注冊會計師經(jīng)濟法物權(quán)法

1、第三章 物權(quán)法律制度本章考情分析2015年本章教材的主要變化有：（1）明確房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)不屬于法定物權(quán)種類；（2）根據(jù)2015年3月1日起施行的不動產(chǎn)登記暫行條例，對不動產(chǎn)的范圍進行了重新界定、新增“我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。本章基本結(jié)構(gòu)框架考點1：概述 物物權(quán)物權(quán)法的基本原則（一）物的概念（P33）1.有體性:物權(quán)法上的物指的是有體物；權(quán)利在特殊情況下，經(jīng)法律規(guī)定可成為物權(quán)客體（如以股權(quán)質(zhì)押）。2.可支配性3.在人的身體之外（二）物的種類（P34）1.動產(chǎn)（包括車輛、船舶、航空器等大型動產(chǎn)）與不動產(chǎn)（包括土地、海域以及房屋、林木等地上定著物）（2015年調(diào)整）2.主物與從物（1）從物

2、與主物是兩個獨立物，從物并非主物的成分，但作為主物發(fā)揮作用的輔助工具而存在；如旅館設置的家具、房間的鑰匙、機器的維修工具等。（2）在無法律特別規(guī)定或當事人特別約定時，從物的權(quán)利歸屬與主物一致。（3）抵押權(quán)設定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物；但抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。（P56）（4）動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的效力及于質(zhì)物的從物；但從物未隨同質(zhì)物移交質(zhì)權(quán)人占有的，質(zhì)權(quán)的效力不及于從物。（P61）3.原物與孳息物（1）判定：兩物之間，原有物產(chǎn)生新物（2）孳息的取得天然孳息（A）當事人對天然孳息的取得有約定的，按約定取得；沒有約定的，由所有權(quán)人取得。（

3、B）既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得，當事人另有約定的除外。法定孳息當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。（三）物權(quán)VS債權(quán)（P35）（四）物權(quán)的種類（P35）（五）物權(quán)法的基本原則（P36）1.物權(quán)法定原則：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！窘忉尅糠课莩凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)、典權(quán)，均不屬于法定物權(quán)種類。（2015年新增）2.物權(quán)客體特定原則（一物一權(quán)原則）（1）物尚未存在不可能存在物權(quán)，物尚未確定也談不上物權(quán)；而物尚未確定、甚至尚不存在，并不影響債權(quán)合同的有效性。（2015年新增）（2）多人共同對一物享有一項物權(quán)并不違背一物一權(quán)原則（3）一物之上只

4、能有一個所有權(quán)，但可以成立數(shù)個“互不沖突”的物權(quán)；如所有權(quán)與他物權(quán)的共容、用益物權(quán)與擔保物權(quán)的共容等。3.物權(quán)公示原則（1）動產(chǎn)通常以交付占有為公示手段，不動產(chǎn)以登記為公示手段；（2）為法定公示方法所彰顯的權(quán)利人，被推定為合法權(quán)利人，第三人有理由對其表示信賴。考點2：物權(quán)變動的原因（總述）（P38）1.基于法律行為的物權(quán)變動（P39）（1）法律行為分為債權(quán)行為和物權(quán)行為，債權(quán)行為不足以導致物權(quán)變動，物權(quán)行為直接導致物權(quán)變動。（2）物權(quán)行為VS債權(quán)行為【相關鏈接1】當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影

5、響合同效力。（P55）【相關鏈接2】當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。（P39）【相關鏈接3】出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權(quán)，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。（P40）2.非基于法律行為的物權(quán)變動（P39）（1）基于事實行為因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（2）基于法律規(guī)定因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時（而非“登記或交付”時）發(fā)生效力。（3）基于公法行為因人民法院、仲裁委員會

6、的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。3.公示要求基于法律行為的物權(quán)變動應當公示，非基于法律行為的物權(quán)變動不必以公示為前提?？键c3：基于法律行為物權(quán)變動的公示方式動產(chǎn)（P40）（一）變動規(guī)則1.動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。2.船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。3.交付并非動產(chǎn)抵押權(quán)的設立要件（1）以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運輸工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人

7、；（2）企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（二）交付的種類1.現(xiàn)實交付2.交付替代（P40，教材舉例）考點4：基于法律行為物權(quán)變動的公示方式不動產(chǎn)（P40）（一）變動規(guī)則1.登記生效不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！鞠嚓P鏈接】當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。2.登記對抗（1）土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營

8、權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！窘忉尅客恋爻邪?jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設立；登記僅產(chǎn)生對抗效力。（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立，當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（二）我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度（2015年新增）1.我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督。2.納入我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登

9、記范圍的不動產(chǎn)物權(quán)（1）集體土地所有權(quán)； （2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)； （3）森林、林木所有權(quán)；（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)； （5）建設用地使用權(quán)； （6）宅基地使用權(quán)；（7）海域使用權(quán)； （8）地役權(quán)； （9）抵押權(quán)； （10）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。（三）不動產(chǎn)登記的類型1.土地登記與房屋登記2.土地總登記、初始登記（或稱首次登記）、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記3.所有權(quán)登記、使用權(quán)登記、地役權(quán)登記與抵押權(quán)登記4.更正登記與異議登記（1）權(quán)利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。（2）不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證

10、明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。（3）不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關系人可以申請異議登記。（4）登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。（5）異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。5.預告登記（1）具有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：預購商品房；以預購商品房設定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（2）預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（3）預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。【例題2多選題】甲和乙約定

11、，如果中秋節(jié)的那一天，有喜鵲停在乙的屋頂上，乙就將該房屋以10萬元的價格轉(zhuǎn)讓給甲，為了防止乙屆時拒絕辦理登記手續(xù)或者在中秋節(jié)之前擅自高價向他人轉(zhuǎn)賣該房屋，甲向房屋登記機關辦理了預告登記手續(xù)。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列說法正確的有（ ）。A.甲乙之間的房屋買賣合同屬于附生效期限的合同B.在預告登記有效期內(nèi)，乙擅自高價向他人轉(zhuǎn)賣房屋的，不產(chǎn)生物權(quán)效力C.如果中秋節(jié)有喜鵲停在乙的屋頂上，則3個月內(nèi)甲乙應當辦理正式的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，否則預告登記失效D.如果中秋節(jié)沒有喜鵲停在乙的屋頂上，預告登記失效【答案】BCD【解析】（1）選項A：中秋節(jié)是否有喜鵲停在乙的屋頂上，屬于不確定事項，甲乙的房屋買賣合同應屬

12、于附生效條件的合同；（2）選項B：預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力；（3）選項CD：預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。（四）不動產(chǎn)權(quán)屬證書VS不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?？键c5：基于法律行為的物權(quán)變動無權(quán)處分與善意取得（P46、73）（一）無權(quán)處分（P73）1合同法的規(guī)定無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。2買賣合同解釋的規(guī)定當事人一方以出賣人在締約時

13、對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。（二）善意取得制度（P46）【物權(quán)法第106條】“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)

14、向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?適用環(huán)境（1）依法律行為轉(zhuǎn)讓物權(quán)基于事實行為、公法行為和直接基于法律規(guī)定（非因法律行為）而發(fā)生的物權(quán)變動，均不存在善意取得的問題。（2）轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)（3）轉(zhuǎn)讓人基于真權(quán)利人的意思合法占有標的物（委托物），遺失物、盜竊物（脫手物）原則上不適用善意取得制度。（4）善意取得制度既適用于動產(chǎn)，也適用于不動產(chǎn)。（5）善意取得制度既適用于所有權(quán)，也適用于限制物權(quán)。2核心構(gòu)成要件（1）受讓人受讓該物時善意【解釋1】受讓時屬于善意即可，第三人受讓后方得知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，不影響受讓人之善意。【解釋2】事實上不知道且不應當知道轉(zhuǎn)讓人無處分

15、權(quán)的，受讓人方構(gòu)成善意。在理解“不應當知道”時應結(jié)合物權(quán)公示制度進行：不動產(chǎn)、車輛、船舶、航空器應當確認登記狀態(tài)（權(quán)利人是否為轉(zhuǎn)讓人，是否存在異議登記、抵押登記或預告登記等），未確認登記狀態(tài)的受讓人屬于輕信，而非有理由相信，不作為善意受讓人對待。對普通動產(chǎn)而言，因轉(zhuǎn)讓人對標的物的占有第三人有理由信賴其享有處分權(quán)，不需要考慮登記問題。（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓【解釋】只要存在合理的交易對價即可，并不要求對價已經(jīng)支付。（3）物權(quán)變動公示手續(xù)（交付或者登記）已經(jīng)完成3法律效果（1）善意受讓人取得標的物的所有權(quán)，真權(quán)利人的所有權(quán)喪失；（2）真權(quán)利人有權(quán)向無權(quán)處分之轉(zhuǎn)讓人請求損害賠償。（三）擴展應用1抵押期

16、間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得價款向抵押權(quán)人提前清償或者提存；轉(zhuǎn)讓價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償；抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)（“滌除權(quán)”）的除外。（P57）2質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意，擅自使用、處分質(zhì)押財產(chǎn)，給出質(zhì)人造成損害的，應當承擔賠償責任。（P62）3質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，應當向出質(zhì)人承擔賠償責任。（P62）考點6：共有（P43）1.共有的類型（1）共有包括按份共有和共同共有；共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定的為按份共有或

17、者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。（2）按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。（3）準共有兩個以上單位、個人共同享有用益物權(quán)、擔保物權(quán)的，參照共有的規(guī)則處理。2.共同共有VS按份共有：內(nèi)、外部關系表3-4共同共有按份共有重大修繕共有物有約定按約定，否則應當經(jīng)全體共同共有人同意有約定按約定，否則應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意共有物管理費及其他負擔有約定按約定，否則共同共有人共同負擔有約定按約定，否則按份共有人按照其份額負擔分割方式（1）協(xié)商確定分割方式（2）達不成協(xié)議：視情

18、況分割實物，分割價款（折價、拍賣、變賣所得）事先約定不得分割，以維持共有關系的按約定，但有重大理由需要分割的，仍可請求分割事先沒有約定不得分割或者約定不明確下列情形可以請求分割：（1）共有的基礎喪失（2）有重大理由需要分割隨時請求分割因分割對其他共有人造成損害分割請求人應當給予賠償出賣分割所得財產(chǎn)如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人享有優(yōu)先購買權(quán)對外債權(quán)債務對外關系共有人享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務關系的除外對內(nèi)關系除另有約定外，共同共有人共同享有、共同分擔除另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔

19、債務處分共有物有約定按約定，否則應當經(jīng)全體共同共有人一致同意有約定按約定，否則應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意份額（1）自由（2）其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利考點7：動產(chǎn)所有權(quán)的特殊取得方式（P49）1.先占先占的對象應當是無主物，如果是脫手物（遺失物、贓物）不能以先占主張取得其所有權(quán)。2.拾得遺失物（1）拾得遺失物后，拾得人應當及時通知權(quán)利人領取，或者送交公安等有關部門。（2）有關部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發(fā)布招領公告。自有關部門發(fā)出招領公告之日起6個月內(nèi)無人認領的，遺失物歸國家所有。（3）拾得人雖不能取得遺失物的所有權(quán)，卻可享有費

20、用償還請求權(quán)；在遺失人發(fā)出懸賞廣告時，歸還失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報酬請求權(quán)。（4）所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物；該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權(quán)利人向受讓人支付所付費用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。3.添附（1）添附包括附合（為墻壁刷墻漆）、混合（牛奶加咖啡）、加工（將木條變成木雕），其中附合既可能發(fā)生在動產(chǎn)上，也可能發(fā)生在不動產(chǎn)上；但混合和加工僅適用于動產(chǎn)。（2）所有權(quán)的確定表

21、3-5情形新物所有權(quán)動產(chǎn)附合于不動產(chǎn)由不動產(chǎn)所有權(quán)人取得動產(chǎn)附合于動產(chǎn)或混合可分主次由主物所有權(quán)人取得不分主次共有加工加工價值不明顯低于材料價值由加工人取得（3）因添附而失去所有權(quán)之人，有權(quán)請求取得添附新物所有權(quán)之人賠償損失。（4）抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。（P56）（5）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補償金。（P56）考點8：用益物權(quán)建設用地使用權(quán)（P51）1.創(chuàng)設取得（一級市場）（1

22、）除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施以及公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的外，其他對集體土地的建設利用，都必須先征歸國有，然后取得國有建設用地使用權(quán)。（2）創(chuàng)設取得建設用地使用權(quán)的方式包括有償出讓和無償劃撥。（3）用于商業(yè)開發(fā)的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權(quán)。（4）建設用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式，其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。2.移轉(zhuǎn)取得（二級市場）（1）以出讓方式

23、取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應當符合的條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。（2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應當符合的條件按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批；有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的；司法機關和行政機關依

24、法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。3.登記（1）建設用地使用權(quán)的設立、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與，應當辦理登記手續(xù)，建設用地使用權(quán)自登記時設立、轉(zhuǎn)移。（2）建設用地使用權(quán)消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記，登記機構(gòu)應當收回建設用地使用權(quán)證書?！窘忉尅吭谖餀?quán)法規(guī)定的4種用益物權(quán)中，只有建設用地使用權(quán)采用“登記生效”，其他均為“登記對抗”?！纠}多選題】2014年2月，甲公司與其全資子公司乙公司簽訂協(xié)議，約定甲公司將其建設用地使用權(quán)用于抵償其欠乙公司的

25、2000萬元債務，并約定了仲裁條款。但甲公司未依約將該建設用地使用權(quán)過戶到乙公司名下，而是將之抵押給不知情的銀行以獲得貸款，并辦理了抵押登記。根據(jù)相關法律制度的規(guī)定，有關甲公司、乙公司與銀行的法律關系，下列說法正確的有（ ）。A.甲公司欠乙公司2000萬元債務沒有消滅B.甲公司抵押建設用地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分C.銀行因善意取得而享有抵押權(quán)D.銀行因建設用地使用權(quán)人的抵押行為而享有抵押權(quán)【答案】AD（1）選項A：由于建設用地使用權(quán)并未過戶，乙公司未取得建設用地使用權(quán)，債務尚未得到抵償；（2）選項BCD：建設用地使用權(quán)并未過戶，其權(quán)利人仍然為甲公司，因此，甲有權(quán)抵押，銀行因甲公司的抵押行為直接

26、獲得建設用地使用權(quán)，無須主張善意取得。4.期限（1）以無償劃撥方式取得的建設用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（2）以有償出讓方式取得的建設用地使用權(quán)、出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。（3）建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權(quán)的剩余期限。（4）住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。（2009年單選題）（5）非住宅建設用地期滿如需繼續(xù)使用，應當至遲于屆滿前1年申請續(xù)期；準予續(xù)期的，應當重新簽訂

27、土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。5.收回出現(xiàn)下列情形之一，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：（1）為公共利益需要使用土地；（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地；（5）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢。考點9：抵押權(quán)的特性（P53）1從屬性（P53）（1）若無旨在擔保的債權(quán)，擔保物權(quán)

28、不能成立；（2）擔保物權(quán)亦不能脫離所擔保的債權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓，所擔保的債權(quán)轉(zhuǎn)讓時，擔保物權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）擔保物權(quán)隨債的消滅而消滅。2附條件性擔保物權(quán)的行使以債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形為條件。3優(yōu)先受償性當債務人不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)情形時，擔保物權(quán)人可就擔保物變價之后的價金優(yōu)先于普通債權(quán)人得到清償。【相關鏈接1】建筑工程承包人工程價款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。（P106）【相關鏈接2】拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，應先依法繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項，抵押權(quán)人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權(quán)。（P57）【相關鏈接3】同一動產(chǎn)

29、上已設立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。質(zhì)權(quán)與未登記的抵押權(quán)并存時，質(zhì)權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。（P64）4不可分性（P54）（1）主債權(quán)未受全部清償?shù)?，抵押?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)。（2）主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使全部抵押權(quán)。（3）主債務被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數(shù)個債務人履行債務；但第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務人轉(zhuǎn)讓債務未經(jīng)抵押人書面同意時，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務，不再承擔擔保責任。（4）抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)（受讓人已經(jīng)善意取得抵押物所有權(quán)的除外

30、）。5物上代位性（P56）（1）擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償；被擔保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補償金?？键c10：抵押財產(chǎn)（P54）1建筑物和其他土地附著物可以抵押。2土地（1）土地所有權(quán)不得抵押；（2）建設用地使用權(quán)可以抵押；以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押；以建設用地使用權(quán)抵押的，該土地上的房屋一并抵押。（房地一體原則，P55）建設用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)

31、。該建設用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。（P55、P56）（3）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權(quán)不得單獨抵押，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押。3其他可以抵押的財產(chǎn)（1）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（2）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（3）交通運輸工具；（4）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。4其他不得用于抵押的財

32、產(chǎn)（1）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（2）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（3）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)?？键c11：抵押權(quán)的設定手續(xù)（P55）1抵押合同設立抵押權(quán)，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同；不論以動產(chǎn)抵押，還是以不動產(chǎn)抵押，登記均非抵押合同的生效要件。2抵押登記（1）不動產(chǎn)抵押：登記生效以建筑物和其他土地附著物，建設用地使用權(quán)，以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)，正在建造的建筑物設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記之日起設立。（2）動產(chǎn)抵

33、押：登記對抗以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運輸工具以及正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（3）抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準?？键c12：抵押權(quán)的效力（P56）1.擔保物權(quán)的擔保范圍（P56）有約定按約定，無約定則為全額擔保，即擔保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)擔保物權(quán)的費用。2.抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)（P56）（1）債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵

34、押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。有關抵押權(quán)實現(xiàn)方式的協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。（2）流押條款無效當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效。該內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力?！鞠嚓P鏈接1】質(zhì)權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有（流質(zhì)條款無效）?！鞠嚓P鏈接2】物權(quán)的內(nèi)容法定，即不得創(chuàng)設與物權(quán)法定內(nèi)容相異的內(nèi)容。（3）拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，應先依法繳納相當于應繳

35、納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權(quán)?！鞠嚓P鏈接】出資人以劃撥土地使用權(quán)出資的，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)；逾期未辦理，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。（第6章）3.放棄抵押權(quán)或變更抵押權(quán)的順位（P57）（1）抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。【案例】黃河公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款400萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押

36、登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權(quán)的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因黃河公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元。（2）債務人以自己的財產(chǎn)設定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。4.抵押權(quán)的保全（P58）（1）抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。（2）抵押人的行為造成抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少價值相當?shù)膿?；抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權(quán)人有

37、權(quán)要求債務人提前清償債務。5.抵押物孳息的收?。≒58）（1）債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。（2）抵押權(quán)人所收取的孳息應當先充抵收取孳息的費用。6.抵押與租賃（P58）（1）出租在先，抵押在后原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效（抵押物雖可折價、拍賣、變賣，但抵押物新所有權(quán)人無權(quán)要求承租人返還租賃物）。（2）抵押在先，出租在后該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租

38、賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?？键c13：抵押權(quán)的實現(xiàn)（P58）1.以抵押物所得價款清償債務時，須首先支付實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，其次支付主債權(quán)的利息，最后支付主債權(quán)。2.多個抵押權(quán)并存時的清償順序（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。【解釋】抵押權(quán)的順位與抵押合同的簽訂時間、債權(quán)的到期時間等均無關，主要考慮是否辦理抵押登

39、記，登記的時間先后。（4）順位在后的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價值超出順位在先的抵押擔保債權(quán)的部分受償；順位在先的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實現(xiàn)后的剩余價款應予提存，留待清償順位在后的抵押擔保債權(quán)；若所得價款不足以清償順位在先之抵押權(quán)，則順位在后的抵押權(quán)消滅，其所擔保的債權(quán)轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)?？键c14：動產(chǎn)的浮動抵押（P55）1.經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。2.在浮動抵押中，抵押財產(chǎn)在下列情形

40、發(fā)生時確定：（1）債務履行期限屆滿，債權(quán)未實現(xiàn)；（2）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；（3）當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形；（4）嚴重影響債權(quán)實現(xiàn)的其他情形。3.浮動抵押之抵押權(quán)自合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。4.在動產(chǎn)浮動抵押的抵押財產(chǎn)確定之前，即使浮動抵押辦理了登記，該抵押權(quán)也不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。考點15：最高額抵押（P59）1.為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額的限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。2.最高額抵押擔保的債

41、權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外。3.抵押權(quán)人的債權(quán)在下列情況下確定：（1）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（2）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設定之日起滿2年后請求確定債權(quán)；（3）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（4）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（5）債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；（6）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。4.最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。5.最高額抵押權(quán)設立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債

42、權(quán)范圍?？键c16：質(zhì)權(quán)的設定（P60）1.質(zhì)押合同不以交付或登記為生效要件。2.動產(chǎn)質(zhì)押的設立：交付（1）動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設立。（2）以貨幣出質(zhì)：先特定化（特戶、封金、保證金等），后交付。（3）喪失對質(zhì)物的占有因不可歸責于質(zhì)權(quán)人的事由而喪失對質(zhì)物的占有，質(zhì)權(quán)人可以向不當占有人請求停止侵害、恢復原狀、返還質(zhì)物。若質(zhì)權(quán)人喪失質(zhì)物占有后不能主張返還，或者質(zhì)權(quán)人將質(zhì)物返還于出質(zhì)人，則質(zhì)權(quán)消滅?！纠}多選題】6月6日，丙向甲借用勞力士手表，約定6月10日歸還。6月7日，甲向乙借款5萬元，并以該勞力士手表出質(zhì)擔保。雙方在書面質(zhì)押合同中約定，若甲屆時不能清償債務，則手表歸乙所有。6月8日，甲通

43、知丙于借用期滿后直接將手表交給乙。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。（2012年）A.乙的質(zhì)權(quán)設立于6月7日B.乙的質(zhì)權(quán)設立于6月8日C.若甲屆時不能清償對乙債務，乙依約直接取得手表所有權(quán)D.若甲屆時不能清償對乙債務，乙有權(quán)就手表變價，并以變價所得優(yōu)先受償【答案】BD（1）選項AB：動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人“交付”質(zhì)押財產(chǎn)時設立，在本題中，甲、乙以指示交付的方式設立動產(chǎn)質(zhì)權(quán)；（2）選項CD：質(zhì)權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。3.權(quán)利質(zhì)押的設立：交付或登記表3-6可以用于質(zhì)押的權(quán)利質(zhì)權(quán)的設定匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單（1）有權(quán)利憑證：自交付權(quán)利憑證之日起設立（2）沒有權(quán)利憑證的：自有關部門辦理出質(zhì)登記時設立基金份額、證券登記結(jié)算機