房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位報告.ppt

1、項目產(chǎn)品定位報告,土地規(guī)劃指標分析,土地屬性及規(guī)劃指標分析： 1）項目位于青浦趙巷國際別墅區(qū)，臨近上海佘山國家旅游度假區(qū)，未來將 成為上海又一高檔低密度的居住板塊； 2）土地屬性決定地塊的開發(fā)方向應是低密度的類別墅產(chǎn)品，這也是產(chǎn)品價 值最大化的唯一方案； 3）如何在容積率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的條件限制下打造出低密 度類別墅高尚生活體驗的產(chǎn)品將是項目團隊的主要出路和挑戰(zhàn)。,1）首先考慮溢價能力最高的產(chǎn)品-院落別墅-加上對規(guī)劃指標的分析過程 建筑面積上限：（144495.51000）x26%=37308（假定會所1000） 別墅產(chǎn)品套數(shù)：37308/ 250 150套 占地面

2、積：150100m2=15000m2 建筑面積：150 x250=37500 2）考慮價值其次的產(chǎn)品-疊拼別墅： 建筑面積上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2 疊拼產(chǎn)品套數(shù)（2 x 90為一套）：105995.5/180=588套 占地面積：588套/290m2=26460m2 3) 會所面積約為：1000m2 總體建筑覆蓋率：(37500+105995)/144495.5 29.6687%30%,初步產(chǎn)品定位判斷,初步市場定位：上海西區(qū)高端公寓及別墅客戶,上海西郊私營企業(yè)主（聯(lián)排）,核心客戶群,重要客戶群,游離客戶,大上海范圍內(nèi)的主城生活逃避者與少量投資客,上海

3、（長寧）西區(qū)內(nèi)的職業(yè)中高產(chǎn)及海歸或父母（疊拼）,上海浦西的職業(yè)中高產(chǎn)及海歸或父母,核心客戶群,重要客戶群,游離客戶,大上海范圍內(nèi)的主城生活逃避者,周邊企業(yè)及江浙地區(qū)高管層、生意人；,一期客戶定位,二期客戶定位,初步產(chǎn)品定位判斷,客戶特征提取： 對內(nèi)外環(huán)境要求高 口碑傳播 有特定圈子 顯示身份 樓盤增值 安靜私密 崇尚人文 配套齊全 交通便利 重視下一代教育,客戶AIO量表,初步產(chǎn)品定位判斷,對稀缺資源和 特定生活體驗 的渴望,對產(chǎn)品形態(tài)認可,成就感,升級的需求,來自項目本身的言傳身教,落定沖動,品牌鏈接,信任感,一種人生標簽,簽約行動,客戶解讀,客戶行為解讀,樣板區(qū)展示體驗 項目專業(yè)團隊 業(yè)內(nèi)

4、口碑傳播 企業(yè)形象定位,絢爛如花的幸福人生,初步產(chǎn)品定位判斷,總規(guī)平面解析,產(chǎn)品價值分析（規(guī)劃篇）,一中心 - 社區(qū)會所及周邊集中景觀區(qū)將成為社區(qū)標志性場景，作為對城市開放的公共空間，其也將 成為片區(qū)高尚人士聚會社交的重要場所（周邊樓盤多為內(nèi)部性會所） 兩河灣 - 社區(qū)沿河伸展的條形地塊為社區(qū)景觀均好性創(chuàng)造了先決條件，1分鐘即可體驗水岸詩情。 三島嶼 - 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，為社區(qū)勾勒出四座半島，營造出水中有島，島上有溪的別樣風貌。 四景軸 - 東側(cè)密植林帶+疊拼坡地景觀；疊拼與院墅間繁花蹊徑；菘塘河邊的水岸廊橋。,典型組團產(chǎn)品價值分析（建筑篇）,景觀軸1,景觀軸2,景觀軸3,典型組團（院墅

5、）產(chǎn)品價值分析,院墅地下一層,院墅一層,院墅二層,院墅三層,贈送面積：銷售面積250， 贈送地下150，占比60%。 雙重庭院：戶均南北下沉 150-180兩庭園，滿足空 間私密性，花園精裝修，地 下層入戶門廊可加設(shè)陽光房。 采光和朝向：每戶客廳和至 少三臥室朝南，附送露臺。,典型組團（疊拼）產(chǎn)品價值分析,地下一層,一層,二層,三層,四層,五層,底town 贈送面積：銷售面積180， 贈送110地下空間，占比61%。 陽光庭院：50-100 ，伸展家庭 室外活動空間，絕對別墅生活體驗。 朝向采光：三主臥及客廳朝南。 頂town 贈送面積：銷售面積180 ，贈 送頂樓50 ，占比30%；附送南北 雙重露臺約50 ，占比30%。 附贈北園：30-50 ，庭院花園。 電梯直達：附設(shè)電梯直通車庫及三 樓入戶平臺，也可由花園沿室外樓 梯直接入戶；完美地下、地上花園、 空中庭院的三重生活體驗,典型組團立面風格,地中海風格,競爭性物業(yè)價值曲線分析,高 中 低,面積總價比 庭院生活場景 室內(nèi)贈送空間 規(guī)劃形態(tài)創(chuàng)新 社區(qū)園林品質(zhì) 周邊自然景觀 中產(chǎn)生活配套 地段價值感,核心區(qū)公寓 郊區(qū)別墅（含Townhouse） 龍湖佘山別墅,龍湖佘山產(chǎn)品定位及經(jīng)濟測算,典型組團定價預案,總銷