土地一級(jí)市場開發(fā)模式研究.ppt

1、土地一級(jí)市場開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)體系,2,說明,一、使用對(duì)象： 本文件使用對(duì)象為剛加入世聯(lián)地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢部的工作人員和需要了解土地一級(jí)開發(fā)知識(shí)的相關(guān)人員。 二、使用范圍： 戰(zhàn)略咨詢專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和土地一級(jí)開發(fā)啟蒙教育。 三、期望目標(biāo)： 對(duì)房地產(chǎn)土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)的規(guī)劃知識(shí)、法律法規(guī)和開發(fā)運(yùn)作流程及其間的相互關(guān)系等形成基本的認(rèn)識(shí)和了解，搭建土地開發(fā)知識(shí)框架。本文件不是使用手冊(cè)，如需求進(jìn)一步了解相關(guān)知識(shí)，可查閱有關(guān)資料和案例。 四、文件內(nèi)容： 包括城市發(fā)展、城市規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)和財(cái)務(wù)金融等，隨著時(shí)間推移和總結(jié)沉淀，本文件內(nèi)容將不斷完善和細(xì)化。,3,目錄,戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)知識(shí)的需求 土地一級(jí)開發(fā)中的主

2、要概念及常用換算 房地產(chǎn)市場體系簡圖 土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)行結(jié)構(gòu),4,戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)市場中的定位,資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)招股說明書,5,戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)所涉及的土地一級(jí)開發(fā)知識(shí),資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)招股說明書,一級(jí)開發(fā),土地出讓,土地轉(zhuǎn)讓,前期規(guī)劃、審批階段,6,目錄,戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)知識(shí)的需求 土地一級(jí)開發(fā)中的主要概念及常用換算 房地產(chǎn)市場體系簡圖 土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)行結(jié)構(gòu),7,主要概念,三通一平,五通一平,七通一平,8,主要概念,9,常用換算,10,目錄,戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)知識(shí)的需求 土地一級(jí)開發(fā)中的主要概念及常用換算 房地產(chǎn)市場體系簡圖 土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)行結(jié)構(gòu),11,房地產(chǎn)市場體系

3、簡圖,一級(jí)市場,二級(jí)市場,三級(jí)市場,房地產(chǎn)市場,類別,12,目錄,戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)知識(shí)的需求 土地一級(jí)開發(fā)中的主要概念及常用換算 房地產(chǎn)市場體系簡圖 土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)行結(jié)構(gòu),13,房地產(chǎn)市場運(yùn)行結(jié)構(gòu),土地 儲(chǔ)備,土地 開發(fā),土地 供應(yīng),房地產(chǎn)金融市場,建筑 施工,物業(yè) 銷售,土地 獲取,規(guī)劃 設(shè)計(jì),一級(jí)市場,主要成本價(jià)格,城市規(guī)劃與土地利用計(jì)劃,城市發(fā)展與房地產(chǎn)需求預(yù)測,物業(yè) 租售,三級(jí)市場,物業(yè) 管理,二級(jí)市場,14,城市發(fā)展與房地產(chǎn)需求預(yù)測,15,城市,古代城市特點(diǎn) 城市城（王權(quán)） 市（交易） 現(xiàn)代城市特點(diǎn) 人口數(shù)量 產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 行政管理,城市特點(diǎn),城市分類,城市是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一

4、定階段形成的非農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的聚集地，是一定地域范圍的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、信息和管理中心。,城市 性質(zhì),工業(yè)城市,交通港口城市,商貿(mào)城市,科研教育城市,綜合中心城市,特殊職能城市,16,城市發(fā)展,城市化是城市發(fā)展的重要表現(xiàn)，其進(jìn)程如下：,相對(duì)分散時(shí)期,絕對(duì)分散時(shí)期,絕對(duì)集中時(shí)期,相對(duì)集中時(shí)期,工業(yè)化初期 人口由農(nóng)村向城市遷移,工業(yè)化成熟期 人口向城市集中且增長高于向郊區(qū)擴(kuò)散,后工業(yè)化初期 郊區(qū)人口增長城市人口增長 第三產(chǎn)業(yè)比重第二產(chǎn)業(yè)比重,后工業(yè)化成熟期 人口從城市向郊區(qū)遷移，城市人口下降，郊區(qū)人口上升 第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位,城市化的驅(qū)動(dòng)力是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其實(shí)質(zhì)表現(xiàn)為： 農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)?/p>

5、城市人口 農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心由第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,17,房地產(chǎn)需求預(yù)測,18,城市規(guī)劃與土地利用計(jì)劃,19,城市規(guī)劃的理論思想及演進(jìn),20,城市規(guī)劃的挑戰(zhàn)、任務(wù)及原則,21,城市土地一級(jí)開發(fā)規(guī)劃體系,國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,城市土地利用總體規(guī)劃,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃,城市總體規(guī)劃,分區(qū)規(guī)劃 （特大）,國家級(jí),省域級(jí),地市級(jí),區(qū)縣級(jí),控制性詳細(xì)規(guī)劃,修建性詳細(xì)規(guī)劃,城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃,各地塊單元規(guī)劃,環(huán)境及開敞空間規(guī)劃,空間布局總平面規(guī)劃,道路交通規(guī)劃,城市規(guī)劃,目前未納入法定規(guī)劃范疇,詳細(xì)規(guī)劃,配套專項(xiàng)規(guī)劃,土地一級(jí)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì),土地利用年度計(jì)劃 土地儲(chǔ)備計(jì)劃 土地供應(yīng)計(jì)

6、劃,憲法授權(quán)編制，為上位規(guī)劃 整體范圍的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展安排,注重總量控制 重在城市土地的結(jié)構(gòu)和發(fā)展方向,重在城市空間領(lǐng)域規(guī)劃 規(guī)劃期20年左右,22,詳細(xì)規(guī)劃,規(guī)定性指標(biāo)必須執(zhí)行,指導(dǎo)性指標(biāo)供參考,23,城市規(guī)劃專項(xiàng)內(nèi)容,24,城市功能區(qū)、土地利用類型及經(jīng)營管理,25,土地制度,土地社會(huì)主義公有制 全民所有制（國家土地），勞動(dòng)群眾集體所有制（集體土地） 土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地 國家為公共利益的需要，可依法對(duì)集體所用的土地實(shí)行征收或征用 土地用途管制制度 農(nóng)用地 建設(shè)用地 未利用地 土地登記制度 縣級(jí)以上人民政府對(duì)所管轄的土地進(jìn)行登記造

7、冊(cè) 土地有償使用制度 凡新增土地和原使用土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實(shí)行有償有期限使用 基本農(nóng)田保護(hù)制度 耕地總量動(dòng)態(tài)平衡 耕地占補(bǔ)平衡,26,土地一級(jí)開發(fā)的主要政策,27,土地一級(jí)開發(fā)中涉及的土地 權(quán)屬關(guān)系,土地所有權(quán) 土地所有人對(duì)其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利 所有權(quán)包含的權(quán)能有占有權(quán)能、使用權(quán)能、收益權(quán)能和處分權(quán)能 土地使用權(quán) 指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國有土地或集體土地占有、使用、收益的權(quán)利 占有權(quán)，指土地使用人對(duì)土地依法實(shí)際控制的權(quán)利 使用權(quán)，土地使用人依據(jù)土地的性質(zhì)和用途，對(duì)土地合理開發(fā)利用的權(quán)利 收益權(quán)，土地使用人通過對(duì)土地合理開發(fā)、科學(xué)利用

8、并獲得利益的權(quán)利 處分權(quán)，在出讓、轉(zhuǎn)讓合同有效期內(nèi)設(shè)定的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、典權(quán)，以及土地使用權(quán)的抵押證券化、信托、空間利用等 土地一級(jí)開發(fā)權(quán) 我國現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確設(shè)立土地開發(fā)權(quán)，土地一級(jí)開發(fā)權(quán)并非一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，不是一種獨(dú)立的權(quán)利類型 是土地使用權(quán)在土地一級(jí)開發(fā)中的一種衍生和體現(xiàn)，是土地使用權(quán)的表現(xiàn)形式 是在特定的區(qū)域范圍和開發(fā)周期內(nèi)，一種特殊的土地使用權(quán),28,土地一級(jí)開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系,權(quán)利主體,權(quán)屬,政府,一級(jí)開發(fā)主體,二級(jí)開發(fā)單位,土地所有權(quán),土地一級(jí)開發(fā)權(quán) （受限土地使用權(quán)）,土地使用權(quán),熟地出讓,生地出讓,協(xié)助,服務(wù),收回,29,土地一級(jí)開發(fā)的相關(guān)機(jī)構(gòu),主體角色,具體參與

9、機(jī)構(gòu),工作內(nèi)容,決策者,管理者,專業(yè)技術(shù)提供者,執(zhí)行者,開發(fā)者,政府土地管委會(huì)/多部門聯(lián)審會(huì),區(qū)縣級(jí)以上人民政府 國土部門 發(fā)改部門 規(guī)劃部門 建設(shè)主管部門,區(qū)縣政府 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),開發(fā)策劃機(jī)構(gòu) 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu) 拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu) 拆遷/施工企業(yè) 其他相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu),規(guī)劃或計(jì)劃、一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批,制定土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃、組織編制詳細(xì)規(guī)劃、開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)審批、監(jiān)管市場及開發(fā)過程中各參與者行為,招標(biāo)選擇開發(fā)者并與其簽訂開發(fā)協(xié)議,具體開發(fā)內(nèi)容的組織實(shí)施,完成項(xiàng)目實(shí)施組織方案,區(qū)縣政府 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),30,土地儲(chǔ)備,*：農(nóng)地征用與征收在法律界定上前者只涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而后者則是所有權(quán)的轉(zhuǎn)

10、移。在不作特定說明的情況下，本文不對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)分。 *：城市化轉(zhuǎn)地 *：工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)用地,增量用地,農(nóng)地征用* 城市化轉(zhuǎn)地* 造地(（包括填海）,存量用地,舊城改造（含城中村/舊村） 閑置用地回收、收購、置換（如退二進(jìn)三*） 土地整理,31,農(nóng)地征用,32,農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),說明： 征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 征用城市郊區(qū)菜地，用地單位按國家規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金 依規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需安置人保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)

11、政府批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但必須： 土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)被征用前3年年均產(chǎn)值的30倍,33,舊城、閑置用地土地使用權(quán)收回,土地出讓等有償使用合同到期，未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的（土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得） 公共利益需要用地，依法提前收回，并根據(jù)已經(jīng)使用年限和開發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償 依城市規(guī)劃舊城區(qū)改建，需調(diào)整使用土地的，可依法收回并對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的 公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的,34,土地一級(jí)開發(fā)模式*,*：從時(shí)間角度看可以分為一二級(jí)開發(fā)分離和一二級(jí)聯(lián)動(dòng)；從空間角度看可以分為成片開發(fā)和

12、分片開發(fā),35,土地一級(jí)開發(fā)流程,財(cái)務(wù)管理與成本控制,前期調(diào)研 與分析,銷售推廣與 經(jīng)營管理服務(wù),開發(fā),獲取開發(fā)權(quán),編制實(shí)施方案,組織開發(fā)實(shí)施,目的與目標(biāo) 內(nèi)容與結(jié)果 調(diào)研方法,開發(fā)權(quán) 獲取方式,方案內(nèi)容 重點(diǎn),工作與流程,主體分工 管理內(nèi)容,36,前期調(diào)研與分析,可行性報(bào)告 內(nèi)容 指標(biāo) 結(jié)論,*：調(diào)研保密性原則：減少后續(xù)征地、拆遷障礙，防止競爭對(duì)手競爭 考查土地利用現(xiàn)狀為估算征地、拆遷費(fèi)用服務(wù),37,獲取土地開發(fā)權(quán),通過招標(biāo)委托的方式獲取土地一級(jí)開發(fā)權(quán) 招標(biāo)組織實(shí)施工作由市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，國土資源管理部門負(fù)責(zé)招標(biāo)管理工作 市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)中央單位用地、重點(diǎn)區(qū)域及重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)

13、開發(fā)招標(biāo) 區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo) 招標(biāo)委托程序,通過授權(quán)委托的方式獲取土地一級(jí)開發(fā)權(quán) 項(xiàng)目所在區(qū)縣政府規(guī)劃分局組織辦理項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后，區(qū)縣政府提出土地一級(jí)開發(fā)主體授權(quán)申請(qǐng)，經(jīng)市國土局批復(fù)后，企業(yè)獲得土地一級(jí)開發(fā)權(quán) 授權(quán)委托工作流程,發(fā)標(biāo) 投標(biāo) 開標(biāo) 評(píng)標(biāo) 中標(biāo) 簽訂委托協(xié)議,項(xiàng)目前期談判 建設(shè)項(xiàng)目聯(lián)審會(huì)審批 確定土地一級(jí)開發(fā)主體 簽訂委托協(xié)議 審查修建性詳細(xì)規(guī)劃 征詢相關(guān)轉(zhuǎn)移部門意見 辦理規(guī)劃意見函復(fù) 辦理土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng) 辦理規(guī)劃意見書 辦理建設(shè)用地預(yù)審,38,編制土地開發(fā)實(shí)施方案,39,組織與實(shí)施土地開發(fā),征地與拆遷,規(guī)劃設(shè)計(jì),工程招投標(biāo),工程施工,

14、工程竣工 驗(yàn)收與交付,40,銷售推廣與經(jīng)營管理服務(wù),銷售推廣,主體 土地儲(chǔ)備整理機(jī)構(gòu)為主，開發(fā)商協(xié)助 一開發(fā)商為主，政府協(xié)助 管理 人力資源 資源 渠道 客戶 合同及基礎(chǔ)文件 招商總體策劃,經(jīng)營管理服務(wù),內(nèi)容 咨詢服務(wù) 代理服務(wù) 管理服務(wù)（包括建設(shè)期和建成后） 措施 編制服務(wù)手冊(cè) 建立協(xié)調(diào)機(jī)制，定期發(fā)布信息 加強(qiáng)與政府部門聯(lián)系 加強(qiáng)宣傳工作,41,土地一級(jí)開發(fā)財(cái)務(wù)管理,挑戰(zhàn),資金需求量大 資金占用時(shí)間長 分階段投入 回收期長,方法,財(cái)務(wù) 預(yù)測,財(cái)務(wù) 決策,財(cái)務(wù) 分析,財(cái)務(wù) 計(jì)劃,財(cái)務(wù) 控制,根本目標(biāo)：土地價(jià)值最大化,內(nèi)容,投資管理 融資管理 資產(chǎn)管理 收入和利潤分配 納稅及籌劃 預(yù)算管理,42

15、,土地一級(jí)開發(fā)成本結(jié)構(gòu),土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用 項(xiàng)目前期費(fèi)用 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 土地招拍掛中的交易費(fèi)用 公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等,43,土地一級(jí)開發(fā)成本控制,項(xiàng)目決 策階段,征地拆 遷階段,規(guī)劃設(shè) 計(jì)階段,招投標(biāo) 階段,工程實(shí) 施階段,竣工決 算階段,確定科學(xué)合理的項(xiàng)目投資估算,嚴(yán)格遵守法律法規(guī) 加強(qiáng)組織力度 加強(qiáng)調(diào)查工作，確定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 選擇專業(yè)拆遷公司實(shí)施,設(shè)計(jì)總承包管理 設(shè)計(jì)招標(biāo)，限額設(shè)計(jì),合理劃分標(biāo)段 建立以合同為主導(dǎo)的清單招標(biāo)

16、,協(xié)調(diào)好一二級(jí)開發(fā)工程關(guān)系 完善施工記錄 健全內(nèi)外部工作程序,如實(shí)反映具體數(shù)據(jù)指標(biāo) 總結(jié)經(jīng)驗(yàn),44,供地方式,45,供地方式（續(xù)）,46,招拍掛的主要區(qū)別及適用范圍,47,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地二級(jí)市場）,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)是指擁有國有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的方式。主要有：買賣、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股等方式。 通過市場機(jī)制取得土地使用權(quán)的用地者，在規(guī)定的使用年限內(nèi),有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和從事其他經(jīng)營活動(dòng)的權(quán)利。,48,房地產(chǎn)成本、價(jià)格及關(guān)鍵指標(biāo)的關(guān)系,樓面 地價(jià),地價(jià),房價(jià)/租金,土地供應(yīng),房屋供應(yīng),土地需求,房屋需求,容積率,商品房地產(chǎn)類型及產(chǎn)品

17、,宗地,建筑密度,綠地率,房屋均價(jià),位置/規(guī)模/性質(zhì),控高,49,土地價(jià)格體系之政府定價(jià),土地出讓價(jià)格的依據(jù)稅費(fèi)征收和核資的依據(jù)制定政策和管理土地的依據(jù),50,土地價(jià)格體系之市場定價(jià),51,控制性指標(biāo)對(duì)收入的影響,容積率,對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品收入的影響 收入價(jià)格建筑面積,1別墅 11.2多層 2.54小高層 4高層,52,容積率對(duì)主要成本的影響,53,房地產(chǎn)金融市場,房地產(chǎn)金融是金融機(jī)構(gòu)為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而開展的信用活動(dòng)和提供的貨幣資金融通。 從內(nèi)容上看，它包括購買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場交易等活動(dòng)中的各種資金融通活動(dòng) 從形式上看，它既包括資金籌集，也包括資金投放；既包括直接融資；也包括間接

18、融資；既包括房產(chǎn)資金融通活動(dòng)，也包括地產(chǎn)融資活動(dòng) 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長、資金占用量大，利潤回報(bào)較高，風(fēng)險(xiǎn)大 政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有許多特定的投融資政策規(guī)定,54,企業(yè)相關(guān)權(quán)屬與融資的關(guān)系,固定資產(chǎn),流動(dòng)資產(chǎn),成本,收入,利潤,權(quán)益,負(fù)債,資產(chǎn)負(fù)債表,損益表,股權(quán)融資,債權(quán)融資,經(jīng)營權(quán)融資,抵押權(quán)/典權(quán)融資,使用權(quán)融資,55,房地產(chǎn)企業(yè)融資模式簡介,債權(quán)融資 商業(yè)融資 銀行貸款 債券融資 股權(quán)融資 自有資金 合資/合作 股票發(fā)行 資產(chǎn)使用權(quán)融資 租賃融資（表外融資） 資產(chǎn)抵押權(quán)融資 擔(dān)保融資 資產(chǎn)典權(quán)融資 經(jīng)營權(quán)融資 BT/BOT,56,地產(chǎn)金融主要模式簡介,固定資產(chǎn),流動(dòng)資產(chǎn),成本,收入,利潤,權(quán)益,負(fù)債,資產(chǎn)負(fù)債表,損益表,債權(quán)融資,經(jīng)營權(quán)融資,股權(quán)融資,土地一級(jí)開 發(fā)權(quán)算什么,57,地產(chǎn)金融主要模