房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品線解析培訓(xùn)（圖文）

1、房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品線解析2培訓(xùn),房地產(chǎn)優(yōu)秀建筑鑒賞,房地產(chǎn)的定義及特征,房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識,目錄,房地產(chǎn) 基礎(chǔ)知識,Part 1 房地產(chǎn)的定義及特征,房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。又被稱為不動產(chǎn)，可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。,房地產(chǎn)的定義：,房地產(chǎn)的特征：,PART 2 房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識,Part 2 房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞居住類地產(chǎn),多層4-6層為多層住宅,普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。,高層10層以上為高層住宅,中高層7-9層為中高層

2、住宅,超高層高度超過100米的住宅,低層1-3層為低層住宅,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞居住類地產(chǎn),高檔住宅,高檔公寓 是指其單位建筑面積造價通常高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌靸r一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設(shè)施。 酒店式服務(wù)公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞居住類地產(chǎn),獨(dú)立式別墅 該類別墅指在建筑設(shè)計(jì)形式上獨(dú)門獨(dú)院的住宅。房屋具有獨(dú)立的圍護(hù)墻體，房屋周圍一般都有面積不等

3、的綠地、院落，在住宅等級中居于頂尖位置。 雙拼別墅 該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，它是介于聯(lián)排別墅與獨(dú)立式別墅之間的中間產(chǎn)品。,別墅：即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞居住類地產(chǎn),聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅于19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn) 時期，歐美普及。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE， 有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院。它是由幾個三層左右 的單戶別墅并聯(lián)組成，每個單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻。,疊拼別墅,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞居住類地產(chǎn),該類別墅是由兩組類似復(fù)式的住宅上下疊加而成， 高

4、度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。,定義 旅游地產(chǎn)：即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為目標(biāo)、為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。 旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、運(yùn)動村、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、民俗度假村，所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞旅游地產(chǎn),定義 建筑物內(nèi)供辦公人員經(jīng)常辦公的房間稱為辦公室，以此為單位集合成一定數(shù)量的建筑物稱為辦公建筑。 辦公類地產(chǎn)的分類：公寓式辦公樓、酒店式辦公樓 、商務(wù)寫字樓,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞辦公類地產(chǎn),定義 商業(yè)地產(chǎn)，即商業(yè)房地產(chǎn)，也叫商業(yè)物業(yè)

5、商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞商業(yè)地產(chǎn),業(yè)態(tài)介紹 百貨店：是在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài)。 超級市場：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。 專業(yè)店：是指經(jīng)營某一大類商品為主，并且

6、具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞商業(yè)地產(chǎn),業(yè)態(tài)介紹 專賣店：是指專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 購物中心：是指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 倉儲商店：是指在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 家居中心：是指以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞商業(yè)地產(chǎn),定義 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為

7、載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等。,有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),廣州科學(xué)城,Part 3 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識,民用建筑基本分類,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑基本分類,有關(guān)建筑類型的名詞塔樓,塔樓 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓

8、。,板樓 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅 每個單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。,有關(guān)建筑類型的名詞板樓,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑結(jié)構(gòu)分類,剪力墻結(jié)構(gòu)在框架結(jié)構(gòu)體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)體系。在框架結(jié)構(gòu)體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)體系。,筒體結(jié)構(gòu)將建筑物內(nèi)的墻體圍成筒構(gòu)形成空間薄壁筒體，采用一個或多個這類的筒體做為結(jié)構(gòu)的主要抗側(cè)力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系稱為筒體結(jié)構(gòu)體系。,板柱結(jié)構(gòu)由樓（屋面）板、柱等構(gòu)件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結(jié)構(gòu)體系,常用于醫(yī)藥、食

9、品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑,框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)是由梁、柱等線形桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系。廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學(xué)校等多、高層建筑。,砌體結(jié)構(gòu)內(nèi)外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體結(jié)構(gòu)，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋,普通鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)工程是以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。 鋼結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代建筑工程中較普通的結(jié)構(gòu)形式之一。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),建設(shè)用地的分類,建設(shè) 單位負(fù)責(zé)拆遷并安置現(xiàn)狀居民的用地,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本

10、越低。 容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高,容積率,不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品類型,注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應(yīng)的產(chǎn)品類型,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。,綠化率,建筑密度,建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),建筑

11、高度指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度,建筑高度,一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。屋頂上的附屬物不計(jì)入建筑高度。,采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計(jì)算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計(jì)算建筑高度。,對于屋頂部分采取錯落方式的復(fù)雜形體建筑，以大于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積20的最高點(diǎn)處計(jì)算建筑高度。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),建筑間距 指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻外皮最凸出處（不含居住建筑陽臺）之間的水平距 離。規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)綜合考慮防火、防震、日照、通風(fēng)、采光、視線干擾、防噪、 綠化、

12、衛(wèi)生、管線埋設(shè)、建筑布局形式等要求，確定合理的建筑間距。 建筑間距系數(shù) 一般指在正南北或正東西方向上出現(xiàn)重疊的建筑之間，遮擋建筑與被遮擋建筑在 正南北或正東西方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。,建筑間距與建筑間距系數(shù),建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),群體布置時板式居住建筑的間距系數(shù),1.7H(1.6H),1.4H,1.5H,北,020,20以上60,60以上,在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要特別注意兩個臨界 角度(20、60)的準(zhǔn)確性。 在正南北向按照1.6（改建區(qū)）或 1.7（新建區(qū)）間距系數(shù)計(jì)算后，建 筑間距大于120米時，可按120米控 制建筑間距。在正東西向按照1.5間 距系數(shù)計(jì)算

13、后，建筑間距大于50米 時，可按50米控制建筑間距。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),多棟塔式居住建筑的間距系數(shù),中小學(xué)教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫(yī)療病房建筑的間距系數(shù),建筑間距與建筑間距系數(shù),建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),多層建筑的消防間距 多層民用建筑之間的防火間距，不應(yīng)小于下表的規(guī)定。,消防間距,民用建筑的防火間距,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),高層建筑的消防間距 高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距不應(yīng)小于下表的規(guī)定,高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距(m),消防間距,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語

14、建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),通風(fēng)間距 通風(fēng)間距是為了獲得較好的自然通風(fēng)，兩幢建筑間為避免受由于風(fēng)壓而形成的 負(fù)風(fēng)壓影響所需保持的最小距離。 生活私密性間距 應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意避免出現(xiàn)對居室的視線干擾情況。一般最小為18米。 城市防災(zāi)疏散間距 城市主要防災(zāi)疏散通道兩側(cè)建筑間距應(yīng)大于40米，且應(yīng)大于建筑高度的1.5倍。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),其它間距,建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識建筑平面圖,建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等，是施工圖中最基本、最重要的圖樣之一。,建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識戶型圖,建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。主

15、要有正立面、背立面和側(cè)立面。建筑立面圖主要為室外裝修所用。,閱讀立面圖應(yīng)注意以下內(nèi)： 與平面圖對照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀及位置等； 了解立面各部位的裝修做法； 了解建筑物的總高和各層的標(biāo)高及室內(nèi)外高差。,建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識建筑立面圖,建筑剖面圖主要表示建筑物內(nèi)部在高度方向的結(jié)構(gòu)形式、高度尺寸、內(nèi)部分層情況和各部位的聯(lián)系，是與平面圖、立面圖配套的三大圖樣之一。,閱讀建筑剖面圖應(yīng)注意以下內(nèi)容： 明確剖面圖的剖切位置、投影方向； 了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關(guān)系、構(gòu)造做法及結(jié)構(gòu)形式等； 了解建筑物的總高、室內(nèi)外地坪標(biāo)高、各樓層標(biāo)高、門窗及窗臺高度等；

16、注意圖中索引及文字說明，了解詳細(xì)的位置、內(nèi)容等。,建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識建筑剖面圖,住宅建筑的透視圖，具有強(qiáng)烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、 體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設(shè)計(jì)和住宅銷售時使用。 從高外俯視的透視圖又叫做“鳥瞰圖”或“俯視圖”。,建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識建筑透視圖和表現(xiàn)圖,小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。一般在圖上應(yīng)標(biāo)出小區(qū)內(nèi)各功能建筑物的平面形狀、平面布置；,建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識規(guī)劃圖,Part 4 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積,套型建筑面積套

17、內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù),住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面 積計(jì)算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時，按保溫層外表面計(jì)算,住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積本層各套型內(nèi)使用面積之和,套內(nèi)使用面積套內(nèi)各功能空間使用面積之和,套型陽臺面積套內(nèi)各陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和,套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和：,建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計(jì)入使用面積； 利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計(jì)算使用面積；凈高在1.20m2.10m的空間按1/2計(jì)算使用

18、面積；凈高超過2.10m的空間全部計(jì)入使用面積； 陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。,計(jì)入建筑面積的部分,建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),單層建筑物高度在2.20米及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，高度不足2.20米者應(yīng)計(jì)算1/2面積。 單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在2.20米及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，層高不足2.20米者應(yīng)計(jì)算1/2面積。,城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范居住區(qū)分級控制規(guī)模,Part 5 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃知識,園林綠化,公共設(shè)施,外立面,戶型設(shè)計(jì),智能系統(tǒng),道路車位,總體規(guī)劃,房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃基礎(chǔ)知識,總體布局是指對居住區(qū)的各功能用地根據(jù)居民生活活動的需要所采取的某種形式?？煞譃槿N基本形式：居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)三級結(jié)構(gòu)。,城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范總體布局,居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨(dú)立的有機(jī)整體。,建筑密度,空間層次,建筑密度,住棟布置,M1,M2,M4,M3,城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范總體規(guī)劃布