房地產(chǎn)工程成本管理案例分析.ppt

1、房地產(chǎn)工程成本管理案例分析,案例1：如何快速對項目進行盈虧平衡分析？,案例引導：房地產(chǎn)項目具有資金密集、運作周期長、牽扯的部門多等特點，是高風險項目，規(guī)避風險至關重要，所以在決定投資之前，要算清楚帳，最好進行多方案比較，做到心中有數(shù)。 練習目的：學會項目盈虧平衡分析。 操作流程： 系統(tǒng)全面地收集有關成本數(shù)據(jù)。 根據(jù)營銷定位，確定銷售價格。 制定運算表格。 案例參考：房地產(chǎn)項目盈虧平衡計算分析表,案例2：如何確定項目選材用料的檔次？,案例引導：開發(fā)房地產(chǎn)項目，工程成本當然是大家十分關注的?，F(xiàn)在業(yè)界流行“規(guī)劃、設計控制說”，卻少有關注影響工程成本的最大因素原來是項目的檔次定位，確定項目檔次才是控制

2、工程成本的第一步。 練習目的：學習選材用料的方法。 操作流程： 根據(jù)營銷項目定位，考察項目周邊競爭樓盤的選材用料檔次，將競爭樓盤各分部分項工程的材質(zhì)、工藝進行描述，并根據(jù)市場價格水平，估算其價格檔次。 根據(jù)調(diào)查的情況，營銷、規(guī)劃設計、工程部門一起，確定項目每一個分部分項工程的選材用料檔次 。 案例參考： 某樓盤項目選材用料標準。,案例3：如何制定房地產(chǎn)工程目標成本？,案例引導：房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。 練習目的：學習制定工程目標成本，強化目標成本的市場性。 操作流程

3、： 根據(jù)項目的設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗，測算項目的單方建筑安裝成本 。 根據(jù)項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調(diào)整有關要求或標準，重復上述步驟。 案例參考： 某樓盤工程目標成本實例。,案例4：如何分析房地產(chǎn)項目業(yè)務現(xiàn)金流？,案例引導：資金是房地產(chǎn)項目運作的生命線，要保證房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中不出現(xiàn)資金斷流、資金利用率最大化，就必須認真分析房地產(chǎn)項目業(yè)務現(xiàn)金流。 練習目的：學習分析業(yè)務現(xiàn)金流，學會運用資金。 操作流程： 將工程、設計、

4、營銷成本數(shù)據(jù)匯總。 根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)進度計劃，測算出資金需求計劃。 根據(jù)資金情況，確定付款條件。 案例參考：工程成本費用計劃及現(xiàn)金流分析實例、房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃實例、房地產(chǎn)項目施工控制計劃實例,案例5：如何實現(xiàn)房地產(chǎn)工程成本的動態(tài)控制？,案例引導：工程成本目標有了，但是市場是千變?nèi)f化的，如何保證我們最終能夠守住工程目標成本呢？ 或者在工程實施過程中，實時掌握工程成本的控制情況呢？ 練習目的：培訓工程成本動態(tài)控制思路。 操作流程： 根據(jù)營銷項目定位，制定工程成本控制目標。 推行工程量清單招標，合同中盡可能少留“活口”。 對建筑市場材料價格進行動態(tài)掌握，當出現(xiàn)重大波動時，進行定量測算。 每定一個

5、工程標，都要與目標成本進行對比，并分析對總成本的影響程度。 做好現(xiàn)場簽證的控制管理，較大設計變更或現(xiàn)場簽證及時反饋。 當出現(xiàn)可能突破目標成本時，必要時調(diào)整選材用料標準。 案例參考：某樓盤成本動態(tài)控制表實例。,案例6：如何把好現(xiàn)場簽證關？,案例引導：現(xiàn)場簽證關是我們工程成本控制的一個重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)工程管理中，現(xiàn)場簽證失控的情況不在少數(shù)，少則幾十萬，多則幾百萬，如何有效地控制現(xiàn)場簽證呢？ 練習目的：探討控制現(xiàn)場簽證的方法，培訓現(xiàn)場簽證技巧。 思路參考： 控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證、減少簽證、規(guī)范簽證。 避免簽證思路 密切與營銷接觸，了解營銷意圖，及時反饋信息，避免營銷簽證。 搞清工程范圍劃分

6、及其搭接關系，避免出現(xiàn)漏項或重疊工程，從合同源頭上避免現(xiàn)場簽證，避免合同簽證。 施工措施事先明確并定價，避免施工措施簽證，有效控制措施費。 施工樣板先行，避免施工簽證 。 辦理好場地移交，避免責任簽證。案例：基坑、門窗洞口等。,案例7：如何把好現(xiàn)場簽證關？,案例引導：現(xiàn)場簽證關是我們工程成本控制的一個重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)工程管理中，現(xiàn)場簽證失控的情況不在少數(shù)，少則幾十萬，多則幾百萬，如何有效地控制現(xiàn)場簽證呢？ 練習目的：探討控制現(xiàn)場簽證的方法，培訓現(xiàn)場簽證技巧。 思路參考： 控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證、減少簽證、規(guī)范簽證。 減少簽證思路 無法避免營銷簽證，也要盡量減少營銷簽證。 把好設計關，減

7、 現(xiàn)場簽證 。 提前研究材料樣板，減少材料變化引起的價格重新確認。 建立設計變更審核制度，減少不必要的簽證 。 設計更施工確認，避免“變而不做或少做” 或重復計算。 采用工程清單招標，有利于現(xiàn)場簽證管理。 動工前，做好項目工程管理總策劃；售樓前，做好售樓準備工程策劃；竣工后，做好物業(yè)移交策劃，減少施工現(xiàn)場管理引起的簽證。,案例8：如何把好現(xiàn)場簽證關？,案例引導：現(xiàn)場簽證關是我們工程成本控制的一個重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)工程管理中，現(xiàn)場簽證失控的情況不在少數(shù)，少則幾十萬，多則幾百萬，如何有效地控制現(xiàn)場簽證呢？ 練習目的：探討控制現(xiàn)場簽證的方法，培訓現(xiàn)場簽證技巧。 思路參考： 控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽

8、證、減少簽證、規(guī)范簽證。 規(guī)范簽證思路 三方簽證，規(guī)范簽證行為。 建立現(xiàn)場簽證事先報告制度，甲方確定簽證范圍和做法后再實施，規(guī)范簽證流程 。 遵行合同，防止索賠。 案例：現(xiàn)場簽證管理程序.doc 規(guī)范甲供材料管理。 詳見專門PPT.,案例9：如何選用建筑門窗？,案例引導：建筑門窗是建筑物重要的分部工程，關系到建筑的品質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地控制門窗的質(zhì)量和成本呢？請大家探討選用建筑門窗的思路。 案例參考：選用建筑門窗的步驟。 練習目的： 強調(diào)工程技術以產(chǎn)品為中心，即以營銷為中心的理念。 強調(diào)房地產(chǎn)工程技術的市場性。 強調(diào)同一技術原則下的最低價中標原則。 強調(diào)技術與成本的關系。,案例10：如何優(yōu)化建筑門窗設計以降低成本？,案例引導：在住宅建筑中，在住宅建筑中，門窗的面積一般占建筑面積的25左右，門窗的成本對總工程成本影響較大，門窗成本毎增加100元/m2，建筑單方成本就增加25元/m2，況且現(xiàn)在建筑師喜歡使用大窗戶，更有必要進行優(yōu)化 。 思路參考： 在門窗分隔較小時，適當減少分隔，用盡玻璃受力極限