房地產(chǎn)投資第三章.ppt

,第三章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,一、對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí),1坐落。 2面積包括：(1)建筑面積；(2)套內(nèi)建筑面積；(3)使用面積；(4)其他面積，如住宅還需了解居住面積，商業(yè)用房還需了解營(yíng)業(yè)面積，出租的房屋還需了解可出租的面積等。 平方公里=100公頃=1500畝=100萬(wàn)平方米 1畝=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪（臺(tái)灣）,3層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。 4結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來(lái)劃分，一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)砌體(包括磚、砌塊、石等)結(jié)構(gòu)；(4)木結(jié)構(gòu)；(5)塑料結(jié)構(gòu)；(6)薄膜充氣結(jié)構(gòu)等。以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)型式來(lái)劃分，一般分為：(1)墻體結(jié)構(gòu)； (2)框架結(jié)構(gòu)；(3)深梁結(jié)構(gòu)；(4)筒體結(jié)構(gòu)；(5)拱結(jié)構(gòu)；(6)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；(7)空間薄壁(包括折板)結(jié)構(gòu)；(8)鋼索結(jié)構(gòu)；(9)艙體結(jié)構(gòu)等。,5設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。 6裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。 7公共配套設(shè)施完備程度。 8、平面布置。包括平面圖、戶型圖等。 9、外觀。包括外觀圖片等。 10建成年月。包括開工日期和竣工日期。,11維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性況(沉降是否均勻及其程度)等。沉降情況。 12利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。 13產(chǎn)權(quán)狀況。在中國(guó)大陸，建筑物與土地不同，可以私人所有。建筑物的所有權(quán)分為獨(dú)有、共有和區(qū)分所有三種。,房屋所有權(quán)還受土地使用權(quán)的約束，如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實(shí)際上也是有限期的。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”。,二、房地產(chǎn)估價(jià)概念與估價(jià)原則,(一)房地產(chǎn)估價(jià)的概念 從專業(yè)估價(jià)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。,(二)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則,1價(jià)值決定價(jià)格原則 房屋是商品，凝結(jié)著社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，具有價(jià)值。商品房?jī)r(jià)格決定于它的價(jià)值。 2供求原則 房地產(chǎn)價(jià)格與其他商品一樣，受供求關(guān)系變動(dòng)的影響。 3變動(dòng)原則 所有房地產(chǎn)都會(huì)受到變動(dòng)原則的影響。沒有固定不變的自 然、經(jīng)濟(jì)條件。 時(shí)刻注意過(guò)去和未來(lái)可能預(yù)測(cè)到的自然現(xiàn)象的影響以及市場(chǎng)變化情況是估價(jià)人員的工作。,4替代原則 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的物品，應(yīng)具有同一的價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。 房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律。 購(gòu)房者愿意為一宗房地產(chǎn)支付的價(jià)格受到一個(gè)替代品或相似房地產(chǎn)價(jià)格的影響。,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則,5.一致及累進(jìn)累退原則 建筑物尤其是獨(dú)戶住宅應(yīng)遵循一致性原則：它們應(yīng)該在設(shè)計(jì)、建筑、年限、環(huán)境及市場(chǎng)需求上與社區(qū)內(nèi)其他建筑物相似。 不一致會(huì)給一所房子的所有者帶來(lái)有利或不利的影響。 累進(jìn)原則：假如一所房子保養(yǎng)不好，但它處于一個(gè)房屋保養(yǎng)良好的社區(qū)中，它就會(huì)從社區(qū)所產(chǎn)生的總體良好印象和可能需求中獲益。 累退原則：一所房子小心保養(yǎng)，但它處于一個(gè)房屋都沒有得到定期維修的社區(qū)中，它就會(huì)受到社區(qū)產(chǎn)生的總體不利印象的影響。,6.貢獻(xiàn)原則 在對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估中，不論是對(duì)空地或建筑物，只在于房地產(chǎn)的改造對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值增加了什么，而不管改造的費(fèi)用是多少。即一項(xiàng)改造對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值的貢獻(xiàn)有意義，而不是這種增加的建筑的設(shè)施的固定成本。 一致性原則與貢獻(xiàn)原則是相輔相成的。例如，如果一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件房子卻保存完好，那么克服這個(gè)缺陷來(lái)提高房子的價(jià)值可能會(huì)是其成本的幾倍，因?yàn)檫@樣做使得房子與附件的房子協(xié)調(diào)起來(lái)。,7最有效使用原則 房地產(chǎn)具有用途的多樣性，每一種用途為使用者帶來(lái)的收益可能都不同，所謂最有效使用原則，就是以獲取最大收益的使用方式來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格。 例如，在評(píng)估某一鬧市區(qū)的土地時(shí)，當(dāng)然要考慮建高層建筑用作商業(yè)樓或?qū)懽謽莵?lái)評(píng)估其價(jià)格，而不應(yīng)按照一般地區(qū)，用作建造普通房的效益來(lái)測(cè)算價(jià)格。 8、外部性原則 是指某個(gè)房地產(chǎn)的外在影響力會(huì)對(duì)它的價(jià)值產(chǎn)生積極的或消極的作用。,9、收益遞增和遞減原則 對(duì)土地和建筑物不斷改造最終會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：這些改造將不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值造成任何積極的影響。 如果用于這些改造的費(fèi)用使收益或價(jià)值成比例地或更多地增長(zhǎng)，收益遞增規(guī)律就有效。 當(dāng)增加的改造投入沒有給收益或價(jià)值帶來(lái)相應(yīng)增長(zhǎng)時(shí)，則就會(huì)表現(xiàn)出收益遞減規(guī)律。,估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。,合法原則,合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循合法原則? 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值會(huì)有所不同。但在估價(jià)時(shí)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來(lái)說(shuō)有下列幾個(gè)方面：,1在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 2在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 3在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。 4在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。,公平原則,公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。 評(píng)估出的價(jià)格如果不夠公平合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會(huì)有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性。,二、房地產(chǎn)評(píng)估歷史淵源,歷史悠久，早在4000多年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。中國(guó)近代是在78年改革開放以后推行房屋商品化政策，改革城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度，使房地產(chǎn)可以進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的；主要體現(xiàn)在如下： 1.確立了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位。94年7月5日公布，自95年1月1日起施行的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度；58條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。這已成國(guó)家法定制度。,2.實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試制度，93年國(guó)家人事部、建設(shè)部認(rèn)定了140名估價(jià)師，94年有認(rèn)定了206名，從95年3月22日，建設(shè)部、人事部確定了考試實(shí)施辦法；主要是考以下幾門：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)。,2.實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試制度，93年國(guó)家人事部、建設(shè)部認(rèn)定了140名估價(jià)師，94年有認(rèn)定了206名，從95年3月22日，建設(shè)部、人事部確定了考試實(shí)施辦法；主要是考以下幾門：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí),3.制定了房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見。 4.成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織 5.設(shè)定了“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”和“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”等行政許可項(xiàng)目。 6.建立了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。 7.拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域。 8.形成了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。 9.開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)。,三、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn),1.土地與房屋的所有制不同 2.土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同，城市國(guó)有，農(nóng)村和城郊一般屬于農(nóng)民集體所有 3.市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利不是所有權(quán)，而是使用權(quán)，分出讓和劃撥兩種 4.土地與房屋的管理部門不統(tǒng)一，土管局與房管局發(fā)的證書所記載的權(quán)利主體、使用性質(zhì)、面積等不一致。,5 行政管理不到位，如城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件難以事前明確且有較大彈性、房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時(shí)，從而有時(shí)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、權(quán)屬、面積等不清。 6 房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)遠(yuǎn)行缺乏規(guī)則或者遠(yuǎn)行規(guī)則不能得到嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)參與者還不夠成熟，市場(chǎng)難于真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開、透明。,四、房地產(chǎn)的價(jià)格種類,市場(chǎng)價(jià)值具備公平出售所需全部條件的公 平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)最可能的價(jià)格。 市場(chǎng)價(jià)值的定義假定一種充分交易，這表明： 1.買賣雙方被激發(fā)起興趣 2.雙方掌握大量信息并經(jīng)過(guò)深思熟慮，從各自的 最大利益出發(fā)； 3.考慮公開市場(chǎng)上充裕的交易時(shí)間； 4.費(fèi)用以現(xiàn)金支付； 5.此價(jià)格代表了對(duì)所售出物業(yè)的一般考慮。,售價(jià)是指房地產(chǎn)實(shí)際的交易價(jià)格。 它不同于市場(chǎng)價(jià)值，因?yàn)樵诤芏嘁蛩氐?作用下，出售不能成為充分交易。 房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。,建筑物價(jià)格:單純指建筑物部分的價(jià)格 房地價(jià)格:稱房地混合價(jià)格，包含建筑物和土地價(jià)格之和。 *土地價(jià)格+建筑物價(jià)格=房地價(jià)格,總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 總價(jià)格:是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地 產(chǎn)整體價(jià)格。 單位價(jià)格:簡(jiǎn)稱單價(jià)，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單價(jià)是指單位建筑物面積的建筑物的價(jià)格；房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格；,樓面地價(jià):是一種特殊的土地單價(jià)，是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格，又稱單位建筑面積的土地價(jià)格； 公式： 土地單價(jià)=土地總價(jià)格/土地總面積 總建筑面積=土地總面積容積率 容積率=總建筑面積/土地總面積 樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積 =土地單價(jià)/容積率,補(bǔ)地價(jià)：是指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià) 四種情形,1、更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途。 2、增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的建筑容積率。 3、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)。 4、出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。,補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的地價(jià)-改變用途前的地價(jià) 對(duì)于增加建筑容積率來(lái)說(shuō)： 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=（增加后的容積率-原容積率）/原容積率原容積率下的土地單價(jià) =（增加后的容積率-原容積率）原樓面地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）土地總面積,例如：一宗土地總面積1000平方米，建筑容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/平方米，現(xiàn)允許將建筑容積率增加到5，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為： 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =（5-3）/3450=300元/平方米 補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)） =3001000=30（萬(wàn)元）,習(xí)題：投資者面對(duì)甲乙兩宗土地，甲地容積率為5，土地單價(jià)1000元/平方米，乙地容積率為3，土地單價(jià)840元/平方米，兩宗土地其他條件均相同，問(wèn)：投資者應(yīng)選擇哪宗土地投資更經(jīng)濟(jì)，為什么？,五、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法,(一)市場(chǎng)比較法的基本原理 市場(chǎng)比較法是在評(píng)估目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，將目標(biāo)房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)（一般為5年內(nèi)）已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 比準(zhǔn)價(jià)格 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。,特點(diǎn) 具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力強(qiáng)（能反映市場(chǎng)行情，有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，容易被接受） 以替代關(guān)系為原理，所求的價(jià)格為“比準(zhǔn)價(jià)格” 以價(jià)格求價(jià)格，理論基礎(chǔ)欠缺，雖實(shí)用可行，應(yīng)用范圍廣，但方法的理論性尚不完善。 需要估價(jià)人員具有較強(qiáng)的素質(zhì)。對(duì)交易情況、日期、區(qū)域等因素修正，要求估價(jià)人員具備多方面知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法,二、市場(chǎng)比較法的步驟 1、尋找類似房地產(chǎn) 2、確定目標(biāo)房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的重要價(jià)值特征 不動(dòng)產(chǎn)特征；房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特征主要是指其物理特征。主要有：(1)位址；(2)土地面積；(3)建筑物的設(shè)計(jì)樣式；(4)建筑物的種類；(5)建筑物的質(zhì)量等。 非不動(dòng)產(chǎn)特征：房地產(chǎn)的非不動(dòng)產(chǎn)主要包括：(1)已證實(shí)的售價(jià)；(2)銷售日期；(3)融資條件；(4)銷售環(huán)境等。,建立價(jià)格可比基礎(chǔ) （1）統(tǒng)一付款方式：估價(jià)中為便于比較，價(jià)格以一次付清所需支付的金融為基礎(chǔ)。若分期的應(yīng)折現(xiàn)計(jì)算 例如：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬(wàn)元，其中首付款10萬(wàn)元，余款20萬(wàn)元于半年后一次付清。假設(shè)月利率為1%，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為： 20 10+ （1+1%）6 =28.84萬(wàn)元,（2）統(tǒng)一采用單價(jià)：通常為單位面積上的價(jià)格 （3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 （4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 （5）統(tǒng)一面積單位 3、修正類似房地產(chǎn)的價(jià)格 4、確定目標(biāo)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,例如搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200平方米，成交總價(jià)80萬(wàn)元人民幣，分3期付款，首期付16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬(wàn)美元 ，于成交時(shí)一次付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對(duì)其成交價(jià)格做有關(guān)修正、調(diào)整之前進(jìn)行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”處理：,統(tǒng)一付款方式，當(dāng)時(shí)人民幣的年利率8%， 甲總價(jià)=16+32/（1+8%）0。5+32/（1+8%）=76.422萬(wàn)元人民幣 乙總價(jià)=15萬(wàn)美元 統(tǒng)一采用單價(jià) 甲單價(jià)=764220/200=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價(jià)=150000/2500=60美元/平方英尺使用面積,統(tǒng)一幣種和貨幣單位，1美元=8.3元人民幣 甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米建筑面積 乙單價(jià)=608.3=498元人民幣/平方英尺使用面積 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過(guò)調(diào)查得知乙交易實(shí)例房地產(chǎn)（或該類房地產(chǎn)）的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則： 甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米建筑面積 乙單價(jià)=4980.75=373.5元人民幣/平方英尺建筑面積,統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米 =10.764平方英尺，則：甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米建筑面積 乙單價(jià)=373.510.764=4020.4元人民幣/平方米建筑面積,3、修正類似房地產(chǎn)的價(jià)格 4、確定目標(biāo)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法,市場(chǎng)比較法的公式： 估價(jià)人員將可比房地產(chǎn)的銷售價(jià)格加上委估房地產(chǎn)所有而可比房地產(chǎn)沒有的特征價(jià)值，減去可比房地產(chǎn)所有而委估房地產(chǎn)沒有的特征價(jià)值。 主要調(diào)整類型包括自然特征、區(qū)位影響、交易狀況以及距離交易日的時(shí)間。,交易情況修正 造成價(jià)格偏差的因素： 1、有利害關(guān)系人之間的交易。父子、兄弟、母子公司、親友、公司與職工 2、急于出售或急于購(gòu)買的交易?！扒穫狡凇?3、交易雙方或某一對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。 4、交易雙方或某一方有特定動(dòng)機(jī)或偏好的交易。,5、特殊交易方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。 6、 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。如本應(yīng)賣方負(fù)擔(dān)的稅給了買方； 交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。 假設(shè)待估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為+S%，則有： 待估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格= 可比實(shí)例成交價(jià)格（1 +S% ）,例如：以可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)待估房地產(chǎn)價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%，意即： 待估房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（1+10%）,交易日期修正（實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正） 交易日期修正系數(shù)應(yīng)從成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定的； 公式： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,若可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為T%則： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1+T%）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 或： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（100+T）/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 （1+T%） ，（100+T）/100 是交易日期修正系數(shù) ！,修正方法：采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率來(lái)調(diào)整。 價(jià)格指數(shù)：分定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù) 1、定基價(jià)格指數(shù)（以某個(gè)固定時(shí)期作為基期） 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)/成交時(shí)期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,例如某宗房地產(chǎn)2005年6月的價(jià)格為1800元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為796，747，767，850，892， 925，981（以2003年1月為100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格。 解該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格計(jì)算如下： 1800981/767=23022元/平方米,2、環(huán)比價(jià)格指數(shù)： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,例如某宗房地產(chǎn)2005年6月的價(jià)格為2000元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為996，947，967，1050，1092，1125，1181（均以上個(gè)月為100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格。 解該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格計(jì)算如下： 20001050/1001092/1001125/1001181/100 =30468元/平方米,房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。 1、采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 2、采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,例如為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/平方米，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲15%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。試對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。 解對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將該價(jià)格調(diào)整到2005年9月末，即 3000（1+15%）4（1+2%）7=3658元/平方米,例如某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為1000美元/平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲02%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2005年1月30日為1美元=826元人民幣，2005年9月30日為1美元=829元人民幣。試將可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日。 解將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日為： 1000826（1+02%）8=8393元人民幣/平方米,例如某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為1000美元/平方米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降05%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2005年1月30日為1美元=826元人民幣，2005年9月30日為1美元=829元人民幣。試將可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日。 解將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日為： 1000829（1-05%）8=7964元人民幣/平方米,房地產(chǎn)狀況修正區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物 區(qū)位狀況調(diào)整主要是繁華、交通、環(huán)境、和臨街的程度 權(quán)益調(diào)整主要是土地使用權(quán)限、城市規(guī)劃限制條件 實(shí)物調(diào)整主要土地面積、形狀、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文、建筑物新舊、建筑規(guī)模、建筑面積,修正方法：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 差額修正法：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格,使用年期修正 （分兩步） 1、計(jì)算使用年期修正系數(shù)K K=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n r:還原利率 m:待估對(duì)象使用年期； n:為比較對(duì)象使用年期。 2、利用K時(shí)交易實(shí)例地價(jià)進(jìn)行修正 年期修正后的比較實(shí)例價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格K,例如若選擇的比較案例成交地價(jià)為500元/平方米，對(duì)應(yīng)使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地還原利率為8%。 解：年期修正后的地價(jià)=5001-1/（1+8%）20/1-1/（1+8%）30=436元/平方米,求取比準(zhǔn)價(jià)格 求取比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期房地產(chǎn)狀況使用年限容積率 =可比實(shí)例價(jià)格100/（）（）/100100/（）100/（） 1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n,舉例應(yīng)用 經(jīng)過(guò)綜合修正后，可得出若干個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)于多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格如何最終確定待估對(duì)象的價(jià)格，有三種方法： 1、 簡(jiǎn)單平均法：簡(jiǎn)單算術(shù)平均 P=IN=1Pi/n(Pi 為第三個(gè)比較實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格，n為可比實(shí)例數(shù)),2、加權(quán)平均法：對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，根據(jù)其反映真實(shí)價(jià)格的接近程度的大小賦予不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均計(jì)算最后的綜合結(jié)果。 P=IN=1Pifi(Pi為第三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格，n為可比實(shí)例數(shù)，fi為權(quán)重IN=1fi=1) 3、中位數(shù)、眾位法,例題,1、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2,匯率為1美元=8.26人民幣.該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5%,則其1999年10月25日的價(jià)格為( )人民幣/ m2 .1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣.( ) A.7935 B.8260 C.8290 D.7964,2、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)實(shí)例個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（ ） A、1.05 B、0.95 C、0.98 D.1.03,3、運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)D宗地時(shí)，選取比較實(shí)例A、B、C，如下表。 案例 成交價(jià)（元/ m2 ）交易時(shí)間 容積率 區(qū)域因素 使用年期 A 1500 96.12 1.2 +5% 50 B 1600 98.4 0.8 -3% 45 C 1540 97.6 1.4 +2% 55 D 98.4 1.0 0 50 假設(shè)地(房)價(jià)指數(shù)以96年10月為基期,每月增長(zhǎng)(定期)一個(gè)百分點(diǎn),容積率為1.0為基準(zhǔn),每增加或減少0.1,地價(jià)增加或減少5%,土地還原利率為10%,表中“+”表示比較案例優(yōu)于待估案例,要求: 編制地(房)價(jià)指數(shù)、容積率修正系數(shù)表； 寫出待估案例D的價(jià)格修正表達(dá)式（不要求計(jì)算結(jié)果）。,4、為評(píng)估某寫字樓2000年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓，有關(guān)資料如下表所示： 在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；不動(dòng)產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。,另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2000年3月31日為1:8.5，2000年10月31日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不變， 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格。,比較法適用的對(duì)象和條件,比較法適用的對(duì)象，是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。 而對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法進(jìn)行估價(jià)。,比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就很難采用比較法進(jìn)行估價(jià)。即使在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不大適用，比如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)沒有發(fā)生類似房地產(chǎn)的交易，或在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)。,習(xí)題：需要評(píng)估某商品住宅1995年9月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似住宅，有關(guān)資料如下表所示： 在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；不動(dòng)產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另知人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)1995年9月31日之前為1:8.5，1995年9月31日為1:8.3；該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅1995年9月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格。（如需計(jì)算平均數(shù)，請(qǐng)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）,六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法,（一）成本法的涵義及基本原理 1成本法的涵義 成本法（cost approach），又稱原價(jià)法、承包商法、重置成本法等。 它是以重新建造目標(biāo)房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所須花費(fèi)的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比價(jià)值損耗的部分，再加上房地產(chǎn)基地地價(jià)來(lái)確定目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 積算價(jià)格 從經(jīng)濟(jì)學(xué)的涵義講，成本法中的“成本”，并非一般的會(huì)計(jì)成本，它具有非常獨(dú)特的涵義，即具有完全性、現(xiàn)時(shí)性和客觀性。 成本法中的“成本”是指價(jià)格，即目標(biāo)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格。 成本法估價(jià)的基本原理是替代原則。,成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。,從賣方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。 從買方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造(或者委托另外的人開發(fā)建造)。,由上可見，一個(gè)是不低于開發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)估算其價(jià)格。,成本法適用的對(duì)象和條件,只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。 但成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。,單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)?，在保險(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用完全重置的辦法來(lái)解決。,運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。,成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，重新購(gòu)建價(jià)格和折舊的估算都有相當(dāng)?shù)碾y度。尤其是那些較老的、陳舊的房地產(chǎn)，往往需要估價(jià)人員針對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法估價(jià)要求估價(jià)人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建材方面的知識(shí)。,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法,（二）成本法的公式 房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為： 新建房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值=建設(shè)成本+土地價(jià)值 舊有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值=復(fù)原重置成本+土地價(jià)值-折舊總額,新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊,區(qū)別重建成本與重置成本,重建成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上按現(xiàn)行價(jià)格重建一個(gè)和待估房地產(chǎn)完全一樣的復(fù)制品所需花費(fèi)的成本。 重置成本是用現(xiàn)在的建筑技術(shù)和材料建造和待估房地產(chǎn)相同用途的建筑所需的成本。 房地產(chǎn)估價(jià)中，通常用的是重置成本，而不是重建成本。例如，一棟老建筑，現(xiàn)在若按照當(dāng)時(shí)的工藝對(duì)建筑物完全復(fù)制，是不可能有一個(gè)可以接受的價(jià)格的。 待估房地產(chǎn)的重置成本是按照現(xiàn)在的建筑技術(shù)建起的和待估房地產(chǎn)用途一致，能夠形成同樣的建筑的成本。,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法,（三）成本法的案例分析 1、估算重置成本 下表是一宗假設(shè)已建成15年的辦公與倉(cāng)儲(chǔ)兩用綜合大樓?，F(xiàn)在要復(fù)原其成本，其成本明細(xì)分類估算為：,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法,2、估算房產(chǎn)使用以來(lái)的應(yīng)計(jì)折扣總額 （1）物理性折舊 是指建筑物磨損、侵蝕和自然力的作用導(dǎo)致的建筑物所遭受的價(jià)值損失。 可修復(fù)的物理性折舊-消除或糾正它的成本比這一行為可能給房屋帶來(lái)的價(jià)值增值要小或者相等。 不可修復(fù)的物理性折舊-這種修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上是不合理的，即糾正或修復(fù)實(shí)體性損壞的成本大于這樣做給房地產(chǎn)增加的價(jià)值,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法,（2）功能性折舊 是指因?yàn)榻ㄖ锊荒芴峁┌葱路椒ɑ蛐略O(shè)計(jì)修建的新建筑物同樣有效率的效用，而使房屋遭受的價(jià)值損失。 （3）經(jīng)濟(jì)性折舊 是指因?yàn)橹苓叚h(huán)境的負(fù)面影響，而使已建成的房地產(chǎn)的效用下降，進(jìn)而導(dǎo)致其價(jià)值降低的一種衡量尺度 。,仍是上例，我們已經(jīng)知道該