本項目南至磁湖路，北抵大眾山，東起慶堂灣，西至楠竹林 本項目依山傍湖，風景秀美,3、項目地塊現(xiàn)狀,該地塊位于大眾山山坡下，地勢北高南低 大部分建筑物已拆除，政府承諾于土地成交后的一年內(nèi)拆除目前剩余的1/3建筑物 政府拆遷后出讓土地（不負責場地平整）,4、項目成本分析,土地出讓金 833元/平米（按100萬元/畝計算） 土地契稅 33元/平米 建安費用 1100元/平米 配套費用 65元/平米 小區(qū)配套及綠化 200元/平米 行政事業(yè)性收費 130元/平米 設計監(jiān)理費 50元/平米 管理

12、費用 26元/平米 銷售費用 58元/平米 不可預見費 16元/平米 財務費用 122元/平米 合計 2634元/平米,5、項目投資分析,銷售收入 3500元/平米 開發(fā)成本 2634元/平米 毛利潤 866元/平米 銷售稅金 207元/平米 銷售利潤 659元/平米 產(chǎn)值利潤率 25% 利潤總額 68167萬元 盈虧平衡時銷售價格 2789元/平米,6、項目資金測算,本項目于2008年初開工，2012年三季度竣工 本項目于2008年年底開始銷售，2012年完成全部銷售 本項目總投資約27.25億元。投入自有資金約9.36億元及項目貸款融資約5.17億元后，銷售回款即可滿足項目滾動開發(fā)。 自有資金首期投入約6.28億元，高峰值投入9.36億元（該最大投入發(fā)生在2009年四季度末），2011年三季度自有