物業(yè)管理公司維修服務(wù)規(guī)范模版

1、深圳市保利物業(yè)管理有限公司文件名稱(chēng)：維修服務(wù)規(guī)范文件編號(hào)：poly-wi-750-04版 次 ：a/0第 11 頁(yè) 共 13 頁(yè)維修服務(wù)規(guī)范總目錄序號(hào)內(nèi)容版號(hào)/狀態(tài)頁(yè)碼1名詞與術(shù)語(yǔ)解釋a/022公共設(shè)施安裝/維修規(guī)定a/033保修項(xiàng)目管理規(guī)定a/074上門(mén)維修工作語(yǔ)言流程圖 a/085大中修工程流程圖a/096房屋室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)a/0107有償服務(wù)價(jià)目表a/0118910一、名詞、術(shù)語(yǔ)解釋1、土建維修指對(duì)房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門(mén)窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。2、土建小修工程（日常養(yǎng)護(hù)）凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損登記為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。小

2、修分零星養(yǎng)護(hù)和依據(jù)維修計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。3、土建中修工程凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 20%以上，中修后的房屋 70%以上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋。4、土建大修工程凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱(chēng)為大修工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。二、公共設(shè)施安裝/維修規(guī)定1、公共設(shè)施維修人員進(jìn)行室外維修時(shí)，如涉及到交通或安全問(wèn)題則應(yīng)設(shè)置相應(yīng)標(biāo)示牌（如“前面施工、請(qǐng)繞道”、“危險(xiǎn)，請(qǐng)止步”

3、等），必要時(shí)應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專(zhuān)人看守。2、坐廁堵塞疏通2.1 首先用膠吸泵吸 5 次以上，然后用大水（用水桶倒水）試坐廁是否去水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍去水慢則按 2.2 步驟進(jìn)行。2.2 如堵塞嚴(yán)重則應(yīng)拆開(kāi)坐廁疏通：a） 先看整個(gè)坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況并征得業(yè)主的同意后方可動(dòng)手拆坐廁；b） 剔除坐廁周?chē)?、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開(kāi)坐廁；c） 如果坐廁座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐廁座周?chē)牡卮u；如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母，然后才抬開(kāi)坐廁；d） 反沖坐廁并用鐵線(xiàn)勾出坐廁 s 形存水彎頭內(nèi)的臟物； e）用鐵線(xiàn)勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或

4、用疏通機(jī)疏通排污管；f）用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按 5 條款處置。3、廚房排水堵塞疏通3.1 用鐵線(xiàn)勾出存水彎內(nèi)的臟物。3.2 用疏通機(jī)疏通排水管。3.3 用大水試排水管，如果流水順暢則說(shuō)明已疏通好；如果去水較慢則說(shuō)明仍堵塞，此時(shí)應(yīng)按 5 條款處置。4、廚房/衛(wèi)生間查漏4.1 確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向，并仔細(xì)查看具體滲漏部位。4.2 關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位（包括坐廁水箱），查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如不轉(zhuǎn)動(dòng)則說(shuō)明給水管不漏水； 如果水表轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明給水管漏水。4.3 用鐵釬貼著給水管漏水可以處仔細(xì)聽(tīng)，如聽(tīng)見(jiàn)水流聲則說(shuō)明此處漏水；如沒(méi)有聽(tīng)到水流聲則應(yīng)另移一處，直至找到漏水處（一

5、般情況下給水管漏水，業(yè)主都會(huì)要求全部裝明管）。4.4 排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機(jī)切開(kāi)一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流出。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。4.5 衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機(jī)切開(kāi)漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。4.6 更換排水排污橫管按 5 條款進(jìn)行。5、排水排污橫管安裝5.1 用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。5.2 用塑料紡織袋裝運(yùn)走碎的地磚、水泥砂漿。5.3 鏟盡排水排污管上的

6、泥土。5.4 取出破爛的或嚴(yán)重堵塞的排水排污橫管。5.5 平整夯實(shí)裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。5.6 排水排污管就位（此時(shí)應(yīng)注意排水排污橫管應(yīng)按 5%的坡度坡向排水排污立管）。5.7 從排水排污立管接口處開(kāi)始朝衛(wèi)生器具方向開(kāi)始裝管：a）如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應(yīng)全部塞滿(mǎn)； b）如是 pvc 膠管接頭則直接用 pvc 膠粘結(jié)，注意接口應(yīng)注滿(mǎn) pvc 膠水。5.8 排水排污橫管全部裝好后，用水反復(fù)試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實(shí)，夯實(shí)時(shí)應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。6、做砂漿面層6.1 整理、夯實(shí)基

7、礎(chǔ)。6.2 首先將水泥、砂按 1：1 配好并干拌到顏色一致。6.3 水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實(shí)，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。6.4 如表面水分較多可撒適量的 1：1 平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光（不宜撒干水泥）。6.5 如做地面面層應(yīng)保證厚度為 50mm 左右，如做墻面面層應(yīng)保證厚度為 15mm 左右。7. 貼地面磚7.1 在房間四周墻面彈好500mm 水平線(xiàn)。7.2 基層處理：對(duì)于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水泥漿。7.3 做灰餅、做標(biāo)筋：a） 從墻面500mm 水平線(xiàn)下返，在房間四周彈磚面上平線(xiàn)做灰餅，灰餅上平線(xiàn)應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘結(jié)層的厚

8、度；b） 根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時(shí)，應(yīng)每隔 11.5m 做標(biāo)筋一道。有地漏的房間，標(biāo)筋應(yīng)朝地漏方向以 5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在 2030mm。7.4 抹找平面：根據(jù)標(biāo)筋高度用 1：2 或 1：3 水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高，然后拍實(shí)并刮平，使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線(xiàn)板橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。7.5 規(guī)方、彈線(xiàn)、拉線(xiàn)：a） 測(cè)量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為 2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時(shí)，可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處；當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時(shí)，可用調(diào)整磚縫的方法來(lái)解決；b） 根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線(xiàn)，然后每隔

9、4 塊磚彈控制線(xiàn)或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線(xiàn)。7.6 鋪貼地磚：a） 從房間里面向門(mén)口方向鋪貼；b） 在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰；c） 磚背面抹滿(mǎn)、抹勻 1：2 粘漿的磚，準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線(xiàn)找平，隨時(shí)注意橫平豎直；d） 用木錘敲實(shí)、找平，貼得不實(shí)或低于水平控制線(xiàn)高度的要摳出補(bǔ)漿重貼。7.7 勾縫：a） 用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應(yīng)密實(shí)，縫內(nèi)要平整光滑；b） 如縫隙很?。?mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿(mǎn)，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實(shí)縫隙；c） 水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。7.8 養(yǎng)護(hù)

10、：地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水，24 小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人。8. 坐廁安裝8.1 將預(yù)留排污管口周?chē)鍜吒蓛?，取下臨時(shí)管堵，清除排污管內(nèi)的臟物。8.2 在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。8.3 在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對(duì)正，承插口上抹上玻璃膠，放下坐便器，并調(diào)整好坐廁位置。8.4 將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿(mǎn)。8.5 將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對(duì)正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入 810mm 螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當(dāng)緊度。8.6 連接好水箱進(jìn)水軟管。9、立柱式洗面器安裝9.1 按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫(huà)好豎線(xiàn)。9.2 將立柱中心

11、對(duì)準(zhǔn)墻面上豎線(xiàn)立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對(duì)準(zhǔn)墻上豎線(xiàn)。放平找正后，在墻上畫(huà)好固定洗面器的孔眼位置，同時(shí)將洗面器立柱在地面的位置做好印記，然后將洗面器和立柱移到別處。9.3 按墻上的印記用沖擊鉆 10mm 的膨脹螺栓孔，向孔內(nèi)打入 10mm 膨脹螺栓并擰緊。9.4 將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好 1530mm 厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置上。9.5 將洗面器安裝孔對(duì)準(zhǔn)墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應(yīng)適度）。9.6 將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與墻面接觸處用白水泥漿勾縫并抹光； 將立柱

12、與地面接觸處修整，虧損處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。10、每年油漆一次明裝排水排污管。11、及時(shí)維修好住宅天臺(tái)門(mén)。12、每?jī)赡晔柰ㄒ淮涡^(qū)內(nèi)主排水排污管道。13、維修人員完成公共設(shè)施安裝/維修工作后應(yīng)及時(shí)打掃工作場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生；用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙，用抹布擦拭干凈弄臟的部位。14、搞完衛(wèi)生后，維修人員應(yīng)把移動(dòng)了的物品歸回原位，拆除標(biāo)示牌、圍欄等。15、如是到業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安裝/維修，（屬收費(fèi)的，應(yīng)事先同業(yè)主講明，待業(yè)主同意后再進(jìn)行維修，并將所需耗材在派工單上注明，并請(qǐng)業(yè)主檢查耗材是否合格），全部工作完成后，維修人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主對(duì)安裝/維修工作進(jìn)行驗(yàn)收。維修人員應(yīng)及時(shí)解答業(yè)主提出的問(wèn)題

13、并向業(yè)主講解應(yīng)注意的事項(xiàng)。對(duì)于能夠做試驗(yàn)的安裝/維修項(xiàng)目，試驗(yàn)次數(shù)應(yīng)不少于 3 次。如果業(yè)主對(duì)安裝/維修有不滿(mǎn)意的地方（合理的），維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，直至業(yè)主滿(mǎn)意為止。確認(rèn)一切正常后請(qǐng)業(yè)主在派工單上簽名確認(rèn)。如業(yè)主對(duì)此次安裝/維修收費(fèi)有異議，維修人員可根據(jù)公司制定的維修項(xiàng)目收費(fèi)規(guī)定向業(yè)主進(jìn)行解釋?zhuān)M量打消業(yè)主的誤解。16、維修人員回到工程部后，應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)好維修記錄上的維修結(jié)果，并把派工單送回開(kāi)單人。17、工程部做好安裝/維修通知單登記工作。18、業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)安裝/維修18.1 服務(wù)（維修）人員上門(mén)為業(yè)主進(jìn)行維修時(shí)，應(yīng)把所有工具放在工作包內(nèi)。18.2 進(jìn)入業(yè)主房間前，應(yīng)穿上鞋套（鞋套必須整潔，必

14、要時(shí)每次維修完畢要及時(shí)清潔）。18.3 服務(wù)（維修）過(guò)程中，應(yīng)在可能對(duì)業(yè)主房間墻面、地面等產(chǎn)生污染的地方鋪設(shè)塑料紙。18.4 服務(wù)（維修）結(jié)束后，對(duì)灰塵進(jìn)行擦拭，對(duì)服務(wù)（維修）現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，產(chǎn)生的垃圾用垃圾袋裝好帶走，以保證業(yè)主工作區(qū)內(nèi)一塵不染、潔白無(wú)暇，符合我們對(duì)業(yè)主的承諾。18.5 服務(wù)（維修）過(guò)程中，要注意禮貌禮節(jié)，使用文明用語(yǔ)。19、相關(guān)文件與記錄：（1） 維修記錄（2） 派工單三、保修項(xiàng)目管理規(guī)定1、國(guó)務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝，為 2 年；其他項(xiàng)目的保修期限自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

15、保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿(mǎn)者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長(zhǎng)保修期。2、物業(yè)設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)考評(píng)的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己（或委托專(zhuān)業(yè)公司）做，書(shū)面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。3、設(shè)備保修期時(shí)間內(nèi)，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)屬施工質(zhì)量造成的由物業(yè)公司以故障轉(zhuǎn)呈單通知施工單位維修， 施工單位持工程部保修

16、及外委小修工程維修單到住戶(hù)家進(jìn)行維修，維修完畢工程部驗(yàn)收并將記錄存檔。4、保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn)，并報(bào)管理者代表審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。5、支持性文件及記錄5.1 施工單位保修金結(jié)算意見(jiàn)單5.2 工程竣工驗(yàn)收證明四、上門(mén)維修工作語(yǔ)言流程圖上門(mén)維修 上住戶(hù)家中維修 (自帶拖鞋，進(jìn)門(mén)換鞋)“您好，我是管理處的。請(qǐng)問(wèn)是否您家的需要維修？ ”檢查損壞情況，若是有償服務(wù)應(yīng)向住戶(hù)聲明：可能要適當(dāng)收點(diǎn)費(fèi)用。 與住戶(hù)意見(jiàn)一致后進(jìn)行維修，維修完后做到工完場(chǎng)清。 “請(qǐng)您驗(yàn)收簽意見(jiàn) ?！弊?hù)滿(mǎn)意并簽字完畢后謝謝，再見(jiàn)！ 五、大中修

17、工程流程圖工程部上報(bào)物業(yè)公司計(jì)劃未通過(guò)總經(jīng)理審批通過(guò)簽訂合同公司選擇專(zhuān)業(yè)公司、審未通過(guò)管理處驗(yàn)收通過(guò)資料整理歸檔、辦理結(jié)算專(zhuān)業(yè)公司施工六、房屋室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（時(shí)限）備注1服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量滿(mǎn)意率100%第一次達(dá) 90%，對(duì)不滿(mǎn)意的 10%， 盡快組織二次維修，使住戶(hù)滿(mǎn)意2服務(wù)態(tài)度熱情、禮貌、舉止、言談得體3提供材料100%合格4預(yù)約維修時(shí)間接到維修申請(qǐng)后無(wú)特殊情況 15 分鐘內(nèi)到達(dá)申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)按業(yè)主（住戶(hù)）預(yù)定時(shí)間到達(dá)， 如暫沒(méi)有維修人員應(yīng)向住戶(hù)解釋?zhuān)砑s時(shí)間5維修時(shí)間原則上小故障 30 分鐘內(nèi)，一般故障 2 小時(shí)內(nèi)（不超過(guò) 8 小時(shí)），較難故障不超過(guò) 3 天特殊情況要向業(yè)主（住戶(hù)）解

18、釋清楚，并組織突擊，盡快維修好。a、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無(wú)水等小故障 30 分鐘內(nèi)，一般不超過(guò)2 小時(shí)b、水管、閘、閥、水表滲漏一般在 2 小時(shí)內(nèi)，最長(zhǎng)不超過(guò)8 小時(shí)如需改管視實(shí)際情況由主管確定c、廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下一般在 4 小時(shí)內(nèi)，如面積大或難以處理最長(zhǎng)不超過(guò) 3 天維修后兩周內(nèi)，每周不少于 1 次回訪(fǎng)d、房間沒(méi)水1 小時(shí)內(nèi)供上水除市政停水或供水系統(tǒng)進(jìn)行較大維修，臨時(shí)停水要出停水告示e、房間無(wú)電1 小時(shí)內(nèi)供上電，如需重新購(gòu)買(mǎi)開(kāi)關(guān)等材料，4 小時(shí)內(nèi)通電市網(wǎng)停電，對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)除外，定期保養(yǎng)要提前 1 天通知，臨時(shí)停電要出停電通知f、電器維修小維修不超過(guò)

19、2 小時(shí)，較難的不超過(guò) 8 小時(shí)，對(duì)燈不亮、門(mén)鈴、插座損壞等小故障 30 分鐘內(nèi)維修好不僅達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)，還要符合安全要求g、門(mén)、窗修理2 小時(shí)內(nèi)修理好，需重新更換門(mén)、窗，3 天之內(nèi)完成，無(wú)特殊要求的，窗 1 天之內(nèi)更換達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)七、有償服務(wù)價(jià)目表no：1序號(hào)維修項(xiàng)目單位住戶(hù)優(yōu)惠價(jià)（元）市場(chǎng)價(jià)（元）1換燈泡、光管個(gè)5102換空氣開(kāi)關(guān)個(gè)10203換鎮(zhèn)流器個(gè)15204換電開(kāi)關(guān)、插座個(gè)10155安裝吸頂燈套20306安裝日光燈套15257安裝吊燈套5080601008吊燈維修套3050609檢查室內(nèi)線(xiàn)路小時(shí)305010室內(nèi)布線(xiàn)小時(shí)304011維修對(duì)講門(mén)鈴臺(tái)305012下水道疏通個(gè)/次3050508013換室內(nèi)普通水龍頭角閥個(gè)/次10303014換室內(nèi)冷熱水龍頭個(gè)/次203015換室外給水管閥門(mén)個(gè)/次152016換給水管水表個(gè)/次152017換軟管條/次101518換坐廁水箱配件套/次20205019坐廁水箱配件維修套101020洗水盆下水管維修1020203021洗手盆安裝套304022坐廁安裝套8012023墻內(nèi)冷熱管道漏水小時(shí)304024換延時(shí)閥個(gè)305025換信箱鎖*個(gè)152526換