《杭州某旅游景區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書》

杭州XX風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書根據(jù)杭州市委市政府提出的“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略和XX市委市政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，為配合XX市通過(guò)旅游項(xiàng)目?jī)?yōu)化配伍打造為“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的目標(biāo)，世界策聯(lián)杭州機(jī)構(gòu)受XX旅游公司委托，成立以世界商務(wù)策劃師聯(lián)合會(huì)主席為首的XX山項(xiàng)目組，對(duì)XX山、XX島及其它XX本地旅游景點(diǎn)進(jìn)行了實(shí)地考察評(píng)估，并就以華東地區(qū)為主的旅游市場(chǎng)及江浙地區(qū)現(xiàn)有旅游項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查。經(jīng)項(xiàng)目組會(huì)有關(guān)專家反復(fù)研究論證，對(duì)項(xiàng)目評(píng)估、規(guī)劃如下一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱杭州XX風(fēng)景區(qū)（二）申報(bào)單位XX旅游公司（三）單位地址杭州XXXX路158號(hào)六樓（四）單位法人胡躍（五）規(guī)劃單位世界策聯(lián)杭州機(jī)構(gòu)（六）項(xiàng)目概況擬建的杭州XX風(fēng)景區(qū)為包括XX山、XX島及部分XX江面在內(nèi)的多功能旅游度假區(qū)，它位于XX市區(qū)西南6公里處，距杭州市區(qū)38公里。景區(qū)中XX山部分原已經(jīng)進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)，接待游客達(dá)5萬(wàn)人次。為更深層次地發(fā)掘旅游資源，將XX建設(shè)成為杭州旅游西進(jìn)第一站，擬在原有景區(qū)基礎(chǔ)上進(jìn)行較大規(guī)模的重建和改造，并將XX島和部分XX江面納入景區(qū)范圍，以充實(shí)XX風(fēng)景區(qū)景觀類型和功能層次，整和XX現(xiàn)有的旅游資源，實(shí)現(xiàn)景區(qū)自身發(fā)展和XX旅游增長(zhǎng)的聯(lián)動(dòng)。項(xiàng)目占地面積共約4650畝，其中征用土地650畝（包括田地250畝、山坡荒地250畝、XX島150畝），其余4000畝山林向所屬村租用），總投資為15億元。項(xiàng)目分為山水佛境、綠野XX、春江香谷三個(gè)區(qū)塊，實(shí)行總體規(guī)劃、分期實(shí)施、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。建設(shè)周期約為5年，一期開(kāi)發(fā)在2005年內(nèi)完成。二、項(xiàng)目背景（一）旅游趨勢(shì)分析1、國(guó)際旅游趨勢(shì)近年來(lái)，世界旅游業(yè)發(fā)展迅猛。從世界范圍來(lái)看，旅游業(yè)是一個(gè)充滿生機(jī)和活力的新興產(chǎn)業(yè)。據(jù)世界旅游組織預(yù)計(jì)，未來(lái)10年世界旅游將以810的速度持續(xù)增長(zhǎng)，其中亞太地區(qū)將成為全球最大的旅游市場(chǎng)。2、國(guó)內(nèi)旅游趨勢(shì)隨著中國(guó)人均可消費(fèi)性支出的增長(zhǎng)和消費(fèi)意識(shí)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)份額逐年上升。尤其是中國(guó)加入WTO以后，旅游行業(yè)被有關(guān)專家認(rèn)定為中國(guó)在入世以后最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)。杭州XX地處長(zhǎng)江三角洲南翼，將有很大部分客源流入本地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年杭州市接待海內(nèi)外旅游人次為259204萬(wàn)人次，XX為1412萬(wàn)人次。3、杭州周邊旅游趨勢(shì)杭州作為南宋古都和東南名城，歷史積淀深厚，旅游市場(chǎng)號(hào)召力巨大，節(jié)假日明顯存在游客過(guò)載的情況。近年來(lái)，杭州市政府提出了“構(gòu)筑大都市，建設(shè)新天堂”的方針，以“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”為未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，給XX等轄區(qū)城市帶來(lái)諸多機(jī)遇。（二）XX旅游現(xiàn)狀1、XX概述XX位于長(zhǎng)江三角洲南翼、滬寧杭城市連綿帶，緊鄰XX江，屬杭州市中部，距杭州市區(qū)38公里。XX市域總面積1830平方公里，人口62萬(wàn)，是全國(guó)衛(wèi)生城市和全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市。它是上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的組成部分，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。XX古稱XX。秦始皇26年（公元前221年）置XX縣。東晉太元十九年（公元394年）避簡(jiǎn)文帝生母宣丈后諱，改稱XX。XX先后歸屬會(huì)稽縣與吳郡，隋唐后屬杭州。以后名稱與歸屬多有變動(dòng)，建國(guó)后屬杭州，1994年1月撤縣設(shè)市。2、XX旅游環(huán)境（1）自然環(huán)境XX地形多變，山水秀麗。山區(qū)丘陵占總面積的763，平原占18，水域面積占57。XX江及其支流的河谷丘陵平原地帶山水相成，是XX風(fēng)景旅游資源較集中的地方。XX江橫貫全市，全長(zhǎng)54公里，主要支流有淥渚江、葛溪、壺源溪、剡溪等。著名文人吳均在與朱元思書中用“風(fēng)煙俱凈，天山共色”描繪XX江的美景；元代著名畫家黃公望更是沉迷于XX山水中，以XX山居圖長(zhǎng)卷將秋初春江兩岸數(shù)百里精粹聚于筆底。（2）人文環(huán)境XX歷史悠久，秦王嬴政二十六年（公元221年）置縣，古稱XX，東晉太元十九年改名XX。“天下佳山水，古今推XX”。國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)XX江橫貫東西，它不僅景色秀麗，風(fēng)光迷人，而且孕育了三國(guó)東吳大帝孫權(quán)、李白、白居易、羅隱、謝靈運(yùn)、郁達(dá)夫等名人雅士，擁有深厚的文化底蘊(yùn)和神奇迷人的典故、傳說(shuō)。3、XX旅游格局XX現(xiàn)有旅游資源主要?jiǎng)澐譃閄X山水文化休閑區(qū)、龍門孫吳文化休閑區(qū)、碧湖雙洞光休閑區(qū)、受降休閑度假區(qū)四大發(fā)展區(qū)塊。四個(gè)旅游區(qū)中，品牌重點(diǎn)區(qū)是兩個(gè)一是“XX山水文化休閑區(qū)”，二是“龍門孫吳文化休閑區(qū)”，前者以自然觀光和休閑為重點(diǎn)，后者以文化旅游與休閑為重點(diǎn)。4、XX旅游現(xiàn)狀XX旅游順應(yīng)杭州“旅游西進(jìn)”的大好形勢(shì)，取得了較好的發(fā)展。近年來(lái)更是開(kāi)發(fā)出杭州野生動(dòng)物世界、中國(guó)造紙印刷文化村等市場(chǎng)反應(yīng)較好的項(xiàng)目。但XX旅游業(yè)市場(chǎng)總體份額低于杭州及鄰近地區(qū)，客源基本局限于滬杭及鄰近地區(qū)，旅游形式也以一日游為主，大大影響了旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目組對(duì)以華東地區(qū)為主的旅游市場(chǎng)及江浙地區(qū)現(xiàn)有旅游項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，詳細(xì)分析其旅游資源及優(yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了借鑒（參見(jiàn)附表一）。（二）自身資源1、生態(tài)資源XX山瀕臨XX江，山色秀美，溪水潺潺，轉(zhuǎn)馬潭、織筐潭、龍?zhí)讹w瀑、高池天泉等自然景點(diǎn)綴其中。XX江江面開(kāi)闊，碧水與青山相得益彰。江中XX島長(zhǎng)約3公里，寬約300米，其形彎如新月，島上楊柳成林。2、人文歷史資源XX山有秦始皇、明太祖、孫權(quán)等帝王將相和蘇東坡、朱熹等文人雅士的歷史典故和神奇生動(dòng)的民間傳說(shuō)。XX禪院是素有“小天竺”之稱的千年觀音古剎，寺院古樸靜穆，為杭州人民政府批準(zhǔn)的開(kāi)放宗教場(chǎng)所。（三）SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（STRENGHTH）（1）自然與人文景觀有機(jī)整合景區(qū)內(nèi)XX禪院、轉(zhuǎn)馬潭、織筐潭、神仙石屋、龍?zhí)讹w瀑、候軍嶺等處景色秀美且有深厚的歷史淵源。風(fēng)景與典故相映生輝，與周邊景點(diǎn)相比有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。（2）有利的經(jīng)濟(jì)背景華東一帶是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，隨著生活水平的提高，人們更注重工作之外的生活質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，旅游休閑在居民消費(fèi)性支出中所占比例越來(lái)越大。XX周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也較高，居民消費(fèi)性支出充沛。（3）旅游業(yè)已有一定基礎(chǔ)XX旅游業(yè)有一定的基礎(chǔ)，部分景區(qū)，特別是XX江，已在滬杭等地具備一定知名度，結(jié)合現(xiàn)有項(xiàng)目整體連線開(kāi)發(fā)，更有助于將XX打造成“杭州西進(jìn)生態(tài)游第一站”。目前，已有滬杭甚至云南的十余家旅游公司開(kāi)辟了XX山風(fēng)景區(qū)的旅游線路，累計(jì)接待游客已達(dá)5萬(wàn)人次。2、劣勢(shì)（WEAKNESS）（1）自然資源有待整和XX山與XX江及XX島現(xiàn)各成一體，缺少聯(lián)系，有待資源整和。XX山自然生態(tài)在周邊類似景區(qū)中缺乏獨(dú)特過(guò)人之處，水流系統(tǒng)不夠豐富且流量隨季節(jié)變更，植被少有高大喬木的配合并缺乏通透性。（2）人文資源開(kāi)發(fā)不足現(xiàn)有歷史人文景觀基本屬于簡(jiǎn)單利用，缺乏進(jìn)一步的發(fā)掘和整體性協(xié)調(diào)。3、機(jī)遇（OPPORTUNITY）（1）旅游市場(chǎng)增長(zhǎng)世界旅游整體上將取得較快增長(zhǎng)，而我國(guó)又是日趨重要的旅游目的地國(guó)。國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，而帶有佛教特色的旅游近年來(lái)受到了越來(lái)越多人士的青睞。（2）大杭州旅游格局2006年，杭州將承辦世界休閑博覽會(huì)，杭州將進(jìn)一步被打造為休閑之都。杭州市政府提出了“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，這無(wú)疑給XX旅游業(yè)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。4、威脅（THREAT）（1）周邊臨安浙西大峽谷、江蘇同里、新昌大佛等周邊類似項(xiàng)目從自然生態(tài)、江南特色及歷史文化發(fā)掘上已臻成熟，市場(chǎng)細(xì)分更趨縝密，并在華東等地取得了較高的知名度。XX新近開(kāi)發(fā)的中國(guó)杭州野生動(dòng)物世界從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)置上具有較大競(jìng)爭(zhēng)力。與周邊景點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，需突出自己的特色，從市場(chǎng)定位與項(xiàng)目定位上勝人一籌，項(xiàng)目營(yíng)銷策劃也要新穎獨(dú)特。四、項(xiàng)目定位（一）總體定位XX風(fēng)景區(qū)是自然生態(tài)、歷史人文和佛教景觀為開(kāi)發(fā)契機(jī)，有機(jī)結(jié)合觀光、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、冒險(xiǎn)與度假等多種旅游項(xiàng)目為一體的復(fù)合型旅游項(xiàng)目。通過(guò)合理規(guī)劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)定義為在華東地區(qū)具有較高知名度和市場(chǎng)占有率，并在全國(guó)乃至國(guó)外市場(chǎng)保持一定游客流量。佛教旅游在華東的地位次于靈隱寺。（二）地域市場(chǎng)定位作為杭州旅游大市場(chǎng)的一個(gè)分支，開(kāi)鐘山的旅游開(kāi)發(fā)無(wú)疑要和杭州以及XX旅游市場(chǎng)總體規(guī)劃相呼應(yīng)。2001年杭州市接待海外旅游人次為819萬(wàn)人（XX為1193人次），外匯收入3073萬(wàn)美元；國(guó)內(nèi)旅游人次251014萬(wàn)人次，省內(nèi)及周邊市場(chǎng)占371、上海、江蘇次之，分別為243和105。據(jù)杭州市假日旅游協(xié)調(diào)辦公室統(tǒng)計(jì)今年“五一”旅游黃金周，西湖風(fēng)景區(qū)7天共接待游客12417萬(wàn)人次。其中靈隱圭以3237萬(wàn)人次居榜首。2001年XX市共接待國(guó)內(nèi)外旅游者1412萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)5187367萬(wàn)元。（三）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)1、主攻市場(chǎng)以杭州以及周邊地區(qū)（含XX）、上海市為主體，含攝江浙二省的華東市場(chǎng)。達(dá)到較高的知名度和市場(chǎng)占有率。2、輻射市場(chǎng)全國(guó)市場(chǎng)乃至部分海外市場(chǎng)。保持一定的游客流量。（四）客源年齡定位1、年輕人以年輕職員、大學(xué)生為主。包括中學(xué)生等其他人群。這一群體是旅游消費(fèi)者中的主體，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100個(gè)出游的人群中，就有72人是年輕人。加上杭州市創(chuàng)建大學(xué)城的目標(biāo)，大學(xué)生的人數(shù)在原有的基礎(chǔ)上，會(huì)有大幅度的提升，這無(wú)疑會(huì)刺激杭州周邊旅游景點(diǎn)的發(fā)展。根據(jù)年輕人的心理特點(diǎn)，本項(xiàng)目主要設(shè)置休閑、運(yùn)動(dòng)、冒險(xiǎn)、觀光、極限類的景點(diǎn)活動(dòng)。2、老年人隨著生活水平的提高，中老年人出游的人數(shù)也在遞增。這部分人群由于心理趨于成熟、穩(wěn)定，工作與生活的壓力比較大，旅游的目的與年輕人有所不同，主要以宗教朝拜、自然觀光、休閑為主。（五）旅游形式定位近年來(lái)，經(jīng)過(guò)幾次“黃金周”的磨煉，游客的出游心理已日趨理智成熟，短線旅游因其質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、形式自由，正日益受到游客的歡迎。而在杭州的多家旅行社，已開(kāi)始調(diào)整思路，為適應(yīng)市場(chǎng)需求，迎合“長(zhǎng)線趨淡、短線升溫”的發(fā)展趨勢(shì)，在短線游產(chǎn)品上做起了文章。各家旅行社根據(jù)游客需求，相繼推出了一批游山玩水、休閑娛樂(lè)、探險(xiǎn)觀光和文化游覽的特色項(xiàng)目，時(shí)間有一至二天、三至四天的。這個(gè)新趨勢(shì)刺激了杭州周邊地區(qū)的旅游消費(fèi)，也帶動(dòng)了XX的旅游熱潮。XX地區(qū)豐富的旅游資源完全可以讓旅行社做足文章，通過(guò)一批有新意、有特色、精彩刺激的短線旅游項(xiàng)目吸引潛在游客。游客對(duì)短線旅游的選擇余地將會(huì)更大。開(kāi)發(fā)XX的短線旅游，將以其頗具特色的主題、靈活方便的行程，吸引更多的游客。1、周末游主要對(duì)應(yīng)人群杭州地區(qū)旅游者。2、短期假日游主要對(duì)應(yīng)人群上海地區(qū)旅游者。3、宗教朝拜游主要對(duì)應(yīng)人群江蘇、浙江地區(qū)旅游者。4、連線觀光游主要對(duì)應(yīng)人群江蘇地區(qū)乃至全國(guó)旅游者。五、項(xiàng)目規(guī)劃（一）總體規(guī)劃XX山不僅山景秀麗，傳說(shuō)故事和佛教文化兼具，“轉(zhuǎn)馬塘”、“積筐潭”等景點(diǎn)給景區(qū)內(nèi)添加了神秘的氣氛，被譽(yù)為“小天竺”的“XX古剎”香火興旺。在開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)上，主要以佛教文化為主，并開(kāi)發(fā)休閑娛樂(lè)旅游項(xiàng)目增加景區(qū)內(nèi)的系統(tǒng)化。（二）功能布局根據(jù)XX山現(xiàn)有資源的性質(zhì)、功能結(jié)構(gòu)及賦予XX風(fēng)景區(qū)的主題文化，綜合考慮未來(lái)旅游景區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)以及適應(yīng)杭州旅游市場(chǎng)的空白，現(xiàn)將景區(qū)劃分為四大功能區(qū)一、山水佛境區(qū)；二、綠野XX區(qū)；三、春江香谷區(qū)。1、山水佛緣區(qū)（1）概述近年來(lái)佛教旅游市場(chǎng)不斷攀升，如今年杭州五一黃金周期間，靈隱寺的客流量為3237萬(wàn)人次，比作為杭州旅游代表的三潭印月客流量（2251萬(wàn)人次）多出近一半。作為傳統(tǒng)文化的重要組成，中國(guó)人心中都有著不同程度的佛教情節(jié)，正確地引導(dǎo)可以使人們?cè)趭蕵?lè)中凈化身心、陶冶情操。山水佛緣區(qū)是對(duì)XX山原有佛教和自然人文景觀的合理利用和深度開(kāi)發(fā)，尤其是其作為整體項(xiàng)目的一期工程，必將以輕松而清靜的深度開(kāi)發(fā)，尤其是其作為整體項(xiàng)目的一期工程，必將以輕松而清靜的佛教氛圍和秀美而生動(dòng)的景觀這點(diǎn)打開(kāi)局面，產(chǎn)生較高的市場(chǎng)占有率和知名度。（2）地域范圍以XX景區(qū)正門至觀音殿游覽路徑為主軸線的地域，參見(jiàn)附圖一。（3）主導(dǎo)功能有機(jī)結(jié)合佛教文化與XX山自然和人文景觀，從整體上滿足人們觀光、休閑、游覽和了解宗教和朝拜祈福的需求。（4）項(xiàng)目?jī)?nèi)容A、將入口處進(jìn)行改建，重建無(wú)頂式“無(wú)量法”門，原有水池改造為“蓮池”，使之更與佛教氛圍和自然景觀相契合。B、在入口處至觀音殿之旅游步徑上進(jìn)行山體、植被、水流及道路的規(guī)劃調(diào)整，為原有景點(diǎn)增配特色標(biāo)識(shí)及攝影點(diǎn)和涼亭等。C、在旅游主徑上增設(shè)（A）繞經(jīng)亭亭內(nèi)銘刻華嚴(yán)經(jīng)文，游客可繞亭三圈祈福。（B）灑凈廊少量山泉滴頂灑凈，示意去業(yè)清心。（C）百歲汀步水道中形態(tài)各異中的汀步，以跨越汀步予人以長(zhǎng)壽的憧憬。（D）轉(zhuǎn)經(jīng)欄桿游覽主徑的欄桿中嵌以不同樣式或訴求主題（即內(nèi)置經(jīng)文）的轉(zhuǎn)經(jīng)筒，游客邊登山邊轉(zhuǎn)經(jīng)輪以求去禍生智。（E）菩提林釋迦牟尼在菩提樹(shù)下成佛，菩提樹(shù)在佛教中被賦予了智慧解脫的象征，采一片菩提葉，得一份佛緣。（F）趙州茶樓禪宗在日常生活中覓得教育機(jī)趣，如趙州禪以吃茶示靜心開(kāi)悟之機(jī)。茶道乃由禪宗而來(lái)，此借禪宗典故，宣佛門茶道。D、以非封閉非中軸線對(duì)稱的格式建設(shè)XX禪院，在保留原有特色的前提下增添內(nèi)山門殿、鐘鼓樓、后大殿及客堂、積香廚等，以便進(jìn)一步深化佛教文化發(fā)掘。2、綠野XX區(qū)（1）主題形象驚險(xiǎn)刺激的極限運(yùn)動(dòng)，神秘的冒險(xiǎn)探奇，充滿溫情的假日游。（2）主導(dǎo)功能周末休閑的好去處，吸引省內(nèi)及全國(guó)的低齡的消費(fèi)層。（3）輔助功能解決杭州市區(qū)內(nèi)旅游者擁擠的現(xiàn)象。（4）項(xiàng)目?jī)?nèi)容A、充分利用險(xiǎn)峻山體挖掘極限運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，開(kāi)展蹦極、滑翔傘、仿真彩彈對(duì)戰(zhàn)區(qū)，讓現(xiàn)代人遠(yuǎn)離都市的壓力，放松自己的心情。配備適當(dāng)消費(fèi)群體的休閑吧、俱樂(lè)部、酒吧。B、在廣闊地帶開(kāi)辟野營(yíng)區(qū)，增設(shè)露營(yíng)地、篝火場(chǎng)、樹(shù)巢等設(shè)施，填補(bǔ)周末假日旅游項(xiàng)目的空白。C、設(shè)立基本設(shè)施，包括IC、IP電話亭以及公共廁所、醫(yī)療保健中心等，滿足突發(fā)事件的需求。3、春江香谷區(qū)（1）主題形象美麗的XX島，清澈的XX江水，幽靜的XX山谷。（2）主導(dǎo)功能展現(xiàn)一流的度假山莊與現(xiàn)代水上樂(lè)園的有機(jī)結(jié)合及無(wú)限樂(lè)趣。（3）輔助功能可作為連接X(jué)X市內(nèi)分散景點(diǎn)的樞紐，分擔(dān)集中在杭州的各大小會(huì)議的密度，通過(guò)XX江與XX山的資源整和，突出景區(qū)內(nèi)的高新旅游產(chǎn)業(yè)，使之成為與國(guó)際化接軌的重點(diǎn)旅游度假風(fēng)景區(qū)。（4）項(xiàng)目?jī)?nèi)容A、XX島水上娛樂(lè)中心，突出景區(qū)內(nèi)的高新旅游產(chǎn)業(yè)XX島水上游船娛樂(lè)中心；皮劃艇基地；XX島江邊燒烤點(diǎn)；XX島游泳場(chǎng)；月光沙灘排球場(chǎng)。B、在臨江地段新建碼頭，連接X(jué)X島與XX山的水路聯(lián)系，使整個(gè)景區(qū)有總體的連貫性，縮短旅客的游程，減少旅客的疲勞。C、填補(bǔ)XX境內(nèi)旅游項(xiàng)目的空白，大力開(kāi)發(fā)度假休閑區(qū)的設(shè)施，打造集度假、住宿、療養(yǎng)以及會(huì)展的重點(diǎn)基地。D、修建大型停車場(chǎng)，解決旅游高峰期車輛過(guò)多早成的擁擠現(xiàn)象。E、開(kāi)發(fā)景區(qū)內(nèi)的度假村將達(dá)到一定規(guī)模，配置酒店、會(huì)議中心、漂浮酒吧、水景餐廳、度假別墅等，提供全功能服務(wù)。在度假園內(nèi)打造一流的度假環(huán)境，建造多功能廣場(chǎng)、音樂(lè)噴泉、療養(yǎng)溫泉、游泳池等設(shè)施，并采用卵石、花崗石等加以連接，配備庭院椅、庭院燈、草坪燈和現(xiàn)代雕像。F、引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備，投資開(kāi)發(fā)迷你高爾夫、跑馬場(chǎng)等高檔消費(fèi)場(chǎng)所。G、設(shè)立基本設(shè)施，包括IC、IP電話亭以及公共廁所、醫(yī)療保健中心等。六、整合營(yíng)銷策劃（一）營(yíng)銷目標(biāo)擴(kuò)大XX旅游景區(qū)知名度，有力推動(dòng)XX旅游業(yè)的整體發(fā)展。力求成為杭州地區(qū)僅次于靈隱寺的佛教文化景點(diǎn)。（二）獨(dú)特訴求1、佛教文化名山眾所周知，佛教自西漢傳入中國(guó)，XX山佛教淵源始于漢代，這一點(diǎn)是周邊類似主題景區(qū)所無(wú)法比擬的，通過(guò)較好建設(shè)與仿古復(fù)原，可以重拾薪火，擴(kuò)大文化影響。2、生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)基地XX風(fēng)景區(qū)植被保存較好，水體純凈，符合現(xiàn)代人遠(yuǎn)離塵囂回歸自然的向往。通過(guò)完善休閑與運(yùn)動(dòng)設(shè)施，成為人們娛樂(lè)冒險(xiǎn)、放松身心的首選。3、臨江娛樂(lè)度假中心XX島、XX江地區(qū)山水相映成趣，項(xiàng)目將重點(diǎn)建設(shè)娛樂(lè)與度假設(shè)施，使之成為華東重要的水島娛樂(lè)中心和杭州會(huì)展中心的補(bǔ)充。（三）營(yíng)銷手段1、促銷策略認(rèn)真拓展與江、浙、滬范圍旅行社的合作關(guān)系。加深與滬杭地區(qū)旅行社的業(yè)務(wù)關(guān)系，給予旅行社各種優(yōu)惠、折扣，吸引華東地區(qū)游客周末旅行團(tuán)隊(duì)。在杭州設(shè)立周末免費(fèi)接送班車，以方便游客。2、價(jià)格戰(zhàn)略價(jià)格是產(chǎn)品質(zhì)量、品位的外在體現(xiàn)。參照XX風(fēng)景區(qū)的旅游資源和周邊項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，票價(jià)暫定為50元/人次。同時(shí)實(shí)行靈活的價(jià)格策略，保持團(tuán)隊(duì)與散客的價(jià)格區(qū)別。七、基礎(chǔ)建設(shè)（一）建設(shè)條件概況1、氣候資源項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)僦衼啛釒Ъ撅L(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫16度，年降水量1500毫米，無(wú)霜期為250天左右；年日照時(shí)數(shù)1995小時(shí)，太陽(yáng)輻射總量1077千卡/平方厘米，10度的有效積溫5100度，光熱資源較為豐富，優(yōu)越的氣候條件適合人們常年生態(tài)度假休閑旅游。2、土地資源項(xiàng)目景區(qū)內(nèi)山水田林兼?zhèn)?，森林、農(nóng)業(yè)景觀類型豐富多樣。植被保護(hù)較好。（二）公用基礎(chǔ)設(shè)施1、供電、電信項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)增加1000KW供電容量，年用電量150萬(wàn)度，安裝電話50門，目前區(qū)內(nèi)的供水和電信基礎(chǔ)設(shè)施均滿足今后旅游、農(nóng)村生產(chǎn)及生活發(fā)展的需求。2、供水項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)年生活用水量增加12萬(wàn)噸，由自來(lái)水廠供應(yīng)生活用水，基本能滿足農(nóng)田灌溉和游客生態(tài)旅游的生活用水需求。3、交通道路、水利項(xiàng)目規(guī)劃在江濱建設(shè)面積50畝停車場(chǎng)，開(kāi)通直通杭州的公交車及區(qū)內(nèi)游覽車。為滿足現(xiàn)代城市居民休閑旅游的需要，完善整修景區(qū)內(nèi)主干道路、景區(qū)道路、游步道。4衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施工程根椐景區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃擇地建設(shè)廁所8座。在休息場(chǎng)所附近或道路沿線設(shè)置垃圾桶，方便游人，保護(hù)環(huán)境，組織專人收集處理垃圾。5防洪設(shè)施在“全面規(guī)劃、綜合治理、防治結(jié)合、以防為主、因地制宜”的方針指導(dǎo)下，所有旅游設(shè)施都必須符合水利法相關(guān)規(guī)范要求；春夏之季旅游建筑設(shè)施必須按照防洪要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，所有正式建筑地面標(biāo)高應(yīng)在50年一遇的洪水位高程以上。八、環(huán)保消防（一）環(huán)境保護(hù)XX山景區(qū)以獨(dú)特的自然風(fēng)光和佛教氛圍吸引游客，生態(tài)環(huán)境保護(hù)是景區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵。嚴(yán)格保護(hù)，做到生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一。環(huán)境保護(hù)主要執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)如下GWFD52000飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)（試行）GWKB32000生活垃圾焚燒污染控制標(biāo)準(zhǔn)GB89781996污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB168891997生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)GB162971996大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB149579機(jī)動(dòng)車輛允許噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB/T177751999旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定GB100011994公共信息標(biāo)志用圖形符號(hào)標(biāo)準(zhǔn)LDC6133GB574985生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)注意植被保護(hù)、山石、水體、大氣和聲環(huán)境的保護(hù)及塌方和滑坡防治，加強(qiáng)旅游對(duì)環(huán)境污染的宣傳管理。項(xiàng)目建成后主要污染源為廢水和固體垃圾，預(yù)計(jì)年產(chǎn)生生活廢水5000噸，可集中生活污水處理生化處理后達(dá)標(biāo)排放。固體垃圾可通過(guò)景區(qū)職工每日打掃清理集中處理。（二）消防工程按國(guó)家消防法要求建設(shè)消防系統(tǒng)。積極發(fā)動(dòng)群眾，組織宣傳以預(yù)防為主的思想，消滅火災(zāi)隱患，普及消防知識(shí)，提高火險(xiǎn)警覺(jué)意識(shí)。通往主要建筑物的道路寬度擬超過(guò)4米，確保消防車的通行。在建筑物內(nèi)按要求設(shè)置滅火器和室內(nèi)消火栓。加強(qiáng)森林防火工作，林區(qū)道路旁設(shè)森林防火標(biāo)識(shí)牌，并配備必要的消防工具和器材。（三）安全對(duì)景區(qū)所有餐飲場(chǎng)所加強(qiáng)衛(wèi)生管理，要特別注意防止重大食物中毒事故發(fā)生。配備必要設(shè)施，建立必要安全值班制度，注意旅游防盜和交通人身安全。九、企業(yè)組識(shí)本項(xiàng)目承辦單位為XX奔騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。公司的管理按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范進(jìn)行，實(shí)行項(xiàng)目法人代表負(fù)責(zé)制。內(nèi)部各機(jī)構(gòu)在法人代表的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)管理的各項(xiàng)任務(wù)。本項(xiàng)目建成后在本地招聘一定數(shù)量的管理人員和服務(wù)、維護(hù)人員、保安、清潔人員，提供就業(yè)崗位100個(gè)。十、項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度初步設(shè)想序號(hào)年限內(nèi)容立項(xiàng)策劃、可行性研究初步設(shè)計(jì)、土地征用12004年6月至2004年12月在原有景點(diǎn)上完善設(shè)施、修建新景點(diǎn)營(yíng)業(yè)建設(shè)XX島村民搬遷22004年10月至2005年12月完善整個(gè)景區(qū)的設(shè)施以及配套服務(wù)32009年5月景區(qū)全面運(yùn)營(yíng)十一、財(cái)務(wù)效益分析（一）分析依據(jù)1、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法語(yǔ)參數(shù)（第二版）中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定。2、國(guó)家的各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅收和金融政策。3、旅游業(yè)的相關(guān)資料和同類型企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、投資規(guī)模本項(xiàng)目總投資為15000萬(wàn)元人民幣。2、項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目設(shè)定的計(jì)劃期為10年。其中建設(shè)期為1年；第二年投入運(yùn)營(yíng)，起始負(fù)荷為40萬(wàn)人，每年以15的比例遞增，第八年起負(fù)荷為80萬(wàn)，達(dá)100。3、營(yíng)業(yè)收入客源支付費(fèi)用估算收入項(xiàng)目，按每人次計(jì)算并考慮每一收入的參與比例。門票收入50元100餐飲購(gòu)物收入25元80游樂(lè)設(shè)施收入100元45其他收入15元20每人次游客支付費(fèi)用50元10025元8015元20100元45118元。按游客總數(shù)的30作為住宿費(fèi)，并以每人每晚120元住宿費(fèi)計(jì)算會(huì)議及其他收入按起始年500萬(wàn)元并以每年10遞增計(jì)算收入。營(yíng)業(yè)收入預(yù)算表名稱第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年經(jīng)營(yíng)收入47205428624271788255949310917住宿收入1440165619042190251928963330會(huì)議、其他500550605665730805886小計(jì)666076348751100331150413194151334、稅金根據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度，從經(jīng)營(yíng)收入中直接扣除的稅金及附加主要增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅。從利潤(rùn)中扣除的所有所得稅（稅率為33）。營(yíng)業(yè)稅按國(guó)家規(guī)定稅率5計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅為7，教育附加稅為4。綜合稅率為65。5、利潤(rùn)分配本項(xiàng)目每年所獲利潤(rùn)按以下順序進(jìn)行分配（1）按規(guī)定交納所得稅。（2）稅后利潤(rùn)的10提取法定公積金（當(dāng)法定公積金。）6、營(yíng)運(yùn)成本估算（1）本項(xiàng)目總成本費(fèi)用參照國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)編制。（2）職工工資及福利營(yíng)業(yè)期管理人員工資福利均35萬(wàn)元/年計(jì)，職工工資福利按人均15萬(wàn)元/年計(jì)，定員100人每年共計(jì)250萬(wàn)元，保安、清潔工按1萬(wàn)元/年計(jì)，每年共計(jì)20萬(wàn)元。（3）固定資產(chǎn)折舊及攤銷本項(xiàng)目建成后形成固定資產(chǎn)14000萬(wàn)，固定資產(chǎn)按平均年限法，其中建筑折舊年限為30年，其余平均折舊年限為15年，殘值率為5，固定資產(chǎn)余值為6000萬(wàn)元，年折舊額為1280萬(wàn)元。無(wú)形資產(chǎn)攤銷為10年，遞延資產(chǎn)攤銷為5年；10年以上每畝10元，約16萬(wàn)元。（4）修理及修理費(fèi)按年固定資產(chǎn)的折舊額的20計(jì)，約256萬(wàn)元。（5）外購(gòu)原輔料材料費(fèi)用餐飲成本按餐飲收入的50估算，購(gòu)物成本按收入的70計(jì)，外構(gòu)原輔材料費(fèi)用共計(jì)1400萬(wàn)元。（6）外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用主要為水、電、汽油和煤氣費(fèi)用