《物業(yè)管理操作實務》PPT課件.ppt

1、2020/9/2,1,物業(yè)管理操作實務,主講：XX,2020/9/2,2,學習公約,守時：準時上下課自制：教室內(nèi)禁煙、吃零食、接收手機電話放開：放開自己，積極主動、互動空心：心態(tài)歸零，丟棄不良習慣 尊重：注重儀表，注重禮貌信賴：信賴講師，信賴同事，信賴其他學員準備：準備學習用具，隨時回答問題,2020/9/2,3,大家好!歡迎您入座！,2020/9/2,4,一、前期介入,2020/9/2,5,1、前期介入的作用,有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。 有利于提高房屋建造質(zhì)量。 有利于保證物業(yè)的使用功能。 有利于加強對所管物業(yè)的全面了解。 有利于后期管理工作的進行。 有利于樹立物業(yè)管理公司的形象。,20

2、20/9/2,6,l房地產(chǎn)E網(wǎng) 房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造行業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料,我們將致力為廣大管理者提供更多的資料下載服務.,2020/9/2,7,2、前期介入的階段,立項決策 規(guī)劃設計 施工建設 竣工驗收,2020/9/2,8,與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始 洽談，初步達成協(xié)議 介入可行性研究 退出房地產(chǎn)開發(fā) 簽訂合同，正式進入前期介入 介入規(guī)劃設計階段 介入物業(yè)銷售階段 介入施工建設階段 物業(yè)驗收、移交 結(jié)束前期介入,2020/9/2,9,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

3、 配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。 設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。,2020/9/2,10,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。 水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。,2020/9/2,11,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。 小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛

4、比例盡量充足。 小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。,2020/9/2,12,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到小區(qū)創(chuàng)評的需要。 綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。 小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。,2020/9/2,13,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設施和器械。 排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管

5、，以方便管體爆裂時更換。 陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。,2020/9/2,14,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等。 建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。 布線設計應考慮配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。,2020/9/2,15,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,樓道側(cè)墻應考慮鋪

6、設一定高度的瓷片。 樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應內(nèi)藏而不外露。 小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管。,2020/9/2,16,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽。 垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(guān)。,2020/9/2,17,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,單元樓道燈電表配制要選用最小容量。 消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的

7、可否合用一個電表。 由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表。,2020/9/2,18,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。 凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶。 建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗。,2020/9/2,19,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。 所有單元進戶門應設計遮雨棚。 商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位。 建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺。,20

8、20/9/2,20,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。 最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。,2020/9/2,21,4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見,小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位： （a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。 （c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來

9、不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。,2020/9/2,22,5、項目工程施工時應提出的意見,對小區(qū)的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司。 小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。,2020/9/2,23,5、項目工程施工時應提出的意見,涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督

10、檢查質(zhì)量關(guān)。 所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)商就設備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。,2020/9/2,24,5、項目工程施工時應提出的意見,一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操

11、作人員提供正規(guī)的培訓。,2020/9/2,25,5、項目工程施工時應提出的意見,小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。,2020/9/2,26,5、項目工程施工時應提出的意見,為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶

12、，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。,2020/9/2,27,5、項目工程施工時應提出的意見,各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。 重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。,2020/9/2,28,5、項目工程施工時應提出的意見,物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設備設施）

13、的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。,2020/9/2,29,6、項目開盤售樓時應提出的意見,嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；,2020/9/2,30,6、項目開盤售樓時應提出的意見,小區(qū)提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；,2020/9/2,31,6、項目開盤售樓時應提出的意見,承諾小區(qū)會

14、有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要統(tǒng)一口徑。,2020/9/2,32,二、物業(yè)接管驗收,OK,2020/9/2,33,在物業(yè)移交時應注意事項,對前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案。 應將小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人的聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交

15、給物業(yè)公司。,2020/9/2,34,在物業(yè)移交時應注意事項,將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。 凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。,2020/9/2,35,在物業(yè)移交時應注意事項,驗收時注意和物管密切相關(guān)的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等

16、。 小區(qū)公共設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明。,2020/9/2,36,三、物業(yè)入伙,2020/9/2,37,入伙階段應做好哪些準備工作,物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費、維修資金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等）。,2020/9/2,38,入伙階段應做好哪些準備工作,凡是業(yè)主（住用戶）違反小區(qū)管理條例的相關(guān)條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手