某溫泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告(PPT 52頁).ppt

1、1,第一章 市場情況梳理,一、宏觀市場背景,二、細(xì)分市場,三、區(qū)域市場,四、消費(fèi)者市場,2,西安秦嶺項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告,3,一、宏觀市場背景（詳見預(yù)判報(bào)告）,經(jīng)過我們前期對(duì)西安房地產(chǎn)市從宏觀層面到中觀層面以及個(gè)盤情況的調(diào)查研究，已經(jīng)清晰的構(gòu)架出西安市房地發(fā)展的脈絡(luò)。在此，通過回顧、梳理、總結(jié)，對(duì)項(xiàng)目所面臨的市場環(huán)境給出一個(gè)發(fā)展線路圖。,西安歷經(jīng)近兩年的快速發(fā)展之后，吸引了和記黃埔、中海地產(chǎn)、廣州富力以及上海綠地集團(tuán)的進(jìn)入，將推動(dòng)西安房地產(chǎn)包括總量、品質(zhì)、價(jià)格、營銷等多個(gè)層面走上一個(gè)新的臺(tái)階。而這樣外來大鱷進(jìn)入后的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的情況在中國多個(gè)二三線城市得到過驗(yàn)證。這也是我們前期對(duì)宏觀市場研究的一

2、個(gè)重要觀點(diǎn)。,西安即將迎來或者說已經(jīng)迎來房地產(chǎn)發(fā)展中期歷程的一個(gè)拐點(diǎn),即便在宏觀調(diào)控政策越來越來嚴(yán)厲的今天，西安房地產(chǎn)市場也將呈現(xiàn)房價(jià)單邊上升的格局,4,二、細(xì)分市場（詳見預(yù)判報(bào)告 需求報(bào)告 ）,別墅功能仍然以第一居所為主流，對(duì)于第二居所性質(zhì)的奢侈性消費(fèi)的市場意識(shí)偏淡，依然處于原生及小規(guī)模狀態(tài)。,由于西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速慢于其它省市，造成西安房地產(chǎn)市場別墅物業(yè)發(fā)展比較凌亂，別墅功能未得到有效釋放，第一居住功能消費(fèi)仍占據(jù)別墅物業(yè)消費(fèi)第一目的； 早期第二居所性質(zhì)別墅物業(yè)（主要指秦嶺北麓區(qū)域），由于歷史和交通的原因，造成區(qū)域市場形象建立嚴(yán)重受損，促使第二居所別墅物業(yè)發(fā)展緩慢； 從深訪報(bào)告和消費(fèi)者問卷中

3、可以發(fā)現(xiàn)，中高端客戶對(duì)第二居所奢侈性休閑消費(fèi)還是比較認(rèn)同，但由于市場上沒有已建成的成功區(qū)域和項(xiàng)目，造成這種消費(fèi)無法形成趨勢(shì)。,5,二、細(xì)分市場（詳見預(yù)判報(bào)告 需求報(bào)告 ）,項(xiàng)目作為先行者的重要成員，對(duì)于第二居所所能夠帶來的生活方式、消費(fèi)行為的改變，需要在產(chǎn)品、營銷、管理等層面對(duì)目標(biāo)消費(fèi)人群進(jìn)行充分的提示和引導(dǎo)。,由于市場上沒有已建成的較成功的具有第二居所性質(zhì)的休閑消費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以造成消費(fèi)者對(duì)第二居所的休閑度假物業(yè)功能理解比較簡單； 從深訪報(bào)告和消費(fèi)者問卷中可以看到，高端客戶由于見多識(shí)廣，對(duì)第二居所的休閑度假物業(yè)功能了解還是比較全面，但并不是很透徹，中高端客戶基本還處于簡單了解層面； 從消費(fèi)

4、者問卷項(xiàng)目測試中可以看到，預(yù)購買本項(xiàng)目別墅物業(yè)的客戶，傾向在第二居所居住休閑時(shí)間仍然較短，這跟客戶對(duì)其性質(zhì)和功能了解不全面有著直接的關(guān)系。 同時(shí)在問卷報(bào)告和深訪中可以發(fā)現(xiàn)，中高端客戶在第二居所物業(yè)消費(fèi)上具備很強(qiáng)的引導(dǎo)可能性。,6,區(qū)域市場 （詳見預(yù)判報(bào)告）,秦嶺北麓板塊是城市未來最具發(fā)展?jié)摿Α⒆钪匾陌鍓K。,以上結(jié)論參見預(yù)判報(bào)告,7,四、消費(fèi)者市場 消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告高端客戶深度訪談報(bào)告,對(duì)于第二居所這樣的奢侈品，其主力消費(fèi)對(duì)象始終是高端人群。,消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中被訪者年齡主要集中在3645歲之間的中年人，這類有錢、有閑、多數(shù)有車的消費(fèi)者都已有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們會(huì)考慮購買郊區(qū)物業(yè)作為第二居所，用來休閑、

5、度假和養(yǎng)老使用； 消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，38.1%的受訪者最可能購買項(xiàng)目的獨(dú)幢別墅； 消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，被訪者投資休閑度假物業(yè)的平均資金為1269841元 ； 同時(shí)顯示，被訪者平均每年用于休閑度假的費(fèi)用從5000元/年到20萬元/年不等，主要集中在5萬元/年和2萬元/年；每年用于休閑度假的平均費(fèi)用為46317元；,8,四、消費(fèi)者市場消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告高端客戶深度訪談報(bào)告,對(duì)于第二居所這樣的物業(yè)形態(tài)消費(fèi)還處于萌芽狀態(tài)，消費(fèi)者市場還沒有形成自覺地判斷標(biāo)準(zhǔn)。,對(duì)產(chǎn)品的要求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，自我意識(shí)、圈層封閉、眼界開闊是主要特征。,消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，被訪者購買郊區(qū)物業(yè)的主要用途是不定期度假、親朋聚會(huì)或者是

6、老人常住/養(yǎng)老。 從深訪問卷中可以看到，高端客戶愿意購買自己理想中的第二居所物業(yè)，其消費(fèi)判斷標(biāo)準(zhǔn)取決于自己的要求，而并不是來至于市場的評(píng)價(jià)體系； 從深訪問卷中可以看到，被訪問者認(rèn)可的物業(yè)類型為獨(dú)棟 聯(lián)排 花園洋房，其中對(duì)獨(dú)棟的需求最大，占到五成。 整套住房精裝或者是個(gè)性化定制是大多數(shù)被訪者希望的交房標(biāo)準(zhǔn)； 社區(qū)內(nèi)部的生活配套設(shè)施、房屋的質(zhì)量、房屋的建筑風(fēng)格和社區(qū)安全性是影響被訪者作出購房決定的主要因素；,9,一、別墅發(fā)展史概述,賴特-流水別墅-冬日?qǐng)鼍埃魉畡e墅是賴特為卡夫曼家族設(shè)計(jì)的別墅.在瀑布之上,賴特實(shí)現(xiàn)了“方山之宅”(house on the mesa)的夢(mèng)想,整個(gè)構(gòu)思是大膽的，成為無

7、與倫比的世界最著名的現(xiàn)代建筑。）,中國古代把別墅稱為別業(yè)、別館。其意思就是在家宅以外另建的供游憩用的獨(dú)戶住宅。西元300多年，在地中海國家意大利的一個(gè)山坡地帶出現(xiàn)了臺(tái)階式別墅。而這個(gè)時(shí)候，正是中國的西晉王朝。很有意思的是，當(dāng)時(shí)洛陽的巨富（照今天看來他也是一個(gè)房地產(chǎn)大鱷）石崇，也搞了一個(gè)金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍(lán)田王維的輞川別業(yè)、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業(yè)和北京的勺園。而西方近代、現(xiàn)代最具特色和最具影響力的別墅有賴特設(shè)計(jì)的流水別墅，勒柯布西耶設(shè)計(jì)的薩伏伊別墅等。,10,由于我們研究主要為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)，我們還是按照地域風(fēng)格在本節(jié)當(dāng)中，將別墅進(jìn)行一下簡單的分類。 從中國的房

8、地產(chǎn)市場上，別墅的外觀形狀也早已打破地域和國家界限，世界各國的別墅建筑風(fēng)格在中國的別墅市場上幾乎都有所體現(xiàn)。因此，在中國我們幾乎可以找到全世界各個(gè)國家別墅建筑的各種風(fēng)格類型。雖然，建筑風(fēng)格的劃分從建筑理論上來說是十分復(fù)雜的，但是我們可以采用市場標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行分類。按照比較流行的別墅建筑風(fēng)格大致有：中國傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅）、北美風(fēng)情風(fēng)格（美式別墅）、歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格（歐式別墅）、日式風(fēng)格（日式別墅）、法式風(fēng)情風(fēng)格（法式別墅）、其他多種風(fēng)格的別墅建筑風(fēng)格。到目前為止，西安市場上，各種風(fēng)格的別墅都有。另外還有揉合多種風(fēng)格一體的別墅類型（中式日式相）等等。另外由于按照功能分類還有獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼

9、、疊拼、空中別墅等多種類型。根據(jù)以上不同標(biāo)準(zhǔn)，在涉及外立面、園林等方面我們主要以第一類分類為主進(jìn)行闡述，而涉及戶型、空間構(gòu)成等方面，我們則按照第二類分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究。,二、目前市場上的別墅分類,11,我們這里說的不同類型的別墅空間解構(gòu)實(shí)際上還是結(jié)合項(xiàng)目目前容積率條件下存在了不同的四種別墅形態(tài)來進(jìn)行分析，主要從大的空間設(shè)置上來考慮。 我們知道在英文中對(duì)應(yīng)有兩個(gè)單詞一個(gè)是House，一個(gè)是Villa。在歐美，這兩個(gè)單詞實(shí)際上對(duì)應(yīng)著兩種建筑形態(tài)，一個(gè)是別墅（Villa），一個(gè)房子（House）。事實(shí)上， Villa很大程度上對(duì)應(yīng)的是獨(dú)棟別墅，而我們的聯(lián)排、雙拼、疊拼統(tǒng)統(tǒng)都得歸為House。之所以要說

10、一下這個(gè)問題的原因是，我們想知道，為什么中國的消費(fèi)者能夠認(rèn)同本身屬于House的聯(lián)排、疊拼等等為別墅呢？經(jīng)過分析來看，不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商宣傳做秀造概念，而是本來應(yīng)該是House的這幾類產(chǎn)品形態(tài)在一定程度上可以部分達(dá)到Villa的功能。才使得這些House能夠從公寓、普通多層當(dāng)中脫離出來。因此，最大限度地進(jìn)行從House到Villa的還原，最大限度使這些House具備Villa最明顯的基本特征，也將成為我們進(jìn)行空間研究的基本課題。,二、別墅空間形態(tài)分類,12,【定義】 獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周

11、圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。但是，我們應(yīng)該注意的是獨(dú)棟別墅仍然不一定能夠成為Villa。,【定義】聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國被叫作“Two family house”，直譯為兩個(gè)家庭的別墅。顯然，它仍然屬于HOUSE范疇。,13,雙拼別墅與獨(dú)棟這樣一種終極形式的差距最小，但是由于雙拼本身為兩家人的別墅，其私密性依然較獨(dú)棟差了一籌。另外在功能方面，只能做到三面采光，因此，舒適度有所下降。但是就人們對(duì)于別墅的感覺而言，雙拼別墅還是為大多數(shù)中國人所認(rèn)同的它就是別墅。因此，對(duì)于雙拼別墅而言，我們

12、認(rèn)為其空間特性理應(yīng)涵蓋獨(dú)棟別墅的絕大部分特征。,14,19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。,【定義】 又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住

13、宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。,很明顯，聯(lián)排別墅的私密性已經(jīng)大大被降低了。花園面積大幅縮水，不過還好，聯(lián)排依然可以“頂天立地”。另外，由于聯(lián)排增加到了幾個(gè)單元，采光面也只剩下兩面了。因此，如何使聯(lián)排別墅的內(nèi)部空間便得更加有趣，變得符合我們理想中的別墅，需要我們大力氣來完成。,15,三層平面,上海-星辰園-聯(lián)排別墅（面積：約250平米）,星辰園這個(gè)聯(lián)排別墅的戶型拋開其他設(shè)計(jì)不說，但是其中多出的一個(gè)夾層就很有特點(diǎn)，雖然它的功能不盡合理，但是，其思路還是非常之得我們借鑒的（突破容積率限制）。這個(gè)戶型把1層客廳和空間層高增大了，而夾層部分的建筑面積僅僅只

14、有23平米左右，這是一個(gè)不錯(cuò)的思路。,16,北京某聯(lián)排別墅（面積230平米）,二層平面,三層平面,北京的這個(gè)聯(lián)排戶型僅就平面空間構(gòu)成上就趨于傳統(tǒng)，但是它在一樓到三樓之間搞了一個(gè)天井，這個(gè)天井的存在，一些次要的空間頓時(shí)顯得生動(dòng)起來。這個(gè)思路有點(diǎn)像當(dāng)年成都的清華坊。,一層平面,顯然，由于聯(lián)排別墅自身的一些弱點(diǎn)，我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)方面需要花大力氣來研究一些其他的平面空間來進(jìn)行彌補(bǔ)。夾層和閣樓都是我們可以考慮的變化空間之一。,17,【定義】 它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為

15、四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。,疊拼完全成屬于House應(yīng)當(dāng)沒有任何問題。特別是對(duì)疊加上層的那一戶，和花園洋房幾乎沒有較大的差別。沒有自己地上的花園（后院），沒有單獨(dú)的地面入戶，顯然，其僅就戶型空間構(gòu)成而言，其別墅的特征大大的降低了。因此，需要不需要疊拚形態(tài)，如果需要，我們的疊拚應(yīng)該達(dá)到一種什么樣的狀態(tài)？都是我們研究的。,18,總的來說，獨(dú)棟和雙拼的特征明顯，我們可以較為容易的讓客戶產(chǎn)生區(qū)別多層和普通躍層的新鮮的空間感受。但是對(duì)于聯(lián)排和疊拼來講，其戶型設(shè)計(jì)需要足夠的耐心和創(chuàng)新意識(shí)。,19,我們從純粹的使用功能進(jìn)行結(jié)構(gòu)，目前

16、調(diào)查樓盤的戶型功能構(gòu)成主要有以下幾個(gè)方面： 起居復(fù)合功能空間（客廳、餐廳、廚房空間） 私密的生活空間（主臥、書房、衛(wèi)?。?獨(dú)立的休閑、娛樂（影音、健身、棋牌、收藏） 室外休憩空間（私家花園、露臺(tái)） 車輛存放及工具空間（車庫、工具房） 灰空間部分（門庭/溫泉?jiǎng)e墅的湯池空間等等）,其中，根據(jù)我們研究表明，對(duì)于中國這樣剛剛進(jìn)入別墅時(shí)代的少數(shù)人來說，傳統(tǒng)意義上的復(fù)合功能功能空間、私密生活空間，這類空間不管面積大小，無論如何變化，都是任何一套無論面積大小的住房都提供了的空間。別墅戶型不過是將此類空間放大，功能增加更多，可以更氣派一點(diǎn)。對(duì)于別墅而言，真正屬于特有空間的為后面的四個(gè)部分的空間。這四部分空間的

17、存在，才使得別墅看上去是那么的誘人。因此，我們研究的重心，將放在后面的四個(gè)空間。,三、別墅空間構(gòu)成細(xì)分研究,20,三利宅院08型別墅首層/成都（370.81平米）,在三利宅院別墅戶型之一的首層中。我們看到，就客廳、餐廳之間的關(guān)系來講，與普通住宅幾乎沒有差別。只是客廳面積達(dá)到了近50個(gè)平米。但是，我們注意到的是，客廳餐廳和院子（花園，這里我們認(rèn)為叫院子比較貼切一些）之間的關(guān)系（其中客廳、餐廳的室內(nèi)標(biāo)高比院子地平低一些）?？梢韵胂蟮氖?，真正是我們參觀者感覺客廳生動(dòng)不是客廳本身，而是客廳與院子之間的關(guān)系，讓我們感覺異常舒服。,21,Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙,在這

18、個(gè)度假村的VILLA的戶型當(dāng)中，我們也看到室內(nèi)空間與室外空間的互動(dòng)情況，與國內(nèi)的別墅戶型設(shè)計(jì)也是大同小異。然而他們的戶外部分的花園設(shè)計(jì)夠大，同時(shí)前后花園讓室內(nèi)和室外的交流變得更加生動(dòng)。 不過我們可以發(fā)現(xiàn)餐廳面積很小，這非常有趣。顯然，這些歐洲人度假的時(shí)候，他們大多數(shù)的時(shí)間是在花園里燒烤或者喝咖啡曬太陽，從廚房聯(lián)著那個(gè)巨大的花園也可以看出，這也是與國內(nèi)別墅的一個(gè)大區(qū)別。但我們認(rèn)為這很好，度假的味道十足。,22,因此對(duì)于該部分空間而言，我們認(rèn)為，作為別墅戶型，注重的不應(yīng)該是這個(gè)空間本身。重心還在于與獨(dú)有的花園（院子）之間的關(guān)系。 最后，統(tǒng)計(jì)該類空間（約30個(gè)別墅樓盤）的面積的基本數(shù)據(jù)如下： 客廳：

19、40-60平米 餐廳：15-30平米 廚房：15-25平米 以上面積包括四類別墅形態(tài)平均值的上下區(qū)間，結(jié)合項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我們將得到一個(gè)適度的面積控制范圍。,23,維也納森林別墅B型三層平面/成都（353.65平米）,我們看到，在面積超過300平米的別墅里，這部分空間從平面上很難給我們更多的感受。因?yàn)楫吘箤?duì)于這部分空間來講，可供挖掘的內(nèi)涵實(shí)在是不多了。但是我們還是要對(duì)它的這款戶型平面提出批評(píng)，在面積達(dá)到了近60平米的主人生活空間里，卻找不到讓人激動(dòng)的空間比如一個(gè)精巧的自由情趣小空間。關(guān)于這個(gè)空間的存在，看上去較為敏感，但是如果我們看到太平洋很多小島上的別墅里有這類空間的存在，我們也就

20、不會(huì)吃驚。雖然目前中國人的觀念依然比較保守，但是并不妨礙在自己的別墅里的私密空間中找到一些另類刺激。所以，在這個(gè)空間當(dāng)中，我們認(rèn)為更多的應(yīng)該體現(xiàn)一些曖昧的設(shè)計(jì)觀。,24,Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙,這個(gè)戶型與國內(nèi)的差異同樣明顯，我們看出，歐洲度假總是一大家子 。三間房出來了五個(gè)床位。不過他們很喜歡戶外空間倒是非常清楚，主臥并不是很大，但是卻一定要搞一個(gè)大露臺(tái)。從這張圖可以看出，別墅的主人在一個(gè)春光明媚的日子在躺椅上喝著咖啡讀著呼嘯山莊之類的小說一定非常愜意！不過這樣的戶型在國內(nèi)接受度就不一定高了。,25,易城F型二層平面/成都（294.40平米）,易城的該部

21、分空間戶型平面同樣如此，在超過50平米的空間內(nèi)同樣不過如此。因此，我們認(rèn)為，在很大程度上，作為別墅室內(nèi)空間來講，這部分空間在設(shè)計(jì)上是同質(zhì)化的。也就是說，該部分空間雖然有拓展余地，但是，并不見得大部分的西安人甚至大到中國人能夠接受。因此，該部分的設(shè)計(jì)在很多設(shè)計(jì)師眼里，只是規(guī)定動(dòng)作，沒有其他發(fā)揮的可能。這部分空間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下： 主臥復(fù)合功能區(qū)：40-80平米 次臥及其他房間：15-30平米。,26,維也納森林別墅B型架空層平面/成都（253.65）,我們依然以維也納森林別墅的B套型設(shè)計(jì)為例。我們看到，在這個(gè)平面當(dāng)中，其功能空間內(nèi)容之豐富，令人側(cè)目。雖然與面積有關(guān)，但是我們認(rèn)為，它反映了別墅在室內(nèi)空

22、間當(dāng)中的精華所在。也就是普通住宅無法實(shí)現(xiàn)和達(dá)到的功能。,在這個(gè)平面中，我們看到了視聽室、健身房、酒吧、棋牌室多種娛樂功能。當(dāng)然，這層空間的存在，還可以拓展出很多新的休閑娛樂方式。對(duì)于200多平米的別墅而言，雖然面積小了許多，但是這部分的空間無論如何得以保留一部分。,27,三利宅院08型個(gè)性空間/成都（370.81平米）,顯然，我們可以看出三利宅院的設(shè)計(jì)思路不同的地方。這部分個(gè)性空間的面積大約為50平米。注重了室外空間的聯(lián)系，同時(shí)此空間還充當(dāng)了部分交通聯(lián)系功能。這與三利宅院注重與院落文化的思想是分不開的。我們認(rèn)為這種思路，還是有一定的可取之處。,28,易城F型首層平面/成都（294.40平米）,

23、易城的這個(gè)首層平面對(duì)于這部分空間的設(shè)制就不夠明顯。盡管戶型面積小了近100平米。不過，很有意思的是，它設(shè)置了一個(gè)小小的湯池，這一點(diǎn)從某種程度上彌補(bǔ)了這一缺陷。另外，我們來看看它的三層平面。,29,易城F型3層平面（294.40平米）,在它的三層平面當(dāng)中，設(shè)計(jì)有一個(gè)碩大的自由空間。這個(gè)設(shè)計(jì)思想貫穿了它的多種戶型，顯然，易城更愿意把這部分空間交給業(yè)主自己安排。我們認(rèn)為這也是一個(gè)很好的創(chuàng)意，也有點(diǎn)像前面那個(gè)Mar Menor Golf Resort 的villa。,該部分空間統(tǒng)計(jì)總結(jié)如下： 獨(dú)立休閑娛樂空間：至少包括一種以上的娛樂功能 面積：30-100平米不等。,30,該部分的處理我們不多作說明，

24、在此僅僅舉一個(gè)例子。 半山衛(wèi)城這套別墅的車庫為單車庫。但是我們認(rèn)為有意思的是，這個(gè)車庫和保姆房的關(guān)系。對(duì)于美國人來講，由于很多別墅離城市較遠(yuǎn)，所以，這個(gè)保姆的工作間如果換成一個(gè)普通的工作間，那么就是有著很典型的美國別墅的車位風(fēng)格。而且這個(gè)車位處于半地下，更加符合美國人的習(xí)慣。而這個(gè)工作間，就會(huì)讓我們想起美國人喜歡鼓搗汽車、摩托以及其他多種愛好的工具存放間或者改裝車間。 統(tǒng)計(jì)該部分空間情況如下： 車庫數(shù)量：30%的以上的別墅有雙車位。這部分別墅類型為獨(dú)立別墅。大約90%以上有單車位。僅有不超過10%的別墅為公共停車位。當(dāng)然，對(duì)于疊拼別墅而言，這也是唯一的選擇。,31,這部分空間成為別墅最重要的空

25、間組成，一個(gè)沒有私家花園的別墅不可想象。因此，在某種意義上，對(duì)于疊拼別墅而言，雖然目前市場上有一定的成交量，但是就我們來看，該類形態(tài)基本上不能進(jìn)入真正的別墅行列。 我們統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，花園面積基本可以分為以下區(qū)間(見表3-2)： 30平米60平米：以聯(lián)排/疊拼最為常見。 60平米100平米：以聯(lián)排/早期獨(dú)棟/疊拼/雙拼為常見。 100平米200平米：多見聯(lián)排/雙拼/獨(dú)棟 200平米以上：幾乎均為獨(dú)棟。,32,維也納森林別墅,在此，我們重點(diǎn)研究的私家花園與室內(nèi)空間的關(guān)系，以及私家花園的開放性與院落之間的關(guān)系。 左圖為維也納森林別墅的立面（也是上一部分的那個(gè)平面），這只是一個(gè)美化效果。但是結(jié)合平面圖

26、我們可以看到的是，這個(gè)私家花園式半開放的，沒有中式庭院的那種自家后花園.,33,北京-觀唐（中式別墅）,這是北京有名的中式別墅觀唐。從這個(gè)角度看，院落感很強(qiáng)。注意，他依然是半開放的。,右圖為武漢的一個(gè)中式別墅。這個(gè)別墅的院落感就特別強(qiáng)，與歐美類別墅的私家花園給人的感覺完全不一樣。,34,Mar Menor Golf Resort/ Blocks of 4 townhouses,顯然，歐洲的townhouse和國內(nèi)的聯(lián)排別墅別墅差異就較大了，花園變成了院子，倒是和咱們中式聯(lián)排別墅有點(diǎn)像。而這個(gè)室外空間（花園）就很難找到villa感覺了。,35,從目前國內(nèi)許多別墅包括中式、現(xiàn)代和歐式等各種風(fēng)格的別

27、墅來看的，這部分空間形態(tài)是比較明確的。傳統(tǒng)中式別墅大多為半開放和封閉形態(tài)，強(qiáng)調(diào)私家屬性和自我擁有。而現(xiàn)代風(fēng)格、西方風(fēng)格以及所謂的新中式別墅大多以全開放辦開放為主。從前面的圖片中我們可以看到，這種全開放或者半開放的私家花園形成的社區(qū)，對(duì)于小區(qū)環(huán)境效果來講是很美觀的。但是就私有性來講，似乎不如觀唐這一類的效果，但是觀塘這一類的封閉式的戶外空間也容易造成小區(qū)公共景觀顯得較為擁擠。因此，對(duì)于戶外空間的考慮需要集合別墅的底層平面進(jìn)行綜合考慮，而不僅僅單獨(dú)對(duì)花園、院落等進(jìn)行簡單處理。 從目前西安市場的情況來看，各種集中形態(tài)都有?？紤]到我們對(duì)前在消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果以及項(xiàng)目休閑度假性質(zhì)，建議項(xiàng)目考慮半開放的，能

28、夠?qū)崿F(xiàn)私有空間和公共空間的融合、交流的戶外空間形態(tài)。,36,這部分空間也是別墅所獨(dú)有的，基本上在普通住宅當(dāng)中，這部分空間很少存在，大多只存在于建筑的公共空間。就別墅的這部分空間而言，它是室內(nèi)和室外空間的一個(gè)過渡和溝通，這部分空間對(duì)于別墅而言有著獨(dú)特的意義。從空間的趣味性上來看，這部分空間有著創(chuàng)新的價(jià)值。 對(duì)于項(xiàng)目的考慮，如果再考慮溫泉入戶的情況下，是有創(chuàng)造好的這類空間形態(tài)的可能。,37,三、建筑材料、結(jié)構(gòu)形態(tài)、色彩等研究,建筑材料和建筑形式的關(guān)系雖然看上去互為推動(dòng)，但是我們知道，建筑材料的發(fā)展為人們因?yàn)樯罘绞降淖兓a(chǎn)生的建筑需求提供了基礎(chǔ)，而建筑建筑形式只是這些內(nèi)涵發(fā)展和變化的一個(gè)結(jié)果。另

29、外，就色彩而言，區(qū)域?qū)徝阑蛎褡逍缘募w審美是復(fù)雜多變的。比如，經(jīng)常說藍(lán)色歐羅巴，紅色的美洲大陸，黃色的亞洲等等只是對(duì)于民族傳統(tǒng)文化當(dāng)中色彩方面的一個(gè)高度概括。所以，我們認(rèn)為，建筑色彩學(xué)還是以契合目標(biāo)消費(fèi)人群的文化背景以及審美觀和產(chǎn)品特性而定。,38,現(xiàn)代建筑材料已經(jīng)發(fā)展得如此成熟，而目前大眾主流的居住意識(shí)無外乎：環(huán)保、節(jié)能。因此也有了純天然等等之類建筑材料一說。即便如此，純天然的一些石材也有可能產(chǎn)生輻射性污染。因此，綠色環(huán)保也只能相對(duì)，也不必要拘泥于人工還是自然，只要污染達(dá)標(biāo)，都是合格的建筑材料。當(dāng)然，這只是對(duì)于普通建筑來說。但是對(duì)于別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)卻需要提高。在目前眾多的樓盤宣傳當(dāng)中，綠色環(huán)保

30、已經(jīng)作為普通賣點(diǎn)出現(xiàn)，也成為了別墅的基本要素之一就像電腦的標(biāo)準(zhǔn)配置一般。 關(guān)于節(jié)能，從建筑材料而言，有很多較為極端的傾向。比如瑞典的一個(gè)實(shí)驗(yàn)性建筑，在平均氣溫不超過10攝氏度的地區(qū)竟然可以不用壁爐，這的確是個(gè)奇跡。但是就我們從市場的調(diào)度來看，這是只是一個(gè)高尚的意識(shí)，一個(gè)別墅人群應(yīng)有的品位而已。所以關(guān)于建筑材料方面，我們的意見還是在突出綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合考慮下尋求合適的性價(jià)比。,39,目前別墅的結(jié)構(gòu)形態(tài)從建筑材料的角度來說，大致有以下三種： 木結(jié)構(gòu)：代表樓盤，北京的西山美墅館（美國預(yù)制木構(gòu)件）等 磚石結(jié)構(gòu)：北京-易郡、北京運(yùn)河上的院子 混凝土結(jié)構(gòu)：成都-維也納森林（現(xiàn)澆），北京-觀唐等 鋼結(jié)

31、構(gòu)：成都-麓山國際等。 以上結(jié)構(gòu)形態(tài)當(dāng)中，混凝土結(jié)構(gòu)超過90%以上，顯然，混凝土結(jié)構(gòu)具有合適的性價(jià)比。但是，項(xiàng)目如果作為本區(qū)域的標(biāo)桿性產(chǎn)品，我們建議，局部可以考慮鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。,40,在我們調(diào)查和收集的上百個(gè)別墅樓盤的相關(guān)資料來看，就別墅色彩以及別墅外觀造型方面，基本上主流以中式，美式，歐式（含法式、北歐、地中海、西班牙式等）為主。其中也有在色彩及造型方面較為另類一點(diǎn)的別墅類型。,北京-易郡-中式（磚石結(jié)構(gòu)）,北京-運(yùn)河上的院子 （混凝土-磚石結(jié)構(gòu)）,這兩個(gè)中式別墅較為另類。為北京民居灰色調(diào)子。不知道北京大眾怎么看色彩這么單調(diào)這么笨重的別墅,1、中式別墅,41,北京-香山甲第-中式 （混凝土

32、結(jié)構(gòu)）,北京-美廬-中式（混凝土結(jié)構(gòu)）,這兩個(gè)中式別墅的色彩豐富許多，朱紅-明黃-褐灰多色調(diào)構(gòu)成，感覺更適合大眾審美。,42,2、美式別墅,北京-楓橋別墅-美式,北京-楓橋別墅-美式,北京-西山美墅館-美式,成都-麓山國際-美式,同樣是美式別墅，色彩差異如此之大，看來色彩與流派關(guān)系不大。,顯然，美式風(fēng)格差異也巨大。麓山國際更像鄉(xiāng)村別墅。西山美墅管則偏現(xiàn)代。,43,3、歐式別墅,歐式別墅風(fēng)格眾多，但作為大多數(shù)中國人來看，并不一定能夠分清楚西班牙風(fēng)格和奧地利風(fēng)格有什么不同?？傊?，都是歐洲人的別墅，這就夠了。,成都-維也納森林-奧地利,北京-財(cái)富公館-法式,北京-東方普羅旺斯-法式,北京-瀛海名居-

33、西班牙式,44,第五節(jié) 預(yù)售呈現(xiàn)區(qū)及溫泉,45,概 述,關(guān)于預(yù)售區(qū)的酒店/網(wǎng)球/景觀高爾夫等等綜合性運(yùn)動(dòng)設(shè)施的綜合體會(huì)所，都有著專門的運(yùn)營商，當(dāng)然，在本案中也有涉及。本章主要就溫泉文化方面展開分析，并期望能夠與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最佳的融合?，F(xiàn)在的問題是需不需要導(dǎo)入溫泉？如何導(dǎo)入溫泉？ 事實(shí)上，在預(yù)判報(bào)告我們建議導(dǎo)入溫泉，而通過潛在消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告以及高端客戶深度訪談報(bào)告的結(jié)果表明，我們的確需要慎重考慮這一問題。當(dāng)然，前提條件需要貴司對(duì)導(dǎo)入溫泉的成本進(jìn)行測算，如果成本太高，則沒有必要。我們相信即便在沒有溫泉的情況，項(xiàng)目依然能夠成為很好的產(chǎn)品。,46,一、溫泉融入程度,從項(xiàng)目整體的角度上講，項(xiàng)目全面與溫泉融合

34、是必要的。但是考慮到溫泉入戶帶來的種種問題（對(duì)戶型面積的要求/使用成本的限制等等），我們建議如下： 1、會(huì)所部分可以考慮引入一個(gè)公共的溫泉spa 2、獨(dú)棟別墅部分可以考慮溫泉入戶，在花園或者在灰空間等地方考慮設(shè)計(jì)溫泉“湯池”。 以上只是建議，如果單位成本太高，我們認(rèn)為放棄也很正常。 本章基于以上考慮，對(duì)溫泉進(jìn)行簡單的介紹和研究。,47,溫泉（hot spring），各個(gè)國家有自己的定義標(biāo)準(zhǔn)。在日本、韓國、中國臺(tái)灣地區(qū)對(duì)于溫泉的開發(fā)和利用都有專門的法律溫泉法。由于地質(zhì)條件的差異，各國對(duì)于溫泉的定義沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。整體上來說，歐洲由于緯度較高，各個(gè)國家的溫泉標(biāo)準(zhǔn)要比亞洲低緯度的一些國家在溫度方面要

35、低一些。 歐洲很多國家定義溫泉的溫度為20攝氏度，而亞洲多定義在25攝氏度。另外，還有少數(shù)國家和組織認(rèn)為只要高于當(dāng)?shù)啬昶骄鶜鉁?攝氏度的都可以叫溫泉。 日本在此方面最為嚴(yán)謹(jǐn)，規(guī)定25攝氏度以上，就可以是溫泉。另外還單獨(dú)規(guī)定如果低于25攝氏度，只要含有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的19種礦物元素的其中一種就可以成為溫泉。顯然，日本對(duì)于溫泉的理解更多的是在礦物含量方面。 美國的標(biāo)準(zhǔn)是華氏70度（21.1攝氏度）以上，而中國臺(tái)灣的溫泉法則定義為25攝氏度，同時(shí)還要求礦物含量。顯然，中國臺(tái)灣對(duì)溫泉的理解更傾向于日本人的理解。 中國大陸目前沒有專門的溫泉法，大多的溫泉采用國家地?zé)豳Y源地質(zhì)勘查規(guī)范（GB11615-89）進(jìn)行

36、對(duì)照。根據(jù)這個(gè)規(guī)范，用于洗浴的溫泉溫度（定義語：溫?zé)崴?yīng)該在40-60攝氏度之間。但是按照其附錄規(guī)定的醫(yī)療熱水的溫度規(guī)定為25攝氏度（定義語：醫(yī)療熱礦水），也分類了19種礦物含量，大致上來看來和日本標(biāo)準(zhǔn)差較為接近。,二、世界溫泉概況,48,根據(jù)一些溫泉學(xué)者的研究成果，中國、古希臘、日本、羅馬的桑拿、土耳其等國家從古代以來都有自己的溫泉文化。由于日本處于太平洋板塊和亞歐板塊的斷裂帶上，日本成為世界上溫泉最多的國家，也是溫泉文化最豐富的國家。中國臺(tái)灣卻是溫泉分布密度最高的地區(qū)。新西蘭則是地?zé)醿?chǔ)量最大的國家。中國大陸的溫泉有3000多處，目前還在不斷發(fā)現(xiàn)當(dāng)中。而這些不同的國家形成自己獨(dú)特的溫泉文化

37、。比如，中國最早的溫泉記載可以追溯到先秦，那時(shí)就稱為“湯”。這個(gè)名字到現(xiàn)在仍然為日本、中國臺(tái)灣地區(qū)沿用。而新西蘭的毛利人把溫泉看成神的恩賜。日本的溫泉文化顯得更為神圣一些，各種禮節(jié)繁多。現(xiàn)在一些北美國家如加拿大、美國則人工加熱的溫泉很多，在他們看來，溫泉很簡單，泡著溫泉看報(bào)紙聊天和在游泳池里沒多少區(qū)別因?yàn)楝F(xiàn)代醫(yī)學(xué)對(duì)于泡溫泉的醫(yī)療效果定量的、系統(tǒng)研究結(jié)論很少。,49,亞洲的溫泉文化主要以中國大陸、日本、中國臺(tái)灣為主要代表?？陀^地說，真正的溫泉文化深厚的國家仍然是日本，而中國大陸雖然溫泉的歷史非常久遠(yuǎn)，但是由于一直被作為皇帝達(dá)官貴人級(jí)的特殊享受。所以關(guān)于中國的溫泉文化，更多的是體現(xiàn)在騷人墨客筆下的

38、詩詞當(dāng)中。由于我們單列日本和中國臺(tái)灣地區(qū)闡述，該節(jié)的重心就放在中國古代的溫泉文化方面。 由于東亞、東南亞的文化內(nèi)核基本上屬于儒家文化，而溫泉有集中在這幾個(gè)儒家國家當(dāng)中，因此發(fā)展出的溫泉文化帶有濃重的儒家色彩。比如西漢天文學(xué)家張衡在溫泉賦中寫道：“有病癘兮，溫泉汩焉”?！坝[中域之珍輕，無斯水之神靈于是殊方跋涉，駿奔來臻，天地之德，莫若生兮。帝育臣民，資厥成分。六氣淫錯(cuò)，有疾癘兮。溫泉汩焉，以流穢兮，除苛，服中正兮。熙哉帝哉，保性命哉?！边@段話一方面描述了牌溫泉的盛況，另一方面表現(xiàn)出忠誠于帝王。當(dāng)然，他還表明溫泉的醫(yī)療價(jià)值。 到唐代的時(shí)候，白居易一首膾炙人口的長恨歌中“春寒賜沐華清池，溫泉水滑洗凝脂”則把溫泉的氛圍描寫得非常旖旎和香艷。而明代的李時(shí)珍則首次將溫泉進(jìn)行了分類。