住宅批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系及施工管理淺析（154頁(yè)）

1、房地產(chǎn)住宅批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系 及施工管理淺析,猩猩進(jìn)化引發(fā)的思考？ 科學(xué)家們說(shuō)，我們與黑猩猩百分之九十五相識(shí)的基因圖譜,關(guān)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系,要用工業(yè)化的思維方式來(lái)思考批量精裝修,要用做產(chǎn)品的思路來(lái)看待批量精裝修,像賣汽車 一樣賣房,子,像造汽車 一樣造房,子,需要樹立的幾個(gè)重要觀念,你不是錯(cuò)過(guò)了精裝修而是錯(cuò)過(guò)一個(gè)時(shí)代； 精裝修設(shè)計(jì)是可控設(shè)計(jì)，決不是創(chuàng)意設(shè)計(jì)；,精裝修對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是對(duì)原來(lái)建造方式的完全否定；,企業(yè)能不能做好精裝修，最重要的不是技術(shù)問(wèn)題，而是領(lǐng)導(dǎo)者的觀念問(wèn)題。 從營(yíng)銷的角度來(lái)看，精裝修一定要加分。,批量精裝 1+2+3 策略,一個(gè)好的體系、一種好的思路、一個(gè)好的執(zhí)行團(tuán)隊(duì) 二大重

2、點(diǎn)階段工作：精裝樣板設(shè)計(jì)研發(fā)、批量執(zhí)行管理 三位一體運(yùn)作模式：營(yíng)銷設(shè)計(jì)、供應(yīng)成本、工程密切合作,實(shí)操精裝項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程 實(shí)操精裝項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程可分為上下半場(chǎng)共七個(gè)階段：即營(yíng)銷定位階 段、一體化設(shè)計(jì)階段、示范樣板間階段、銷售階段、批量施工階段、批量交 付階段、售后服務(wù)階段，過(guò)程中不同時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)工作不同。,一體化設(shè)計(jì)階段 批量交付階段,示范樣板階段 銷售階段 批量施工階段,營(yíng)銷定位階段 售后服務(wù)階段,今天要溝通的話題,第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析 第二部分、批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系部分,今天要溝通的話題,一、房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析,1、批量精裝修的發(fā)展現(xiàn)狀、政策解讀及發(fā)展趨勢(shì)；

3、2、批量精裝修的運(yùn)作模式分析； 3、批量精裝修的營(yíng)銷模式分析,4、批量精裝修的弊病及其操作要點(diǎn)分析。,一、精裝修住宅的發(fā)展趨勢(shì)與現(xiàn)狀,1、精裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、存在的問(wèn)題； 1.1、韓國(guó) （ 住宅建筑、裝修一體化）,中韓住宅在美觀、功能上差異不大，關(guān)鍵還是在開發(fā)模式和設(shè)計(jì)理念上的細(xì)部差異。在韓國(guó)買房也都是全裝修的房子， 天地墻、廚房、衛(wèi)生間都已經(jīng)裝修配置好，購(gòu)房者自己只要買家具、帶行李就可以入住。在韓國(guó)，沒有所謂建筑設(shè)計(jì)師和室 內(nèi)設(shè)計(jì)師之分，每個(gè)項(xiàng)目都是整體全盤考慮，從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型到裝修，各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)由一家設(shè)計(jì)單位系統(tǒng)進(jìn)行。 最終成稿的設(shè)計(jì)圖冊(cè)非常詳盡細(xì)致，從設(shè)計(jì)方案到施工

4、圖紙，每個(gè)細(xì)部都極其考究。另外，建筑裝修也全部由一家施工單位 進(jìn)行，從而保證效率與施工工藝。水、電、煤等各種管道線路都是澆混凝土前預(yù)備好的，免去了毛坯房裝修中敲墻埋管的煩 鎖過(guò)程。而且還預(yù)留好了各種龍頭和接口，只要是生活可能用到的，房屋設(shè)計(jì)建造時(shí)都已考慮到，絕對(duì)不需要再敲打破壞。 許多住宅在土建與裝修的間隔工期中，每天都有保潔人員來(lái)處理電源槽口中的粉塵，一切都為裝修階段提供了最為便利的條 件。,韓國(guó)住宅裝修普遍采用工廠化生活方式，住宅通用部品使用頻率高，建筑材料或部品設(shè)備盡量實(shí)現(xiàn)可回收重復(fù)利用，,既強(qiáng)調(diào)住宅美觀，也倡導(dǎo)節(jié)能。,1.2、日本 （60年發(fā)展、標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)、人性化動(dòng)作）,日本從上世紀(jì)5

5、0年代中期開始支持企業(yè)進(jìn)行裝配式住宅的開發(fā)和推廣。60年代，政府制定了“住宅建設(shè)”工業(yè)化基本 設(shè)想，推廣進(jìn)行建筑材料和構(gòu)配件的工業(yè)化生產(chǎn)，施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)轉(zhuǎn)移工廠。到70年代，住宅裝修改造、優(yōu)良節(jié)能建筑技術(shù) 進(jìn)一步提到推廣?，F(xiàn)在日本住宅市場(chǎng)上已經(jīng)沒有了毛坯房，所有在售都是全裝修房。,日本住宅早已不在全裝修房初級(jí)發(fā)展層面上，而是更上一層。對(duì)住宅建設(shè)規(guī)定了明確的居住水平和居住環(huán)境水平要求。 對(duì)單體住宅的要求包括耐久性、防水、隔熱、隔聲、換氣、安全性要求等項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)住宅小區(qū)要求包括日照、公園面積、綠 化面積、噪聲，這些指標(biāo)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民要求大約每隔5年修改一次。針對(duì)樓盤的質(zhì)量問(wèn)題，監(jiān)管部門有一套標(biāo)

6、準(zhǔn)化的 處罰方法：對(duì)開發(fā)商作出巨額罰款并可能注銷公司，相關(guān)責(zé)任人還將面臨牢獄之災(zāi)、問(wèn)題嚴(yán)重的樓盤會(huì)推倒重建。因而在日 本，開發(fā)商輕易不敢造次。,日本住宅所用材料和規(guī)格都十分透明，售樓處設(shè)有展示廳，讓購(gòu)房者親自體驗(yàn)所用建材的優(yōu)點(diǎn)。不過(guò)在日本購(gòu)房者甚 至可以提出選購(gòu)與樣板房一樣的家具電器，開發(fā)商負(fù)責(zé)安裝調(diào)試到位。在裝修上，開發(fā)商在地板顏色，墻面涂裝都提供多種 選擇，類似于“菜單式裝修”。不同的是上海很多樓盤雖然提供了多種裝修風(fēng)格，細(xì)節(jié)上可變動(dòng)余地不大；而日本樓盤一般 只有一種裝修風(fēng)格，細(xì)節(jié)上的選擇卻多種多樣。,1.3、美國(guó),（法制建全、沒有為個(gè)體服務(wù)的裝修企業(yè)）,美國(guó)住宅建設(shè)基本實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化，一般

7、是不準(zhǔn)賣毛坯房的，出售的全部是全裝修房，美國(guó)市場(chǎng)上也基本沒有了為了個(gè) 體服務(wù)的裝修企業(yè)，全部為開發(fā)商做整體服務(wù)。 避免手工操作。手工操作不可控因素多，誤差大，容易發(fā)生質(zhì)量通病，對(duì)勞動(dòng)力施工水平的要求高，也不能有效的提 高勞動(dòng)效率。美國(guó)住宅大多采用木結(jié)構(gòu)或輕鋼結(jié)構(gòu)，采用工業(yè)化的建造方式。一般3-4層木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟2周交工，一個(gè)小區(qū)的建 設(shè)通常是幾棟房子同時(shí)施工，簽訂的交工合同是3個(gè)月。在整個(gè)建設(shè)中，除混凝土基礎(chǔ)外，都是干作業(yè)（工廠流水線生產(chǎn)， 現(xiàn)場(chǎng)拼裝），房子建好后即可入住。為數(shù)不多的高級(jí)公寓單位面積購(gòu)買價(jià)格較高，其裝修技術(shù)和質(zhì)量很高，是許多高薪階層 的購(gòu)買對(duì)象。這類全裝修高級(jí)公寓通常先是由購(gòu)房者向

8、建筑師傳達(dá)裝修意向，雙方共同制定裝修菜單，確定設(shè)計(jì)方案，再由 建筑師較交設(shè)計(jì)圖給開發(fā)商進(jìn)行施工，業(yè)主可階段性地提出修改意見。 在美國(guó)，銷售計(jì)劃書是開發(fā)商得到預(yù)售許可的前提，具有法律效力，一旦被確認(rèn)后不可擅自改變。一般計(jì)劃書有幾百 頁(yè)厚，其中建筑結(jié)構(gòu)部分，除了地基、外墻、門窗等大項(xiàng)目要寫清楚外，內(nèi)部裝備例如冰箱、爐灶、馬桶、浴缸品牌、尺寸， 保修期等都要寫明白。由于計(jì)劃書非常詳細(xì)，開發(fā)商根本沒有忽悠買房者的空間。 1.4、法國(guó) （輕裝修、重裝飾） 歐洲的多層和高層集合式住宅基本是沒有毛坯的，開發(fā)商交給購(gòu)房者的是一個(gè)完全滿足使用要求的成品房，內(nèi)裝修基 本按“套餐”裝修出售，而不是菜單式的裝修。最為

9、見長(zhǎng)的是節(jié)能方面，在功能標(biāo)準(zhǔn)上許多歐洲國(guó)家的能源管理部門制定了 產(chǎn)品的耗能標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品銷售的前提條件，同時(shí)還有一個(gè)要求更高的能耗標(biāo)示，擁有這個(gè)標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品在稅收上 享受一定的優(yōu)惠。 法國(guó)全裝修房裝修極為簡(jiǎn)單，按照中國(guó)人概念裝修過(guò)的恐怕只有衛(wèi)生間和廚房?！拜p裝修，重裝飾”理念在居室中有 了充分體現(xiàn)。法國(guó)人不喜歡頂燈照明，臥室、書房、餐廳、客廳全部依靠臺(tái)燈、落地?zé)籼峁┚植空彰?。只有門廳、走廊、樓 梯等地方才有頂燈大面積照明。相應(yīng)的，對(duì)天花板幾乎完全放棄了裝飾，從不吊頂，四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻 壁用乳膠漆刷白，除此之外沒有看得見的裝修了。法國(guó)人喜歡用大量軟裝飾將室內(nèi)打扮得美倫美

10、奐，布藝、地毯、油畫，無(wú) 不體現(xiàn)了這個(gè)國(guó)家固有的浪漫。這樣的潮流也在中國(guó)漸漸盛行，大概是受宜家家居簡(jiǎn)潔爽凈的風(fēng)格影響，許多硬裝修如吊頂、 電視墻之類在家裝中逐漸被視為華而不實(shí)。,1.5、德國(guó) （領(lǐng)先于住宅節(jié)能）,德國(guó)裝修住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不如日本和美國(guó)，市場(chǎng)上仍有少量毛坯房出售。但住宅的節(jié)能卻是處于世界領(lǐng)先水平。之前，德國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)建房過(guò)程偷工減料也并不少見，在設(shè)備安裝上也曾產(chǎn)生許多質(zhì)量糾紛，往往因?yàn)檠b修企業(yè)安裝不當(dāng)傷害了材料供應(yīng)商的形象。后 來(lái)材料供應(yīng)商與裝修企業(yè)協(xié)會(huì)及相關(guān)專家協(xié)會(huì)，就安裝質(zhì)量及事故責(zé)任簽訂合約。根據(jù)相關(guān)歐洲法律，此合約對(duì)于協(xié)會(huì)成員同樣生效， 如果有公司違反此合約，這些協(xié)會(huì)將采

11、取行動(dòng)取消其會(huì)員資格。這樣，開發(fā)商通過(guò)與合約成員公司合作，獲得了另一種對(duì)安裝質(zhì)量的保 障。,在德國(guó)開發(fā)商有幾種交鎖匙方法：有按業(yè)主喜好設(shè)計(jì)并裝修，費(fèi)用計(jì)入總房?jī)r(jià)，由同一建筑商完成地板、墻面紙或磚、浴缸等工 序的；有留下地板和墻面交鑰匙的；也有全部?jī)?nèi)裝修都留給業(yè)主自己處理的。德國(guó)人選擇第一種交房方式的比較多，因?yàn)樽约簞?dòng)手買材 料比較麻煩，另找裝修公司也不省錢。雖然住宅發(fā)展整體表現(xiàn)一般，但德國(guó)在住宅節(jié)能方面卻保持領(lǐng)先水平，即使沒有全部裝修但包括 墻體、所有設(shè)備等方面的節(jié)能措施一定會(huì)做到家。購(gòu)房者對(duì)住宅的節(jié)能性也十分重視，因德國(guó)能源匱乏，消費(fèi)者在購(gòu)買或租賃房屋時(shí)， 都會(huì)要求建筑開發(fā)商出具一份“能耗證

12、明”，告訴消費(fèi)者這個(gè)住宅每年的能耗，主要包括供暖、通風(fēng)和熱水供應(yīng)。目前上海有一些全裝 修住宅已全面采用了從德國(guó)引進(jìn)的環(huán)保節(jié)能設(shè)備。,1.6、中國(guó) （善于模仿 敢于嘗試）,中國(guó)的全裝修房指的是新建住宅在交房前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部 安裝到位。開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料 和部品生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任。全裝修房的交付標(biāo)準(zhǔn)是廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、頂板、墻面、地面、門和門套、窗和 窗套、水電煤氣表具和管線等一次裝修到位。并向購(gòu)房者提供全裝修住宅的新建住宅

13、質(zhì)量保證書和新建住宅使用說(shuō)明書。業(yè)主 無(wú)法從表面上看見的內(nèi)部隱蔽工程，比如電線和水管的鋪設(shè)等等。一般來(lái)說(shuō)，在交房時(shí)，開發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一本業(yè)主手冊(cè)，里面有關(guān)于 隱蔽工程的保修和質(zhì)量承諾等內(nèi)容，此外還有各種電器的保修卡。如果業(yè)主在驗(yàn)收房屋時(shí)沒有收到這些物品，可以向有關(guān)部門進(jìn)行投訴。 目前已經(jīng)有不少開發(fā)商在交房時(shí)會(huì)主動(dòng)將隱蔽工程的設(shè)計(jì)圖紙、相關(guān)配件品牌列表清單和質(zhì)量保證書等，統(tǒng)一交給業(yè)主。附表中以上海 精裝修房為例介紹中國(guó)精裝修房的發(fā)展進(jìn)程。,2、精裝修政策解讀；,政策一：1999年 關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見,目標(biāo)：到2005年初步建立住宅及材料、部品的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)體系；到

14、2010 年初步形成系列的住宅建筑體系，基本實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化和生產(chǎn)、供應(yīng)的社會(huì)化。,幾個(gè)體系,1、加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立住宅技術(shù)保障體系 2、積極開發(fā)和推廣新材料、新技術(shù)、完善住宅的建筑和部品體系 3、健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系,2、精裝修政策解讀；,政策二：2002年商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則,精裝房前提是一體化設(shè)計(jì)：細(xì)則強(qiáng)調(diào)，建造全裝修住宅，首先要,實(shí)施土建設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)一體化。,逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房；規(guī)范裝修市場(chǎng)， 促使住宅裝修生產(chǎn)從無(wú)序走向有序。積極推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高 現(xiàn)場(chǎng)裝配化程度，減少手工作業(yè)，開發(fā)和推廣新技術(shù)，使之成為工

15、業(yè)化住 宅建筑體系的重要組成部分，住宅開發(fā)單位必須更新觀念，建造全裝修住 宅。銷售成品房的價(jià)格中包含裝修費(fèi)用，并應(yīng)在商品房預(yù)售合同中單獨(dú)標(biāo) 明裝修標(biāo)準(zhǔn)。,2、精裝修政策解讀；,政策三：2008年關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知,完善扶持政策，推廣全裝修房,各地要繼續(xù)貫徹落實(shí)關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干 意見（國(guó)辦發(fā)199972號(hào)）和商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則 （建住房2002190號(hào)），制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商 品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，分 步實(shí)施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。,政策推動(dòng)、企業(yè)嘗試及市

16、場(chǎng)剛需求三股力量作用,從無(wú)到有，從試探到過(guò)渡，再到目前的市場(chǎng)發(fā)展接受，精,裝房走過(guò)了市場(chǎng)的空白期，從客戶的完全不認(rèn)可到逐漸認(rèn)可，到 逐漸成為市場(chǎng)的發(fā)展方向，未來(lái)無(wú)疑將成為市場(chǎng)的一種重要選擇。,房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析,購(gòu)房者對(duì)精裝房的接受度,經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)自身的發(fā)展和國(guó)家政策性的引導(dǎo)，精裝房的發(fā)展在全國(guó)已經(jīng)展開， 一線城市已經(jīng)進(jìn)入了相對(duì)成熟發(fā)展的階段，其他城市也進(jìn)入了起步階段。同時(shí)，隨 著消費(fèi)者的生活理念和消費(fèi)理念的發(fā)展，對(duì)精裝房的理解和認(rèn)識(shí)逐步加深，對(duì)其接 受速度也快速提高。,中國(guó)指數(shù)研究院做的關(guān)于購(gòu)房者置業(yè)偏好的調(diào)查結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、,廣州等地購(gòu)房者都普遍接受精裝修房，接受度都超過(guò)

17、了50。,房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析,全國(guó)主要城市精裝房近幾年發(fā)展?fàn)顩r,據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，精裝房在全國(guó)主要城市樓市產(chǎn)品中所占比重正以每年10% 的幅度遞增。在節(jié)能降耗、低碳經(jīng)濟(jì)、減少重復(fù)裝修和二次裝修的背景下，在有關(guān) 政府部門的大力倡導(dǎo)和支持下，精裝修房已經(jīng)日漸成為房產(chǎn)開發(fā)主流。在短短數(shù)年 時(shí)間內(nèi)，精裝房已占全國(guó)住房比例的20%，北京、上海、廣州、成都、深圳5大城 市的精裝修房在所有商品房的平均占比為41，而且增長(zhǎng)趨勢(shì)有增無(wú)減。調(diào)查顯示， 目前北京成品住宅占到總量的25%，上海占35%，廣州占50%以上。隨著市民對(duì)住 房質(zhì)量要求的不斷提高，成品住宅在新建住宅總量中的比例也逐漸加大，大有取代 毛坯

18、房交付使用之勢(shì)。,全國(guó)主要城市精裝房所占比例分析,房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析,總結(jié),全國(guó)情況來(lái)看，精修比例及數(shù)量呈上升趨勢(shì)，參與的企業(yè)越來(lái)越多，但大部分 企業(yè)停留在毛坯加裝修層面，或者停留在簡(jiǎn)單濫用國(guó)際品牌托精裝檔次及項(xiàng)目名氣， 沒有真正去研究。,2、精裝修住宅的運(yùn)作模式分析；,2.1、產(chǎn)業(yè)鏈模式,模式闡述：開發(fā)商屬下子公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、配置采購(gòu)以及裝修實(shí)施，具有一條龍服務(wù)產(chǎn)業(yè) 鏈。,代表企業(yè)：碧桂園。,操作方式：碧桂園旗下的博意建筑設(shè)計(jì)院，負(fù)責(zé)碧桂園項(xiàng)目定位、結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)計(jì)等；旗下的全資 子公司騰越建筑工程公司負(fù)責(zé)了碧桂園5成以上項(xiàng)目的建筑工程；而碧桂園的精修房、五星級(jí)酒店等 的裝修基

19、本上由其旗下的雅俊裝飾公司承擔(dān)；園林設(shè)計(jì)及綠化設(shè)計(jì)由旗下順德碧桂園承擔(dān)；主題公 園由旗下紅荔文化村公司運(yùn)營(yíng)；碧桂園旗下甚至還設(shè)有自己的磚廠、玻璃廠等建材企業(yè)。 優(yōu)劣點(diǎn)分析：,成本低、利潤(rùn)空間大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。碧桂園從土建到設(shè)計(jì)以及裝修的實(shí)施，甚至裝修材料，全部 由屬下公司承擔(dān)，因此可以避免每一項(xiàng)環(huán)節(jié)上的利潤(rùn)支出，而且可以盡量做到合法避稅。在此 內(nèi)部一體化的產(chǎn)業(yè)鏈操作模式下，形成了碧桂園產(chǎn)品的低成本、高競(jìng)爭(zhēng)力。,企業(yè)資金要求大，不適宜模仿。碧桂園的開發(fā)模式不是其他開發(fā)商可以輕易模仿的，它首先需 要龐大的資金鏈支持。正由于此，碧桂園的精裝修操作模式只是一個(gè)特例，不適合大部分開發(fā) 商模仿。,2.2、常規(guī)

20、合作模式,模式闡述：開發(fā)商將設(shè)計(jì)、裝修施工等全面外包，通過(guò)公開招標(biāo)，委托裝修公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修的 實(shí)施，與材料供應(yīng)商、家電供應(yīng)商（主要是廚衛(wèi)供應(yīng)商）達(dá)成戰(zhàn)略性長(zhǎng)期合作關(guān)系。 代表企業(yè)：萬(wàn)科等大部分開發(fā)商。,操作方式：通常開發(fā)商通過(guò)公開招標(biāo)，聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，再聘請(qǐng)裝修施工企業(yè)按照 設(shè)計(jì)方案進(jìn)行裝修施工；裝修所需要的材料以及家電配套，和相關(guān)供應(yīng)商形成長(zhǎng)期合作關(guān)系。 優(yōu)劣點(diǎn)分析：,成本較低，常用操作模式。通過(guò)招標(biāo)貨比三家，盡量降低成本；和供應(yīng)商的長(zhǎng)期合作，成本相 對(duì)較低，是目前開發(fā)商精裝修房最常用的操作模式。,環(huán)節(jié)繁瑣，容易出問(wèn)題。開發(fā)商需要和設(shè)計(jì)公司、施工企業(yè)以及材料供應(yīng)商進(jìn)行合作，

21、之間環(huán) 節(jié)繁瑣，涉及的層面較多，容易出現(xiàn)問(wèn)題引起糾紛。,2.3、新穎合作模式,模式闡述：開發(fā)商與住宅工業(yè)化企業(yè)達(dá)成合作，由住宅工業(yè)化企業(yè)整體負(fù)責(zé)裝修事宜，包括土建、設(shè)計(jì)、裝修乃至材 料（家電配套）供應(yīng)，全程負(fù)責(zé)，一條龍服務(wù)。 代表企業(yè)：湖南遠(yuǎn)大住工。 湖南遠(yuǎn)大簡(jiǎn)介：,（湖南遠(yuǎn)大生產(chǎn)基地）,遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)大住工”）是國(guó)內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類別核準(zhǔn)成立的新型住宅制造工業(yè)企,業(yè)。,96年成立，從學(xué)習(xí)引進(jìn)歐、美、日住宅制造科技并建立國(guó)內(nèi)第一家住宅工業(yè)企業(yè)起步，組織實(shí)施了一系列革新、發(fā)明、實(shí)驗(yàn) 活動(dòng)，經(jīng)過(guò)12年發(fā)展，遠(yuǎn)大住工整體攻克了中國(guó)住宅工業(yè)化一系列課題，并就我國(guó)住宅工業(yè)化發(fā)展

22、最為關(guān)鍵的模數(shù)協(xié)同、產(chǎn) 品標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)集成、居住空間模塊化以及成本工效、工廠化生產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量控制、項(xiàng)目定制、精細(xì)管理、商業(yè)模式等 課題探索了一系列解決方案和思路，建立健全并豐富發(fā)展了自主住宅工業(yè)化研發(fā)體系、制造體系、工法體系、材料體系、產(chǎn) 品體系，形成了年產(chǎn)十萬(wàn)套成品住宅的動(dòng)態(tài)產(chǎn)能。,3、精裝修住宅的營(yíng)銷模式分析；,33.11、買房送裝修,3.1.1 操作方式,由開發(fā)商選擇裝修公司并與其簽約，裝修公司根據(jù)開發(fā)商的要求和成本控制對(duì)裝修房進(jìn)行設(shè)計(jì)，并做出樣板房，此類裝修房 裝修品種單一，大多只有一種設(shè)計(jì)方案，或同種方案中有種顏色可以選擇。,雖然“買房送裝修”實(shí)際此類裝修房的裝修成本已計(jì)入房?jī)r(jià)之

23、中，但其總價(jià)并未與周邊市場(chǎng)超出很多，從而體現(xiàn)其“送”的 優(yōu)勢(shì)，為控制成本，開發(fā)商要求裝修公司在保證一定的質(zhì)量要求的前提下盡量壓縮費(fèi)用，裝修公司在操作時(shí)也將通過(guò)批量采 購(gòu)等手段來(lái)滿足開發(fā)商的要求。,在銷售中，開發(fā)商報(bào)給客戶中的房?jī)r(jià)中已包含了裝修的價(jià)格，由于使用“買房送裝修”的營(yíng)銷手段，開發(fā)商通常拒絕向客戶 提供裝修部分的價(jià)格，客戶通過(guò)參加樣板房對(duì)裝修的價(jià)格進(jìn)行估計(jì)。,在簽訂合同時(shí)，客戶通常需要與開發(fā)商與裝修公司分別簽訂合同，與開發(fā)商簽訂的是毛坯房購(gòu)房合同，其中隊(duì)裝修部分不作 規(guī)定；與裝修公司簽訂的是裝修及售后服務(wù)合同，但此合同無(wú)標(biāo)的，客戶在交房后若發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量問(wèn)題直接由裝修公司負(fù)責(zé)。,3.1.2

24、 優(yōu)勢(shì)分析,模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤(rùn),由于裝修公司在進(jìn)行批量裝修時(shí)通過(guò)各種手段控制了成本，同時(shí)保證了一定的品質(zhì)，使得客戶對(duì)其成本的估計(jì)大大高于其實(shí) 際成本，從而認(rèn)為其該住宅產(chǎn)品本身的價(jià)值高于周邊樓盤，同時(shí)又具備省時(shí)省力等優(yōu)勢(shì)，加快了銷售速度，因此比較“全裝 修、菜單裝修”，“買房送裝修”不僅為樓盤創(chuàng)造了一個(gè)賣點(diǎn)，更可為開發(fā)商創(chuàng)造額外的利潤(rùn)。,規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn),在銷售中，開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的是毛坯房合同，在涉及延期交房等賠償問(wèn)題時(shí)都去處了裝修部分的價(jià)值，因此大大降低了 開發(fā)商未來(lái)的賠償風(fēng)險(xiǎn)。若裝修問(wèn)題部分出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，客戶將直接與這些公司聯(lián)系，開發(fā)商避免了麻煩，且在經(jīng)濟(jì)利益上 不受損失，只在一定程度上

25、影響聲譽(yù)。,3.1.3劣勢(shì)分析,開發(fā)商需承擔(dān)名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)上裝修材料的價(jià)格變化萬(wàn)千，對(duì)于一些實(shí)力不佳，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差的裝修公司來(lái)說(shuō)在材料價(jià)格上漲時(shí)就可能以此充好、 質(zhì)量下降等問(wèn)題出現(xiàn)，導(dǎo)致開發(fā)商未來(lái)承擔(dān)名譽(yù)受損的風(fēng)險(xiǎn)。,目前家庭裝修產(chǎn)業(yè)尚在發(fā)展之中，一些具有一定知名度和規(guī)模的裝修公司由于本身業(yè)務(wù)較多，大多不愿涉及全裝修房市場(chǎng)， 而愿意參與這一市場(chǎng)的裝修公司普遍規(guī)模較小，員工工藝水平不高，質(zhì)量難有保證，同樣會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)名譽(yù)受損的風(fēng)險(xiǎn)。,銷售商傭金到位困難,目前大多銷售商對(duì)會(huì)參與交房環(huán)節(jié)，如若出現(xiàn)裝修質(zhì)量問(wèn)題而進(jìn)行返工，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)不能如愿交付實(shí)用，從而導(dǎo)致開發(fā)商對(duì) 銷售商資金支付的拖延。,涉嫌

26、價(jià)格欺詐,由于是“送裝修”開發(fā)商通常不愿意透露裝修部分的價(jià)格，一方面避免客戶對(duì)裝修質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，一方面通過(guò)此方式賺取額 外利潤(rùn)，沒有給與客戶應(yīng)當(dāng)享有的知情權(quán)，在一定程度上由價(jià)格欺詐的嫌疑。,客戶風(fēng)險(xiǎn)增加、開發(fā)商簽約困難,由于裝修公司的履約能力不足，經(jīng)驗(yàn)水平有限，客戶與其簽訂協(xié)約的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加，對(duì)于開發(fā)商及銷售商來(lái)說(shuō)，簽約的困難 較大，目前通過(guò)種種銷售說(shuō)辭，雖然大部分客戶能夠接受這種方式，但從規(guī)范市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，此種銷售方式仍有待改進(jìn)。,3.1.4客戶反饋,較周邊樓盤優(yōu)勢(shì)顯著,大多客戶較為接受“買房送裝修”的方式，雖然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然對(duì)裝修的價(jià)值予以肯定，認(rèn)可其性價(jià)比。,對(duì)簽約抗

27、性較大,由于客戶簽約的裝修公司的規(guī)模不大，沒有知名度，許多客戶在簽約會(huì)提出異議。,對(duì)于裝修質(zhì)量疑慮較大,出于對(duì)裝修公司的不信任，裝修細(xì)節(jié)又實(shí)際無(wú)法看到，客戶對(duì)裝修質(zhì)量心存疑慮。,認(rèn)為裝修的風(fēng)格較為單一,客戶希望能夠提供更加多樣化的產(chǎn)品，增加人性化和個(gè)性化的設(shè)計(jì)。 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),對(duì)銷售員的要求較高,裝修房在銷售時(shí)對(duì)銷售人員要求較高，銷售人員對(duì)客戶的引導(dǎo)作用尤為重要，因此銷售前需要對(duì)銷售人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，統(tǒng) 一說(shuō)辭口徑，同時(shí)注意不要故意夸大夸大其辭，以免給日后的交房帶來(lái)麻煩。,對(duì)裝修公司的要求要提高,隨裝修房市場(chǎng)的擴(kuò)大，客戶對(duì)于裝修的要求越來(lái)越高，希望裝修公司設(shè)計(jì)更加多樣的方案以供選擇，或者能夠增加根

28、據(jù)自身 要求更改線路、插座等彈性空間，同時(shí)也希望裝修公司能夠公開裝修價(jià)格、公開施工等從而使消費(fèi)者信服。 裝修公司的成長(zhǎng)將伴隨全裝修市場(chǎng)的發(fā)展，作為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)幫助扶持裝修公司，與其共同成長(zhǎng)。,3.2、菜單式裝修,3.2.1 操作方式,菜單式裝修通常由開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位做出每一種戶型的幾種可供住戶選擇的室內(nèi)裝修方案，由開發(fā)商選幾家裝修企業(yè)提供樣 板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)及分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供住戶選擇或參考；戶主挑選裝修方案，并在結(jié)構(gòu)完全允許和管線布局合理的前提下，對(duì) 方案做局部修改或另提供裝飾方案，然后確定各裝修分項(xiàng)的材料、色彩、紋樣，匯成一份裝飾訂單；由開發(fā)商或物業(yè)公司， 代表全體戶主監(jiān)督整棟住宅樓的裝修施工，

29、以保證質(zhì)量。,菜單式裝修在銷售中大多也采用簽兩份合同的作法，但開發(fā)商承擔(dān)主要責(zé)任。,3.2.2 優(yōu)勢(shì)分析,客戶選擇余地大，市場(chǎng)接受程度高,客戶可參與設(shè)計(jì)，選擇裝修材料和設(shè)計(jì)方案，可以根據(jù)自己承受能力選擇不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在銷售時(shí)客戶認(rèn)同度較高。,3.2.3 劣勢(shì)分析,增加裝修成本,對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，客戶選擇多樣化將會(huì)提高采購(gòu)成本，同時(shí)給施工帶來(lái)較大的麻煩和困難，質(zhì)量也難以把握。,3.2.3 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決,提供多種多樣的產(chǎn)品品種是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然，解決這一矛盾主要要依靠裝修公司不斷發(fā)展，在實(shí)踐中總結(jié)規(guī)律經(jīng)驗(yàn)，提高 施工管理水平。,大面積推廣仍需時(shí)日,菜單式裝修的推廣

30、難度較大，部分全裝修房在實(shí)際操作中遇到了很多困難，如，菜單品種單一、客戶接受度不高、開發(fā)商與 裝修公司互相推托責(zé)任等。,3.3、全裝修,3.3.1 操作方式,由開發(fā)商聯(lián)合裝修公司統(tǒng)一完成建、裝工程，將裝修房作為一個(gè)完整商品出售給購(gòu)房者。在預(yù)售合同中，雙方就裝修效果、 裝修材料及設(shè)備做出約定。其裝修工程由開發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司直接對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)。通過(guò)裝修公司只提供一種統(tǒng) 一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無(wú)選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地。購(gòu)房者所負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)是成品房的房?jī)r(jià)，裝 修部分作為房屋的部件計(jì)入房?jī)r(jià)之中。,3.3.2 優(yōu)勢(shì)分析,裝修責(zé)任明確,開發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保

31、險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價(jià)值明確，無(wú)后顧之憂，在銷售時(shí)無(wú)需隱瞞裝修 價(jià)格，利于建立客戶的購(gòu)買信心。 模糊總價(jià),與送裝修不同，全裝修房在合同中簽訂的房?jī)r(jià)中即包含了裝修部分的價(jià)格，開發(fā)商更加有理由不公開裝修部分的價(jià)格，從而 起到模糊總價(jià)的作用，但目前市場(chǎng)上大多開發(fā)商都提供裝修的價(jià)格，當(dāng)然這個(gè)裝修報(bào)價(jià)與實(shí)際的裝修成本存有較大的差距。,3.3.3 劣勢(shì)分析,產(chǎn)品過(guò)于單一，拒絕了部分客戶,全裝修房通常僅有一種裝修設(shè)計(jì)，選擇余地小，對(duì)于一些追求個(gè)性化的客戶來(lái)說(shuō)銷售難度較大。,3.3.4 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),對(duì)開發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高,合同約定開發(fā)商為第一責(zé)任人，但開發(fā)商往往并不具備裝修與保修的能力，出現(xiàn)問(wèn)題仍需

32、找裝修公司解決，因此解決裝修問(wèn) 題的周期難以保證。另外，保修是一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的過(guò)程，對(duì)開發(fā)商的售后服務(wù)能力要求較高,精裝修營(yíng)銷方式分析：根據(jù)不同的樓盤定位，綜合運(yùn)用各種裝修營(yíng)銷方式，給客戶最恰當(dāng)?shù)倪x擇,4.1 精裝修住宅的三大弊病,4、精裝修住宅的弊病及其操作要點(diǎn)分析,4.1.1 裝修質(zhì)量問(wèn)題突出。,有數(shù)據(jù)顯示消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商精裝修房投訴最多的是質(zhì)量問(wèn)題，裝修房的質(zhì)量已經(jīng)成為消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題之一。 目前行業(yè)缺乏對(duì)精裝修房驗(yàn)房的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)消費(fèi)者在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修房與自己所想有不符合時(shí)，也無(wú)法可究，開發(fā)商 與消費(fèi)者極容易因此產(chǎn)生糾紛。,4.1.2 個(gè)性化裝修被埋沒,有調(diào)查顯示大部分不接受精裝修房的業(yè)

33、主，其中一個(gè)主要原因是對(duì)商品房的裝修風(fēng)格不滿意，認(rèn)為千篇一律，不能 展現(xiàn)個(gè)性。開發(fā)商盡管推出菜單式服務(wù)，有多套裝修風(fēng)格和檔次方案給業(yè)主挑選，但不可能做到每套一個(gè)方案，因此此 弊端在所難免。開發(fā)商只能在設(shè)計(jì)上更下功夫，力求滿足大部分業(yè)主的需求。,4.1.3 操作難度較大。,商品房進(jìn)行精裝修，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)并不僅僅是多了一道工序。如何與裝修公司合作，如何統(tǒng)籌土建和裝修，明確 開發(fā)商與土建公司、裝修公司之間的責(zé)任和分工，對(duì)于裝修的順利進(jìn)行十分重要。倘若裝修搞不好，不但起不到促進(jìn)銷 售的作用反而對(duì)因此嚴(yán)重阻礙銷售，影響到企業(yè)的品牌形象，可謂是吃力不討好，得不償失。,4.2 精裝修操作要點(diǎn)問(wèn)題分析,4.

34、2.1 市場(chǎng)對(duì)精裝修住宅的滿意度分析,從其他城市的抽樣調(diào)查來(lái)看，已購(gòu)買全裝修商品房的消費(fèi)者中，表示滿意、基本滿意和不滿意的比例分別為14.3%、,57.1%、28.6%（如下圖示）。,14.30% 28.60%,滿意,基本滿意 不滿意,57.10%,分析結(jié)果：,目前購(gòu)房者對(duì)精裝修商品房的接受度和認(rèn)可度較高，這也從另外一個(gè)側(cè)面反映了隨著精裝市場(chǎng)的成熟，客戶對(duì)精裝修商 品房是持支持和歡迎的態(tài)度的，也預(yù)示著精裝修市場(chǎng)大有作為。,4.2.2 精裝修常見投訴問(wèn)題分析 精裝修商品房投訴焦點(diǎn)是“貨不對(duì)板”，例如由于裝修條款中材料及其標(biāo)準(zhǔn)的描述不清引起的矛盾、交付的裝修 用料、手工和當(dāng)初業(yè)主在樣板間看到的有天

35、壤之別等，由此產(chǎn)生了大量的交收樓糾紛。歸結(jié)起來(lái)主要有入住時(shí)水電隱蔽 工程、家具板材質(zhì)量不好、裝修環(huán)保系數(shù)不高等問(wèn)題，分別占14.3%、28.6%、28.6%；反映購(gòu)房合同未對(duì)裝修內(nèi)容明確 約定的占了28.6%（如下圖示）。,14%,29%,28%,29%,水電隱蔽工程不好 裝修材料質(zhì)量不好 環(huán)保系數(shù)不高 精裝修補(bǔ)充協(xié)議不明確,分析結(jié)果： 精裝修是一種趨勢(shì)，推廣需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，需要對(duì)企業(yè)自身的條件進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，特別是對(duì)即將出現(xiàn)大的系列問(wèn) 題又清晰的認(rèn)知?；谏鲜龅膱D表不難看出來(lái)，精裝修市場(chǎng)的投訴問(wèn)題主要集中在四個(gè)方面，如果開發(fā)企業(yè)能很好大解 決這四個(gè)方面的問(wèn)題，相信對(duì)于精裝修的推廣會(huì)起到很

36、大的促進(jìn)作用。,4.2.3 精裝修主要矛盾及對(duì)策,裝修所帶來(lái)的問(wèn)題可以歸結(jié)為兩種矛盾：開發(fā)商與裝修公司之間的矛盾、開發(fā)商與消費(fèi)者之間的矛盾，針對(duì)這些矛盾,需要有恰當(dāng)?shù)姆绞接枰砸?guī)避。, 解決開發(fā)商與裝修公司矛盾的對(duì)策,主要矛盾：裝修公司以次充好、偷工減料；裝修公司模糊報(bào)價(jià)；裝修公司不能按規(guī)定時(shí)間完工等； 對(duì)策：,通過(guò)招標(biāo)方式，選擇有較好品牌形象的裝修公司，并對(duì)外公布，這既是對(duì)工程質(zhì)量的保障，同時(shí)也可增強(qiáng)消費(fèi)者信心， 提高項(xiàng)目形象（對(duì)于裝修公司也可提升其品牌形象）；另外選擇與類似湖南遠(yuǎn)大住工這些住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)合作，會(huì)是較 好解決問(wèn)題的辦法之一。,嚴(yán)格派專人監(jiān)控裝修公司的操作流程；定期組織業(yè)主對(duì)裝

37、修過(guò)程和質(zhì)量進(jìn)行檢查和提出意見；簽訂周詳?shù)难b修合同： 在裝修合同里明確工程適用的施工規(guī)范（可參照建設(shè)部頒布的住宅裝飾裝修施工規(guī)范）；注明裝修項(xiàng)目所使用的主要 材料以及設(shè)備的品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項(xiàng)目的工藝做法、標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項(xiàng)目要在合同附件中備有必要的圖紙； 明確工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(關(guān)于驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)各地有地方的規(guī)定家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部有適用于全國(guó)的住宅室 內(nèi)裝飾裝修管理辦法)；明確裝修工程的監(jiān)理公司，驗(yàn)收時(shí)要求出具合法監(jiān)理公司的報(bào)告；明確工程進(jìn)度及竣工時(shí)間；明 確總項(xiàng)及分項(xiàng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；明確保修時(shí)間和售后服務(wù)措施；明確出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的罰則等。, 解決開發(fā)商與消費(fèi)者矛盾的對(duì)策,主要矛盾：消

38、費(fèi)者認(rèn)為“貨不對(duì)板”；消費(fèi)者對(duì)裝修質(zhì)量不滿意；消費(fèi)者過(guò)于挑剔或故意找茬拒絕收樓等。 對(duì)策：,簽署裝修補(bǔ)充協(xié)議，以保證雙方利益，從裝修的設(shè)計(jì)、布局到所用建材材質(zhì)、品牌、型號(hào)以及施工工藝、質(zhì)量、保修,時(shí)間、售后服務(wù)等都作出詳細(xì)說(shuō)明，以此作為解決日后糾紛的依據(jù)；,在樣板房展示時(shí)，將非交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修予以明示，避免消費(fèi)者產(chǎn)生誤解；設(shè)置工法樣板房和裝修材料展示區(qū)，把整個(gè),住宅精裝修用料、工藝流程作出分步展示，使消費(fèi)者看的明白，用的放心；,產(chǎn)生裝修投訴總是很難避免的，若發(fā)生投訴，應(yīng)快速采取應(yīng)對(duì)措施，切忌拖延，以避免事件影響范圍擴(kuò)大； 發(fā)生投訴時(shí)，嚴(yán)格遵照之前簽署的協(xié)議作出評(píng)判，逐一解釋查清，從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益

39、出發(fā)但又要維護(hù)自身合法權(quán)益。,二、批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系組成,想做好批量精裝修，在思想上一定要用產(chǎn)品研發(fā)、建立體,系的高度去對(duì)待它！,公開客 戶體驗(yàn) 調(diào)研,方案立 項(xiàng),施工圖,內(nèi)部體驗(yàn) 樣板房,內(nèi)部客 戶體驗(yàn),成本規(guī) 劃,應(yīng)用于 產(chǎn)品設(shè) 計(jì),標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫(kù) 裝修標(biāo)準(zhǔn)分 級(jí)體系 供方資源庫(kù) 工程管理標(biāo) 準(zhǔn)庫(kù),管理上不要五個(gè)部門五張皮，要成為一張皮,批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化邏輯思維很重要！各部門分工及職責(zé)（模板）,批量精裝修組織體系,標(biāo)準(zhǔn)化體系定義及組成 -批量精裝修組織體系 精裝修組織體系形式 成立公司或部門（可參考萬(wàn)創(chuàng)）, 中長(zhǎng)期目標(biāo)明確、專門團(tuán)隊(duì)、專門研發(fā)費(fèi)用及研發(fā) 基地 可以由集團(tuán)高管主抓，某部門牽頭，有相

40、對(duì)長(zhǎng)的工 作計(jì)劃 一般由設(shè)計(jì)部門牽頭，營(yíng)銷、工程、成本、采購(gòu)合 約等部門抽調(diào)相對(duì)穩(wěn)定的人員組成項(xiàng)目。 為一個(gè)項(xiàng)目臨時(shí)組建團(tuán)隊(duì) 只針對(duì)一個(gè)具體項(xiàng)目，進(jìn)行團(tuán)隊(duì)體系搭建,專業(yè)型 項(xiàng)目型 臨時(shí)型,標(biāo)準(zhǔn)化體系 -批量精裝修組織體系 全國(guó)或區(qū)域性集團(tuán)公司建議成立精裝研發(fā)部門，整合內(nèi)外 資源，打造核心產(chǎn)品。,因涉及部門較多，建議公司副總 以上高管牽頭。 研發(fā)費(fèi)用的重要性 ！,成立專門研發(fā)部門 是外協(xié)以管控為主,還是自主研發(fā)？ 精裝修體系建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，由公,司高管直控確定3到5年目標(biāo)，列出每階 段成果，以及相關(guān)部門為達(dá)成這一成果 協(xié)同作戰(zhàn)的相關(guān)計(jì)劃與規(guī)定,建議,標(biāo)準(zhǔn)化體系,-批量精裝修組織體系,中小企業(yè)

41、可以由設(shè)計(jì)管理部牽頭成立精裝管理中心，,協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行精裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。,標(biāo)準(zhǔn)化體系定義及組成 -批量精裝修組織體系,萬(wàn)科集團(tuán),成立專門公司萬(wàn)創(chuàng)進(jìn)行精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)與推廣執(zhí)行、標(biāo)準(zhǔn)化工作主要建筑單元體、,戶型及室內(nèi)精裝等,中海集團(tuán),抽調(diào)設(shè)計(jì)精英組建集團(tuán)設(shè)計(jì)管理中心，負(fù)責(zé)資源整合及成熟標(biāo)準(zhǔn)推廣指導(dǎo)，研發(fā)結(jié),合實(shí)操下放到區(qū)域公司。,佳兆業(yè)集團(tuán),集團(tuán)成立設(shè)計(jì)研發(fā)部進(jìn)行精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)、同時(shí)進(jìn)行建筑、戶型標(biāo)準(zhǔn)的研發(fā)與推廣,執(zhí)行,光耀集團(tuán),珠三角區(qū)域成立發(fā)展研發(fā)部，總裁牽頭對(duì)主要幾大產(chǎn)品進(jìn)行系統(tǒng)性研發(fā),龍湖地產(chǎn),集團(tuán)成立精裝修設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)，相關(guān)部門以配合方式進(jìn)行,。,若自身團(tuán)隊(duì)能力較弱，建議前期借

42、助有經(jīng)驗(yàn)的外部力量合作進(jìn)行精裝設(shè)計(jì),研發(fā)。,討論！,1、我們目前組織構(gòu)架在批量裝修中遇到了什么問(wèn)題？ 2、哪一種形式更合適企業(yè)現(xiàn)階段需求！,批量精裝修營(yíng)銷體系 營(yíng)銷策略與產(chǎn)品定位 批量精裝,修營(yíng)銷體 系,目標(biāo)客戶調(diào)研與分析 精裝銷售策略與現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷,批量精裝修營(yíng)銷體系,-營(yíng)銷策略與產(chǎn)品定位,營(yíng)銷策略與產(chǎn)品定位,策略一：標(biāo)準(zhǔn)化、成本領(lǐng)先、穩(wěn)定取勝（恒大、碧桂園） 策略二：標(biāo)準(zhǔn)化加創(chuàng)新，主打功能收納（萬(wàn)科） 策略三：強(qiáng)化尊貴，主打奢侈牌（星河灣、綠城） 策略四：主打創(chuàng)意牌（光耀）,策略五：主打綠色產(chǎn)品牌（當(dāng)代）,批量精裝修營(yíng)銷體系,營(yíng)銷調(diào)研,-營(yíng)銷調(diào)研,意義：精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)中非常重要環(huán)節(jié)，它是

43、一切工作的 開始與原點(diǎn),現(xiàn)狀：大部分項(xiàng)目沒有做調(diào)研或只是走走過(guò)場(chǎng)，沒有公司形成很系統(tǒng) 的管理流程,萬(wàn)科對(duì)客戶分類：在客戶群中，比重最大的是中青年客戶群，即年齡在 2550歲之間的人群。大部分都已擁有較為穩(wěn)固的家庭組成和較為穩(wěn)固的家庭 組成和較為穩(wěn)定的收入，自然而然就成為了住宅市場(chǎng)的購(gòu)買主力軍。因此對(duì) 于這部分客戶群需求的研究顯得格外重要。在大量入戶和問(wèn)卷調(diào)研的基礎(chǔ)上， 對(duì)于中青年客戶群的居住需求進(jìn)行較為詳細(xì)的總結(jié)，希望對(duì)于住宅的開發(fā)和 設(shè)計(jì)者能有所啟迪。,以購(gòu)買住宅的家庭作為研究的 基本單位，并結(jié)合各個(gè)年齡段的不同特 點(diǎn)，進(jìn)一步將中青年客戶群劃分為3個(gè)組成部分：丁克型家庭、成熟型家庭和 擴(kuò)展型

44、家庭。,批量精裝修營(yíng)銷體系,-營(yíng)銷調(diào)研,調(diào) 研案例分享（模板案例資料-p市調(diào)立項(xiàng)客戶描述.pdf）,1、萬(wàn)科營(yíng)銷部與設(shè)計(jì)管理部入戶調(diào)查,2、設(shè)計(jì)研發(fā)產(chǎn)品營(yíng)銷定位客戶特征分析,3、丁克產(chǎn)品案例、完成后實(shí)景,批量精裝修設(shè)計(jì)體系,如何選擇戰(zhàn)略合作單位,精裝研發(fā)單位: 系統(tǒng)性、團(tuán)隊(duì)配置、過(guò)往案例,精裝設(shè)計(jì)單位: 成本意識(shí)、批量執(zhí)行意識(shí)、最優(yōu)意識(shí) 部品供應(yīng)單位：品牌影響力、原有合作伙伴、市場(chǎng)占有率 施工總包單位：實(shí)操能力、管理評(píng)估（B-B-C）,否則會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題,1、精裝部品無(wú)法深化下去（廣州某公司案例） 2、成本分配不合理或超出太多（深圳某公司案例） 3、設(shè)計(jì)沒考慮批量執(zhí)行（某沖項(xiàng)目突事件：工藝）,

45、4、沒考慮采購(gòu)體系實(shí)際情況（萬(wàn)科廣州某項(xiàng)目&北京星河灣）。,批量精裝修設(shè)計(jì)體系 產(chǎn)品研發(fā)基地 一體化設(shè)計(jì)系統(tǒng)：建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè) 計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)、品部設(shè)計(jì)、,收納功能設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)計(jì),精裝樣板示范區(qū)系統(tǒng),批量精裝修設(shè)計(jì)體系,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-研發(fā)基地 優(yōu)點(diǎn)：效果好、精準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化高、示范效應(yīng)強(qiáng)、,便于持續(xù)改進(jìn)優(yōu)化 缺點(diǎn)：投入大、對(duì)精裝戶型標(biāo)準(zhǔn)化要求高 萬(wàn)科：東莞松山湖、萬(wàn)科中心 優(yōu)點(diǎn)：成本低、快速檢驗(yàn) 缺點(diǎn)：受限制先天不足、無(wú)法按戶型標(biāo)準(zhǔn)化推廣 執(zhí)行，只能選擇性運(yùn)用 花一次錢，把所有問(wèn)題解決。不要在每個(gè)項(xiàng)目上重復(fù) 修改花費(fèi)， 時(shí)間成本太大，也很被動(dòng)（惠州及龍崗案例）,精裝研發(fā)基地 案例 在實(shí)

46、操項(xiàng)目中進(jìn)行研 發(fā) 要改變的觀念,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-精裝樣板示范區(qū) 精裝樣板示范區(qū),交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間 精裝展示樣板間 公共區(qū)展示 工法體驗(yàn)中心 創(chuàng)意樣板間,按實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行樣板間展示，明確精裝范圍，避免糾紛， 現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量及細(xì)節(jié)很重要。 在交樓標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上加上軟裝的氛圍營(yíng)造、提高客戶現(xiàn)場(chǎng) 感受，促進(jìn)銷售、可做不同風(fēng)格及色彩的軟裝搭配 具體指：雙入戶大堂、電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層公共區(qū)展示，這部分 展示在精裝示范區(qū)中作用越來(lái)越明顯，投入小對(duì)價(jià)值提升大 對(duì)人性化設(shè)計(jì)、重點(diǎn)工藝、做法、新技術(shù)新材料運(yùn)用、綠色環(huán) 保節(jié)能等方面做重點(diǎn)展示說(shuō)明，讓客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、人性化 設(shè)計(jì)、環(huán)保節(jié)能等方面有更深入了解，提升產(chǎn)品價(jià)

47、值 部分開發(fā)商同時(shí)做創(chuàng)意樣板間，以展示戶型及室內(nèi)不同風(fēng)格， 因容易產(chǎn)生誤導(dǎo)，不建議做,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-精裝示范區(qū)展示,交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間設(shè)計(jì),主要目的：明確精裝修標(biāo)準(zhǔn)范圍，交房時(shí)實(shí)際效果參考。,注意點(diǎn)：產(chǎn)品施工及相關(guān)產(chǎn)品細(xì)節(jié)一定要處理到位，保持現(xiàn)場(chǎng)清潔很 重要,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-精裝示范區(qū)展示,精裝樣板間展示,主要目的：加上軟裝的氛圍營(yíng)造、提高客戶現(xiàn)場(chǎng)感受，促進(jìn)銷售 注意點(diǎn)：軟裝風(fēng)格有一定引導(dǎo)性，根據(jù)主流客戶情況來(lái)搭配，標(biāo)準(zhǔn)開 發(fā)時(shí)，可考慮淺色、中色系、深色系三套方案,案 例,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-樣板間展示,實(shí)景精裝樣板間設(shè)計(jì),主要目的：加上軟裝的氛圍營(yíng)造、提高客戶現(xiàn)場(chǎng)感受，促進(jìn)銷售 注意點(diǎn)

48、：軟裝風(fēng)格有一定引導(dǎo)性，根據(jù)主流客戶情況來(lái)搭配，標(biāo)準(zhǔn)開 發(fā)時(shí)，可考慮淺色、中色系、深色系三套方案,某項(xiàng)目氛圍營(yíng)造設(shè)計(jì),-批量精裝修設(shè)計(jì)體系-公共空間系統(tǒng)展示,公共空間系統(tǒng),回家的路從踏進(jìn)入戶大堂真正開始。,入戶大堂區(qū)域創(chuàng)新設(shè)計(jì)了一個(gè)開敞式的公共空間區(qū)域，設(shè)計(jì)中充分考慮住戶歸家的動(dòng)線和沿路放松的心情，從進(jìn)入大堂起，即可體 驗(yàn)到“回家即是享受的開始”。公共空間區(qū)域主要由入戶大堂、走道、電梯廳和電梯轎廂組成，底層電梯大堂的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)和住戶身份 的匹配，設(shè)計(jì)參照標(biāo)準(zhǔn)是高級(jí)度假酒店大堂，這種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)讓主人家備受尊重的身份感從踏進(jìn)大門開始就迎面而來(lái)。,歡迎回家！,-批量精裝修設(shè)計(jì)體系-精裝示范區(qū)展示 工法

49、體驗(yàn)中心 通過(guò)工法樣板房的展示，將裝修用材及品牌詳盡 的呈現(xiàn)在購(gòu)房者眼前，打消購(gòu)房者對(duì)工程質(zhì)量及產(chǎn)品質(zhì)的疑慮,開關(guān)品 牌,1、三大樣板房全面展示,廚具品 牌 收納系統(tǒng)配件分解展示,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì),建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、品部設(shè)計(jì)、收納功能設(shè)計(jì)、設(shè)備 設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)必需系統(tǒng)進(jìn)行考慮。,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì),1、精裝修住宅的的設(shè)計(jì)范圍；,住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移 動(dòng)家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)主要是廚房、衛(wèi)生間的 全部設(shè)計(jì)、客廳臥

50、房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等）；衛(wèi)生間含 潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點(diǎn)提出的是櫥柜的設(shè)計(jì)。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi) 容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計(jì)，把它丟給室內(nèi)設(shè)計(jì)師去處理。實(shí)際上，廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計(jì)方案 階段考慮不周，室內(nèi)設(shè)計(jì)師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無(wú)法做出理想的布置。對(duì)于門庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥室的固定壁櫥、 衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)該由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計(jì)指引，否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)很難順利地進(jìn)行。,2、精裝修住宅的的設(shè)計(jì)方法；,22.11、精裝修住宅的設(shè)計(jì)流程,與傳統(tǒng)的

51、，在毛坯房基礎(chǔ)上進(jìn)行再裝修設(shè)計(jì)不同，我們所提倡的全裝修住宅設(shè)計(jì)，應(yīng)該由建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師在住宅 的方案設(shè)計(jì)階段就要共同開展相關(guān)的設(shè)計(jì)。當(dāng)完成施工圖的時(shí)候，施工圖中應(yīng)該包含精裝修設(shè)計(jì)的內(nèi)容。具體做法建議如下， 當(dāng)初步設(shè)計(jì)方案審批通過(guò)后，室內(nèi)設(shè)計(jì)師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計(jì)工作。精裝修設(shè)計(jì)方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后，再提交給建 筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。這樣一來(lái)，避免了已往裝修設(shè)計(jì)與原施工圖設(shè)計(jì)的脫節(jié)。,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì),2.2、精裝修住宅建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)的相互關(guān)系,系統(tǒng)化設(shè)計(jì)是精裝修實(shí)施的開始，全裝修類型的住宅開發(fā)要解決的根本問(wèn)題是設(shè)計(jì)流程管理。,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì)

52、,2.3、 精裝設(shè)計(jì)的圖紙疊加與分解,批量精裝修設(shè)計(jì)體系-一體化設(shè)計(jì) 3、精裝修住宅的的設(shè)計(jì)流程（室內(nèi)設(shè)計(jì)部分）； 建筑設(shè)計(jì),裝修設(shè)計(jì),土建結(jié)構(gòu)施工,室內(nèi)綜合管線圖,空調(diào),分項(xiàng)工程深化翻樣設(shè)計(jì) 材料、設(shè)備選型及方案配置,室內(nèi)裝修圖紙 裝修施工圖,地采暖 櫥柜 木門 固定家具 木地板 廚衛(wèi)墻、地面排版 細(xì)部節(jié)點(diǎn) 天棚吊頂 電氣管線,批量精裝修設(shè)計(jì)體系,戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)（模板案例資料-p優(yōu)化戶型案例.ppt）,它是與產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)同步的一種地產(chǎn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋空 間優(yōu)化、強(qiáng)弱電點(diǎn)位優(yōu)化、天花定位優(yōu)化、鋪裝優(yōu)化、設(shè)備孔洞優(yōu)化，目 的是使建筑戶型在室內(nèi)設(shè)計(jì)專業(yè)作用下趨于合理和完善。,別墅類-全

53、球侯鳥別墅度假地,批量精裝修設(shè)計(jì)體系,問(wèn)題（2）一體化設(shè)計(jì)節(jié)約的成本,批量精裝修設(shè)計(jì)體系,一體化設(shè)計(jì)前 ：50-100元/平方,一體化設(shè)計(jì)后 ：10元（左右）/平方,裝修拆改費(fèi)：,批量精裝修設(shè)計(jì)體系,批量精裝修部品及收納設(shè)計(jì),1、何謂“全面家居解決方案”,一、萬(wàn)科地產(chǎn)的“全面家居解決方案” ；,按照建設(shè)部的概念，就是指在交戶前，室內(nèi)外所有裝修空間全方位完成。所有功能空間的固定墻全面鋪裝或粉刷完成， 廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成，水電路的布管鋪設(shè)、廚衛(wèi)的墻、地面磚的鋪裝粉刷都在交鑰匙前一次性裝修到位。,2、萬(wàn)科“全面家居解決方案”,1.1.公共空間系統(tǒng),回家的路從踏進(jìn)入戶大堂真正開始。,入

54、戶大堂區(qū)域創(chuàng)新設(shè)計(jì)了一個(gè)開敞式的公共空間區(qū)域，設(shè)計(jì)中充分考慮住戶歸家的動(dòng)線和沿路放松的心情，從進(jìn)入大堂 起，即可體驗(yàn)到“回家即是享受的開始”。公共空間區(qū)域主要由入戶大堂、走道、電梯廳和電梯轎廂組成，底層電梯大堂的 設(shè)計(jì)要體現(xiàn)和住戶身份的匹配，設(shè)計(jì)參照標(biāo)準(zhǔn)是高級(jí)度假酒店大堂，這種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)讓主人家備受尊重的身份感從踏進(jìn)大門開 始就迎面而來(lái)。,1.2.玄關(guān)空間系統(tǒng),具多功能創(chuàng)意設(shè)計(jì)的玄關(guān)，巧妙優(yōu)化有限空間資源，將便捷使用、合理收納融為一體，讓住戶無(wú)論是忙碌工作后回家，或是 濕答答雨天進(jìn)門，從踏進(jìn)家門的第一步起就開始享受輕松,1.3.廳房空間系統(tǒng),廳房空間的設(shè)置既注重品位，又要求舒適,在日常生活中，與

55、我們最為密切又最容易被人們忽視的恐怕就是光線了。在廳房設(shè)計(jì)中，需著重考慮的是燈光光源的設(shè) 計(jì)，要考慮客廳看電視時(shí)、客廳聚會(huì)時(shí)、客廳臥室看書時(shí)、餐廳就餐時(shí)、夜間走動(dòng)時(shí)的不同光線需求，預(yù)留充分的光源和電 插，以保證居家、會(huì)客的光源要求。,在廳房設(shè)計(jì)理念上，萬(wàn)科充分考慮電視柜、預(yù)埋音響線、留足插座、設(shè)置調(diào)光開關(guān)、無(wú)線上網(wǎng)、電話和網(wǎng)絡(luò)的布線的細(xì),節(jié)設(shè)計(jì)構(gòu)想，要求細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)領(lǐng)先于使用者的居住習(xí)慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來(lái)才不會(huì)有后顧之憂。,1.4.玄關(guān)空間系統(tǒng),通過(guò)我們的調(diào)研，一個(gè)普通的居家主婦每天花在廚房里的時(shí)間將近3.5個(gè)小時(shí)，其中有45%用于清洗，35%用于烹飪，15% 用于收納，余下的5%用于

56、廚房中的等待、調(diào)整和放松。可見真正用于烹飪的時(shí)間只占了三分之一，其余都在洗菜盆，砧板、 鍋碗瓢盆之間來(lái)回奔走，因手忙腳亂而耗費(fèi)了大量時(shí)間。,從實(shí)用功能層面上來(lái)說(shuō)，主婦們需要一個(gè)動(dòng)線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存儲(chǔ)物品方便，,而且油煙、污漬容易清洗。,從美觀層面上來(lái)說(shuō)，廚房需要整體化。冰箱、地柜收納合理方便；自由調(diào)節(jié)隔板，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥 柜；設(shè)計(jì)專用廚盆，滿足洗刷中式烹調(diào)器具的需求。萬(wàn)科對(duì)廚房的設(shè)計(jì)理念從人性化出發(fā)，勾畫出一個(gè)完美廚房藍(lán)圖。,1.5.衛(wèi)浴空間系統(tǒng),我們觀察到一個(gè)普通家庭每天使用衛(wèi)生間的時(shí)間將近2個(gè)小時(shí)，這其中，有40%用于洗浴，35%用于化

57、妝、剃須、梳洗、卸 妝，20%用于如廁，余下的5%用于其它活動(dòng)。,萬(wàn)科在進(jìn)行衛(wèi)浴空間設(shè)計(jì)時(shí)基本做到兩分離，即如廁、沖涼和洗漱分離，以最大限度提高衛(wèi)浴空間的使用率。 從實(shí)用功能層面上來(lái)說(shuō)，浴室還需滿足一些細(xì)部功能設(shè)計(jì)：有足夠放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不會(huì)輕易被水打濕； 科學(xué)設(shè)置排水系統(tǒng)，不要讓濕漉漉的地板滑倒人；增加置衣物架，沐浴房增加什物架，增加衣物存放的空間；密閉淋浴屏， 浴霸開關(guān)設(shè)計(jì)在衛(wèi)生間內(nèi)，洗臉盆及臺(tái)面設(shè)計(jì)足夠大，令使用更舒適。,1.6.收納空間系統(tǒng),合理的收納空間設(shè)置可以讓生活更有條理，房間象剛裝修出來(lái)時(shí)一樣整潔美觀,從實(shí)用功能上來(lái)講：收納空間需精細(xì)化，衣物、箱包、體育用品、家庭

58、急救箱、汽車備用工具袋、旅游用品、兒童用品、 重要物品都需要一個(gè)系統(tǒng)的存放空間。在柜子中間底部設(shè)計(jì)保險(xiǎn)柜位，放置存折、結(jié)婚證、戶口簿等貴重物品。家庭不同成 員擁有的規(guī)格不一的各種手提袋、背包、運(yùn)動(dòng)用品袋需要都需要在收納系統(tǒng)中安排合適的位置。,從美觀層面上來(lái)講：收納空間需裝飾性，一般化整為零，將吸納空間與家居裝飾結(jié)合起來(lái)。在美化家居環(huán)境的同時(shí)，實(shí),現(xiàn)收納功能。,1.7.家政空間區(qū)域,解決傳統(tǒng)裝修對(duì)家務(wù)工作的忽視，我們創(chuàng)新設(shè)立了一個(gè)家政空間，使日常家政瑣碎與生活空間分離、互不干擾。 家政空間從實(shí)用功能上講，需滿足機(jī)洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、收納區(qū)的不同分區(qū)和功能要求；寬敞的熨衣臺(tái)面、小電器、 衛(wèi)生紙、

59、洗滌劑、衣領(lǐng)劑等各式家庭雜物可以分類放置，專設(shè)吊柜、儲(chǔ)物柜和水盆柜，按操作流線科學(xué)分類，主婦的家務(wù)工 作因?yàn)榱骶€和空間的合理設(shè)計(jì)而變得輕松、高效。,從人性化的角度上講，家政空間的構(gòu)想是對(duì)承擔(dān)了大量家務(wù)活的家長(zhǎng)們的禮遇，它給了家居一個(gè)濃縮家庭溫馨的空間.,1.8.家居智能化系統(tǒng),在客廳與廚房區(qū)域創(chuàng)新設(shè)置一個(gè)集成化終端系統(tǒng)，可視終端系統(tǒng)具備可視對(duì)講、開門等功能，未來(lái)在產(chǎn)品和客戶進(jìn)一步細(xì)分 的前提下，這個(gè)功能還可以實(shí)現(xiàn)電視、DVD等功能的重疊。,家居智能化系統(tǒng)還包括主臥間24小時(shí)報(bào)警按鈕，廚房煤氣報(bào)警系統(tǒng)等智能安防系統(tǒng)。 家居智能化系統(tǒng)，科技讓人更輕松。,有老人或者小孩,各收納空間客戶需求分析的原理,需要為客人預(yù)留3 4雙鞋子的放置空間,玄關(guān)至少能容納 30雙鞋子,必要需求 玄關(guān)能臨時(shí)擺放鑰匙、包和 餐廳臨時(shí)物品等，理想的擺 放方式放在鞋柜臺(tái)面 彈性需求 驚喜需求 弱式需求,有鞋柜放鞋子 臨時(shí)擺放物品（如包，鑰匙等） 鞋柜有大小不同的區(qū)格 存放雜物,雨傘,運(yùn)動(dòng)