2011鄭州市鄭東區(qū)商務(wù)金融地塊可行性研究報(bào)告57p.doc

鄭州市鄭東區(qū)商務(wù)金融地塊可行性研究報(bào)告鄭州市鄭東區(qū)商務(wù)金融地塊可行性分析報(bào)告二一一年三月目錄第一節(jié) 項(xiàng)目概況21.1 項(xiàng)目區(qū)位21.2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4第二節(jié) 鄭東新區(qū)城市規(guī)劃62.1 鄭東新區(qū)規(guī)劃62.2 建設(shè)理念9第三節(jié) 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析113.1 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析113.2 重點(diǎn)政策分析133.3 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析153.4 房地產(chǎn)發(fā)展小結(jié)17第四節(jié) 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀194.1 土地市場(chǎng)分析194.2 商品房市場(chǎng)分析234.3 鄭東新區(qū)市場(chǎng)分析304.4 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)小結(jié)32第五節(jié) 鄭州區(qū)房地產(chǎn)主要樓盤項(xiàng)目調(diào)研情況345.1 住宅商品房市場(chǎng)情況345.2 住宅二手房市場(chǎng)情況395.3 寫字樓市場(chǎng)情況395.4 商業(yè)綜合類項(xiàng)目市場(chǎng)情況46第六節(jié) 項(xiàng)目分析與構(gòu)想516.1 項(xiàng)目swot分析516.2 項(xiàng)目營(yíng)造思路517.1 方案比較567.2 方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要指標(biāo)對(duì)比57附件1：各方案詳細(xì)測(cè)算表59第一節(jié) 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目區(qū)位鄭政東出（2010）066號(hào)地塊位于金水東路北、東風(fēng)東路西。具體四至范圍是：東至東風(fēng)東路，南至金水東路，西至眾旺路，北至正義路。該區(qū)域是鄭州市的中央商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約3.45平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時(shí)不夜城。環(huán)形建筑群中間布置有國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。地塊航拍圖 地塊周邊環(huán)境實(shí)景 地塊內(nèi)： 地塊東：東風(fēng)東路 地塊南：金水東路1.2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：掛牌編號(hào)鄭政東出（2010）066號(hào)地塊用地性質(zhì)商務(wù)金融出讓年限40年容積率6綠地率30%建設(shè)用地面積（平方米）127128.47總建筑面積(平方米)762770.8備注：1、該地塊掛牌出讓的詳細(xì)資料和具體要求，見掛牌出讓文件。但因掛牌出讓文件需于2011年3月22日-2011年4月18日之間方能取得，故目前本報(bào)告中無法體現(xiàn)詳細(xì)要求（已委托合作方購買，并快遞給我公司）；2、掛牌起始價(jià)、保證金和增加幅度：本地塊掛牌出讓起始價(jià)為88960萬元，競(jìng)買保證金為63000萬元，增價(jià)幅度為500萬元?？梢姡畬?duì)該地塊的重視程度及未來價(jià)格提升空間的良好預(yù)期；3、申請(qǐng)人可于2011年4月8日至2011年4月18日12時(shí)前，提出書面申請(qǐng)，交納保證金的截止時(shí)間為2011年4月18日12時(shí)；對(duì)于符合條件的，將在2011年4月18日12時(shí)前予以確認(rèn)；4、本次掛牌報(bào)價(jià)時(shí)間和地點(diǎn)：1）掛牌期限：2011年4月8日至2011年4月19日；2）報(bào)價(jià)時(shí)間：011年4月8日至2011年4月19日，截止時(shí)間為4月19日16時(shí)；5、掛牌時(shí)間截止時(shí)，有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。6、特別注意事項(xiàng)：“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人。第二節(jié) 鄭東新區(qū)城市規(guī)劃2.1 鄭東新區(qū)規(guī)劃鄭東新區(qū)是是河南省委、省政府推進(jìn)城市化建設(shè)，把鄭州打造成為國(guó)家區(qū)域中心城市而采取的一項(xiàng)重要舉措。根據(jù)鄭州市總體規(guī)劃（1995年至2010年），由日本黑川紀(jì)章事務(wù)所進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的新區(qū)規(guī)劃，引入生態(tài)城市、環(huán)形城市、共生城市、新陳代謝城市、地域文化城市等先進(jìn)的發(fā)展理念，遠(yuǎn)景概念范圍115平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），規(guī)劃總?cè)丝?20萬人。鄭東新區(qū)主要包括中央商務(wù)區(qū)、商住物流區(qū)、龍湖區(qū)、龍子湖高校園區(qū)、科技物流園區(qū)等功能組團(tuán)。目前，鄭東新區(qū)從行政區(qū)劃上尚屬于鄭州市金水區(qū)，但實(shí)際為獨(dú)立運(yùn)營(yíng)單位。其具體規(guī)劃如下：2.1.1 規(guī)劃的背景和過程開發(fā)建設(shè)鄭東新區(qū)是省委省政府、市委市政府為更好應(yīng)對(duì)中國(guó)加入wto所帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，盡快適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展潮流，穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程，提升城市品位，為把鄭州建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市而采取的重要舉措。按照1998年國(guó)務(wù)院批復(fù)的鄭州城市總體規(guī)劃（1995年至2010年）的要求，鄭州市區(qū)人口發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)為500600萬，城市化水平達(dá)7080%。目前，鄭州中心城區(qū)規(guī)模偏小，而且受隴海、京廣鐵路交叉分割，拓展空間受到制約，與近億人口大省省會(huì)城市的地位和建設(shè)全國(guó)區(qū)域性中心城市的目標(biāo)遠(yuǎn)不相適應(yīng)，因而必須尋求新的發(fā)展空間,按照21世紀(jì)國(guó)際現(xiàn)代化城市的功能要求對(duì)省會(huì)鄭州總體規(guī)劃進(jìn)行完善、修編，這是規(guī)劃鄭東新區(qū)的主要背景。在這個(gè)前提下，為了保證鄭東新區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)新世紀(jì)、新鄭州、高起點(diǎn)、高品位的要求，我們于2001年9月對(duì)鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景總體概念規(guī)劃采取國(guó)際招標(biāo)的方法進(jìn)行。經(jīng)過多方考察和商務(wù)談判，選定日本黑川紀(jì)章事務(wù)所、法國(guó)夏氏事務(wù)所、美國(guó)sasaki公司、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院等11家單位參與規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)以中國(guó)建筑學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)（原建設(shè)部副部長(zhǎng)）宋春華和建設(shè)部總規(guī)劃師陳曉麗為評(píng)審組長(zhǎng)的30多位國(guó)內(nèi)外專家反復(fù)評(píng)審，日本黑川紀(jì)章方案以其先進(jìn)的理念和獨(dú)具魅力的設(shè)計(jì)獲得專家們的一致好評(píng)，最終脫穎而出。隨之，我們將規(guī)劃方案向社會(huì)公開展示并進(jìn)行了問卷調(diào)查，90%以上市民贊同黑川方案。在此基礎(chǔ)上，2002年3月市人大常委會(huì)通過決議，以地方法規(guī)形式對(duì)規(guī)劃方案予以確認(rèn)。我們將方案及時(shí)向省委、省政府領(lǐng)導(dǎo)作了匯報(bào)，并按照有關(guān)法定程序，經(jīng)過逐級(jí)審批，報(bào)國(guó)務(wù)院備案。（2002年7月在世界建筑師聯(lián)盟年會(huì)上，黑川紀(jì)章先生因設(shè)計(jì)鄭東新區(qū)規(guī)劃等方案而獲得首屆“城市規(guī)劃設(shè)計(jì)杰出獎(jiǎng)”）。2.1.2 規(guī)劃的內(nèi)容鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），西起原107國(guó)道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路。共分六個(gè)功能區(qū)：（1）cbd，是鄭州市的中央商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約3.45平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時(shí)不夜城。環(huán)形建筑群中間布置有國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。（2）商住物流區(qū),是cbd的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。（3）龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積約6.08平方公里左右，是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點(diǎn)晴之筆，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國(guó)家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。伸入龍湖的半島為cbd副中心，規(guī)劃面積約0.48平方公里；cbd副中心是由高度為100米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個(gè)環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務(wù)、居住、旅游、娛樂和休閑的勝地。cbd中心和cbd副中心通過3.7公里長(zhǎng)的運(yùn)河相連，形成一個(gè)“如意”型，運(yùn)河兩岸是45米高的建筑。（4）龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書館、體育場(chǎng)等公共設(shè)施。龍子湖通過運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分，也為高校園區(qū)的莘莘學(xué)子們創(chuàng)造了優(yōu)美獨(dú)特的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。（5）科技物流園區(qū),規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。（6）國(guó)家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積約50平方公里，已開發(fā)15平方公里左右，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。六個(gè)功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使鄭東新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實(shí)力的新城區(qū)。2.1.3 規(guī)劃的特色規(guī)劃引入先進(jìn)的城市發(fā)展理念，風(fēng)格獨(dú)特，靚點(diǎn)突出。主要表現(xiàn)在五個(gè)方面：一是生態(tài)城市。通過道路、河渠、湖泊的綠化建設(shè)構(gòu)建生態(tài)回廊，并將龍湖生物圈與嵩山生物圈、黃河生物圈有機(jī)相連，形成生態(tài)城市。二是環(huán)形城市。通過規(guī)劃科學(xué)、布局合理的環(huán)形道路及cbd和cbd副中心的環(huán)形建筑群形成了一個(gè)獨(dú)具魅力的環(huán)形城市。三是共生城市。新區(qū)規(guī)劃重視城市發(fā)展與自然生態(tài)保護(hù)相協(xié)調(diào)和保持歷史、現(xiàn)實(shí)與未來的延續(xù)性，體現(xiàn)了新區(qū)與老城、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、城市與自然、人與其他生物的和諧共生。四是新陳代謝城市。借用生物學(xué)的概念，通過組團(tuán)式發(fā)展、營(yíng)造良好的生態(tài)系統(tǒng)，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展，體現(xiàn)了新陳代謝的理念。五是地域文化城市。規(guī)劃體現(xiàn)了東方文化特別是中原文化特色，根據(jù)龍的傳說及湖的形態(tài)，把規(guī)劃中的人工湖取名為龍湖；cbd和cbd副中心兩個(gè)環(huán)形城市，通過運(yùn)河連結(jié)，構(gòu)成象征吉祥和諧的巨型“如意”；六棱塔形的會(huì)展賓館及引入我國(guó)傳統(tǒng)的“四合院”、“九宮格”式建筑理念的商住建設(shè)等，彰顯出濃厚的傳統(tǒng)文化內(nèi)涵、鮮明的城市個(gè)性和獨(dú)特的城市空間形象。2.2 建設(shè)理念鄭東新區(qū)建設(shè)理念：打造一個(gè)“生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市、環(huán)形城市”的現(xiàn)代化新城。2.3 建設(shè)進(jìn)展1、截至目前，鄭東新區(qū)景觀綠化面積達(dá)1400萬平方米，建設(shè)城市公園40多個(gè)，整體規(guī)劃綠化率達(dá)到49.66%，人均綠地47.11平方米，其中cbd綠化率突破51%。2、目前鄭東新區(qū)已建成小學(xué)5所、中學(xué)4所、幼兒園6所，中小學(xué)在校學(xué)生近1萬人，初步形成了較為完備的現(xiàn)代教育體系。同時(shí)，15所高校組成的龍子湖高校園區(qū)，使鄭東新區(qū)成為高級(jí)人才最集中的區(qū)域；省疾控中心、市緊急救援中心建成投入使用，省直三院、頤和醫(yī)院基本建成即將投用，洛陽正骨醫(yī)院和市兒童醫(yī)院開工建設(shè)，10余個(gè)醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)點(diǎn)投入運(yùn)行，綜合醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)正在形成；建成了10個(gè)社區(qū)和社區(qū)服務(wù)站，數(shù)字化社區(qū)建設(shè)取得成效。社會(huì)保障體系不斷健全，居民醫(yī)保參保人數(shù)累計(jì)突破3萬人。 3、目前，已有3000家企業(yè)在鄭東新區(qū)注冊(cè)，日本日立、荷蘭馬士基、美國(guó)強(qiáng)生、中石油、中石化等25家世界500強(qiáng)企業(yè)和47家國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)在鄭東新區(qū)設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或參與項(xiàng)目投資、管理。僅2010年，就有近900家企業(yè)進(jìn)駐東區(qū)；cbd已確定進(jìn)駐各類金融機(jī)構(gòu)73家，實(shí)際入駐68家，其中省級(jí)銀行總部6家，金融業(yè)態(tài)基本涵蓋金融所有領(lǐng)域，金融集聚區(qū)建設(shè)卓有成效；河南煤化工集團(tuán)、平煤神馬能化集團(tuán)、河南中煙3家營(yíng)業(yè)額超千億的大型企業(yè)總部已入駐東區(qū)，華能、大唐、國(guó)電、華電、中電投等5大發(fā)電集團(tuán)河南分部等全部落戶東區(qū)，總部經(jīng)濟(jì)漸成規(guī)模；喜來登、萬豪、麗笙等國(guó)際一線品牌酒店先后在東區(qū)投資經(jīng)營(yíng)。在建和建成的五星級(jí)酒店客房數(shù)突破1800間，五星級(jí)酒店規(guī)模超過老城區(qū)總和；4、2010年鄭東新區(qū)固定資產(chǎn)投資首次破200億元，年度財(cái)政總收入首次破百億元。固定資產(chǎn)投資達(dá)220.36億元，同比增長(zhǎng)約47.97 %；完成地方財(cái)政收入81.91億元，同比增長(zhǎng)154.61%，其中一般預(yù)算收入完成22.09億元，同比增長(zhǎng)112.64%。全年新開工項(xiàng)目62個(gè)，同比增長(zhǎng)近兩倍。固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、地方一般預(yù)算收入和出口總值四項(xiàng)指標(biāo)增幅均居全市第一，新開工項(xiàng)目數(shù)和增幅達(dá)歷史新高，東區(qū)進(jìn)入了開發(fā)建設(shè)以來的最好時(shí)期。第三節(jié) 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析3.1 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析3.1.1 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速通道2010年鄭州經(jīng)濟(jì)依然保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，截止2010年前三季度鄭州市g(shù)dp總量達(dá)到2753.3億元，同比增長(zhǎng)13.0%，比09年同期經(jīng)濟(jì)增速加快4個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值99.4億元，同比增長(zhǎng)3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1512.1億元，同比增長(zhǎng)15.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1141.8億元，同比增長(zhǎng)10.0%。以房地產(chǎn)為主的固定資產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍起到舉足輕重的作用，前三季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1928.3億元，同比增長(zhǎng)20.8%，占gdp一半以上。鄭州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值歷年走勢(shì)近幾年鄭州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一直維持較好的增長(zhǎng)狀態(tài)。從2004年中央提出“中部崛起”開始，鄭州市加大了投資和出口力度，gdp增長(zhǎng)幅度保持了較高的增長(zhǎng)率實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。08、09年受次貸危機(jī)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所放緩，但通過政府加大投資、刺激社會(huì)消費(fèi)等一系列有限措施，2010年經(jīng)濟(jì)依然保持了快速增長(zhǎng)。3.1.2 居民收入城鄉(xiāng)居民收入進(jìn)一步提高城鄉(xiāng)居民收入進(jìn)一步提高，2010年前三季度鄭州市城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到14093元，同比增長(zhǎng)了9.4%，相比上半年增速提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)速度有所放緩。鄭州市城鎮(zhèn)人均可支配收入歷年走勢(shì)受國(guó)際低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)內(nèi)通脹的影響，居民收入也受到不同程度的影響，但是在國(guó)家系列政策支持以及國(guó)家4萬億資金進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)的刺激下，經(jīng)濟(jì)亦會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，居民收入的增長(zhǎng)亦會(huì)得到保障，居民收入的增長(zhǎng)必然帶動(dòng)消費(fèi)需求的擴(kuò)張，進(jìn)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用，亦是房地產(chǎn)的發(fā)展砥柱力量的保證。3.1.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)亟需發(fā)展2010年二、三產(chǎn)業(yè)仍是鄭州經(jīng)濟(jì)的支柱。2010年前三季度，第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占gdp比重為54.9%，比2009年全年指標(biāo)上漲了0.4個(gè)百分點(diǎn)；而第三產(chǎn)業(yè)前三季度對(duì)gdp的貢獻(xiàn)為41.5%。鄭州國(guó)民經(jīng)濟(jì)三產(chǎn)業(yè)占gdp比重走勢(shì) 從鄭州目前狀況來看，第二產(chǎn)業(yè)一定時(shí)期內(nèi)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍扮演“老大”的角色。但從長(zhǎng)期來看，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯然有待調(diào)整，畢竟第三產(chǎn)業(yè)才是最終發(fā)展方向。而且從行業(yè)角度來講，只有第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才能更有效的帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。3.2 重點(diǎn)政策分析3.2.1 鄭州市關(guān)于容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知規(guī)則規(guī)定：一、當(dāng)住宅建筑層高大于等于4.5米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，計(jì)算容積率時(shí)，建筑面積均按該層面積乘以1.5倍計(jì)算 ；二、當(dāng)辦公建筑層高大于等于4.8米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，建筑面積均按該層面積乘以1.5倍計(jì)算；三、當(dāng)商業(yè)建筑層高大于等于5米，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，建筑面積均按該標(biāo)準(zhǔn)層面積的1.5倍計(jì)算；四、計(jì)算有陽臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積的一半計(jì)算，其數(shù)值單列并計(jì)入地塊容積率；五、當(dāng)飄窗突出外墻的距離不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗臺(tái)高度不小于0.4米時(shí)，可不計(jì)入容積率等八項(xiàng)內(nèi)容；此政策的出臺(tái)，將遏制開發(fā)商通過打“擦邊球”的增容方式來增加建筑面積。但同也限制了戶型產(chǎn)品的“功能性及創(chuàng)意性設(shè)計(jì)”。戶型設(shè)計(jì)將愈趨于同質(zhì)化，戶型在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)將大大減小。3.2.2 從2011年2月起，小區(qū)地下室、地下車庫等地下空間開發(fā)前，開發(fā)商需要按地價(jià)的20%繳納土地出讓金，才能擁有地下空間使用權(quán)及相關(guān)產(chǎn)權(quán)。隨著國(guó)家土地資源的日益緊缺，為了鼓勵(lì)和提高開發(fā)商對(duì)土地地下空間的開發(fā)和利用，同時(shí)也為了使開發(fā)企業(yè)能為社區(qū)提供更加充足的配套（車位）資源，因此出臺(tái)了此政策。從政府角度：可以增加財(cái)政收入；可以提高土地利用率；可以引導(dǎo)開發(fā)商對(duì)地下空間的利用，加大社區(qū)的公共配套（車位等）可以鼓勵(lì)開發(fā)商參與到社會(huì)地下公共配套的建設(shè)；可以對(duì)地下空間進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)。從開發(fā)商的角度：開發(fā)商會(huì)加大對(duì)地下空間的利用，增多地下車位的建設(shè)，以平攤地下成本；開發(fā)商的整體開發(fā)工期有可能會(huì)延長(zhǎng)，前期整體投入會(huì)較大。從市場(chǎng)的角度：有利于小區(qū)的配套設(shè)施增加；由于開發(fā)成本的增加，車位（儲(chǔ)藏室）等地下空間和地上物業(yè)因此價(jià)格會(huì)上漲。3.2.3 2011年3月2日，鄭州市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)20111號(hào)文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的通知，明確房地產(chǎn)限購細(xì)則，擴(kuò)大限購范圍。一、落實(shí)政府責(zé)任，建立健全問責(zé)機(jī)制（一）努力控制新建住房?jī)r(jià)格。（二）切實(shí)落實(shí)住房保障目標(biāo)任務(wù)。二、強(qiáng)化住房保障，逐步改善中低收入家庭的居住條件（三）加快保障性安居工程建設(shè)。（四）大力發(fā)展公共租賃住房。三、加強(qiáng)稅收征管和信貸管理，進(jìn)一步合理引導(dǎo)住房需求（五）加強(qiáng)稅收征管。（六）認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策。（七）嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。四、增加土地供應(yīng)，進(jìn)一步嚴(yán)格用地管理（八）切實(shí)加大住房用地有效供應(yīng)。（九）加強(qiáng)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源審查。五、實(shí)施服務(wù)企業(yè)活動(dòng)，積極推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)（十）落實(shí)企業(yè)首席服務(wù)官制度。（十一）加快住房項(xiàng)目審批。六、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)（十二）加強(qiáng)保障性住房建設(shè)管理。（十三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查。（十四）加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度。（十五）強(qiáng)化輿論宣傳和正面引導(dǎo)。此限購政策的出臺(tái)，擴(kuò)大了限購范圍（范圍包含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)），嚴(yán)格限制了外地投資型客戶（不能提供一年以上納稅證明和保險(xiǎn)證明的客戶），使居民對(duì)未來鄭州市房地產(chǎn)的上升預(yù)期有所降低，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量，連續(xù)的針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，使得市場(chǎng)資金逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公物業(yè)市場(chǎng)，投資者的觀念逐漸轉(zhuǎn)變，商辦市場(chǎng)熱度已逐步升溫。進(jìn)一步嚴(yán)格用地管理，對(duì)開發(fā)投資企業(yè)提出了嚴(yán)格的要求。附件：鄭州市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)20111號(hào)文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的通知3.3 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析3.3.1 房地產(chǎn)投資情況分析2006年以來，鄭州市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度維持在20%以上的水平，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)較09年更加活躍，達(dá)到最大值，房地產(chǎn)投資總額和增長(zhǎng)速度都維持在較高水平。10年房地產(chǎn)投資總額為775.2億元，較09年增長(zhǎng)了50.82%，占固定資產(chǎn)投資總額的27.87%，作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的火車頭，房地產(chǎn)投資依然是固定資產(chǎn)投資的中堅(jiān)力量。2006-2010年鄭州市房地產(chǎn)投資歷年走勢(shì)從2010年1-11月份與2009年度房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，住宅投資在房地產(chǎn)投資中占據(jù)絕對(duì)份額并且沒有太大變化，依然占據(jù)絕對(duì)份額。從各類型物業(yè)的投資增長(zhǎng)情況看，增速均出現(xiàn)較大幅度的提升。其中，住宅完成投資468.40億元，同比增長(zhǎng)37.7%，增幅較去年同期增長(zhǎng)了21.2個(gè)百分點(diǎn)；由于鄭東新區(qū)的快速發(fā)展，全市辦公物業(yè)投資額同步增長(zhǎng)，辦公物業(yè)投資完成43.34億元，同比增長(zhǎng)152.8%，增幅較去年同期增加了136.3個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房投資完成59.00億元，同比增長(zhǎng)49.4%，增幅較去年同期增加了32.3個(gè)百分點(diǎn)。2010年1-11月份商品房投資結(jié)構(gòu)對(duì)比（單位：萬）2009年商品房投資結(jié)構(gòu)對(duì)比（單位：萬 ）3.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)情況分析房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)速度與投資和土地供應(yīng)有較大關(guān)系。經(jīng)歷了2009年暖市之后開發(fā)商資本充裕，但是在土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的大環(huán)境影響下，開發(fā)商缺乏足夠的土地儲(chǔ)備；另一方面，目前開發(fā)商普遍看好后市，轉(zhuǎn)變了戰(zhàn)略模式，拿地、囤地現(xiàn)象普遍存在，共同促成了施工面積增速較低的局面。2010年房地產(chǎn)新開工面積快速增長(zhǎng)，商品房新開工面積1811.8萬平方米，同比增長(zhǎng)25.47%。 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的大環(huán)境下，房?jī)r(jià)一路飆升，這造成了剛性需求客戶的心理恐慌，提前了購房計(jì)劃；增強(qiáng)了投機(jī)型客戶對(duì)房?jī)r(jià)提升的心理預(yù)期，由此加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)狀，開發(fā)商看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛加大了開工力度，隨著2010年新開工面積的入市，預(yù)計(jì)2011年下半年供不應(yīng)求的現(xiàn)狀將會(huì)得到部分緩解。投資、開工的增長(zhǎng)情況會(huì)直接影響到竣工量。2010年商品房竣工面積944.6萬平方米，同比增長(zhǎng)46.9%，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，房地產(chǎn)開發(fā)商看好后市，充裕的資金投入使得房地產(chǎn)開發(fā)速度提高，進(jìn)而增加了竣工面積。2007-2010年鄭州市商品房施工/竣工走勢(shì)3.4 房地產(chǎn)發(fā)展小結(jié)鄭州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)投資和消費(fèi)信心看漲。2010年鄭州房地產(chǎn)投資總額和增長(zhǎng)速度都維持在較高水平。房地產(chǎn)投資依然是固定資產(chǎn)投資的中堅(jiān)力量。由于鄭東新區(qū)的快速發(fā)展，全市辦公、商業(yè)物業(yè)投資額同步增長(zhǎng)，增速均出現(xiàn)較大幅度的提升，房地產(chǎn)開發(fā)商看好后市，充裕的資金投入使得房地產(chǎn)開發(fā)速度提高，新開工面積快速增長(zhǎng)。相對(duì)于外地人購房占比較大的鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，限購令的出臺(tái)會(huì)對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的影響，商品住宅的投機(jī)需求將會(huì)繼續(xù)得到抑制，投資者對(duì)商辦物業(yè)的關(guān)注度和成交量則會(huì)得到增長(zhǎng)。第四節(jié) 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀4.1 土地市場(chǎng)分析4.1.1 鄭州市土地市場(chǎng)分析2010年，鄭州市通過招拍掛方式累計(jì)供應(yīng)各類土地114宗、總面積達(dá)到672.34萬，其中扣除撤牌、流標(biāo)等22宗、44.99萬外，實(shí)際出讓土地92宗、627.36萬，供應(yīng)面積較2009年增長(zhǎng)了29.7%，但總量上仍不及2007年。2007-2010年鄭州市土地供應(yīng)走勢(shì)2010年供應(yīng)土地中，純住宅用地主要集中在鄭東新區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)，分別為37萬、28.57萬和23.87萬，其他區(qū)域供應(yīng)很少；商服用地幾乎集中在鄭東新區(qū)，為33.96萬。2010年鄭州市各行政區(qū)土地供應(yīng)分布圖2010年，金水區(qū)成為出讓地價(jià)最高和漲幅最大的區(qū)域, 主要原因是受財(cái)專地王及金城時(shí)代廣場(chǎng)地塊的高價(jià)成交而造成的。鄭東新區(qū)2010年成交地塊主要是分布在商貿(mào)物流區(qū)而非cbd，前者的價(jià)格較低；同時(shí)出讓了一定數(shù)量較低價(jià)格的住宅用地，從而拉低了成交價(jià)格數(shù)據(jù)有所下降。2009-2010年鄭州市商品房用地分區(qū)域成交價(jià)格分析2009-2010年鄭州市商品房用地分區(qū)域樓面地價(jià)分析資料來源：cric4.1.2 鄭東新區(qū)土地市場(chǎng)分析2010年鄭東新區(qū)商品房土地出讓面積125.7萬，可建總建筑面積476.4萬。鄭東新區(qū)是全市供應(yīng)地塊幅數(shù)最多的區(qū)域，用地集中在金水東路兩側(cè)的“政務(wù)圈及高鐵經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)。2010年鄭州鄭東新區(qū)土地成交情況1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月土地出讓面積（萬）0.4910.1213.4092.3112.180.005.422.600.000.0019.320土地成交面積（萬）0.491.1220.7571.513.3112.180.007.590.420.008.330成交土地可建面積（萬）1.954.9471.24239.6011.5946.390.0044.151.220.0055.320土地成交總價(jià)（億元）0.470.276.1810.470.985.240.004.100.210.007.940數(shù)據(jù)來源：cric（注：土地計(jì)算范圍包括工業(yè)用地但不包括劃撥、協(xié)議出讓用地。）2010年鄭東新區(qū)區(qū)域主要成交商服用地一覽表土地位置土地屬性容積率用地面積成交日期成交總價(jià)樓板價(jià)每畝地價(jià)商鼎路南、心怡路東商業(yè)（商服）;79926.32010-4-2284651218568.526站南路西、福祿路北商業(yè)（商服）;710264.72010-4-225030700326.689和諧路東、福祿路南商業(yè)（商服）;79999.972010-4-224095585273.001心怡路東、康寧路北商業(yè)（商服）;712104.92010-4-225935700326.867康寧路南、和諧路東商業(yè)（商服）;78000.012010-4-223925701327.085站南路西、萬通路南商業(yè)（商服）;791732010-4-224500701327.048心怡路東、福祿路南商業(yè)（商服）;712475.42010-4-2290151032481.749商都路北、心怡路東商業(yè)（商服）;715131.32010-8-98455798372.519商都路北、心怡路東商業(yè)（商服）;713333.32010-8-97450798372.502心怡路東、福祿路北商業(yè)（商服）;78562.92010-11-175990999466.355站南路西、站西二路北商業(yè)（商服）;7169912010-11-1711880999466.131商都路北、站南路西商業(yè)（商服）;729333.32010-11-17221101077502.503福祿路南、站南路西商業(yè)（商服）;79686.072010-11-1768451010471.126康平路南、東風(fēng)東路西；東風(fēng)東路西、榆林北路北商業(yè)（商服）;1542156.52010-4-2222140350350.12610年以來，區(qū)域主要成交商服用地容積率都在7.0以上，未來將是以高層為主的商業(yè)形態(tài)。4.1.3 重點(diǎn)成交土地地塊分析全市商服用地幾乎集中在鄭東新區(qū)，為33.96萬，其中商業(yè)用地成交單價(jià)最高地塊為2010年11月成交的康寧路南、站南路西地塊，成交樓板價(jià)4349元/平米。商業(yè)用地成交單價(jià)最高地塊簡(jiǎn)介康寧路南、站南路西地塊土地用途商服土地面積（）8741.63總建筑面積（）61191起始價(jià)（萬元）6115竟得單位河萬眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交時(shí)間2010-11-17成交價(jià)格（萬元）26615容積率7建筑密度/綠化率30%建筑高度（米）120每畝地價(jià)（萬元/畝）2029.76樓面價(jià)（元/）4349競(jìng)價(jià)漲幅335.2%成交方式掛牌地塊區(qū)位分析cgd中央政務(wù)區(qū)商圈綜合交通樞紐區(qū)高鐵新客站商圈鄭東新區(qū)cbd本地塊中高端住宅區(qū)物流中心康寧路南、站南路西地塊所在區(qū)域?yàn)檎?guī)劃的鄭東新區(qū)，也是鄭州市未來的市政中心，鄭東新區(qū)將打造為鄭州市的中高端商務(wù)辦公區(qū)及商住物流區(qū)；該地塊周邊規(guī)劃有機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、中高端住宅小區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)物流設(shè)施。區(qū)域規(guī)劃中的新客運(yùn)站近在咫尺，規(guī)劃中的新客運(yùn)站集城際輕軌站、地鐵站、高鐵站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、公交站于一體，該客運(yùn)站目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2013年底全面投入使用，屆時(shí)新客運(yùn)站將實(shí)現(xiàn)高鐵、地鐵、公交等交通工具的零距離換乘，客運(yùn)帶來的巨大客流量也將給客運(yùn)站附近帶來無限商機(jī)，以新客運(yùn)站為中心的“新客運(yùn)站商圈”的形成已成必然。 本地塊介于cgd中央政務(wù)區(qū)商圈與高鐵新客站商圈之間，綜合交通樞紐區(qū)的建設(shè)，有利于該地塊的價(jià)值提升。4.2 商品房市場(chǎng)分析4.2.1 鄭州市商品房市場(chǎng)分析4.2.1.1 商品房市場(chǎng)基本概況經(jīng)歷過2008年市場(chǎng)調(diào)控期，2009年市場(chǎng)需求全面反彈，需求節(jié)節(jié)升高，價(jià)格穩(wěn)步上漲，鄭州市全年商品房成交量突破千萬平米大關(guān)。2009年市場(chǎng)的良好表現(xiàn)使得開發(fā)商資金充裕，進(jìn)而加大了投資開發(fā)力度，使得2010年市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)了217萬。雖然2010年市場(chǎng)成交變化不大依然保持在1100多萬水平，但供應(yīng)量的增長(zhǎng)使得供求比下降到了1.21，市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾得到了一定程度緩解。10年雖然政府幾度調(diào)控仍未房?jī)r(jià)一路上漲的勢(shì)頭，成交均價(jià)從09年的4909元/平米一路上揚(yáng)至6168元/，漲幅達(dá)到了23.8%。2010年商品房供應(yīng)、成交、價(jià)格同比情況指標(biāo)2009年2010年同比增長(zhǎng)（%）供求比1.601.21-24.4%供應(yīng)量（萬m2）724.38941.7030.0%成交量（萬m2）1155.881139.09-1.5%成交價(jià)格（元/ m2）4909616825.6%成交總額（億元）567.4702.623.8%4.2.1.2商品房供求分析2001年以來，鄭州市商品房市場(chǎng)供應(yīng)、成交總量不斷逐年增大，并在2007年達(dá)到了歷史新高。之后受宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，2008年市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，2009年在宏觀政策影響下市場(chǎng)開始回暖，成交刷新歷史新高突破千萬平米大關(guān)。2010年市場(chǎng)供應(yīng)受2009年開工量上升影響而增長(zhǎng)明顯，達(dá)到了30%，但市場(chǎng)成交依然保持千萬平米以上的平穩(wěn)高位水平，市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)有所緩解但并未徹底轉(zhuǎn)變。2010年全市商品房依然延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，但供求比相對(duì)09年有所下降。2001-2010年鄭州市商品房歷年供求走勢(shì)圖10年市場(chǎng)供應(yīng)上升，供求比下降，但仍未改變供不應(yīng)求局面 2010年市場(chǎng)供應(yīng)依然以住宅為主，各類物業(yè)供應(yīng)量較2009年均有所上升，其中辦公物業(yè)供應(yīng)占比增長(zhǎng)明顯，占到了8.3%，主要是受鄭東新區(qū)辦公物業(yè)的持續(xù)供應(yīng)影響。連續(xù)的針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，使得市場(chǎng)資金逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公物業(yè)市場(chǎng)，投資者的觀念逐漸轉(zhuǎn)變，商辦市場(chǎng)熱度已逐步升溫。預(yù)計(jì)隨著大量城中村綜合體項(xiàng)目帶來的商業(yè)物業(yè)的增加及鄭東新區(qū)2010年成交的大量商業(yè)用地的建設(shè)，未來全市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)比例仍會(huì)有一定程度的提高。2010年各物業(yè)供應(yīng)量占比 4.2.1.3 商品房成交分析鄭州市商品房成交均價(jià)在2003年之前保持相對(duì)平穩(wěn)，年均增幅較小，從2003年之后，價(jià)格增幅進(jìn)入快車道，年均增長(zhǎng)在10%以上。2010年成交均價(jià)及增速雙雙達(dá)到歷史最高水平，成交均價(jià)已突破6000元/大關(guān)。2001年2010年鄭州市商品房成交均價(jià)比對(duì)圖 2010年鄭州市辦公物業(yè)成交量占比上升明顯，住宅和商業(yè)物業(yè)成交占比則有所下滑。其中鄭東新區(qū)辦公物業(yè)成交占到了全市的80%以上，這種區(qū)域性辦公物業(yè)的集中成交造成了辦公物業(yè)占比上升明顯的現(xiàn)象。未來商品住宅仍將是市場(chǎng)成交的主流，但是隨著調(diào)控政策效果的逐漸顯現(xiàn)及鄭州市在2011年初推出的限購政策的影響，商品住宅的投機(jī)需求將會(huì)繼續(xù)得到抑制，投資者對(duì)商辦物業(yè)的關(guān)注度和成交量則會(huì)得到增長(zhǎng)。 2010年各物業(yè)成交量占比資料來源：cric4.2.2 辦公市場(chǎng)分析2010年辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)強(qiáng)勁，供應(yīng)量同比增長(zhǎng)258.9%；成交大幅增加，成交量同比增長(zhǎng)34.5%；價(jià)格上揚(yáng)，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)62.3%。整體供求比為1：1.2，供求矛盾有所緩和，但仍然供不應(yīng)求。從量?jī)r(jià)關(guān)系上看，在成交量的有力支撐下，成交價(jià)格震蕩攀升，10年鄭州辦公物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。2010年辦公物業(yè)新批準(zhǔn)預(yù)售為78.31萬，較2009年預(yù)售21.82萬增長(zhǎng)258.9%。，成交量為93.66萬。較2009年成交量69.61萬增長(zhǎng)34.5%。成交均價(jià)為8522元/，較2009年辦公市場(chǎng)成交均價(jià)5252元/上漲62.3%。2004年至2010年鄭州市辦公物業(yè)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖2008年受金融危機(jī)影響，眾多開發(fā)商都放慢了對(duì)辦公物業(yè)的開發(fā)力度，使得2009年辦公物業(yè)供應(yīng)量急劇減少。2009年后，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，商品住宅市場(chǎng)迎來了小陽春，成交量一路飄紅，在追漲預(yù)期心理的刺激下，辦公物業(yè)成交量猛增，2009年辦公物業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求。2010年投資客大量入市，推高了辦公物業(yè)成交量。所以在2010年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍的大背景下，辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)和成交都大幅攀升，創(chuàng)歷史新高。2004年至2010年鄭州市辦公物業(yè)供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：cric鄭東新區(qū)和金水區(qū)是辦公物業(yè)成交主力，鄭東新區(qū)依然保持龍頭地位。2010年鄭東新區(qū)辦公物業(yè)成交量為75.81萬，較2009年成交量39.2萬增長(zhǎng)93.4%。 2009年、2010年鄭州辦公物業(yè)區(qū)域成交面積表區(qū) 域2009年成交面積(萬)2010年成交面積(萬)同比增長(zhǎng)（%）鄭東新區(qū)39.2075.81 93.4%金水區(qū)24.6513.71 -44.4%惠濟(jì)區(qū)0.320.18 -43.8%中原區(qū)0.41.86 365%二七區(qū)2.511.69 -32.7%管城區(qū)2.520.40-84.1%2010年鄭東新區(qū)和金水區(qū)成交均價(jià)領(lǐng)跑全市，分別為8714元/和8691元/。兩區(qū)成交均價(jià)明顯上漲，較2009年鄭東新區(qū)上漲74.9%，金水區(qū)上漲40.5%。其他區(qū)域均低于全市均價(jià)8522元/。成交均價(jià)最高是鄭東新區(qū)的千璽廣場(chǎng)，為24443元/，該項(xiàng)目同時(shí)大幅拉升了鄭東新區(qū)和全市辦公物業(yè)的銷售價(jià)格。千璽廣場(chǎng)的高成交均價(jià)是cbd商務(wù)價(jià)值崛起和綠地品牌實(shí)力，以及高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配置等優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)，所以可以看出辦公物業(yè)由于地段、配置、檔次等因素不同，價(jià)格差距也非常大。2009年與2010年鄭州市辦公物業(yè)區(qū)域成交均價(jià)比對(duì)圖數(shù)據(jù)來源：cric4.2.3 商業(yè)市場(chǎng)分析2010年，鄭州市商業(yè)物業(yè)供求基本持平，供求比為1：1.04。2010年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量為80.39萬，與2009年相比，增加了29.6%，成交量83.77萬，與2009年相比，減少了12.2%，成交價(jià)格10877元/，與2009年相比，增加了32.0%。2004年2010年鄭州市商業(yè)市場(chǎng)歷年供求走勢(shì)圖從鄭州市商業(yè)物業(yè)供求走勢(shì)來看，2004年至2008年全市商業(yè)市場(chǎng)均表現(xiàn)為供過于求態(tài)勢(shì)，而自2009年開始，因住宅銷售量激增，從而帶動(dòng)住宅底商成交量持續(xù)走高，出現(xiàn)短期的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。2010年商品房成交趨于平緩，繼續(xù)消化往年的存量，商業(yè)物業(yè)整體表現(xiàn)出供求基本平衡，但是結(jié)合歷年供求數(shù)據(jù)來看，仍然供大于求。4.3 鄭東新區(qū)市場(chǎng)分析2010年，鄭東新區(qū)商品房供應(yīng)量為175.12萬，同比增長(zhǎng)了56.26%，占全市供應(yīng)量的17.54%，位居各區(qū)第二；成交量為215.37萬，同比增長(zhǎng)了13.63%，占全市成交量的18.78%，位居各區(qū)第二；全年商品房供需比為0.81:1，延續(xù)了區(qū)域供不應(yīng)求的局面。由于大量土地供應(yīng)的區(qū)域都集中在交通樞紐片區(qū)，因此該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥頄|區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)區(qū)域。2010年，鄭東新區(qū)平均月供應(yīng)量和成交量分別為14.6萬和17.9萬。各月供求關(guān)系除了3、6、9月份出現(xiàn)了供大于求的狀況外，其他月份都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在9月份由于較多樓盤集中入市，該月的供應(yīng)量達(dá)到了45.7萬，達(dá)到全年最高數(shù)值。由于區(qū)域市場(chǎng)的持續(xù)火熱，客戶對(duì)非住宅物業(yè)的信心大增，于是辦公用房和商業(yè)用房的成交量也大大增加，2010年，鄭東新區(qū)辦公用房供應(yīng)量為54.78萬，需求量為75.81萬，供求比為0.7:1，但是由于區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量增大，而區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)比較缺乏，因此商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了供大于求的狀況。2010年，鄭東新區(qū)商品房成交均價(jià)為7753元/，較去年相比增幅高達(dá)32.99%，創(chuàng)造了歷年增幅之最。一方面是由于該區(qū)域本年度住宅物業(yè)供不應(yīng)求的趨勢(shì)明顯，導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)r(jià)格快速上漲；另一方面是由于今年該區(qū)域非住宅物業(yè)特別是寫字樓物業(yè)成交比重加大，并且價(jià)格較高，對(duì)該區(qū)的成交均價(jià)有一定的拉升作用。 2010年，鄭東新區(qū)各類物業(yè)的月度成交均價(jià)都呈上升趨勢(shì)，其中商品住宅成交均價(jià)達(dá)6549元/，商業(yè)用房成交均價(jià)為13329元/，辦公用房成交均價(jià)為8714元/。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖以及鄭東新區(qū)商務(wù)氛圍的不斷成熟，使得該區(qū)域的辦公用房和商業(yè)用房成交量大增，并且價(jià)格增幅也較大。4.4 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)小結(jié)4.4.1 土地市場(chǎng)鄭東新區(qū)今年出讓的土地面積最大，商服和住宅用地供應(yīng)均為全市首位，全市商服用地幾乎集中在鄭東新區(qū)，用地又集中在金水東路兩側(cè)的“政務(wù)圈及高鐵經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)。從2009年下半年以及2010年成交土地來看，各開發(fā)商對(duì)該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)用地拿地?zé)崆楦邼q，大多沒有開發(fā)過商業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)企業(yè)也紛紛“小試牛刀”，可見開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)期望較高，板塊成交土地較多，未來新增開發(fā)集中爆發(fā)，預(yù)計(jì)未來幾年區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。區(qū)域開發(fā)力度加強(qiáng)和高鐵站新東站等優(yōu)勢(shì)配套的完善將使保證鄭東新區(qū)未來依然是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，在成交結(jié)構(gòu)中仍將扮演重要地位。4.4.2 全市商品房市場(chǎng)2010年全市商品房成交量再次突破千萬平米大關(guān)，商品房供應(yīng)、成交量超過09年水平，供求比有所下降，市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾得到一定程度的緩解。商品房成交均價(jià)突破6000元/，增速創(chuàng)歷史新高。全市住宅、商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)、成較占比下降，辦公物業(yè)供應(yīng)、成交占比上升，成交價(jià)格增幅明顯，鄭東新區(qū)價(jià)格引領(lǐng)全市。鄭州市2010年全市新增供應(yīng)辦公物業(yè)主要集中在cbd和金水東路沿線區(qū)域，辦公物業(yè)需求旺盛，整體銷售去化較快，鄭東新區(qū)辦公物業(yè)成交占到了全市的80%以上，中高端物業(yè)受市場(chǎng)的青睞度逐步加大。09、10年辦公物業(yè)供求項(xiàng)目較少，價(jià)格易受個(gè)案影響，10年辦公物業(yè)成交價(jià)格上漲明顯。鄭州市2010年商業(yè)物業(yè)成交量一路走高，商業(yè)物業(yè)的高利潤(rùn)帶動(dòng)更多的住宅底商項(xiàng)目、城市綜合體入市，隨著各商圈的改造升級(jí)，后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)潛力大，去化壓力大。4.4.3、鄭東新區(qū)商品房市場(chǎng)鄭東新區(qū)是鄭州市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，房地產(chǎn)項(xiàng)目以高檔住宅和高層寫字樓為主。2009-2010年由于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，因此區(qū)域供求表現(xiàn)得相對(duì)冷清，但在政策導(dǎo)向影響下，區(qū)域成交價(jià)格仍位于全市第一的位置?，F(xiàn)鄭東新區(qū)的住宅市場(chǎng)目前均價(jià)已經(jīng)突破7000元/，是鄭州各區(qū)商品住宅均價(jià)唯一“破7”的區(qū)域。2010年鄭東新區(qū)寫字樓投放面積占到全市投放量的70%，銷售面積占全市寫字樓銷售量的81%，銷售均價(jià)達(dá)到全市最高峰值，越來越多的人看好鄭東新區(qū)發(fā)展前景。辦公最具有代表性的為綠地千璽廣場(chǎng)，是目前區(qū)域?qū)懽謽菢?biāo)桿，成交均價(jià)最高，也是是cbd商務(wù)價(jià)值崛起和綠地品牌實(shí)力，以及高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配置等優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)，所以可以看出辦公物業(yè)由于地段、配置、檔次等因素不同，價(jià)格差距也非常大。第五節(jié) 鄭州區(qū)房地產(chǎn)主要樓盤項(xiàng)目調(diào)研情況5.1 住宅商品房市場(chǎng)情況5.1.1 鄭東新區(qū)商品房市場(chǎng)概況2010年鄭州商住房共賣了10萬多套，均價(jià)5536元/，價(jià)格比2009年漲了兩成。2010年12月份，鄭州商品住宅銷售價(jià)格最高的區(qū)域是鄭東新區(qū)，當(dāng)月銷售1764套，均價(jià)達(dá)7506元/，是鄭州各區(qū)商品住宅均價(jià)唯一“破7”的區(qū)域，2010年12月份7506元與2009年12月份5597元/相比，上漲了1909元，漲幅高達(dá)34.1%。2010年鄭州商品住宅銷售情況區(qū)域套數(shù)面積（）均價(jià)（元/）全市10195796991465536金水區(qū)3430433896645610中原區(qū)2006018794894616二七區(qū)1548113210705699管城回族區(qū)1450612862475567鄭東新區(qū)1234712621296549惠濟(jì)區(qū)51365447235475經(jīng)開區(qū)133158253917鄭東新區(qū)板塊樓市很火爆，該區(qū)域商品房（尤其是優(yōu)勢(shì)品牌樓盤）漲幅顯著，目前在售樓盤多數(shù)均價(jià)破“萬”。2011年初，該板塊住宅均價(jià)較2009年同期上漲了3000-3500元/平，漲幅居鄭州全市之最。從漲幅看，該區(qū)域成為引領(lǐng)鄭州市房?jī)r(jià)攀升的風(fēng)向標(biāo)與全省高端客群投資置業(yè)的中心高地。備注：鼎盛東方時(shí)代3期擬于2011年3月中下旬開盤，預(yù)計(jì)高層均價(jià)9000元，小高層均價(jià)1.05萬元，因此取9500元代表鼎盛東方時(shí)代3期開盤的均價(jià)。5.1.2 鄭東新區(qū)住宅市場(chǎng)樣本調(diào)查項(xiàng)目1 正商?hào)|方港灣開發(fā)商河南宏光正商置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)鄭汴路與東風(fēng)路交匯處銷售熱60689333工程進(jìn)度一期已經(jīng)交房，二期均為現(xiàn)房銷售節(jié)點(diǎn)清盤期，目前3#、5#僅剩26套，均為1-5層房源主力戶型83大1房，110大2房，132大3房均價(jià)均價(jià)1.1萬/。1層贈(zèng)送地上花園，單價(jià)1.2萬/。備注2月16日開始排號(hào)，2000元抵1.5萬；2月26日開盤項(xiàng)目2 高速奧蘭花園開發(fā)商河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與鄭汴路交匯處向北200米銷售熱程進(jìn)度現(xiàn)房，正在做景觀，2011年10月以前交房銷售節(jié)點(diǎn)將清盤，僅剩幾套尾盤主力戶型79-96兩房，151-174三房均價(jià)1萬/備注奧蘭廣場(chǎng)寫字樓目前均價(jià)1.6萬/；臨福祿街底商（雙層捆綁）1.8-2.0萬/項(xiàng)目3 鼎盛東方時(shí)代開發(fā)商投資商：北京元大鼎盛 / 開發(fā)商：東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與商鼎路交匯處銷售熱66927777建筑形態(tài)高層+小高層工程進(jìn)度一期/二期現(xiàn)房，三期主體將封頂，四期部分封頂層面布局高層：2梯4戶；小高層：1梯2戶。銷售節(jié)點(diǎn)一期、二期售罄、；三期3月初認(rèn)籌，3月下旬開盤主力戶型86大2房，110-120緊湊3房,130-140大3房，140以上4房均價(jià)三期高層預(yù)計(jì)9000元/平，小高層預(yù)計(jì)1.05萬元/平項(xiàng)目4 新里盧浮公館開發(fā)商河南老街坊置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)鄭汴路與東風(fēng)路交匯處向南600米銷售熱線0371-6909 0000工程進(jìn)度一期已經(jīng)交房，二期主體封頂，部分樓宇外立面將呈現(xiàn)銷售節(jié)點(diǎn)二期將清盤，目前僅剩樓王3號(hào)樓約幾套小戶型主力戶型87-892室2廳1衛(wèi)，129-1413室2廳2衛(wèi)（已經(jīng)售罄）剩余房源目前剩1-5層與29-32層的部分小戶型房源住宅均價(jià)均