某市建材家居燈飾市場(chǎng)項(xiàng)目建議書

1、某省科技集團(tuán)有限公司建材家居燈飾市場(chǎng)項(xiàng)目建議書序言 某省*科技集團(tuán)有限公司自2003年進(jìn)入某組建某*化工有限公司以來，為某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)。如今，我公司響應(yīng)某縣人民政府對(duì)城市發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃要求，決定投資建設(shè)位于某縣龍坑鎮(zhèn)（原某*化工廠廠址）的“某建材家居燈飾市場(chǎng)”項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地352畝，擬投資3.6億元，分兩期建設(shè)。建設(shè)周期3-5年，該項(xiàng)目集建筑材料、家居商場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)為一體，項(xiàng)目投產(chǎn)后，預(yù)計(jì)解決就業(yè)7000人，年交易額達(dá)15億元，創(chuàng)利稅1.5億元。根據(jù)某縣人民政府對(duì)招商引資項(xiàng)目的管理流程，現(xiàn)將我公司對(duì)投資該項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書呈報(bào)某縣政府相關(guān)單位，請(qǐng)予批示！【目錄】第1部分

2、項(xiàng)目總論.51.1項(xiàng)目概況51.1.1項(xiàng)目名稱.51.1.2項(xiàng)目性質(zhì)51.1.3承辦單位概況51.1.4擬建地點(diǎn)61.1.5建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模61.1.6建設(shè)年限61.1.7投資估算71.2項(xiàng)目背景71.3編制依據(jù)8第2部分 項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性.82.1項(xiàng)目建設(shè)的戰(zhàn)略意義.92.1.1政府意義.92.1.2社會(huì)意義.92.1.3經(jīng)濟(jì)意義.92.1.4產(chǎn)業(yè)意義102.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性.102.2.1新城市建設(shè)的產(chǎn)業(yè)需求102.2.2改變產(chǎn)業(yè)交易模式112.2.3城市發(fā)展的前瞻性要求112.2.4增加政府財(cái)政收入122.2.5增創(chuàng)就業(yè)機(jī)會(huì)保持社會(huì)和諧健康發(fā)展.12第3部分 項(xiàng)目區(qū)位研究及建設(shè)條件

3、.133.1地理位置和區(qū)位研究.133.1.1地塊所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究133.1.2地塊與區(qū)域的關(guān)系.133.1.3地塊項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)定位的契合性.133.1.4項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性分析143.2建設(shè)條件分析.153.2.1自然條件.153.2.2公用設(shè)施條件163.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件.203.2.4交通條件.22第4部分 項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀研究.244.1某市建材家居燈飾市場(chǎng)現(xiàn)狀分析.244.2大中城市商業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)狀研究.254.3國內(nèi)相同或同類產(chǎn)品可借鑒項(xiàng)目對(duì)比研究.37第5部分 項(xiàng)目總體規(guī)劃.415.1 建設(shè)規(guī)模.415.2初步產(chǎn)品方案.415.2.1地塊價(jià)值分析及產(chǎn)品形態(tài)布局415.2.

4、2項(xiàng)目總體定位.425.2.3項(xiàng)目營運(yùn)模式43第6部分 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析.446.1投資估算446.1.1建設(shè)投資估算.446.1.2流動(dòng)資金估算.44第7部分 項(xiàng)目效益分析.457.1經(jīng)濟(jì)效益分析457.1.1成本費(fèi)用估算.457.1.2收入估算.457.1.3利潤(rùn)與稅收分析.457.1.4投資回收期.467.2社會(huì)效益分析.467.2.1項(xiàng)目與所在地互適性分析.467.2.2項(xiàng)目對(duì)于社會(huì)環(huán)境的影響分析477.2.3項(xiàng)目對(duì)于生態(tài)環(huán)境的影響分析47第8部分 項(xiàng)目建議與結(jié)論.538.1項(xiàng)目建議.538.2結(jié)論.54附件第1部分 項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱某建材家居燈飾市場(chǎng)1.1.2

5、項(xiàng)目性質(zhì)新建項(xiàng)目1.1.3承辦單位概況某省*科技集團(tuán)有限公司某省*科技集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱*集團(tuán)http:/www.hgkj.cc）成立于1995年，注冊(cè)資本4018萬元，是一個(gè)集高科技研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、生產(chǎn)和營銷為一體的綜合性化工企業(yè)。*集團(tuán)擁有某省蜀光石化研究所、某省*集團(tuán)瀘州化工有限公司、某省*科技集團(tuán)凈化技術(shù)發(fā)展有限公司、某*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四個(gè)全資子公司，公司并參股煤化工、聯(lián)堿生產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，是某省省化肥行業(yè)協(xié)會(huì)理事單位，被某省省化肥行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“某省省化工優(yōu)秀民營企業(yè)”。其子公司瀘州化工公司已通過ISO90012000質(zhì)量和管理體系認(rèn)證，被某省省化肥行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“某省省化工優(yōu)秀

6、民營企業(yè)”，被某省省農(nóng)行評(píng)為AA級(jí)信用企業(yè)。*集團(tuán)創(chuàng)始人、法定代表人黃家鵠先生于上世紀(jì)60年代中期就讀于成都工學(xué)院（現(xiàn)并入某省大學(xué)）獲得工學(xué)學(xué)士學(xué)位，后分配在原化工部西南化工研究院從事氣體分離與凈化技術(shù)研發(fā)，系該領(lǐng)域?qū)＜液蛯W(xué)術(shù)帶頭人之一，已先后申請(qǐng)五項(xiàng)國家發(fā)明專利（鐵錳鋅系氣態(tài)烴脫硫劑、脫除氣體中有機(jī)硫的低溫脫硫劑、同時(shí)制取兩種高純度和高收率產(chǎn)品氣的變壓吸附氣體分離法、提高變壓吸附過程中均壓次數(shù)的方法、銅鋅系催化劑的一氧化碳全低變方法），其中三項(xiàng)已獲得專利權(quán)，一項(xiàng)獲某省省科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)。*集團(tuán)主要從事氣體分離與凈化、計(jì)算機(jī)應(yīng)用及工業(yè)自動(dòng)化以及石油化工、天然氣化工和煤化工生產(chǎn)等領(lǐng)域的節(jié)能新技術(shù)、

7、新產(chǎn)品等高新技術(shù)的研發(fā)、設(shè)計(jì)及技術(shù)推廣服務(wù)等。其中變壓吸附脫碳技術(shù)在國內(nèi)外均處于領(lǐng)先水平，已成功應(yīng)用于合成氨配尿素企業(yè)。自行研制設(shè)計(jì)生產(chǎn)的變壓吸附專用程控閥系變壓吸附的核心部分，現(xiàn)已在變壓吸附工業(yè)生產(chǎn)中運(yùn)行十年以上，未發(fā)生過故障，沒更換過一個(gè)閥門。閥門壽命可保證在100萬次以上。蜀光所主要從事氣體干法精脫硫技術(shù)及其脫硫劑的研發(fā)、生產(chǎn)和技術(shù)服務(wù)。其中，蜀光牌SH-T512型雙功能脫硫劑已代替?zhèn)鹘y(tǒng)的鈷鉬催化劑加氫氧化鋅脫硫劑，在全國大、中、小型氮肥（甲醇）廠普遍推廣應(yīng)用，取得優(yōu)良效果，其操作費(fèi)用可節(jié)省一半以上；蜀光牌T308型氧化鋅脫硫劑在數(shù)十家化工企業(yè)應(yīng)用表明，其主要性能已達(dá)到或超過英國ICI3

8、2-4型同類產(chǎn)品水平，1998年通過原中國石油化工總公司鑒定，化學(xué)工業(yè)部正式命名，列為國家級(jí)產(chǎn)品。1.1.4擬建地點(diǎn)-貴州省某市某縣龍坑鎮(zhèn)某縣城區(qū)主要指南白鎮(zhèn)，南白鎮(zhèn)是某市中心城區(qū)兩個(gè)副城區(qū)之一。龍坑鎮(zhèn)屬南白（某縣城）副城區(qū)，是某縣新城區(qū)，位于某市主城區(qū)南部，與某市的主城區(qū)紅花崗區(qū)接壤，是某市向南發(fā)展的重要城市規(guī)劃區(qū)。1.1.5建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模該項(xiàng)目將是一個(gè)覆蓋各類建材、家裝材料、家具、燈飾、家居用品、大型建材商場(chǎng)及倉儲(chǔ)、配送、貨物運(yùn)輸?shù)鹊呐l(fā)交易市場(chǎng)。項(xiàng)目總占地335畝。1.1.6建設(shè)年限本項(xiàng)目建設(shè)期為3-5年，計(jì)劃從2011年1月開工。1.1.7投資估算項(xiàng)目投資3.6億元。 1.2項(xiàng)目背景1

9、996年，龍坑鎮(zhèn)被確立為國家級(jí)星火技術(shù)密集區(qū)，2009年被確立為貴州省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)試點(diǎn)鎮(zhèn)，是某市打造200萬人口城市的南部新城，到2030年，南白龍坑片區(qū)人口將達(dá)到50萬以上。由于龍坑獨(dú)特的區(qū)位等優(yōu)勢(shì)，某市城市總規(guī)將南白（龍坑）副城區(qū)定位為“某南部物資集散中心”，某縣第十一次常代會(huì)確定的發(fā)展定位為“全市經(jīng)濟(jì)龍頭、某現(xiàn)代物流中心、新農(nóng)村建設(shè)示范、黔北旅游勝地、人居創(chuàng)業(yè)樂園”。某市將步入發(fā)展的快速通道，以龍坑南白為主體的某縣城區(qū)將在發(fā)展的過程中逐步融入某市的大城市戰(zhàn)略之中，特別是龍坑鎮(zhèn)將擔(dān)當(dāng)某市南部新城的重任，對(duì)于目前的龍坑鎮(zhèn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能勝任南部新城這個(gè)重要角色。故此，某縣人民政府對(duì)龍坑做出了科學(xué)、

10、合理、務(wù)實(shí)的發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃表明，新城的格局以龍坑鎮(zhèn)現(xiàn)域街道為基礎(chǔ)，以遵南大道和馬家灣轉(zhuǎn)盤交匯點(diǎn)為中心，龍坑鎮(zhèn)將建成某市最具規(guī)模、最具號(hào)召力和最具輻射能力的一、二、三產(chǎn)業(yè)國際化商貿(mào)園。項(xiàng)目在某市的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃和要求， 某建材家居燈飾市場(chǎng)項(xiàng)目就是基于這樣的城市發(fā)展規(guī)劃而提出的，項(xiàng)目在某縣人民政府及相關(guān)部門的支持下定將實(shí)現(xiàn)政企雙贏、利國利民、蓬勃發(fā)展。1.3編制依據(jù)1、某市人民政府2010年上半年邀請(qǐng)中國人民大學(xué)專家教授編制的某市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議書。2、某市城市總體規(guī)劃（2008-2030）。3、某市人民政府2009年政府工作報(bào)告。4、某縣人民政府2010年政府工作報(bào)告。5、某

11、縣縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃說明書（2007-2020）。第2部分 項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性 2.1項(xiàng)目建設(shè)的戰(zhàn)略意義2.1.1政府意義項(xiàng)目所在地龍坑鎮(zhèn)正處在大力發(fā)展階段，項(xiàng)目的投資建設(shè)即是地方政府行使計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能、監(jiān)管職能以及城市建設(shè)和服務(wù)職能等綜合職能的重大績(jī)效。建設(shè)好一個(gè)城市是很多屆政府班子努力的結(jié)果。龍坑鎮(zhèn)作為新城的規(guī)劃和建設(shè)是本屆政府班子對(duì)這個(gè)城市最大的貢獻(xiàn)，而本項(xiàng)目就是規(guī)劃中的五大工業(yè)園區(qū)之一，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)龍坑發(fā)展意義重大。2.1.2社會(huì)意義美國學(xué)者保羅威弗爾在法規(guī)、社會(huì)政策和階級(jí)斗爭(zhēng)一書中說：“政府法規(guī)的真正目的并不是要糾正市場(chǎng)的缺陷，而是要在整體上超越市場(chǎng)就是說，政府法規(guī)不

12、是經(jīng)濟(jì)政策，而是社會(huì)政策”。對(duì)于本項(xiàng)目的建設(shè)基于這樣的社會(huì)政策之上，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)、關(guān)注民生的國家政策不謀而合。本項(xiàng)目建成運(yùn)營后，預(yù)計(jì)將解決地方7000人的就業(yè)問題，同時(shí)帶動(dòng)某市南部新城的物流、運(yùn)輸、房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方財(cái)稅收入、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)區(qū)域城市化發(fā)展，具有顯著的社會(huì)效益。2.1.3經(jīng)濟(jì)意義本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入資金3.6億元，年市場(chǎng)營業(yè)額15億元，年創(chuàng)稅收1億元。投資與創(chuàng)收增加了某縣地方政府的可支配城市建設(shè)的投入資金，對(duì)于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。隨著項(xiàng)目的建成運(yùn)行，項(xiàng)目將會(huì)推動(dòng)某的國民生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)，增加城市競(jìng)爭(zhēng)力，并提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)城市又好又快發(fā)展。

13、2.1.4產(chǎn)業(yè)意義目前，某市的建材市場(chǎng)主要以街邊店為主，家具家私也缺乏大型商場(chǎng)的引導(dǎo)，燈飾、廚衛(wèi)潔具等商業(yè)業(yè)態(tài)較為分散，此種商業(yè)格局將不能實(shí)現(xiàn)對(duì)城市發(fā)展格局的支撐，本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市升級(jí)換代過程中對(duì)于產(chǎn)業(yè)格局的要求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。隨著城鄉(xiāng)一體化和西部大開發(fā)的深入，可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已成為地方政府的工作重點(diǎn)，本項(xiàng)目就是某縣人民政府在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程中提出的多個(gè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目之一。市場(chǎng)升級(jí)換代的新標(biāo)桿。根據(jù)某市的城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，城市發(fā)展對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)展也提出了新的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展南部新城將不斷推進(jìn)某市的城市發(fā)展升級(jí)，但是目前龍坑鎮(zhèn)區(qū)域現(xiàn)狀于規(guī)劃要求還相距甚遠(yuǎn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)成為區(qū)域升級(jí)換代

14、的標(biāo)桿。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1新城市建設(shè)的產(chǎn)業(yè)需求本項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)是成為某同類產(chǎn)業(yè)中的發(fā)展模本，輻射黔北地區(qū)乃至整個(gè)西南地區(qū)的建筑材料、家居燈飾展銷的品牌商業(yè)體，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)從此解決某建材家居燈飾市場(chǎng)對(duì)于貴陽、重慶等周邊省會(huì)城市的依賴。實(shí)現(xiàn)龍坑新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，項(xiàng)目既是建筑類項(xiàng)目生產(chǎn)資料、老百姓家居生活消費(fèi)品的集散地，也是某市同類本土品牌進(jìn)行市場(chǎng)營銷的展示平臺(tái)，作為展示平臺(tái)，項(xiàng)目將學(xué)習(xí)借鑒成都、浙江等成功市場(chǎng)的經(jīng)營模式和商業(yè)格局，讓某本土的企業(yè)很好的進(jìn)入市場(chǎng)，形成前店后廠的營銷模式，推進(jìn)本土企業(yè)的市場(chǎng)占有率和品牌發(fā)展。2.2.2改變產(chǎn)業(yè)交易模式目前某的建材家居燈飾市場(chǎng)還處于

15、比傳統(tǒng)的交易模式，本項(xiàng)目的建成運(yùn)行，將引入國內(nèi)外正在興起的電子商易平臺(tái)，廣泛推廣電子商務(wù)營銷渠道和結(jié)算方式，同時(shí)本項(xiàng)目將引入更廣泛的市場(chǎng)概念，不再運(yùn)用單一的品牌代理、店面交易等傳統(tǒng)方式。2.2.3城市發(fā)展的前瞻性要求交易模式和市場(chǎng)行銷模式的升級(jí)換代將是未來的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路，包括各類產(chǎn)業(yè)園、總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)區(qū)等區(qū)域性經(jīng)濟(jì)體。對(duì)于項(xiàng)目的資源整合模式、立體網(wǎng)絡(luò)營銷模式的建立，將會(huì)對(duì)某市的同類產(chǎn)業(yè)起到召示性作用，引導(dǎo)同類產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入規(guī)范化、集約化、高端化的產(chǎn)業(yè)地位。從投資建設(shè)的規(guī)劃來看，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)將借鑒貴陽、成都、浙江等成熟市場(chǎng)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建成后的5-10年內(nèi)都將具有引領(lǐng)作用，對(duì)于龍坑區(qū)域的城市化發(fā)展

16、起到有力的支撐。2.2.4增加政府財(cái)政收入本項(xiàng)目在投資建設(shè)期和運(yùn)營期都將拉動(dòng)鋼材、水泥、制磚等建材產(chǎn)業(yè)及運(yùn)輸、服務(wù)、金融、信息產(chǎn)業(yè)的交易與發(fā)展，增加交易帶來的政府財(cái)政收入。2.2.5增創(chuàng)就業(yè)機(jī)會(huì)保持社會(huì)和諧健康發(fā)展根據(jù)初步規(guī)劃指標(biāo)，按20：1計(jì)算建設(shè)、經(jīng)營管理人員，將解決6500人以上的就業(yè)問題。當(dāng)就業(yè)問題成為關(guān)注民生的主體時(shí)，樂業(yè)就成為社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。第3部分 項(xiàng)目區(qū)位研究及建設(shè)條件3.1地理位置和區(qū)位研究3.1.1地塊所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究按照某市城市總體規(guī)劃（2008-2030），某市中心城區(qū)城市空間發(fā)展方向?yàn)椤皷|擴(kuò)西控，南北充實(shí)，提升中心，優(yōu)化環(huán)境”，南白城區(qū)處于南拓北延的發(fā)展軸上，龍坑

17、組團(tuán)位于主城區(qū)與南白組團(tuán)之間，是大西南，大西北地區(qū)重要的出海大通道和某市接受長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)輻射的前沿，是內(nèi)地與沿海人流、物流、資金流的重要交接點(diǎn)。目前，龍坑中部已通過寬36米的某大道與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)了零距離連接，距某城區(qū)中心僅12公里。在龍坑?xùn)|側(cè)的工業(yè)園區(qū)正在建設(shè)寬40米的工業(yè)大道。今年下半年將啟動(dòng)西側(cè)30米寬的共青大道。隨著城市規(guī)劃區(qū)不斷發(fā)展，貴遵高速公路城區(qū)段將成為城市快速干道，最終將形成縱向干道，將某主城區(qū)與龍坑副城區(qū)緊密聯(lián)系在一起，龍坑片區(qū)將成為一個(gè)新興的城市組團(tuán)。（見附件：城市規(guī)劃圖及地塊位置圖）3.1.2地塊與區(qū)域的關(guān)系項(xiàng)目地處龍坑鎮(zhèn)與某市主城區(qū)連接的快速通道某大道和天池大街的十字

18、金街右下角，緊鄰貴遵高速公路出入口，交通位置十分優(yōu)越，是新一輪城市發(fā)展用地的核心區(qū)域，該地塊的交通定位及商業(yè)定位對(duì)新區(qū)的建設(shè)發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。3.1.3地塊項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)定位的契合性該項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位在某市城市規(guī)劃、某縣人民政府的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、2010年政府工作報(bào)告、城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃等文件中均有論述，并就不同方面的利弊、影響、建設(shè)條件等事項(xiàng)進(jìn)行了充分說明，從不同層面肯定了項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位的合理性。某建材家居燈飾市場(chǎng)項(xiàng)目地處某市規(guī)劃的南部新城，項(xiàng)目隸屬某市五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)（龍坑綠色農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)、家居燈飾建材市場(chǎng)、生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)、黔北汽車博覽中心、日用品倉儲(chǔ)超市），符合區(qū)域整體規(guī)劃。3.1.4項(xiàng)目與周邊

19、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性分析項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)容量規(guī)劃巨大，以某市轄的兩區(qū)一縣為消費(fèi)主體，輻射黔北地區(qū)，具有市場(chǎng)承載能力和美好的前景。項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)包括五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)、星級(jí)賓館、國際會(huì)展中心、生態(tài)度假公園等，同時(shí)周邊功能配套包括：學(xué)校、醫(yī)院、城市廣場(chǎng)、銀行網(wǎng)點(diǎn)及商務(wù)辦公等，具有濃郁的市場(chǎng)氛圍。項(xiàng)目周邊已規(guī)劃并陸續(xù)實(shí)施的項(xiàng)目有：龍坑綠色農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)、家居燈飾建材市場(chǎng)、生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)、黔北汽車博覽中心、日用品倉儲(chǔ)超市五大市場(chǎng)。從其消費(fèi)群體和功能上看，主要含括了吃、住、行、用、產(chǎn)五大方面，這五方面均為老百姓日常生活的必需品消費(fèi)，其中綠色農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)已建成運(yùn)營，緊臨左右的是生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)和日用品倉儲(chǔ)超市，此

20、兩大市場(chǎng)與本項(xiàng)目緊密相連，都有較為相同的客戶群，符合消費(fèi)集中的原則。上述表明，本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)與周邊產(chǎn)業(yè)存在緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間互補(bǔ)性強(qiáng)，支撐作用巨大，將形成多方共贏，共謀發(fā)展的商業(yè)格局。3.2建設(shè)條件分析3.2.1自然條件某市在中亞熱帶高原濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)內(nèi)，氣候四季分明，雨熱同季，無霜期長(zhǎng)，多云寡照。絕大部分地區(qū)冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑。某是全國太陽輻射低值區(qū)之一，全市年日照時(shí)數(shù)在10001300之間，日照率為2329%。全市年平均氣溫12.613.1.全市雨水較豐沛，年降水量1000-1300毫米，變化范圍在8001600毫米之間，各縣市降水日數(shù)均在166天以上。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長(zhǎng)。

21、某縣地處貴州省北部，位于某市城市區(qū)之南，項(xiàng)目所在地龍坑鎮(zhèn)位于東經(jīng)1065145，北緯273519。某縣氣候溫涼濕潤(rùn)，生態(tài)條件多樣，常見植物有藻類、苔蘚、蕨類和種子植物4門。動(dòng)物隨植被和棲息環(huán)境的變化而變化，某府志中記的熊、猱、狒狒等，在今境內(nèi)已絕跡，現(xiàn)有野生脊椎動(dòng)物，除鼠類能常見外，多數(shù)只能在高山深箐或河溪潭淵中偶見。某縣地質(zhì)礦產(chǎn)調(diào)查始于1927年，已查明某縣有25個(gè)主要礦種：煤、鋁、錳、鐵、鎳鉬、釩、鉛鋅、汞、銅、硫鐵礦、硅石、磷塊巖、白云巖、水泥石灰?guī)r、彩石、含鉀頁巖、方解石、高嶺土、重晶石、水晶、砂巖、粘土、頁巖、透明石膏、溫泉。此外還有石墨、紋石、螢石、海泡石等。有大型礦床3處，中型礦

22、床30處，小型礦床77處，礦點(diǎn)70處，礦化點(diǎn)4處。龍坑處于國家紅色旅游精品線上，城區(qū)被山頭綠地包圍，人在綠中，綠在城中。目前某縣有2A級(jí)旅游區(qū)1個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位11個(gè)，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1個(gè)，縣級(jí)自然保護(hù)區(qū)1個(gè)，比較突出的旅游資源有位于某市旅游規(guī)劃空間布局確定的“禹門沙灘旅游亞區(qū)”的沙灘文化、“偏巖河烏江渡旅游亞區(qū)”的烏江與偏巖河及長(zhǎng)征文化、土司文化、仡佬族民族文化、三渡云門囤、楓香溫泉、洪關(guān)大林和西北部的毛石農(nóng)業(yè)觀光和地質(zhì)奇觀等特色旅游資源，其中分別以烏江鎮(zhèn)、新舟鎮(zhèn)、楓香鎮(zhèn)為核心輻射的烏江、沙灘文化、云門囤天生橋、茍壩三人軍事領(lǐng)導(dǎo)小組成立遺址、楓香溫泉等旅游資源為優(yōu)良級(jí)旅游資源。目前，龍坑有

23、10000畝以上的土地可供開發(fā)建設(shè)，為新城區(qū)的建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。某縣土地總面積409266.07公頃。其中農(nóng)用地面積353742.26公頃，占土地總面積的86.43%；建設(shè)用地面積13964.45公頃，占土地總面積的3.41%；未利用地面積41559.36公頃，占土地總面積的10.16%。3.2.2公用設(shè)施條件（1）給水某縣縣域內(nèi)有大小河流140條，總長(zhǎng)1682.7公里，總面積105034畝，占全縣總面積的1.38。某縣年平均降水量多年實(shí)測(cè)值平均為1081.9毫米，總降水量55.05億立方米，年徑流系數(shù)0.44，年徑流量24.22億立方米。烏江在境內(nèi)干流長(zhǎng)度60.5公里，年平均流量157.4

24、億立方米；偏巖河在境內(nèi)干流長(zhǎng)度96.7公里，年平均流量8.8億立方米。全縣蓄水山塘水庫2929處，總面積25869畝，占全縣總面積的0.34，總蓄水量1.18億立方米。目前某縣有大型水庫1座烏江水庫，中型水庫3座，水泊渡、滸洋水、龍巖；?。ㄒ唬┬退畮?1座，?。ǘ┬退畮?08座，另外，全縣引水工程1516處，引水總量14.08億立方米。2010年縣城需水量預(yù)測(cè)2010年某縣城人口按16萬人計(jì)，按人均綜合用水指標(biāo)250升/人日和人均綜合生活用水定額150升/人日，取市政用水量中生活用水和工業(yè)用水比例為31，分別預(yù)測(cè)規(guī)劃區(qū)用水量，取2種預(yù)測(cè)結(jié)果的平均值，則2010年縣城總需水量為1430.8萬立

25、方米。2020年縣城需水量預(yù)測(cè)2020年某縣城人口按30萬人計(jì)，人均綜合用水指標(biāo)400升/人日和人均綜合生活用水定額220升/人日，取市政用水量中生活用水和工業(yè)用水比例為31，分別預(yù)測(cè)規(guī)劃區(qū)用水量，取2種預(yù)測(cè)結(jié)果的平均值，則2020年縣城總需水量為4117.2萬立方米。某縣城2010年的年需水量為1430.8萬立方米，某縣城目前由水泊渡水庫和東風(fēng)水庫可供城市的最大毛水資源量為1971萬噸/年，可以滿足城市規(guī)劃發(fā)展規(guī)模；2020年需水量為4117.2萬立方米，根據(jù)水庫資料，水泊渡水庫保證率95%年徑流量為7797萬m3，東風(fēng)水庫保證率95%年徑流量為41萬m3，但徑流隨季節(jié)變化分布極不均勻，其中

26、5-9月徑流量占全年的75%以上，因此可以通過興建水利工程和采取一定的管理政策措施，提高水庫調(diào)蓄能力，大力提高某縣城水資源供應(yīng)量，從而滿足遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)的人口規(guī)模的需求。（2）排水某縣城建有人民路排水溝、貿(mào)易南街排水溝、工會(huì)排水溝、中大街排水溝等主要排水系統(tǒng)，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展，在各市政次干道建設(shè)排水次水溝，同時(shí)改明溝為暗溝排水。目前已有排水明溝總長(zhǎng)約10000米，暗溝約6670米。根據(jù)現(xiàn)在實(shí)施的縣城污水處理設(shè)計(jì)方案，確定污水處理廠建在縣城北部，不能直接對(duì)南面污水進(jìn)行處理，因此南部污水通過在南端商貿(mào)城、烏江路口和南白師范三個(gè)排污口分別修建三個(gè)排污泵站，提引至北面龍坑污水廠處理。目前建設(shè)的龍坑污水廠設(shè)計(jì)

27、處理能力達(dá)到3萬立方米/日，能滿足近期2010年污水處理要求。2010年縣城污水收集率達(dá)到80%，處理率達(dá)到90%；各集鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)污水收集率達(dá)到65%，處理率達(dá)到80%。2020年縣城污水收集率達(dá)到90%，處理率達(dá)到95%；各集鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)污水收集率達(dá)到75%，處理率達(dá)到85%。（3）通訊目前某縣城主要有四個(gè)電信局所，一個(gè)是722局，主機(jī)容量為13292門；一個(gè)是西小區(qū)電信模塊局，主機(jī)容量為1776門；一個(gè)是725局，主機(jī)容量為6848門；一個(gè)是788局，主機(jī)容量為2792門。四個(gè)電信局所總?cè)萘繛?4708門，現(xiàn)狀利用率為55%，還可擴(kuò)容。發(fā)展規(guī)劃。結(jié)合郵電管理專業(yè)部門的發(fā)展總體目標(biāo)，郵電通信網(wǎng)基本適應(yīng)

28、某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)步的需要，基本建成先進(jìn)、統(tǒng)一、完整的通信網(wǎng)，進(jìn)一步縮短貴州郵電與全國平均水平的差距，實(shí)現(xiàn)“一建立、二完善、三延伸”的發(fā)展目標(biāo)，即建立綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)，優(yōu)化完善電話網(wǎng)，完善支撐網(wǎng)(N0. 7同步網(wǎng)、管理網(wǎng))。交換傳輸數(shù)字化向鄉(xiāng)一級(jí)延伸，業(yè)務(wù)種類向多元化方向發(fā)展，網(wǎng)路管理向智能化發(fā)展。緊密跟蹤新技術(shù)、新業(yè)務(wù)的發(fā)展，加強(qiáng)通信網(wǎng)發(fā)展方向研究，科學(xué)制定發(fā)展規(guī)劃，保證郵電通信的先進(jìn)性、統(tǒng)一性、完整性。（4）其它綜合教育：全縣現(xiàn)有學(xué)校單位總數(shù)570個(gè)(含轄區(qū)內(nèi)廠礦子校、民辦學(xué)校、職業(yè)初中、中等職業(yè)教育學(xué)校、特教學(xué)校、幼兒園)，其中中學(xué)94所，小學(xué)單位427個(gè)(完小391所，一貫制小學(xué)部13

29、個(gè)，教學(xué)點(diǎn)23個(gè))，職業(yè)初中1所，中等職業(yè)學(xué)校1所，特殊教育學(xué)校1所，幼兒園4 6所。全縣共有教職工：小學(xué)5871人，中學(xué)4894人，職業(yè)初中13人；中職學(xué)校84人，特教學(xué)校15人，幼兒園277人。醫(yī)療：現(xiàn)有比較完善的縣人民醫(yī)院、某縣中醫(yī)院，以及婦幼保健站等。新建縣疾病預(yù)控防制中心、縣醫(yī)院傳染區(qū)和一批城鄉(xiāng)衛(wèi)生院已經(jīng)投入使用，每千人擁有病床率0.89張，醫(yī)療衛(wèi)生人員2.1人。全面推行新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度，2006年參合率達(dá)到71.68。2006年末有各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)563個(gè)，床位1323張，衛(wèi)生技術(shù)人員2287人。廣播電視：廣播電視覆蓋率低、收聽、收視效果差。制作水平不高。消防：目前某縣防災(zāi)系統(tǒng)極其

30、不完善?？h城內(nèi)僅有一處二級(jí)消防站。以及一個(gè)消防大隊(duì)和一個(gè)消防中隊(duì)。其他防災(zāi)設(shè)施比較欠缺。3.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件根據(jù)某縣統(tǒng)計(jì)年鑒2006以及建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)，2006年末某縣域總?cè)丝?21萬人，城鎮(zhèn)人口已達(dá)43.94萬人，包括南白鎮(zhèn)城區(qū)人口12.2萬人、龍坑鎮(zhèn)城區(qū)人口3.99萬人和其它鎮(zhèn)區(qū)的城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)化水平為36.22%。2010年某縣預(yù)計(jì)完成地區(qū)生產(chǎn)總值123.2億元，增長(zhǎng)16.9%，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成25.3、55.1、42.8億元，分別增長(zhǎng)4.5%、23.1%、17.1%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為20.5：44.7：34.8。財(cái)政總收入12億元，增長(zhǎng)6.23%；地方財(cái)政收入6.21億元

31、，增長(zhǎng)23.2%。工業(yè)總產(chǎn)值127.28億元，增長(zhǎng)13.3%；工業(yè)增加值44.9億元，增長(zhǎng)17%。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值108.67億元，增長(zhǎng)13%；規(guī)模以上工業(yè)增加值38.51億元，增長(zhǎng)23.1%。固定資產(chǎn)投資72億元，增長(zhǎng)22.9%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額30億元，增長(zhǎng)23.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13750元，增長(zhǎng)13.7%。農(nóng)民人均純收入4800元，增長(zhǎng)12.7%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.41%。人口自然增長(zhǎng)率1.85。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額95.2億元，增長(zhǎng)33.47%；貸款余額67億元，增長(zhǎng)40.19%。完成技改投資10.63億元。20個(gè)重點(diǎn)在建項(xiàng)目取得新進(jìn)展，“老干媽”技改擴(kuò)能、綜合化肥

32、廠10萬噸硫酸、南宇錳業(yè)一期技改等項(xiàng)目建成投產(chǎn)，某80萬噸氧化鋁、拉法基水泥、行遠(yuǎn)陶瓷三期等項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)，某鋁業(yè)保持280臺(tái)電解槽正常生產(chǎn)，鴨溪酒業(yè)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性生產(chǎn)，雙龍水泥二期技改項(xiàng)目獲得省經(jīng)信委核準(zhǔn)。園區(qū)建設(shè)有效突破。茍江、閣莊等工業(yè)園前期工作加快推進(jìn)，和平、龍泉工業(yè)園和龍山工業(yè)大道建設(shè)進(jìn)展順利。煤炭工業(yè)加快發(fā)展。芝麻竹園等4個(gè)煤炭資源勘查項(xiàng)目順利實(shí)施，石板茅壩普查區(qū)探明煤炭?jī)?chǔ)量4600萬噸。幫助煤礦協(xié)調(diào)貸款2.2億元，廟新、柿花田等煤礦建設(shè)快速推進(jìn)，12處煤礦進(jìn)入聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)和驗(yàn)收程序，鑫福煤礦瓦斯發(fā)電項(xiàng)目建成運(yùn)行。組織供應(yīng)電煤100萬噸，征收煤炭稅費(fèi)1.1億元。招商引資成效顯著。強(qiáng)化宣

33、傳推介和項(xiàng)目對(duì)接，在廣州、南寧、佛山成功舉辦招商引資推介會(huì)，引進(jìn)黔北汽車博覽中心、貴州三省公司茶葉加工等一批大項(xiàng)目。全縣在建、續(xù)建項(xiàng)目92個(gè)，到位資金30.2億元，增長(zhǎng)62.64%。經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃分區(qū)：（一）、中部經(jīng)濟(jì)區(qū)包括南白、龍坑、石板、三合、烏江、茍江、三岔、龍坪、尚稽、新民等鎮(zhèn)。該區(qū)域應(yīng)建成全縣現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)中心、商貿(mào)流通中心、科技信息中心、縣域的核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和重要的旅游節(jié)點(diǎn)，并形成南白尚稽鋁工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和循環(huán)經(jīng)濟(jì)帶。（二）、西部經(jīng)濟(jì)區(qū)包括山盆、沙灣、芝麻、毛石、平正、松林、楓香、樂山、鴨溪、洪關(guān)、泮水、馬蹄等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。應(yīng)加強(qiáng)資源開發(fā)，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，以鴨溪為核心建設(shè)能源、冶金、建材循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)

34、鏈；以楓香為核心強(qiáng)化紅色旅游、生態(tài)旅游以及旅游服務(wù)。 （三）、東部經(jīng)濟(jì)區(qū)包括永樂、新舟、三渡、蝦子、喇叭、西坪、團(tuán)溪、鐵廠、毛粟等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。圍繞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，加快特色農(nóng)業(yè)開發(fā)，建設(shè)特色種植業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，形成全縣的主要農(nóng)特產(chǎn)品基地。以蝦子辣椒特色產(chǎn)業(yè)為核心，建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈；以新舟為核心，發(fā)展生態(tài)、文化旅游以及旅游服務(wù)。3.2.4交通條件項(xiàng)目所在的龍坑鎮(zhèn)是四通八達(dá)的交通樞紐，交通戰(zhàn)略地位和發(fā)展?jié)摿薮?，是承接產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理想之地。n 公路交通方面：南北走向的210國道與東西走向的326國道在龍坑交匯。西南、西北出海大通道蘭海高速公路穿越龍坑，在南白、龍坑分別設(shè)有出入口，并與在建杭瑞高速公

35、里在龍坑城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成貴州最大的四重互通式立交樞紐。同時(shí)，在建的某繞城高速亦在此與蘭海高速、杭瑞高速交匯；n 鐵路交通方面：渝黔快速鐵路經(jīng)過龍坑，與貴廣快鐵相連，設(shè)計(jì)時(shí)速為350公里。南宮山編組站距龍坑組團(tuán)中心僅8公里，快鐵茍江客運(yùn)站距龍坑僅12公里，威吉鐵路經(jīng)金山沅村至閣老壩與渝黔鐵路交匯，距龍坑僅15公里；n 空運(yùn)方面：正在規(guī)劃建設(shè)的新舟機(jī)場(chǎng)距龍坑50公里，且有高速公路相連；n 水運(yùn)方面：距龍坑40公里的烏江系是長(zhǎng)江上游重要支流，在楠木渡設(shè)有客貨運(yùn)碼頭。五年后，龍坑組團(tuán)的立體交通網(wǎng)絡(luò)將更加完善，快鐵25分鐘內(nèi)可達(dá)貴陽，45分鐘內(nèi)可達(dá)重慶，3小時(shí)內(nèi)可達(dá)廣州。第4部分 項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀研究4.1

36、某市建材家居燈飾市場(chǎng)現(xiàn)狀分析目前某市建材（家居燈飾）類市場(chǎng)主要分布于外環(huán)路沿線、延安路、沙河路，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括建材、飾材、廚衛(wèi)用品、家具、燈飾、經(jīng)及機(jī)電、生產(chǎn)資料等，其中較為集中的市場(chǎng)主要有：白楊建材市場(chǎng)，天宇精品建材市場(chǎng)，沙壩建材市場(chǎng)，延安建材市場(chǎng)及建材綜合批發(fā)市場(chǎng)。經(jīng)全面調(diào)查了解，市場(chǎng)現(xiàn)狀如下：（1）城市格局-市場(chǎng)所處位置難再符合城市發(fā)展目前某市建材市場(chǎng)以外環(huán)路為主軸延綿3.9公里長(zhǎng)，輻射廷安路、沙河路、內(nèi)環(huán)路等次干道方圓4平方公里。該區(qū)域10年前還是城市郊區(qū)，但隨道城市的快速發(fā)展，已變成了城市的主城區(qū)。在城市發(fā)展的新規(guī)劃、新理念、新功能的要求下，處于城市中心的建材市場(chǎng)已很難適應(yīng)城市發(fā)展要求

37、，市場(chǎng)外遷已然成為新的趨勢(shì)。（2）市場(chǎng)格局-市場(chǎng)不集中在某市方圓4平方公里的城市區(qū)，從南到北依次為：白楊、天宇、沙壩、延安、沙河、義烏城、綜合等10多家大小不等、規(guī)格不同的建材市場(chǎng)及大量的零散街邊店，這種市場(chǎng)格局至少造成消費(fèi)者運(yùn)輸、時(shí)間等消費(fèi)成本的增加和土地資源浪費(fèi)。（3）商品門類-重復(fù)經(jīng)營但品種不全從市場(chǎng)調(diào)查獲悉，在某的建材市場(chǎng)區(qū)域，商品缺乏分類，不同名稱的市場(chǎng)區(qū)大量經(jīng)營相同產(chǎn)品，而沒有形成市場(chǎng)特色，此情況表現(xiàn)：在多次重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)中，沒有特色產(chǎn)品，品種不全，反而失去了商家對(duì)于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和市場(chǎng)品牌的建立，既適成大而不全，又造成經(jīng)營困難和商業(yè)市場(chǎng)資源的浪費(fèi)。（4）市場(chǎng)功能-市場(chǎng)配套低質(zhì)。目前，某

38、市建材家具經(jīng)濟(jì)圈在市場(chǎng)功能方面表現(xiàn)為缺少規(guī)范的物流系統(tǒng)，小巷到大街交通擁堵，車輛亂停亂放，購物、用餐、娛樂、辦公等配套參差不齊。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，難于發(fā)展；從市場(chǎng)經(jīng)營來說，效率低下。（5）商業(yè)模式-傳統(tǒng)而不適發(fā)展。大部分綜合性商業(yè)體和幾乎全部的店鋪商家都只限于面對(duì)面的錢貨交易，這樣的交易方式已沿用上千年了，在電話、電腦、網(wǎng)絡(luò)、市場(chǎng)營銷高速發(fā)展的今天，交易方式已層出不窮，電子商務(wù)、遠(yuǎn)程交易等如此強(qiáng)大的今天，建材市場(chǎng)的交易方式也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，形成立體的強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)。（6）經(jīng)營管理-粗糙的管理。在某市場(chǎng)，80%以上的商家還在接受粗糙的市場(chǎng)管理，只交點(diǎn)物管費(fèi)和租金的管理方式還是普通現(xiàn)象?，F(xiàn)代市場(chǎng)的管理早已進(jìn)

39、入商業(yè)摩爾時(shí)代。4.2全國大中城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究當(dāng)前，我國城市商業(yè)呈現(xiàn)出拉動(dòng)居民消費(fèi)快速增長(zhǎng)、生活性服務(wù)業(yè)比重不斷提升、社區(qū)商業(yè)全力推進(jìn)、網(wǎng)上購物迅猛發(fā)展等新特點(diǎn)。未來510年，城市商業(yè)仍將是擴(kuò)大內(nèi)需的主要渠道，并將出現(xiàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)與合作并存、生活性服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展等趨勢(shì)。改革開放30年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國城市商業(yè)獲得了快速發(fā)展，城市商品流通市場(chǎng)規(guī)模從1978年的505.2億元擴(kuò)大到2007年的60411億元，其占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重從32.41%上升到67.72%。特別是1997年以來，我國城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均實(shí)際增長(zhǎng)速度超過10%。目前，我國城市商業(yè)已

40、經(jīng)占據(jù)了全部流通近2/3以上的市場(chǎng)份額，很多城市服務(wù)類消費(fèi)的比重也已超過30%，城市商業(yè)的發(fā)展基本上代表了國內(nèi)流通業(yè)的發(fā)展規(guī)模與水平，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱產(chǎn)業(yè)。4.2.1我國城市商業(yè)發(fā)展的新特點(diǎn) 近年來，我國城市商業(yè)在超級(jí)市場(chǎng)、大型專業(yè)市場(chǎng)、便利店等零售業(yè)態(tài)加速發(fā)展、新型專業(yè)市場(chǎng)不斷興起和專賣店快速發(fā)展的同時(shí)，也呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)，值得關(guān)注。 (一)城市市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 盡管近年來國家對(duì)農(nóng)村流通業(yè)扶持力度較大，但由于基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)村流通業(yè)發(fā)展依然相對(duì)比較緩慢。從整體上看，2000年以來，城市的商品流通量在不斷上升，所占比重由62.79%上升為67.72%，而農(nóng)村的商品流通量則處于不斷下降的

41、狀況，所占比重由37.21%下降為32.28%。 從消費(fèi)品市場(chǎng)來看，隨著城市化的發(fā)展，城市消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，2006年，城市消費(fèi)品市場(chǎng)數(shù)達(dá)到了25237個(gè)，所占比重由1990年的18.1%增加到37.6%：農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)數(shù)則從1990年的59473個(gè)減少到2006年的41805個(gè)，所占比重由1990年下降了19.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，城市市場(chǎng)的成交額從1994年超過農(nóng)村市場(chǎng)后一直呈上升勢(shì)頭，而農(nóng)村市場(chǎng)則處于相對(duì)停滯狀態(tài)。1979-2003年城市市場(chǎng)成交額年均增長(zhǎng)率為34.76%，農(nóng)村市場(chǎng)成交額年均增長(zhǎng)率為19.63%。表明城市流通從成長(zhǎng)期進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。 (二)城市商業(yè)已成為城市居民實(shí)現(xiàn)消費(fèi)

42、需求的一個(gè)重要途徑 在我國最終消費(fèi)結(jié)構(gòu)中。居民的消費(fèi)占有非常重要的位置，有80%最終消費(fèi)都是由城鄉(xiāng)居民來完成的。目前，城市居民的消費(fèi)在我國最終消費(fèi)中的比例已經(jīng)超過50%，城市商業(yè)已成為城市居民實(shí)現(xiàn)消費(fèi)需求的一個(gè)主要途徑和場(chǎng)所，在我國的國民經(jīng)濟(jì)最終消費(fèi)中，通過城市商業(yè)和流通領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，占全部居民消費(fèi)的比重接近80%。城市商業(yè)領(lǐng)域以連鎖經(jīng)營和專業(yè)市場(chǎng)為代表的現(xiàn)代流通方式和各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)的快速發(fā)展以及批發(fā)市場(chǎng)、百貨商店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的不斷改造提升，為居民提供了便利、多樣化的選擇空間，激發(fā)了居民的潛在需求，有效地刺激了居民的消費(fèi)。對(duì)于促進(jìn)消費(fèi)正起著比以往更大、更突出的作用。 (三)生活

43、性商業(yè)體占有越來越重要的地位 現(xiàn)代城市商業(yè)與傳統(tǒng)城市商業(yè)最大的區(qū)別在于。在橫向上，現(xiàn)代城市商業(yè)不僅僅是消費(fèi)品的批發(fā)與零售貿(mào)易，而是傳統(tǒng)商業(yè)與商務(wù)、住宿、居民生活、娛樂等眾多生活性服務(wù)業(yè)構(gòu)成的大商業(yè)。在縱向上，現(xiàn)代城市商業(yè)在生產(chǎn)、供應(yīng)、消費(fèi)鏈中已經(jīng)不再局限在批發(fā)、零售的一、兩個(gè)環(huán)節(jié)，而是向生產(chǎn)領(lǐng)域、設(shè)計(jì)領(lǐng)域、產(chǎn)品研發(fā)領(lǐng)域等上游領(lǐng)域延伸。也就是說，傳統(tǒng)城市商業(yè)的主要功能是商品交易，而現(xiàn)代城市商業(yè)除了物質(zhì)的交易買賣外，融入了更多的品牌文化和服務(wù)內(nèi)容。從而豐富了城市商業(yè)的內(nèi)涵。 (四)網(wǎng)上購物成為主流消費(fèi)方式 近年來網(wǎng)上購物逐漸成為人們的網(wǎng)上行為之一。從網(wǎng)上商品交易范圍看，涉及范圍日益廣泛，涵蓋服裝、

44、書本、光盤、游戲、MP3、手機(jī)、化妝品、居家飾品，甚至收藏品、藝術(shù)品等等。從網(wǎng)上購物成交額分析，交易規(guī)模呈跳躍式擴(kuò)張，從2000年的1.4億元增加到2007年的594億元，年均增長(zhǎng)率高達(dá)137%。網(wǎng)上購物成交額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重也從2000年的0.0036%增加到2007年的0.3488%。 從網(wǎng)上購物交易人數(shù)分析。網(wǎng)上購物用戶穩(wěn)步增長(zhǎng)。1998、1999年網(wǎng)上購物的用戶很少，2002年以后，我國參與網(wǎng)上購物的網(wǎng)民數(shù)量不斷攀升。2003年中國網(wǎng)上購物用戶規(guī)模為286萬人，2004年達(dá)到563萬人，2005年達(dá)2200萬人，2007年則超過5500萬，增速驚人。2007年國內(nèi)2.1億網(wǎng)民

45、人均網(wǎng)上購物消費(fèi)規(guī)模達(dá)到1080元，標(biāo)志著網(wǎng)上購物開始成為我國社會(huì)的主流消費(fèi)方式之一。4.2.2城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)展望 未來5-10年，城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，并將在?guī)模、流通渠道、經(jīng)營方式、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)空間等方面呈現(xiàn)出一些新的變化。 (一)城市商業(yè)規(guī)模在多種利好因素推動(dòng)下將繼續(xù)擴(kuò)大 盡管全球金融危機(jī)對(duì)城市商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響，但隨著國家刺激內(nèi)需政策的實(shí)施和中國巨大的市場(chǎng)潛力的釋放，今后一段時(shí)期內(nèi)，城市商業(yè)在流通業(yè)中的份額還將進(jìn)一步提升。并將在城市發(fā)展乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮新的作用。第一，城市化進(jìn)程的加速將促進(jìn)城市商業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)我國“十一五”規(guī)劃綱要，到2010年我國城市化率將達(dá)到47%，

46、每年將以0.8%的速度增長(zhǎng)。在未來15年內(nèi)，如果按照城市化率每年不低于1%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，到2020年，我國的城市化率要達(dá)到55%60%。城市規(guī)模的擴(kuò)大必然會(huì)要求城市商業(yè)規(guī)模也隨之?dāng)U大，這樣才能滿足高度集聚的城市人口各方面的需要。 第二，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)將促進(jìn)城市商業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。從2005年開始，我國人均收入已突破1000美元、城鄉(xiāng)恩格爾系數(shù)降低到0.5以下，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快。未來5-10年，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)行為將加快向更高層次的享受性方向轉(zhuǎn)移，即消費(fèi)的重點(diǎn)由以衣、食消費(fèi)為主向以用、住、行消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變。由重實(shí)物消費(fèi)向物質(zhì)與服務(wù)消費(fèi)并重轉(zhuǎn)變，由大量普及性消費(fèi)向時(shí)尚化、特色化、個(gè)性化轉(zhuǎn)變，從而將

47、會(huì)進(jìn)一步拓展城市商業(yè)的市場(chǎng)空間。 第三，政策因素將有利于城市商業(yè)的更好更快發(fā)展?！笆晃濉焙笃?，在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)等政策的引導(dǎo)下，國家對(duì)于社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療、教育、住房等方面的改革不斷完善以及財(cái)政投入的大幅增加，將大大減少城鎮(zhèn)居民對(duì)未來的不穩(wěn)定預(yù)期，更加有效地促進(jìn)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力的釋放，促進(jìn)消費(fèi)需求進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)而將帶動(dòng)城市商業(yè)快速發(fā)展。 綜合上述各方面因素，我們認(rèn)為，在“十一五”及以后一段時(shí)間內(nèi)，我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額將進(jìn)入第三輪快速增長(zhǎng)期，未來5-10年內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的復(fù)合增長(zhǎng)率將超過10%的水平，預(yù)計(jì)到2020年。我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到329361億元，其中城市社會(huì)消費(fèi)品零售總

48、額將突破268103億元，年均增長(zhǎng)12.5%左右。 (二)城市商業(yè)體仍是擴(kuò)大居民消費(fèi)的主要渠道盡管農(nóng)村市場(chǎng)具有非常大的潛力，但根據(jù)凱恩斯絕對(duì)收入理論，農(nóng)村居民收入短期內(nèi)難以有效增加，要擴(kuò)大農(nóng)村居民消費(fèi)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。因此，短期內(nèi)要想擴(kuò)大消費(fèi)。城市市場(chǎng)仍然是一個(gè)不可忽視或者必須要認(rèn)真重視的市場(chǎng)。從未來城市消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，與以前主要依靠GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)有所不同。居民收入水平的提高、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變所引致的消費(fèi)崛起將是推動(dòng)未來幾年我國城市消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)右?。其中，居民收入水平的提高及中產(chǎn)階層的形成將使中國城市成為最大的消費(fèi)品市場(chǎng)之一。2007年城鎮(zhèn)居民人均可

49、支配收入已達(dá)到13786元。隨著城市居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，一個(gè)由都市白領(lǐng)和其他中、高收入人群組成的中產(chǎn)階層的數(shù)量也將不斷增長(zhǎng)。目前，中產(chǎn)階層的人數(shù)約占中國總?cè)丝诘?9%左右，預(yù)計(jì)到2020年將達(dá)到總?cè)丝诘?0%。另據(jù)麥肯錫發(fā)布的一份研究報(bào)告預(yù)測(cè)，到2015年，月收入5000元以上的高收入者將占到所有城市消費(fèi)者的三分之一和消費(fèi)總金額的一半。到2030年，中國城市人口將超過10億。城市消費(fèi)者將占到全國消費(fèi)總額的90%左右。預(yù)計(jì)今后隨著城鎮(zhèn)居民收入的持續(xù)提高和中產(chǎn)階層的不斷壯大，我國居民的消費(fèi)傾向?qū)⑦M(jìn)一步提高。中國城市將成為世界上最大的消費(fèi)品市場(chǎng)之一。 (三)城市商業(yè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)與合作并存 未來5-10年，

50、我國將形成更多范圍不等、內(nèi)容和形式各異的城市圈或城市群，如長(zhǎng)江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀都市圈等等。伴隨這些城市圈或城市群的形成和發(fā)展，城市商業(yè)體將逐步形成適應(yīng)不同地區(qū)、不同層次和不同形式消費(fèi)需求的商業(yè)流通體系。 第一，中西部城市商業(yè)發(fā)展迅速。長(zhǎng)期以來，由于我國東、中、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在很大差異。中西部地區(qū)城市商業(yè)發(fā)展落后。隨著國家政策對(duì)中西部地區(qū)的傾斜和東部沿海地區(qū)城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨飽和，更多的零售企業(yè)將會(huì)轉(zhuǎn)向中西部城市投資。中西部城市商業(yè)將會(huì)加速發(fā)展。第二，區(qū)域內(nèi)城市商業(yè)合作加強(qiáng)。為促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，城市商業(yè)主管部門將通過加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)城市群或城市圈的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展政策以及

51、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的協(xié)調(diào)與合作，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市市場(chǎng)之間的相互開放和一體化發(fā)展。積極推進(jìn)各城市之間商業(yè)領(lǐng)域多種形式的合作和融合。第三，形成大都市和中心城市、小城市之間合作、配套的商業(yè)布局。北京、上海等大都市和中心城市將建設(shè)形成匯聚各種中外商品、多種商品交易市場(chǎng)形式、多樣化市場(chǎng)交易主體的全國性商業(yè)中心。區(qū)域中心城市將以區(qū)域中心市場(chǎng)和具有一定規(guī)模的中心市場(chǎng)為主體，建設(shè)區(qū)域性的商業(yè)中心和貿(mào)易中心，以及商品的集散樞紐。新興中小城市，將建設(shè)形成城鄉(xiāng)商品匯聚與交流的集散中心。4.2.3專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析一、專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)超前的經(jīng)營理念已成為當(dāng)前我國專業(yè)市場(chǎng)興旺的核心動(dòng)力。例如：廣東深圳南方香江集團(tuán)總結(jié)出的“八

52、個(gè)統(tǒng)一”就體現(xiàn)了其超前的經(jīng)營理念。這“八個(gè)統(tǒng)一”是：統(tǒng)一招商；統(tǒng)一規(guī)劃；統(tǒng)一管理；統(tǒng)一宣傳；統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一服務(wù)；統(tǒng)一采購；統(tǒng)一配送。八個(gè)統(tǒng)一大大降低了交易成本，保證了市場(chǎng)質(zhì)量，提升了品牌形象。這種良性循環(huán)使市場(chǎng)最終實(shí)現(xiàn)了快速、持續(xù)、健康發(fā)展。企業(yè)化運(yùn)作市場(chǎng)步伐加快。把專業(yè)市場(chǎng)視為一種“產(chǎn)品”，按企業(yè)化方式運(yùn)作，才能有效克服政府重建設(shè)輕管理的做法，更好地提高其競(jìng)爭(zhēng)力。如1999年10月利用舊倉庫改建起來的河南南陽建筑裝飾材料大世界，幾年來，先后投資400多萬元翻新改造舊房500多間、擴(kuò)大市場(chǎng)營業(yè)面積30000多平方米，從而吸引新進(jìn)商戶300多家；良好的投資回報(bào)使他們又投資50多萬元進(jìn)一步完善經(jīng)營條件及環(huán)境，使市場(chǎng)以嶄新的面貌和優(yōu)越的條件又吸引了全國各地500多家商戶云集于此。目前，該市場(chǎng)已成為中南地區(qū)叫得響的建材裝飾批發(fā)交易市場(chǎng)。貿(mào)工聯(lián)動(dòng)打造品牌專業(yè)市場(chǎng)，建設(shè)名牌專業(yè)市場(chǎng)。鄭州銀基商貿(mào)城是個(gè)成功的典型。銀基商貿(mào)城利用鄭州火車站這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極打造品牌形象，短短幾年輻射范圍由鄭州周邊地區(qū)到全省又到鄰近各省，并向內(nèi)蒙、甘肅等廣大西北地區(qū)延伸。銀基