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1、化零為整、化整為零永定河孔雀城疊拼類產(chǎn)品營(yíng)銷方案,偉業(yè)顧問(wèn),寫在前面,通過(guò)一季度的快速消化,第二季度永定河孔雀城將面臨著別墅類產(chǎn)品逐漸下線,疊拼類產(chǎn)品大量剩余,在售產(chǎn)品線單一化,將對(duì)我們二季度回款迎來(lái)新一輪更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 面對(duì)第二季度相對(duì)時(shí)間緊、任務(wù)重的情況下,結(jié)合2011年全年?duì)I銷方案綱領(lǐng)展開(kāi)“調(diào)整策略、快速調(diào)整”營(yíng)銷行動(dòng)。我們必須快速調(diào)整策略,集中上量,單品突破,節(jié)點(diǎn)把握,積極應(yīng)對(duì),力爭(zhēng)保證二季度10億的回款任務(wù)的順利完成。,報(bào)告架構(gòu),第一部分:現(xiàn)狀分析 第二部分:銷售回顧 第三部分:營(yíng)銷策略 第四部分:銷售執(zhí)行,一、2011年第二季度產(chǎn)品梳理產(chǎn)品貨值梳理,第一部分 現(xiàn)狀分析,2季度截止

2、到目前為止,已完成回款1.4億; 剩余房源中(認(rèn)購(gòu)未簽)豪華大堡88套,貨值1.95億,臺(tái)地聯(lián)排87套,2.47億;按照豪華大堡簽約率回款50%,聯(lián)排簽約率回款70%計(jì)算,預(yù)計(jì)總共可回款3億; 豪華大堡、臺(tái)地聯(lián)排(未認(rèn)購(gòu))房源161套,未簽貨值4億,按50%保守的回款率計(jì)算,可回款2億; 結(jié)合一季度旗艦大堡的回款情況,預(yù)計(jì)二季度可貢獻(xiàn)回款5000萬(wàn); 結(jié)果統(tǒng)計(jì),距離10億回款存在3.1億缺口需要疊拼來(lái)貢獻(xiàn)。,二、2011年第二季度產(chǎn)品梳理任務(wù)指標(biāo)分解,第一部分 現(xiàn)狀分析,按照10億回款目標(biāo),計(jì)劃中別墅類及已完成總額分別為: 實(shí)際完成1.4億、認(rèn)購(gòu)未簽轉(zhuǎn)簽約回款3億,新增認(rèn)購(gòu)簽約回款2億,旗艦新

3、增0.5億; 累計(jì)回款計(jì)劃完成6.9億; 因此,疊拼類產(chǎn)品計(jì)劃完成最低3.1億回款,以保證二季度總回款完成。 其中,3.1億回款需4.1億認(rèn)購(gòu),總計(jì)房源約330套,周均完成33套。,三、疊拼銷售現(xiàn)狀頌春園,第一部分 現(xiàn)狀分析,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,A,A,6.2.1期頌春園剩余疊拼,全部為下疊產(chǎn)品,以B戶型居多,主要原因是B戶型二層入戶,樓上廚房和起居室,樓下臥室,與常規(guī)戶型相反。樓座非南北向排布。,三、疊拼銷售現(xiàn)狀疊翠園,第一部分 現(xiàn)狀分析,6.2.2期疊翠園剩余疊拼,全部為上疊和下疊,地塊無(wú)景觀賣點(diǎn)支撐。,三、疊拼銷售現(xiàn)狀秋月園,第一部分

4、現(xiàn)狀分析,7.1期秋月園疊拼中,東側(cè)比西側(cè)去化速度快,主要原因是東西向價(jià)差小,以及東側(cè)觀景效果好,四、產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),第一部分 現(xiàn)狀分析,疊下產(chǎn)品與下堡產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要為產(chǎn)品形態(tài)競(jìng)爭(zhēng),疊上產(chǎn)品與上堡產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要為產(chǎn)品形態(tài)及總價(jià)范圍的雙維競(jìng)爭(zhēng),因此,為了規(guī)避內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),保持良好的快速銷售環(huán)境,快速清理競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品為后續(xù)營(yíng)銷關(guān)鍵之一!,四、產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),第一部分 現(xiàn)狀分析,從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況來(lái)看,疊堡疊拼為剩余量最少產(chǎn)品; 從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看,疊堡疊拼為偏類別墅類產(chǎn)品,產(chǎn)品差異有一定優(yōu)勢(shì); 從產(chǎn)品價(jià)格來(lái)看,疊堡疊拼戶型套總價(jià)相對(duì)較低,存在同大量疊拼類產(chǎn)品總價(jià)競(jìng)爭(zhēng); 因此,為滿足疊拼快速銷售,在滿足別墅

5、去化的基礎(chǔ)上應(yīng)保證豪華大堡去化前提!,報(bào)告架構(gòu),第一部分:現(xiàn)狀分析 第二部分:銷售回顧 第三部分:營(yíng)銷策略 第四部分:銷售執(zhí)行,一、疊拼產(chǎn)品地塊分布,第二部分 銷售回顧,南北正向排布 斜向排布 縱向排布 4.5層 8.5層 9.5層 11.5層,產(chǎn)品排布逐漸失去別墅社區(qū)體驗(yàn)優(yōu)勢(shì),多數(shù)產(chǎn)品前出現(xiàn)樓座,大大降低了疊拼產(chǎn)品的景觀品質(zhì); 產(chǎn)品密度逐級(jí)提升,傳統(tǒng)意義上的疊拼產(chǎn)品已經(jīng)漸漸被小高層概念所取代。,二、疊拼產(chǎn)品銷售進(jìn)程,第二部分 銷售回顧,疊拼產(chǎn)品銷售速度平均為35-50套/月左右,由于多數(shù)地塊疊拼類產(chǎn)品銷售與別墅類產(chǎn)品同步發(fā)售,所以若統(tǒng)一銷售疊拼產(chǎn)品,疊拼最低走量約70-100套/月左右; 從

6、各個(gè)地塊銷售模式上來(lái)看,疊拼產(chǎn)品作為重要回款工具,大多時(shí)候采取別墅產(chǎn)品散售,疊拼產(chǎn)品排卡銷售模式,整體銷售節(jié)奏高低搭配、松緊交替。,三、疊拼產(chǎn)品客戶演變,第二部分 銷售回顧,大興 豐臺(tái) 海淀,朝陽(yáng) 海淀 豐臺(tái),疊拼客戶群體開(kāi)始東擴(kuò)、北進(jìn),年齡趨于年輕化,主動(dòng)郊區(qū)化的人群開(kāi)始增多,由享受型到資源占有型轉(zhuǎn)變,從環(huán)境決定型到生活模式型演變,第一:從二季度回款情況來(lái)看,疊拼產(chǎn)品回款將成為二季度后2個(gè)月的銷售重點(diǎn),按著理想狀態(tài)計(jì)算,疊拼保守需回款3.1億,新增認(rèn)購(gòu)4.1億,平均36套/周; 第二:疊拼類產(chǎn)品銷售基本依賴別墅類產(chǎn)品銷售,回款比例為1:2,產(chǎn)品去化套數(shù)比為1:1,銷售操作主要與別墅類產(chǎn)品銷售

7、模式錯(cuò)開(kāi),采取單一散售及集中開(kāi)盤模式,保證兩類產(chǎn)品平穩(wěn)去化; 第三:從成交客戶實(shí)際情況來(lái)看,客戶逐漸趨于年輕化,來(lái)源主要以海淀、朝陽(yáng)為主,養(yǎng)老型客戶逐漸轉(zhuǎn)為休閑度假或第一居所型; 第死:產(chǎn)品規(guī)劃及景觀直接影響疊拼類產(chǎn)品各樓座內(nèi)戶型去化情況,針對(duì)各個(gè)地塊應(yīng)增加景觀訴求,針對(duì)各個(gè)樓座建議采取重新定價(jià)模式,考慮景觀及視覺(jué)因素; 第五:可售疊拼類產(chǎn)品構(gòu)成復(fù)雜,外部形成競(jìng)爭(zhēng)干擾,內(nèi)部相互競(jìng)爭(zhēng),缺少相對(duì)的對(duì)立與統(tǒng)一,需推廣及產(chǎn)品研發(fā)制造差異化,以保證各個(gè)地塊均勻去化,或采取交叉放量模式,保證良性回款。,銷售回顧及現(xiàn)狀分析小結(jié),報(bào)告架構(gòu),第一部分:銷售回顧 第二部分:現(xiàn)狀分析 第三部分:營(yíng)銷策略 第四部分:

8、銷售執(zhí)行,營(yíng)銷目標(biāo),第三部分 營(yíng)銷策略,有效來(lái)電350通/周,來(lái)電700通/周,按照成交比率6:1,有效轉(zhuǎn)來(lái)訪1.4:1,來(lái)電轉(zhuǎn)有效50%計(jì)算,來(lái)訪250組/周,營(yíng)銷策略策略回顧,第三部分 營(yíng)銷策略,一個(gè)北京城,四個(gè)孔雀城 孔雀城京郊魅力小鎮(zhèn)連鎖品牌,幸福生活樣板 , 中國(guó)明星小鎮(zhèn),品牌訴求,項(xiàng)目訴求,地塊訴求,產(chǎn)品訴求,旗艦大堡,豪華大堡,陽(yáng)光疊拼,臺(tái)地聯(lián)排,景觀高層,果嶺疊拼,平層,疊拼,營(yíng)銷綱領(lǐng),第三部分 營(yíng)銷策略,化零為整,化整為零,營(yíng)銷策略關(guān)鍵問(wèn)題,第三部分 營(yíng)銷策略,第一,四大疊拼銷售需要一個(gè)統(tǒng)一的主題營(yíng)造來(lái)詮釋孔雀城疊拼類的生活場(chǎng)景!,營(yíng)銷策略關(guān)鍵問(wèn)題,第三部分 營(yíng)銷策略,第二,

9、別墅類產(chǎn)品短期退出歷史舞臺(tái),別墅產(chǎn)品推廣轉(zhuǎn)型至別墅生活方式推廣!,營(yíng)銷策略關(guān)鍵問(wèn)題,第三部分 營(yíng)銷策略,疊堡疊拼,疊翠園疊拼,孔雀廣場(chǎng)疊拼,永定河孔雀城 幸福生活樣板 中國(guó)明星小鎮(zhèn),秋月園疊拼,第三,所有疊拼類產(chǎn)品應(yīng)該有一個(gè)統(tǒng)一的產(chǎn)品名稱,名稱兼顧產(chǎn)品性質(zhì)及別墅符號(hào) (如:定制化森林城堡)!,營(yíng)銷策略關(guān)鍵問(wèn)題,第三部分 營(yíng)銷策略,永定河孔雀城 幸福生活樣板 中國(guó)明星小鎮(zhèn),旗艦大堡,疊堡疊拼,陽(yáng)光疊拼,臺(tái)地聯(lián)排,景觀高層,果嶺疊拼,平層,疊拼,第四,每一款疊拼應(yīng)在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上形成產(chǎn)品形象及產(chǎn)品配置的差異,便于銷售推售及推廣延展!,營(yíng)銷策略關(guān)鍵問(wèn)題,第三部分 營(yíng)銷策略,第五,四大疊拼中三大疊拼產(chǎn)品

10、形態(tài)類似,建議提前組織銷售去化差異較大產(chǎn)品,減少后續(xù)疊拼類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)負(fù)擔(dān)!,營(yíng)銷策略制定產(chǎn)品名稱示意,第三部分 營(yíng)銷策略,化零為整,化整為零,疊,院,疊拼產(chǎn)品屬性,別墅產(chǎn)品屬性,營(yíng)銷策略制定產(chǎn)品價(jià)值提煉,疊院產(chǎn)品十大賣點(diǎn),第三部分 營(yíng)銷策略,精裝大堂,奢華大氣地面鋪防滑地磚,刷內(nèi)墻涂料,藝術(shù)吊頂、豪華燈飾等; 大堂挑空,莊重典雅超大尺度挑空空間,彰顯豪華尊貴生活,讓居者更享體面生活; 一梯一戶,私密空間低密生活環(huán)境,給你一份怡人的寧?kù)o,獨(dú)享尊貴私密空間; 入戶挑空,別墅感強(qiáng)5.8米挑空空間,營(yíng)造氣勢(shì)空間,奢華尺度擴(kuò)展居者心境; 入戶花廳,綠意無(wú)垠連通自然情趣,承載閑情逸致,盡享都市閑情生活;,私

11、家車位,戶戶配備每戶贈(zèng)送一個(gè)地上停車位,車位獨(dú)享,尊貴優(yōu)越; 情景空間,自由打造步入式露臺(tái),擁簇陽(yáng)光與風(fēng)景,盡顯尊貴氣質(zhì); 四明格局,寬敞明亮明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳,讓居者真正享受到舒適生活意境; 智能系統(tǒng),人性關(guān)懷可視對(duì)講,打造尊貴舒適的安保系統(tǒng); 戶型方正,功能完善南北通透,超大面寬,陽(yáng)光充沛,通風(fēng)良好。,營(yíng)銷策略制定主題營(yíng)造,第三部分 營(yíng)銷策略,化零為整整合疊拼類產(chǎn)品推廣戰(zhàn)線,建立統(tǒng)一推廣形象,將疊拼統(tǒng)一包裝,打造一種永定河孔雀城新生的“格調(diào)生活感”:“佛羅倫薩藝墅疊院,重拾庭院浪漫年華” 化整為零在大推廣主題下演繹各個(gè)地塊產(chǎn)品。,化零為整,化整為零,營(yíng)銷策略制定產(chǎn)品體系塑造,第三部分

12、營(yíng)銷策略,疊翠園,秋月園,孔雀廣場(chǎng),永定河孔雀城 三大疊景生活 佛羅倫薩藝墅疊院,重拾庭院浪漫年華,三橫三縱 臺(tái)地沉降 立體景觀,果嶺景觀 果嶺會(huì)所,中央景觀 核心商業(yè) 最佳動(dòng)線,產(chǎn)品配置 制造訴求,實(shí)現(xiàn)訴求 差異推廣,主題營(yíng)造 景觀升級(jí),營(yíng)銷策略制定產(chǎn)品體系塑造,第三部分 營(yíng)銷策略,疊翠園,秋月園,孔雀廣場(chǎng),永定河孔雀城 三大疊景生活 佛羅倫薩藝墅疊院,重拾庭院浪漫年華,花谷疊院,果嶺疊院,公園疊院,內(nèi)部景觀價(jià)值 樓座景觀故事,地塊景觀價(jià)值,地塊主題渲染 產(chǎn)品形象包裝,營(yíng)銷策略制定推售策略,第三部分 營(yíng)銷策略,疊翠園,秋月園,孔雀廣場(chǎng),有的叫座、有的吆喝,差異主題、相互滲透、層層遞進(jìn)、全面爆

13、發(fā),花谷疊院,果嶺疊院,公園疊院,叫座 樣板調(diào)整,叫座 樣板調(diào)整,吆喝、排卡 4月-5月,叫座 樓座景觀調(diào)整,吆喝、高爾夫 排卡 5月-6月,叫座、順?shù)N 5月-6月,叫座、順?shù)N 6月-7月,叫座、順?shù)N 6月-7月,叫座、順?shù)N 6月-7月,營(yíng)銷策略制定推廣策略,第三部分 營(yíng)銷策略,線下推廣中心轉(zhuǎn)移至線上推廣,小眾推廣模式升級(jí)為大眾推廣,新產(chǎn)品、新地塊、新形象首推原則(孔雀廣場(chǎng)-公園疊院),優(yōu)勢(shì)地塊、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品,借勢(shì)推廣原則(秋月園-果嶺疊院),弱勢(shì)地塊、同類產(chǎn)品,著重包裝原則(疊翠園-花谷疊院),報(bào)告架構(gòu),第一部分:銷售回顧 第二部分:現(xiàn)狀分析 第三部分:營(yíng)銷策略 第四部分:銷售執(zhí)行,一、樣板整改

14、五重體驗(yàn)式營(yíng)銷,第四部分 銷售執(zhí)行,第一重,情景庭院,第二重,精裝大堂,第三重,精裝花廳,第四重,情景露臺(tái),第五重,立面美化,一、樣板整改包裝位置,第四部分 銷售執(zhí)行,精裝大堂,精裝花廳,情景露臺(tái),情景庭院,一、樣板整改第一重情景庭院,第四部分 銷售執(zhí)行,精裝花園,情景描述,連通自然情趣,承載閑情逸致,盡享都市閑情生活,一、樣板整改第二重精裝大堂,第四部分 銷售執(zhí)行,配藝術(shù)裝飾、藝術(shù)吊頂、豪華燈飾等,盡顯尊貴,一、樣板整改第三重精裝花廳,第四部分 銷售執(zhí)行,彰顯豪華尊貴生活,讓居者更享體面生活,一、樣板整改第四重精裝露臺(tái),第四部分 銷售執(zhí)行,精裝露臺(tái),擁簇陽(yáng)光與風(fēng)景,盡顯尊貴氣質(zhì),一、樣板整改

15、第五重立面美化,第四部分 銷售執(zhí)行,疊拼是進(jìn)入樣板組團(tuán)的第一個(gè)展示區(qū),要重點(diǎn)打造,盛裝打扮,增加吸引力!,一、樣板整改動(dòng)線調(diào)整,第四部分 銷售執(zhí)行,根據(jù)特殊節(jié)點(diǎn)關(guān)閉豪華大堡樣板間,設(shè)置圍擋;臺(tái)地聯(lián)排可開(kāi)放為后續(xù)蓄客準(zhǔn)備,二、現(xiàn)場(chǎng)宣傳,第四部分 銷售執(zhí)行,花谷疊院,果嶺疊院,公園疊院,現(xiàn)場(chǎng)上墻展板啟動(dòng)”疊院系列”房源展示,展示各類產(chǎn)品賣點(diǎn)、面積、價(jià)格; 別墅類產(chǎn)品展示全面下線,賣點(diǎn),賣點(diǎn),賣點(diǎn),二、現(xiàn)場(chǎng)宣傳,第四部分 銷售執(zhí)行,永定河孔雀城“疊院生活”重磅推出 花谷疊院、果嶺疊院、公園疊院三線齊發(fā) 170-220平米,總價(jià)110萬(wàn)起,釋放疊拼房源信息,集中上量,單品突破,二、現(xiàn)場(chǎng)宣傳(加推廣、強(qiáng)

16、引導(dǎo)、改包裝),第四部分 銷售執(zhí)行,(佛羅倫薩疊院110萬(wàn)),(佛羅倫薩疊院110萬(wàn)),增加疊拼類產(chǎn)品銷售引導(dǎo),打造疊拼引導(dǎo)精準(zhǔn)體系; 結(jié)合目前產(chǎn)品配比,更改熱線等待語(yǔ)音,強(qiáng)化疊拼類產(chǎn)品推廣信息釋放; 結(jié)合目標(biāo)客戶特征,建議更改百盛看房班車車票設(shè)計(jì),增加疊拼元素; 看房班車外包裝直接更改為疊拼畫面,增加疊拼產(chǎn)品推廣信息。,二、現(xiàn)場(chǎng)宣傳(加推廣、強(qiáng)引導(dǎo)、改包裝),第四部分 銷售執(zhí)行,增加疊拼類產(chǎn)品銷售引導(dǎo),打造疊拼引導(dǎo)精準(zhǔn)體系; 沙盤調(diào)整,重點(diǎn)在售產(chǎn)品通過(guò)技術(shù)手段提升標(biāo)識(shí)性,如:重點(diǎn)在售; 通過(guò)技術(shù)手段解決各個(gè)地塊主題營(yíng)造展示問(wèn)題,提升銷售兌現(xiàn)能力。,五期疊拼單體,重磅首推,預(yù)約中,熱銷中,熱銷

17、中,三、推廣轉(zhuǎn)變(別墅下線、生活上線),第四部分 銷售執(zhí)行,現(xiàn)售疊拼,孔雀廣場(chǎng),景觀復(fù)式高層,1、別墅下線 針對(duì)第二季度產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化情況,推廣中心階段性出現(xiàn)轉(zhuǎn)移,別墅產(chǎn)品漸漸淡出推廣主力,由疊拼類產(chǎn)品取代; 2、生活上線 由于疊拼類產(chǎn)品產(chǎn)品力不足以支撐項(xiàng)目品質(zhì)形象,策略上采取別墅生活帶動(dòng)低端產(chǎn)品推廣模式; 3、場(chǎng)景演繹 著重孔雀廣場(chǎng)生活情景模擬。,三、推廣轉(zhuǎn)變(減少報(bào)廣、精準(zhǔn)渠道),第四部分 銷售執(zhí)行,減少報(bào)廣投放 增加客戶約訪條件,增加京郊看房團(tuán)2次/月,結(jié)合成交客戶分析制定 “短信內(nèi)容”,篩選客戶出沒(méi)區(qū)域 全季度性派單時(shí)巡展,節(jié)點(diǎn)性啟動(dòng)直投體系,搭配活動(dòng)釋放優(yōu)惠及邀約,四、直效轉(zhuǎn)變商超巡展

18、,第五部分 銷售執(zhí)行,巡展時(shí)間:長(zhǎng)短結(jié)合,高低搭配(“2+1”模式) 由于售樓處近期六日客戶量增大,而銷售反應(yīng)六、日巡展效果較為突出,為保證售樓處銷售與六日巡展客戶積累雙效果,建議巡展時(shí)間與巡展點(diǎn)數(shù)進(jìn)行調(diào)整,周三至周五巡展點(diǎn)數(shù)降為兩個(gè),增加周六、日每天一個(gè)點(diǎn),保證每個(gè)地點(diǎn)五期六期各一個(gè)銷售。 巡展地點(diǎn):去蕪存菁,做精做透( “ 12”模式) 經(jīng)過(guò)第一輪巡展與銷售溝通結(jié)合各點(diǎn)客戶量情況,將個(gè)別效果較好區(qū)域做足、做透,形成海量發(fā)單及瞬間爆發(fā)相互統(tǒng)一。,四、直效轉(zhuǎn)變商超巡展,第五部分 銷售執(zhí)行,針對(duì)巡展及小長(zhǎng)假推廣突擊情況及不足,特制定永定河節(jié)點(diǎn)性突擊制度,做到物料隨叫隨到,推廣體系、目標(biāo)、要求一氣

19、呵成效果; 結(jié)合目前推廣總結(jié),物料上采用產(chǎn)品清單模式,巡展活動(dòng)配發(fā)精美禮品(禮品形式針對(duì)環(huán)境而定,如超市購(gòu)物袋、公園氣球、寫字樓鼠標(biāo)墊等);,憑單到訪即贈(zèng)精美禮品 購(gòu)房專享2萬(wàn)抵15萬(wàn)優(yōu)惠!,公園疊院,果嶺疊院,花谷疊院,豪華大堡,四、直效轉(zhuǎn)變區(qū)域直投,第五部分 銷售執(zhí)行,以每個(gè)節(jié)日節(jié)點(diǎn)為核心,節(jié)點(diǎn)前一周啟動(dòng)區(qū)域性、攔截性直投,每次10萬(wàn)份 飛單增加吸引力,保持同總價(jià)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力(憑單購(gòu)房可另享房款減免5000元),五、釋放 “鉤子”(常規(guī)),第四部分 銷售執(zhí)行,短信永定河孔雀城7期新品,四庭院臺(tái)地HOUSE典藏發(fā)售,250-290平米總價(jià)250萬(wàn)起,140%使用率贈(zèng)庭院露臺(tái)車庫(kù)車位66036666(回復(fù)A獲知詳細(xì)項(xiàng)目信息及優(yōu)惠信息) 報(bào)廣永定河孔雀城首屆家庭迷你高爾夫體驗(yàn)季踏青啟幕!周末預(yù)約到訪即享百元禮品?。☉{本報(bào)到訪可享風(fēng)情美食及采摘) 網(wǎng)絡(luò)參與永定河網(wǎng)絡(luò)拼圖及問(wèn)卷游戲,可獲首地大峽

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