××公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究(1).ppt

1、,匯報(bào),2003-02-18,目 錄,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述 進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義 商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) 商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位 商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述,經(jīng)濟(jì)環(huán)境 政策影響 行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì) 地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,詳細(xì)分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告,全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況,19972001年全國(guó)GDP增長(zhǎng)狀況 （單位：億元）,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)增加國(guó)民的可支配收入和提高國(guó)民的市場(chǎng)購(gòu)買能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好

2、的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用。,過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時(shí)間維持較低的水平。國(guó)家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會(huì)有效需求。為實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府將繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，保持必要的投資拉動(dòng)力度。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展比較有利。,上海GDP增長(zhǎng)狀況分析,19982001年上海GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）,上海GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對(duì)上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動(dòng)作用

3、同時(shí)上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。,上海市近幾年規(guī)模較大的世博會(huì)、特奧會(huì)、F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會(huì)又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。,新土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)都帶來重大變化,供應(yīng)總量 國(guó)家將通過土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量 土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級(jí)開發(fā)，減少生地供應(yīng)。 土地利用計(jì)劃要公開透明,價(jià)格 總體價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高，長(zhǎng)期走勢(shì)趨向市場(chǎng)合理價(jià)格 各地的價(jià)格水平不一,區(qū)域經(jīng)營(yíng) 打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，

4、大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程。對(duì)地主的威脅比較大 介入外地經(jīng)營(yíng)的范圍和速度加快,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。 規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。,國(guó)家土地政策: 從2002年7月1日起，各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少,短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)

5、爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高,有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者,提供更多的機(jī)會(huì),促進(jìn)規(guī)模化專業(yè)化,縮短開發(fā)時(shí)間,控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國(guó)1400多個(gè)地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式,目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn),由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)

6、項(xiàng)目開發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn),只有規(guī)?；I(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國(guó)性的大開發(fā)公司,土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),外商、外地、外行的競(jìng)爭(zhēng)成本降低，更多的外資競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，價(jià)格戰(zhàn)將不可避免，房?jī)r(jià)將更趨向市場(chǎng)化。,新開發(fā)商增多,競(jìng)爭(zhēng)方式改變,土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化，專業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn),重新洗牌,沒有實(shí)力的地方開發(fā)商將被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時(shí)間。2001年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在20萬以上的大地塊均落入

7、萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。,東灘經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)受土地政策的影響,1、由于國(guó)家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大 2、土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢(shì)型（地主型）向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢(shì)的形成與公司決策和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化速度相關(guān) 3、土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長(zhǎng)期價(jià)格趨向合理區(qū)間，總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)東灘84平方公里土地增值提供機(jī)會(huì) 4、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈化，實(shí)力決定開發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)房地產(chǎn)商提出了更高的要求,土地市場(chǎng),供應(yīng)者 土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好

8、轉(zhuǎn) 國(guó)家成為土地的唯一供應(yīng)商。 土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢(shì)。,需求者 國(guó)民待遇。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開放，外資和民營(yíng)的需求將大幅上升 尤其是開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，,政府審批 公開、公正、公平 市場(chǎng)化配置土地資源，維護(hù)國(guó)家土地政策的穩(wěn)定性 減少行政審批和政府劃撥,中介服務(wù) 國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 市場(chǎng)化價(jià)格將合理回歸,目標(biāo)：形成平等、公開、競(jìng)爭(zhēng)有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場(chǎng)秩序,加入WTO對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范,我國(guó)加入 WTO 在給房地產(chǎn)業(yè)帶來三大機(jī)會(huì)的同時(shí)，也帶來了四大威脅,1、外商的加大投資將使對(duì)寫字樓、工業(yè)用房和高檔住

9、宅的需求增長(zhǎng)。 2、入世帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和部分建筑用進(jìn)口原材料關(guān)稅的降低將使住宅的有效需求增大，并使住宅的消費(fèi)層次更加分明。 3、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。,三大機(jī)會(huì),1、入世帶來的政策透明性和中國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高利潤(rùn)必將吸引國(guó)外大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)入，國(guó)內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術(shù)水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。 2、外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷公寓及寫字樓市場(chǎng)，憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成威脅。 3、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐漸淡化。 4、房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量的房

10、地產(chǎn)企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰。,四大威脅,加入WTO 后，中國(guó)將在過渡期內(nèi)，逐漸取消進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的市場(chǎng)壁壘,資料來源：WTO協(xié)議,2000,2001,2002,2003,2004,2006年允許建筑設(shè)計(jì)、工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)允許設(shè)立獨(dú)資企業(yè),準(zhǔn)許外商進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)及服務(wù)行業(yè)，高檔公寓寫字樓外商不許獨(dú)資 收費(fèi)和合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)僅限于合資企業(yè)形式，允許外方擁有多數(shù)股權(quán) 建筑設(shè)計(jì)服務(wù)（CPC8671）及工程服務(wù)，集中工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)，僅限于合資形式，外資可以擁有多數(shù)股權(quán),建筑及相關(guān)工程服務(wù)（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商可以獨(dú)資,2005,

11、外商可以獨(dú)資在中國(guó)建設(shè)、改造和經(jīng)營(yíng)飯店和餐館設(shè)施,2006,市場(chǎng)開放度,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結(jié)為：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性,周期性,我國(guó)的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是7到8年為一個(gè)周期；第二個(gè)就是我國(guó)房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國(guó)家和地區(qū)；第三，從銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系來分析，銷售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。,關(guān)聯(lián)性,房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電

12、等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來越高。而新的國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭，如美國(guó)對(duì)我國(guó)鋼鐵業(yè)實(shí)施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時(shí)入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國(guó)公司的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響,地域性,房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬別。北京地區(qū)由于對(duì)奧運(yùn)概念和入世概念的過度挖掘，使市場(chǎng)面臨較大的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。,政策敏感性,房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具

13、有一定的先導(dǎo)性，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。雖然我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭良好，預(yù)計(jì)今后幾年仍會(huì)保持7%的增長(zhǎng)速度，但國(guó)際形勢(shì)的不穩(wěn)定也有可能給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來較為嚴(yán)重的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國(guó)家相關(guān)政策的變化。,周期性：我國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（1979-1991）、過熱（1991-1993）和調(diào)整（1993-1997）后，1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段,從各階段的波動(dòng)幅度可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度日益加強(qiáng)，市場(chǎng)逐漸趨于理性發(fā)展。 1999年以來雖然進(jìn)入復(fù)蘇

14、期，但發(fā)展進(jìn)入2001年后有所調(diào)整。這實(shí)際上有利于整個(gè)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說明房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，在國(guó)家“加大投資，拉動(dòng)內(nèi)需”的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會(huì)有所增加。,過熱期,復(fù)蘇期,調(diào)整期,1987-2001年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)分析,與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的趨勢(shì)基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長(zhǎng)期、繁榮期較長(zhǎng)發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而衰退遲于宏觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)情況分析,單位: 億元,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長(zhǎng)狀況:,1997-2000年全國(guó)房地產(chǎn)每年銷售額增長(zhǎng)分別是33.05%、

15、2.54%、49.21%，從增長(zhǎng)趨勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢(shì)頭,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求仍處于一個(gè)上升通道,從銷售額分析:已經(jīng)占到全國(guó)GDP的5%左右,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進(jìn)入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運(yùn)營(yíng)，有必要適時(shí)地根據(jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)調(diào)整公司在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略。,通過1999年的調(diào)整，2000年又出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，從經(jīng)濟(jì)周期分析，房地產(chǎn)業(yè)還有35年的增長(zhǎng)期。,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢(shì),企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的 12 個(gè)省市中，西部地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量

16、少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨整合和規(guī)?；?jīng)營(yíng)的發(fā)展時(shí)期,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),要定位好進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)、相關(guān)的復(fù)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時(shí)處于有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)：,據(jù)專家分析：我國(guó)未來5-10年，90%的房地產(chǎn)企業(yè)將消亡，目前全國(guó)的房地產(chǎn)公司有50000多家，平均每個(gè)公司的資產(chǎn)不足2000萬元，具有一級(jí)資質(zhì)的不足1.44%,平均開發(fā)量不到10000平方米,經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、成本高、效益差、無充足的資本支持。預(yù)計(jì)5年后會(huì)剩下2000家左右，形成100個(gè)左右經(jīng)營(yíng)收入在100億元以上的

17、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的大企業(yè)。 由此分析,目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度并不高，行業(yè)未來發(fā)展將會(huì)有一個(gè)大規(guī)模行業(yè)整合和淘汰的過程。,從發(fā)展走向成熟，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢(shì),行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化的方向發(fā)展。地區(qū)性品牌由于在資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面處于整體劣勢(shì)，生存空間收到嚴(yán)重?cái)D壓。,房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應(yīng)體系將包含商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、低租金公寓等面向不同消費(fèi)層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。,商品住宅價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)的租、售價(jià)格將穩(wěn)中有升。,二級(jí)市場(chǎng)的不斷發(fā)展將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。,房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對(duì)推動(dòng)房

18、地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極推動(dòng)作用。,規(guī)?；放苹?供給多元化,價(jià)格趨勢(shì),住宅二級(jí)市場(chǎng),房地產(chǎn)金融業(yè),規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),先進(jìn)的物業(yè)管理模式,營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò),專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念,雄厚的資金實(shí)力,外資公司優(yōu)勢(shì)是否漸增,是,本土企業(yè)重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力,否,走聯(lián)合之路,擴(kuò)大融資渠道,更新經(jīng)營(yíng)理念,政府背景 優(yōu)勢(shì),天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì),本土公司優(yōu)勢(shì)是否仍舊明顯,面對(duì)外資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，本土房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力以迎接挑戰(zhàn),房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營(yíng)模式的變化,隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,單獨(dú)的項(xiàng)目公司無法從品牌資源、資金實(shí)力、專業(yè)人員等方面和大的

19、地產(chǎn)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)，要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢(shì)，凝聚分散資源，提煉集團(tuán)終極勢(shì)能，并以聯(lián)合營(yíng)銷推廣模式抗衡強(qiáng)敵，才不會(huì)在大浪淘沙中被淘汰,企業(yè)規(guī)模變化,數(shù)量眾多、規(guī)模小、效益差的小企業(yè),集中度高的大規(guī)模企業(yè),經(jīng)營(yíng)模式變更,單一注重功能開發(fā),與商業(yè)、旅游、體育等行業(yè)結(jié)合,重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力,房地產(chǎn)行業(yè)分析結(jié)論,1. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期向成熟期過度的階段。 2. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關(guān)聯(lián)性、政策性、地域性 3. 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競(jìng)爭(zhēng)能力弱，行業(yè)集中度低 4. 商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來快速增長(zhǎng) 5. 中國(guó)居民住宅市場(chǎng)容量巨大，發(fā)展前景看好。購(gòu)買方分析表明，個(gè)人消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)需求

20、的主體，購(gòu)房目的是為了改善住房條件 6. 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)模化、品牌化 7. 現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍負(fù)債較高，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率開始加大,上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)投資,房地產(chǎn)消費(fèi),GDP拉動(dòng),2002年,90年代初,1.4,7,不足一百萬平方米,1800萬平方米,不足10億,700億,上海房地產(chǎn)增加值占GDP的比重已由1991年的1.4上升至2001年的6.4，10年間增加了5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2002年底將達(dá)7，增速明顯高于同期GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要加速器,我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)狀況,1

21、9972000年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)率分別為32.55%、13.41%、38.03%,單位：萬平方米,商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)面積的大幅度增長(zhǎng)，體現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力，隨著商業(yè)和零售業(yè)的快速發(fā)展，在未來幾年將會(huì)吸引大量的資金參與到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，東灘公司應(yīng)抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)公司的快速發(fā)展。,房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：辦公樓的投資額總體上無明顯增長(zhǎng)，比例呈下降趨勢(shì)；商業(yè)用房的投資額近年來保持20%左右的增長(zhǎng)速度,住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)有所變化，其中高檔住宅比例近年來有所下降，安居工程比例逐漸上升。,辦公樓市場(chǎng)供給的地區(qū)差異加大，辦公樓的供需主要集中在北京、上海和廣州這些經(jīng)濟(jì)發(fā)

22、達(dá)城市。 商業(yè)用房的供求矛盾開始表現(xiàn)。由于近年來消費(fèi)疲軟困擾著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在部分地區(qū)商業(yè)用房出現(xiàn)了供大于求的局面。,資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒,顧客消費(fèi)習(xí)慣的變化對(duì)商業(yè)形態(tài)的影響分析,購(gòu)物中心的服務(wù)形態(tài)會(huì)越來越多元化，包含吃、喝、玩、樂等綜合需求。它不僅要滿足人們物質(zhì)需要，而且還要滿足人們?nèi)遮呚S富的文化需要，它不僅要滿足人們的生理需要，而且還要滿足人們的精神需要，因此其功能將從購(gòu)物中心演化到生活中心再演化到精神樂園。,把文化做成特色,從物質(zhì)演化到精神,發(fā)展連鎖超市和購(gòu)物中心要強(qiáng)調(diào)科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一個(gè)城市的購(gòu)物中心應(yīng)具有自己的獨(dú)特性，有了獨(dú)特性才不容易被替代，

23、才能保持強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。,精神樂園,生活中心,購(gòu)物中心,連鎖超市,顧客一站式購(gòu)物和集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的消費(fèi)習(xí)慣的變化為連鎖超市和購(gòu)物中心的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì),基本需求,吃喝玩樂,生活精神樂園,我國(guó)零售商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)：規(guī)模大、發(fā)展迅速，潛力大,1993年，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1.2萬億元人民幣，到2000年，這一指標(biāo)增長(zhǎng)為3.4萬億元，7年間增長(zhǎng)了2.2萬億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)20.87，扣除物價(jià)上漲因素，年均增長(zhǎng)率為10.58。 2001年，由于國(guó)家采取以擴(kuò)大內(nèi)需為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方針，國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)商品銷售保持了較快增長(zhǎng)速度。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額37595.2億元，比上年增長(zhǎng)10.1

24、。 按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額還將有1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場(chǎng)，為我國(guó)零售商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。,在發(fā)達(dá)國(guó)家中，商業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率一般為15左右，而我國(guó)目前僅為8.3，說明我國(guó)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?年均增長(zhǎng)率10.58,我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額趨勢(shì),單位：萬億元人民幣,住宅郊區(qū)化的變化趨勢(shì)對(duì)商業(yè)形態(tài)的影響,城市的過度及無序發(fā)展，會(huì)產(chǎn)生一系列的社會(huì)問題，即所謂的“城市病”。交通擁擠、住房緊張、社會(huì)秩序和治安狀況不良、城市環(huán)境污染嚴(yán)重、環(huán)境質(zhì)量快速下降等。 在此背景下，以富裕人群為主體的部分城市居民選擇到城市的近郊乃至遠(yuǎn)郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市“

25、空心化”的現(xiàn)象。伴隨郊居化浪潮，大型的郊區(qū)購(gòu)物中心(SHOPPINGMALL）和一些辦公樓宇也隨之出現(xiàn)，居住、工作、購(gòu)物、娛樂等實(shí)現(xiàn)一定程度的就地平衡。中國(guó)的大都市目前的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)在向郊區(qū)發(fā)展,這就為城鄉(xiāng)結(jié)合部的超級(jí)市場(chǎng)和購(gòu)物中心的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì).,東灘公司要發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)可以通過研究郊區(qū)的商業(yè)環(huán)境,選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)，以滿足周圍商圈居民的購(gòu)物、娛樂、生活、工作和休閑的需要。,設(shè)計(jì)技術(shù)系統(tǒng),材料技術(shù)系統(tǒng),建筑技術(shù)系統(tǒng),大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久的建筑材料。研發(fā)和采用標(biāo)準(zhǔn)化部件，實(shí)行建筑材料質(zhì)量認(rèn)證，禁用“三無”建材。產(chǎn)品逐漸實(shí)現(xiàn)定型化、配套化和系列化。以硅砌塊取代實(shí)心粘

26、土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結(jié)構(gòu)體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。,不斷改進(jìn)現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進(jìn)和采用國(guó)外先進(jìn)的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術(shù)。發(fā)展預(yù)拌、泵送混凝土技術(shù)，采用膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。強(qiáng)制執(zhí)行健全的模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項(xiàng)目管理、模板計(jì)算與配件、工材與機(jī)械的管理。,堅(jiān)持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開發(fā)之中。,構(gòu)造技術(shù)系統(tǒng)發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn),目 錄,

27、商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述 進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義 商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) 商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位 商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式,抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì) 巨大的市場(chǎng)空間 外資進(jìn)入的機(jī)遇 較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力 使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國(guó)之冠，提升企業(yè)影響力,開辟東灘外的戰(zhàn)略活動(dòng)空間,東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演,東灘開發(fā)意義重大，不容失敗 東灘公司在東灘做什么 商業(yè)設(shè)施建設(shè)在東灘的地位 東灘開發(fā)的實(shí)質(zhì)和盈利模式 商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)和盈利模式 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的比較 促成公司知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的形成 商業(yè)房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資源移植,進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義,對(duì)全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn),探索生態(tài)型現(xiàn)代化，進(jìn)行積

28、極的生態(tài)資源保護(hù)和利用 探索后發(fā)展中國(guó)家的生態(tài)跨越之路 探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設(shè)模式,東灘開發(fā)意義重大,對(duì)中國(guó)城市化建設(shè)的推動(dòng),建設(shè)健康優(yōu)質(zhì)生活模式小城鎮(zhèn)，探索農(nóng)村城市化問題 發(fā)展農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)，探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式 大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式,對(duì)長(zhǎng)江三角洲發(fā)展的促進(jìn),長(zhǎng)江三角洲的經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重，東灘成功開發(fā)將推動(dòng)滬崇蘇跨江橋隧建設(shè)，打通長(zhǎng)三角地區(qū)的沿海大通道,對(duì)上海國(guó)際化進(jìn)程的推進(jìn),東灘是上海實(shí)現(xiàn)工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實(shí)驗(yàn)基地,東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動(dòng)應(yīng)該在東灘外進(jìn)行類似開發(fā)的預(yù)演，積累經(jīng)驗(yàn)資源,發(fā)展理念,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,

29、地產(chǎn)開發(fā),區(qū)域配套,政府職能,統(tǒng)一規(guī)劃,東灘公司在東灘干什么,建設(shè)提供市政設(shè)施,東灘開發(fā)與國(guó)內(nèi)其它區(qū)域開發(fā)不同，在上海市政建設(shè)投融資體系和投資導(dǎo)向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設(shè)施，以提升已擁有土地的價(jià)值！,提供部分公共設(shè)施,東灘公司可引進(jìn)外部資金建設(shè)部分盈利型公共設(shè)施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不能盈利的公共設(shè)施項(xiàng)目，才能進(jìn)一步提升土地價(jià)值！,建設(shè)維護(hù)生態(tài)設(shè)施,應(yīng)對(duì)生態(tài)主題，進(jìn)行積極的生態(tài)資源保護(hù)，必然需要相應(yīng)的生態(tài)保護(hù)設(shè)施，東灘公司必須自行籌建生態(tài)保護(hù)設(shè)施，以生態(tài)旅游和可持續(xù)發(fā)展來提升土地價(jià)值！,建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施,地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)將是東灘開發(fā)主要利益來源。東灘公司

30、應(yīng)建設(shè)盈利較好、地價(jià)帶動(dòng)效應(yīng)較大的主要商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，引進(jìn)資金建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，以帶動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值！,市政和公共設(shè)施在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般都是由政府投資、主導(dǎo)建設(shè)，其投資本身不以盈利為目的。東灘開發(fā)中的市政和公共設(shè)施建設(shè)在東灘之外不具有普遍的意義！,生態(tài)設(shè)施應(yīng)東灘開發(fā)的生態(tài)主題選擇而產(chǎn)生，在東灘之外的其他項(xiàng)目同樣也不具有普遍性！,無論東灘內(nèi)外，商業(yè)設(shè)施建設(shè)都以盈利為目標(biāo)，其關(guān)鍵在于商業(yè)主題和修建地址的決策！,東灘開發(fā)的核心內(nèi)容：商業(yè)房地產(chǎn)可在東灘外預(yù)演也只有商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)才具有普遍的商業(yè)價(jià)值,東灘開發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產(chǎn)價(jià)值、通過多種方式變現(xiàn)獲利,以地養(yǎng)地、賬面盈利,土地折股、股權(quán)收益,

31、內(nèi)外土地聯(lián)動(dòng)開發(fā),免租開發(fā)、賬面盈利,自行開發(fā)、項(xiàng)目獲利,土地轉(zhuǎn)讓獲取收益,商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式,確定需求,確定主題,聚合資源,滿足需求,人流匯聚之處必產(chǎn)生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標(biāo)人流。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式是通過提高人流聚集程度和人流的有效需求來提升商業(yè)設(shè)施本身的房產(chǎn)價(jià)值和其所在地的地產(chǎn)價(jià)值來獲取盈利！,地產(chǎn)和部分房產(chǎn)是東灘開發(fā)的主要利益來源；而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是刺激地產(chǎn)升值的“點(diǎn)金之筆”,東灘公司進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，其根本目的在于將東灘84平方公里的土地開發(fā)成適合規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)）發(fā)展的

32、區(qū)域平臺(tái)！在此基礎(chǔ)上進(jìn)行招商引資，以有效的管理、服務(wù)支持區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，通過地產(chǎn)出售和部分房地產(chǎn)出租出售獲取收益！,建設(shè)提供市政設(shè)施,提供部分公共設(shè)施,建設(shè)維護(hù)生態(tài)設(shè)施,建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施,統(tǒng)一規(guī)劃,東灘 區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺(tái),招商引資 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng),地價(jià)提升,市場(chǎng)營(yíng)銷支持,金融服務(wù)支持,物業(yè)管理服務(wù),物流服務(wù)支持,統(tǒng)一管理,較好產(chǎn)業(yè)效益導(dǎo)致地價(jià)提升,東灘開發(fā)的實(shí)質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域平臺(tái)，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程與東灘開發(fā)極其相似。需要在多番論證的基礎(chǔ)上確定需求和商業(yè)主題！進(jìn)行投資策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷和商業(yè)管理！引進(jìn)多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐從事商業(yè)

33、經(jīng)營(yíng)，并通過統(tǒng)一的管理、服務(wù)使商業(yè)房地產(chǎn)和其所在區(qū)域地產(chǎn)不斷升值！,確定需求和商業(yè)主題,投資策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),市場(chǎng)營(yíng)銷,統(tǒng)一規(guī)劃,商業(yè)房地產(chǎn) 零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)平臺(tái),出售出租 零售經(jīng)營(yíng)者入駐,地價(jià)提升,市場(chǎng)營(yíng)銷支持,財(cái)務(wù)管理支持,物業(yè)管理支持,租戶統(tǒng)一管理,商業(yè)管理,較好的經(jīng)營(yíng)效益導(dǎo) 致房?jī)r(jià)和地價(jià)提升,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺(tái)相似，其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)東灘開發(fā)具有直接效用,商業(yè)房地產(chǎn)的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)效益有著直接和相當(dāng)大的影響！,商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有

34、著極其相似之處,東灘開發(fā)需聚合多種資源，以將東灘打造為區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)同樣需要整合價(jià)值鏈。完成多零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的搭建！平臺(tái)搭建的效率和效益的關(guān)鍵在于：東灘公司是否具有一個(gè)具有自適應(yīng)更新和完善的知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)！,投資策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),施工管理,市場(chǎng)營(yíng)銷,商業(yè)管理,知識(shí)管理平臺(tái)（硬件平臺(tái)、建設(shè)方法、平臺(tái)資源）,商業(yè)房地產(chǎn),東灘公司,東灘開發(fā),總體策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),基礎(chǔ)建設(shè),招商引資,區(qū)域管理,東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個(gè)知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，以支持區(qū)域平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)平臺(tái)搭建。進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將促成知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的建立,東灘開發(fā)無疑將要建設(shè)大量的商業(yè)設(shè)施，引進(jìn)多種檔次、知名度較高的零售

35、經(jīng)營(yíng)商！需要大量商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的人才！我們不應(yīng)該“臨時(shí)抱佛腳”，也不應(yīng)拘泥于東灘目前無法與各種品牌經(jīng)營(yíng)商展開實(shí)質(zhì)性合作的現(xiàn)實(shí)！而應(yīng)該跳出東灘，在東灘之外，進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)，聚合多種品牌資源，增進(jìn)了解和默契，有計(jì)劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時(shí)，能在東灘進(jìn)行商業(yè)模式的復(fù)制，為已經(jīng)具備市政設(shè)施、公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施的東灘“畫龍點(diǎn)睛”！提升東灘地產(chǎn)價(jià)值，加快東灘開發(fā)步伐！,東灘外商業(yè)房地產(chǎn),品牌資源,自身品牌,人才資源,商業(yè)模式,知識(shí)平臺(tái),東灘內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn),加快東灘開發(fā),東灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時(shí)機(jī)成熟時(shí)，向東灘復(fù)制，快速“點(diǎn)金”,東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，

36、必須謀定而后動(dòng)，先在東灘外進(jìn)行預(yù)演！,東灘公司在東灘需提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施。其中商業(yè)設(shè)施是提升地價(jià)和獲取利益的關(guān)鍵！而且也只有商業(yè)房地產(chǎn)在東灘之外具有普遍的商業(yè)價(jià)值，可以進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)預(yù)演！,東灘開發(fā)的本質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域平臺(tái)，商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)；兩者極其相似，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)東灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的“彎路”！,東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有著根本區(qū)別，東灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程獲取知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)！,進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)有助于東灘公司探索和建設(shè)自適應(yīng)更新和完善的知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，后者將對(duì)東灘大規(guī)模開

37、發(fā)提供必要和強(qiáng)有力的支持！,東灘外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經(jīng)過驗(yàn)證的商業(yè)模式可在時(shí)機(jī)成熟時(shí)實(shí)現(xiàn)向東灘內(nèi)移植，以“點(diǎn)睛之筆”提升東灘地產(chǎn)價(jià)值！,1,2,3,4,5,6,進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)成功進(jìn)行東灘開發(fā)意義重大,抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì) 巨大的市場(chǎng)空間 外資進(jìn)入的機(jī)遇 較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力 使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國(guó)之冠，提升企業(yè)影響力,開辟東灘外的戰(zhàn)略活動(dòng)空間,東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演,東灘開發(fā)意義重大，不容失敗 東灘公司在東灘做什么 商業(yè)設(shè)施建設(shè)在東灘的地位 東灘開發(fā)的實(shí)質(zhì)和盈利模式 商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)和盈利模式 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別 促成的知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的建設(shè) 商業(yè)房地

38、產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資源移植,進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義,2001年我國(guó)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額37595.2億元，比上年增長(zhǎng)10.1，按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額還將有1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場(chǎng)，為零售業(yè)提供了巨大發(fā)展空間！ 在發(fā)達(dá)國(guó)家中，商業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率一般為15左右，而我國(guó)目前僅為8.3，說明我國(guó)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?我國(guó)零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，但在分布上相對(duì)集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設(shè)施單一落后。 近些年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營(yíng)店、便利店、購(gòu)物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換迅速，尤其以

39、囊括多種零售業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心為未來趨勢(shì)，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！,我國(guó)零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?購(gòu)物中心為零售業(yè)態(tài)升級(jí)的方向,我國(guó)缺乏滿足購(gòu)物中心需要的商業(yè)設(shè)施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機(jī)會(huì)！,難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)空間巨大,1999到2001年期間，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年遞增，其中半數(shù)為港澳臺(tái)企業(yè)。2001年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會(huì)零售總額的1.8%。 加入WTO后，三年內(nèi)零售業(yè)全部向外資開放，外商投資零售業(yè)不再受地域和門店或企業(yè)數(shù)量限制,外資零售業(yè)巨頭出于規(guī)避政治經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)考慮，一般不愿意直接購(gòu)置從事商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所，而是采取租賃形式，可提供10-25乃至更長(zhǎng)時(shí)間的租賃擔(dān)保合同，讓商

40、業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以租賃擔(dān)保合同融資，并協(xié)助確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的選址和其他相關(guān)決策！,零售業(yè)對(duì)外資開放的時(shí)間表確定,外資零售業(yè)的投資戰(zhàn)略,與欲大規(guī)模搶灘中國(guó)市場(chǎng)的外資零售巨頭結(jié)盟，進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)將在很大程度上規(guī)避了部分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)！,難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：外資零售業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的機(jī)遇,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度極差、不成熟,上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模,上海近4000家房地產(chǎn)企業(yè)中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)已穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)的半壁江山！,難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力較弱,較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力使東灘這樣實(shí)力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)思路異軍突起！,商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)全新的領(lǐng)域,商業(yè)房

41、地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)者較少，目前還沒有任何一家確立業(yè)界權(quán)威地位！以發(fā)展購(gòu)物中心為例，介入打造全新中國(guó)Mall的公司不過20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開發(fā)延伸過來！,房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷“洗牌”過程,隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過程，多達(dá)90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的危險(xiǎn)，這將極大的妨礙傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)延伸至新領(lǐng)域：商業(yè)房地產(chǎn)！商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的根本區(qū)別將使傳統(tǒng)思維進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！,難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力較弱,我國(guó)零售業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)?/p>

42、力，適逢我國(guó)零售業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)、外資零售業(yè)開放的絕好時(shí)機(jī)，進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)將使東灘公司跳出東灘地域的局限，獲得開闊的戰(zhàn)略活動(dòng)空間！,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，處于低水平競(jìng)爭(zhēng)階段，必然面臨殘酷的洗牌過程，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)無暇他顧。商業(yè)房地產(chǎn)作為一個(gè)全新領(lǐng)域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業(yè)確立權(quán)威地位！東灘公司以先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)觀念介入，有異軍突起，領(lǐng)全國(guó)之冠的機(jī)會(huì)！,東灘進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)，如不能局限于東灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業(yè)集中度較高的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)！,1,2,3,進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)將為東灘開辟新的戰(zhàn)略活動(dòng)空間,目 錄,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述 進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義 商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略

43、目標(biāo) 商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位 商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式,東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略目標(biāo),5年內(nèi)做強(qiáng)做大企業(yè)，成為具有以商業(yè)需求管理和產(chǎn)業(yè)鏈資源集成為核心競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)； 東灘公司在未來不僅要成為一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強(qiáng)者，還要在綜合服務(wù)領(lǐng)域、金融業(yè)等領(lǐng)域進(jìn)行多元化的擴(kuò)張，成為一個(gè)跨行業(yè)、跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)巨人； 東灘商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的核心是建立一個(gè)商業(yè)零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，利用市場(chǎng)需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力的核心競(jìng)爭(zhēng)力吸引商業(yè)品牌資源和集成房地產(chǎn)價(jià)值鏈資源成功制造商圈。 綜合：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)+相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)+金融業(yè)務(wù) 開發(fā)：區(qū)域開發(fā)+商業(yè)物業(yè)

44、開發(fā) 經(jīng)營(yíng)：商業(yè)物業(yè)+其他 服務(wù)：房地產(chǎn)服務(wù)+金融服務(wù) 平臺(tái)：商業(yè)零售業(yè)+房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)“做強(qiáng)做大”的標(biāo)桿研究,總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到50億元； 房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到30億元； 凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到10%； 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場(chǎng)； 公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠(chéng)度。,通過對(duì)萬科、萬達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國(guó)所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為今天在房地產(chǎn)業(yè)“做強(qiáng)”應(yīng)至少達(dá)到以下五個(gè)指標(biāo),資本雄厚,房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù) 市場(chǎng)地位突出,企業(yè)盈利能力強(qiáng),不吃關(guān)系飯,體現(xiàn)公司綜合能力 的品牌優(yōu)勢(shì)突出,總資產(chǎn)50億,房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收

45、入30億元,凈資產(chǎn)收益率10%,地域擴(kuò)張,強(qiáng)勢(shì)品牌,2001年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司主營(yíng)收入前五強(qiáng)的企業(yè)平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是26.6億元（該指標(biāo)相對(duì)更為重要，因此新華信選取了前五強(qiáng)企業(yè)作為參考） 萬科2001年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為45億元，萬達(dá)2001年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為50億元,2001年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為9.9%； 萬科2001年的凈資產(chǎn)收益率為12%；,作為市場(chǎng)化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國(guó)10個(gè)城市； 萬達(dá)2001年已將業(yè)務(wù)拓展到全國(guó)12個(gè)城市,萬科、萬達(dá)等的品牌已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽(yù)度和顧客忠誠(chéng)度。,2001年全國(guó)上

46、市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強(qiáng)企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是48.13億元 萬科2001年的總資產(chǎn)為65億元，萬達(dá)2001年的總資產(chǎn)為100億元,五大指標(biāo)制定的外部依據(jù),東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)體系,效益目標(biāo)是根據(jù)東灘現(xiàn)有業(yè)務(wù)的計(jì)劃收益情況進(jìn)行測(cè)算修正后得出。,成長(zhǎng)目標(biāo)和管理目標(biāo)是根據(jù)東灘現(xiàn)狀分析提出的東灘在未來五年內(nèi)應(yīng)該加強(qiáng)的關(guān)鍵點(diǎn)。,戰(zhàn)略目標(biāo)制定的出發(fā)點(diǎn) 東灘商業(yè)房地產(chǎn)在2007年應(yīng)該達(dá)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一流企業(yè)的地位。 目標(biāo)具有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn)。,東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) 效益目標(biāo),年凈資產(chǎn)收益率 年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn),根據(jù)新華信的研究（選取萬科、萬達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)桿），2

47、001年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到50億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到30億元， 凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到10%。 考慮到過去5年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率15%、銷售收入平均增長(zhǎng)25%的速度，到2007年全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到120億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到50億元。,中國(guó)38家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)分析如下,中國(guó)38家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)分析如下 （續(xù)）,東灘的戰(zhàn)略目標(biāo) 成長(zhǎng)目標(biāo),樹立業(yè)內(nèi)聲名卓著的企業(yè)品牌； 確立全國(guó)一流的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)管理的品牌地位； 積累區(qū)域開發(fā)的管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)； 形成商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有強(qiáng)的投資策

48、劃能力和商業(yè)物業(yè)管理能力； 形成從投資策劃到商業(yè)管理縱貫價(jià)值鏈的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作和資源集成的綜合能力； 探索適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展擴(kuò)張所必需的模式，具備走出上海 ，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域擴(kuò)張的整體開發(fā)能力； 為東灘開發(fā)培養(yǎng)對(duì)區(qū)域開發(fā)有深刻理解的人才；,東灘的戰(zhàn)略目標(biāo) 管理目標(biāo),形成較強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力 建立知識(shí)經(jīng)營(yíng)和知識(shí)管理的學(xué)習(xí)型組織機(jī)制 完善組織結(jié)構(gòu)和管理流程 健全的考核和激勵(lì)制度 形成充滿活力的企業(yè)文化 系統(tǒng)的人力資源管理體系 有較強(qiáng)的專業(yè)和管理人才的儲(chǔ)備,目 錄,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述 進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義 商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) 商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位 商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式,今天的房地產(chǎn)企

49、業(yè)必須為未來的競(jìng)爭(zhēng)作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領(lǐng)你進(jìn)入下一個(gè)十年。,企業(yè)的關(guān)鍵問題是如何制定自身的戰(zhàn)略并有效地實(shí)施。,在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個(gè)問題,第一個(gè)問題是： 今天的業(yè)界正在發(fā)生什么？今天的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷快速的變化，潛在價(jià)值在價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)之間不斷變化和轉(zhuǎn)移。了解這些變化幫助你選擇如何成功的進(jìn)入一個(gè)游戲。 第二個(gè)問題是： 如何選擇產(chǎn)業(yè)定位？不論企業(yè)如何運(yùn)營(yíng)，企業(yè)都必須明確自身如何參與競(jìng)爭(zhēng)，如何將自身定位在一個(gè)更有利的位置。 任何一個(gè)行業(yè)，不論產(chǎn)業(yè)的狀況優(yōu)劣總有一些企業(yè)比其他的企業(yè)做得更好，這是因?yàn)樗麄冊(cè)O(shè)法使自己站在更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的位置上。,房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強(qiáng)的吸引力,對(duì)

50、于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，什么是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。歷史上，除了那些大震蕩的時(shí)期之外這個(gè)行業(yè)都是非常有吸引力的。非常明顯，你只要進(jìn)入似乎就可以賺錢，甚至可以獲得不可思議的利潤(rùn)。,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)而言這個(gè)行業(yè)在未來真正獲利的主要是原因是存在需求。一系列的外部力量造就了一個(gè)非常好的購(gòu)買環(huán)境。 我們有巨量的從產(chǎn)業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，從而產(chǎn)生了大量對(duì)辦公樓宇的需求； 我們需要大量的零售空間的擴(kuò)展，并且新的零售業(yè)概念的發(fā)展將刺激這一需求的上升； 大中型城市大量的人口流動(dòng)和人口結(jié)構(gòu)的變化，人群工作和購(gòu)物場(chǎng)所的變化產(chǎn)生了大量對(duì)具有新特征的商業(yè)建筑的需求； 新的建筑產(chǎn)品和技術(shù)使得舊的商業(yè)建筑越來越失去

51、吸引力； 租戶在尋找更能創(chuàng)造新的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物的舒適感覺的地方。,為什么會(huì)發(fā)生這樣的事情？,傳說還能持續(xù)多久,任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都不可能維持長(zhǎng)期的高利潤(rùn)，參與者的增加必然會(huì)帶來產(chǎn)能的過剩，產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)必然越來越低。然而，所有的產(chǎn)業(yè)中都有一個(gè)利潤(rùn)分配機(jī)制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。今天還是很少企業(yè)認(rèn)真去想和認(rèn)真去做這件事。,租戶和投資者越來越專業(yè)，他們?cè)谶x擇更有吸引力的項(xiàng)目的同時(shí)也在使得項(xiàng)目的利潤(rùn)空間下降。他們更清楚自己要的是什么，也面對(duì)更多的選擇，并且更會(huì)討價(jià)還價(jià)。中間商在中間也越來越成熟和專業(yè)，他們的討價(jià)還價(jià)能力也更強(qiáng)。每一方都希望在其中獲得更多的利潤(rùn)。 從這些方面來看房地產(chǎn)行業(yè)的勢(shì)

52、力結(jié)構(gòu)發(fā)生的很大變化。如果說從整體的需求上升來說整個(gè)行業(yè)的利益在增加，但是它決不是像以前那樣有利可圖。競(jìng)爭(zhēng)者越來越多，租戶、投資者和供應(yīng)商的能力都越來越強(qiáng)，他們比以前懂得更多，從租金中拿回的更多，并且在不斷尋找替代品。,選對(duì)了行業(yè)是否意味著財(cái)富,一種說法是今天產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，我們不要進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個(gè)角度來看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)可能有所下降，但是平均利潤(rùn)之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤(rùn)之下。 因此，選對(duì)了行業(yè)并不意味著財(cái)富，關(guān)鍵的如何應(yīng)對(duì)行業(yè)的變化，將自己放在一個(gè)可持續(xù)的優(yōu)勢(shì)地位，從而獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是許多公司必須走的道路。,過去，大多

53、數(shù)房地產(chǎn)公司沒有戰(zhàn)略，有人認(rèn)為；房地產(chǎn)就是一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目組成的，項(xiàng)目是無法預(yù)測(cè)的，所以房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是無用的。這些公司是完全的機(jī)會(huì)主義者，什么生意賺錢他們就做什么。他們從不在乎自己會(huì)選擇什么樣的項(xiàng)目來做，從不在乎自己下一個(gè)做的事是從沒有做過的。這樣的做法在未來的競(jìng)爭(zhēng)中是行不通的。如果企業(yè)總是在下一個(gè)項(xiàng)目中扮演新手他就不可能獲得好的收益。,房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。,房地產(chǎn)業(yè)不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體和一個(gè)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體。它覆蓋了社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都連接著一個(gè)產(chǎn)業(yè)。 這些產(chǎn)業(yè)有著自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和從根本上不同的特點(diǎn)。我們應(yīng)該理解這些產(chǎn)業(yè)的吸引力、它們?cè)谝院畏N方式競(jìng)爭(zhēng)以及

54、它們未來的發(fā)展趨勢(shì)。,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。很多的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的定位，他們什么樣的項(xiàng)目都想做，從住宅、商業(yè)、寫字樓等等。另一方面，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的專業(yè)領(lǐng)域，資產(chǎn)管理、工程管理、中介等等。,住宅、商業(yè)、寫字樓,資產(chǎn)管理、工程管理、中介,關(guān)鍵的一點(diǎn)是企業(yè)需要避免把從具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)上。,一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)具有縱向集成的趨勢(shì)，也就是在縱向上做得越來越多。因?yàn)樵谝粋€(gè)有利的產(chǎn)業(yè)中人們希望賺得更多。特別是對(duì)一個(gè)成長(zhǎng)的生意來說面對(duì)產(chǎn)能不足，人們更愿意去集成更多的環(huán)節(jié)以保證自己能將事情做得更好。但是事實(shí)上是將各個(gè)環(huán)節(jié)看作是一個(gè)行業(yè)的

55、時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一環(huán)的吸引力和盈利能力是不同的，一個(gè)企業(yè)很難同時(shí)在開發(fā)、中介、資產(chǎn)管理、工程管理等所有的方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,每一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商首先需要對(duì)各環(huán)節(jié)有本質(zhì)理解，在此基礎(chǔ)上明確自身的發(fā)展定位問題。,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵影響因素,戰(zhàn)略目標(biāo),行業(yè)發(fā)展特征,企業(yè)內(nèi)部、外部資源,產(chǎn)業(yè)核心,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)定位,從戰(zhàn)略的角度來講，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。 前者是從融資、土地獲取、開發(fā)和營(yíng)銷的環(huán)節(jié)降低成本，從而獲得可觀的利潤(rùn)； 差異化則是擁有獨(dú)特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。因此，如果企業(yè)能夠設(shè)計(jì)創(chuàng)造出新的項(xiàng)目理念使得每個(gè)平方米的收益提高或者使土地的利用提高就

56、能獲得更高的收益。,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) -差異化,真正成功的競(jìng)爭(zhēng)不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。,價(jià)值鏈環(huán)節(jié)利潤(rùn)空間下降 土地獲得 建筑、建材 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的抄襲模仿 開發(fā)概念 營(yíng)銷策劃,價(jià)值提升最大的環(huán)節(jié),東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位,接下來一個(gè)關(guān)鍵問題是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)范圍。在任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)中企業(yè)都必須選擇在哪些領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。有的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范圍很廣，并且盡力涉足不同的項(xiàng)目，有的企業(yè)則選擇某些集中的環(huán)節(jié)，特定的項(xiàng)目、地域、客戶。,在今天的房地產(chǎn)業(yè)中，必須反向思維是否要做大企業(yè)就要加大自身的縱向業(yè)務(wù)。我們認(rèn)為，縱向?qū)I(yè)化才是今天的道路 FOCUS!培養(yǎng)一種什么樣的能力能夠使企業(yè)獲得

57、超出平均利潤(rùn)的收益。是什么使得你能夠造出與眾不同的購(gòu)物中心。有的企業(yè)用模仿的方式，但是在今天產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)在轉(zhuǎn)變和形成的過程中模仿可能會(huì)加速死亡。,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者與聯(lián)合體內(nèi)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的相對(duì)地位，并進(jìn)而決定了運(yùn)營(yíng)者在多大程度上具有對(duì)各產(chǎn)業(yè)資源的整合能力。正是在這種意義下戰(zhàn)略定位才格外關(guān)鍵,投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容,投資策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),工程管理,市場(chǎng)營(yíng)銷,商業(yè)管理,在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，快速判斷其可行性。 選擇出可能實(shí)現(xiàn)開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作

58、伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。 進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。 根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。 簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。,投資策劃環(huán)節(jié)須調(diào)查的內(nèi)容,投資策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),工程管理,市場(chǎng)營(yíng)銷,商業(yè)管理,1、與項(xiàng)目投資相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：政策環(huán)境，金融環(huán)境，產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)

59、，商業(yè)環(huán)境 2、整個(gè)城市的人口分布特點(diǎn)，人流流動(dòng)特點(diǎn)，主要的人流匯聚點(diǎn)和商業(yè)圈特點(diǎn)分析。 3、該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀：一定范圍內(nèi)的住宅檔次、數(shù)量，在建住宅類型和數(shù)量，商業(yè)類房地產(chǎn)類型和數(shù)量，酒店類場(chǎng)所檔次和數(shù)量 4、該區(qū)域的文化特點(diǎn)：居住建筑物特點(diǎn)的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習(xí)慣。 5、該區(qū)域的生活方便程度：交通狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，體育休閑場(chǎng)所分布，醫(yī)療教育設(shè)施，供電供水供氣情況 6、污染狀況：空氣質(zhì)量，水質(zhì)、土質(zhì)環(huán)境，輻射物輻射狀況，其他腐蝕或環(huán)境污染因素。 7、可利用景觀情況：不同天際線的主景觀和景觀結(jié)構(gòu)，不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)，周圍自然或人工的景觀分布。 8、周邊地區(qū)的主要商業(yè)場(chǎng)所，人口分布情況和購(gòu)買力特點(diǎn)，在建的商業(yè)場(chǎng)館規(guī)模和定位。,規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容,投資策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),工程管理,市場(chǎng)營(yíng)銷,商業(yè)管理,確定建筑定位和對(duì)應(yīng)的檔次，完成項(xiàng)目的建筑設(shè)