2014深圳特發(fā)和平里一期裙樓商鋪招商執(zhí)行思路（75頁(yè)）.ppt

2014年3月11日,深圳市隆塬營(yíng)銷策劃有限公司,特發(fā)和平里一期 裙樓商鋪招商執(zhí)行思路案,10月福利活動(dòng)（2014年10月11日至11月10日） 贏商幣不夠用？來(lái)參加10月獎(jiǎng)幣活動(dòng)吧！ 上傳好資料，速得20倍贏商幣大禮 活動(dòng)詳情：/hd/201410/index.aspx,贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/ 添加QQ 2104223640，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送,前 言,感謝貴司對(duì)隆塬商業(yè)地產(chǎn)策劃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的關(guān)注與信任，邀請(qǐng)我司參與貴司項(xiàng)目的合作事宜商談，我司對(duì)此深感榮幸，并以最大誠(chéng)意推動(dòng)雙方合作之進(jìn)程！我司對(duì)此專門成立工作小組，并協(xié)同我司專家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)共同參與項(xiàng)目的討論并進(jìn)行了詳細(xì)的工作安排，開(kāi)展了初步的市場(chǎng)調(diào)查工作、針對(duì)項(xiàng)目提出相關(guān)建議和意見(jiàn)，撰寫思路案等，全力參與貴司項(xiàng)目裙樓商鋪價(jià)值提升的探討，利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商鋪?zhàn)罡邇r(jià)值。 本次匯報(bào)將概述工作的前提，綜合并針對(duì)性的提出我司關(guān)于項(xiàng)目的市場(chǎng)概述、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)、招商策略、推廣策略等。 非常感謝貴司的大力支持，謝謝！,本報(bào)告主要闡述我司對(duì)項(xiàng)目的理解，同時(shí)就相關(guān)問(wèn)題與貴司做初步的溝通和探討。,主題定位是什么？,本次報(bào)告核心考慮問(wèn)題：,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)有哪些？,如何將商鋪利益提升整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,目錄,第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分 項(xiàng)目綜合解析 第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 第四部分 價(jià)格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,招商的目的,打消商鋪投資者的顧慮，提供給他們更好更多的租戶供其直接簽約。 引進(jìn)主力店，帶活整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，為其他商鋪及住宅實(shí)現(xiàn)增值，為項(xiàng)目帶來(lái)更多的銷售回報(bào)。,第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分 項(xiàng)目綜合解析 第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 第四部分 價(jià)格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,市場(chǎng)環(huán)境分析,區(qū)域規(guī)劃：組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)（二線擴(kuò)展區(qū)（BA402B），本項(xiàng)目屬于二線擴(kuò)展分區(qū)，定位為深圳新的口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，兼有為福田中心區(qū)配套居住功能。,二線擴(kuò)展區(qū),二線擴(kuò)展區(qū)（BA402B）簡(jiǎn)介： 構(gòu)成：由新深圳站、商業(yè)辦公、文體娛樂(lè)、醫(yī)療配套及居住區(qū)組成； 范圍：北至外環(huán)路，東至布龍路、梅觀高速公路，南至梅林檢查站，西至羊臺(tái)山和大腦殼山； 規(guī)模：片區(qū)面積17.08平方公里，規(guī)劃人口20.7萬(wàn)人，分為6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)； 定位：隨著國(guó)家鐵路客運(yùn)專線、新深圳站及軌道交通的建設(shè)，該片區(qū)將形成新的口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，兼有為福田中心區(qū)配套居住功能。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場(chǎng)環(huán)境分析,規(guī)劃利好：龍華新區(qū)2011年掛牌成立，地處“深圳中軸線上”，號(hào)稱“福田中心后花園”，5年內(nèi)投2000億元，高速建設(shè)“一軸九片區(qū)”。,福田中心區(qū)后花園 中心位置：龍華新區(qū)位于深圳中心區(qū)的“福田+龍華”中軸線上，一直以來(lái)都有“福田中心區(qū)后花園”之稱，而且已經(jīng)被證實(shí)是深圳的地理中心，位置優(yōu)越性非常明顯； 規(guī)劃利好：龍華新區(qū)2012年黨工委工作會(huì)議，提出社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：5年內(nèi)投2000億元，高速建設(shè)“一軸九片區(qū)”，梅觀高速將全程免費(fèi) ，年，生產(chǎn)總值比年增加億元，占全市比重約；年，生產(chǎn)總值占全市比重達(dá)。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場(chǎng)環(huán)境分析,軌道交通：三條地鐵線（4、5、6號(hào)）促進(jìn)組團(tuán)生活服務(wù)帶用地調(diào)整，將市中心區(qū)客戶與項(xiàng)目地塊有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，也將大大提升周邊物業(yè)價(jià)格空間。,地鐵4號(hào)線二期全長(zhǎng)16公里，由南往北依次有少年宮站、深圳北站、龍華中心站、清湖站等10個(gè)車站，將龍華與深圳核心之一福田區(qū)域緊密相連。4號(hào)線后期將繼續(xù)向北延伸，增加觀瀾廣場(chǎng)站、觀瀾舊城站，促進(jìn)組團(tuán)生活服務(wù)帶用地的調(diào)整，提高龍華、觀瀾城市化水平。,地鐵5號(hào)線西起前海灣，東止黃貝嶺，全長(zhǎng)40公里，該線路通過(guò)深圳北站樞紐與廣深港、廈深鐵路接駁，地鐵5號(hào)線的開(kāi)通大大拉近龍華與“深圳雙核”之一的前海中心區(qū)的距離。,地鐵6號(hào)線6號(hào)線從深圳機(jī)場(chǎng)引出，連接福永、沙井、松崗、公明、光明、石巖、龍華。6號(hào)線在龍華設(shè)有5個(gè)站點(diǎn)，其中龍華新城有紅山站和龍華火車站兩個(gè)站點(diǎn)。預(yù)計(jì)2016年底投入使用。,軌道交通線路圖,5號(hào)線,6號(hào)線,4號(hào)線,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場(chǎng)環(huán)境分析,交通規(guī)劃：計(jì)劃投資260億元構(gòu)建對(duì)外“三橫四縱”快速路網(wǎng)，完善區(qū)內(nèi)“十二橫八縱”城市主干路網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)“區(qū)內(nèi)10分鐘、市內(nèi)半小時(shí)”交通圈。,龍華新城內(nèi)外交通規(guī)劃： 區(qū)域交通：計(jì)劃投資260億元，完成龍觀快速路、清平二期等25個(gè)重大道路交通項(xiàng)目建設(shè)，構(gòu)建對(duì)外“三橫四縱”快速路網(wǎng)，完善區(qū)內(nèi)“十二橫八縱”城市主干路網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)“區(qū)內(nèi)10分鐘、市內(nèi)半小時(shí)”交通圈。主要通過(guò)機(jī)荷高速、梅觀高速往返市區(qū)； 內(nèi)部交通：民治大道、梅龍路、梅觀高速等由南向東北方向觀瀾及東莞方向；新區(qū)大道、福龍快速道、布龍路等向福田、石巖及橫崗方向；橫向有和平路、留仙大道、民康路等向橫崗、觀瀾、南山方向，形成內(nèi)部密集交通網(wǎng)路。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場(chǎng)環(huán)境分析,龍華未來(lái)的生活愿景: 居住在以住宅為主的龍華新城區(qū)，孩子在小區(qū)旁的名校上學(xué)，閑暇時(shí)可去周邊的公園坐坐，購(gòu)物、休閑可到龍華的商業(yè)中心、海岸城等地享受一站式的體驗(yàn)，乘車去外省出差，可直接在深圳北站乘坐高鐵 。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場(chǎng)環(huán)境分析,龍華區(qū)域更新總覽： 首批5大舊改商住綜合體，打造集大型購(gòu)物中心、文化創(chuàng)意園、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔住宅、創(chuàng)意購(gòu)物中心、風(fēng)情商業(yè)街為一體的現(xiàn)代龍華中軸央城；2020年前供應(yīng)總建面約955萬(wàn)平米，投資740億元。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場(chǎng)環(huán)境分析,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：電子信息產(chǎn)業(yè)占龍華新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值80%，集聚了富士康、富士施樂(lè)、理光越嶺美、華為等世界一流的品牌電子信息企業(yè)。,富士康,富士施樂(lè),華為,作為電子信息產(chǎn)業(yè)集中度很高的龍華新區(qū)，目前集聚了富士康、富士施樂(lè)、理光越嶺美、華為等世界一流的品牌電子信息企業(yè)。 數(shù)據(jù)顯示，2011年，龍華新區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值5246 億元，占全市 25.7%，出口總額546億美元，占全市22.2%， 其中電子信息產(chǎn)業(yè)占新區(qū)全部規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的80%。品牌企業(yè)在產(chǎn)業(yè)集聚方面發(fā)揮了重要作用。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場(chǎng)環(huán)境分析,租金概況:2013年深圳的商業(yè)租金為300元/平方米/月，較2012年（226元/平方米/月）上漲32.7；其中，寶安區(qū)的商業(yè)租金為139元/平方米/月，同比都上漲13%。,寶安區(qū)商業(yè)租金不斷增漲，與全市商業(yè)租金對(duì)比有一定距離；目前龍華新區(qū)已進(jìn)入城市更新快速發(fā)展階段，結(jié)合進(jìn)駐品牌開(kāi)發(fā)商大規(guī)?，F(xiàn)代城市綜合體；推動(dòng)龍華新區(qū)商業(yè)巨大的提升空間。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場(chǎng)環(huán)境分析,市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)：,區(qū)域規(guī)劃：龍華新區(qū)高速建設(shè)“一軸九片區(qū)”；成為二線擴(kuò)展分區(qū)，福田中心區(qū)后花園，配套居住功能； 輕軌規(guī)劃： 4號(hào)線后期將繼續(xù)向北延伸；地鐵6號(hào)線從深圳機(jī)場(chǎng)至龍華，在龍華設(shè)有5個(gè)站點(diǎn)，其中龍華新城有紅山站和龍華火車站兩個(gè)站點(diǎn)。預(yù)計(jì)2016年底投入使用；提高龍華新區(qū)文化水平； 區(qū)域交通：構(gòu)建對(duì)外“三橫四縱”快速路網(wǎng)，完善區(qū)內(nèi)“十二橫八縱”城市主干路網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)“區(qū)內(nèi)10分鐘、市內(nèi)半小時(shí)”交通圈； 生活愿景: 居住龍華新城區(qū)，孩子上名校、閑暇逛公園，購(gòu)物休閑可享受一站式的體驗(yàn)城市購(gòu)物中心，外出可直接在深圳北站乘坐高鐵.,第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分 項(xiàng)目綜合解析 第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 第四部分 價(jià)格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,項(xiàng)目綜合解析,和平里位于大浪街道，但其地理位置正好處于龍華、民治、大浪三個(gè)社區(qū)的交匯處；東有布龍路、人民路，西有騰龍路、新區(qū)大道，北是和平路，南是建設(shè)路；周圍都是龍華的主干道。,關(guān)鍵詞：核心商圈、交通便利、四通八達(dá),從龍華新區(qū)更新總覽看，本案地處未來(lái)中心地段。 龍華唯一的港鐵連體物業(yè)，與港鐵四號(hào)線無(wú)縫接駁。 本案地處核心城市綜合體、商業(yè)中心商圈、城市主街的中心位置。,競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)格局,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),SWOT分析,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目綜合解析,本次招商目標(biāo)為裙樓商業(yè)街鋪1、2、3棟樓一至三層商業(yè),面積約為13600平方米。,競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)格局,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),SWOT分析,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目綜合解析,競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)格局,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),SWOT分析,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目綜合解析,特發(fā)和平里位于龍華新區(qū)中心板塊，占據(jù)以地鐵龍華線為軸心、深圳北站為焦點(diǎn)的中央生活區(qū)內(nèi)核，匯聚宜居主題的各項(xiàng)無(wú)素；,天時(shí),特發(fā)和平里誕生在龍華板塊房地產(chǎn)最活躍的時(shí)期；,未來(lái)生活趨勢(shì)是綠色低碳環(huán)保，而特發(fā)和平里的定位是“綠色人居大盤”；龍華唯一的港鐵連體物業(yè)，與港鐵四號(hào)線無(wú)縫接駁，樓盤地下還設(shè)有公交站，倡導(dǎo)用戶享受健康、便捷的出行。,主要通過(guò)特發(fā)集團(tuán)的歷史及其從事領(lǐng)域，也通過(guò)天時(shí)、地利、人和三個(gè)方面來(lái)闡述特發(fā)和平里項(xiàng)目上升為一種生活方式的倡導(dǎo)者。,競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)格局,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),SWOT分析,項(xiàng)目概況,民治商圈,核心商圈,傳統(tǒng)商圈,特發(fā)和平里,龍華新區(qū)目前已進(jìn)入?yún)^(qū)域更新快速發(fā)展階段，商業(yè)已走向改朝換代階段，新區(qū)可分為三大層次商圈。,項(xiàng)目綜合解析,競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)格局,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),SWOT分析,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目綜合解析,和平里,曼海寧,鵬華香域,福東龍華府,銀雅居,品澤軒,尚御商住樓,新一佳,萬(wàn)盛百貨,項(xiàng)目片區(qū)目前是城市更新階段，到處施工、道路難行、環(huán)境惡劣；居住辦公寫字樓沒(méi)有正式入住使用，營(yíng)造片區(qū)商業(yè)氛圍人氣不足；結(jié)合多個(gè)城市綜合體、商業(yè)中心、特色商業(yè)街呈現(xiàn)該片區(qū)，將成為龍華新區(qū)功能最全、檔次最高、價(jià)值更高的核心商圈。,片區(qū)商業(yè)氛圍初步形成，競(jìng)爭(zhēng)逐漸面臨市場(chǎng)； 未來(lái)片區(qū)商業(yè)價(jià)值走高，目前商業(yè)租金屬于培育成長(zhǎng)階段； 目前主要以裙樓商業(yè)為主，建筑形象優(yōu)化現(xiàn)代風(fēng)格；沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，招商存在一定困難。；,競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)格局,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),SWOT分析,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目綜合解析,競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)格局,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),SWOT分析,項(xiàng)目概況,競(jìng)爭(zhēng)案例分析,項(xiàng)目綜合解析,競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)格局,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),SWOT分析,項(xiàng)目概況,總結(jié)：,項(xiàng)目位于龍華新區(qū)未來(lái)核心商圈，周邊將呈現(xiàn)出多個(gè)城市綜合體、現(xiàn)代商業(yè)中心，風(fēng)情商業(yè)街等； 北面三樓雙走道無(wú)縫接駁港鐵龍勝站出口，形成雙首層展示面，明顯提升商業(yè)價(jià)值； 項(xiàng)目周邊交通便利，四通八達(dá)； 目前項(xiàng)目及周邊居住較少，商業(yè)氛圍偏弱，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。,第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分 項(xiàng)目綜合解析 第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 第四部分 價(jià)格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,本項(xiàng)目面臨多重問(wèn)題,面對(duì)壓力本項(xiàng)目該如何市場(chǎng)突圍？,項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛龍曼海寧,片區(qū)商業(yè)氛圍初步形成，招商存在一定困難,龍華海岸城、益田假日廣場(chǎng)等城市綜合體進(jìn)駐，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇,面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本案該如何市場(chǎng)占位 如何定位主題業(yè)態(tài)招商 提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值是關(guān)鍵，我們將提供什么樣的商業(yè)配套,自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,位置：項(xiàng)目位于布龍路與和平路交匯處，目前區(qū)域商業(yè)氛圍較差，主要滿足日常生活低檔消費(fèi)的配套商業(yè)； 人口：項(xiàng)目周邊目前人口偏少； 消費(fèi)習(xí)慣：片區(qū)消費(fèi)者習(xí)慣到傳統(tǒng)商圈、民治商圈及市區(qū)里購(gòu)物消費(fèi)； 商業(yè)資源：項(xiàng)目本身45萬(wàn)生活大城,與港鐵無(wú)縫接駁,位于未來(lái)核心商圈多個(gè)城市綜合體,現(xiàn)代商業(yè)中心,風(fēng)情商業(yè)街等,推動(dòng)片區(qū)人流氛圍商業(yè)價(jià)值最大化.,項(xiàng)目先天條件決定項(xiàng)目以社區(qū)生活配套商業(yè)為主,商業(yè)定位思考,社區(qū)商業(yè) 主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的居民住宅區(qū)商業(yè),自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,自身定位,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,“綠色人居大盤”；龍華唯一的港鐵連體物業(yè)，與港鐵四號(hào)線龍勝站無(wú)縫接駁,項(xiàng)目定位：,45萬(wàn)生活大城,雙首層商業(yè)價(jià)值,核心商圈,業(yè)態(tài)定位,自身定位,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,案例分析,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,商業(yè)的三種主要類型,中心區(qū)商業(yè),社區(qū)商業(yè),區(qū)域性商業(yè),正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，以滿足片區(qū)和社區(qū)配套生活需要為目的的商業(yè)步行街，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂(lè)和休閑為主。是最適合社區(qū)和片區(qū)的一種商業(yè)形態(tài)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)相當(dāng)成熟。,位居城市中心，集零售、服務(wù)、辦公、金融和中心商務(wù)類功能于一體的區(qū)域。,主要分布在城市的副中心地帶，主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。其在特征上重復(fù)中心地區(qū)零售設(shè)施的模式，而且距離客戶的住所更近。,自身定位,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,社區(qū)商業(yè)的特征 1、主要以商業(yè)街、店鋪為表現(xiàn)形式； 2、規(guī)模適中為社區(qū)或片區(qū)服務(wù) 3、人 性 化更有人情味，充分體現(xiàn)包容、寬容、謙和 4、開(kāi) 放 性景觀、空間組織、動(dòng)線組織循環(huán)貫通、內(nèi)外富于溝通和交流 5、休 閑 性以餐飲娛樂(lè)休閑購(gòu)物為主要服務(wù)功能 6、有凝聚力圍合空間聚集人氣，商氣，使其不易分散和分流,可以看出本項(xiàng)目是一種典型的社區(qū)商業(yè)形態(tài),自身定位,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型1 ：,以主力店綜合超市為經(jīng)營(yíng)龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)輻射面，吸引人流，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)劃了規(guī)模達(dá)16,000的綜合超市。,社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 2 ：,以社區(qū)標(biāo)超較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費(fèi)特點(diǎn)明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬(wàn)科城供參考。,自身定位,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,萬(wàn)科城業(yè)態(tài)組合：,業(yè)態(tài)組合面積比例：,自身定位,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,萬(wàn)科城商業(yè)業(yè)態(tài)組合值得本項(xiàng)目借鑒參考,建議項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 2,自身定位,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,商業(yè)消費(fèi)客戶： 1、項(xiàng)目本身45萬(wàn)生活大城及未來(lái)周邊高檔社區(qū)業(yè)主 2、港鐵無(wú)縫接駁,輻射區(qū)域外界消費(fèi)者 3、項(xiàng)目周邊工業(yè)制造企業(yè)高級(jí)人士 4、未來(lái)核心商圈,輻射新區(qū)所有消費(fèi)群體,商業(yè)投資者： 本項(xiàng)目的鋪型多為中大型，故其所面向的投資者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士，結(jié)合片區(qū)的實(shí)際情況來(lái)看，本項(xiàng)目商鋪投資客戶主要集中市內(nèi)投資客、附近私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)高管人員及富裕的本地人等群體。,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,共享配套，差異化定位 以都市形象、中高端品牌、特色風(fēng)情商業(yè)街撬動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,娛樂(lè),1,休閑,2,餐飲,3,生活,4,結(jié)合區(qū)域商務(wù)辦公、學(xué)校、企業(yè)等年輕人士較多，利用娛樂(lè)主題吸引大量消費(fèi)群體，推動(dòng)項(xiàng)目人氣。,項(xiàng)目周邊為商務(wù)辦公區(qū)域，能將吸引大量市民、高級(jí)白領(lǐng)前來(lái)休閑；通過(guò)休閑主題吸引客戶。,餐飲作為最重要的目的性業(yè)態(tài)，通過(guò)打造集中特色餐飲主題，最大限度聚集人氣。,生活配套商業(yè)滿足未來(lái)項(xiàng)目周邊大量居民日常生活消費(fèi)。,打造和平里風(fēng)情商業(yè)街,購(gòu)物,4,引進(jìn)知名品牌超市主力店，助力整體招商；提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,1、商業(yè)街業(yè)態(tài)比例,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,備注：此商家名錄為部分備選商家，依實(shí)際操作為主,2、商業(yè)街目標(biāo)商家,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,3、商業(yè)街一樓業(yè)態(tài)分配布局,業(yè)態(tài)布局分解 1、北面1棟臨和平路展示面價(jià)值最高，考慮招商承受租金較高業(yè)態(tài)； 2、東面3棟商鋪展示面為布龍路主干道及商鋪開(kāi)間進(jìn)深比較適合餐飲業(yè)態(tài)要求，形成項(xiàng)目特色定位美食一條街； 3、南面2棟建設(shè)路展示面微弱些，建議招商引進(jìn)承受租金較低業(yè)態(tài),如:生活配套、休閑； 4、西面騰龍路為項(xiàng)目行政中心路，商業(yè)價(jià)值展示面較高，未來(lái)成為主要人行路線。,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,4、商業(yè)街二樓業(yè)態(tài)分配布局,業(yè)態(tài)布局分解 1、北面1棟展示面為和平路主道，也就是商業(yè)價(jià)值展示最高之一； 2、北面1棟三樓兩條無(wú)縫接駁地鐵龍勝站出口走道；結(jié)合品牌商家誘惑力，給項(xiàng)目帶來(lái)巨大人流氣氛； 3、三樓地鐵對(duì)接走道直接可通往三樓下二樓電梯；由于引進(jìn)品牌超市主力店以品牌效應(yīng)支撐整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值，租金相對(duì)來(lái)說(shuō)偏低；建議品牌超市主力店及一家品牌餐飲規(guī)劃在1棟北面二樓，營(yíng)造商業(yè)人氣。,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,自身定位,客戶群定位,項(xiàng)目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,5、商業(yè)街三樓業(yè)態(tài)分配布局,業(yè)態(tài)布局分解 1、北面1棟三樓雙走道無(wú)縫接駁地鐵龍勝站出口，明顯提升三樓商鋪商業(yè)價(jià)值； 2、建議三樓商鋪引進(jìn)休閑小吃及餐飲業(yè)態(tài)，能讓消費(fèi)者較長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)造經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)氛圍；刺激其他消者。,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位,項(xiàng)目定位總結(jié)：,未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，形成以品牌效應(yīng)、特色風(fēng)情為項(xiàng)目?jī)r(jià)值支撐點(diǎn)； 社區(qū)商業(yè)主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的居民住宅區(qū)商業(yè)； 利用品牌主力店較大規(guī)模的餐飲及休閑娛樂(lè)、其他生活配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費(fèi)特點(diǎn)明顯，以大規(guī)模知名度的品牌餐飲吸引外部人流；,第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分 項(xiàng)目綜合解析 第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 第四部分 價(jià)格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,價(jià)格策略,招商租金策略建議,1、針對(duì)業(yè)態(tài)招商租金策略建議 a、針對(duì)主力店，是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與推動(dòng)項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)和保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠； b、針對(duì)品牌店，是項(xiàng)目整體租金的主要來(lái)源，租金可考慮以接近面價(jià)或稍低于面價(jià)5%-10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)； C、針對(duì)散戶，是項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)； d、針對(duì)專業(yè)店，服務(wù)業(yè)態(tài)，是項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)必需的補(bǔ)充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)面價(jià)的基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整。,價(jià)格策略,2、針對(duì)不同因素差異招商租金策略建議 本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺(jué)效果差異、交通組織差異等因素來(lái)制定各商鋪的具體租金價(jià)格。 a、位置差異：東面商鋪展示面相對(duì)南面商鋪位置較好些，南面商鋪面相對(duì)西面商鋪展示面較好些，根據(jù)道路邊上人行流量大小；差價(jià)比例控制在10%-15%之間； b、視覺(jué)效果：消費(fèi)者在道路邊上或地鐵出口直接視覺(jué)到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其他商鋪，差價(jià)比例控制在10%-15%之間； C、流通情況：人流交通良好的商鋪?zhàn)饨鸶哂谄渌啼仯顑r(jià)比例控制在5%-10%之間。,價(jià)格策略,3、保證金策略 建議向經(jīng)營(yíng)者收取兩個(gè)月的租金為保證金，在租賃合同滿退場(chǎng)時(shí)予以退還。 4、租金遞增策略 根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)情況，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)；建議項(xiàng)目制定租賃合同為1-5年，第1年租賃金額不變，第2年租賃金客遞增5%，第3、4、5年按每年遞增8%。 5、免租期 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家主力店進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻；因此在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期，建議本項(xiàng)目一般免租期為3-5個(gè)月。,價(jià)格策略,6、物業(yè)管理費(fèi) 按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理事項(xiàng)包括清潔、保安、公共保險(xiǎn)等，建議物業(yè)管理費(fèi)為6元/月 7、活動(dòng)期間簽約優(yōu)惠 在招商推介會(huì)或招商推廣啟動(dòng)時(shí)段中，可對(duì)前若干信簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣或管理費(fèi)優(yōu)惠等。,價(jià)格策略,通過(guò)對(duì)龍華商業(yè)租金的調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，利用市場(chǎng)比較法，估算出項(xiàng)目當(dāng)前租賃價(jià)格為：,一層租金：120-150元/m2 /月 二層租金：100-115元/ /月 三層租金：100-130元/ /月,鑒于目前周邊商業(yè)氛圍尚未形成，故在前期租金及售價(jià)相對(duì)較低，主要目的在于培育市場(chǎng)，考慮未來(lái)項(xiàng)目入住及周邊商務(wù)居住消費(fèi)群眾多，無(wú)縫接駁地鐵4號(hào)線龍勝站口商業(yè)物業(yè)，其價(jià)值主要在23年后項(xiàng)目周邊進(jìn)駐多個(gè)知名城市綜合體，推動(dòng)片區(qū)商圈整體商業(yè)價(jià)值最大化。,租金,價(jià)格策略,總結(jié)：,項(xiàng)目片區(qū)屬于城市更新快速發(fā)展階段，目前租金低于深圳寶安商業(yè)租金水平，具有較大的增長(zhǎng)空間； 根據(jù)商鋪位置具體情況，租金稍微上下靈活調(diào)動(dòng)，盡量將商鋪招滿；營(yíng)造商業(yè)氛圍最高點(diǎn)，未來(lái)商業(yè)租金增長(zhǎng)空間更大； 建議租金價(jià)格走低至高,以項(xiàng)目?jī)?yōu)越位置搶先市場(chǎng).,第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分 項(xiàng)目綜合解析 第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 第四部分 價(jià)格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,招商策略,招商方案,需要明確 的問(wèn)題,招商策略,推廣策略,分階段媒體組合,媒體策略,推廣思路,商周期及時(shí)間節(jié)點(diǎn),招商手段,招商策略,1、招商開(kāi)展前應(yīng)明確的問(wèn)題,問(wèn)題1.東面三樓商鋪展示面不佳； 應(yīng)對(duì)之策：商議改建 問(wèn)題2.一層街鋪是否建有煙道及隔油池等可供餐飲所用設(shè)施； 應(yīng)對(duì)之策：明確并加建 問(wèn)題3.地面是否有車位足夠使用，而布龍路廣場(chǎng)綠化面積過(guò)大影響商業(yè)氛圍； 應(yīng)對(duì)之策：采取措施營(yíng)造人氣 問(wèn)題4.商業(yè)街位于主干道路邊，但缺乏傳播載體； 應(yīng)對(duì)之策：增加廣場(chǎng)廣告位及導(dǎo)視牌,招商策略,總體思路以大帶小 主力店 品牌商家 小商戶,先行主力店及品牌商家招商，借此增強(qiáng)小商戶對(duì)本項(xiàng)目投資的信心， 在一定程度上提升商業(yè)的價(jià)值,2、招商手段,招商策略,3、招商對(duì)象,主力店：品牌超市大賣場(chǎng) 超市本身具備強(qiáng)大的聚集人流作用，利用品牌超市引導(dǎo)作用，帶動(dòng)全面開(kāi)放，通過(guò)品牌進(jìn)駐宣傳，炒作商圈效應(yīng)，產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)吸引消費(fèi)者的威力； 品牌商家店：國(guó)內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌、休閑娛樂(lè)品牌及國(guó)內(nèi)知名服飾品牌 招商范圍鎖定在中國(guó)知名品牌；只要主力店確定進(jìn)駐，就為本項(xiàng)目的大小投資者關(guān)注的一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營(yíng)上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)度； 社區(qū)配套性商業(yè)：社區(qū)配套服務(wù)店、零售商、大中型餐飲、文化及娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)店,招商策略,4、招商工作進(jìn)度,4月 5月 6月 7月 8月 9月,籌備階段,階段目標(biāo)規(guī)劃,主力店意向洽談，招商物料完，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策、法律廣件定稿。,完成前期主力業(yè)態(tài)及輔助業(yè)態(tài)主力店細(xì)節(jié)談判，達(dá)成入駐意向，簽訂意向協(xié)議書(shū)。,全面開(kāi)展后期招商工作，目標(biāo)品牌商家客戶上門訪談跟進(jìn)落實(shí)；完成整體招商80%,簽約高峰期,盛大開(kāi)業(yè),主力店進(jìn)場(chǎng)裝修,商戶進(jìn)場(chǎng)裝修,完成后續(xù)招商工作，開(kāi)業(yè)前完成整體招商90以上%,招商推介會(huì) 品牌商家主力店簽約儀式大會(huì),預(yù)招商階段,全面招商階段,收尾階段,招商策略,5、招商周期及時(shí)間節(jié)點(diǎn),商業(yè)項(xiàng)目推廣的原則一般是先招商主力店簽約后，加大項(xiàng)目推廣策略活動(dòng)；有利于提升商業(yè)的價(jià)值，引進(jìn)其他普通商家加入本項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)。,主力店招商：2014年5月1日2014年6月30日 目 標(biāo)：完成主力店及品牌商家招商工作 備 注：主力商家成功引進(jìn)后加大廣告宣傳 普通商家招商：2014年7月1日2014年8月31日 目 標(biāo)：完成普通商家招商的80 招商收尾：2014年9月1日2007年9月31日 目 標(biāo)：完成項(xiàng)目招商進(jìn)度的90以上,招商策略,6、招商團(tuán)隊(duì)精英架構(gòu),發(fā)展商,發(fā)展商物業(yè)部,項(xiàng)目總監(jiān),招商經(jīng)理,策劃經(jīng)理,招商主管,策劃師,招商專員,以隆塬招商團(tuán)隊(duì)為招商主體進(jìn)行招商,招商策略,總結(jié)：,首先明確項(xiàng)目本身是否能滿足各業(yè)態(tài)的基本需求條件，如餐飲-油煙道管、下水道，主力店-樓層高度、樓板承受力等； 執(zhí)行目標(biāo)客戶招商,登門走訪洽談; 首先明確主力店及品牌餐飲休閑娛樂(lè)商家,帶動(dòng)小商戶投資客戶對(duì)項(xiàng)目有足夠信心; 執(zhí)行招商優(yōu)惠政策,推動(dòng)缺稀限量金鋪刺激投資客戶. 以項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，首先招商主力店及品牌商家，再全面覆蓋招商小商戶。,第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分 項(xiàng)目綜合解析 第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 第四部分 價(jià)格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,推廣策略,推廣主題,時(shí)間節(jié)點(diǎn),推廣渠道,核心價(jià)值點(diǎn),物料準(zhǔn)備,未來(lái)核心商圈：居住在以住宅為主的龍華新城區(qū)，孩子在小區(qū)旁的名校上學(xué)，閑暇時(shí)可去周邊的公園坐坐，購(gòu)物、休閑可到龍華的商業(yè)中心、海岸城等地享