遵義房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.ppt

1、,2,市場概況,多年供大于求的遵義市場,多年來遵義市一直呈現(xiàn)來供大于求現(xiàn)象，目前總余量需20年消化完畢，市場壓力大。（目前遵義超40萬方的項(xiàng)目有11個(gè)，共計(jì)2400余方，以2012年遵義年成交102萬方需要20年才能消化）,2011年以來，遵義逐步出現(xiàn)大盤扎堆的情況，尤其是2012年以1500萬方的超巨量大盤入市的保利未來城市，超級(jí)大盤入市，憑借品牌及價(jià)格搶奪大量客群，后期受困于大體量及資金回籠，該項(xiàng)目必將以低價(jià)走量刺激市場，成為本案乃至整個(gè)遵義房地產(chǎn)的威脅。（類花果園）,目前遵義市房地產(chǎn)格局基本呈現(xiàn)三個(gè)片區(qū)發(fā)展。北部匯川開發(fā)區(qū)、南部新城、以及老城區(qū)。,北部匯川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),南 部 新 城,紅花

2、崗區(qū),老城,2012年遵義各區(qū)商品房成交走勢圖,北部房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格高，5500-6500元/平米，知名房開，如恒大城，開發(fā)趨近成熟，市民心理距離尚未完全淡化，老城區(qū)客群及縣份城鎮(zhèn)為主力購買群，與項(xiàng)目直面爭奪客群，目前空置率高。,南部新城是近年來政府號(hào)召開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，大盤多，知名房開多，目前處于開發(fā)過渡期，區(qū)域內(nèi)目前及未來開發(fā)熱度都將遠(yuǎn)超老城及北部。開發(fā)勢頭正旺，競爭必然激烈，市場份額正逐漸被蠶食，客源爭奪戰(zhàn)急劇。,一北、一南縱向發(fā)展格局,威脅與機(jī)遇并存的區(qū)域板塊,從南部新城的實(shí)際開發(fā)重點(diǎn)看來，目前向南趨勢明顯，也就是大盤雄踞的龍坑、南白一帶，中鐵、保利等項(xiàng)目。 而項(xiàng)目所處區(qū)域并非向南，實(shí)則是

3、屬于部分紅花崗區(qū)接壤南部新城的夾縫區(qū)域，看似新城而非新城的一帶，因此這一片區(qū)價(jià)格一直維持3800-4500元/平米。區(qū)域生活及配套相對成熟，但教育配套一直成為區(qū)域短板。 區(qū)域客群搶奪。區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客群主要來自本區(qū)域地源客戶，以及少量老城客戶，以及更少量的南北城的擠壓客戶。 同類產(chǎn)品競爭兇猛，品質(zhì)雷同甚至更好，產(chǎn)品雷同，環(huán)境優(yōu)越。,北部匯川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),南 部 新 城,從地理?xiàng)l件看來，本案所在區(qū)域板塊是距離老城區(qū)最近的板塊，生活配套齊全，便捷，這是一北、一南新城都不及的地段條件； 從市場競爭條件看來，本案所在區(qū)域存在很大的競爭機(jī)會(huì)，除了紅花崗區(qū)地源性客戶的優(yōu)勢，還有機(jī)會(huì)競爭取想靠攏老城發(fā)展的邊緣性客

4、源； 區(qū)域板塊高品質(zhì)下的價(jià)格優(yōu)勢產(chǎn)品占據(jù)一定競爭機(jī)會(huì)，園林環(huán)境良好、亮點(diǎn)戶型、配套良好而又具有吸引力的價(jià)格優(yōu)勢；,聚焦區(qū)域板塊競品：同等條件下，最有競爭權(quán)的范圍，海爾大道、東欣路、洛河、忠莊河一帶。因此，我們將權(quán)重競爭分析指向這一帶。,北部匯川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),南 部 新 城,紅花崗區(qū),老城,威脅與機(jī)遇并存的區(qū)域板塊,競品兇猛！區(qū)域板塊的市場蠶食,最具話語權(quán)的競爭力區(qū)域板塊：,聚焦競爭區(qū)域板塊內(nèi)價(jià)格，高品質(zhì)下的優(yōu)勢價(jià)格競爭，如港灣國際，一期面市預(yù)計(jì)3880起價(jià)的高品質(zhì)產(chǎn)品；天蘊(yùn)南加州，純洋房項(xiàng)目，樓層稍差的戶型4700元/平米，享受整體規(guī)劃大環(huán)境。,聚焦競爭區(qū)域板塊內(nèi)放量，未來整體放量超350萬方，

5、且均是超60萬方大盤，小競爭板塊內(nèi)競爭劇烈，更何況在大競爭環(huán)境下，面臨南部、北部的多重競爭壓力。,聚焦競爭區(qū)域板塊內(nèi)價(jià)值點(diǎn)，工期、品質(zhì)、環(huán)境競爭均是熱點(diǎn)，在售項(xiàng)目均以成熟環(huán)境品質(zhì)、工期呈現(xiàn)情況下開售，極大程度上拉攏客戶。,競品兇猛！區(qū)域板塊的市場蠶食,個(gè)案東欣彩虹城,位于紅花崗區(qū)東欣路，項(xiàng)目整體規(guī)劃較好，建筑品質(zhì)較高，一期開發(fā)產(chǎn)品為洋房（多層產(chǎn)品），高綠化，園林環(huán)境優(yōu)質(zhì)，形象良好，居住生活氛圍濃郁。現(xiàn)推售產(chǎn)品為小高層，臨河，主體工期已達(dá)80% ，客群主要來自紅花崗區(qū)。09年4月一期交房，10年年底三期開盤起價(jià)3700，11年均價(jià)4000，12年均價(jià)4500。,相比本案： 地段不及本案，但依靠高

6、品質(zhì)高端形象打造，園林環(huán)境展示效果佳，價(jià)格保持平穩(wěn)上漲。,開盤4年消化1/3，去化速度較慢，但獲得較高價(jià)格。,數(shù)據(jù)來源：遵義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止到2013年4月,現(xiàn)場實(shí)景圖,競品兇猛！區(qū)域板塊的市場蠶食,個(gè)案保利未來城市,超大體量，2011年底正式推量至今去化72萬方，以此去化速度，還需5個(gè)月時(shí)間去化剩余48萬方體量，如照此推算，其二期將在2013年10月面市推出，預(yù)計(jì)二期推量約100萬方，客群來源主要來自南白、紅花崗區(qū),相比本案： 地段同樣不及本案，但憑借展示區(qū)獲得較高認(rèn)同度，價(jià)格堅(jiān)挺、去化速度快。,項(xiàng)目優(yōu)勢所在：1、自身配套齊全；2、保利品牌；3、強(qiáng)大的推廣；4、良好的展示區(qū)；

7、5、園林環(huán)境好；6、戶型贈(zèng)送面積大,數(shù)據(jù)來源：遵義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止到2013年4月,園林展示實(shí)景,園林展示實(shí)景,園林展示實(shí)景,競品兇猛！區(qū)域板塊的市場蠶食,個(gè)案江南一品,位于忠莊客車站南200米處，由8萬方家裝建材商業(yè)市場及70萬方住宅組成，家裝建材商業(yè)市場已營業(yè)，對項(xiàng)目人氣聚集有較大拉動(dòng)。 品質(zhì)較低，基本無園林環(huán)境。戶型無亮點(diǎn)。 價(jià)格相對較低，去化速度慢。忠莊片區(qū)地源性客群,相比本案： 地段與本案各有優(yōu)勢，憑借價(jià)格優(yōu)勢和周邊商業(yè)氛圍仍然去化慢。與前 兩個(gè)案例形成反差。,數(shù)據(jù)來源：遵義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止到2013年4月,競品兇猛！區(qū)域板塊的市場蠶食,個(gè)案天蘊(yùn)南加州

8、,新開盤項(xiàng)目。純正洋房產(chǎn)品、高品質(zhì)，一期推出產(chǎn)品為5+1花園洋房，贈(zèng)送面積大，前庭后院。項(xiàng)目對面即遵義一中，附近遵義體育館環(huán)伺，生活配套便利，未來將打造2萬方純獨(dú)立風(fēng)情商業(yè)街。紅花崗區(qū)、縣市客群,相比本案： 該盤成為區(qū)域內(nèi)高端盤代表。品質(zhì)高、展示好、主景觀面細(xì)節(jié)好，在高價(jià)情況下仍然獲得市場熱捧。,數(shù)據(jù)來源：遵義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止到2013年4月,現(xiàn)場實(shí)景圖,競品兇猛！區(qū)域板塊的市場蠶食,個(gè)案港灣國際,項(xiàng)目動(dòng)作：意向客戶登記 項(xiàng)目位于東欣大道，臨洛江河，總體量31萬方，開發(fā)產(chǎn)品為高層，社區(qū)配備臨江會(huì)所、幼兒園、商場、居委會(huì)、社區(qū)診所等生活設(shè)施，戶型40-120平方米。紅花崗區(qū)客群及看重價(jià)格跨區(qū)置業(yè)客群 預(yù)計(jì)開盤起價(jià)3880元/平米?，F(xiàn)已有良好園林形象展示區(qū)，主體工期已達(dá)30%,相比本案： 形象展示良好、極具優(yōu)勢的價(jià)格，地段不及本案。,現(xiàn)場實(shí)景圖,競品兇猛！區(qū)域板塊的市場蠶食,整個(gè)片區(qū)品質(zhì)樓盤扎堆、未來放量大、客群普遍多為紅花崗區(qū)居民。 本案在地段上占據(jù)優(yōu)勢，品質(zhì)