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1、房地產專業(yè)知識 第一篇：常用專業(yè)術語,產權證書,產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。,使用權房,使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。,公 房,公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公

2、有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。,不可售公房,不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。,已購公房,已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。,單位產權房,單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。,廉 租 房,廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。,私 房,私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農

3、民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。,二 手 房,二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。,期 房,期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花” 。,這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房

4、地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。,準 現(xiàn) 房,準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。,現(xiàn) 房,所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。,尾 房,尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。,開發(fā)商經(jīng)過

5、正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。,爛 尾 房,爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。,內 銷 房,內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。,外 銷 房,外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房

6、屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。,共同共有房產,共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。,共有房產,共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。,城市居住區(qū),城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。,居住小區(qū),居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 700015000人相對應，配建有一套

7、能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。,居住組團,居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。,配建設施,配建設施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。,公共活動中心,公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。,房屋產權,房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。,建筑小品,建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾

8、和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。,均 價,均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的不計樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。,基 價,基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。,起 價,起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，

9、一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表“元平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。,預 售 價,預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。,一次性買斷價,一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。,定 金,定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國

10、發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。,定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。,違 約 金,違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。,建筑面積,住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間

11、的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。,使用面積,住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。,計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。,公用面積,住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所

12、設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。,實用面積,它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。,居住面積,住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。,套內面積,俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。,公攤面積,商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道

13、、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。,實 用 率,實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率套內建筑面積套內建筑面積分攤的共有共用建筑面積。,竣工面積,竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑.,銷售面積,銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（ 簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。,輔助面積,輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活

14、的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。,共有建筑面積,房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。 共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。,計租面積,作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。,容 積 率,容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。,綠 化 率,綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范

15、圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。對購房者而言，綠化率越高越好。,綠 地 率,綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。,建筑密度,建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。,得 房 率,得房率是指套內建筑面積與套（單

16、元）建筑面積之比。 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內建筑面積 +分攤得公用建筑面積。,開 間,住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。,開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。,進 深

17、,在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。,層 高,層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。,凈 高,凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,層 高,層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間

18、的距離。,標 準 層,標準層是指平面布置相同的住宅樓層。,陽 臺,陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。,平 臺,平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。,走 廊,走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。,地 下 室,地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。,半地下室,半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。,居住區(qū)用地,居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。,住宅用地,住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。,其它用地,其他

19、用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。,公共服務設施用地,公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。,道路用地,道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。,公共綠地,公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。,道路紅線,道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控

20、制線。,建 筑 線,建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。,公共綠地,公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。,公用建筑面積,公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。,玄 關,玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居

21、室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。,隔 斷,隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?過 道,過道是指住宅套內使用的水平交通空間。,房地產專業(yè)知識 第二篇：土地綜合類,土地用途包括哪些種類？,土地分為農用地、建設用地和未利用地。,農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地

22、、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。,如何了解土地來源及性質？,對已辦理房地產登記的，可以從房地產證中了解；對未辦理房地產登記手續(xù)的，可以從土地使用權出讓合同書中了解。,什么是集體土地？,集體土地是指農村集體所有的土地。,有哪些用地屬于集體土地？,根據(jù)中華人民共和國土地管理法第八條的規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。,對集體土地使用權有哪些規(guī)定？,根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地

23、利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。,根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權。深圳市土地征用與收回條例還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設的，以非法轉讓土地論處。,什么是行政劃撥用地？,土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。,特區(qū)內，從特區(qū)成立至1988年1月

24、3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。,什么是合作建房？,合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產的房地產開發(fā)形式。,對合作建房有哪些規(guī)定？,對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產，并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；,對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權的單

25、位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。,根據(jù)深圳市土地交易市場管理規(guī)定和“深府200194號”文的有關規(guī)定，原農村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。,什么是土地使用權出讓？,土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。,各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十

26、年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；,(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。,通過出讓方式取得土地使用權后，是否就可以處分該宗土地？,根據(jù)有關規(guī)定，土地使用權出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權的房地產證前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。,土地使用權出讓合同包括哪些內容？,出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；,(六)規(guī)劃、市政設計要點；(

27、七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設施配套建設義務；(九)使用相鄰土地和道路的限制；(十)建設附屬、附加設施的項目及義務；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。 出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。,土地使用權出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？,一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，并按有關規(guī)定辦理變更登記。,土地使用權的出讓方式有哪些？,土地使用權出讓包括招標、拍賣、協(xié)議三種方式。,什么是拍賣出讓土地使用權？,拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。,什么是招標出讓土地使用權？,招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。,有哪些土地使用權出讓需通過招標或拍賣方式進行？,凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。,什么是協(xié)議出讓土地使用權？,