房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理.ppt

1、1,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理,北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 謝志華 2011年8月 江蘇南通,2,北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理 資深房地產(chǎn)管理咨詢專家 清華大學(xué)/北京大學(xué)/上海交通大學(xué)房地產(chǎn)總裁班客座教授 房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)特聘專家/多家知名地產(chǎn)企業(yè)常年顧問 20年企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，10年管理咨詢經(jīng)驗(yàn)；主要從事房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控模式、流程管理、知識(shí)管理、人力資源管理項(xiàng)目的咨詢和培訓(xùn)；提出的流程驅(qū)動(dòng)型人力資源、績(jī)效管理理論及方法改變了目前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的局限性，從根本上提高人力資源管理的績(jī)效，在所咨詢的企業(yè)中使用這些實(shí)用的思想和方法都獲得了非常理想的效果； 對(duì)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)

2、的運(yùn)營(yíng)管理模式有深入的研究，包括萬(wàn)科的客戶細(xì)分體系、龍湖的知識(shí)管理體系、中海的成本管理體系、以綠城與星河灣為代表的高端項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系等； 曾主導(dǎo)服務(wù)過的地產(chǎn)企業(yè)包括：中海地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、復(fù)地集團(tuán)、中鐵置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)、新世界地產(chǎn)、上實(shí)地產(chǎn)、北京城建地產(chǎn)、中華企業(yè)、港中旅（中國(guó)）投資、西安天朗地產(chǎn)、西安紫薇地產(chǎn)、南京銀城地產(chǎn)、湖南鑫遠(yuǎn)集團(tuán)、武漢宏宇集團(tuán)、青建地產(chǎn)、浙江金基置業(yè)、浙江盾安房產(chǎn)、鄭州綠都置業(yè)、重慶首金地產(chǎn)、四川宏義集團(tuán)、成都和信地產(chǎn)等150余家。,講師簡(jiǎn)介-謝志華,3,內(nèi)容,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管

3、理,4,為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)關(guān)注進(jìn)度？進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題,由于建設(shè)工期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)加大,進(jìn)度時(shí)間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加“一天一輛奧迪？”,影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金 地測(cè)算低于15%的不考慮拿地，萬(wàn)科測(cè)算要求16以上，龍湖測(cè)算低于19%不考 慮拿地；所以三邊工程是一個(gè)常態(tài),內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜,計(jì)劃管理是管理人員的必備工具,5,進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題從碧桂園的選擇中看到的,6,進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題提速帶來(lái)的價(jià)值,某公司提速6個(gè)月帶來(lái)的收益,7,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的作用,做事目標(biāo)明確更有效 做事重點(diǎn)明確更聚

4、焦 做事標(biāo)準(zhǔn)明確更公平,8,然而，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理是一個(gè)普遍比較薄弱的環(huán)節(jié),1.計(jì)劃本身： 三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）； 你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)劃，誰(shuí)影響自己不知道，自己影響誰(shuí)也不知道； 不給別人空間，給自己留足空間； 2.計(jì)劃執(zhí)行 計(jì)劃沒有用，計(jì)劃跟不上變化 做得很快，質(zhì)量很差 3.計(jì)劃考核 追不到責(zé)任 計(jì)劃達(dá)成率很低基本都是外部的原因,9,然而，單純的制定目標(biāo)，檢查監(jiān)督的計(jì)劃管理方式并不能解決問題,房地產(chǎn)目標(biāo)計(jì)劃的制定本身是一個(gè)復(fù)雜的過程 計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題 影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因 計(jì)劃解決不了激勵(lì)的問題 ,10,所以，更多

5、的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理,世茂運(yùn)營(yíng)中心：綜合計(jì)劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管理）、流程管理、知識(shí)管理 龍湖：最早提出運(yùn)營(yíng)概念之一的企業(yè) 萬(wàn)科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理崗 更多中小企業(yè)開始關(guān)注運(yùn)營(yíng) ,11,所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理,計(jì)劃管理體系 計(jì)劃管理,管理型運(yùn)營(yíng)體系 營(yíng)運(yùn)績(jī)效管理 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理 階段成果管理 關(guān)鍵決策管理 信息與知識(shí)管理 流程管理,專業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系 投資決策管理 運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理 階段成果管理 關(guān)鍵決策管理 資金預(yù)算管理 目標(biāo)成本管理 信息與知識(shí)管理 流程管理,12,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理牽涉到流程的配合、知識(shí)管理、授權(quán)與決策以及信息流轉(zhuǎn),13,同時(shí)，又是一個(gè)

6、PDCA的管理循環(huán),公司戰(zhàn)略規(guī)劃,各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書,公司年度經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)劃,各項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃,各部門年度職能計(jì)劃,年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,年度開發(fā)計(jì)劃（一級(jí)）,年度資金計(jì)劃,三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（專項(xiàng)計(jì)劃）,二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,部門季度/月度工作計(jì)劃,崗位季度/月度作計(jì)劃,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和開發(fā)監(jiān)控,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和開發(fā)評(píng)估,對(duì)職能計(jì)劃進(jìn)行情況的跟蹤,對(duì)職能計(jì)劃完成情況的考核,P & D,C,A,14,房地產(chǎn)的流程是一個(gè)跨專業(yè)、多節(jié)點(diǎn)的復(fù)雜體系,設(shè)計(jì)配合 采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo) 地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工,項(xiàng)目論證階段,項(xiàng)目策劃階段,方案設(shè)計(jì)階段,工程管理階段,項(xiàng)目取得,主體結(jié)構(gòu)開工,開盤銷售,入伙,竣工,

7、產(chǎn)品交付階段,項(xiàng)目發(fā)展,營(yíng)銷,設(shè)計(jì),工程,組織項(xiàng)目論證 項(xiàng)目取得,市場(chǎng)調(diào)研 初步項(xiàng)目定位,規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案,項(xiàng)目定位,概念規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目營(yíng)銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃 銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）,方案設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件,工程施工至竣工驗(yàn)收,銷售及入伙配合,工程施工配合、銷售配合及入伙配合,銷售事務(wù)管理,成本,前期成本估算,測(cè)算,設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成控制性目標(biāo)成本確定 合約框架,動(dòng)態(tài)成本管理 工程實(shí)施階段的成本管理,結(jié)算,產(chǎn)品交付管理 入住事務(wù)管理,客服,財(cái)務(wù),用地規(guī)劃許可證 國(guó)有土地使用證,規(guī)劃許可證 開工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）,辦理房地產(chǎn)預(yù)售

8、許可證,產(chǎn)權(quán)初始登記,工程施工配合,物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)公司選聘,銷售配合,工程條件評(píng)估,投資估算,資金營(yíng)運(yùn),投資 評(píng)估,資金籌劃,景觀/精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策劃,初設(shè)-施工圖階段,內(nèi)部立項(xiàng),項(xiàng)目策劃會(huì),方案評(píng)審會(huì),銷售管理階段,后評(píng)估,15,房地產(chǎn)的流程是一個(gè)跨專業(yè)、多節(jié)點(diǎn)的復(fù)雜體系,周期：運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng),構(gòu)成,房地產(chǎn)流程特點(diǎn),復(fù)雜性：外部接口多,對(duì)象：以人為主,結(jié)果：一次性,方式：并行運(yùn)作多,1,4,3,2,5,運(yùn)作周期長(zhǎng)：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度 內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度 以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低 一致性難度（包工 包料 包人） 并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度 一次性：糾錯(cuò)的成本高難度大

9、（風(fēng)險(xiǎn)：一失足成千古恨）,16,因此，必須從管理、產(chǎn)品、文化、專業(yè)能力和激勵(lì)等多方面系統(tǒng)優(yōu)化,1.管理：運(yùn)營(yíng)組織體系、授權(quán)與快速?zèng)Q策體系、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系、流程標(biāo)準(zhǔn)體系 2.產(chǎn)品：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵 3.文化：協(xié)同與執(zhí)行力是業(yè)務(wù)流程高效的基礎(chǔ) 4.人員：專業(yè)及管理能力 5.激勵(lì)：有效的高激勵(lì)機(jī)制,17,內(nèi)容,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理,18,常見影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素,產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度 組織與項(xiàng)目管理模式-決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理角色 業(yè)務(wù)流程-是否高效合理的主流程（效率）、部門間接口是否清晰

10、（協(xié)同）、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量（質(zhì)量） 項(xiàng)目本身的因素-政府關(guān)系、項(xiàng)目自然條件和主動(dòng)性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃） 業(yè)績(jī)導(dǎo)向、責(zé)任機(jī)制與協(xié)同、執(zhí)行文化 激勵(lì)政策,19,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是快速運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ),第三級(jí),產(chǎn)品全套資料,以方便操作標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目為目的。,包含產(chǎn)品的全套資料，可將標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品迅速?gòu)?fù)制到項(xiàng)目中，大大縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期。,不開放。,全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,銷售戶型圖,合同附圖,產(chǎn)品說(shuō)明書,銷售說(shuō)辭,20,決策體系是快速運(yùn)營(yíng)的組織基礎(chǔ),21,業(yè)務(wù)流程決定了總體效率、協(xié)同效率和工作質(zhì)量,公司流程 框架

11、,業(yè)務(wù)模型,人力資源,策劃 定位,規(guī)劃 設(shè)計(jì),工程 管理,營(yíng)銷 管理,客戶 服務(wù),業(yè)務(wù)主流程 及子流程,操作指導(dǎo)及表格,概念 設(shè)計(jì),方案 設(shè)計(jì),初步 設(shè)計(jì),施工圖 設(shè)計(jì),施工過 程配合,主流程:,一級(jí)子流程:,二級(jí)流程:,行政,財(cái)務(wù),主流程決定總體效率,部門流程決定協(xié)同效率,作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量,22,主流程決定總體效率,某公司專業(yè)集成流程圖,23,某公司示范區(qū)加速案例,24,部門間流程決定協(xié)同效率，這是影響流程效率的第二個(gè)關(guān)鍵因素,很多時(shí)候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性,25,項(xiàng)目延期案例的背后,案例：某項(xiàng)目A區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工 某項(xiàng)目A區(qū)別墅去年12月開始招標(biāo)，

12、基礎(chǔ)形式（設(shè)計(jì)定）鉆孔樁 3月份初施工單位進(jìn)場(chǎng)施工 發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁 但是設(shè)計(jì)建議盡量不改，成本會(huì)增加60%，但由于無(wú)法施工，經(jīng)成控部門同意 3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時(shí)間，成控才同意） 4月份已經(jīng)開始施工 4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無(wú)法進(jìn)行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來(lái)就改成鋼管樁（設(shè)計(jì)要重新出施工圖，用了1個(gè)月的時(shí)間），招標(biāo)又用了1個(gè)月的時(shí)間 7月份開始進(jìn)場(chǎng)，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天） 9月份設(shè)計(jì)增加800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工 另外3棟別墅，原設(shè)計(jì)是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5月份開挖后土質(zhì)達(dá)不到設(shè)計(jì)

13、要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案， 6月份開始討論方案，反復(fù)試用鋼護(hù)筒、水泥管護(hù)筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進(jìn)場(chǎng)繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達(dá)不到預(yù)想效果 本來(lái)今年希望今年年底達(dá)到預(yù)售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。,26,如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一,由于時(shí)間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)量達(dá)不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素,27,內(nèi)容,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)

14、營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理,28,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)誰(shuí)來(lái)管,戰(zhàn)略型集團(tuán)總部萬(wàn)科,29,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)誰(shuí)來(lái)管,地區(qū)PMO型龍湖,30,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)誰(shuí)來(lái)管,權(quán)威推動(dòng)型金地,31,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)誰(shuí)來(lái)管,職能型-中小企業(yè),32,目的： 1、及時(shí)和充分掌握集團(tuán)所屬項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)運(yùn)行狀況； 2、及早判斷公司及項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)和影響，提前做出相關(guān)預(yù)警和應(yīng)對(duì)策略； 2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運(yùn)行效率； 4、為集團(tuán)的績(jī)效考核提供依據(jù) 5、推進(jìn)業(yè)務(wù)流程的實(shí)施，提高集團(tuán)精細(xì)化管理水平。 管理對(duì)象： 針對(duì)集團(tuán)下屬的所有項(xiàng)目 管理方式： 以目標(biāo)管理為工具，以

15、動(dòng)態(tài)監(jiān)控手段，并通過結(jié)果評(píng)價(jià)體系，有效將運(yùn)營(yíng)管控納入績(jī)效考核體系，使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)如何管(整體思路）,33,一體化運(yùn)營(yíng)的概念,系統(tǒng)的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，包含目標(biāo)設(shè)定、過程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)估，形成一個(gè) PDCA的有效循環(huán)體系； 專業(yè)的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理涵蓋了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)重要專業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團(tuán)對(duì)各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)控的全面性和科學(xué)性，并且能夠通過報(bào)表管理系統(tǒng)地反映項(xiàng)目的重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)； 管理的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理通過與考核的有效鏈接，運(yùn)營(yíng)管理將納入公司績(jī)效考核體系，使得運(yùn)營(yíng)管理和人力資源形成良好的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)的管理的一體化，使得運(yùn)營(yíng)管理

16、有效可控；,34,通過目標(biāo)規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)價(jià)緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系,運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 設(shè)定,計(jì)劃管理,成果管理,決策管理,目標(biāo)規(guī)劃,過程監(jiān)控,結(jié)果評(píng)價(jià),項(xiàng)目 評(píng)估,成本管理,資金預(yù)算管理,知識(shí)管理,信息報(bào)表管理,35,目標(biāo)管理是保證公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的全程工具,收益目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 成本目標(biāo),成果跟蹤表 計(jì)劃跟蹤表 動(dòng)態(tài)成本表 滾動(dòng)資金計(jì)劃表,季度評(píng)估 年度評(píng)估 項(xiàng)目周期評(píng)估,目標(biāo)設(shè)定,運(yùn)營(yíng)監(jiān)控,結(jié)果評(píng)估,通過表單對(duì)目標(biāo)及成果進(jìn)行跟蹤,設(shè)計(jì)基于關(guān)鍵目標(biāo)的評(píng)估體系， 優(yōu)化評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用方式,36,運(yùn)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定為明確了項(xiàng)目開發(fā)的方向,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo),戰(zhàn)略目標(biāo),品牌目標(biāo),經(jīng)營(yíng)目標(biāo),進(jìn)度目標(biāo),土地、

17、合作方及可持續(xù)發(fā)展,具體對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求,品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任,對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等,37,過程監(jiān)控包含計(jì)劃管理、成本管理、資金管理、知識(shí)信息管理四條主線,計(jì)劃管理（計(jì)劃編制及跟蹤監(jiān)督、動(dòng)態(tài)調(diào)整）,成果管理（關(guān)鍵成果管理）,決策管理（決策會(huì)議管理）,成本管理（目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本管理）,資金預(yù)算管理（預(yù)算編制及滾動(dòng)資金計(jì)劃）,知識(shí)管理,計(jì)劃管理線,成本管理線,知識(shí)信息線,信息報(bào)表管理-,資金管理線,38,基于WBS的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理思路,計(jì)劃管理指導(dǎo)思想：基于業(yè)務(wù)活動(dòng)分析，以目標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)向,WBS 分析,計(jì)劃 管理,成果 管理,決策 管理,基于WBS的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理： 邏輯嚴(yán)密：

18、依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗(yàn)”收集； 系統(tǒng)解決：基于一個(gè)內(nèi)核構(gòu)建項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn) 營(yíng)管理的各個(gè)體系，以保證各個(gè)體系 的系統(tǒng)性和匹配性 個(gè)性定制：基于上述兩個(gè)個(gè)條件，才可 以保證“針對(duì)公司個(gè)性，量身定制， 并且符合行業(yè)規(guī)律”；,39,四大要素的設(shè)定是計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的核心,（流程總圖） 梳理項(xiàng)目從獲取到竣工交付過程中關(guān)鍵 活動(dòng)環(huán)節(jié)，通過合理搭接和工作前置， 提高了項(xiàng)目開發(fā)的總體效率；（提煉企 業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務(wù)的流程清單）,流程策劃,計(jì)劃管理 設(shè)定關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)工期，提高項(xiàng)目管 理計(jì)劃的可控及可實(shí)施性，同時(shí)通過標(biāo)準(zhǔn)工 期設(shè)定，也便于多項(xiàng)目及異地項(xiàng)目管控變得 有效；,計(jì)劃管理,計(jì)劃管理 通過關(guān)

19、鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的成果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化，評(píng)價(jià) 運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，標(biāo)志階段完成，提高會(huì)議決策效 率，積累管理經(jīng)驗(yàn) ；,關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的成果決策方式標(biāo)準(zhǔn)化，明確 決策層級(jí)，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，提高側(cè)決策效率,成果管理,決策會(huì)議管理,關(guān)聯(lián)任務(wù),工作周期,確認(rèn)方式,輸出成果,40,一體化運(yùn)營(yíng)管理體系搭建思路,41,根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點(diǎn)，一般將項(xiàng)目開發(fā)階段劃分為5-8個(gè),STEP1 劃分項(xiàng)目開發(fā)階段 某標(biāo)桿企業(yè)劃分方案： 1、土地投資分析階段； 2、項(xiàng)目啟動(dòng)階段； 3、方案設(shè)計(jì)及初設(shè)指導(dǎo)階段； 4、初設(shè)驗(yàn)算及施工圖指導(dǎo)階段； 5、施工準(zhǔn)備階段； 6、營(yíng)銷開盤階段； 7、竣工交房階段； 8、項(xiàng)目后評(píng)估階段；,42,根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)建

20、立分級(jí)計(jì)劃管理體系,43,計(jì)劃監(jiān)控與計(jì)劃預(yù)警是計(jì)劃執(zhí)行的保證,44,通過明確節(jié)點(diǎn)的前置節(jié)點(diǎn)、后置節(jié)點(diǎn)為編制流程總圖提供依據(jù),STEP3 編制項(xiàng)目開發(fā)流程總圖,45,流程總圖示意,46,關(guān)鍵成果總圖示意,STEP4 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃梳理重要節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵成果,47,龍湖節(jié)點(diǎn)成果管理體系,48,項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容,49,項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容,50,關(guān)鍵決策會(huì)議示意,STEP5 根據(jù)關(guān)鍵成果規(guī)劃項(xiàng)目決策會(huì)議體系,51,內(nèi)容,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理,52,系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)計(jì)劃示意,公司戰(zhàn)略規(guī)劃,各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)

21、書,公司年度經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)劃,各項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃,各部門年度職能計(jì)劃,年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,年度開發(fā)計(jì)劃（一級(jí)）,年度資金計(jì)劃,三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（專項(xiàng)計(jì)劃）,二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,部門季度/月度工作計(jì)劃,崗位季度/月度作計(jì)劃,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和開發(fā)監(jiān)控,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和開發(fā)評(píng)估,對(duì)職能計(jì)劃進(jìn)行情況的跟蹤,對(duì)職能計(jì)劃完成情況的考核,P & D,C,A,53,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書 體現(xiàn)公司在項(xiàng)目獲取后的投資戰(zhàn)略意圖和最初意愿，對(duì)整體運(yùn)營(yíng)策略及經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃細(xì)化及執(zhí)行的總綱,運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)策略、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)是必備內(nèi)容；成本管理目標(biāo)因?yàn)槠涿舾行?，也?huì)被關(guān)注,54,項(xiàng)目（年度）經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃至少

22、包含三個(gè)要素,55,然后逐層進(jìn)行節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的分解,一級(jí)節(jié)點(diǎn),二級(jí)節(jié)點(diǎn),三級(jí)節(jié)點(diǎn),方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定,方法：WBS分解,方法：WBS分解,注:嚴(yán)格來(lái)講，WBSwork breakdown structure分解的結(jié)果是“任務(wù)包”或者“活動(dòng)”，每個(gè)任務(wù)包或活動(dòng)都對(duì)應(yīng)其里程碑，這個(gè)里程碑被稱為“節(jié)點(diǎn)”,關(guān)于WBS(工作分解結(jié)構(gòu)),是一個(gè)詳盡的，有層次的(從全面到細(xì)節(jié))的樹形結(jié)構(gòu)，是以交付成果為導(dǎo)向?qū)?xiàng)目要素進(jìn)行的分組 WBS就是通過樹型結(jié)構(gòu)分解工作，將大系統(tǒng)變成具體的小工作單元，使復(fù)雜簡(jiǎn)單，難以預(yù)測(cè)易于預(yù)測(cè)，難以控制易于控制 橫向到邊,即百分百原則指WBS分解不能出現(xiàn)漏項(xiàng)，

23、也不能包含不在項(xiàng)目范圍之內(nèi)的任何產(chǎn)品或活動(dòng) 縱向到底,指WBS分解要足夠細(xì)，以滿足任務(wù)分配、檢測(cè)及控制的目的,56,案例：三級(jí)計(jì)劃體系,57,管理計(jì)劃是重要的支撐體系,三位一體： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目資金計(jì)劃,集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)/中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃,項(xiàng)目目標(biāo)/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書,公司年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),專項(xiàng)職能目標(biāo),項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃,集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)劃,年度目標(biāo)責(zé)任書,項(xiàng)目拓展及土地儲(chǔ)備目標(biāo)及策略 資本運(yùn)作目標(biāo)及策略 人力資源目標(biāo)及策略 內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理提升目標(biāo)及策略 客戶滿意度提升目標(biāo)及策略 品牌價(jià)值提升目標(biāo)及策略 ,總部中心和一線公司年度計(jì)劃,年度預(yù)算,啟動(dòng)預(yù)算程序并與計(jì)劃匹配,未必需要龐大的整體年度經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)劃，但是必須要有清晰的指導(dǎo)公司年度運(yùn)作的目標(biāo),58,管理計(jì)劃是重要的支撐體系,對(duì)公司3-5年內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)有明確的認(rèn)識(shí),對(duì)公司的資源、能力、優(yōu)劣勢(shì)要心有大數(shù),對(duì)公司3-5年內(nèi)的發(fā)展路徑要大致清晰