XX市別墅市場(chǎng)研究報(bào)告

XX市別墅市場(chǎng)研究報(bào)告目錄第一部分、XX市整體別墅市場(chǎng)環(huán)境2一、XX市別墅市場(chǎng)整體情況2（一、）XX市別墅市場(chǎng)的主要?jiǎng)e墅類型2（二、）XX市別墅市場(chǎng)分板塊供應(yīng)情況2（三、）XX市別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間3（四、） XX市別墅市場(chǎng)的供需狀況4二、XX市別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判5（一、）別墅供應(yīng)量在未來(lái)幾年將逐漸減少5（二、）土地升值對(duì)別墅升值產(chǎn)生很大影響5（三、）價(jià)格具有較大升值空間5（四、）接受度最高的別墅類型6（五、）別墅競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈7（六、）XX市別墅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)8第二部分、XX市別墅市場(chǎng)板塊分析9一、XX市別墅市場(chǎng)主要板塊市場(chǎng)行情9（一、）江寧板塊9（二、）江北板塊11（三、）城區(qū)板塊12第三部分、別墅市場(chǎng)個(gè)案列表14一、典型個(gè)案列表14（一、）瑪斯蘭德14（二、）山水華門15（三、）巴厘原墅16（四、）奧斯博恩17（五、）總結(jié)19二、別墅個(gè)案列表統(tǒng)計(jì)20第一部分、XX市整體別墅市場(chǎng)環(huán)境一、XX市別墅市場(chǎng)整體情況（一、）XX市別墅市場(chǎng)的主要?jiǎng)e墅類型根據(jù)2005年10月份的別墅銷售情況，XX市在售的別墅，包含疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立四種別墅類型，其中聯(lián)排所占比例最大（共210套），為總體的32.97，獨(dú)立別墅數(shù)量最少只有125套在售，占全部別墅的17.17。可以看出目前XX市別墅市場(chǎng)還是以聯(lián)排和疊加別墅為主，別墅市場(chǎng)的消費(fèi)尚處于初期，滿足舒適居住的經(jīng)濟(jì)型別墅消費(fèi)階段。（二、）XX市別墅市場(chǎng)分板塊供應(yīng)情況從圖上可以清晰看出，目前XX市在售別墅三個(gè)集中供應(yīng)區(qū)域中，江寧板塊所占份額最大，其在售別墅數(shù)量占XX市地區(qū)別墅項(xiàng)目的78.42，城區(qū)和江北所占很少，分別為11.68和9.85。江寧和江北都以聯(lián)排別墅供應(yīng)為主，只有城區(qū)以疊加別墅為主。（三、）XX市別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間從上圖可以看出：城區(qū)板塊，由于高檔住宅用地的稀缺性，造成了該板塊別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的居高不下，各類型別墅價(jià)格均居各板塊之首，特別是獨(dú)立別墅，平均價(jià)格已高達(dá)16600元/，而該板塊的中山高爾夫別墅，獨(dú)立別墅價(jià)格達(dá)到20000元/；江寧板塊，價(jià)格始終左右著全市別墅均價(jià)的升降，獨(dú)立別墅均價(jià)在10000元/左右，其余類型在50006000元/不等；江北板塊，別墅類型主要以獨(dú)立、聯(lián)排為主，獨(dú)立別墅均價(jià)在4700元/，聯(lián)排價(jià)格為3600元/左右，價(jià)格一直沒(méi)有明顯上升跡象。（四、）XX市別墅市場(chǎng)的供需狀況 XX市整體別墅市場(chǎng)供銷走勢(shì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，月銷售量均保持在110-150套之間，而與之相對(duì)應(yīng)的供給方面增長(zhǎng)幅度相比卻小的多，這主要是受政府最近出臺(tái)的一系列別墅用地停批利好政策影響，已經(jīng)拿到別墅用地的開(kāi)發(fā)商普遍看好后市，開(kāi)發(fā)商在推盤節(jié)奏上明顯放慢。二、XX市別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判（一、）別墅供應(yīng)量在未來(lái)幾年將逐漸減少通過(guò)上圖，可發(fā)現(xiàn)雖然XX市別墅市場(chǎng)的上市量增長(zhǎng)幅度非常大，但所占市場(chǎng)份額不足同年商品房上市量的10%，就XX市這一省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，別墅的供應(yīng)量相對(duì)還是較小的。2005年3月省政府發(fā)文，要求停止一切別墅供地，近期國(guó)六條和相關(guān)的十五條細(xì)則，再一次強(qiáng)調(diào)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，這將使別墅的稀缺性更進(jìn)一步得到體現(xiàn)，因此未來(lái)幾年的別墅供應(yīng)量將不會(huì)放大。（二、）土地升值對(duì)別墅升值產(chǎn)生很大影響從其土地價(jià)值上看，XX市別墅的容積率一般都低于0.4，所占有的土地面積較大，而XX市目前的土地價(jià)格下降的可能微乎其微，未來(lái)土地巨大的升值空間目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。隨著新一輪“十一五”規(guī)劃的提出，XX市市政府進(jìn)一步加大新城區(qū)的建設(shè)力度，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)日益明顯，目前XX市江北、湯山、城南、紫金、江寧等別墅板塊的別墅項(xiàng)目，都具有極大的升值潛力。（三、）價(jià)格具有較大升值空間1、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目比較，價(jià)格差異明顯從目前XX市的別墅價(jià)格來(lái)看，仍然處于偏低的水平。以獨(dú)立別墅來(lái)看，XX市目前最貴的別墅板塊是紫金板塊，其獨(dú)立別墅的價(jià)格達(dá)到了20000元/平方米，最便宜的則是江北板塊，其獨(dú)立別墅價(jià)格為7500元/平方米左右。2、國(guó)內(nèi)比較，仍有較大的上升空間XX市紫金板塊20000元/平方米的獨(dú)立別墅價(jià)格拿到全國(guó)水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的別墅），XX市別墅的價(jià)格升值顯然仍有較大上升空間。（四、）接受度最高的別墅類型單套面積在180260平方米的聯(lián)排別墅根據(jù)在售別墅的市場(chǎng)接受度分析，可發(fā)現(xiàn)： 最為暢銷的是單套面積在180260平方米的聯(lián)排別墅市場(chǎng)單價(jià)以三山（將軍山、翠屏山、韓府山）板塊的主流價(jià)格線為參考樣本，聯(lián)排別墅單價(jià)以45006500元/為主區(qū)間，整體均價(jià)調(diào)至4800元/左右。 獨(dú)立別墅的差異性較大目前XX市市場(chǎng)上的獨(dú)立別墅，單套面積從200-900平米不等，但主流戶型面積主要集中在250-500平米的區(qū)間，均價(jià)控制在10000元/。 別墅配套設(shè)施多采取贈(zèng)送的方式與別墅相配套的花園、車庫(kù)等設(shè)施，目前開(kāi)發(fā)商大多數(shù)采取贈(zèng)送的方式，但隨著別墅供應(yīng)的主力類型向獨(dú)立別墅的傾斜，不能排除開(kāi)發(fā)商對(duì)此類配套部分收費(fèi)的可能；地下室的面積目前多以半價(jià)的方式計(jì)入建筑面積。 中西結(jié)合建筑風(fēng)格較為流行在目前別墅的建筑風(fēng)格以中西結(jié)合的模式較為流行，其中北美建筑風(fēng)格最為流行。如以園林布局穿插西式建筑，如山水華門為首的“杭派風(fēng)格”；另一種則是以“中國(guó)人家”為代表的“新四合院”中式風(fēng)格的異軍突起，同樣也吸引了眾人的眼球。（五、）別墅競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈從發(fā)展趨勢(shì)上看，XX市的別墅市場(chǎng)中，江寧的翠屏山、將軍山一帶一直是供應(yīng)的主力，占據(jù)供應(yīng)總量的九成左右。根據(jù)目前發(fā)展預(yù)測(cè)，江北的別墅供應(yīng)量不久將會(huì)達(dá)到40萬(wàn)平方米左右，其市場(chǎng)份額也將隨之增至20上下；而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然增加到140萬(wàn)平方米，但供應(yīng)份額卻縮至70。亞?wèn)|板塊未來(lái)的供應(yīng)變化也較大，將增加10萬(wàn)平方米，供應(yīng)份額將達(dá)到5。因此，在不久的將來(lái)，XX市地區(qū)最具潛力的別墅板塊應(yīng)集中在江北地區(qū)，其不可替代的自然資源優(yōu)勢(shì)將日益顯現(xiàn)；但同時(shí)又應(yīng)該考慮到，在目前并不明朗的房產(chǎn)市場(chǎng)中，該板塊體量在短時(shí)間內(nèi)的膨脹，又將不可避免的引發(fā)別墅市場(chǎng)新一輪的價(jià)格戰(zhàn)。（六、）XX市別墅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)在不考慮新開(kāi)盤項(xiàng)目的前提下，通過(guò)上圖數(shù)據(jù)分析，可看出，未來(lái)XX市別墅市場(chǎng)的供應(yīng)狀況正逐步向供銷平衡的勢(shì)態(tài)上發(fā)展，據(jù)預(yù)測(cè)，2005年至2007年XX市每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬(wàn)平方米、15萬(wàn)平方米和15萬(wàn)平方米，合計(jì)為75萬(wàn)平方米；而這三年別墅的市場(chǎng)需求總量為85萬(wàn)平方米，這意味著，未來(lái)三年XX市的別墅供應(yīng)缺口總量高達(dá)10萬(wàn)平方米。由于今后可供開(kāi)發(fā)土地不多，開(kāi)發(fā)商為了提高售價(jià)延期上市。在需求市場(chǎng)上，2004年和2005年，隨著別墅大戰(zhàn)加劇，消費(fèi)能力被激發(fā)，至2006年隨著供需矛盾的緩和，優(yōu)質(zhì)別墅將在別墅叫停的背景下上漲，需求量可能會(huì)相應(yīng)暫時(shí)被人為抑制。第二部分、XX市別墅市場(chǎng)板塊分析一、XX市別墅市場(chǎng)主要板塊市場(chǎng)行情（一、）江寧板塊1、江寧別墅市場(chǎng)綜述江寧別墅主要集中在百家湖和以翠屏山、將軍山、韓府山為代表的“三山板塊”。目前三山別墅區(qū)有多個(gè)在建在售項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總用地達(dá)5000畝，總供應(yīng)量150萬(wàn)180萬(wàn)平方米，是未來(lái)XX市別墅市場(chǎng)的主力。根據(jù)近半年來(lái)對(duì)XX市別墅市場(chǎng)的銷售狀況的跟蹤，分析得出： 聯(lián)排別墅面積在170210平方米的較為暢銷該板塊單套聯(lián)排別墅面積在170210平方米的較為暢銷，市場(chǎng)單價(jià)范圍以45006500元/為主，市場(chǎng)均價(jià)已調(diào)至4800元/。 獨(dú)立別墅未來(lái)供應(yīng)量將與聯(lián)排、雙拼持平獨(dú)立別墅目前供應(yīng)量約占聯(lián)排項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)總量的7成左右，但從供應(yīng)總量上分析，潛在的獨(dú)立別墅供應(yīng)將慢慢與聯(lián)排和雙拼供應(yīng)持平，目前江寧在售的獨(dú)立別墅主力面積集中在200-400平米，總價(jià)控制在250萬(wàn)-450萬(wàn)之間。2、江寧別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況分析 將軍路沿線樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈目前的三山板塊自將軍北路的運(yùn)盛美之國(guó)開(kāi)始，自北向南分別有：瑪斯蘭德、香山美墅、翠屏國(guó)際、翠屏清華、瑞景文華、山水華門、愛(ài)濤漪水園、復(fù)地朗香等9個(gè)別墅大盤。其中沿將軍路沿線的樓盤如瑪斯蘭德、翠屏國(guó)際、山水華門、復(fù)地朗香等，競(jìng)爭(zhēng)情況最為激烈。 競(jìng)爭(zhēng)策略以價(jià)格戰(zhàn)為主目前各別墅樓盤的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)定型，前期已先后推盤，對(duì)項(xiàng)目的再次變動(dòng)并不符合開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，因此競(jìng)爭(zhēng)的策略主要集中在以價(jià)格優(yōu)惠、打折、特價(jià)房等方式來(lái)吸引人氣，效果在10月份得到初步顯現(xiàn)，在折扣方面各樓盤的優(yōu)惠幅度達(dá)到95折98折不等，特價(jià)房源在總價(jià)上至少有10萬(wàn)元的降幅。 3、江寧別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研判 XX市市區(qū)周邊資源一向稀缺，稀缺自然環(huán)境內(nèi)的樓盤也就越發(fā)顯得珍貴，江寧三山板塊地區(qū)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)集自然、人文于一體的高檔居住區(qū)，隨著商業(yè)、娛樂(lè)各方面配套設(shè)施的完善，江寧的別墅將是一個(gè)長(zhǎng)期看好的項(xiàng)目。 獨(dú)立別墅的份額將逐步加大從類別上看，XX市的別墅市場(chǎng)供應(yīng)都是以聯(lián)排別墅為主。目前，將軍路別墅供應(yīng)結(jié)構(gòu)是，獨(dú)立10，雙拼20，聯(lián)排70。專家認(rèn)為，經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)培育，預(yù)計(jì)明年別墅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)有重大變化。獨(dú)立別墅的供應(yīng)量將會(huì)與雙拼、聯(lián)排別墅接近，形成“三足鼎立”之勢(shì)。 整體供應(yīng)量將逐年縮小從供應(yīng)量上看，XX市目前已供應(yīng)上市的別墅總數(shù)(聯(lián)排、雙拼)僅200萬(wàn)平方左右，在城市住宅總面積中不足15，所占比例相當(dāng)?shù)?。根?jù)預(yù)測(cè)，2005年至2007年XX市每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬(wàn)平米、15萬(wàn)平米和15萬(wàn)平米，合計(jì)為75萬(wàn)平米；而這三年別墅的市場(chǎng)需求總量為85萬(wàn)平米，這意味著，未來(lái)三年XX市的別墅供應(yīng)缺口總量將高達(dá)10萬(wàn)平米。作為XX市別墅供應(yīng)量最大的江寧，自然也逃不過(guò)這一“大勢(shì)”。對(duì)照江寧房產(chǎn)局1-9月份的數(shù)據(jù)，去年1-9月份江寧別墅開(kāi)工面積為2375萬(wàn)平米；而今年1-9月份，別墅開(kāi)工面積就減少到了16.63萬(wàn)平米，呈逐年下降趨勢(shì)。目前整體房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，銷售量一直不見(jiàn)起色，但別墅供應(yīng)市場(chǎng)按此趨勢(shì)發(fā)展，整體的供應(yīng)增量會(huì)越來(lái)越少。 近期價(jià)格波動(dòng)較大，但有長(zhǎng)期升值潛力“物以稀為貴”，這句話既體現(xiàn)別墅本身的特質(zhì)，同時(shí)又揭示了別墅價(jià)格近兩年來(lái)持續(xù)高走的內(nèi)在原因。江寧別墅增量在未來(lái)幾年呈明顯萎縮態(tài)勢(shì)，隨著銷量的不斷下降，稀缺性將進(jìn)一步得到體現(xiàn)。雖然目前環(huán)境下，各別墅樓盤紛紛提出打折優(yōu)惠等舉措，但明顯市場(chǎng)放量不足，開(kāi)發(fā)商都放緩?fù)瞥霾椒?，期待整體房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，從長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格將不可避免的得到提升。 存在諸多急需解決的問(wèn)題江寧別墅的品質(zhì)和認(rèn)知度不可置否，但前兩年眾別墅項(xiàng)目的匆匆上馬，使得目前的江寧別墅區(qū)也存在著不少的問(wèn)題，如不能妥善的解決此類隱患，將對(duì)江寧別墅市場(chǎng)產(chǎn)生極大負(fù)面影響。江寧別墅區(qū)多位于將軍路一側(cè)，將軍路夜間大型運(yùn)輸車輛帶來(lái)的噪音污染將直接影響到夜間的清凈；同時(shí)部分別墅的建造靠近路邊，使得別墅的私密性受到威脅；生活配套設(shè)施的不完善是在三山別墅板塊上體現(xiàn)得也較為明顯，在這一板塊中聚集了像河海大學(xué)、南航江寧校區(qū)、正德學(xué)院等眾多學(xué)校，提升了居住的文化氛圍，但對(duì)于居住區(qū)來(lái)說(shuō)，缺乏足夠的中小學(xué)，只有翠屏山小學(xué)和南師大附小，不能方便的解決子女的教育問(wèn)題。另外例如商場(chǎng)、菜場(chǎng)、醫(yī)療等配套設(shè)施就更加缺乏。雖然規(guī)劃中的易初蓮花超市將在年年底啟用，但住戶對(duì)政府的這種完善的長(zhǎng)期規(guī)劃有沒(méi)有足夠的耐心也有待觀察。（二、）江北板塊1、江北別墅市場(chǎng)綜述目前XX市市場(chǎng)上別墅類月銷售量在70套左右，江北板塊月銷售別墅10套左右。而在未來(lái)幾年內(nèi)，XX市別墅類可售面積在200萬(wàn)平米左右。隨著江北城市化發(fā)展速度的加快，江北別墅開(kāi)始進(jìn)入大盤時(shí)代，別墅做出“規(guī)?！笔悄壳敖贝蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)商所追求目標(biāo)，10萬(wàn)平方米、50萬(wàn)平方米在江北別墅市場(chǎng)中已不足為怪，僅江蘇國(guó)信象山地產(chǎn)有限公司在老山開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目“國(guó)信自然天成”就占地1000多畝，而江蘇開(kāi)元國(guó)際集團(tuán)XX市鴻信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在湯泉開(kāi)發(fā)的“山河水”一期占地就有630畝，二期也有580畝、XX市天浦置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的珍珠泉高爾夫占地430畝2、江北別墅市場(chǎng)發(fā)展際遇長(zhǎng)久以來(lái)，城北板塊的銷售在XX市樓市一直處于不溫不火的狀態(tài)，銷量保持穩(wěn)中有升。究其原因，一是大型化工廠的存在污染環(huán)境，影響生活質(zhì)量，導(dǎo)致城北的開(kāi)發(fā)空間被圈定在緯一路以南的有限區(qū)域。二是城北購(gòu)房者置業(yè)觀念相對(duì)保守，以舊換新者占較大比例。但是，隨著地鐵的開(kāi)通、九華山隧道的通車、化工廠的搬遷、政府規(guī)劃打造幕燕風(fēng)景區(qū)、濱江區(qū)域等利好因素不斷增多，這種狀況正逐漸被扭轉(zhuǎn)。城北板塊一改過(guò)去的沉寂，正以嶄新的姿態(tài)蓄勢(shì)待發(fā)。XX市別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，已逐漸成熟起來(lái)，江北的別墅在經(jīng)歷了XX市地產(chǎn)從1992年的第一座別墅養(yǎng)龍山莊后，在“帝豪花園”、“東方花園”再到江寧的三山板塊時(shí)勢(shì)變遷，老山珍珠泉?jiǎng)e墅區(qū)以山河水、國(guó)信自然天成、珍珠泉高爾夫、金泉泰來(lái)苑為主力的樓盤成為2006年XX市別墅市場(chǎng)的后起之秀。老山珍珠泉板塊別墅群的形成勢(shì)在必然，浦口境內(nèi)的老山國(guó)家級(jí)森林公園及其周邊擁有的生態(tài)旅游資源，是紫金山的好幾倍，浦口全部囊括?！笆餃厝倮锢仙?、千年古銀杏、萬(wàn)只白鷺、十萬(wàn)畝國(guó)家級(jí)森林公園”的風(fēng)光，老山珍珠泉板塊得天獨(dú)厚的條件則是江北最適宜人居住的環(huán)境，這一帶很有可能成為繼月牙糊板塊、莫愁湖板塊、三山板塊之后最后一個(gè)不可復(fù)制的稀缺板塊。 （三、）城區(qū)板塊1、城區(qū)別墅市場(chǎng)綜述城區(qū)別墅項(xiàng)目向來(lái)就為數(shù)不多，目前在售的有丁山桂墅園、觀園翔龍、寶船聽(tīng)濤、玉蘭山莊、天泓山莊等項(xiàng)目，除了觀園翔龍外，城區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目均與其他類型住宅臨近建造，并未真正體現(xiàn)高端物業(yè)的特點(diǎn)，但樓盤周邊交通的易達(dá)性和便捷性，區(qū)域內(nèi)較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，都令其身價(jià)倍增，目前XX市別墅均價(jià)城區(qū)板塊最高，其中獨(dú)立別墅面積在250-500，均價(jià)達(dá)到16600元/；聯(lián)排別墅升至12000元/，疊加在10000元/左右，兩者面積普遍在200-300之間。2、城區(qū)別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研判 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Σ淮髣e墅講究的是自然資源，有山有水，但是城區(qū)別墅講究的是地段的稀缺，其與主城區(qū)深厚悠久的歷史人文底蘊(yùn)相協(xié)調(diào)，周邊有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性，且區(qū)域內(nèi)有較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，掩蓋了其缺乏自然景觀資源的缺點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少就城區(qū)板塊別墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊區(qū)化的走勢(shì)，不能真正的體現(xiàn)城區(qū)別墅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，再加上價(jià)格因素，城區(qū)建造低容積率別墅不管從居住角度還是從投資回報(bào)率角度來(lái)看都不是上策。因此目前情況來(lái)看，在主城區(qū)開(kāi)建的別墅項(xiàng)目不多，將來(lái)也無(wú)明顯擴(kuò)充的趨勢(shì)；從政府角度來(lái)看，2003年上半年國(guó)土資源部下達(dá)了禁止申報(bào)和審批別墅用地的緊急通知，2005年5月又再次發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn) ，再次重申禁批別墅用地，都表明了政府控制別墅建設(shè)的決心，雖有零星別墅用地出讓，但不曾見(jiàn)城區(qū)別墅用地的出現(xiàn)。因此城區(qū)板塊的別墅目前僅限于現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，不會(huì)有擴(kuò)張之勢(shì)，未來(lái)供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少。第三部分、別墅市場(chǎng)個(gè)案列表一、典型個(gè)案列表（一、）瑪斯蘭德1、項(xiàng)目介紹瑪斯蘭德位于XX市翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目由金陵飯店集團(tuán)麾下的XX市金陵置業(yè)發(fā)展有限公司，規(guī)劃建設(shè)500余幢雙拼及獨(dú)棟別墅。東北角靠將軍路沿線有一條美式風(fēng)情商業(yè)街。項(xiàng)目容積率0.39，綠化率60。該項(xiàng)目主要以獨(dú)立、雙拼別墅為主。規(guī)劃共500余棟。2、產(chǎn)品介紹瑪斯蘭德的建筑風(fēng)格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國(guó)草原式、法國(guó)鄉(xiāng)村式?；緫粜凸灿惺环N，每種戶型都有三種建筑風(fēng)格的立面設(shè)計(jì)，每種建筑風(fēng)格有四種材料和色彩選擇。戶型整體設(shè)計(jì)充分反映了美式住宅設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，跳出傳統(tǒng)“廳室”模式，以“區(qū)”定義空間類型。3、銷售狀況一期已銷售完畢，目前正在開(kāi)展的二期銷售已接近尾聲類型本期推出套數(shù)銷售剩余套數(shù)本期銷售率主力戶型面積總價(jià)獨(dú)立711085.91367和426220-280萬(wàn).雙拼1101883.64263-389150-220萬(wàn)總計(jì)1812884.53 4、價(jià)格狀況獨(dú)立別墅實(shí)際均價(jià)7000元/平方米在美式風(fēng)格的把握上用功頗深，在將軍路沿線同類別墅群中可謂最為風(fēng)格化的一個(gè)項(xiàng)目。但其均價(jià)偏高是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，以該項(xiàng)目一期的獨(dú)立別墅均價(jià)為例，為8000/平方米左右，但該項(xiàng)目將地下室面積算入了建筑面積，按照通常采用的地下室半價(jià)計(jì)算，其實(shí)際均價(jià)達(dá)到了7000/平方米以上，應(yīng)屬將軍路最高一檔價(jià)位。5、市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格存在下調(diào)的空間，項(xiàng)目的性價(jià)比將繼續(xù)提高該項(xiàng)目三期、四期的高端化設(shè)計(jì)，在目前普遍降價(jià)的形勢(shì)下，很有可能造成一定程度上的滯銷，由此引發(fā)的總體開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本升高基本不可避免。綜合上述兩類因素，開(kāi)發(fā)商迫于市場(chǎng)壓力，預(yù)計(jì)將來(lái)會(huì)有價(jià)格上的下調(diào)；而在后期建筑類型上，開(kāi)發(fā)商為維護(hù)整體項(xiàng)目的品質(zhì)，應(yīng)該不會(huì)因?yàn)檎w銷售情況的不佳，而出現(xiàn)疊加甚至多層公寓的情況。（二、）山水華門1、項(xiàng)目介紹山水華門位于三山板塊中心區(qū)，項(xiàng)目占地面積352畝，建筑面積15萬(wàn)平米，容積率為0.55，綠化率達(dá)到60 ，該項(xiàng)目以產(chǎn)品的高差異化打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等細(xì)節(jié)，率先打造出3.63.9米挑高客廳、雙主臥，并贈(zèng)送獨(dú)立車庫(kù)、私家花園及超大露臺(tái)，增加了產(chǎn)品的附加值?！?004中國(guó)十大品牌別墅”、 “江蘇住宅十大名盤”、“XX市十大魅力樓盤”、和“2005年度中國(guó)地產(chǎn)十大風(fēng)尚名盤”的金色光環(huán)更為其增添了一份強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)砝碼。2、產(chǎn)品介紹山水華門是近幾月來(lái)將軍路沿線別墅樓盤中，少有的熱銷大戶，雖然在地面防潮層和車庫(kù)設(shè)計(jì)上存在著一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題，但從整體上看，房屋的結(jié)構(gòu)布局，景觀設(shè)計(jì)方面有獨(dú)具匠心一面。堅(jiān)持高檔品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使項(xiàng)目本身的質(zhì)量進(jìn)一步得到了認(rèn)可。品質(zhì)完善、品牌樹(shù)立和自然環(huán)境三者的結(jié)合，使銷售業(yè)績(jī)的不斷攀升，隨著整體樓市的回暖，按此趨勢(shì)發(fā)展，山水華門的銷售前景依然看好。3、銷售狀況良好供應(yīng)量銷售量銷售率主力戶型面積總價(jià)二期A（聯(lián)排）232086.95%170平米210平米93萬(wàn)115萬(wàn)二期B（聯(lián)排）212095.2%170平米210平米107萬(wàn) 132萬(wàn)三期（聯(lián)排）333090.9%230平米270平米120萬(wàn)170萬(wàn)該項(xiàng)目小組團(tuán)的推出，有利于項(xiàng)目的銷售。 （三、）巴厘原墅1、項(xiàng)目介紹巴厘原墅位于湯山的古泉鎮(zhèn)，由亞?wèn)|集團(tuán)、XX市古泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合推出。巴厘原墅為巴厘島風(fēng)情的半坡原生態(tài)別墅，占地面積57163平方，總建筑面積25701.45平方，容積率為0.45，綠化率為 55.8 。擁有16棟豪宅,38棟獨(dú)立別墅，戶型面積為236648平米不等。2、銷售狀況不甚理想類型供應(yīng)量銷售量銷售率主力面積戶型總價(jià)雙拼32618.75%270-360229萬(wàn)306萬(wàn)獨(dú)立1500300-500300萬(wàn)500萬(wàn)從前期銷售情況來(lái)看，不是非常樂(lè)觀，總量47套自8月正式開(kāi)盤以來(lái)，只售出6套，對(duì)于開(kāi)發(fā)商下一步會(huì)不會(huì)采取價(jià)格方面的動(dòng)作，有待進(jìn)一步觀察。3、市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)認(rèn)可度較低，市場(chǎng)前景并不樂(lè)觀巴厘原墅的建造出發(fā)點(diǎn)不同于將軍路附近的別墅區(qū)，項(xiàng)目主要特色是以休閑、度假、養(yǎng)生為主，雖然特色突出，優(yōu)勢(shì)明顯，但在湯山附近總體均價(jià)8000元/平方米的價(jià)格顯得有些偏高，而且國(guó)人尚難接受遠(yuǎn)郊的生活習(xí)慣，對(duì)于數(shù)百萬(wàn)元購(gòu)一個(gè)非長(zhǎng)期居住休閑場(chǎng)所，XX市地區(qū)富豪對(duì)其的認(rèn)可度也是一個(gè)問(wèn)題。（四、）奧斯博恩1、項(xiàng)目介紹該項(xiàng)目由XX市金利建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于江寧航空港新區(qū)的中心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)高速、寧溧公路、將軍路延長(zhǎng)線等快速干道環(huán)繞該項(xiàng)目周邊，交通極為便利。項(xiàng)目占地962畝，總建筑面積90萬(wàn)平方米，容積率約為0.67，綠化率接近60%。主要有院落式獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排以及疊加等別墅類型，每種物業(yè)類型有六至八種房型可供選擇。一期規(guī)劃建筑面積約6萬(wàn)平方米。2、產(chǎn)品介紹開(kāi)發(fā)商致力于把該項(xiàng)目打造成XX市首屈一指的運(yùn)動(dòng)型度假莊園。獨(dú)立別墅面積在240平方米到280平方米之間，聯(lián)排在190平方米到322平方米之間，疊加別墅面積在139平方米到175平方米之間。期中獨(dú)懂別墅每4懂別墅組成一個(gè)院落，每戶既相連又獨(dú)立，其公共地帶為地中海風(fēng)格的噴泉庭院。3、銷售情況低價(jià)入市，項(xiàng)目熱銷一期共推出277套房源，獨(dú)立35棟，雙拼38套、聯(lián)排75套，疊加108套，開(kāi)盤一個(gè)月供銷售54套，均價(jià)為2778元/平方米。獨(dú)立雙拼疊加聯(lián)排主力面積240-280260-330139-175190-322總價(jià)范圍110萬(wàn)140萬(wàn)90萬(wàn)110萬(wàn)30萬(wàn)起50萬(wàn)95萬(wàn)推出量35套38套108套75套銷售量/3816該項(xiàng)目的價(jià)位在別墅類物業(yè)中屬低價(jià)位，這是其熱銷的一個(gè)重要因素。4、項(xiàng)目預(yù)測(cè)性價(jià)比較高，商務(wù)人士理想的“第二居所”從目前一期的銷售情況來(lái)看，整體上勢(shì)頭良好，綜合考慮項(xiàng)目自身實(shí)際狀況和相關(guān)配套完善情況，近期價(jià)格上升幅度不會(huì)太大。從政府規(guī)劃來(lái)看，投資前是被看好的，應(yīng)為項(xiàng)目離祿口機(jī)場(chǎng)很近，對(duì)于商務(wù)人士來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的置業(yè)選擇。此外，項(xiàng)目的自然環(huán)境優(yōu)越，園區(qū)內(nèi)部自然水系貫穿其中，作為一個(gè)度假別墅，對(duì)打算購(gòu)買第二或第三居所的消費(fèi)者有一定的吸引力，唯一的缺憾就是距市區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊配套不足，生活不是十分便利。目前來(lái)看，項(xiàng)目最吸引人的還是價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，同將軍路沿線的別墅項(xiàng)目相比，不到2800元/平房米的均價(jià)的確有不小的吸引力。 （五、）總結(jié) 由于新政的短期效應(yīng)，整體別墅市場(chǎng)的運(yùn)行狀況不甚理想，但其中也有一些項(xiàng)目個(gè)案保持著穩(wěn)定的銷售，如瑪斯蘭德、山水華門等。 瑪斯蘭德，在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)與整體項(xiàng)目的品質(zhì)感上屬于XX市別墅市場(chǎng)的佼佼者之一，把握住別墅購(gòu)房者的消費(fèi)心理，走高端路線，掌握了有效客群，提高了客戶的成交率。 山水華門，小組團(tuán)的推盤手法，在市場(chǎng)上已經(jīng)得到了印證，銷售十分理想，每次的推盤都保持了80%的銷售率，這一點(diǎn)是值得借鑒的。 巴厘原墅，雖然在產(chǎn)品與整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷上，存在著差異化“巴厘風(fēng)情溫泉文化”，但從銷售率上看，該項(xiàng)目只有12.77%的銷售率，可見(jiàn)，做為“第二居所”的項(xiàng)目定位并沒(méi)有得到市場(chǎng)的認(rèn)同，同時(shí)8000元/左右的單價(jià)明顯高于整體XX市別墅市場(chǎng)的價(jià)格?？梢?jiàn)，該項(xiàng)目的性價(jià)比較低。 奧斯博恩項(xiàng)目的的差異定位“運(yùn)動(dòng)型度假莊園”，合理的戶型面積、約2800元/的均價(jià)，使項(xiàng)目整體的性價(jià)比得到提升，目前該項(xiàng)目銷售情況良好。 對(duì)于本項(xiàng)目的推出，應(yīng)考慮市場(chǎng)的前提下，建議提高項(xiàng)目整體的性價(jià)比，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，保持合理的價(jià)位，小主團(tuán)入市。二、別墅個(gè)案列表統(tǒng)計(jì)案 名開(kāi)發(fā)商地理位置項(xiàng)目體量(萬(wàn)m2)容積率項(xiàng)目屬性售價(jià)(元/m2)面積段(m2)總價(jià)(萬(wàn)元/套)開(kāi)盤時(shí)間奧斯博恩莊園金利(XX市)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)寧溧路188號(hào)61.40獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排以及疊加3400139-330501402005.10.05沁湖景案XX市今朝建設(shè)系統(tǒng)工程有限公司江寧區(qū)利源中路9號(hào)/別墅/均價(jià):140/巴厘.原墅亞?wèn)|集團(tuán).XX市古泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司湯山古泉鎮(zhèn)2.60.49別墅、公寓8000236648220-2402006年初邊城.東籬別墅江蘇侖山湖發(fā)展有限公司句容邊城鎮(zhèn)1.040.12別墅6200208-350128.96- 217205.04香山美墅XX市開(kāi)元經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司江寧區(qū)將軍大道開(kāi)元欣街