萬(wàn)科金色康苑荔苑商鋪分析及定價(jià)

1、金色康苑荔苑商鋪分析及定價(jià),目 錄,Part I 項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 Part II 項(xiàng)目商業(yè)的概況分析 Part III 商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)策略及對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位分析 Part IV 項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)及銷(xiāo)售方式建議,首先，我們先看看項(xiàng)目周邊的商業(yè)存在哪幾種業(yè)態(tài)，可值得項(xiàng)目借鑒：,Part I 項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析,新光零售 百貨商圈,上下九步行街商圈,中山八童裝 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈,華林玉器水晶專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈,康苑及荔苑周邊主要分布著四大商圈；主要以零售百貨及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主。,項(xiàng)目周邊的商業(yè)分布,中山八童裝批發(fā)市場(chǎng),逢源路古董市場(chǎng),華林玉器批發(fā)市場(chǎng),荔灣廣場(chǎng)水晶市場(chǎng),中六電腦城,人民中眼鏡城,清平中藥材市場(chǎng)

2、,南大電子城,一德路海味街,黃沙水產(chǎn)市場(chǎng),新光城市廣場(chǎng),西華路群樓街鋪,康王地下商業(yè)城,龍津路騎樓街鋪,中山路裙樓街鋪,恒寶華庭,上下九商業(yè)步行街,人民路騎樓鋪,名匯廣場(chǎng),康王路裙樓鋪,從上圖看出，項(xiàng)目周邊主要分布有四種業(yè)態(tài)： 以街鋪為主的裙樓商業(yè)及騎樓商業(yè)康王路街鋪及龍津路騎樓鋪等； 以shopping mall為主的大型商場(chǎng)新光城市廣場(chǎng)、恒寶華庭、名匯廣場(chǎng)等； 以經(jīng)營(yíng)多種業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中山八童裝批發(fā)市場(chǎng)、華林玉器市場(chǎng)、中六電腦城等； 商業(yè)步行街上下九商業(yè)步行街、康王地下商業(yè)城。,以下分四種類(lèi)型對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行分析,臨街商鋪,大型商場(chǎng),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),商業(yè)步行街,龍津路臨街商鋪,龍津路騎樓商

3、鋪,康王北路臨街商鋪,項(xiàng)目周邊的臨街商鋪以日用百貨或低檔小食店為主，檔次形象不高； 龍津路的臨街商鋪由于靠近新光，人流暢旺，經(jīng)營(yíng)水平較佳； 康王北路上人流較少。,康王北路,西華路,中山六路,中山七路,康苑,龍津中路,龍津西路,荔苑,東風(fēng)西路,租金：約80120元/月,租金：約150元/月,康王中路,租金：約250350元/月,租金:約100150元/月,租金:約150250元/月,租金:約250350元/月,租金:約250元/月,租金:約5001300元/月,長(zhǎng)壽路,項(xiàng)目周邊的臨街商鋪?zhàn)饨鹚皆?20350元/M2/月； 街鋪?zhàn)饨鹚匠尸F(xiàn)越靠近商業(yè)中心（如新光、上下九等），租金越高的分布趨勢(shì)；

4、,新光城市廣場(chǎng),上下九路步行街,數(shù)據(jù)來(lái)源：合富置業(yè)、滿(mǎn)堂紅、中原地產(chǎn)等二手地鋪,裙樓(騎樓)街鋪分析,荔灣路,租金：約130150元/月,詳見(jiàn)附件：周邊商鋪二手情況,項(xiàng)目周邊臨街商鋪多為裙樓商業(yè)，越靠近商業(yè)中心或地鐵口，消費(fèi)人群人流量就越大，經(jīng)營(yíng)水平越好、租金水平越高的態(tài)勢(shì)。,臨街商鋪分析小結(jié)：,距離商業(yè)中心或主要交通樞紐的遠(yuǎn)近是經(jīng)營(yíng)臨街商鋪業(yè)態(tài)的主要考慮因素,臨街商鋪,大型商場(chǎng),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),商業(yè)步行街,項(xiàng)目周邊大型商業(yè)的分布,新光城市廣場(chǎng),康王地下商業(yè)城,恒寶華庭,荔灣廣場(chǎng),名匯廣場(chǎng),發(fā) 展 商：新光投資集團(tuán) 規(guī) 模：用地面積14799平方米，商業(yè)建筑面積約5萬(wàn)平方米。 租 金：根據(jù)租方租借的

5、方數(shù)及一年的營(yíng)業(yè)金額來(lái)進(jìn)行返點(diǎn)結(jié)算 管 理 費(fèi)：35元/M2/月 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年初 形象定位：荔灣中高檔次現(xiàn)代時(shí)尚休閑購(gòu)物中心 消費(fèi)人群：主要輻射荔灣區(qū)18-40歲，收入在2000元以上新一代時(shí)尚消費(fèi)人群 ；,【新光城市廣場(chǎng)】,點(diǎn) 評(píng)：融合了時(shí)尚百貨、國(guó)際知名大超市、大型電器賣(mài)場(chǎng)、娛樂(lè)餐飲，為荔灣居民全力打造了一個(gè)集衣、食、娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代區(qū)域購(gòu)物中心新地標(biāo)，引導(dǎo)廣州西區(qū)的時(shí)尚消費(fèi)潮流。,-1F-3F：家樂(lè)福 1F：新光百貨、KFC、仙蹤林、星巴克咖啡等 MF：CEOKTV 2F5F：新光百貨零售 5F：部分餐飲美食,樓 層 分 布,【新光城市廣場(chǎng)】,發(fā) 展 商：香港恒基兆業(yè)集團(tuán) 規(guī) 模

6、：用地面積23639平方米 租 金：約400元/M2/月(負(fù)二層) 約9001300元/M2/月(負(fù)一層) 約1500元/M2/月(首層) 約400600元/M2/月(二四層) 管 理 費(fèi)：管理費(fèi)已包含在租金內(nèi) 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2003年 形象定位：荔灣中心新購(gòu)物地標(biāo)建筑 消費(fèi)人群：主要輻射原西關(guān)內(nèi)的居民、上下九步行街人流及地鐵長(zhǎng)壽路站帶來(lái)的消費(fèi)人群；,【恒寶廣場(chǎng)】,恒寶廣場(chǎng)租金分布水平參考：,點(diǎn) 評(píng)：恒寶主打時(shí)尚潮流購(gòu)物。除了品牌店之外，還進(jìn)駐了很多小而精致的特色商鋪，幾乎與香港潮流同步。廣場(chǎng)負(fù)一層直接與地鐵相連，打造港味極重的一站式地鐵購(gòu)物商城。,-2F-1F：精品小店鋪、大快活等餐飲 1F：名

7、牌店 2F：百佳 3F4F：百貨零售、酒家餐飲,樓 層 分 布,【恒寶廣場(chǎng)】,【康王地下商業(yè)城】,發(fā) 展 商：廣州市華康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī) 模：步行街全長(zhǎng)630米，寬36米，設(shè)負(fù)一、二層，商鋪總建筑面積4.8萬(wàn)平方米。 租 金：158元/M2/月(負(fù)一層，靠近地鐵口處) 104元/M2/月(負(fù)一層，靠近項(xiàng)目處) 管 理 費(fèi)：包含在租金內(nèi) 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年 形象定位：獨(dú)具各國(guó)風(fēng)情的地鐵商業(yè)步行街， 消費(fèi)人群：地鐵沿線(xiàn)帶來(lái)的消費(fèi)人群、荔灣中心內(nèi)的居民；,靠近地鐵站，人流暢旺，品牌店進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)狀況良好,離地鐵站稍遠(yuǎn)，以低檔零售百貨、小食為主，經(jīng)營(yíng)狀況一般,離地鐵站最遠(yuǎn)地方，商鋪空置率較高，經(jīng)營(yíng)

8、狀況較差,【康王地下商業(yè)城負(fù)一層經(jīng)營(yíng)情況】,從上圖比較可得，康王城的經(jīng)營(yíng)狀況與距地鐵口的遠(yuǎn)近有直接關(guān)聯(lián)，距地鐵口越近經(jīng)營(yíng)狀況越好，反之則越差。,主要大型商業(yè)體的分析小結(jié)：,大型商業(yè)體如（新光、恒寶等）定位準(zhǔn)確，主打時(shí)尚潮流的消費(fèi)人群，以品牌店進(jìn)駐（如家樂(lè)福、百佳、麥當(dāng)勞、星巴克等）及高檔百貨（如新光百貨）零售，提供消費(fèi)檔次并取得成功； 康王地下商業(yè)城由于起初的定位不準(zhǔn)確，整體營(yíng)造的檔次感較差。同時(shí)也不能充分利用與地鐵接駁的優(yōu)勢(shì)提高人流量。并且主要以檔次較低的百貨銷(xiāo)售為主，導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)不善，商鋪空置率較高；,康苑的裙樓商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可借鑒新光、恒寶的成功經(jīng)驗(yàn),臨街商鋪,大型商場(chǎng),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),商業(yè)步

9、行街,華林玉器廣場(chǎng) 由原來(lái)的清末的華林玉器街發(fā)展而來(lái)。 總建筑面積18萬(wàn)平方米，現(xiàn)為廣州甚至全國(guó)最大珠寶玉器交易廣場(chǎng)。 每年銷(xiāo)售額愈千億，客戶(hù)來(lái)自全國(guó)各地以及東南亞包括臺(tái)灣、香港等地區(qū)；,中八童裝批發(fā)市場(chǎng) 由上世紀(jì)90年代，專(zhuān)營(yíng)婦嬰用品發(fā)展而來(lái)。 形成全國(guó)規(guī)模最大的童裝用品批發(fā)集散地；款式新穎，品種齊全，且上市速度比同類(lèi)商業(yè)街要快，來(lái)自全國(guó)各地，乃至俄羅斯、東南亞及歐洲等客戶(hù)絡(luò)繹不絕。,周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：,項(xiàng)目周邊的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較好，如華林玉器廣場(chǎng)及富力童裝批發(fā)市場(chǎng)等等。租金回報(bào)水平較高。 需要周邊有相類(lèi)似的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)，才容易形成集聚規(guī)模，單獨(dú)經(jīng)營(yíng)難以形成規(guī)模。,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)需要專(zhuān)業(yè)公

10、司，整體規(guī)劃經(jīng)營(yíng)管理，并與地理位置、歷史因素結(jié)合才可成功操作,臨街商鋪,大型商場(chǎng),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),商業(yè)步行街,上下九商業(yè)街全長(zhǎng)800米，有騎樓式建筑238間，建于20世紀(jì)初，是經(jīng)國(guó)家商業(yè)部批準(zhǔn)的廣州市第一條商業(yè)步行街。在這里衣食住行均感受到獨(dú)特的西關(guān)濃厚風(fēng)情。,商業(yè)步行街分析小結(jié)：,上下九商業(yè)步行街，有著其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)及悠久的歷史傳統(tǒng)，租金水平回報(bào)較高，經(jīng)營(yíng)狀況非常好。,但本項(xiàng)目不存在該業(yè)態(tài)的應(yīng)用的可能性,在了解了項(xiàng)目周邊市場(chǎng)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布后，結(jié)合本項(xiàng)目的商業(yè)概況，對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)方向進(jìn)行定位。,Part II 項(xiàng)目商業(yè)的概況分析,商鋪基本資料： 合共建筑面積：2918.22平方米 合共套內(nèi)面積：2

11、429.81平方米 商鋪數(shù)量：16個(gè)(其中街鋪13個(gè)，二樓鋪3個(gè)) 商鋪面積：街鋪為26.78481.11平方米，首層面積約為374.14平方米 二樓鋪為1071803.02平方米，二層鋪面積約為2543.04平方米 實(shí)用率：街鋪約為93，二樓鋪約為79； 層高：約為3米 規(guī)劃：12層為商鋪規(guī)劃，商鋪113與203可一起做商場(chǎng)，也可分開(kāi)使用； 作用：不能作飲食業(yè)態(tài) 停車(chē)位：與住宅共用，約有130個(gè)車(chē)位。,萬(wàn)科金色荔苑,親地園林,泳池,龍津路,商鋪所在位置,項(xiàng)目臨近龍津路 首層為臨路街鋪 二樓鋪可與首層連通作為商場(chǎng)使用 街鋪外為10米高的騎樓,萬(wàn)科金色荔苑,商鋪 101 建面：31.85M2 套

12、內(nèi)：29.68M2,商鋪 102 建面：35.57M2 套內(nèi)：33.15M2,商鋪 103 建面：30.97M2 套內(nèi)：28.86M2,騎 樓,商鋪 104 建面：30.97M2 套內(nèi)：28.86M2,商鋪 105 建面：26.78M2 套內(nèi)：24.96M2,商鋪 106 建面：26.78M2 套內(nèi)：24.96M2,商鋪 107 建面：29.57M2 套內(nèi)：27.56M2,商鋪 108 建面：29.18M2 套內(nèi)：27.20M2,商鋪 109 建面：41.01M2 套內(nèi)：38.22M2,商鋪 110 建面：30.35M2 套內(nèi)：28.30M2,商鋪 111 建面：29.96M2 套內(nèi)：27.9

13、3M2,商鋪 112 建面：31.15M2 套內(nèi)：29.03M2,商鋪 113 建面：481.11M2 套內(nèi)：449.31M2,糧油店,居委會(huì),住戶(hù)大堂,辦公大堂,首層商鋪平面圖,商鋪201 建面：151.91M2 套內(nèi)：120.22M2,商鋪 202 建面：107.00M2 套內(nèi)：84.68M2,商鋪 203 建面：1803.02M2 套內(nèi)：1426.89M2,二層商鋪平面圖,騎 樓 上 空,荔苑首層為臨路街鋪，與商業(yè)中心及地鐵站相距較近，商業(yè)價(jià)值較大； 二層可與首層連通，整體結(jié)合作為商場(chǎng)使用，增加二樓商鋪的使用價(jià)值； 街鋪面積為由26.781803.02平方米，可以靈活間隔，或作為獨(dú)立街鋪

14、使用，或作為整體商場(chǎng)使用，適用于任何需求的商鋪投資者。,萬(wàn)科金色荔苑,商鋪特點(diǎn)：,商場(chǎng)基本資料： 合共建筑面積：約1.6萬(wàn)平方米 每層建筑面積：負(fù)一層：1637平方米 首層：3625平方米 二層：3543平方米 三層：3752平方米 四層：3583平方米 規(guī)劃：項(xiàng)目14層為商場(chǎng) 作用：2-4層可作飲食用途 停車(chē)：與住宅共用，約有185個(gè)車(chē)位。,萬(wàn)科金色康苑,C,B,A,14層群樓為商場(chǎng) 負(fù)一層部分為商業(yè) 通過(guò)廣場(chǎng)外的樓梯口與康王地下商業(yè)城連通，并與地鐵實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接。,與康王地下商業(yè)城連通,康王北路,萬(wàn)科金色康苑,首層商場(chǎng)平面圖,萬(wàn)科金色康苑,首層靈活間隔為小面積的獨(dú)立臨路街鋪，中庭預(yù)留了手扶電

15、梯位置，連通24層,二層商場(chǎng)平面圖,萬(wàn)科金色康苑,三層商場(chǎng)平面圖,四層商場(chǎng)平面圖,24層間隔為商場(chǎng)鋪位，綜合連通作為商場(chǎng)，并留有煙道帶餐飲功能,萬(wàn)科金色康苑,康苑首層廣場(chǎng)與康王地下商業(yè)城連通，與地鐵實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接，帶來(lái)周邊旺盛人流； 首層靈活間隔為獨(dú)立臨路街鋪，投資自用俱佳； 24層間隔為商場(chǎng)商鋪，帶煙道可做餐飲功能。,商場(chǎng)特點(diǎn)：,項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(Strength)分析,康王北路,康王南路,中山路,東風(fēng)西路,龍津路,上下九路,項(xiàng)目臨近廣州西區(qū)南北主干線(xiàn)康王路，毗鄰中山路、龍津路，交通方便快捷,與康王地下商業(yè)城連通,項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(Strength)分析,康苑通過(guò)外廣場(chǎng)入口與康王地下城連通，也直接與地鐵一

16、號(hào)線(xiàn)陳家祠站出口無(wú)縫連接； 荔苑距離陳家祠地鐵站僅五分鐘步程，同樣受惠于地鐵所帶來(lái)的消費(fèi)人群。,約100米,約75米,康苑臨街展面約100米，荔苑也有接近75米，臨街展面較寬,項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(Strength)分析,項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(Strength)分析小結(jié),交通方便快捷,與地鐵站無(wú)縫連接,臨街商鋪展面較長(zhǎng),為項(xiàng)目提供便利的交通條件，是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ),為項(xiàng)目提供穩(wěn)定的消費(fèi)人群,為項(xiàng)目打造高端購(gòu)物廣場(chǎng)，提供了有利的展示條件,項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weakness)分析,康王北路,康王南路,中山路,東風(fēng)西路,龍津路,上下九步行街,新光城市廣場(chǎng),康苑位置離商業(yè)中心較遠(yuǎn)，周邊客流量較少； 荔苑則較康苑更近，客流量相

17、對(duì)較多。,項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weakness)分析,康苑人流受康王北路阻隔影響 康苑東面臨近康王北路，路面寬闊，車(chē)流量大，項(xiàng)目對(duì)面的客戶(hù)要過(guò)到項(xiàng)目這邊，需要繞行康王地下商業(yè)城，有所不便。,項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weakness)分析小結(jié),康苑離商業(yè)中心較遠(yuǎn),康苑臨主干道，高速車(chē)流阻隔了人流,項(xiàng)目的設(shè)計(jì)的柱網(wǎng)較密，影響商業(yè)發(fā)展,通過(guò)與地鐵的無(wú)縫連接及有效手段的引導(dǎo)，將客流引向項(xiàng)目,以項(xiàng)目高端形象的打造及硬件優(yōu)勢(shì)弱化項(xiàng)目的地理位置劣勢(shì),通過(guò)整層銷(xiāo)售的手法，將每個(gè)商鋪的位置統(tǒng)一規(guī)劃，盡可能造到物盡其用,項(xiàng)目的機(jī)會(huì)(Opportunity)分析,06年年底廣州市規(guī)劃部門(mén)頒布的康王路沿線(xiàn)地區(qū)保護(hù)與更新規(guī)劃，計(jì)劃將“將康

18、王路沿線(xiàn)發(fā)展成為以觀光旅游、商業(yè)貿(mào)易、休閑購(gòu)物為主導(dǎo)，兼具高品質(zhì)居住生活功能的傳統(tǒng)城市部分 ”,項(xiàng)目的機(jī)會(huì)(Opportunity)分析,項(xiàng)目處于荔灣區(qū)西關(guān)核心圈內(nèi)，周邊有著穩(wěn)定而高端的消費(fèi)人群,東風(fēng)西路,龍津路,周門(mén)小區(qū),新光、世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主圈,嘉和苑高端業(yè)主圈,西關(guān)原居民社區(qū),項(xiàng)目的威脅(Threaten)分析,周邊商業(yè)價(jià)值不高，一線(xiàn)臨街商鋪?zhàn)饨鹚捷^低； 康王地下商業(yè)城及荔康大廈裙樓商業(yè)處于慘淡經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)影響市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境的信心； 其他鄰近區(qū)域的餐飲、娛樂(lè)如（荔灣新大新、動(dòng)感小西關(guān)等）商業(yè)體直接威脅項(xiàng)目同類(lèi)型商業(yè)的體的發(fā)展。,周邊商業(yè)價(jià)值不高 康王地下商業(yè)城及荔康大廈等裙樓商業(yè)目前正

19、處于慘淡經(jīng)營(yíng)的狀態(tài) 其他鄰近區(qū)域的餐飲、娛樂(lè)將直接威脅項(xiàng)目同類(lèi)業(yè)態(tài)的發(fā)展,威脅-Threaten,最新市政規(guī)劃將康王路打造為集旅游觀光，商貿(mào)購(gòu)物為主的具有嶺南傳統(tǒng)風(fēng)貌商業(yè)街的利好規(guī)劃 為傳統(tǒng)城市核心，有充足的高端消費(fèi)及日常消費(fèi)能量。,機(jī)會(huì)-Opportunity,康苑離商業(yè)中心較遠(yuǎn)，周邊消費(fèi)人群人流量較少； 康苑臨城市主干康王路，高速車(chē)流阻隔了人群，影響商業(yè)氛圍（灰塵、心里、噪聲） 項(xiàng)目為裙樓商業(yè)，柱網(wǎng)、整體布局、塔樓檔次將影響商業(yè)的發(fā)展,劣勢(shì)-Weak,廣州舊城中心，交通路網(wǎng)便捷，能夠快速輻射荔灣、越秀、海珠等區(qū)域； 臨街面長(zhǎng)約75、100米 項(xiàng)目近鄰地鐵及公交車(chē)站，易于吸聚商業(yè)人流,優(yōu)勢(shì)-

20、Strength,SWOT,項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的分析比較：,首層以生活配套街鋪為主的商業(yè) + 二層或以上為品牌主力店帶動(dòng)的高檔消費(fèi)商業(yè)（如專(zhuān)業(yè)俱樂(lè)部、品牌旗艦店或高端小眾食肆等）,優(yōu)點(diǎn)： 適合裙樓商業(yè)特點(diǎn) 啟動(dòng)較快、適應(yīng)性強(qiáng) 經(jīng)營(yíng)管理難度相對(duì)低 符合目前項(xiàng)目商脈特點(diǎn) 增強(qiáng)住宅配套賣(mài)點(diǎn),缺點(diǎn)： 主力店租期長(zhǎng)、租金相對(duì)較低 同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劇烈,結(jié)論：,康苑、荔苑商業(yè)業(yè)態(tài)方向建議一：,結(jié)論：,康苑、荔苑商業(yè)業(yè)態(tài)方向建議二：,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) (主要以玉器或童裝批發(fā)為發(fā)展方向),優(yōu)點(diǎn)： 成熟后租金升幅大、回報(bào)高 商業(yè)輻射力強(qiáng),缺點(diǎn)： 招商難度高，要有商脈支持 需要一定規(guī)模、對(duì)地理位置要求高 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 要裝卸貨場(chǎng)地

21、 對(duì)住宅有影響,結(jié)論：,康苑、荔苑商業(yè)業(yè)態(tài)方向建議三：,首層以生活配套街鋪為主的商業(yè) + 二層或以上為寫(xiě)字樓,優(yōu)點(diǎn)： 啟動(dòng)較快、適應(yīng)性強(qiáng) 經(jīng)營(yíng)管理難度相對(duì)低 增強(qiáng)住宅配套賣(mài)點(diǎn) 寫(xiě)字樓相對(duì)易于整體出售,缺點(diǎn)： 寫(xiě)字樓售價(jià)相對(duì)較低,Part III 商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)策略及對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位分析,商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)策略：,整體出售，快速回籠資金,要對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行整體出售，大手買(mǎi)家將成為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)群，以下通過(guò)對(duì)大手買(mǎi)家進(jìn)行接觸，了解他們對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的看法：,通過(guò)對(duì)由合富置業(yè)二手商鋪組總監(jiān)邀請(qǐng)的大手客戶(hù)的接觸，對(duì)康苑荔苑裙樓商業(yè)部分的業(yè)態(tài)定位了解他們的看法：,首層以生活配套街鋪為主，二層或以上經(jīng)營(yíng)高

22、檔小眾消費(fèi)業(yè)態(tài)的定位,項(xiàng)目非常接近新光城市廣場(chǎng)、荔灣新大新及動(dòng)感小西關(guān)等大型商業(yè)體，如做大型百貨，競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈，而不易于經(jīng)營(yíng)，康王地下商業(yè)城就是一個(gè)失敗的例子 建議做的業(yè)態(tài)一定要做一些小眾范圍的專(zhuān)業(yè)功能強(qiáng)的商業(yè)(如健身或美容等)，既可以得到較高的回報(bào)，也可以在市場(chǎng)上打出差異化經(jīng)營(yíng)路線(xiàn),看法語(yǔ)句摘錄：,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) (以經(jīng)營(yíng)玉器及童裝批發(fā)為主),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)需要有一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，才能順利運(yùn)作。而這樣的專(zhuān)業(yè)公司一般傾向于租賃，很少自行購(gòu)買(mǎi) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一般需要濃厚的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)氛圍，可以做到成行成市，并且需要有地理位置上的支持及歷史因素配合，才可成功運(yùn)作 項(xiàng)目位置與華林玉器及中八童裝市場(chǎng)隔離了，

23、割斷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)氛圍，客戶(hù)不夠集中，不利于經(jīng)營(yíng),看法語(yǔ)句摘錄：,首層以生活配套街鋪為主的商業(yè)，二層或以上為寫(xiě)字樓,寫(xiě)字樓由于租金比商鋪低，所以一般的賣(mài)價(jià)都相比商鋪低 寫(xiě)字樓相比商鋪更易銷(xiāo)售，而且相比商鋪沒(méi)有太多的功能要求 如荔苑商鋪?zhàn)鰧?xiě)字樓將于新領(lǐng)域的貨量產(chǎn)生沖突，不利于以后的租賃 寫(xiě)字樓對(duì)采光也有一定的需求，因?yàn)榭翟飞啼佭M(jìn)深太大，如做寫(xiě)字樓也會(huì)出現(xiàn)很多沒(méi)有窗戶(hù)的“黑房”，對(duì)于寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售也會(huì)有不利因素,看法語(yǔ)句摘錄：,綜合大手買(mǎi)家的看法建議，我司建議項(xiàng)目的業(yè)態(tài)發(fā)展方向?yàn)椋?二層或以上為品牌主力店帶動(dòng)的高檔消費(fèi)商業(yè)（如專(zhuān)業(yè)俱樂(lè)部、品牌旗艦店或高端小眾食肆等） + 首層以生活配套街鋪為主的商業(yè)

24、,寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)作為備選方案,1.可供商業(yè)使用的車(chē)位數(shù)量是多少？ 2.商場(chǎng)是否通過(guò)一次消防驗(yàn)收？什么時(shí)候可以領(lǐng)牌做生意？ 3.商鋪是否能提供足夠的電壓供我做生意使用？ 4.商鋪層高是否足夠做夾層？如能是否能通過(guò)消防驗(yàn)收？ 5.商場(chǎng)內(nèi)具有餐飲功能主要集中在什么區(qū)域？項(xiàng)目設(shè)立的排煙井能照顧多少平方的飲食面積？ 5.商鋪內(nèi)的功能劃分是怎樣？如何鑒定？ 6.發(fā)展商是否能配合業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分？ 7.商場(chǎng)交標(biāo)中是否配備中央空調(diào)？如沒(méi)有是否有預(yù)留擺放位置？ 8. 商場(chǎng)管理能提供什么服務(wù)？物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何？買(mǎi)家能否自行管理，不享受萬(wàn)科提供的物管服務(wù)？,另附，大手買(mǎi)家在接觸的過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目所關(guān)注的幾方面問(wèn)題：,Par

25、t IV 項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)及銷(xiāo)售方式建議,二層或以上為品牌主力店帶動(dòng)的高檔消費(fèi)商業(yè)（如專(zhuān)業(yè)俱樂(lè)部、品牌旗艦店或高端小眾食肆等） + 首層以生活配套街鋪為主的商業(yè),建議業(yè)態(tài)方向：,首層主要經(jīng)營(yíng)定位（生活配套） 便利店、服飾店、精品店、發(fā)廊 快餐店、洗衣店、家居精品店 面包店、涼茶店、鮮花店 銀行、郵政、中介、票務(wù)、通訊等,二層或以上樓層為品牌店帶動(dòng)的高檔消費(fèi)商業(yè) 品牌SPA(如水玲瓏等） 力美健、動(dòng)靜界等專(zhuān)業(yè)健身俱樂(lè)部 品牌旗艦店 特色主題餐飲（西餐、日式餐）,負(fù)一層為潮流時(shí)尚的精品商鋪或引進(jìn)高檔大型餐飲業(yè)態(tài)(如KFC等),以下及后續(xù)價(jià)格定位的方法采用市場(chǎng)參考比較法：（具體市場(chǎng)價(jià)格詳見(jiàn)前述） 并結(jié)合

26、周邊大型商業(yè)體成功案例的租金分布，對(duì)本項(xiàng)目租金分布進(jìn)行推導(dǎo)：,注：租金預(yù)計(jì)從第三年開(kāi)始進(jìn)行遞增，前五年遞增 5%/年；往后側(cè)遞增 8%/年。基于項(xiàng)目住宅入住時(shí)間及周邊商業(yè)氛圍的逐漸成熟而作出的租金遞增判斷。,常規(guī)售價(jià)按原租金7的回報(bào)率進(jìn)行返算：,注：按照11個(gè)月滿(mǎn)租期(空租1個(gè)月)進(jìn)行返算當(dāng)時(shí)的售價(jià),按照 7%的高回報(bào)率進(jìn)行返算價(jià)格，再計(jì)算預(yù)期的租金增長(zhǎng)率，用高回報(bào)吸引大手投資者，以達(dá)到快速回籠資金的目的。,預(yù)計(jì)康苑商業(yè)部分資金回籠：,注：由于暫沒(méi)有首層具體面積，則首層按照街鋪占20首層面積、內(nèi)鋪占80首層面積進(jìn)行劃分。,預(yù)計(jì)荔苑商業(yè)部分資金回籠：,注1：荔苑首層113商鋪因其特殊的功能設(shè)定，需與二層商鋪統(tǒng)一銷(xiāo)售，則其售價(jià)按照二層商鋪的基礎(chǔ)