物權(quán)法第四十二條詳解

1、物權(quán)法解釋：第四十二條【征收】第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用?！窘忉尅课餀?quán)法出臺前，我國憲法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法中均對不動產(chǎn)征收制度進行了規(guī)范。在此次物權(quán)

2、立法中，以民事規(guī)范的形式再次確定了針對土地、房屋等不動產(chǎn)的征收制度。依據(jù)全國人大代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會編的中華人民共和國物權(quán)法釋義中的闡述：條文主旨 本條是關(guān)于征收的規(guī)定。 立法背景 征收是國家以行政權(quán)取得集體、單位和個人的財產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收的主體是國家， 通常是政府部門， 政府以行政命令的方式從集體、 單位和個人取得土地、 房屋等財產(chǎn)， 集體、 單位和個人必須服從。在物權(quán)法上，征收是物權(quán)變動的一種極為特殊的情形。征收屬于政府行使行政權(quán)屬于行政關(guān)系，不屬于民事關(guān)系，但由于征收涉及所有權(quán)人的所有權(quán)喪失的一 種方式，是對所有權(quán)的限制，同時又是國家取得所有權(quán)的一種方式，因此外國民法通常

3、都從這一民事角度對此作原則性規(guī)定。 條文解讀 本條規(guī)定的是對集體所有的土地和單位、個人的房屋和其他不動產(chǎn)的征收制度。這也是新的憲法修正案關(guān)于征收制度的規(guī)定在物權(quán)法上的落實。（2004年憲法修正案第13條新增第3款：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。）一、征收與征用（F44） 梁慧星教授指出：征收和征用，是國家強行取得公民和法人的財產(chǎn)權(quán)或者強行使用公民和法人的財產(chǎn)的制度，屬于一種例外規(guī)則。正像強制締約制度是合同自由原則的例外、無過錯責任制度是過錯責任原則的例外一樣，征收和征用制度就是物權(quán)絕對性原則的例外規(guī)則。征收和征用是既有聯(lián)系又有區(qū)別的兩項法律

4、制度。其共同點在于強行性。依法實施的征收和征用，均僅依政府單方面的意思表示（征收命令、征用命令）而發(fā)生效力，無須征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必須服從、不得抗拒。征收和征用的不同點是：征收的實質(zhì)是強制收買，征收的對象限于不動產(chǎn)，主要是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，且征收不發(fā)生返還問題，只發(fā)生征收補償問題；征用的實質(zhì)是強制使用，征用的對象包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)，使用完畢后應當將原物返還于權(quán)利人，如果因使用導致原物毀損不能返還的，應當照價賠償。我國此前的法規(guī)曾經(jīng)對征收、征用不加區(qū)分，不恰當?shù)匕颜畯娭迫〉霉窈头ㄈ说呢敭a(chǎn)權(quán)的行為稱為“征用”。憲法修正案對征收概念和征用概念嚴加

5、區(qū)別，這是立法的進步。 二、征收的實質(zhì)及特點征收導致所有權(quán)的喪失，當然對所有權(quán)人造成損害。因此，征收雖然是被許可的行為， 但通常都附有嚴格的法定條件的限制。 征收土地是世界各國政府取得土地的常用辦法， 但在土地私有制國家里，征收土地的含義與我國有所不同，即表現(xiàn)為一種強制購買權(quán)，只有在正常收買無法取得土地時再動用征收權(quán)。（一）征收的特點：(1)只有為了公共目的，可以征收，非公共目的，不得動用征收權(quán)；(2)必須經(jīng)過一定的程序，有的還需議會批準；(3)必須是政府投資或政府投資為主的項目，也有一些教會、學校等建設(shè)可以征收土地；(4)按市價予以補償。 由于征收本不屬于民法規(guī)范，同時征收的情況極為復雜，外

6、國民法通常規(guī)定得較為簡單，但都原則性地規(guī)定了公共利益的目的和公平補償?shù)膬?nèi)容。 （二）例舉其他國家的相關(guān)規(guī)定法國基本法規(guī)定， 任何人不得被強制轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，但因公用并在事前受公正補償時，不在此限。意大利規(guī)定，不得全部或部分地使 任何所有權(quán)人喪失所有權(quán)，但是，為公共利益的需要，依法宣告征收并且給予合理補償?shù)那闆r不在此限。德國基本法規(guī)定，剝奪所有權(quán)只有為公共福利的目的才能被允許。剝奪所有權(quán) 只有依照法律或者法律的原因進行， 而且該法律對損害賠償?shù)姆绞胶痛胧┯兴?guī)定。 該賠償 必須在對公共利益和當事人的利益進行公平地衡量之后確定。 對損害賠償?shù)母叩陀袪幾h時可以向地方法院提起訴訟。 三、土地二元所有制架

7、構(gòu)下的土地征收制度我國實行土地公有制度，憲法明確了社會主義土地公有制的兩種具體所有權(quán)形式，即國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。在我國，根據(jù)物權(quán)法第四十一條的規(guī)定，土地只能為國家和集體所有，私人不能取得土地的所有權(quán)。因此，在我國的征收并非是一種強制購買權(quán)。在我國，國民僅享有土地的使用權(quán)，土地按使用期限可以劃分為：有期限的土地使用權(quán)和無期限土地使用權(quán)。征收有期限的土地使用權(quán)的土地 無期限土地使用權(quán)的土地提前收回土地使用權(quán) 調(diào)換土地使用權(quán)征收費用=土地出讓金+拆遷安置補償費無期限土地使用權(quán)主要指政府無償劃撥的土地，主要服務(wù)于公共設(shè)施的建設(shè)及公共利益根據(jù)2010年國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十二

8、條，國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。依據(jù)物權(quán)法以及其他相關(guān)法律的規(guī)定，我們可以認為，在我國征收具有以下特征：1. 征收的目的是“公共利益的需要”。公共利益是一個外延極大的概念，如果不能科學的限定其范圍，極易導致濫用。2. 征收的主體只限于國家，不包括自然人和企業(yè)，如果自然人和企業(yè)需要使用某一土地，應當同土地物權(quán)人簽訂設(shè)定地役權(quán)合同。3. 征收應當依據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限和程序。因為征收導致財產(chǎn)的永久性轉(zhuǎn)移，對人們的影響比較重大，所以征收應當依照法律規(guī)定

9、的程序和權(quán)限進行。如果違反法定程序和權(quán)限，將會構(gòu)成行政行為，有關(guān)部門應當予以處理。在物權(quán)法草案中關(guān)于征收的權(quán)限是這樣規(guī)定的，“為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！狈蓢栏褚?guī)定了征收決定權(quán)的主體是縣級以上人民政府，而在最后通過的物權(quán)法中，卻刪去了縣級以上人民政府，應該說這是對征收決定權(quán)主體的一個更高的限制。同時，在征收過程中，必須嚴格遵守物權(quán)法及其他有關(guān)法律對征收程序的規(guī)定。4. 征收的對象主要是不動產(chǎn)。這里的不動產(chǎn)主要包括“集體所有的土地”和“單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。對于征收的性質(zhì)，從物權(quán)法的角度來看，是對

10、不動產(chǎn)的“強制購買”。只是，這種強制購買有利于整個社會成員，維護絕大多數(shù)人的利益。5. 征收應當給予合理的補償。合理補償意味著應當盡量地考慮市場的價格，因為市場價格能最大的維護物權(quán)人利益。合理補償實際上是充分補償和公正補償，它能夠較好地協(xié)調(diào)公共利益和私人利益之間的關(guān)系，能夠防止國家征收權(quán)的濫用。另一方面，合理補償標準也是可以為國家發(fā)展和保護公共利益留下必要的回旋空間，便于隨著市場的發(fā)展和社會變化對補償做出調(diào)整。物權(quán)法具體列舉了征收的補償費用種類，有助于防止濫用征收權(quán)，從一定程度上防止對個人利益的侵犯。針對不同的對象，物權(quán)法規(guī)定了不同的補償標準：征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安

11、置補助費、地上付著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。6. 以立法的形式保障征收款的落實。該條最后一款規(guī)定：任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。四、“公共利益” “公共利益”是征收的理由，是征收行為是否合法的前提條件。物權(quán)法在做“征收”的相關(guān)規(guī)定時，也曾考慮過這個問題。當時達成共識的是，征收前提是公共利益的需要，但是否要把“公共利益”在法律上明確界定，經(jīng)過了反復的爭論和考慮，最

12、終并沒有界定。因為物權(quán)法要列舉征收的理由有困難，從國際經(jīng)驗來看，通過一個法律條文來完整界定“公共利益”和“商業(yè)利益”非常困難，容易以偏概全?！肮怖妗弊鳛檎魇绽碛杀仨毜妹鞔_，制定“征收條例”時，條例第8條規(guī)定的六種公共利益情形，總的來說是合適的。第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四

13、）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第六種情形是兜底條款，“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”，什么是“其他公共利益”，掌握好這一條比較難。比如說北京市六環(huán)附近建成一個小區(qū)，但是商業(yè)布點不合理，現(xiàn)在要征用土地在小區(qū)旁建一個商店，那這種行為是商業(yè)利益需要還是公共利益需要？從形式上看，是商業(yè)利益需要，因為是一個商業(yè)布點。但在偏遠地區(qū)、居民集中、缺乏商業(yè)區(qū)布點的區(qū)域建一個商店，就有公共利益需要的成分在內(nèi)。所以有些商業(yè)布點也可以理解為公共利益需

14、要，這種模糊的情形就可以用兜底條款解釋。但這種兜底條款也容易帶來隨意征收的空間。有關(guān)征收的相關(guān)規(guī)定 憲法第 10 條、第 13 條， 土地管理法第 2 條、第 45 條至第 49 條、第 51 條、第 79 條。五、案例分析：廣州物權(quán)法第一案獵德“釘子戶”案（一） 案情回放 2007年10月，五戶村民因拒絕簽署拆遷安置協(xié)議被獵德公司起訴至天河區(qū)人民法院，后有一戶村民在法庭的調(diào)解下與村集體達成協(xié)議。2007年11月16日，獵德公司狀告四“釘子戶”案在天河法院開庭。12月13日，獵德公司撤銷“按原定拆遷補償標準補償”的請求，只要求將涉訟房屋交給獵德公司。天河區(qū)人民法院隨后判決四戶釘子戶三日內(nèi)騰空涉

15、訟房屋，交給獵德公司。12月27日，四“釘子戶”向廣州市中級人民法院提出上訴。庭審中，“釘子戶”表示，根據(jù)物權(quán)法等相關(guān)法律，村集體收回宅基地，必須進行補償。因為，“私人對其合法的收入、房屋等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)”，而且“私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞”。據(jù)悉，物權(quán)法內(nèi)容庭上被引述，在廣州還是首次。但獵德公司稱，宅基地上的房屋沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)?，F(xiàn)在要收回宅基地，宅基地上的房屋也應一并收回。在拆遷補償問題上，“釘子戶”認為，獵德公司拆遷補償方案的條款不完善。每個人的房屋都有特殊性，必須根據(jù)具體房屋來具體討論。獵德公司對此表示，村集體股東大會以98.6%的高得票

16、率通過拆遷補償安置方案。四“釘子戶”以種種理由拒絕簽署拆遷補償協(xié)議，拒絕交付房屋，拖慢了整個拆遷過程，侵害了公共利益，也給全體村民造成了損失。法院認為，獵德的“釘子戶”影響了村集體利益和其他村民的合法權(quán)益；其土地歸集體所有，村里有權(quán)收回，由于土地上的房子和土地不可分割，房子也應該一并交付拆除；至于補償，則按村里股東大會通過的補償方案規(guī)定的標準進行補償。獵德“釘子戶”案2008年1月4日終審判決。廣州市中級人民法院判決：獵德僅剩的4“釘子戶”的房子還是要拆。二、案件疑點分析對于此案的判決結(jié)果，我們不加評判，但對于判決認定的事實與適用的法律提出2點疑問。 1、宅基地上的房屋所有權(quán)屬于誰？獵德村是否

17、有權(quán)單方面收回宅基地使用權(quán)及宅基地上的房屋？ 廣州法院認為，其土地歸集體所有，村里有權(quán)收回，由于土地上的房子和土地不可分割，房子也應該一并交付拆除。這一理由顯然錯誤。宅基地屬于物權(quán)法所指的用益物權(quán)，亦屬于不動產(chǎn)種類之一。物權(quán)法第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百四十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?？梢?，宅基地作為獵德釘子戶依法取得的用益物權(quán)或不動產(chǎn)，應受法律保護。在依法取得的宅基上建造的房屋或其它附屬物的權(quán)利即使沒有登記，亦歸屬于宅基地使

18、用權(quán)人，而不是作為土地所有權(quán)人的村集體。依據(jù)物權(quán)法第一百二十條用益物權(quán)人行使權(quán)利，應當遵守法律有關(guān)保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。獵德村即使作為土地所有權(quán)人亦不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。那么由獵德村股東大會多數(shù)人通過的決議就不能干預或剝奪釘子戶合法用益物權(quán)?？梢?，廣州法院對此事實的認定并無可靠法律依據(jù)。2、補償標準如何確定？獵德公司股東大會是否有權(quán)單方面決定對釘子戶的補償標準？廣州法院的意見，至于補償，則按村里股東大會通過的補償方案規(guī)定的標準進行補償。姑且不談該案的征收行為的合法性，單就對獵德釘子戶補償標準的確定問題談?wù)効捶?，假定該釘子戶屬于被依法征收的對象之列，如何確定補償標準才算合理？我們知道，大凡涉及征收公民或集體財產(chǎn)，必須是因為涉及公共利益。依據(jù)憲法及物權(quán)法等有關(guān)法律規(guī)定，實施征收的主體只能中代表國家行使公權(quán)力的政府或政府授權(quán)履行公益職能的組織，也就是政府需要就補償方案與被征的土地所有權(quán)人、用益權(quán)人等利害關(guān)