山東省嘉祥縣商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.ppt

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,嘉祥縣商業(yè)房地產(chǎn)市場 調(diào)研報告,2007年9月, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,目錄,第一部分 宏觀環(huán)境分析 第二部分 項目整體研究與特性分析 第三部分 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 第四部分 商業(yè)市場需求分析 第五部分 競爭項目市場調(diào)研 第六部分 市場調(diào)研綜合評價, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第一部分 宏觀環(huán)境分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,1.1 宏觀環(huán)境分析,區(qū)域位置: 嘉祥縣是中國古代”四大圣賢”之一曾子的故里,屬濟寧市轄, 嘉祥縣位于山東省西南部,隸屬濟寧市，東連濟寧市任城區(qū)；南毗大蒜之鄉(xiāng)金鄉(xiāng)縣；西臨巨野縣、鄆城縣；北與梁山縣。以鄆城新河為界,東北隔梁濟運河與汶上縣隔河相望。 基本概況：嘉祥縣總面積960平方公里,總?cè)丝?08735人,耕地面積86.6萬畝,轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)。手套產(chǎn)業(yè)和石雕產(chǎn)業(yè)是其支柱產(chǎn)業(yè)，么哦年舉辦的手套展示會和石雕藝術(shù)節(jié)，吸引了大量外來人士。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,1.1 宏觀環(huán)境分析,城區(qū)現(xiàn)分為城區(qū)和開發(fā)區(qū)。城區(qū)集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運交通中心。開發(fā)區(qū)是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲區(qū)，隨著城市的發(fā)展開發(fā)區(qū)將成為未來的政治、經(jīng)濟中心。 依據(jù)濟寧市的總體規(guī)劃,嘉祥縣將成為濟寧市西部開發(fā)區(qū)重點開發(fā)區(qū)域。嘉祥縣的總體規(guī)劃是“北擴東展”，與濟寧市對接，這給嘉祥縣的房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,1.2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,嘉祥縣的房地產(chǎn)市場起步較晚，近兩年來，房地產(chǎn)市場才得到大力發(fā)展，相對于前幾年，開發(fā)量大幅增長，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。 城區(qū)在售項目較少，主要集中在建設(shè)路沿線和呈祥街沿線。住宅項目消化量較快，目前在售部分主要是商業(yè)項目和沿街底商。住宅項目價格區(qū)間在1300-2000元/，商業(yè)項目根據(jù)地理位置的不同價格不等主要集中在3500-6400元/之間。 由于手套、石雕產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，行業(yè)人員增加，嘉祥縣的流動人口也迅速膨脹，商業(yè)需求相應(yīng)產(chǎn)生。給商業(yè)房地產(chǎn)市場帶來了機遇。 由于多方面的原因，商業(yè)項目運作普遍不成功，商鋪空置率較高。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第二部分 項目整體研究與特性分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,2.1 項目地塊地理位置,優(yōu)勢： 區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于曾子像北，建設(shè)北路，職業(yè)中專斜對面。東臨建設(shè)北路，南踞327國道不遠(yuǎn)，北面緊靠新規(guī)劃的符合嘉祥縣鄉(xiāng)北發(fā)展的趨勢。地理位置優(yōu)越，具有明顯的升值空間。 項目總規(guī)劃1000余畝地，一期規(guī)劃面積5萬，規(guī)模最大，且地塊相對比較完整，容易規(guī)劃而形成獨立商業(yè)區(qū)。 劣勢： 項目周圍尚處在發(fā)展初期，人氣不足，周圍配套不成熟，有待完善。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,2.2 參與項目公司狀況,優(yōu)勢： 開發(fā)商實力雄厚，資金充足。 政府政策支持，給項目帶來了信譽保證。 項目由在行業(yè)內(nèi)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的世紀(jì)萬邦進行代理策劃，全新的營銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會有效促進項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。 劣勢： 項目前期長期未動工及開發(fā)商的退出，給項目帶來了負(fù)面影響。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,2.3 項目市場分析,優(yōu)勢： 區(qū)域房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。 現(xiàn)房地產(chǎn)市場商鋪價格，高出消費者的承受價位，給本項目帶來了機會。 劣勢： 嘉祥縣商業(yè)項目運作普遍不成功，消費者對本項目的信心不高 目前商鋪租水平較低，投資客戶難以收回成本，“租比買合算” ，流失部分客戶。 本地主力宣傳媒介較少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對媒介的關(guān)注度不高，項目在宣傳過程中受一定影響。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第三部分 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,3.1 商業(yè)物業(yè)分布,曾子像,建 設(shè) 路,呈 祥 大 道,水利局,北 外 環(huán),演武 小區(qū),高豪房地產(chǎn)開發(fā)，住宅已售磬，商鋪元平元平僅剩東西臨街套，定金可退，面積.平米,業(yè)態(tài)： 醫(yī)療， 服務(wù)， t,獲 麟 街,14家二層或三層， 平,年租萬，業(yè)態(tài)： 餐飲，公司，便利店，,廣場,花園小區(qū),家,一層，平；租金：一年元；業(yè)態(tài)：餐飲，服飾，家居建材,家,二層平；一年萬；業(yè)態(tài)：服飾，郵政，書店，家具，便利店，t,北,演 武 路,獲麟街, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,3.1 商業(yè)物業(yè)分布,家，一層， 業(yè)態(tài)：商品， 工藝 美容美發(fā),藥店； 租金： 元年- 元年,幼兒園,山,演 武 路,獲 麟 街,小 道,小 道,迎 鳳 路,武 成 路,家，二層或三層， 業(yè)態(tài)：專賣，連鎖店，攝影 租金：元元年,8家。一層 業(yè)態(tài)：攝影， 商品， 服裝代理,空地,演武商貿(mào)城,美國加州牛肉，便利店,小超市，共五家，二層,家一層 業(yè)態(tài)：美容 餐飲，小商品,門診，幼兒園,商鋪，共家，二層,學(xué)校,7家，一層商鋪 業(yè)態(tài)：攝像，超市，娛樂,簡易門頭房,簡易門頭房，業(yè)態(tài)：超市,餐飲, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,建 設(shè) 路,中 心 大 街,獲 麟 街,文 化 路,演 武 路,居 民 區(qū),財 政 局, 二層，家 業(yè)態(tài)：專賣 ，服飾， 面點，化妝品,三聯(lián) 家電,現(xiàn)代 家電 城,商貿(mào)市場， 漏天攤位,家二層,學(xué) 校,家一層，租金：.萬萬年面積：平業(yè)態(tài)：儲蓄，雙語學(xué)校，服裝，精品店,家商鋪二層，租金：萬年，平業(yè)態(tài)：服裝，鞋帽，手機，小商品,大福源 超市,家，租金：元年；業(yè)態(tài)：家電，攝影，餐飲,華星手套廠(100人左右記件工資）,利民祥聚苑花園（商住樓四層，濟寧利民開發(fā)，16戶底商在售，建筑形態(tài)：一層和兩層一層售價：8800元/平兩層4800-5800元/平（可優(yōu)惠）；面積：100-128平：,中心大街,3.1 商業(yè)物業(yè)分布, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,建 設(shè) 路,中 心 大 街,文 化 路,青 年 路,華聯(lián)， 農(nóng)行， 三聯(lián) 藥店,家，二層， 租金：萬萬，業(yè)態(tài)：藥店，鉆石，鞋類，手機專賣店,福祥商貿(mào)城,福祥商業(yè)步行街,華祥 家具城,建設(shè)中的 三層商鋪,七家二層 平左右 租金：萬到萬 業(yè)態(tài)：婚紗，家電,農(nóng)行,家一層或二層 業(yè)態(tài)：診所，電器，茶葉，土產(chǎn)品，簡易飯館,簡易門頭房,超市，郵政,中心大街,3.1 商業(yè)物業(yè)分布, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,建 設(shè) 路,兗 蘭 街,青 年 路,武 成 路,一層商鋪，租金：6000-8000元/年；面積：60平-100平；業(yè)態(tài)：服裝，五金，裝飾,業(yè)態(tài)： 家庭用品，果品， 新華書店， 工商行政管理 租金：1萬,商貿(mào)市場， 業(yè)態(tài)：面料， 服裝，小商品； 租金：20元/米,萌山市場,29家。租金：1萬-2萬面積：30平米左右，業(yè)態(tài)：五金，潔具，家具，水暖建材,一層簡易門頭， 50平左右 租金：8000元/年 業(yè)態(tài)：家庭用品 簡易飯館，五金配件,華祥 家具城,汽車站,69家，一層或二層，業(yè)態(tài)：五金，裝飾，酒店，招待所，租金：一層，3000-4000元/年。2層：2000元左右，面積：12-60平,嘉祥鴻勝手套公司,濟寧金成手套有限公司,一層，自建門頭，業(yè)態(tài)：五金裝飾,福祥 步行街,百成匯 服裝城,8家， 一層 業(yè)態(tài)： 服飾,華聯(lián),11家。一層，業(yè)態(tài)：專賣，服飾，音像，鞋包，金店,兗蘭街,3.1 商業(yè)物業(yè)分布, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,3.2 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營種類及價格狀況,目前，縣城商鋪數(shù)量數(shù)以千計，主要集中在兗蘭街、中心街、青年路、演武路、獲麟街、中心街、建設(shè)路沿線。經(jīng)營范圍廣泛，服裝和餐飲類最多，業(yè)態(tài)混亂，專業(yè)市場不多，市場專業(yè)化程度不高。占前幾位的業(yè)種是服裝鞋帽、餐飲、零售、汽配維修等。 商鋪租金平均水平較低，租金范圍0.1-1.8元/（天）不等。除青年路附近租金水平較高，達(dá)到1.5元/（天）左右。 商鋪價格不等，在售商業(yè)價格區(qū)間3600-6400元/，超出普通購房者的承受能力。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,3.3 商業(yè)市場特征,目前嘉祥縣商業(yè)物業(yè)主要分為專業(yè)市場和沿街底商兩種。 經(jīng)營狀況較好，已經(jīng)形成規(guī)模的專業(yè)市場多分布在遠(yuǎn)離市中心的位置，購物環(huán)境較差。以東關(guān)鋼材市場、東關(guān)小商品市場和護山批發(fā)市場、五星家具城等為代表。 市中心的專業(yè)市場環(huán)境較好，租金水平較高，但空置率較高，經(jīng)營狀況不容樂觀。代表項目有福祥步行街、華祥家具城等。 沿街底商主要集中在兗蘭路和建設(shè)路沿線，一單層和兩層連體產(chǎn)品為主，經(jīng)營面積在30-200不等。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第四部分 商業(yè)市場需求分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.11 需求潛力分析,沿街走訪經(jīng)營商戶發(fā)現(xiàn)，未來幾年內(nèi)有意向購買商鋪的僅占28%，前景不容樂觀。,已經(jīng)購買商鋪。 沒有購買能力。,對商業(yè)市場前景沒有信心。 租金水平低，認(rèn)為買不如租合適,沒有意向客戶分類：, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.12 潛在客戶對項目的認(rèn)可度,對本項目非?？春玫膬H占10%，58%的受訪者隊本項目持懷疑態(tài)度，對項目基本看好，考慮到部分客戶的敷衍態(tài)度，這一比例還將繼續(xù)下降。 原因： 1、項目地段不好，所處區(qū)位在不被人接受。 2、前期一直沒動工，前期操作失敗，產(chǎn)生負(fù)面影響。 3、周圍其他縣、市大型商業(yè)項目的操作失敗。成功案例不多。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.13 潛在客戶購買意向分析,調(diào)研發(fā)現(xiàn)，半數(shù)意向客戶在未來一年內(nèi)有購買商鋪的計劃，可以作為項目的主要目標(biāo)客戶群。兩年內(nèi)購買的占30%，這部分群體可以作為項目的潛在客戶。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.14 潛在客戶購買目的分析,依據(jù)受訪者購買目的不同，將潛在客戶分為投資需求和經(jīng)營需求兩種。投資客戶比重不大，僅占18%。 經(jīng)營客戶經(jīng)營種類多種多樣，主要有小商品批發(fā)、服裝鞋帽、五金、建材、裝飾材料、家具、車輛銷售、家電、醫(yī)藥、汽配維修、物流等。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.21 潛在客戶產(chǎn)品需求面積需求,被調(diào)研者中需求面積再30-60之間的占20%，60-80 之間的占26%，80-100之間的占14%，100-150 之間的占14%，他們的彼列為1.43:1.86:1:1。由此可知，在30150 之間的份額占到74%，面積需求彈性較大。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.22 潛在客戶產(chǎn)品需求產(chǎn)品形態(tài),調(diào)研結(jié)果顯示，兩層聯(lián)體商鋪市場認(rèn)可度遠(yuǎn)高于其他三種形態(tài)，占57%。一層用于經(jīng)營，二層主要是居住功能；單層商鋪市場認(rèn)可度也達(dá)到32%；三層聯(lián)體產(chǎn)品僅占7%，有較大的市場抗性。三層聯(lián)體商鋪一層經(jīng)營，二層也用于經(jīng)營或倉儲，三層用于居住。 建議：三層聯(lián)體產(chǎn)品可以一、二層組合銷售或二、三層組合銷售，上層定位于住宅。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.31 潛在客戶價位承受力,潛在客戶平均單價承受力2100元/。1500-1800元/之間的最多，約占六成。1800-2500元/之間的占18%，考慮到一些客戶喜歡選擇最低的單價最低的選項，單價承受力在2000元/以上的比例會更高。 在總價款需求分析中，有61%的客戶總價承受力在10-30萬元。潛在客戶總價承受力分布比較平均。考慮到一些客戶不愿露富等方面的原因，樂觀估計能承受15萬元以上的客戶客戶比例能達(dá)到70%以上。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.32 潛在客戶付款方式選擇,經(jīng)過問卷調(diào)研分析，潛在客戶所能采用的付款方式依次為，銀行按揭、分期付款、一次性支付，其比例分別為60%、24%、16%。通過分析可以得出較多具有一次性和分期付款能力的消費者將有可能通過銀行按揭來購買總價款更高的商鋪。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.4 潛在客戶決策因素分析,地段、商業(yè)前景和投資回報率是消費者主要考慮的因素。地段是項目現(xiàn)階段的劣勢，宣傳中可以突出項目商業(yè)前景和投資回報率，以規(guī)劃中的長途汽車站位價值點來弱化現(xiàn)階段地段劣勢。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.5 潛在客戶房地產(chǎn)渠道信息,45%的受訪者選擇朋友推薦來作為獲取房產(chǎn)信息的重要渠道，由此說明了口碑效應(yīng)的重要性。其次是報紙廣告（41%）、電視（35%）、戶外廣告牌（33%）和宣傳單（33%）。再次是網(wǎng)絡(luò)、廣播和車體。另外少量受訪者還選擇了其他方式，包括手機短信和實地考察等方式。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.5 潛在客戶房地產(chǎn)渠道信息,朋友推薦的比例最大，要形成本縣的話題性項目，就要一炮而紅，快速切入市場、快速反應(yīng)、大面積宣傳，并趁熱打鐵。 考慮到電視的普及率較高，電視也可以作為宣傳媒介。調(diào)查顯示79%的受訪者經(jīng)常收看嘉祥電視臺的新聞節(jié)目。建議以新聞的形勢宣傳本項目，或在嘉祥新聞之后的黃金時段宣傳項目。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.6 行業(yè)目標(biāo)客戶細(xì)分, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.6 行業(yè)目標(biāo)客戶細(xì)分,（續(xù)表）, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,4.6 行業(yè)目標(biāo)客戶細(xì)分,（續(xù)表）,（續(xù)表）, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,第五部分 競爭項目市場調(diào)研, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,5.1 競爭市場總體說明,在對市場調(diào)研的同時，對在售商業(yè)項目進行了詳細(xì)的調(diào)研，以使我們能更好的把握和利用好市場的供求關(guān)系和競爭優(yōu)勢。 嘉祥縣城區(qū)現(xiàn)存五個在售商業(yè)項目，百苑小區(qū)、百誠花園、農(nóng)機公司小區(qū)、福祥麗景小區(qū)和新建的東關(guān)小商品市場。其中百苑小區(qū)、百誠花園和農(nóng)機公司小區(qū)的商業(yè)為沿街底商；福祥麗景小區(qū)的商業(yè)是沿街兩棟商業(yè)樓；新建東關(guān)小商品市場是專業(yè)市場。 東關(guān)小商品市場是項目是同類產(chǎn)品，是項目的主要競爭對手。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,5.21重點項目分析, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,5.22 東關(guān)小商品市場,（）基本資料 占地面積：1.4647萬 建筑面積1.1431萬 開發(fā)商：東關(guān)大隊 容積率：0.78 總戶數(shù)：126戶 進 度：07年5月動工,10月竣工 價 格：5-6元/（月） 客 戶:原東關(guān)批發(fā)市場業(yè)主,(2) 建筑特點：三層聯(lián)體；室內(nèi)樓梯和衛(wèi)生間，市場內(nèi)有公廁；層高3.3米、進深約10米、開間7米左右。,(4)經(jīng)營業(yè)態(tài)：副食品、小商品批發(fā),(3) 戶型面積：三層;分為100、120、180、240四種戶型，三層聯(lián)體捆綁式出租, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,小結(jié),市場同類產(chǎn)品少，競爭環(huán)境寬松。 在售商業(yè)項目價位較高，超出普通居民的購買能力。 產(chǎn)品形態(tài)多數(shù)是兩層聯(lián)體產(chǎn)品或三層聯(lián)體產(chǎn)品。 產(chǎn)品宣傳力度小，知名度不高。 兩層或三層連體產(chǎn)品全部采用捆綁式銷售。, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)