房地產(chǎn)產(chǎn)品概念規(guī)劃(包含戶型).ppt

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃,主要內(nèi)容,第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃概述 第二節(jié) 住宅小區(qū)的規(guī)劃設計 第三節(jié) 戶型的設計 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目景觀設計 第五節(jié) 建筑風格的設計 第六節(jié) 小區(qū)會所的設計 第七節(jié) 樓盤命名,第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃概述,一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略,一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成,房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃可以通過以下兩個方面來理解： 第一方面，簡稱“體”。它是指單一空間的房型設計和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延伸至整個大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型、社區(qū)環(huán)境和總體功能規(guī)劃等。它是產(chǎn)品最基本的要素，也是開發(fā)商在市場檢驗中，判斷其投資是否成功的最為關鍵的一環(huán)。,第二方面構(gòu)成，簡稱“

2、用”。它是指對整個大樓或小區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜椩O施的全面配置。它包括水、電、煤氣、通訊、裝潢、保安和保潔等各個方面的最基本功能配置，是對“體”的充實和補充。,一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成,二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略,1.產(chǎn)品規(guī)劃應該和目標顧客群定位（目標市場）相吻合 2.產(chǎn)品規(guī)劃還應該順應和引導消費時尚 產(chǎn)品規(guī)劃要與目標顧客群相吻合，并 不是簡單地遷就客戶，而是應該善于挖掘 和滿足客戶的潛在需求。 3.產(chǎn)品規(guī)劃應該兼顧實際銷售的需要 產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置不盡是多多益善, 具體規(guī)劃時應該考慮到競爭對手的狀況。,第二節(jié) 住宅小區(qū)的規(guī)劃與設計,一、住區(qū)空間布局應合理化、科學化 住宅功能由“有

3、房可住”的生存功能問題，向今后的使用型、舒適型發(fā)展。 住區(qū)以居住為主體，但各種配套功能區(qū)要合理布置。住宅樓的投影面積所占用地面積的比例（建筑密度）應控制在30%以下；綠化用地一般應超過35%，并盡可能擴大，如有的優(yōu)秀住區(qū)已達到50%以上。,二、住區(qū)的建筑設計應內(nèi)涵豐富，突出特色 住區(qū)應根據(jù)其所在地段、城市大環(huán)境確定其主題定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬歐化、洋化風格。 三、努力建設住區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng) 對住區(qū)空間的布置必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風，潔凈的水面，盡可能擴大綠化面積。,第二節(jié) 住宅小區(qū)的規(guī)劃與設計,四、美化住區(qū)景觀系統(tǒng)，建設“山水住區(qū)” “山水

4、住區(qū)”不是簡單的住宅群+山+水。它的內(nèi)涵主要是科學地利用山水，適當?shù)貏?chuàng)建，使住區(qū)園林化、生態(tài)化、美觀化，同時使自然環(huán)境設計繼承、發(fā)揚中國文化傳統(tǒng)。 五、交通道路應合理分流，減少對居住區(qū)的影響 住區(qū)道路系統(tǒng)應分級明顯，又要避免城市公交道路穿越住區(qū)而過。,第二節(jié) 住宅小區(qū)的規(guī)劃與設計,第三節(jié) 戶型的設計,戶型是房地產(chǎn)實現(xiàn)其功能和價值的直接 載體，房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新首先表現(xiàn)為戶型的 創(chuàng)新，能否設計出迎合購房者需求的戶 型，是決定房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關鍵之一。,一、戶型設計的基本流程,1.進行市場調(diào)查了解市場需求 2.確定戶型大小 3.配置戶型類別 4.戶型類別分布,5.進行功能分區(qū) 一般有如下幾個分區(qū)： （

5、1）公共活動區(qū)。供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等； （2）秘密休息區(qū)。供處理私人事務、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等； （3）輔助區(qū)。如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽臺等。,戶型的平面設計中應注意的幾點： 一是動靜分開 客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。,二是公私分開 家庭生活的私密性必須得到充分的尊重和保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房進行區(qū)位分離，

6、而且應注意各房門的方向。,三是主次分開 主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設置衛(wèi)生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人（保姆）房，則應與主要家庭成員的房間有所分離。 四是干濕、潔污分開 即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室分開。,6.進行戶型布局 從趨勢上看，廳的面積下調(diào)，主臥面積上調(diào)。 （1）客戶年輕化 （2）社區(qū)設置會所 7.確定戶型構(gòu)成 確定戶型比例應注意以下原則： （1）戶型不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長。 （2）主力戶型如果差異過大，定位亦不準確。例如某樓盤，將三房二廳、一房一廳作為主力戶型，勢必拉大購房者層次。 （3）具體的戶型構(gòu)成比例，應以

7、目標客戶群細分來確定。,二、好戶型設計的具體要求,1.戶型之首客廳（又稱起居室） 客廳作為戶型之首，在設計中應該得到最高規(guī)格的重視。大廳小臥仍是戶型設計的主要方向。根據(jù)總面積的不同，客廳的開間應在3.8-5米之間。而在通常情況下，進深與開間之比不超過1.5。 客廳的設計要遵循二個基本原則：其一，客廳的獨立性；其二，客廳的空間效率。,玄關原指佛教的入道之門，現(xiàn)在泛指廳堂的外門。設玄關的目的有三：一是為了保持住宅的私密性；二是為了起裝飾作用；三是方便出入更衣?lián)Q鞋掛帽的功能空間。 陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流的空間，最好與客廳相連。,2.主臥 主臥設計的要點如下： 衛(wèi)生間：主臥一定

8、要有獨立衛(wèi)生間。主臥衛(wèi)生間面積還應比公共衛(wèi)生間大，功能也應更完備。 位置：獨立性、私密性是主臥的主要要求。 面積：舒適型的臥室一般要在14平方米左右，比較豪華的主臥面積要在18平方米左右。 窗戶：其功能有三：采光、通風、眺望。 輔助功能：如在主臥中就可考慮設置獨立的衣帽間、獨立的梳妝間。,3.廚房 南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強調(diào)通風順暢，希望廳里“穿堂風”；北方冬天漫長，所以北方的房子特別講究南北朝向。南方的廚房多位于客廳或餐廳的一側(cè)，而北方的廚房多位于廳的北端。,在規(guī)劃設計廚房時應在以下兩個基本原則中選取其中之一： 廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘渣剩飯、清洗污水等集

9、中于此，因此應遠離臥室、客廳，盡量避免拎著菜過客廳，也就是說廚房應盡可能靠近戶門； 廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝問題考慮，廚房應與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。 目前多數(shù)廚房的面積在6-7平方米左右。,4.餐廳 客廳與餐廳的連接是個問題。連通會使整個廳顯得開闊一些；錯開或隔斷使功能區(qū)分更清楚細致一些，但通風性差一些，面積利用率也會降低。所以，對于大戶型應將客廳與餐廳分開，而對于小戶型而言，可以采取“模糊雙廳”。,5.洗手間 目前洗手間設計中仍然存在問題： （1）空間面積絕對不足 （2）穿過廚房進入洗手間或洗手間門直接開向廚房 （3）重面積不重功能布局 （4）重主

10、臥洗手間而不重公共洗手間 （5）重大戶型洗手間的設計而不重小戶型洗手間的設計,6.陽臺 雙陽臺，內(nèi)陽臺，觀景陽臺，生活陽臺 7.家居風水,三、戶型評鑒,圖 1,1.三房兩廳兩衛(wèi)+陽光花園（建筑面積128.39m2 ）,優(yōu)點：入戶花園的設計是本案最大的亮點，也是目前三房設計中比較前衛(wèi)和新穎的設計理念。它不僅為戶主提供了一塊貼近自然的閑適空間，更為整個戶型附加了一種生態(tài)的居住環(huán)境。室內(nèi)布局十分合理，功能分區(qū)明顯，無論在采光和通風的處理上，還是在室內(nèi)通道的安排上，都有細致之處。在主臥內(nèi)另設一化裝間別具匠心。 不足：北向左側(cè)次臥在采光上有些不足，如果廚房門開在花園中更為理想。,圖 2,2.三房二廳二衛(wèi)

11、+工人房(建筑面積1 1 0.8m2),優(yōu)點： 1）房型方正有序，功能分區(qū)明確 2）入戶有玄關，有很好的轉(zhuǎn)折過渡空間 3）廚房與工人房之間連接一較大工作陽臺 不足： 1）房型整體朝北，不適合北方生活 2）公共衛(wèi)生間過于深入,圖 3,3.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積1 1 5m2 ）,優(yōu)點： 1）雙廳自然分開 2）廚房配弧形窗，通風、采光俱佳 3）雙陽臺通風好 4）獨立的儲物間 不足： 1）衛(wèi)生間是暗間，不利于通風 2）主臥室正對客廳，私密性降低 3）入戶門離廚房太遠,圖 4,4.三房二廳一衛(wèi)（建筑面積1 0 5.4 8m2）,優(yōu)點： 1）間隔方正，南北朝向，采光通風俱佳 2）動靜分離 3）廚房靠近戶

12、門 不足： 1）書房受到油煙的襲擾 2）主臥沒有獨立的衛(wèi)生間 3）餐廳位置,圖 5,5.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積1 2 5.8m2）,優(yōu)點： 1）功能分區(qū)簡潔明確 2）戶型南向，干濕分離 3）全明戶型 4）入戶花園是亮點 不足： 1）客衛(wèi)過于深入 2）是模糊雙廳，餐廳位置 3）對于溫飽住戶，入戶花園奢侈,6.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積1 0 9.2m2）,圖 6,優(yōu)點： 1）功能分區(qū)合理，動靜分開 2）三間臥室朝南，客廳帶陽臺，采光通風俱佳，住房使用效率高 不足： 1）客衛(wèi)與廚房門相對 2）客廳與餐廳沒有明確界限 3）衛(wèi)生間為暗衛(wèi),圖 7,7.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積1 3 3.1 7m2）,優(yōu)點：

13、1）動靜分開，私密性好 2）全明間 3）入戶花園 4）家庭廳 不足： 1）客衛(wèi)過深，也未實現(xiàn)干濕分離 2）餐廳位置尷尬,圖 8,8.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積1 3 7.4 8m2）,優(yōu)點： 1）戶型方正，分區(qū)明確 2）臥室有飄窗或弧形窗 3）全明間 4）廚房靠近門 不足： 1）私密性低,圖 9,9.四房二廳二衛(wèi)+工人房（建筑面積120.98m2）,優(yōu)點： 1）主臥有兩個飄窗 2）工作陽臺 不足： 1）動靜分區(qū)不明顯 2）模糊雙廳 3）客廳位置 4）衛(wèi)生間正對客廳 5）工人間暗房,圖 10,10.四房二廳二衛(wèi) （建筑面積1 3 5.5m2）,優(yōu)點： 1）客廳寬大氣派 2）主臥帶有衛(wèi)生間和陽臺 不足

14、： 1）功能分區(qū) 2）餐廳位置 3）衛(wèi)生間是暗間 4）餐廳的通風,圖 11,11.四房三廳二衛(wèi)（建筑面積1 4 7.2 5m2）,12.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積1 7 2.7m2）,圖 12,第四節(jié) 房地產(chǎn)項目景觀設計,一、住區(qū)園林化應力求創(chuàng)新各具特色 二、住區(qū)山水園林景觀和植物花草應有層次，豐富多彩 一是空間層次。 二是植物品種層次。 三、住區(qū)園林應與方便人際交往相吻合 四、利用改造自然景觀與人造山水景觀相結(jié)合,五、發(fā)展立體綠化營造空中景觀 六、住區(qū)綠化與體育活動場地結(jié)合 七、住區(qū)園林應力求美、靜、凈、潔 八、住宅綠化應合理控制成本減輕居民負擔 九、居住環(huán)境的優(yōu)化必須有豐富社區(qū)文化支撐,第四節(jié)

15、 房地產(chǎn)項目景觀設計,第五節(jié) 建筑風格的設計,一、建筑風格的類型 建筑風格的劃分從建筑理論上來說是十分復雜的，但按國內(nèi)市場上的說法，目前在市場上比較流行的別墅建筑風格大致有： 中國傳統(tǒng)的園林式風格（中式別墅） 北美風情風格（美式風格） 歐陸傳統(tǒng)的貴族風格（歐式風格） 日式風格（日式別墅） 法國風情風格（法式別墅） 其他多種風格,北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。 既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設計因素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用，給予重新定位。 新中式建筑的集體爆發(fā)帶給國人很大振奮，不僅在文化上被廣泛支持，在被市場認可的程度上，也達了良好的效果。

16、,中國傳統(tǒng)的園林式風格（中式別墅）,觀唐項目： 特色賞評：引入中式庭院生活理念，再現(xiàn)深藏中國人心中的最高生活境界。院落空間回避了戶與戶干擾，增加了空間層次感，創(chuàng)造出宜人小環(huán)境。,紫廬項目 項目概況：開盤時間：2005年1月8日；項目占地面積：200000平方米 建筑面積：121000平方米，均價11500元/平米，最高總價620萬元/套。特色賞評：堅持居者最大化享有土地所有權(quán)的原則，汲取傳統(tǒng)院落文化精粹，將土地以庭院的形態(tài)有效分割至每一戶，圍合出獨門私院的隱逸空間。,北美風情風格（美式風格）,北美風格實際上是一種混合風格,不象歐洲的建筑風格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時期接受了許多種成

17、熟的建筑風格，相互之間又有融合和影響。 具有注重建筑細節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方，融合多種風情于一體的特點。 美式風格與英式別墅相比較，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；由于氣候的差別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用、流動自然。,楓橋別墅項目 項目概況：項目均價：8000元/平方米；碧水藍天，草木茵茵。五顏六色的美式別墅依水而居，家家戶戶享受國貿(mào)物業(yè)五星級酒店式的服務。特色賞評：188戶純獨棟北美風情別墅現(xiàn)房開盤，到處都是“看得見風景的房子”。,西山美墅館項目 項目概況：開盤日期：二期2004年7月，三期新品2005年4

18、月推出；均價為20000元/平方米，純美式進口木結(jié)構(gòu)別墅。特色賞評：北美預制構(gòu)件，直接聯(lián)運進京，現(xiàn)場拼裝，完全保證了原汁原味的北美高尚生活。原生態(tài)植被資源、優(yōu)越的健康環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢使之成為“城市山水別墅”的最高居住理想之所。,歐式風格,在別墅市場起步初期，歐式風格是最多的，但是在風格的表現(xiàn)上手法顯得粗糙，而且只能是整體表現(xiàn)出風格為歐式，沒有特別地選擇哪個國家的風格或是哪個具有鮮明地方特征的建筑風格。 隨著別墅市場日趨成熟，歐式別墅的風格設計呈現(xiàn)多樣化，且在盡量避開粗略的風格輪廓，更加細化到某一國家和地區(qū)的風格，而別墅建筑造型也更加生動。,紅螺湖別墅項目 項目概況：開盤日期：2003年9月

19、；項目總占地面積：9982.61平方米 ，總價為430萬元/套980萬/套。特色賞評：人與自然和諧共存的設計理念，以生態(tài)環(huán)境營造為目標。自然山景、湖景之外，別墅區(qū)內(nèi)栽植的水杉、法國梧桐大道形成區(qū)內(nèi)的別致林景。,別墅風格欣賞,（一）維多利亞式風格,它沿襲了英國維多利亞時期的宮廷建筑風格。以框架結(jié)構(gòu)搭建出長方形或梯形的各個斜面，頂部輔以夸張的裝飾。維多利亞式的造型，下方上尖，古典而莊重；多個棱面折射出不同的日光，酷似熠熠生輝的鉆石，因而，又有“鉆石屋”的美稱。 特點：大氣華貴、宮廷風范，面積宜大不宜小。 適合區(qū)域：有較大花園面積的別墅建筑、屋頂平臺等。,（二）地中海式風格,神秘的地中海文明總是令人

20、浮想聯(lián)翩。直立的支撐框架與斜平頂?shù)呐浜?，無比簡潔更具有一份使天、地、人渾為一體的親和力。 顯著特點：造型簡潔、形式靈活，面積無須太大。,（三）法式風格,特征： 1、布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。 2、效果貴族風格，高貴典雅。 3、細節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。,（四）西班牙式風格,白色立面、手工效果、金黃坡頂和情調(diào)陽臺,（五）美國當代風格,二、建筑風格的發(fā)展趨勢 窗戶形式越來越多樣化，層數(shù)由單層向多層發(fā)展，提高了窗戶的保溫及隔音效果，形式由平面向立體化方向發(fā)展，出現(xiàn)凸窗、陽臺連門窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、弧形窗等多種形式的窗戶。,京、港、蓉三地房地產(chǎn)

21、特色文化比較,1.各有千秋的建筑風格 北京：北京的現(xiàn)代建筑（無論是仿古建筑還是歐式建筑）都顯得高大雄偉，即使是住宅建筑往往也透露出一種莊重規(guī)則、色彩艷麗、氣勢宏偉的帝王之氣。 香港：香港無疑是中國“西化”程度最深的地區(qū)，技術上的現(xiàn)代化和風格上的西洋化，是其房地產(chǎn)的顯著特色之一。,成都：成都長期遠離北方統(tǒng)治中心，居民建筑受傳統(tǒng)建筑方式的限制相對較弱，故形成了一種布局開敞自由、造型輕盈精巧、色彩樸素淡雅的風格。加之成都又是中國道教的發(fā)源地，所以，成都的古建筑及許多優(yōu)秀的現(xiàn)代建筑，都有樸實自然、豁達飄逸的韻味。,京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較,2.迥然不同的環(huán)境藝術 北京樓宇的環(huán)境營造，除了歐式建

22、筑多引進西方園林藝術之外，反傳統(tǒng)園林大都受皇家園林的影響，園區(qū)布局氣勢恢弘，園林建筑華貴莊重，充分體現(xiàn)了古都的集權(quán)意識。加之，北京樓宇的售價高，建筑的投入占總投資的比例相對較低，故多舍得投入，選材用料廣泛，裝飾富麗堂皇，顯然有“天子富有天下”的遺風。,京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較,香港氣候溫和，植被豐富，樓宇環(huán)境建設在大量引進西方園林藝術的同時，注重了景觀設計的因地制宜、依勢而設，體現(xiàn)了嶺南園林的自然特質(zhì)，園林建筑造型簡潔、色彩明朗、通透典雅。,京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較,成都是巴蜀園林的主要集中地，中國盆景的五大流派之一的川派盆景也發(fā)源于此。同時，成都又是歷史悠久的文化名城和著名的

23、“詩鄉(xiāng)”。雄、秀、險的山川勝景與千年的文化沉淀，使成都樓宇的環(huán)境建設有著深厚的人文基礎。建筑融于自然，布局不拘一格、注重詩情畫意，是成都住宅環(huán)境的重要特色。,京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較,第六節(jié) 小區(qū)會所的設計,一、會所的內(nèi)涵 簡單地說，會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。會所是住宅小區(qū)配套內(nèi)容的一部分。,一個完全意義上的會所，應該具備一定的軟硬件配置：康體設施應該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)球或羽毛球場、桌球館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所； 此外還應具有網(wǎng)吧、閱覽室、兒童娛樂場等其它服務設施，以為業(yè)主提供全面、細致

24、的日常服務為主要宗旨。,二、會所的發(fā)展方向 會所的發(fā)展應該是朝著專業(yè)化、實用化、平民化、資源共享和會員制為宜；一方面，這樣可以為客戶提供更多地自由選擇，另一方面，避免資源和人力浪費，減少費用。 1.花園會所 是一種開放式的花園會所，將山水文化融于城市文明的同時，又把園林廣泛地分布于小區(qū)的各個層面。,2.兒童會所 專為兒童提供全面服務設施，在功能設置上應以提供益智、游戲和學習為主。兒童游戲中心、電腦世界、玩具、圖書室等設施是必不可少的。 3.健身休閑會所 充分利用室外空間，設置一些簡單大眾化的體育休閑設施，如單杠、雙杠、秋千等。 4.文化會所 為業(yè)主提供一個相互探討、爭論、學習的機會。,5.健康保健會所 為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價廉的健康咨詢醫(yī)療服務，為老弱病殘?zhí)峁狈铡?6.女子會所 提供女性提升內(nèi)在魅力的社交平臺，為女性美容、休閑、購物、娛樂、交流的場所，提倡現(xiàn)代女性健康文明的生活方式。,第七節(jié) 樓盤命名,一、樓盤命名的重要性 二、樓盤命名的原則 三、樓盤案名趣談,一、樓盤命名的重要性,1.市場核心定位的反映 2.市場的第一驅(qū)動力 3.給置業(yè)者的心理暗示 4.開發(fā)商給置業(yè)者的承諾 5.樓盤市場品牌的昭示,二、樓盤命名的原則,1.對產(chǎn)品定位的暗示